Jump to content
StinkeBär

Vonovia

Recommended Posts

YingYang
Posted
vor 4 Minuten von smarttrader:

Ich habe noch einige Prognose im Kopf, wo davon ausgegangen wurde das wir auf seeeeeeeeehhhhhhhhhhrrrrrrrrrr lange Zeit keine Zinsen mehr sehen werden. Und jetzt?

Prognosen sind schwierig sofern sie die Zukunft betreffen. War schon immer so.

Vor 3 Monaten haben wohl die wenigsten tatsächlich damit gerechnet, dass Putin so dumm ist.

 

Share this post


Link to post
s1lv3r
Posted · Edited by s1lv3r

 

vor 2 Stunden von YingYang:

Nein, Fakt ist

1. Aktien handeln die Zukunft

2. WIe gesagt, der Preis um das gesamte Immobilienportfolio der Vonovia zu kaufen ist um 40% gesunken.

[...]

Zitat

Die Zinsen können sich mehr als verdoppeln ohne Probleme.

Können sie durchaus. SIe haben sich sogar fast verdreifacht im letzten Jahr.

Der Effekt auf die Vonovia-Aktie ist ja bekannt.

 

Nach der Logik (Kurssturz hängt originär mit Zinsänderung zusammen) könnte man ja annehmen, dass das Portfolio eines privaten Kleinvermieters in den letzten Monaten ebenso um 40% im Wert geschrumpft ist bzw. noch schrumpfen wird (da der Immobilienmarkt natürlich wesentlich träger reagiert als ein Aktienkurs).

 

Prinzipiell meine ich einmal gelesen zu haben, dass die Fremdkapitalstruktur von Vonovia durchaus übertragbar/vergleichbar ist mit der von privaten Vermietern, da der durchschnittliche Fremdkapitalhebel ein ähnlicher ist und die Kreditzinsen nicht maßgeblich durch Skalierungseffekte bestimmt werden.

 

Die Verschuldung von Vonovia zum 31.10.2020 bestand auch tatsächlich zum einen aus Hypothekendarlehen in Höhe von 8,5 Mrd. € mit einer durchschnittlichen Laufzeit bis 2029 bei einem mittleren Zinssatz von 1,33%, während sich die andere Hälfte aus Anleihen mit diversen Laufzeiten und Coupons (0,5% bis 4,58%) zusammensetzt: https://reports.vonovia.de/2020/geschaeftsbericht/anhang/abschnitt-e-kapitalstruktur/originaere-finanzielle-verbindlichkeiten.html

 

 

In der Praxis wird es wohl so sein, dass in den Aktienkurs natürlich noch andere Effekte hineinspielen (Adler Group z.B.). Was da genau welchen Effekt hatte, lässt sich da m.M.n. nicht sauber trennen.

Share this post


Link to post
YingYang
Posted
vor 38 Minuten von s1lv3r:

 

 

Nach der Logik (Kurssturz hängt originär mit Zinsänderung zusammen) könnte man ja annehmen, dass das Portfolio eines privaten Kleinvermieters in den letzten Monaten ebenso um 40% im Wert geschrumpft ist bzw. noch schrumpfen wird (da der Immobilienmarkt natürlich wesentlich träger reagiert als ein Aktienkurs).

 

Ist halt der Vorteil wenn man nicht mark to market bewerten muss/kann.

Da würde es einigen schlecht ob ihres Betongoldes im Portfolio.

Share this post


Link to post
Yerg
Posted
vor 6 Stunden von s1lv3r:

Nach der Logik (Kurssturz hängt originär mit Zinsänderung zusammen) könnte man ja annehmen, dass das Portfolio eines privaten Kleinvermieters in den letzten Monaten ebenso um 40% im Wert geschrumpft ist bzw. noch schrumpfen wird (da der Immobilienmarkt natürlich wesentlich träger reagiert als ein Aktienkurs).

Bei 50% Fremdfinanzierung muss dafür der Immobilienpreis ja nur um 20% sinken.

