Immobilien Fonds

[H.B.]

 

Wie wär's mit dem MSCI Wold Real Estate und einer etwas längeren Periode?

Bspw. mal das Jahr 2008. In EUR hat der Index (inkl. Dividenden) knapp 50% verloren. Spiegelte das damals wirklich den marktwert der Immobilien wieder?

Und stiegen die Immopreise wirklich seit März 2009 bis heute um ca. 100%,wie es uns der Index glauben machen will?

 

 

 

Geh nochmal in dich.

 

Der Preis eines REITs ist der Marktwert.

Der Preis eines Immobilienfonds ist getürkt - nicht andersherum.

 

Man kann es gut mit Aktienbewertungen vergleichen. Zu jedem Zeitpunkt "t" spiegelt der Kurs einer Aktie den Marktwert des Unternehmens wieder. Die Kapitalmärkte streiten darum, ob dieser Preis gerechtfertigt ist, oder nicht.

Falls sich die Hinweise verdichten, dass der Preis falsch ist, wird er von den Marktkräften adjustiert.

Bei Immobilienfonds wird die demokratische Diskussionskultur der Märkte durch einen totalitären Beurteilungsmechanismus ersetzt.

Wer das mag, der muss mit solchen Dingen, wie hohen Zusatzkosten für Immobilienbewertungen und spontanen Fondsschließungen leben (muss dann bitte auch konsequent sein und eine Partei aus dem ganz linken oder ganz rechten Spektrum wählen)

 

Schau dir mal die Preisentwicklung der nationalen Immobilienmärkte an, die der MSCI-Index abbildet. In weiten Teilen Asiens hat sich schon wieder eine recht üppige Blase gebildet.

[Chemstudent]

Machen wir's doch mal umgekehrt:

Wie erklärst du dir die rund 60% des MSCI Europe Real Estate seit März 2009? (um's einfacher zu machen)

 

Wie gesagt: Ich lerne ja gerne dazu.

[WOVA1]

 

"Der Bewertungsabschlag wird nicht Teil des Reformentwurfs sein, der dem Bundeskabinett am 23. Juni zur Entscheidung vorgelegt wird", zitiert Welt-Online einen Mitarbeiter des Ministeriums. Stattdessen sollen die Verkehrswerte von Immobilien nun nicht mehr jährlich, sondern quartalsweise von unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. "Dadurch wird eine zeitnahe Bewertung zum Schutz der Anleger sichergestellt", so der Beamte. Anleger sollen durch die kurzen Intervalle möglichst schnell von steigenden Immobilienpreisen profitieren können.

 

 

Nettes Statement dieses Beamten - gilt natürlich auch anders herum.

Wenn quartalsmässig bewertet wird, bekommt der Anleger natürlich auch schneller die Rechnung für fallende Immobilienpreise..

Ganz abgesehen davon, dass vier Bewertungen pro Jahr teurer sind als eine pro Jahr.

Oder bekommen die Gutachter wohl nur noch ein Viertel Honorar pro Bewertung ? :-

 

Ob REIT oder Immobilienfonds, ist eigentlich ein Streit um des Kaisers Bart.

Sicherlich gibt's auch bei einem REIT Abweichungen zwischen dem Inventarwert und dem Börsenwert - mal positv, mal negativ.

Aber immerhin hat der REIT selbst einen Marktwert.

 

Das Problem bei Immobilien ist halt, dass es Einzelstücke sind:

Was eine Immobile wirklich wert war, weiss man, wenn man sie verkauft hat -

- am besten noch mit der netten Klausel 'Wie es steht und liegt' - und der Käufer auch tatsächlich bezahlt hat.

 

Vorher ist es Spekulation - beim REIT die des Marktes, beim Immo-Fonds die des Gutachters.

[checker-finance]

 

"Der Bewertungsabschlag wird nicht Teil des Reformentwurfs sein, der dem Bundeskabinett am 23. Juni zur Entscheidung vorgelegt wird", zitiert Welt-Online einen Mitarbeiter des Ministeriums. Stattdessen sollen die Verkehrswerte von Immobilien nun nicht mehr jährlich, sondern quartalsweise von unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. "Dadurch wird eine zeitnahe Bewertung zum Schutz der Anleger sichergestellt", so der Beamte. Anleger sollen durch die kurzen Intervalle möglichst schnell von steigenden Immobilienpreisen profitieren können.

 

 

Nettes Statement dieses Beamten - gilt natürlich auch anders herum.

Wenn quartalsmässig bewertet wird, bekommt der Anleger natürlich auch schneller die Rechnung für fallende Immobilienpreise..

Ganz abgesehen davon, dass vier Bewertungen pro Jahr teurer sind als eine pro Jahr.

Oder bekommen die Gutachter wohl nur noch ein Viertel Honorar pro Bewertung ? :-

 

Ob REIT oder Immobilienfonds, ist eigentlich ein Streit um des Kaisers Bart.

Sicherlich gibt's auch bei einem REIT Abweichungen zwischen dem Inventarwert und dem Börsenwert - mal positv, mal negativ.

Aber immerhin hat der REIT selbst einen Marktwert.

 

Das Problem bei Immobilien ist halt, dass es Einzelstücke sind:

Was eine Immobile wirklich wert war, weiss man, wenn man sie verkauft hat -

- am besten noch mit der netten Klausel 'Wie es steht und liegt' - und der Käufer auch tatsächlich bezahlt hat.

