Gerd Kommer - Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

[Cepha]

vor 36 Minuten von Beginner81:

Hier mein konkreter Fall, wie hättet Ihr entschieden?

• 200.000 €

...

Vergleichbare Kaltmiete schätze ich auf 800,- .

 

Na klar, wenn die Immobilien nur das knapp über 20fache der Jahreskaltmiete kostet ist das ne feine Sache bei den heutigen Zinsen.

 

In meiner Gegend ist es hingegen Faktor 50 (zugegeben alter günstiger Mietvertrag). Da muss man schon wirklich wollen.

[permabull]

vor 27 Minuten von hund555:

Auch jetzt wohnen sie glücklich in ihrem Haus.

Immobilien müssen bekanntlich laufend instand gehalten werden, wenn sie ihren (Wohn-)Wert auf Dauer behalten sollen. Wie machen diese Menschen das, wenn es finanziell gerade mal eben für die Finanzierung reicht?

[Gast240416]

Zitat

Hund555

„Siehe meinen Fall mit der Familie.

Der zweite bekommt AG1, Krankengeld, Frührente, etc.“

 

Achso.

Das ist ja simpel.

Dankeschön für die Klarstellung. 

 

 

[Cepha]

vor einer Stunde von hund555:

Ich rechne die Sache nicht schön, ihr rechnet nicht oder ihr rechnet sehr pessimistisch.

...

Wie sieht deine Rechnung aus?

 

Ich zahle im Jahr 5000 Euro Kaltmiete. Eine halbwegs vergleichbare gebrauchte Wohnung kostet hier leider 250.000 Euro. Dazu 25.000 Euro KNK.

 

Sagen wir mal ich verwende 75.000 Euro EK, dann müsste ich 200.000 Euro an Kredit aufnehmen. Tilgung über 20 Jahre bei 1% Zins (realitsich?) macht eine Annuität von 11.000 Euro im Jahr. Dazu noch 2500€/Jahr für Rücklagen.

 

In einem Fall zahle ich also 20 Jahre lang 270.000 Euro und die Wohnung ist meine ohne Sanierungsstau.

 

Der Wert der Wohnung kann dann 200.000 Euro sein oder 400.000 Euro. Schwer zu sagen.

 

Im anderen Fall zahle ich 20 Jahre lang 100.000 Euro. Sagen wir mal die Miete steigt linear um 100€/Jahr an, dann sind es knapp 120.000 Euro.

 

Die Frage ist also was ich in den 20 Jahren mit den Eigenkapital von 75.000 Euro und der Differenz von 150.000 Euro nun mache? gebe ich es für Konsum und Reisen aus ist es halt weg.

 

Schaffe ich es, das Geld mit 4% nach Steuern am Aktienmarkt anzulegen habe ich nach 20 Jahren 400.000 Euro. Läuft es saublöd mit -1%/a über 20 Jahre lande ich bei 200.000 Euro

 

Gibt sich also nicht wirklich viel.

 

Müsste ich mit einem 400.000 Euro Aktiendepot eine Wohnung für 400.000€ EK kaufen würden mir noch 40.000 Euro KNK fehlen.

Anders herum kann ich aus dem 400.000 Euro Depot lebenslang 12.000 Euro pro Jahr entnehmen (mit Steigerungspotenzial), wähernd mir die Immobilie aus dem Beispiel dann nur 7000 Euro Kaltmiete abzgl 2500 Euro Instandhaltung = 4500 Euro pro Jahr spart.

Ob 40% Mietsteigerung in 20 Jahren bei einem Altvertrag jetzt angemessen ist kann man natürlich diskutieren. Bei meiner jetzigen Wohnung waren es bisher 0% in 7 1/2 Jahren.

Selbst bei 80% Mietsteigerung in 20 Jahren wäre es dann eben 9000 Euro Miete abzgl Instandhaltung (und auch die Instandhaltungskosten könnte man auf 4.000€/Jahr ansteigeen lassen, entsprechend 1% des Werts).

 

Der eine zieht jetzt aber nun sein persönliches Glück daraus, dass er sich eine Wand rausreißen darf, ich selbst ziehe mein Glück eher daraus flexibel zu bleiben. Ich kann mir durchaus noch vorstellen, mal 2-3 Jahre lang was völlig anderes zu machen oder in 2 Jahren nur noch halbtags zu arbeiten oder in 15 Jahren mit dem Arbeiten ganz aufzuhören.

Die Immobilie ist jetzt auch nicht völlig unflexibel, aber die KNK sind nun mal weg und innerhalb von 10 Jahren zahle ich auch Steuer auf die Wertsteigerung (oder?) und sowowhl Kauf als auch Verkauf und der damit verbundene Umzug ist schon dramatisch mehr Aufwand (und dauert auch erheblich länger) als mal nen ETF zu verkaufen.

 

Es ist aus meiner Sicht also weniger eine finanzielle Entscheidung sondern eher eine, ob man Flexibilität höher schätzt als in seiner Immobile der eigene Herr sein zu dürfen/müssen. Für viele ist das schlichtweg Spaß und  Lebensglück, mir geht eher weniger einer dabei ab, wenn ich Rasen mähe und Fußböden verlege.

