Erste Wohnung Kaufen - Mit EK so tief?

[Gast240102]

vor 44 Minuten von FriedrichF:

Die Inflation beim Wertzuwachs des ETF müsste dann aber auch erstmal die Immobilie betreffen. UND, man könnte genauso gut mit 80% ETF-Anteile finanzieren und hätte den Hebel dann beim ETF.

In meinen feuchten Anlegerträumen wäre das so,  aber praktisch ist das unmöglich, dass  Du mit 20 kEUR EK Einsatz  80 kEUR FK zu einem Zinssatz um die 1%  geliehen bekommst, um damit in  ETF zu investieren.  Ich investiere zum Teil mit Lombard und Comdirect Ratenkredit (2,42 %), aber man bekommt da kein Verhältnis von 1 zu 4 hin. Der Zins auf das FK (wenn überhaupt gewährt), läge vermutlich eher um die 2.5% bis 5% und da diese steuerlich nicht abzugsfähig sind, brauchst Du schon 3,4% bis 7% Brutto ETF Rendite um die Zinskosten für das zusätzliche Ankagekapital zu decken. Systematisch  steht man da tendenziell auf der Verliererseite.

 

Der  Unterschied ist. Ich berichte hier aus dem täglichen Leben. Ich würde sagen, dass in meiner Kohorte gefühlt 70% ein Eigenheim oder eine Wohnung nach Berufseintritt für sich oder Ihre Familie erwerben und das macht Sinn, weil ich damit gleich einen Leverage von ca. 4 habe und ich mit dem steigenden Einkommen nach Berufseinstieg dann sowieso noch genug in ETF investieren kann und mir zusätzlich die Vermierrendite gesichert habe und mich so gegen steigende Assetpreise / Mieten gehedgt habe, was m.E. ein größeres Risiko als sinkende Hauspreise darstellt zumal sinkende Hauspreise oft auch mit sinkenden Unternehmensgewinnen und Kapitalmarkpreisen einhergehen. Man sehe sich mal Japan an.

 

Bleibt die Möglichkeit in leveraged ETF zu investieren mit 4 Fach Hebel, aber auch da sind mir bislang keine ETF-Sparplanjünger bekannt, die damit reich geworden sind oder das überhaupt mit vollem Einsatz jeweils gewagt haben.

 

[FriedrichF]

Gut, wenn die Zinsen für Wertpapiere wesentlich höher sind als solche für Immobilien, dann lohnt sich irgendwann Kaufen, falls man bereit ist, dafür einen hohen Kredit aufzunehmen. Das ist eben eine Mentalitätsfrage. Wer gar nichts auf Pump machen will, kommt vielleicht zu anderen Entscheidungen.

[raptor14]

vor 40 Minuten von Systemrelevant:

Momentan sind das gut 15k im Jahr, die für immer im Nirgendwo verschwinden. Um diese 15k im Jahr reinzuholen kannst lange sparen. 

 

Wundert eigentlich nicht, dass immer mal wieder der Irrglaube gebracht wird, dass die Miete für den Mieter im Nirgendwo verschwindet und man als Eigentümer natürlich besser da steht ... wenn man seriös an das Thema Eigenheim rangeht, dann muss man auch die 1% Investition in den Werterhalt mit in Betracht ziehen ... sonst hat man nach 30 Jahren zwar eine abgezahlte Immobilie, die aber dann auch nur noch 70% des Wertes hat. Womit der übliche Verglkeich hinkt.

 

Man stelle sich mal vor, was passiert, wenn der Mietzins in der Höhe der Werterhaltungsrücklage ist ... letztens hatte doch jemand eine schöne Statistik bzw. Untersuchung vom mm oder Handelsblatt oder so verlinkt, bei dem hervorging, dass nicht wenige (20% oder mehr) der privaten Vermieter Verlust machen ... wenn Eigentum so alternativlos ist, um eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen, wieso machen dann soviele eine negative Rendite?

[Cauchykriterium]

Weil der Großteil der Leute schlicht zu dumm ist, um zu rechnen.