 

Vorher ist es Spekulation - beim REIT die des Marktes, beim Immo-Fonds die des Gutachters.

 

 

Ich hab's an anderer Stelle schon mal gepostet: Der wahre Unterschied zwischen OI und REIT ist für mich gerade nicht, das es eine KAG gibt, bei der man zu festgesetzten Kursen zurückkaufen kann. Wer die KAG-Kurse für falsch oder undemokratisch oder manipuliert hält, der kann ja schlicht und einfach den KAG-Kurs ignorieren und an der Börse kaufen/verkaufen. Dann können ihm auch Fondsschließungen egal sein.

 

Der große Unterschied sind die Anlegerrechte. Bei einem OI begibt sich der Anleger völlig in die Hand des Managements.

 

Die Diskussion um die richtige Bewertung finde ich etwas akademisch., bzw. zu Theorielastig. Nach guter alter Chicagoer Schule darf die unsichtbare Hand des Marktes natürlich nicht gestört werden und die Börsenbewertung ist so unfehlbar wie früher nur der Pabst. Dabei wissen auch die Anhänger dieser Theorie längst, dass behavourial finance mindestens so große Verzerrungseffekte auf den Kurs haben kann, wie die "undemokratischen" Bewertungen von Sachverständigen daneben liegen können. Wer dafür ist, dass es bei bestimmten Anlageformen eine Bewertung durch Sachverständige zur Preisfestsetzung gibt, muß selbstverständlich nicht links- oder rechtsextreme Parteien wählen. Solche Polemik kann man sich getrost für Diskussionen mit Politikern und ministerialbeamten aufsparen - das ist genau deren Niveau.

 

Spannender und zeilführender fände ich, wenn über die Bewertungsmaßstäbe und -methoden diskutiert würden. Damit könnte man geschickt glätten und übertriebene Kursbewegungen abfedern.

[Blujuice]

Nebenbei preist der Markt in erster Linie die Erwartung an die künftige Entwicklung des REITs ein.

 

Andernfalls mag mir bitte jemand belegen, dass das Immoportfolio der DES bspw. im Dezember 2008 wirklich um ca. 33% stieg, um dann bspw. vom 06.01.2009 bis 13.01.2009 um mehr als 16% zu fallen.

Der Wert des Immoportfolios beinhaltet doch ebenfalls die Erwartung an die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkts bzw. der Gesamtwirtschaft. Deswegen versteh ich überhaupt nicht, wo dein Kritikpunkt liegt. Wenn sich binnen einen Jahres die Wirtschaftsaussichten dramatisch eintrüben, dann ist es doch nachvollziehbar, dass eine Gewerbeimmobilie in mittelmäßiger Lage einen deutlich zweistelligen prozentualen Wertverlust erleidet.

 

Außerdem darfst du die Verschuldungsquote nicht außer Acht lassen. Die führt dazu, dass ein REIT die Wertentwicklung des zugrunde liegenden Immoportfolios gehebelt nachvollzieht.

[Chemstudent]

@Blujiuce:

Korrelieren die gewerblichen Immopreise denn dermaßen stark mit dem Weltaktienmarkt? Hast du dazu Daten?

[Blujuice]

Nein, ich hab nur gesagt, dass ich es nachvollziehen könnte. Es liegt doch auf der Hand, dass eine schlechte wirtschaftliche Lage negativ für die zukünftige Mietentwicklung und Vermietungsquote ist. Und soweit mir bekannt ist, haben viele Immoportfolios bei institutionellen Anlegern 2008 zweistellige prozentuale Verluste erlitten, auch wenn ich das jetzt nicht belegen kann. Du darfst natürlich nicht die Objekte der deutschen offenen Immobilienfonds als Maßsstab nehmen. Die sind überwiegend in extrem guter Lage mit super Vermietungsquoten und damit nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt. Da du die These aufgestellt hast, dass die Marktpreise der REITs stark von den Marktpreisen der zugrundeliegenden Immoportofolios abweichen, solltest du die Daten liefern, die deine These belegen.

[Chemstudent]

Nein, ich hab nur gesagt, dass ich es nachvollziehen könnte. Es liegt doch auf der Hand, dass eine schlechte wirtschaftliche Lage negativ für die zukünftige Mietentwicklung und Vermietungsquote ist.

Sehe ich nicht so.

Weder passen sich die Mieten noch die Vermietungsquote sehr zügig an. Eine wirtschaftlich schlechte Situation muss für den Immobesitzer nicht wirklich starke Einnahmeverluste bedeuten. Der Mieter muss die Mieten dennoch aufbringen. Und da schlägt sich die wirtschaftliche Situation eben in erster Linie direkt auf die Mieter durch (weniger Absatz in Einkaufszentren etc.). Und erst wenn diese die Mieten nicht mehr aufbringen können bzw. die Mietverträge auslaufen, merkt der Vermieter das spürbar.

(btw: Hat mein alter Herr selbst so erlebt...)

 

Da du die These aufgestellt hast, dass die Marktpreise der REITs stark von den Marktpreisen der zugrundeliegenden Immoportofolios abweichen, solltest du die Daten liefern, die deine These belegen.

Ich kann dazu keine Daten liefern, da ich keine habe, daher fragte ich ja danach. Der Sinn des Forums ist es ja, über solche Thesen zu diskutieren und eure These (auf die ich letztlich nur reagierte) war, dass REITs besser den Markt abbilden, als OIFs.

