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andy

Die Immobilien-und Wohnungswirtschaft

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roadi
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gilt aber wohl weniger für reine Wohnimmobilien (Motto: "Arbeitsplätze können verlorengehen aber Wohnen müssen die Leute immer")

 

ganz richtig.

bei wohnimmobilien sind die mietpreise in den letzten 10 jahren nur moderat gestiegen, es gab nie eine blase

wie in anderen ländern. wo keine blase ist, kann auch erstmal nichts platzen.

 

wohnraum wird immer benötigt und die anzahl der haushalte steigt trotz bevölkerungsrückgang (mehr singles)

und somit besteht vorläufig keine große gefahr für einen verfall der mietpreise.

 

verfall der mietpreise kann es m.e. (geringfügig) geben bei:

- luxusimmobilien oder immo in besonders begehrten lage

- alten immobilien, die alten schuppen will bald keiner mehr zum kauf/miete weil der verbrauch einfach zu hoch ist / unwirtschaftlich - oder nur noch mit entsprechendem kauf/mietpreis.

- bürogebäude, hier gibts in manchen regionen ein überangebot

 

mit einem richtigen verfall rechne ich aber nicht, vielleicht ein paar % aber sicherlich keine 20-30.

die sinkenden öl/gaspreise senken natürlich die nebenkosten.

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Fleisch
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Bauarbeiten an Europas höchstem Wolkenkratzer gestoppt

 

23. November 2008 Es sollte Europas höchstes Gebäude und damit ein Symbol für den wirtschaftlichen Erfolg Russlands werden - doch nun wurden die Bauarbeiten am Russian Tower in Moskau angesichts der Finanzkrise vorerst ausgesetzt. Die Umstände hätten ihn zu einem Stopp einer ganzen Reihe von Projekten gezwungen, sagte der Milliardär Schalwa Tschigirinski am Freitag der Nachrichtenagentur Interfax.

 

 

FAZ.net

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Fleisch
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Londons feine Lagen in Not

 

Der feine Londoner Stadtteil Mayfair steht für Zurückhaltung und dezenten Reichtum. Mittlerweile wütet aber auch dort die Immobilienkrise. Experten sind sich einig, dass die exorbitanten Mietpreise im edlen Westend der britischen Hauptstadt durch die Finanzkrise wieder auf ein realistisches Maß zurückgestutzt werden.

 

Handelsblatt.com

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H.B.
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Düstere Wolken, wohin man schaut:

Derzeit entstehen überall Verluste

(...)

Die nächste Schockwelle, die auf die US-Banken zurollt, kommt vom Gewerbeimmobilienmarkt, glaubt Hatzius. Derzeit entstehen überall Verluste: bei Büro- und Industriebauten, Hotels, Einkaufszentren. Deswegen gibt es auch einen enormen Wertverfall der Wertpapiere, die auf Gewerbeimmobilienkrediten basieren. Wir erwarten in den kommenden Jahren einen Gesamtschaden von 200 Mrd. $, der auf Banken und andere Investoren zukommt. Wann die Verluste die Bilanzen belasten werden? Die Entwicklung wird sich über einen längeren Zeitraum hinziehen als bei Wohnimmobilienkrediten, weil die Wertpapiere oft nicht nach den ,Mark to Market-Regeln bewertet werden müssen. Finanzinstituten dürfen seit Kurzem die Bilanzierung kritischer Wertpapiere nach dem Zeitwert aussetzen. So spiegelt sich der Verfall der Wertpapierpreise nicht mehr eins zu eins in den Bilanzen.

(...)

FTD von heute, Seite 20

 

Das bezieht sich zunächst auf die Lage in den USA.

Wie weit sich das auch auf Europa ausstrahlen wird, ergibt sich aus den Beirägen weiter oben im Thread.

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epsilon
Posted · Edited by epsilon

Update King Sturge Immobilienkonjunkturindex

post-12552-1228216053_thumb.jpg

 

setzt Talfahrt im November fort.

 

..doch hat sich innerhalb von nur fünf Monaten der Indexwert für das Immobilienklima – und damit die Aussichten für die 6 Monate – von 100 auf 50 halbiert.

...

Obwohl der Immobilienmarkt in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern nach wie vor als gut aufgestellt gilt, erscheint die deutsche Immobilienbranche paralysiert und die Stimmung dementsprechend schlecht.

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77

Also die Immobilienaktien sind gerade eindeutig meine Lieblinge.

Natürlich nicht alle. Im Grunde sogar nur außergewöhnlich wenige.

Das positive ist aber das die Immobilienaktien fast völlig ohne ansehen der Person abgeschmiert sind.

 

Jetzt treten zwar auch quer durch Europa enorme Preisverfälle ein, aber das liegt daran, das die Notverkäufe jetzt in einen Illiquiden Markt donnern.

 

Die meisten Immobilienaktien zeichnet leider aus, das sie große Teile ihrer Gewinne nicht durch Mieteinnahmen, sondern durch Projektentwicklung und den Handel von Immobilien erzielt haben. Das geht nicht mehr. Und da diese Unternehmen in aller Regel auch noch Harakirimäßig finanziert sind, öffnet sich da jetzt eine traumhafte Lücke für Einkäufer die Geld haben. Die Mietrenditen schnelln atemberaubend in die Höhe.

 

Aber glaubt jemand ernsthaft das Mieten in guten Lagen um 50% einbrechen werden?

Es ist eben nur die Liquiditätsfalle die dieses Fenster öffnet. Nicht die Furcht davor, das die Mieten zu hoch sind.

 

Außnahme ist nach wie vor, GB, USA, Spanien etc. Die sind noch lange nicht dort wo sie eigentlich sein sollten. Da werden die Preise im Schnitt noch sehr lange fallen.

Deutschland und Österreich z.B. stehen wirklich noch ganz gut da. Der Boom war bei uns noch so jung, das wir gar nicht so tief fallen können. Zwar sind die Investoren schon über uns hergefallen, aber noch längst nicht so schlimm. Auch die letzte Phase eines Immobilienbooms, die der überschüßigen Neubauten ist an uns vorüber gegangen.

 

Mein absoluter Liebling ist die Deutsche Euroshop AG. Total Konservativ. Setzt fast nur auf Mieteinnahmen. Betreibt 16 Shoppingcenter, aber nur in 1A Lagen. Die Mietverträge laufen gewichtet noch 8 Jahre und sind indexiert. Der Vermietungsstand beträgt über 99%. Vor 2012 gibt es kaum Refinanzierungsbedarf. Und den, den es gibt, kann man notfalls einfach aus der Kasse bezahlen.