 

Die Kunst ist im Grunde auch als Mieter Geld weg zu legen und zu investieren. Ich glaube es stammt auch vom Hernn Kommer, dass der normale Angestellte derzeit zwei Wege hat zur auskömmlichen Altersvorsorge: Entweder zahlt er ne Immobilie ab oder er investiert langfristig an der Börse. Beides funktioniert für sich. Beides zusammen klappt natürlich auch, wenn man sich das leisten kann/will.

 

Von Rendite und Risiko her würde ich in diesem Fall heute dazu tendieren zuerst im Leben das Aktiendepot zu besparen und erst im zweiten Schritt die Immobilie zu kaufen statt mit der Immobilie einzusteigen, diese schnellstmöglich zu tilgen und spät im Leben dann in Aktien zu gehen. (was aber eher der Standardfall sein dürfte)

40 Jahre am Aktienmarkt ist risikoärmer als 20 Jahre am Aktienmarkt und im Alter eine 20 jahre jüngere Immobilie zu haben muss auch kein Nachteil sein. Außerdem ist man die ersten 20 Jahre mit dem Aktiendepot viel flexibler, zudem kann das Aktiendepot dann 20 Jahre lang weiter Rendite ansammeln, während man die Immobilie in der zweiten Hälfte des Arbeitslebens abbezahlt und falls was schief geht hat man gleich mehrere Optionen. Was ich vermutlcih nicht tun würde wäre das Aktiendepot aufzulösen, davon die Immobilie Cash zu kaufen und dann mit Immobilie un 0 Kapital da zustehen. Aber denkbar ist auch das.

 

Man wird vielleicht aber auch Zeiträume und Konsteallationen finden, wo Immobilie zuerst und dann erst Aktien besser gewesen wäre, aber was nützt das Wissen im Nachhinein? 

 

Wer will kann die Szenarien ja mal alle durchrechnen.

 

MfG

 

[alsuna]

vor 2 Stunden von hund555:

Die meisten sind dazu Mittelschicht und sogar Geringverdiener.

Wirklich ehrlich gemeintes Interesse:

Laut dieser Übersicht müsste ein Haushalt mit vier Personen ein netto Einkommen unter 2500€ haben, um als Geringverdiener zu zählen. Woher bekommt denn eine Familie in dieser Situation ausreichend Bonität, dass die Bank einen hohen Kredit vergibt?

[bondholder]

vor 5 Stunden von permabull:

Immobilien müssen bekanntlich laufend instand gehalten werden, wenn sie ihren (Wohn-)Wert auf Dauer behalten sollen. Wie machen diese Menschen das, wenn es finanziell gerade mal eben für die Finanzierung reicht?

Kein Geld in Instandsetzung investieren und die Immobilie später als Abrißgrundstück verkaufen?

(Maklersprache: "Gelegenheit für handwerklich Begabte")

[hund555]

vor 15 Stunden von Cepha:

Ich zahle im Jahr 5000 Euro Kaltmiete. Eine halbwegs vergleichbare gebrauchte Wohnung kostet hier leider 250.000 Euro. Dazu 25.000 Euro KNK.

Jahreskaltmiete macht nur 1,8% des Kaufpreises in deiner Gegend aus, wohne weiter zur Miete und investiere dein Geld in Aktien! Du bist in einer der wenigen Gegenden wo Kaufen nicht (mehr) lohnt.

 

vor 13 Stunden von alsuna:

Wirklich ehrlich gemeintes Interesse:

Laut dieser Übersicht müsste ein Haushalt mit vier Personen ein netto Einkommen unter 2500€ haben, um als Geringverdiener zu zählen. Woher bekommt denn eine Familie in dieser Situation ausreichend Bonität, dass die Bank einen hohen Kredit vergibt?

Wenn der Job sicher ist und sie nach Tilgung genug übrig für den Rest haben, hat wohl Bank nichts dagegen.

Und ob diese Leute nach der von dir geposteten Übersicht Geringverdiener oder schon zum unteren Mittelschicht zählen, ist ja zweitrangig.

Schichtarbeiter bei einem Zulieferer (Verdienst ist dort nicht gut) und Frau arbeitet paar Stunden als Putzfrau - für mich sind es Geringverdiener.

 

vor 15 Stunden von permabull:

Immobilien müssen bekanntlich laufend instand gehalten werden, wenn sie ihren (Wohn-)Wert auf Dauer behalten sollen. Wie machen diese Menschen das, wenn es finanziell gerade mal eben für die Finanzierung reicht?

Instandhaltungskosten sind in Wirklichlichkeit viel kleiner wenn man nicht 2 linke Hände hat und nicht faul ist und man nicht alle paar Jahre alles rund erneuern will.

Ja, Fenstern, Heizung, Dach und Türen halten heute auch noch nach 20 Jahren. Wenn man neue Fliesen nach 20 Jahren möchte, ist es nur eine Geschmacksache und nicht was man machen muss.