 

Gedankenexperiment um mal meinen Gedankengang zu verdeutlichen:

Ein REIT hat ein hübsches Immoportfolio was einen anständigen Ertrag bringt. Der Kurs des REITS spiegelt die Erwartung an die künftige Rendite des Unternehmens wieder.

Nun entschließt sich der REIT, 20% seines Immoportfolios zu verkaufen und das Geld unverzinst anzulegen. Die Renditeerwartung der Anleger sinkt und damit der Kurs.

Ein Immofonds der das selbe macht, wird hingegen im Wert nicht sinken.

[Blujuice]

Nein, ich hab nur gesagt, dass ich es nachvollziehen könnte. Es liegt doch auf der Hand, dass eine schlechte wirtschaftliche Lage negativ für die zukünftige Mietentwicklung und Vermietungsquote ist.

Sehe ich nicht so.

Weder passen sich die Mieten noch die Vermietungsquote sehr zügig an. Eine wirtschaftlich schlechte Situation muss für den Immobesitzer nicht wirklich starke Einnahmeverluste bedeuten. Der Mieter muss die Mieten dennoch aufbringen. Und da schlägt sich die wirtschaftliche Situation eben in erster Linie direkt auf die Mieter durch (weniger Absatz in Einkaufszentren etc.). Und erst wenn diese die Mieten nicht mehr aufbringen können bzw. die Mietverträge auslaufen, merkt der Vermieter das spürbar.

(btw: Hat mein alter Herr selbst so erlebt...)

In einer historisch einmaligen Wirtschaftskrise wie 2008/2009 sind Pleiten oder Standortschließungen doch an der Tagesordnung. Nimm nur Karstadt als Beispiel. Und der Preis der Immobilie beinahltet nicht nur die Mieterträge der nächsten 1-2 Jahre ein. Was bringt es dir, wenn die Mieterträge im aktuellen und folgenden Jahr noch konstant sind, aber abzusehen ist, dass sie nach Ablauf des Mietvertrags ins Bodenlose fallen? Wenn 2008 die Wirtschaft einbricht, dann wirkt sich das auch noch auf die erwarteten Mieterträge im Jahr 2020 aus. Aber die Diskussion ist müßig, leider hat keiner von uns die nötigen Daten.

 

Gedankenexperiment um mal meinen Gedankengang zu verdeutlichen:

Ein REIT hat ein hübsches Immoportfolio was einen anständigen Ertrag bringt. Der Kurs des REITS spiegelt die Erwartung an die künftige Rendite des Unternehmens wieder.

Nun entschließt sich der REIT, 20% seines Immoportfolios zu verkaufen und das Geld unverzinst anzulegen. Die Renditeerwartung der Anleger sinkt und damit der Kurs.

Ein Immofonds der das selbe macht, wird hingegen im Wert nicht sinken.

Was du hier als Tatsache hinstellst, ist eine sehr gewagte These. Immerhin sind 1 Million Euro 1 Million Euro. Denk doch noch ein bisschen weiter: Unternehmen X hat als einzigen Bilanzposten einen großen Geldbetrag, der kurzfristig und sicher angelegt wird. Was würdest du für dieses Unternehmen bezahlen? Ich würde wahrscheinlich ca. 99% des Geldbetrages hinlegen, im Grunde entspricht das ja einem Tagesgeld-ETF. Dass das KGV dieses Unternehmens überdurchschnittlich hoch ist (bzw. die Renditeerwartung des Anlegers gering), interessiert keinen, denn du musst die Renditeerwartung immer im Zusammenhang mit dem eingegangen Risiko sehen.

 

Noch absurder wird die Behauptung, wenn ich sie mit deiner anderen These verbinde: Deiner Meinung nach kann ein REIT deutlich unter dem Marktwert der enthaltenen Immobilien notieren. Gehen wir mal von 20% aus. Jetzt verkauft der REIT 20% seines Portfolios. Dafür bekommt er (per Definition) den Marktwert, also 1/6 mehr als den Wert, mit dem die Börse die Immobilien bewertet hat, als sie noch im REIT steckten. Wie denkst du wird sich der Aktienkurs des REITs verändern?

[Chemstudent]

In einer historisch einmaligen Wirtschaftskrise wie 2008/2009 sind Pleiten oder Standortschließungen doch an der Tagesordnung.

Was hat das also mit der grundsätzlichen Frage nach REIT vs. OIF zu tun?

 

Was du hier als Tatsache hinstellst, ist eine sehr gewagte These. Immerhin sind 1 Million Euro 1 Million Euro. Denk doch noch ein bisschen weiter: Unternehmen X hat als einzigen Bilanzposten einen großen Geldbetrag, der kurzfristig und sicher angelegt wird. Was würdest du für dieses Unternehmen bezahlen? Ich würde wahrscheinlich ca. 99% des Geldbetrages hinlegen, im Grunde entspricht das ja einem Tagesgeld-ETF. Dass das KGV dieses Unternehmens überdurchschnittlich hoch ist (bzw. die Renditeerwartung des Anlegers gering), interessiert keinen, denn du musst die Renditeerwartung immer im Zusammenhang mit dem eingegangen Risiko sehen.

 

Deiner Meinung nach stellt also der Kurs keine Erwartung da, sondern immer den konkreten Wert sämtlichen Besitzes eines Unternehmens? Nun, das sehe ich anders. Die Erwartung an die künftige Entwicklung des Unternehmens spiegelt sich im Kurs wieder.

