Warum ist eine Immobilie eine gute Altersvorsorge?

[Tschek]

Mietnomaden, Schrecken der Hausbesitzer

 

Wie meinst Du das jetzt? Da kauft jemand als Altersvorsorge ein Eigenheim und dann hat er es mit Mietnomaden zu tun?

 

Also es geht doch hier um die Frage, ob es sinnvoll sein kann, ein Eigenheim als Altersvorsorge in Betracht zu ziehen oder in Miete zu wohnen und privat vorzusorgen.

 

Wie bitte? Ist Vermietung und deren Erträge keine Altersvorsorge?

 

Ich nehm meine Kritik hiermit öffentlich zurück und gelobe Besserung... :-

[BondWurzel]

 

 

Wie meinst Du das jetzt? Da kauft jemand als Altersvorsorge ein Eigenheim und dann hat er es mit Mietnomaden zu tun?

 

Also es geht doch hier um die Frage, ob es sinnvoll sein kann, ein Eigenheim als Altersvorsorge in Betracht zu ziehen oder in Miete zu wohnen und privat vorzusorgen.

 

Wie bitte? Ist Vermietung und deren Erträge keine Altersvorsorge?

 

Ich nehm meine Kritik hiermit öffentlich zurück und gelobe Besserung... :-

[klausk]

Manchmal muss ich mir ins Ohr kneifen, um mich daran zu erinnern, dass ich hier in einem deutschen Forum unterwegs bin. Dabei assoziiere ich deutsch mit: starr, unbeweglich, immer in Erwartung des Weltuntergangs -- was mindestens Wirtschaftskollaps, Hyperinflation oder nukleares Inferno bedeutet. (Ich hoffe inständig, Unrecht zu haben. Andernfalls gehen wir gemeinsam unter.)

 

Die durchgängige Meinung hier scheint zu sein: Ein eigenes Haus ist teurer als zur Miete zu wohnen. Man ist gebunden. Wächst die Familie, ist es zu klein. Im Alter ist es zu gross. Mal ist es am verkehrten Ort, aber immer ist es falsch.

 

An anderer Stelle (im Thread “Zinseszins”) habe ich vorgeschlagen, die Hauspreise von heute mit denen von vor 30 Jahren zu vergleichen. Das war unvollständig. Denn ein Haus altert und muss instand gehalten werden. (Ich rede hier nicht von Verbesserungen, die ja eine Wertsteigerung bedeuten, sondern nur von Instandhaltung.)

 

Dabei gibt es etwas, das ich nicht erwähnt habe. Etwas das mit dem Alter (im Gegensatz zu dir und mir) immer schöner wird -- das Grundstück. Warum?

 

Weil die Herstellung von Grundstücken schon vor viereinhalb Milliarden Jahren eingefroren wurde. Häuser mögen verrotten, Grundstücke nicht. Steigt das Wirtschaftswachstum, steigt die Nachfrage. Was nicht steigt, ist das Angebot. Die Wertsteigerung wurde in diesem ganzen vierseitigen Thread, wenn ich richtig gelesen habe, nur ein einziges Mal angesprochen. Und auch das nur am Rande.

 

Häuser werden immer wieder gebaut, und die Ausstattung kann mal einfacher, meist komfortabler sein. Grundstücke am Stadtrand verwandeln sich oft in bevorzugte Wohnlagen. Hör dich mal um in deiner Stadt!

 

Wenn man die Finanzierung zusammenbringen kann, mag für ein kinderloses Paar die Eigentumswohnung das Richtige sein, für die junge Familie vielleicht das Reihenhaus oder was Freistehendes. Im Alter sind die Bedürfnisse wieder anders. Verlangt der Job einen Umzug, verkauf und kauf was Neues. Ich weiss, das Wort “flexibel” ist arg strapaziert und ist in Deutschland negativ besetzt. Das heisst aber noch lange nicht, dass unflexibel gut wäre.