Die Abwertungen werden hier nicht so stark sein. Und wenn, dann sind sie mit rund 30% schon längst eingepreist. Wichtig ist dieser Tage natürlich eine gesunde Eigenkapitalausstattung. Die ist mit 50% vorhanden und damit das konservativste am Markt.

Handelsimmobilien in 1A Lagen werden nicht so stark mit Leerstand konfrontiert sein. Die Lage ist im Gegensatz zu Büros direkt mit dem Umsatz verknüpft. Die Ankermieter sind alles große Filialisten. Die Ausschüttung ist verlässlich. Auch die nächsten Jahre. Die Dividende ist dazu komplett Steuerfrei. Sie beträgt momentan an die 5,5% und ist sehr komfortabel durch den CashFlow gedeckt. Es sagt auch viel aus, das das Unternehmen noch immer über eine uneingeschränkte Kreditlinie von 100Mio Euro für Zukäufe verfügen kann.

 

Ich habe gesucht wie ein blöder. Leider konnte ich weder in Deutschland noch in Österreich eine vergleichbar solide und konservative Immoaktie finden. Naja, weil Euroshop sehr solide ist hat sich die Aktie auch vergleichsweise gut gehalten. Fast schade. Die gebe ich nicht mehr her.

Im Auge habe ich eigentlich nur noch den Österreicher CA Immobilien. Ist ebenfalls enorm konservativ. Österreich hatte zusätzlich bei seiner größten Aktie mit krassen Betrugsskandalen zu kämpfen. Das hat auch CA Immobilien geschlachtet.

Allerdings haben sie einen recht hohen Büroanteil was gerade nicht sehr schön ist. Büros sind ja erheblich volatiler.

Sonst fand ich nur noch DIC Assets interessant. DIC ist zwar ein gutes Unternehmen, aber fast nur Büroimmos und leider nicht so sehr konservativ aufgestellt. Bei den Büros aber auch viele öffentliche Mieter wie Polizei, Ministerien etc.

 

Achtet nicht so sehr auf die Bewertungsverluste bei den Aktien. Etliche notieren ohnehin schon statt über ihrem NAV wie vorher, bis zu 80% darunter. Das ist also mehr als eingepreist. Es geht im Grunde nur darum diejenigen zu finden, die solide finanziert sind und die nicht als Verkäufer am Markt auftreten müssen. Kaum Leerstand, lange Laufzeiten, solider Cashflow, der locker die Zinsen bedienen kann und auch sehr wichtig... schauen ob der Gewinn die letzten Jahre durch massive Zuschreibungen entstanden ist. Da wurde viel getrickst. Also nur gucken ob es sich um solide finanzierte, sich anständig tragende Mietobjekte handelt. Nur so kann man die günstigen Kurse jetzt wahrnehmen und alles aussitzen.

Im Gegenteil. Am schönsten wäre es, ich würde eine Aktie finden, die jetzt massiv auf Einkaufstour gehen will.

Aber dafür werden vermutlich eher geschlossene Fonds aufgelegt.

 

Aber es ist wirklich eine Schande, das unter all den vielen Immoaktien so wenige auch nur wenigstens ein paar der Kriterien erfüllen. Die meisten sind wirklich wahnsinnig schief aufgestellt und brauchen alleine schon erfolgreiche Verkäufe um sich zu rechnen.

Wenn ihr in die Aktionärsstruktur schaut und dort Beteiligungsgesellschaften wie Oaktree findet, ist das auch nicht gerade prickelnd. Die haben ihre Immos vielfach absolut zu teuer eingekauft. Insbesondere Wohnimmobilien, das jedem Demographen die Haare zu Berge stehen, wo da die Wertsteigerung herkommen soll.

 

Naja. Letztlich glaube ich eben nicht daran das Immobilien so derartig krank im Wert fallen, wie es die Immobilienaktien anzeigen. Zumindest nicht in guten Lagen und in Ländern wie Deutschland, die erst im Immobilienaufschwung aber nicht im Boom steckten. Da steckt eben die Angst vor Insolvenz drin. Mit ein bisschen Mut kann man das aber bei einigen ganz gut ausschließen. Ist allerdings mit etwas Lesearbeit verbunden.

Wer allerdings schon bei der Deutschen Euroshop abwinkt, braucht sich nicht die Mühe machen nach was anderem zu suchen. Da gibts nix langweiligeres.

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H.B.
Posted

Guter, differenzierter Beitrag. (mehr davon)

 

Zur Euroshop: Die Center werden von der ECE bewirtschaftet, was tatsächlich ein absolutes Qualitätsmerkmal ist.

Leider ist die 'Euroshop' nicht die ECE. Dort könnte man wirklich bedenkenlos zugreifen.

Was weiter für Einzelhandelswerte spricht

  • demographische Entwicklung
  • bereits vollzogener Strukturwandel
  • wohlwollendes politisches Umfeld

 

Auf der anderen Seite sind die indexierten Mietverträge in Rezessionszeiten natürlich wahre Zeitbomben. Schließlich sind sie nicht an die Inflations- sondern an die Umsatzentwicklung gekoppelt.

 

Dann stellt sich natürlich sofort die Frage, warum man in einen Finanzinvestor einsteigen sollte, der nur einen sehr kleinen Anteil der Wertschöpfung abgreift und nicht direkt in Einzelhandelswerte, wie Ahold, Walmart oder Carrefour. die betreiben schließlich auch EKZ's und sind nicht auf Deutschland/Osteuropa beschränkt.

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Leider ist die 'Euroshop' nicht die ECE. Dort könnte man wirklich bedenkenlos zugreifen.

Doch, im Grunde genommen ist das so.

Schau mal wem ECE gehört und wer der größte Aktionär von Euroshop ist.

ECE und Deutsche Euroshop werden quasi von der Familie Otto gelenkt.

Mich hat gestört das sie nie darauf hingewiesen haben und man das erst bei der eigenen Netzwerkanalyse erkennt.

 

Das hat vor, aber auch Nachteile. Man sieht ab und zu das Center Joint Ventures zwischen ECE und Euroshop sind. Und letztlich wird jedes Center der Euroshop natürlich von ECE gemanaged.

Das muss nichts schlechtes bedeuten, kann aber durchaus Nachteile in den Motiven haben.

Letztlich hält die Familie Otto aber glaube ich fast 20% der Euroshop. Das dürfte dafür Sorgen das die Interessen in die gleiche Richtung gehen.

 

Auf der anderen Seite sind die indexierten Mietverträge in Rezessionszeiten natürlich wahre Zeitbomben. Schließlich sind sie nicht an die Inflations- sondern an die Umsatzentwicklung gekoppelt.