 

Deiner Meinung nach kann ein REIT deutlich unter dem Marktwert der enthaltenen Immobilien notieren.

Habe ich so nicht behauptet. Aber möglich ist's durchaus. Wenn der Markt nämlich davon ausgeht, dass der Wert der Immos sinken wird, so müsste sich dies konsequenterweise auf den REIT auswirken. Zwar mag es sein, das der REIT Immos im aktuellem Wert von 1 Mio hält, was aber, wenn der Markt davon ausgeht, das diese Immos künftig nur noch die hälfte wert sein werden?

 

Bei REITs wird so getan, als würde deren Kurs korrekt den aktuellen Wert des Immoportfolios nachbilden. Bei allen anderen Aktien hingegen glaubt man das nicht:

Unerfahrener Neuling: "Ich will ne BASF kaufen, weil ich gehört habe, dass BASF einen neuen Katalysator auf den Markt bringt."

Alter Hase: "Das ist ja schon im Kurs eingepreist. Wenn du die Info hast, wissen das doch alle anderen auch."

[Blujuice]

In einer historisch einmaligen Wirtschaftskrise wie 2008/2009 sind Pleiten oder Standortschließungen doch an der Tagesordnung.

Was hat das also mit der grundsätzlichen Frage nach REIT vs. OIF zu tun?

Du hast die Kursbewegungen während der Finanzkrise als Beispiel dafür angeführt, wie stark sich der Börsenwert von REITs bewegen kann. Also darf ich die Finanzkrise hoffentlich auch als Beipiel dafür nutzen, wie stark sich der Wert von Immobilien verändern kann.

 

 

Was du hier als Tatsache hinstellst, ist eine sehr gewagte These. Immerhin sind 1 Million Euro 1 Million Euro. Denk doch noch ein bisschen weiter: Unternehmen X hat als einzigen Bilanzposten einen großen Geldbetrag, der kurzfristig und sicher angelegt wird. Was würdest du für dieses Unternehmen bezahlen? Ich würde wahrscheinlich ca. 99% des Geldbetrages hinlegen, im Grunde entspricht das ja einem Tagesgeld-ETF. Dass das KGV dieses Unternehmens überdurchschnittlich hoch ist (bzw. die Renditeerwartung des Anlegers gering), interessiert keinen, denn du musst die Renditeerwartung immer im Zusammenhang mit dem eingegangen Risiko sehen.

Deiner Meinung nach stellt also der Kurs keine Erwartung da, sondern immer den konkreten Wert sämtlichen Besitzes eines Unternehmens? Nun, das sehe ich anders. Die Erwartung an die künftige Entwicklung des Unternehmens spiegelt sich im Kurs wieder.

Du weißt genau, dass ich das nicht gesagt hab. Es ging in deinem Beispiel nicht um allgemeine Besitztümer, sondern um den Spezialfall Bargeld. Also bitte etwas weniger Rhetorik und mehr Argumente. Der Kurs spiegelt nicht die absolute Renditeerwartung der Anleger wieder, wie du es im vorherigen Beitrag impliziert hast, sondern höchstens deren risikoadjustierte Renditeerwartung. Wie wichtig diese Unterscheidung ist, zeigt das Bargeld-Beispiel.

 

 

Deiner Meinung nach kann ein REIT deutlich unter dem Marktwert der enthaltenen Immobilien notieren.

Habe ich so nicht behauptet.

Vielleicht nicht wörtlich, aber sinngemäß schon. Ich zitiere mal den Ausgangspunkt der Diskussion:

 

Nebenbei preist der Markt in erster Linie die Erwartung an die künftige Entwicklung des REITs ein.

 

Andernfalls mag mir bitte jemand belegen, dass das Immoportfolio der DES bspw. im Dezember 2008 wirklich um ca. 33% stieg, um dann bspw. vom 06.01.2009 bis 13.01.2009 um mehr als 16% zu fallen.

Zwischen den Zeilen sagst du hier: Der Wert des DES-Portfolios ist im Dezember 2008 um (deutlich?) weniger als 33% gestiegen. Wenn das so wär und ich außerdem davon ausgehe, dass Ende Dezember 2008 kein REIT überbewertet war, dann müsste die DES Anfang Dezember 2008 (deutlich?) unter dem Marktwert der enthaltenen Immobilien notiert haben.

[skeletor]

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken.

 

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken. Diese Bewegung ergibt sich hauptsächlich aus den Wertänderungen im Rahmen der turnusmäßigen Nachbewertung der drei Fondsimmobilien Santa Hortensia in Spanien, Equinox in Frankreich und Ito-Yokado Koigakubo in Japan.

 

Die beiden europäischen Büroimmobilien sind derzeit fest vermietet. Die unabhängigen Sachverständigen haben die bisherigen Verkehrswerte durch Erhöhung des jeweiligen Liegenschaftszinses um ca. 6% bzw. 10% abgewertet und an die aktuelle Marktsituation angepasst.

 

Bei der japanischen Einzelhandelsimmobilie Ito-Yokado Koigakubo hat der Mieter den Generalmietvertrag gekündigt. Er wird das Objekt im vierten Quartal 2010 verlassen. Eine Nachvermietung zum derzeitigen Mietzinsniveau ist bisher nicht gelungen. Die unabhängigen Sachverständigen haben mit einer Anpassung des bisherigen Verkehrswerts um ca. 30% der aktuellen Objektsituation und Marktentwicklung Rechnung getragen.