 

Der emotionale Aspekt (“dies ist mein Haus”) ist auch nicht zu unterschätzen. Du kannst es gestalten, wie du willst, und Keiner kann dich mit der Behauptung von Eigenbedarf hinauswerfen. Du kennst deine finanzielle Belastung und kannst die künftige Entwicklung einschätzen; Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.

 

Mieten soll billiger sein? Weil der Eigentümer z.B. die Kanalerneuerung bezahlen muss? Letzteres mag ja sein, aber glaubst du, dass das Vermieten für ihn ein schlechtes Geschäft ist? Warum tut er‘s dann? (Im Übrigen reden wir hier ja von Eigennutzung.)

 

Und wenn du ins Alter kommst (ich berechne Alter immer so: heute plus zehn Jahre), dann kannst du immer noch refinanzieren und den Immowert anzapfen.

[Antonia]

@Klausk:

 

Hier kannst du vielleicht erkennen, warum in Deutschland Häuser nicht die attraktivste Anlage sind.

The economist

[klausk]

@Klausk:

 

Hier kannst du vielleicht erkennen, warum in Deutschland Häuser nicht die attraktivste Anlage sind.

The economist

Was ist mit der Zeit vor 2003? Ist auch schwer zu erkennen, welche Kurve welchem Land zuzuordnen ist. Hast du andere Quellen?

 

Edith: Ich gehe von meiner eigenen Erfahrung aus -- TROTZ real estate crash.

 

Ich muss nochmal nachhaken: Ich sage ja auch nicht, dass Häuser die attraktivste Anlage seien. Ich meine vielmehr, dass Hauseigentum attraktiv ist im Vergleich zum Mieten.

[Antonia]

Nein, ich habe keine anderen Quellen, das Thema interessiert mich auch nur am Rande. Ich weiss nur, dass die Rendite hier in meiner Stadt (einer der teuersten Städte Deutschlands) bei 3% liegt. Das ist Tagesgeldniveau.

Natürlich wollen hier auch die Leute, vor allem wenn Kinder da sind, gerne ein eigenes Haus mit Garten. Aber es ist sehr teuer und mal eben kaufen und wieder verkaufen ist fast immer ein Minusgeschäft. In USA scheint das einfacher zu sein, da wechselt man so leicht die Immobilie wie die Unterhose (habe ich gehört).

[maush]

@klausk

In vielen Punkten gebe ich dir durchaus recht. Und wir haben selbst auch ein Haus am Stadtrand von Hamburg. Aber nur mal so am Rande:

1. Die Immopreise sind hier seit unserem Kauf (1994) stagniert, eventuell sogar etwas zurückgegangen (für ältere Häuser). Da ist die Inflation noch gar nicht berücksichtigt.

2. Flexibilität (und die braucht man inzwischen auch in D in sehr vielen Jobs) und Immokauf widersprechen sich tatsächlich, weil man von den Tansaktionskosten bei Immobilien (Notar + Gericht + Grunderwerbsteuer + evtl. Makler) locker 2+ Jahre Miete zahlen kann.

3. Wenn du dich auch in meiner Gegend umschaust, und die ist von der Altersstruktur eher besser aufgestellt, wird dir auffallen, dass sehr viele Häuser im Besitz von der Generation 60+ sind. Diese werden demnächst auf den Markt kommen. Ich denke daher selbst im Metropolregionen kann man maximal von stabilen Preisen in den nächsten Jahren ausgehen. In den übrigen Regionen, und das sind sehr viele, wird das Überangebot die Preise drücken.

 

Es ist also auch etwas Realismus dabei und nicht nur Schwarzmalerei...

[odenter]

@klausk

In vielen Punkten gebe ich dir durchaus recht. Und wir haben selbst auch ein Haus am Stadtrand von Hamburg. Aber nur mal so am Rande:

1. Die Immopreise sind hier seit unserem Kauf (1994) stagniert, eventuell sogar etwas zurückgegangen (für ältere Häuser). Da ist die Inflation noch gar nicht berücksichtigt.