Normalerweise sind sie an die Inflation gekoppelt. Zusätzlich gibt es eine Umsatzkomponente, die sehr unterschiedlich gestaltet werden kann. Professionelle Shoppingcenter nehmen auch schwächere Einzelhändler rein, wenn dies die Gesamtattraktivität des Centers steigert. Hier wird weniger an die Inflation gekoppelt und mehr am Umsatz festgemacht.

Das sind aber meistens sehr kleine Läden, die der Vielfalt dienen sollen.

Ich kenne die gängigen Vertragsvereinbarungen gut von geschlossenen Immofonds, da diese auf Objektebene bis hinunter zum einzelnem Mieter am transparentesten dargestellt werden.

 

Achja, eine spannende Immoaktie habe ich noch gefunden. Die Österreicher Conwert. Sie gefallen mir eigentlich nach der Euroshop noch am besten. Sie haben eine interessante Ausschöpfung der Wertschöpfungskette und sind hauptsächlich im Österreichischem und Deutschem Wohnimmobilienmarkt mit soliden CashFlows. Sie generieren zwar deutliche Zusatzerträge durch den Handel mit Immos, aber der dürfte nicht ganz so heftig betroffen werden. Ihre Umsatzmargen bei Privatisierungen liegen nach wie vor bei rund 27%. Das Unternehmen kann seinen Verpflichtungen aber auch alleine durch die Mieteinnahmen bedienen.

Also meine Favouriten für Handel ist klar Euroshop, für Wohnen Conwert und für Büros entweder CA Immobilien (50% Anteil Büros) oder erheblich spekulativer im Bürosegment die DIC Asset.

 

Aber ganz klar gilt, das wenn es zur Deflation kommt, einhergehend mit dem Werteverfall, sind Immobilien natürlich trotzdem Gift.

Auch darf man nicht mit einer schnellen Erholung rechnen. Immoaktien werden dem Markt selbst in einer Erholung hinterherhinken. Einerseits ist das einfach immer so und andererseits wurde gerade in diesem Segment unglaublich viel Vertrauen zerstört. Man muss da schon an den inneren Wert glauben und sich einfach wohl fühlen können mit der Aktie.

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epsilon
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Aber ganz klar gilt, das wenn es zur Deflation kommt, einhergehend mit dem Werteverfall, sind Immobilien natürlich trotzdem Gift.

Auch darf man nicht mit einer schnellen Erholung rechnen.

 

Ja, das Timing ist wohl das Hauptproblem. Momentan halten ja alle das Pulver trocken um später noch günstiger einkaufen zu können.

Woran werden wir die Bodenbildung bei den Immos erkennen können ?

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Woran werden wir die Bodenbildung bei den Immos erkennen können ?

 

Wenn die Phase der Übernahmen bei den Trümmeraktien beginnt.

Insbesondere, weil sich dann vermutlich die Übernahmepreise sehr deutlich übder den Aktienkursen abspielen werden.

Das wäre das Signal, das der innere Wert vieler Immo AGs tatsächlich deutlich über dem Kurs liegt.

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H.B.
Posted
Schau mal wem ECE gehört und wer der größte Aktionär von Euroshop ist.

ECE und Deutsche Euroshop werden quasi von der Familie Otto gelenkt.

 

Das ist ein schlagendes Argument.

Also, mich hast du mit deiner Analyse überzeugt.

Die Euroshop kommt auf die Watchlist.

Vielleicht sollte man über einen Spread nachdenken:

Der Stoxx-Immoblien-ETf (short) vs die Eurosphop(long) hätte zumindest seit 2007 ganz gut performt:

 

post-10422-1228330318_thumb.png

(Tageschart seit Oktober 2006, DEQ: Eurosphop, EXI5: Stoxx-ETF)

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77

Hehe, das ist natürlich eine Idee. In solche Richtungen denke ich gar nicht.

Aber es ist durchaus eine Möglichkeit sich gegen, durchaus sogar sehr wahrscheinliche, Kursverluste abzusichern.

Wenn nächtes Jahr der deutsche Konsum beginnt einzubrechen, wird die Aktie vermutlich weiter leiden.

Der Markt differenziert da nicht so sehr das das vornehmlich erstmal ein Problem der Filialisten und nur abgeschwächt eines des Vermieters ist.

Gemäß den Mietverträgen sollte sich der Leerstand in den nächsten 24 Monaten nur im Rahmen bis zu 3% bewegen.

Und große Filialisten können nicht einfach aus den Innenstädten verschwinden und auf die Wiese zu den Discountern gehen. Das hilft ihnen auch nichts.

Zwar scheint das System Shoppingcenter nach "Boom" zu schreien und lässt aufhorchen ob es da nicht wohl Übertreibungen gab, aber ich bin der festen Überzeugung das es sich hierbei um einen Rush aufgrund eines Strukturwandels handelt, der nachhaltig ist. So wie damals die kleinen Einzelhändler zugunsten der Warenhäuser verschwunden sind, geht es jetzt über zu den Shoppingcentern, während die Disounter ihren Platz auf den grünen Wiesen finden. Die krisengeschüttelten Warenhäuser versuchen ihr strukturelles Problem durch eine Zunahme von Shop-in-Shop Systemen zu lösen, was letztlich eine Kopie der Shoppingcenter-Idee sein soll. Aber der Trend ist nach wie vor klar. Filialisten geben ihre eigenen Häuser nach und nach zugunsten eines Einzuges in die Shoppingcenter auf. Dort erzielt man einfach mehr Aufmerksamkeit wenn zwar wie bei einem Warenhaus alles unter einem Dach ist, aber es sich gleichzeitig um Spezialisten für das unterschiedlichste Publikum handelt.

 

Wenn du deine Immoaktie absichern möchtest, hängt das ein bisschen von den Kaufmotiven ab. Ich hab mir diese Aktie als ewige Aktie dieses Jahr zum Kurs von 18,80Eur zugelegt. Besonders reizvoll fand ich die steuerfreie Dividende, wenn man noch dieses Jahr kauft und das der CashFlow quasi doppelt so hoch ist wie die Dividende.

Der Kurs der Aktie interessiert mich also überhaupt nicht, solange die CashFlows des Unternehmens stimmig bleiben.

 

Unverständlich ist mir, wieso ich in der Presse dieser Tage Stimmen lesen kann, die mit Blick auf das Kursdesaster bei den ImmoAGs offene Immobilienfonds empfehlen.