 

skeletor

[checker-finance]

[Noch absurder wird die Behauptung, wenn ich sie mit deiner anderen These verbinde: Deiner Meinung nach kann ein REIT deutlich unter dem Marktwert der enthaltenen Immobilien notieren. Gehen wir mal von 20% aus. Jetzt verkauft der REIT 20% seines Portfolios. Dafür bekommt er (per Definition) den Marktwert, also 1/6 mehr als den Wert, mit dem die Börse die Immobilien bewertet hat, als sie noch im REIT steckten. Wie denkst du wird sich der Aktienkurs des REITs verändern?

 

ein schönes Beispiel, warum diese Diskussion ein abstrakter Theorienstreit ist:

 

1. Erstmal ist es Fakt, dass die meisten Immobilien-AG, REITs und OI derzeit an der Börse mit mehr oder weniger großen Abschlägen zum Buchwert/Immo-Verkehrswert gehandelt werden. Tlw. deutlich mehr als 10% Abschlag. Unter dem Marktwert kann aber weder eine Immo-AG noch ein REIT noch ein OI gehandelt werden, da der Börsenkus ja gerade den Marktwert des Untenrehmens in EUR ausdrückt.

 

2. Ob nun Immobilien-AG, REITs und OI - sie alle werden bei einem Verkauf den dann aktuellen Marktwert der verkauften Immobilie erlösen. Den dieser konkrete Marktwert (kaufpreis) entsteht für den Moment durch den deal. Der Preis kann aber logischerweise vom Verkehrswert/Buchwert abweichen. Den käufer interessiert es herzlich wenig, wer wo wie den Wert definiert. Er zahlt, was er maximal zu zahlen bereit ist.

 

3. Selbst wenn der Deal genau den Verkehrswert einbringt, muß das den Börsenkurs nicht verändern. Denn der Börsenkurs bezieht sich auf den Gesamtwert aller Immo im Portfolio. Kann ja sein, dass der Börsenkurs den 20%-Abschlag hat, weil bei einem bestimmten Teil des Portfolios der Abschlag für besonders hoch gehalten wird, z. B. bei 4 gleichgewichteten Objekten sieht die Börse bei den Immos A und B eine negative Differenz von 40% zum Verkehrswert bei C und D keine Differenz. Wenn dann C mit Abschlag von 20% verkauft wird, müßte der kurs eher fallen.

 

4. Blujuice, Du gehst als theoretische Basis von einem idealen Markt aus, d. h. ausreichende Liquidität der Marktteilnehmer, keine externen Einflüsse, vollständige Information aller Marktteilnehmer. Von einem solchen effizienten Markt kann sich der Börsenkurs einer Immobilien-AG, eines REITs oder eines OI aber durchaus stark entfernen.

[Blujuice]

Mein Argument ist folgendes: Ein REIT ist im Endeffekt nur ein Korb von Immobilien minus Schulden. (Viel einfacher aufgebaut als andere Unternehmen.) Die Renditeerwartung des Anlegers ist identisch mit der Summe der Renditeerwartungen der Immobilien minus Kreditzinsen und Verwaltungskosten. Da der Marktwert des REITs von der (risikoadjustierten) Renditeerwartung des Anlegers bestimmt wird und der Marktwert der Immobilien ebenfalls deren (risikoadjustierte) Renditeerwartung wiederspiegelt, finde ich es nur logisch, dass der Börsenwert des REITs ziehmlich genau dem Marktwert der Immobilien minus Verbindlichkeiten entspricht.

 

Dass der Marktwert der Immobilien nicht unbedingt der Schätzung irgendeines Gutachters entspricht, ist klar. Ich gestehe auch ein, dass beim Börsenpreis des REITs Herdentrieb und Psychologie mitspielen. Aber das heißt nicht, dass der REIT-Börsenwert vom Marktwert der Immobilien abweicht. Denn der Marktwert der Immobilien ist natürlich genauso von Herdentrieb und Psychologie mitbestimmt und kann dadurch auch binnen Tagen dramatisch einbrechen (oder ansteigen).

[Chemstudent]

@blujuice:

Ich glaube, du verstehst nicht recht meinen Gedankengang, deshalb reden wir hier auch ständig aneinander vorbei.

 

Meiner Meinung nach stellt der Kurs eines REITs die Erwartungshaltung der Marktteilnehmer dar. Steigert sich diese Erwartungshaltung, bspw. weil der Markt von steigenden Mieteinnahmen ausgeht, so wird dadurch der Kurs beeinflusst und wird i.d.R. steigen. (Bei Konstanz aller anderen Faktoren)

Kommt es dann nicht zu höheren Mieteinahmen, sondern bleiben diese konstant, wird der Markt sich korrigieren und der Kurs entsprechend sinken. Ein Anleger der zu einer hohen Erwartung kaufte erleidet einen Kursverlust. Der REIT selbst hingegen hat keinen Verlust erlitten. Er verzeichnet die selben Mieteinahmen wie vorher. Und um diesen Unterschied geht es mir.

[Blujuice]

Das hab ich schon verstanden. Aber deine Schlussfolgerung, dass deswegen der REIT-Marktwert vom Immobilien-Marktwert abweicht, teile ich trotzdem nicht.