2. Flexibilität (und die braucht man inzwischen auch in D in sehr vielen Jobs) und Immokauf widersprechen sich tatsächlich, weil man von den Tansaktionskosten bei Immobilien (Notar + Gericht + Grunderwerbsteuer + evtl. Makler) locker 2+ Jahre Miete zahlen kann.

3. Wenn du dich auch in meiner Gegend umschaust, und die ist von der Altersstruktur eher besser aufgestellt, wird dir auffallen, dass sehr viele Häuser im Besitz von der Generation 60+ sind. Diese werden demnächst auf den Markt kommen. Ich denke daher selbst im Metropolregionen kann man maximal von stabilen Preisen in den nächsten Jahren ausgehen. In den übrigen Regionen, und das sind sehr viele, wird das Überangebot die Preise drücken.

Es ist also auch etwas Realismus dabei und nicht nur Schwarzmalerei...

In den meisten Regionen wird das große Angebot den Preis massiv drücken. Nur Wohnungen/Häuser in Top lagen werden vielleicht noch steigen.

Der Trend geht ja auch wieder in die Stadt, kein Wunder bei steigenen Energie-/Transportkosten.

 

Ansonsten ist ne Immobilie erstmal ein Sachwert, der solange besteht, bis er physisch zerstört wird, genauso wie Gold oder Silber. Aktien, Papiergeld, Anleihen, Zertifikate, Dervate und was es alles gibt, sind Papiere. Die sind futsch wenn der Rechner ausgeht, überspitzt formuliert.

 

Klar kann es nach einer Krise Zwangsanleihen etc. geben, aber als Immobilien-/Grundstücksbesitzer bin ich nach der Krise besser aufgestellt als alle anderen. Allein schon deshalb weil ich Einkommen erziele oder Ausgaben spare, was verglichen mit 1923, nur auf einen kleinen Teil der Bevölkerung zutrifft. Ausserdem habe ich Sicherheiten für Kredite die auch die Masse der Leute nicht haben. Und Banken wollen Geld verdienen, ne Immobilie ist sicher besser als Sicherheit als als ne Schubkarre voll Geld das keiner mehr will.

 

Der Staat kann auch wieder ein Wohnungsbauprogramm auflegen, Wohnraum für alle (nicht nur Reichtum) dann sind Immobilien natürlich quasi nichts mehr wert. Alles geht nichts ist sicher, ausser das nichts sicher ist.

[BondWurzel]

was verglichen mit 1923,

 

wo dann anschließend in den Folgejahren die Toplagen ausgebomt und diverse im Osten über viele Jahre enteignet waren... :'(

 

Goldbesitzer und CHF-Inhaber waren am besten dran.

[odenter]

was verglichen mit 1923,

wo dann anschließend in den Folgejahren die Toplagen ausgebomt und diverse im Osten über viele Jahre enteignet waren... :'(

Risiko, aber ein geringes wie ich finde.

 

Goldbesitzer und CHF-Inhaber waren am besten dran.

In der verglichenen Epoche ja.

Es gab ja auch mal Zeiten da waren das britische Pfund das was heute der Dollar ist, oder andere Währungen. Die kommen und gehen wie Staaten auch kommen und gehen.

[Ramstein]

Heute in der FAZ ein Artikel zum Thema. Von 1997 bis 2009 sind die realen Hauspreise gesunken ....

[BondWurzel]

Die kommen und gehen wie Staaten auch kommen und gehen.

Sowas ist mir neu und kann man wohl überhaupt nicht ernst nehmen - desweiteren willst du etwa die Schweiz mit GB vergleichen?

[Antonia]

.... Von 1997 bis 2009 sind die realen Hauspreise gesunken ....

 

Ich denke, dass ein direkter Zusammenhang zu den Einkommen in Deutschland besteht. Wenn ich das richtig in Erinnerung habe, ist die Einkommenssituation in Deutschland in den letzten 10 Jahren sogar negativ, wenn man die Inflationsrate hinzurechnet. (Stimmt das?)

Siehe auch hier: Statistika

[Stephan09]

Ja.