Share this post


Link to post
wolf666
Posted

Wie kann man es erklären, dass KGVe von Vonovia bei 14 liegt, wo man für Kauf einer Immobilie ca. 25-30 Jahreskaltmieten braucht?

Jüngste Kursziele liegen auch +50-100% vom aktuellen Kurswert.

Share this post


Link to post
Nachdenklich
Posted
vor einer Stunde von wolf666:

Wie kann man es erklären, dass KGVe von Vonovia bei 14 liegt, wo man für Kauf einer Immobilie ca. 25-30 Jahreskaltmieten braucht?

Jüngste Kursziele liegen auch +50-100% vom aktuellen Kurswert.

Einerseits könnte es daran liegen, das manche Anleger die Gewinne, die Vonovia als Konzern macht, nicht so hoch schätzen wie die Mieten, die sie selber einnehmen.

 

Dann könnte es sein, daß sich manche Anleger nicht darüber freuen, wenn Vonovia in deren Anlegeraugen fragwürdige Entscheidungen zu Zukäufen trifft.

Muß man mit der Deutschen Wohnen einen Konzern zukaufen, dessen Wohnungsbestand zu großen Teilen in Berlin ist, wo doch erkennbar in Berlin die Erfahrungen mit Wohnungsbestand in der Hand des Staates schon 30 Jahre zurückliegen und viele offenbar vergessen haben, welche Folgen das für den Zustand der Wohnungen hatte?

Ähnlich wie es sich für Bayer zumindest bisher negativ ausgewirkt hat, mit Monsanto einen in der Öffentlichkeit als "böse" eingeschätzten Konzern dazugekauft zu haben, könnte es unklug gewesen sein, mit dem Zukauf der DW den eigenen Bestand in Berlin deutlich vergrößert zu haben und sich damit mit Macht in die Rolle als "Feindbild" zu drängen.

Share this post


Link to post
chirlu
Posted

Es könnte auch daran liegen, daß weder der Gewinn von Vonovia einer Jahreskaltmiete entspricht noch der Kurs einem Immobilienpreis vor Kreditaufnahme.

Share this post


Link to post
RobertGray
Posted

Vorweg: Ich hab mich mit Vonovia nicht beschäftigt und kenne auch nicht die Bilanzierung des Unternehmens:

 

Wie schaut es denn um den bilanzierten Gewinn aus, wenn Immobilien neu und niedriger bewertet werden? Falls es hier zu massiven Abschreibungen kommt war's das mit dem niedrigen KGV...

 

 

Share this post


Link to post
wolf666
Posted · Edited by wolf666
vor einer Stunde von chirlu:

Es könnte auch daran liegen, daß weder der Gewinn von Vonovia einer Jahreskaltmiete entspricht noch der Kurs einem Immobilienpreis vor Kreditaufnahme.

Und vor halben Jahr hat es noch halbwegs entsprochen? 

Ich denke, dass einfach Aktienkorrektur/Crash Vonovia gut runterzieht. Durch steigende Zinsen brauchen Anleger eine Risikoprämie welche jetzt höher ausfallen muss. Bei "echten" Immobilien geht es nicht so einfach, da die Preise der Materialen und Rohstoffe explodiert sind und deswegen eine Korrektur bei "echten" Immobilien nicht möglich ist.

Share this post


Link to post
John_Galt
Posted
vor 3 Stunden von wolf666:

Wie kann man es erklären, dass KGVe von Vonovia bei 14 liegt, wo man für Kauf einer Immobilie ca. 25-30 Jahreskaltmieten braucht?

Jüngste Kursziele liegen auch +50-100% vom aktuellen Kurswert.

Mh, du kaufst mit der Aktie das EK von einem Unternehmen. Mit der ETW ein Asset. Das ist etwas, wie Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Aber klar, es geht um die Risikoprämie. 

 

Ich versuch es mal so zu erklären: 

Eine Frage wird sein, ob die Anpassung/Erhöhung der Mieten mit der Inflation mithalten kann. Da hat ggf. ein einzelner ETW Besitzer bessere Chancen/mehr Optimismus als die Vonovia!?