Das sich langfristige Investments nicht mit kurfristiger Liquidität vertragen, beweisen gerade die offenen Fonds immer wieder. Und zwar genau immer dann, wenn man doch eigentlich Sicherheit haben will. Sie kämpfen gerade mit exakt den gleichen Problemen. Nur wird ihr Kurs nicht durch Angebot und Nachfrage bestimmt, sondern das Desaster wird sich erst bei den vermutlich zwangsläufig anstehenden Abwertungen zeigen.

Nur weil ich einen Wertverfall nicht direkt sehe, wie bei Aktien, heist das ja nicht das es ihn nicht genauso gibt.

Es wird ja nicht der Rest des Immobilienplaneten abgewertet und nur die Immobilien der offenen Fonds wären weiterhin Gold wert.

 

In normalen Marktphasen, liegt der Wert einer guten Handelsimmobilie ca. beim 18fachen der Kaltmiete. Die Immobilien der deutsche Euroshop bekommt man gerade zum 14fachen. Das ist gemessen an allen anderen Immoaktien zwar im Vergleich gerade noch richtig teuer, aber die anderen haben auch nicht solche Sicherheitsmerkmale für ein defensives Investment.

Offene Immobilienfonds müssen jetzt meiner Meinung nach ein Tabu sein. Die dort jetzt vielfach festgenagelten Anleger werden gezwungen sein den anstehenden Abwertungen zuzusehen. Sie haben keine Möglichkeit sich unter dem NAV einzukaufen und damit die Abwertungen mit deutlichem Sicherheitspuffer vorweg zu nehmen. Deutsche Euroshop und einige andere, sind da eine bessere Alternative, zumal so eine Aktie ja auch keine Verwaltungsgebühr etc. kennt.

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Stephan09
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Hat diese Euroshop Geschäfte in Innenstadtlagen, oder wie ist deren Anlagepolitik?

Bei vielen dieser Immobilienaktien sehe ich das Problem, dass sie zwar große Bestände haben, teilweise auch in attraktiven Lagen, aber zum großen Teil sind das 50'er Jahre Bauten, die entsprechend zu steigenden Energiepreisen auch unattraktiver werden. Ich spreche jetzt von Unternehmen, die sich auf den Wohnimmobilienmarkt konzentrieren.

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Hat diese Euroshop Geschäfte in Innenstadtlagen, oder wie ist deren Anlagepolitik?

 

Ja, nur in Innenstadtlagen soviel ich weis.

Anfangsrendite bei Ankauf darf nicht unter 5,5% liegen und muss einen hohen Vermietungsstand aufweisen.

Keine Shoppingcenter in Randbezirken etc.

Die Lage der Center ist kein Problem. In dem einen oder anderem Fall ist eher die Flächenkonkurrenz ein Thema.

Man hat zwar in solchen Lagen kaum signifikantes Leerstandsrisiko, aber Flächenkonkurrenz, auch in 1A-lagen, kann auf die Mietentwicklung drücken.

 

Ich selber würde bei Immos trotzdem lieber sichere Lage mit mehr Konkurrenz als wenig Konkurrenz in spekulativer Lage bevorzugen.

 

Was die Wohnimmos anbelangt hast du recht. Hier halte ich vornehmlich eben Titel wie conwert für interessant, welche neben der Vermietung, bei der Sanierung und dem anschließendem Verkauf einen größeren Anteil der Wertschöpfung bei sich behalten.

Insbesondere weil Conwert sich überwiegend auf diese wunderschönen Altstadthäuser spezialisiert hat. Also nicht wie die Amis auf Siedlungen, Plattenbauten und so ein Zeug, sondern auf die Instandsetzung der schönen Eyecatcher, die immer ihre Mieter finden werden.

Man muss beim Wohnen zwischen den scheinbar demographisch blinden Investoren und denen die einen tatsächlich attraktiven Mehrwert schaffen, der auch in harten Märkten bestehen kann unterscheiden.

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TerracottaPie
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Offene Immobilienfonds müssen jetzt meiner Meinung nach ein Tabu sein. Die dort jetzt vielfach festgenagelten Anleger werden gezwungen sein den anstehenden Abwertungen zuzusehen. Sie haben keine Möglichkeit sich unter dem NAV einzukaufen und damit die Abwertungen mit deutlichem Sicherheitspuffer vorweg zu nehmen. Deutsche Euroshop und einige andere, sind da eine bessere Alternative, zumal so eine Aktie ja auch keine Verwaltungsgebühr etc. kennt.

 

Man kann sich in offenen Fonds sehr wohl unter NAV einkaufen - über die Börse. Die Abschläge sind natürlich nicht so hoch wie bei den Immo-AGs, aber dafür gibt es ja auch Gründe. Einer ist sicher die höhere (wahrgenommene) Sicherheit der Fonds, ein anderer die konservativere Finanzierung, wie ich hier letztens gelernt habe.

 

Ich besitze auch Euroshop-Aktien und habe mir in jüngerer Vergangenheit eher Gedanken gemacht, ob ich sie zu Gunsten anderer Immo-Aktien verkaufen sollte, eben weil sie sich so gut gehalten haben. Hab mich dann dagegen entschieden, weil ich sie eigentlich auch auf "ewig" halten mag, oder zumindest bis zu einer deutlichen Überbewertung.

 

Danke jedenfalls für die sehr interessanten Beiträge. Ich finde es trotzdem schwierig, die Aktie jetzt zu empfehlen, nachdem alle anderen abgegrützt sind. Wir sind ja nicht die einzigen, die wissen, dass Dt. Euroshop solider aufgestellt ist als andere. Und wie immer ist die Frage, inwieweit der Markt die von dir aufgezählten - guten - Argumente schon berücksichtigt hat.

 

Ich habe in den vergangenen Wochen zweimal Alstria Office REIT gekauft und weiß noch nicht, wie glücklich ich darüber bin. Hast du zu denen auch eine Meinung?

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Ich habe in den vergangenen Wochen zweimal Alstria Office REIT gekauft und weiß noch nicht, wie glücklich ich darüber bin. Hast du zu denen auch eine Meinung?

 

Nein. Ich halte bisher grundsätzlich nichts von REITs. Da wurde unglaublich viel Schmu mit getrieben, das ich sehr schnell davon abgekommen bin mir die überhaupt noch anzuschauen. Vielleicht machts die Branche in Zukunft besser. Momentan vertraue ich keinem REIT. Diese Klasse muss sich ihr Vertrauen erst verdienen und der Anfang war dazu denkbar schlecht.

Künstlich aufgeblähte Inventarwerte, treffen da jetzt auf Abwertungen, welche direkt das Eigenkapital angreifen. Und der stabilisierende Wohnungssektor ist nicht drin. Statt dessen jede Menge ausgelagerte Büros. Das konjunkturell gerade explosivste Asset bei den Immos.