[Strahlemann84]

Vielleicht ist der Punkt ja noch nicht genannt wurden:

 

Wenn man Miete zahlt, ist das Geld weg. Wenn man es in ein Eigenheim steckt, bleibt ja irgendwo was bestehen.

[klausk]

Natürlich wollen hier auch die Leute, vor allem wenn Kinder da sind, gerne ein eigenes Haus mit Garten. Aber es ist sehr teuer und mal eben kaufen und wieder verkaufen ist fast immer ein Minusgeschäft. In USA scheint das einfacher zu sein, da wechselt man so leicht die Immobilie wie die Unterhose (habe ich gehört).

Amerikaner ziehen im Durchschnitt, sagen wir mal, alle zehn Jahre um. Jetzt lass mich mal denken, rechnen, knobeln -- ich glaube, sie wechseln ihre Unterhosen etwas häufiger. Wahrscheinlich weil sie befürchten, am Flughafen könnte man das sehen..... Und beim Verkauf zahlt man zirka sechs Prozent, also nur mal eben tut man das auch in USA nicht. Wie oft zieht man denn in Deutschland um?

 

Zugegeben, ich habe etwas klischeehaft argumentiert, aber nicht faktenlos. Mein erstes Haus habe ich nach elf Jahren zum doppelten Preis verkauft, und das war nicht in einer Boomzeit. Meine jetzige Bleibe könnte ich nach zwölf Jahren wieder zum Doppelten loswerden -- und der amerikanische Immobilienmarkt befindet sich im Moment, wie allgemein bekannt, in einer historischen Krise.

 

Chartisten wissen, dass sie jede beliebige Trendlinie zeichnen (und begründen!) können, solange sie das "richtige" Zeitsegment hernehmen. In diesem Zusammenhang fällt mir ein schönes Zitat von Chris Gessel ein (Investor's Business Daily, 23. Juli 2002): "If the current implosion continues, the stock market has only 26 trading days until it crashes to zero.” Mit seiner Ironie traf er haarscharf, denn schon am nächsten Tag stieg der Dow wieder rasant an.

 

Ich habe mal kurz gegoogelt und dies gefunden: "Vergleicht man die Preise von 1997 und 2006, so gab es in den alten Ländern eine Erhöhung von 83,3 % der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für baureifes Land." Macht 6,25% pro Jahr. Quelle.

 

Nachtrag mit Zahlen vom Statistischen Bundesamt: Von 1992 bis 2008 stieg der Quadratmeterpreis für Bauland von 25,09 € (vermutlich aus DM umgerechnet) auf 80,38 €. 222 Prozent. Der Trend ist übrigens seit 2005 negativ.

[Antonia]

....

Ich habe mal kurz gegoogelt und dies gefunden: "Vergleicht man die Preise von 1997 und 2006, so gab es in den alten Ländern eine Erhöhung von 83,3 % der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für baureifes Land." Macht 6,25% pro Jahr. Quelle.

 

Etwas seltsamer Link, Immobilienmakler aus Berlin? Schön wäre es.

[Chris89]

Vielleicht ist der Punkt ja noch nicht genannt wurden:

 

Wenn man Miete zahlt, ist das Geld weg. Wenn man es in ein Eigenheim steckt, bleibt ja irgendwo was bestehen.

 

Kommt immer drauf an. Wenn du anfänglich 5% Zinsen und 1% Tilgung hast, steckst du gar nicht soviel in dein Eigenheim, sondern bezahlst fast nur die Zinsen an die Bank. Und das 35Jahre.

[maush]

Ich habe mal kurz gegoogelt und dies gefunden: "Vergleicht man die Preise von 1997 und 2006, so gab es in den alten Ländern eine Erhöhung von 83,3 % der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für baureifes Land." Macht 6,25% pro Jahr. Quelle.

Das entspricht leider, oder für bauwillige zum Glück, nicht den Tatsachen.