 

Überleg doch mal, was mit dem Immobilienpreis passiert, wenn der Markt von steigenden Mieteinnahmen ausgeht. Der steigt i.d.R. genauso an. Wer jetzt kauft (egal ob REIT oder direkt die Immobilie), erleidet einen Kursverlust, wenn die Mieten entgegen der Erwartungen nicht steigen. Und der REIT erleidet sehr wohl einen Verlust, wenn der Markt überhöhte Mieterwartungen korrigiert. Nämlich einen Buchverlust, weil der Marktwert der Immobilien sinkt.

[Chemstudent]

@Blujuice: Das wäre bei einem stark effizienten Markt der Fall, von dem ich - gerade bei eher illiquiden Immos - nicht ausgehe.

[Bärenbulle]

Ausgangspunkt der wie ich finde interessanten Diskussion war ja ficoach's provokante Aussage:

 

Geh nochmal in dich.

 

Der Preis eines REITs ist der Marktwert.

Der Preis eines Immobilienfonds ist getürkt - nicht andersherum.

 

Ich tendiere leicht zu Chemstudents Meinung. Denn:

 

Solange ein Immofond wirklich offen ist, garantiert die KAG, dass man den NAV jederzeit ausbezahlt bekommt. Bei REITs ist das nicht so. Der OI-NAV stimmt, denn er ist garantiert und sorgt so für Liquidität.

Anders ist das beim REIT. Hier kann sich der Kurs weit vom NAV entfernen, denn man kommt weder zum NAV rein noch zum NAV raus. Man kann nur über die Börse kaufen. Somit wird die NAV-Garantie (jederzeitige Liquidität) durch Erwartung (+Illiquidität) ersetzt. Ein REIT verhält sich also genauso wie ein geschlossener Immobilienfond. Somit ist die Erwartung (die es bei einem offenen Immobilienfond nicht geben kann, da man ihn jederzeit tauschen kann) das bestimmende Kurselement. Es kann also auch alle Facetten einer Über-/Untertreibung geben, was in Volatilität resultiert. Diese Illiquidität ist ein Risiko, für das der Anleger vermutlich auch entlohnt wird.

 

Soviel mal zur Theorie. In der Praxis, haben aber wohl auch ficoaches oder Bluejuices Argumente Gewicht, denn leider sind OI's ja öfter auch mal geschlossen, so dass Sie sich in diesen Phasen wie ein REIT verhalten.

[Die Bank]

Servus miteinander,

 

bin neu hier im Forum und freue mich auf zahlreiche interessante Diskussionen. Meine heutige Frage:

 

Warum wird der AXA IMMOSELECT an der Börse mit z.Zt. rund 30 % Abschlag gehandelt? Im Vergleich dazu liegen SEB oder CS EUROREAL sehr moderat. Eure Meinungen dazu interessieren mich. Klar, seine Performance war in den letzten Monaten alles andere als berauschend.

 

Beste Grüße,

 

 

Die Bank

[jogo08]

Mal wieder ein Überblick über die Börsenabschläge ...

 

... und der Link zur letzten Übersicht vom 21.5.2010

[zocker]

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken.

 

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken. Diese Bewegung ergibt sich hauptsächlich aus den Wertänderungen im Rahmen der turnusmäßigen Nachbewertung der drei Fondsimmobilien Santa Hortensia in Spanien, Equinox in Frankreich und Ito-Yokado Koigakubo in Japan.

 

Die beiden europäischen Büroimmobilien sind derzeit fest vermietet. Die unabhängigen Sachverständigen haben die bisherigen Verkehrswerte durch Erhöhung des jeweiligen Liegenschaftszinses um ca. 6% bzw. 10% abgewertet und an die aktuelle Marktsituation angepasst.

 

Bei der japanischen Einzelhandelsimmobilie Ito-Yokado Koigakubo hat der Mieter den Generalmietvertrag gekündigt. Er wird das Objekt im vierten Quartal 2010 verlassen. Eine Nachvermietung zum derzeitigen Mietzinsniveau ist bisher nicht gelungen. Die unabhängigen Sachverständigen haben mit einer Anpassung des bisherigen Verkehrswerts um ca. 30% der aktuellen Objektsituation und Marktentwicklung Rechnung getragen.

 

skeletor

 

....warum trifft diese Abwertungsserie nur den Morgan Stanley????

 

....sind die Manager dieses Fonds so schlecht?

 

......verars...t Morgan Stanley seine Kunden?

 

......oder findet hier ein glatter Betrug statt????

[fankz]

Warum wird der AXA IMMOSELECT an der Börse mit z.Zt. rund 30 % Abschlag gehandelt? Im Vergleich dazu liegen SEB oder CS EUROREAL sehr moderat.

Ich habe diese Frage vor kurzem ebenfalls gestellt.

 

Anhand der inneren Daten des AXA konnte ich bisher kaum Gründe für den Abschlag in dieser Höhe finden.

 

Der AXA hat sehr junge Immobilien, aber im Kurs der KAG sind diverse Abwertungen enthalten die bei 2% des Immobilienbestandes lagen. Selbst weitere negative Neubewertungen beim AXA dürften kaum die Qualität des aktuellen Kurses an der Börse widerspiegeln, wenn man andere vorrübergehend geschlossene Immobilienfonds als Wertmaßstab nimmt.