Von den REITs drohen viele ihren REIT Status zu verlieren, wenn sie die vorgeschriebene Eigenkapitalquote aufgrund der Abwertungen fast unabwendbar unterschreiten werden.

 

Natürlich findet man bei solchen Crashs nicht viele Fans für Aktienempfehlungen die vergleichsweise wenig abgeschmiert sind. Man vermutet da dann automatisch noch jede Menge Abwärtspotenzial.

Das will ich auch nicht wegreden. Da muss jeder seine eigene Erfahrung mit Aktien befragen, ob hier scheinbar eine Aktie nur "übersehen" wurde beim allgemeinem Depot räumen oder ob es dafür Gründe gibt.

 

Einer der Gründe ist mir in der Recherche sehr offensichtlich geworden. Euroshop ist transparenter. Leichter zu durchauen. Ich fand fast alles was ich wollte.

Über die meisten anderen Immos liegt leider eine Art "Nebel". Das gilt oft für die wichtigen Themen wie Finanzierung, Mietvertragsportfolio, Leerstandsrisiko etc. etc. Ich würde vermuten deswegen sind die Abschläge auch höher. Da werden noch immer Nebelbomben geworfen.

Das fällt ihnen aber zunehmend schwer. Ich konnte Immo AGs sehen, welche den Vorwürfen einer Überbewertung entgegentreten wollten, indem sie z.B. auf Wohnungsverkäufe deutlich über Einkaufspreis verwiesen.

Das diese Wohnungsverkäufe in ihrer Anzahl gemessen am Gesamtbestand absolut lächerlich sind und man immer ein paar Dumme findet, die überzogene Preise zahlen ist aber auch klar. Insbesondere wenn seltsamerweise bessere ImmoAGs keine so derartigen Absatzkrisen ihrer Wohnungen haben. Eben weil ihre Preise auch marktgerecht sind.

Da werden Immobilien mit deutlich über 800Eur den Quadratmeter bilanziert, die beim Besitzer nebenan für 500 über den Tisch gehen. Und das bei Unternehmen mit 20-30% Eigenkapital und negativem CashFlow.

Das kann einfach nicht gut gehen.

 

Es ist doch klar das eine Immobilie seinen Wert aufgrund der Mietzahlungsströme hat. Bei der Euroshop sind diese auf Jahre hinaus in ihren Grundzügen klar und berechenbar. Bei den meisten anderen wurde mit absurden Zuschreibungen gearbeitet um sich in die bilanzielle Gewinnzone zu heben. Je stetiger der CashFlow wegbrach, desto ambitionierter die Zuschreibungen, der ach so unabhängigen Gutachter.

Eins ist sicher. Wenn diese Immobilienwerte bei den meisten stimmen sollten, dann müssten da abartig hohe Mieterhöhungspotenziale schlummern, was einfach illusorisch ist. Und da es jetzt erst recht illusorisch ist, kanllt die Hebelwirkung voll nach hinten durch.

Immos wie bei der Euroshop spielen nicht mit dem Mieterhöhungspotenzial. Sie kassieren einfach schon lukrative Mieten. Sie haben quasi schon den nachhaltigen Beweis angetreten das ihr Modell gerade Gewinn abwirft. Das ist bei den meisten ImmoAGs leider nicht der Fall, wie man unschwer an den negativen CashFlows bereits ablesen kann.

 

Die Abwertungen und der negative CashFlow fressen das Eigenkapital weg. Da das bei den meisten ohnehin äußerst dürftig ist, bekommen sie dann auch keine Finanzierung mehr hin oder nur mit extrem miesen Konditionen.

Euroshop hat den Vorteil, das weitgehend selbst bei anstehenden Abwertungen das Eigenkapital aufgrund der hohen und weitgehend sicheren CashFlows erhalten werden kann und in absehbarer Zeit kaum Leerstandsrisiko besteht.

 

Wer keine schlechten Nachrichten hat und gute Zahlen bringt, wird eben nicht so sehr abgestraft. Und wer dann noch für genügend Transparenz sorgt damit sich Anleger überhaupt ein vernünftiges Bild machen können hat gerade in so schweren Zeiten einen Pluspunkt. Es gibt sicherlich noch extrem bessere Immoaktien, mit unvergleichbar höherem Kurspotenzial, aber dazu müssen sie sich dann auch besser durchleuchten lassen.

Das Euroshop Preise für die beste Investor Relationsarbeit abräumt, ist sicher ein wichtiger Beitrag für die Stabilität ihres Kurses. Der Anleger weis besser was er da eigentlich im Depot hat, als bei der Konkurrenz.

Daher würde ich mich unwohler fühlen eine Aktie zu empfehlen, die zwar unendlich mehr Kursphantasie bietet, die aber von einer Art "Nebel" umgeben ist, bei existenziellen Fragen des Überlebens in dieser Krise.

 

Den eines ist sicher. Wenn ein Immobilienunternehmen entweder gar nicht überlebt oder nur noch zur Bedienung der Schulden lebt und eigentlich der Bank gehört, dann ist sie schlichtweg auch nichts wert. Völlig egal, wie weit sie bereits gefallen ist.

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Akaman
Posted
Ja, nur in Innenstadtlagen soviel ich weis.

Habe selbst auch Euroshop-Aktien. Aber diese Info ist nicht richtig. MTZ (Main-Taunus-Zentrum) in Sulzbach ist zum Beispiel keine Innenstadtlage. Hat andere Vorteile, aber eben keine Innenstadtlage.

 

soviel ich weis.
;)

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77

Guter Einwurf. Stimmt. Hab nochmal genauer auf die Pläne geschaut. Ist aber nur eines der wenigen Center was bisserl außerhalb liegt.

 

Wenn ich die Strategie richtig verstanden habe, werden allerdings mittelgroße Städte bevorzugt.

 

Naja, es kann ja jeder die Objekte mal durchstöbern. So sehr viele sind es ja auch wieder nicht.

Zu jedem Objekt gibts auch nen Makroplan und Mikroplan. Da kann man die Lage zur Stadt ganz gut sehen.

 

http://www.deutsche-euroshop.de/deutsch/sh...folio/index.php

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Elvis77
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Weis einer von euch wie Dividenden von österreichischen ImmoAGs in Deutschland behandelt werden?

Kommt man da in einen ähnlichen Genuss wie bei einigen der deutschen Immo AGs?

Oder werden die ganz normal behandelt mit voller Abgeltungssteuer?