 

Die Durchschnittsmiete/qm ist eher gering relativ zum Markt. Aber den Mietzins zu erhöhen + die Inflation mit einzupreisen, könnte sich ggf. als schwierig rausstellen?

 

 

Dann ist das Thema Steuern natürlich noch ein anderes, ob die Vonovia eine Immobilie kauft/verkauft oder der Privatmann.

Share this post


Link to post
oktavian
Posted

Als Aktienanleger weiß man, dass man den discount zum Immobilienwert Preis/NAV nicht essen kann. Denn das Unternehmen wird nicht liquidiert werden. Hier wäre Vonovia derzeit so billig wie lange nicht.

 

Die cash flows könnten unter Druck kommen durch:

  • nicht marktgerechte Mieterhöhungen wegen staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt
  • steigende Kosten bei Personal/Verwaltung/nicht auf den Mieter umlegbarer Kosten (Inflation)
  • Refinanzierungen zu höheren Zinsen
  • Mietausfälle (Zahlungsausfälle)

Der Wert der Immobilien wäre mir egal, solange man nur genug cash generieren kann. Die Einnahmeseite wird jedoch politisch blockiert (unsicher) und die Ausgaben steigen mit Sicherheit an.

Share this post


Link to post
wolf666
Posted
vor 13 Stunden von oktavian:

Die cash flows könnten unter Druck kommen durch:

  • nicht marktgerechte Mieterhöhungen wegen staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt
  • steigende Kosten bei Personal/Verwaltung/nicht auf den Mieter umlegbarer Kosten (Inflation)
  • Refinanzierungen zu höheren Zinsen
  • Mietausfälle (Zahlungsausfälle)

Ja, aber dieses Problem hätte man zum größten Teil auch wenn man direkt eine Immobilie zum Vermieten kaufen würde. 

Ich sehe zu dem Preis Rendite/Risiko-Verhältnis bei Vonovia Aktien aktuell viel besser als direkt eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen. 

Share this post


Link to post
hattifnatt
Posted
vor 14 Minuten von wolf666:

Ich sehe zu dem Preis Rendite/Risiko-Verhältnis bei Vonovia Aktien aktuell viel besser als direkt eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen. 

+1, deswegen habe ich auch nachgekauft.

Share this post


Link to post
smarttrader
Posted
vor 2 Minuten von wolf666:

Ja, aber dieses Problem hätte man zum größten Teil auch wenn man direkt eine Immobilie zum Vermieten kaufen würde. 

Ich sehe zu dem Preis Rendite/Risiko-Verhältnis bei Vonovia Aktien aktuell viel besser als direkt eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen. 

Wenn eine direkt erworbene Immobilie als Vergleich zählt, sehe ich den großen Vorteil beim Direktinvestment. Wenn alles in die Hose geht, kann man die Immobilie noch selbst bewohnen oder vererben.

 

Bei Vonovia und 45% Verlust vom ATH, kannst du was machen? 250k Abschreiben und hoffen, bei einem Direktinvestment mit 20 Jahren Zinsbindung und Volltilgung hast du dein monatlichen Cashflow. Mieten werden auch nicht fallen, und solange sehe ich zumindest für private Vermieter das grösste Risiko bei der Zinslast. Wobei das wieder Werbungskosten sind und eine Verrechenbarkeit auf die Steuerlast des Haupteinkommens, nicht so unlakrativ ist.

 

Man muss einfach das Risiko ertragen können, das mit 100k EK satten 500k FK gegenüberstehen, was eine Beleihung von ca. 90% ergibt. Wenn am Ende der Zinsbung, Immobilien eine Korrektur von 50% erlebt haben und die Zinsen um 500% gestiegen sind, wird es schmerzhaft werden.

Share this post


Link to post
s1lv3r
Posted
vor einer Stunde von smarttrader:

[...] das mit 100k EK satten 500k FK gegenüberstehen, was eine Beleihung von ca. 90% ergibt.