 

Am aktuellen Kurs sieht man vermutlich schlicht das verminderte Vertrauen der Anleger insb. aufgrund der langen Schließungsphase - ganz egal worin begründet - und wiederum aufgrund des Börsenkurses selber. Zudem dürften Mittelzuflüsse von klassischen OI Anlegern fehlen.

 

Zu realen Verlusten können die erwarteten hohen Mittelabflüsse bei einer Öffnung werden:

Vor Öffnung müssten Immobilien, ggf. unter Buchwert, verkauft werden. Dies ist sicherlich z.T. im Börsenkurs eingepreist, aber je mehr Anleger abspringen, desto schlechter dürfte sich der von der KAG gestellte Kurs entwickeln wenn es Richtung Öffnung geht.

 

Beim Vergleich zum SEB würde ich jetzt nicht direkt vom Schneeball sprechen wollen der dort besser rollt, aber ich sehe einen Teil des Kurses beim AXA in einer in sich selbst antreibenden Abwärtsspirale begründet, die durchaus reale Auswirkungen auf den Kurs der KAG haben kann.

 

AXA vs. SEB

 

Fondsvolumen

AXA: 2,8 Mrd

SEB: 6,3 Mrd

 

Auflegedatum

AXA: 06/2002

SEB: 05/1989

 

Geschlossen seit

AXA: 17.11.2009

SEB: 06.05.2010

 

Performance 1 Jahr KAG

AXA: 1,1%

SEB: 3,4%

 

Aktueller Abschlag Börse gegenüber KAG

AXA: -24,1%

SEB: -6,8%

 

Immobilienalter < 6 Jahre

AXA: 52%

SEB: 28%

 

Anteil Verbindlichkeiten und Rückstellungen

AXA: 30%

SEB: 38%

 

Länder

AXA: 30% FR, 18% DE, 15% IT

SEB: 43% DE, 12% FR, 8% IT

 

Auslaufende Mietverträge vor 2013

AXA: 35%

SEB: 41%

[Blujuice]

@Chemstudent: Ich bin wirklich kein Anhänger der EMH. Aber ich denke auch nicht, dass Börsenkurse beim Würfeln entsehen. Ich halte die Märkte zumindest für so effizient, dass der Börsenwert eines REITs nicht dramatisch vom Marktwert der enthaltenen Immobilien abweichen kann. Denn ein REIT ist eigentlich extrem primitiv zu bewerten: Marktwert der Immobilien minus Verbindlichkeiten. Die Verbindlichkeiten sind bekannt, der Marktwert der Immobilien wird von den Marktteilnehmern geschätzt. Und genau hier kommt es zu den üblichen Marktineffizienzen: Wenn Panik herrscht, wird der Marktwert oft zu niedrig angesetzt. Nach einer langen Aufwärtsbewegung werden die Anleger eher zu euphorisch. Das sind nunmal die bekannten Nachteile der Bewertung zum Marktwert, die mir natürlich bewusst sind. Ich wehre mich nur gegen deine Behauptung, dass es zu großen Diskrepanzen zwischen REIT-Marktwert und Immobilien-Marktwert kommen kann.

 

@Bärenbulle: Mir fällt es schwer, auf deinen Post zu antworten, weil du die Gegenargumente ja schon selbst lieferst. Nach den Ereignissen der letzten Jahre wissen wir alle, dass der NAV von Immobilienfonds eben nicht stimmt. Denn keine KAG hat jemals garantiert, Fondsanteile zum NAV zurückzunehmen. Schließungen werden nämlich erst nachträglich publik gemacht. Auch bei einem Fonds, der bisher offen war, kann es dir also passieren, dass deine Verkaufsorder abgelehnt wird.

[Gol43r]

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken.

 

Am 18. Juni 2010 ist der Anteilwert des Morgan Stanley P2 Value um 128 Cent auf 44,35 Euro gesunken. Diese Bewegung ergibt sich hauptsächlich aus den Wertänderungen im Rahmen der turnusmäßigen Nachbewertung der drei Fondsimmobilien Santa Hortensia in Spanien, Equinox in Frankreich und Ito-Yokado Koigakubo in Japan.

 

Die beiden europäischen Büroimmobilien sind derzeit fest vermietet. Die unabhängigen Sachverständigen haben die bisherigen Verkehrswerte durch Erhöhung des jeweiligen Liegenschaftszinses um ca. 6% bzw. 10% abgewertet und an die aktuelle Marktsituation angepasst.

 

Bei der japanischen Einzelhandelsimmobilie Ito-Yokado Koigakubo hat der Mieter den Generalmietvertrag gekündigt. Er wird das Objekt im vierten Quartal 2010 verlassen. Eine Nachvermietung zum derzeitigen Mietzinsniveau ist bisher nicht gelungen. Die unabhängigen Sachverständigen haben mit einer Anpassung des bisherigen Verkehrswerts um ca. 30% der aktuellen Objektsituation und Marktentwicklung Rechnung getragen.

 

skeletor

 

....warum trifft diese Abwertungsserie nur den Morgan Stanley????

 

....sind die Manager dieses Fonds so schlecht?

 

......verars...t Morgan Stanley seine Kunden?

 

......oder findet hier ein glatter Betrug statt????

 

Ich denke, dass es der Punkt 3. sein wird. Die Immobilien sollen bestimmt in einen neuen (im Zweifel geschlossenen) Fonds übertragen und die Preise der Immobilien sollen gedrückt werden. Die aktuellen Anteilshaber erhalten die goldene A****karte.