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TerracottaPie
Posted
Nein. Ich halte bisher grundsätzlich nichts von REITs. Da wurde unglaublich viel Schmu mit getrieben, das ich sehr schnell davon abgekommen bin mir die überhaupt noch anzuschauen. Vielleicht machts die Branche in Zukunft besser. Momentan vertraue ich keinem REIT. Diese Klasse muss sich ihr Vertrauen erst verdienen und der Anfang war dazu denkbar schlecht.

Künstlich aufgeblähte Inventarwerte, treffen da jetzt auf Abwertungen, welche direkt das Eigenkapital angreifen. Und der stabilisierende Wohnungssektor ist nicht drin. Statt dessen jede Menge ausgelagerte Büros. Das konjunkturell gerade explosivste Asset bei den Immos.

Von den REITs drohen viele ihren REIT Status zu verlieren, wenn sie die vorgeschriebene Eigenkapitalquote aufgrund der Abwertungen fast unabwendbar unterschreiten werden.

 

Na, das ist doch auch eine Meinung. Danke. Zur Eigenkapitalquote: Den REIT-Status verlieren sie erst nach drei Jahren mit zu geringem Eigenkapital. Ich denke, zumindest die Fair Value AG ist von der Schwelle auch noch ein Stück entfernt. Alstria wird sie reißen, das stimmt. Aber das wesentlichere Problem ist in der Tat die Frage, wie weit der Immobilienbestand abgewertet werden muss, was letztlich zu höheren Finanzierungskosten und dann zu einem verminderten Cash-Flow führen könnte. Auch ohne höheren Leerstand. Aber noch haben sie einen positiven Cash-Flow.

 

Natürlich findet man bei solchen Crashs nicht viele Fans für Aktienempfehlungen die vergleichsweise wenig abgeschmiert sind. Man vermutet da dann automatisch noch jede Menge Abwärtspotenzial.

Das will ich auch nicht wegreden. Da muss jeder seine eigene Erfahrung mit Aktien befragen, ob hier scheinbar eine Aktie nur "übersehen" wurde beim allgemeinem Depot räumen oder ob es dafür Gründe gibt.

 

Das wollte ich gar nicht sagen. Es gibt ja tatsächlich gute Gründe dafür, dass Euroshop nicht in dem Maße eingebrochen ist wie andere Immo-Aktien. Ich bin auch sehr froh, dass ich im Februar Euroshop gekauft habe und nicht Alstria Office. War letztlich Glück, Können jedenfalls nicht. Aber bei den Preisen, die momentan für die ganzen Immobilienwerte gezahlt werden, sind m. E. auch ziemlich schlimme Szenarien schon berücksichtigt, oder?

 

Was die Euroshop-Strategie angeht, habe ich auch noch die mittelgroßen Städte im Kopf. Die meisten Center stehen auch in solchen Städten. Aber es gibt eben auch Dresden, Breslau und Danzig.

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Aber das wesentlichere Problem ist in der Tat die Frage, wie weit der Immobilienbestand abgewertet werden muss, was letztlich zu höheren Finanzierungskosten und dann zu einem verminderten Cash-Flow führen könnte.

Aber bei den Preisen, die momentan für die ganzen Immobilienwerte gezahlt werden, sind m. E. auch ziemlich schlimme Szenarien schon berücksichtigt, oder?

 

Jein. Nehmen wir an eine Immobilie ist mit 50% Eigenkapital und 50% Fremdkapital finanziert und es wird 20% abgewertet.

Dann stehst du plötzlich nur noch mit 30% Eigenkapital da.

Für den deutschen Raum ist 20% das höchste was ich an pessimistischen Stimmen gehört habe.

Und ganz unwahrscheinlich ist es auch nicht unbedingt. Die meisten ImmobilienAGs wurden vorher auch jahrelang im zweistelligem Prozentbereich aufgewertet.

Das Problem ist eben, das wenn Immobilien quasi nur noch für ihre Schulden arbeiten, sind die Aktien quasi wertlos.

 

Gehen wir jetzt mal von diesem negativem Szenario aus. Dann ist 50% Eigenkapital quasi Pflicht. Genauso wie stabile Mieter und eine langfristig gesicherte Finanzierung, die in den nächsten 2-3 Jahren keine größeren Fragen aufwirft.

Bei fast allen ImmoAGs kann man gerade lesen, das sie ihre GEschäftsstrategie ändern. Aus Händlern werden plötzlich Vermieter. Was vorher noch als "Strategischer Leerstand" gefeiert wurde, ist gerade tödlich für Immobilien.

Den wenn der Markt nicht funktioniert, gewinnt der diskontierte CashFlow der Mieten für die Objektbeurteilung an Bedeutung. Jeder will deswegen seine Hütten jetzt auf Biegen und Brechen so voll bekommen wie nur möglich, um Abwertungen vorzubeugen, was natürlich illusorisch ist. Vorher hatte man extra Gebäude mit Leersatndsflächen gekauft um Mietsteigerungen bei Neuvermietungen realisieren zu können. Das geht im Durchschnitt jetzt schlechter und stattdessen werden beim Kamp um wenigstens irgendwelche Mieter, die Mietpreise unter Druck geraten.

 

Es ist eben das Dumme, das selbst ein an sich gesunder Immobilienmarkt massive Probleme bekommt, wenn er in Schieflage kommt.

Euroshop kann sich nur deswegen im Wert stabil halten weil alle Bedingungen erfüllt sind, auch eine mehrjährig schlechte Phase überstehen zu können. Wobei die größten Abwertungen wohl schon nächstes Jahr kommen und sehr wahrscheinlich bei weitem nicht so lange dauern werden wie in den überhitzten Märkten.

 

Aber abgewertet wird auf jeden Fall. In ihrer Hochphase lagen Immobilienrenditen bei nur noch ca.4,5% jetzt marschieren sie bereits Stramm auf Richtung 6% zu. Das macht natürlich zunehmend Immobilienkäufe attraktiv, aber ist Gift für den Wert der Bestände.

Ein positives Signal ist, das sich in Deutschland bereits Opportunityfunds in Stellung bringen. Das heist hier halten Investoren besonders nach Gelegenheiten Ausschau und wenden sich nicht ab. Das kann den Markt relativ schnell ein wichtiges Stabilitätssignal liefern. Das Problem ist es würden genügend kaufen wollen zu den kommenden Preisen. Nur ob sie auch das Geld dafür bekommen werden ist fraglich.

 

Ich mach mal eine ganz einfache Milchmädchenrechnung auf. Nur zum veranschaulichen. Ganz stimmig ist sie sicher nicht.