 

Ein Investment in Vonovia hat so gesehen einen kleineren Hebel. Die Eigenkapitalquote beträgt dort zur Zeit ~30% (historisch i.d.R. zwischen 30-40%) ...

Share this post


Link to post
oktavian
Posted
vor 3 Stunden von wolf666:

Ja, aber dieses Problem hätte man zum größten Teil auch wenn man direkt eine Immobilie zum Vermieten kaufen würde. 

Ich sehe zu dem Preis Rendite/Risiko-Verhältnis bei Vonovia Aktien aktuell viel besser als direkt eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen. 

Adler hat jetzt einen ex-Manager von Vonovia: Stefan Kirsten. Da gucke ich genau, ob der Durchblick hat oder eben Null Plan. Denke er ist kein Betrüger und meint es gut. Wird man wohl bis Ende des Jahres (Audit Halbjahresbericht) und wie die Refinanzierungen laufen und ob sich die Entwicklungsprojekte tatsächlich zum Bilanzwert darstellen sehen über die nächsten Jahre sehen. Dann würde ich etwas für Vonovia ableiten, welche nun auch in Adler Aktien investiert sind (kleine Position in %% der Bilanzsumme).

Eine Immobilie mit mir als Manager wäre sofort mehr wert, da ich opportunistisch bereit bin zu verkaufen und arbeitslos zu werden. Hingegen hat man bei Vonovia die Gefahr des empire buildings auf Kosten des Wertes pro Aktie. Durch die öffentliche Aufmerksamkeit hat mein bei Immobilien in DE inzwischen publicity diseconomies of scale, da man stark unter Beobachtung steht. Skrupellose private Vermieter 'entmieten' vermutlich viel leichter und haben auch den 'Selbstnutzungsjoker' als Druckmittel.

Insgesamt würde das nicht nur am Preis von Vonovia abhängen, sondern auch vom Preis der Alternativen Direktinvestment-Immobilie. Zudem vom inkrementellen Risiko, welche von der Höhe des Gesamtvermögens abhängen dürfte. Ein Direktinvestment macht da eher bei größeren Vermögen Sinn.

Share this post


Link to post
YingYang
Posted · Edited by YingYang
Am 15.5.2022 um 12:13 von wolf666:

Wie kann man es erklären, dass KGVe von Vonovia bei 14 liegt, wo man für Kauf einer Immobilie ca. 25-30 Jahreskaltmieten braucht?

Jüngste Kursziele liegen auch +50-100% vom aktuellen Kurswert.

Fremdkapitaleinsatz?

25-30 Kaltmieten = Kaufpreis

KGV 14 = Eigenkapitalrendite

 

Wenn Vonovia 30% EK hat, wären die 14 als KGV zu teuer im Vergleich zu 25-30x Kaltmiete.

Aber: Kaltmiete ist hier auch der falsche Maßstab. Korrekt wäre NACH Bewirtschaftungskosten.

Share this post


Link to post
wolf666
Posted · Edited by wolf666
vor 5 Stunden von smarttrader:

Wenn eine direkt erworbene Immobilie als Vergleich zählt, sehe ich den großen Vorteil beim Direktinvestment. Wenn alles in die Hose geht, kann man die Immobilie noch selbst bewohnen oder vererben.

Ja, da hast du sicherlich Recht.

Selbst genutzte Immobilie würde ich natürlich vorziehen, eine Immobilie zu vermieten würde ich mir zu aktuellen Preisen aber nicht kaufen, aber einen kleinen Einsatz in Vonovia Aktien kann ich mir schon vorstellen. 

Wenn ich aber entscheiden müsste zwischen 300k in Vonovia Aktien oder 300k in Immobilie zum vermieten, würde ich doch Direktinvestment wählen. Somit würde ich mich selbst nicht an meinen Satz halten ...

Bei so viel Kohle wäre mir das Risiko zu groß, dass das Management oder Regierung was dummes tut. 

Share this post


Link to post
s1lv3r
Posted
vor 47 Minuten von wolf666:

[...] dass das Management oder Regierung was dummes tut. 