[Die Bank]

Warum wird der AXA IMMOSELECT an der Börse mit z.Zt. rund 30 % Abschlag gehandelt? Im Vergleich dazu liegen SEB oder CS EUROREAL sehr moderat.

Ich habe diese Frage vor kurzem ebenfalls gestellt.

 

Anhand der inneren Daten des AXA konnte ich bisher kaum Gründe für den Abschlag in dieser Höhe finden.

 

Der AXA hat sehr junge Immobilien, aber im Kurs der KAG sind diverse Abwertungen enthalten die bei 2% des Immobilienbestandes lagen. Selbst weitere negative Neubewertungen beim AXA dürften kaum die Qualität des aktuellen Kurses an der Börse widerspiegeln, wenn man andere vorrübergehend geschlossene Immobilienfonds als Wertmaßstab nimmt.

 

Am aktuellen Kurs sieht man vermutlich schlicht das verminderte Vertrauen der Anleger insb. aufgrund der langen Schließungsphase - ganz egal worin begründet - und wiederum aufgrund des Börsenkurses selber. Zudem dürften Mittelzuflüsse von klassischen OI Anlegern fehlen.

 

Zu realen Verlusten können die erwarteten hohen Mittelabflüsse bei einer Öffnung werden:

Vor Öffnung müssten Immobilien, ggf. unter Buchwert, verkauft werden. Dies ist sicherlich z.T. im Börsenkurs eingepreist, aber je mehr Anleger abspringen, desto schlechter dürfte sich der von der KAG gestellte Kurs entwickeln wenn es Richtung Öffnung geht.

 

Beim Vergleich zum SEB würde ich jetzt nicht direkt vom Schneeball sprechen wollen der dort besser rollt, aber ich sehe einen Teil des Kurses beim AXA in einer in sich selbst antreibenden Abwärtsspirale begründet, die durchaus reale Auswirkungen auf den Kurs der KAG haben kann.

 

AXA vs. SEB

 

Fondsvolumen

AXA: 2,8 Mrd

SEB: 6,3 Mrd

 

Auflegedatum

AXA: 06/2002

SEB: 05/1989

 

Geschlossen seit

AXA: 17.11.2009

SEB: 06.05.2010

 

Performance 1 Jahr KAG

AXA: 1,1%

SEB: 3,4%

 

Aktueller Abschlag Börse gegenüber KAG

AXA: -24,1%

SEB: -6,8%

 

Immobilienalter < 6 Jahre

AXA: 52%

SEB: 28%

 

Anteil Verbindlichkeiten und Rückstellungen

AXA: 30%

SEB: 38%

 

Länder

AXA: 30% FR, 18% DE, 15% IT

SEB: 43% DE, 12% FR, 8% IT

 

Auslaufende Mietverträge vor 2013

AXA: 35%

SEB: 41%

 

 

Vielen Dank, Frankz, schöne Übersicht.

 

Wo Verunsicherung groß ist, ist Information der einzige Schlüssel zurück zum Vertrauen. Ehrliche, offene Information. Die AXA tut sich damit schwer. Alles ziemlich intransparent, konzeptionslos. Für mich unverständlich, wie man das gute alte Instrument der PR so wenig ambitioniert für sich nutzen kann. Die Anleger erwarten gerade während einer Schließungsphase eine offensive Unternehmensdarstellung. Nicht nur auf der Homepage mit z.T. überholten Bewertungsinterpretationen.

 

Als Kunde will ich wissen, welche Bewertungsvolumina in den nächsten Monaten anstehen. Wo die Objekte liegen. Welche Herausforderungen die KAG dabei sieht. Nichts ist unangenehmer als Bruder Zufall.

 

Es gibt zudem so viel Positives zu berichten. Immer schön in Portionen. Deine Zahlen sind das beste Beispiel: junger Objektbestand, hohe Vermietungsquote. Das alles kann man schlüssig in informative Artikel verpacken und den Menschen an die Hand geben. Wir sind hier gerade mal bei etwas über einem Viertel der maximal möglichen Schließungszeit. Da bleibt viel Zeit für den Markt, sich zu erholen. Auch das kann man dem Anleger kommunizieren. Stampede vermeiden - das muss das Ziel sein. Die Herde ist unruhig, da braucht man gute Bärenflüsterer.

 

Neulich sagte mir eine junge Dame aus dem Hause TMW, dass sie von einem Objekt weiß, das in Kürze neu bewertet wird und bei dem ein größerer Abschlag erfolgen dürfte. Vier Tage später war es dann tatsächlich soweit. Diese Offenheit hat mir gefallen, ich musste nicht mal lange bohren. Für mein Empfinden könnten sie solche Infos ruhig auf der HP posten, dann haben die Anleger eine Orientierung. Scheinbar wissen die KAGler doch ziemlich genau, wo und wann die Herren Bewerter korrigieren müssen.

 

Zurück zum AXA: Was ich auch vermisse, sind klare Statements des Mutterhauses. DB, Deka & Co. punkten doch gerade mit dem Gefühl, dass es da eine große Company im Rücken gibt, die ein Verantwortungsbewusstsein für ihre Produkte hat. Übergreifend. Die AXA ist ein Megakonzern, da darf man den Herrn Gräfen mit seinem Fonds nicht so hängen lassen. Etwas mehr produktübergreifende Schützenhilfe ist gefragt. Vertrauen kommt auch von ganz oben.

 

Beste Grüße,

 

 

Die Bank