Die Bilanzsumme ist rund 1,9Mrd. ca. 50%EK und 50%FK

Die Marktkapitaliserung beträgt momentan 660 Mio. Du kaufst also gerade für 660Mio eine Eigenkapital von 950 Millionen.

Würden die Immobilien, was allerdings eher unwahrscheinlich ist, um 20% abgewertet, hast du immerhin noch ein Eigenkapital von 570 Millionen, allerdings hast du dafür 660Millionen bezahlt. Das bedeutet du hättest vielleicht bei jetzigem Kurs und 20% Abwertung um die 16% zuviel für die Aktie bezahlt. Da die Cashflows der kommenden Jahre aber relativ gut berechenbar sind, wireken diese Eigenkapitalstärkend entgegen.

Und nicht zuletzt wird mittelfristig der gesunkene Zins auf der Finanzseite auch entlastend wirken können.

 

Alles in allem ist also auch die Euroshop kein Bombensicheres Investment, aber eines mit sehr überschaubarem Risiko.

Was der Kapitalmarkt letztlich mit der Aktie veranstalten wird, selbst wenn es auch nur 10%Abwertung geben sollte, weis ich nicht. Mag sein das ich dann mal vorübergehend belächelt werde warum ich für 18,80EUR gekauft habe.

Mir geht es nur darum vermutlich fair bzw. sogar günstig gekauft zu haben und ich gräme mich nicht wenn andere später vielleicht noch günstiger kaufen.

 

Jedenfalls sollten auch gute Immounternehmen aus dem Bürosegment mit den üblichen 35% Eigenkapital wirklich eher gemieden werden. Sie werden mehr unter dem Konjunktureinbruch leiden und wenn man nur sieht welches Eigenkapital man nach scharfen Abwertungen für sein Geld erwerben würde, so finde ich haben viele der Trümmeraktien ihren Kurs leider im Augenblick zu Recht. Insbesondere weil trotz Zinssenkungen die Banken momentan noch saftige Aufschläge verlangen. Vertrauenserweckend ist es, wenn ImmoAGs dieser Tage die Konditionen ihrer neuen Kreditlinien veröffentlichen. Tun leider die wenigsten. Ich weis nicht mehr welche das war. Aber ich glaube CA Immo konnte mit 1,5% auf den Euribor verlängern. Sowas lässt eigentlich auf eine gesunde Beurteilung durch die momentan sehr risikoaversen Banken schließen.

Conwert überlegt seine eigenen Wandelanleihen zurück zu kaufen. Das misstrauen ist so groß, das diese ja schon in der Gegend von Junk Bonds liegen. Das Unternehmen sagt folgerichtig, das sie mit dem Ankauf ihrere eigenen Wandelanleihen mehr Geld verdienen würden, als dies jemals mit Immobilien möglich wäre. Setzt natürlich voraus, das dieses Unternehmen sich zu Recht selber vertraut.

 

Im Grunde gibt es in diesem Segment ein sehr spannendes Sentiment. Der Grund ist simpel. Viele dieser ImmoAGs wurden von Vertrieben wie den AWD an ihre Kundschaft verschachert. Natürlich mal wieder fernab realistischer Risikohinweise. Die Anleger die da drin waren, suchten eine Schwankungsarme und sichere Aktie. Quasi der offene Immofonds als Aktie. Auch die Institutionellen die investiert waren, waren vielfach Aktienimmofonds. Deren Anleger haben das Risiko genauso unterschätzt und die Mittelabflüsse waren gewaltig.

 

Ergo waren diese Aktien zu großen Teilen im Besitz der völlig falschen Leute. Die haben keine Immoaktie gekauft, hätten sie sich auch nur im entferntesten vorstellen können, das sie sich wie Pennystocks verhalten können.

Das steigert die Wahrscheinlichkeit, das wir es hier tatsächlich in vielen Fällen mit völlig überzogenen Panikverkäufen zu tun haben könnten. Insbesondere weil die sonst kapitalkräftigen Anleger aus der Immoszene gerade selber alle ihr Geld zusammen halten müssen und keine Luft haben solche Übertreibungen durch Wertpapierspekulationen abbauen zu können.

 

Das ist jetzt allerdings nur meine Theorie dazu. Sie ist nicht weiter wichtig. Zahlen sind mir wichtiger, als zu spekulieren, wer da warum verkauft hat. Aber als ich drüber stolperte in welchen Händen diese Aktien vorher lagen, lag eine gedankliche Spekulation in diese Richtung nahe.

 

Wer übrigens eine spekulative Immoaktie kennt, die jetzt auf Bergen von Cash sitzt das zu Immokäufen genutzt werden soll, möge es bitte kund tun. Ich hab da nichts gefunden. Jeder will seinen CashFlow erstmal zur Stärkung des Eigenkapitals nutzen. Und für geschlossene Opportunityfunds, die dafür jetzt wie gemacht sind, fehlt mir inzwischen das nötige Kleingeld so kurz vor dem Abgeltungssteuerstichtag.

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TerracottaPie
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Ich mach mal eine ganz einfache Milchmädchenrechnung auf. Nur zum veranschaulichen. Ganz stimmig ist sie sicher nicht.

Die Bilanzsumme ist rund 1,9Mrd. ca. 50%EK und 50%FK

Die Marktkapitaliserung beträgt momentan 660 Mio. Du kaufst also gerade für 660Mio eine Eigenkapital von 950 Millionen.

Würden die Immobilien, was allerdings eher unwahrscheinlich ist, um 20% abgewertet, hast du immerhin noch ein Eigenkapital von 570 Millionen, allerdings hast du dafür 660Millionen bezahlt. Das bedeutet du hättest vielleicht bei jetzigem Kurs und 20% Abwertung um die 16% zuviel für die Aktie bezahlt. Da die Cashflows der kommenden Jahre aber relativ gut berechenbar sind, wireken diese Eigenkapitalstärkend entgegen.

 

Mach dir keine Sorgen, dass du belächelt wirst, ich hab einen durchschnittlichen Einstandskurs von 24 Euro. ;)

 

Ich hab die einfache Milchmädchenrechnung mal für Alstria nachvollzogen, die ja mehr in der Bredouille stecken. Immobilienwert momentan 1.86 Mrd, 1.1 Mrd. Verbindlichkeiten, Gesamtaktiva 1.97 Mrd., EK-Quote 42 %. Werden die Immobilien um 20 % Prozent abgewertet, bleibt ein EK je Aktie von 6.87 Euro und eine EK-Quote von 26 %, bei einer 30-prozentigen Abwertung sind es ungefähr 2.90 Euro. Im Moment steht der Kurs bei 3.76 Euro, er stand aber auch schon bei 2.50 Euro. Natürlich sind da auch Refinanzierungschwierigkeiten und versiegende Cashflows mit eingepreist. Ich will auch gar nicht so tun, als würde ich das alles super verstehen. Aber großartig überbewertet kann so eine Aktie im Moment eigentlich nicht sein, oder? Zumal Alstria zumindest nach meinem Eindruck zu den konservativeren Immobilien-Unternehmen gehört.