 

Und du denkst, die Regierung könnte (verfassungskonform!) irgendetwas dummes tun, welches sich auf die Vonovia auswirkt aber nicht gleichzeitig auch auf gewerbliche Kleinvermieter?

 

Als Unternehmer handeln beide im rechtlichen Sinne, von daher fehlt mir für so etwas irgendwie die Fantasie ...

Share this post


Link to post
wolf666
Posted · Edited by wolf666
vor 10 Minuten von s1lv3r:

 

Und du denkst, die Regierung könnte (verfassungskonform!) irgendetwas dummes tun, welches sich auf die Vonovia auswirkt aber nicht gleichzeitig auch auf gewerbliche Kleinvermieter?

 

Als Unternehmer handeln beide im rechtlichen Sinne, von daher fehlt mir für so etwas irgendwie die Fantasie ...

Den Vorteil gibt es jetzt schon: Selbstnutzungsjoker, Steuerfreiheit nach bestimmter Zeit. Oder wie letzte Zeit oft diskutiert: Risiko Immobilienkonzerne enteignen.

Da kann natürlich jederzeit noch mehr kommen.

 

Share this post


Link to post
falconwing
Posted
vor 3 Stunden von T0rb1nh0:

Vonovia kündigt deutliche Mieterhöhungen an

Es wird unter den derzeitigen politischen Rahmenbedingungen keine infaltionsausgleichenden Mieterhöhungen geben, ausser bei abgeschlossenen Indexmietverträgen. Soweit Vonovia die Möglichkeiten, die der örtliche Mietspiegel hergibt, noch nicht ausgenutzt hat, können sich Mieterhöhungen in diesem Rahmen bewegen. Alles andere wird politisch verhindert werden (Stichwort Mietpreisbremse). Und die Aussagen von Buch sind Wasser auf die Mühlen der Befürworter....

Share this post


Link to post
John_Galt
Posted · Edited by John_Galt
Am 1.6.2022 um 14:30 von falconwing:

Es wird unter den derzeitigen politischen Rahmenbedingungen keine infaltionsausgleichenden Mieterhöhungen geben, ausser bei abgeschlossenen Indexmietverträgen. Soweit Vonovia die Möglichkeiten, die der örtliche Mietspiegel hergibt, noch nicht ausgenutzt hat, können sich Mieterhöhungen in diesem Rahmen bewegen. Alles andere wird politisch verhindert werden (Stichwort Mietpreisbremse). Und die Aussagen von Buch sind Wasser auf die Mühlen der Befürworter....

Diesmal wenigstens mit einer kleinen Modifikation. Das ist ja schon fast progressiv.


Also bis jetzt sind das eher undefinierte Forderungen, oder? Außer Schlagwörter steht da noch nicht mal ein konkretes Grundkonzept. Ich glaube die meisten roten Mitbürger glauben selbst nicht an eine Umsetzung.

ABER: Es hält Investoren ab. Das könnte Vonovia eher in die Karten spielen.

 

Be careful what you wish for.

Share this post


Link to post
albr
Posted
vor 22 Stunden von T0rb1nh0:

Vonovia und der Lautsprecher Buch kündigen viel an… raus kommt wenig… ich frage mich was Buch „geritten hat“ sowas rauszuposaunen, das wird die Politik zu Gegenreaktionen reizen… 

 

 

Share this post


Link to post
basti_
Posted
vor 23 Stunden von albr:

Vonovia und der Lautsprecher Buch kündigen viel an… raus kommt wenig… ich frage mich was Buch „geritten hat“ sowas rauszuposaunen, das wird die Politik zu Gegenreaktionen reizen… 

 

 

Ich hab ja keine Ahnung, aber haben diese Immo-Unternehmen idR nicht sehr viel Fremdkapital? Steigen die Zinsen, dann steigen auch die Kosten für das Fremdkapital und entsprechend müssen dann eben auch Mieten steigen.

Was wäre den besser, die Mieten einfach zu erhöhen ohne Vorankündigung?

Share this post


Link to post

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×
×
  • Create New...