 

Zugegeben, ich habe etwas klischeehaft argumentiert, aber nicht faktenlos. Mein erstes Haus habe ich nach elf Jahren zum doppelten Preis verkauft, und das war nicht in einer Boomzeit. Meine jetzige Bleibe könnte ich nach zwölf Jahren wieder zum Doppelten loswerden --

Nun damit ist doch auch klar, warum du so eindeutig für Immobilien bist. Das wäre in Deutschland ein wares Kunststück. Der Normalfall ist auf die letzten 15 Jahre bezogen eher mit Verlusten konfrontiert. Da kennt wahrscheinlich jeder hier aus dem Forum den ein oder anderen Fall...

[klausk]

Etwas seltsamer Link, Immobilienmakler aus Berlin? Schön wäre es.

Ich habe noch Zahlen vom Statistischen Bundesamt nachgeliefert.

 

Das entspricht leider, oder für bauwillige zum Glück, nicht den Tatsachen.

Statistisches Bundesamt.

[maush]

Statistisches Bundesamt.

Der Link kam erst später. Gut, ist leider an unserer Gegend vorbeigegangen :-

Wäre schon von der Zusammensetzung interessant. Allein im Osten dieses Landes hat die Preisentwicklung extrem in die andere Richtung gewirkt.

[Antonia]

Das würde mich aber auch einmal interessieren, wie sich die Daten des statistischen Bundesamtes zusammensetzen. Wie soll das gehen, die Hauspreise sind gefallen, die Grundstückspreise enorm gestiegen?

Vielleicht sind Sondereffekte aus der Ex-DDR dabei? Keine Ahnung, wie dort vorher die Grundstückspreise waren und wie die gestiegen sind. Wenn man Berlin, Prenzlauer Berg, nimmt, dann sind die Preise exorbitant gestiegen.

[klausk]

Wenn man Miete zahlt, ist das Geld weg. Wenn man es in ein Eigenheim steckt, bleibt ja irgendwo was bestehen.

Kommt immer drauf an. Wenn du anfänglich 5% Zinsen und 1% Tilgung hast, steckst du gar nicht soviel in dein Eigenheim, sondern bezahlst fast nur die Zinsen an die Bank. Und das 35Jahre.

In diesem Fall bezahlst du für jeden geliehenen Euro knapp 1,40 Zinsen (welche ich in USA übrigens von der Einkommensteuer absetzen kann). Und bei einer nur 3%igen Wertsteigerung pro Jahr ist dein Haus mehr als 2,8mal so viel Wert wie beim Kauf. Bei 5,1% wäre es sogar das 5,7fache. Und die ganzen 35 Jahre hast du drin gewohnt -- mietfrei. Nur Instandhaltung und Steuern.

[BondWurzel]

Und bei einer nur 3%igen Wertsteigerung pro Jahr ist dein Haus mehr als 2,8mal so viel Wert wie beim Kauf

 

Wenn dann eine Subprimekrise daherkommt, kommst du sogar wieder unter Einstand.

 

Am Mississippi bekommt man hin- und wieder eine neue Gragenausfahrt mit Car wash.

 

 

 

 

 

:'(

Mal was zu den tatsächlichen Fakten...

[odenter]

Die kommen und gehen wie Staaten auch kommen und gehen.

Sowas ist mir neu und kann man wohl überhaupt nicht ernst nehmen - desweiteren willst du etwa die Schweiz mit GB vergleichen?

Das war eher auf die letzten 100 Jahre bezogen, in Europa und Asien gabs Staaten (Deutschland/DDR, Nord-/Südkorea, Polen, die baltischen Staaten usw.) die es so hinterher nicht mehr gab. Und dann teilweise wieder zusammen gefunden haben (Deutschland/DDR) irgendwann sicher auch wieder Nord-/Südkorea oder wieder unabhängig wurden.

 

Die Schweizer waren halt in soweit klug als das Sie immer (waren die immer neutral?) neutral gewesen sind. Insoweit soll die Schweiz natürlich nicht mit GB verglichen werden. Aber auch die Schweiz wird irgendwann mal nicht mehr das sein was sie aktuell ist.