 

Ach so, eine Frage noch zu Euroshop: Muss ich mir da eigentlich mehr Sorgen um die osteuropäischen Einkaufscenter machen als um die deutschen? Da bin ich immer sehr unsicher.

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Elvis77
Posted · Edited by Elvis77
Ach so, eine Frage noch zu Euroshop: Muss ich mir da eigentlich mehr Sorgen um die osteuropäischen Einkaufscenter machen als um die deutschen? Da bin ich immer sehr unsicher.

 

Ja. Muss man. Im Grunde verhalten sich dort die Immobilienpreise so, wie sich eben Emerging Markets verhalten. Schwankender. Man kann in allen Segmenten die vielfach gehörte Abkopplungstheorie von Emerging Markets zu den Industrieländern in der Pfeiffe rauchen. Ich bin ganz froh das ich davon jetzt nichts mehr lesen brauch. Das fand ich schon immer extrem unlogisch, solange das Kapital überwiegend von den Industrienationen kommt, die es in Krisen auch als erstes genau dort abziehen.

 

Allerdings wäre es zu allgemein gesagt. Wie Abwertungsgefährdet nun ganz konkret diese Center sind, kann man nicht sagen. Aber es ist wie es immer war und immer sein wird. Das was am stärksten gestiegen ist, kann auch deutlicher wieder korrigieren. Und dazu gehören ganz sicher die Immobilien Osteuropas. Dort haben die Preise auch ein bisschen viel goldene Zukunft vorweg genommen.

 

Aber irgendwo auch verständlich. Man kann im Immobiliengeschäft nicht ewig warten um sich in diesen langfristig vielversprechenden Märkten zu positionieren. Insbesondere, wenn man neues an den attraktivsten Stellen schaffen will. Aber der Run hat nunmal dann einen stärkeren, negativen Hebel, wenn die nahe Zukunft nicht nur einfach weniger rosig, sondern sehr düster ist.

 

Ich weis jetzt nicht genau, wann das Center in Danzig aufgemacht hat, es ist aber noch sehr jung. Da wären unter normalen Umständen eher Zuschreibungen fällig, sofern es gut läuft. Das kann da jetzt entgegen wirken.

 

Aber großartig überbewertet kann so eine Aktie im Moment eigentlich nicht sein, oder? Zumal Alstria zumindest nach meinem Eindruck zu den konservativeren Immobilien-Unternehmen gehört.

 

Nein. überbewertet nicht. Was man bei diesen Aktien sieht ist schlicht ein einpreisen von Insolvenzrisiko.

Den die Situation ist ja folgende und recht ungewöhnlich. Im Grunde denken die vorhandenen Werte locker alle Verbindlichkeiten und bieten viel Luft. Solange aber ein Markt Notverkäufe nicht zu wenigstens halbwegs akzeptablen Preisen zulässt, kann sich eine ImmoAG durch Verkäufe nicht der Schulden entledigen oder nennenswert die Eigenkapitalbasis stärken. Plötzlich ist auf einmal der gängigste aller Exitwege verbaut. Der Verkauf. Und ich kann auf sonst was für Reichtümern sitzen. Wenn ich sie nicht vernünftig zu Geld machen kann, hat es einfach keinen Wert, wenn ein Kredit fällig wird.

Eine Sache ist ja nunmal immer nur so viel wert, wie ein anderer bereit ist dafür zu bezahlen. Diese simple Wahrheit bedroht gerade die Immobilienmärkte. Und besonders schmerzhaft gilt das für die Immoaktienkurse.

Löst sich später bei den überlebenden dieses Insolvenzrisiko auf, werden die Kurse selbstverständlich steigen. Das wäre vermutlich sogar ein noch viel besserer Einstiegszeitpunkt als jetzt. Zumindest wenn man ein geringeres Risikoprofil möchte.

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Grumel
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Zumal Alstria zumindest nach meinem Eindruck zu den konservativeren Immobilien-Unternehmen gehört.

 

Mein Eindruck ist genau der gegenteilige. Die Firma hat sich viel zu hoch verschuldet. Das Verhältnismieteinnahmen zu Zinsen ist eine Katastrophe. Auch liegt der Verdacht nahe das die Immos zu hoch bewertet sind wenn soviel Eigenkapital übrig und es trotzdem Probleme gibt mehr Mieteinnahmen als Kosten zu haben. Mit den zu erwartenden deutlich schlechteren Zinskonditionen für neue Kredite siehts mau aus.

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TerracottaPie
Posted

Auf die Gefahr hin, dass ich etwas Dummes schreibe (bzw. einen der Geschäftsberichte nicht richtig verstanden habe):

 

- Bei Alstria steht Nettomieteinnahmen von 69 Mio. EUR ein Finanzergebnis von -39 Mio. EUR (44 Mio. EUR Zinszahlungen, 8 Mio. EUR erhaltene Zinsen, -3.8 Mio "ineffektiver Anteil SWAP" (?)) gegenüber.

- Bei DIC Asset, deren Geschäftsbericht etwas komplizierter ist - ich habe also noch größere Schwierigkeiten, die Kapitalflüsse nachzuvollziehen -, gibt es Netto-Mieteinnahmen von 95 Mio. EUR und ein Finanzergebnis von - 56 Mio. Euro, das entspricht auch ungefähr der Differenz von gezahlten und erhaltenen Zinsen.

 

Bei Alstria ist das eine Quote von 1.77:1, bei DIC von 1.7:1 - also kaum ein Unterschied. Oder sind beide schlecht? Oder meine Zahlen falsch?

 

Bisher ist Alstria zu 65 Basispunkten über 3-Monats-Euribor finanziert. Der Euribor lag in den ersten 9 Monaten des Jahres nie unter 4,4 %, teilweise sogar über 5 %. Jetzt liegt er noch bei 3,3 %. Also kann der Spread ziemlich steigen, bis die Zinskosten für Alstria wirklich spürbar teurer werden. Mir ist klar, dass ich dabei jetzt irgendeinen Fehler mache, sonst wäre die Aktie ja nicht so im Keller. Aber wo ist der Fehler? Oder ist die Aktie wirklich nur so im Keller wegen der großen Frage, ob sie überhaupt noch einen Kredit bekommen?

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