[akista]

Zurück zur Fragestellung:

Zunächst einmal an den TO: Ihr habt nicht zu wenig Geld gespart! Vielleicht kommt es dir im Moment so vor, aber viele andere in deinem Alter, die in Deutschland aufgewachsen sind und schon viele Jahre hier arbeiten oder studiert haben und nun mit 35 länger als 5 Jahre im Job sind, haben nicht so viel bei Seite gelegt. Und viele davon hatten sicher nicht die Herausforderungen, wie ihr.

 

Wenn ihr ein konkretes Objekt im Auge habt, geht doch mal zu einer Bank oder einem Vermittler (Interhyp, Accedo, etc.) und lasst Euch mal beraten, was auf Euch zukommt und ob viel mehr Eigenkapital Sinn macht oder nicht.

Ihr seid in einer wirtschaftlich solide Situation. Ein fairer Berater wird dich darauf hinweisen, deine Situation durchzurechnen, wenn ihr noch mal ein zweites Kind bekommt (mehr Kosten, Gehalt von Frau fällt zeitweise weg, usw.). Dann rechnet ihr noch das Hausgeld und die anderen Nebenkosten (Strom, Telefon, etc.) drauf und dann weißt du, ob ihr Euch die Wohnung leisten könnt oder nicht.

 

Ihr habt genug Eigenkapital für die Nebenkosten und seid solide. Ihr würdet nach erster Einschätzung auch eine 100%-Finanzierung bekommen, wenn Eure Jobs halbwegs sicher aussehen. Vergesst bei der Planung nicht, dass man auch Eigenkapital für die Ausstattung der Wohnung, wie eine Küche oder neue Möbel braucht.

 

Mit 2.500 Euro Sparrate und der gesparten Miete könntet ihr auch eine hohe Anfangstilgung gut abfedern.

[Systemrelevant]

vor 5 Minuten von raptor14:

Wundert eigentlich nicht, dass immer mal wieder der Irrglaube gebracht wird, dass die Miete für den Mieter im Nirgendwo verschwindet und man als Eigentümer natürlich besser da steht ... wenn man seriös an das Thema Eigenheim rangeht, dann muss man auch die 1% Investition in den Werterhalt mit in Betracht ziehen ... sonst hat man nach 30 Jahren zwar eine abgezahlte Immobilie, die aber dann auch nur noch 70% des Wertes hat. Womit der übliche Verglkeich hinkt.

 

Man stelle sich mal vor, was passiert, wenn der Mietzins in der Höhe der Werterhaltungsrücklage ist ... letztens hatte doch jemand eine schöne Statistik bzw. Untersuchung vom mm oder Handelsblatt oder so verlinkt, bei dem hervorging, dass nicht wenige (20% oder mehr) der privaten Vermieter Verlust machen ... wenn Eigentum so alternativlos ist, um eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen, wieso machen dann soviele eine negative Rendite?

 

Du musst schon unterscheiden zwischen selbst genutzter Immobilie und Vermietung. Wenn du selbst bewohnst zahlst du für die 15k gesparte Miete im Jahr   keine Steuern, höchstens Zinsen während der Kreditlaufzeit. 

Miete sind Kosten, die im Prinzip von der Performance des Gesamtvermögens abgezogen werden müssen. Im Falle des TE 15k im Jahr, 150k im Jahrzehnt. Angenommen der TE müsste in 10 Jahren 30k in Instandhaltung investieren, was bei einem Neubau hoffentlich unwahrscheinlich ist, lohnt sich der Kauf einer selbst genutzten Immobilie fast immer, wenn man es sich leisten kann natürlich. Bei der momentanen Lebenssituation des TE sehe ich das aber schon als gegeben. 

[Cai Shen]

vor 18 Minuten von Cauchykriterium:

Weil der Großteil der Leute schlicht zu dumm ist, um zu rechnen.

In einigen Bereichen der Geldanlage sind eben vielschichte oder abstrakte Denkweisen gefragt, die auch erst in Zusammenhang mit Prognosen in die Zukunft ein stimmiges Bild zeichnen.

Das ist anstrengend und man darf sich bei emotionalen Themen nicht von Gefühlen leiten lassen ("Meins").

Natürlich kann sich eine eigene Immobilie abseits des "haben-wollen" Gedanken auch finanziell rentieren, wenn denn Objekt, Umfeld und persönliche Situation in Einkang stehen.

Wenn die Mitsituation so angespannt ist, dass die Raten für Eigentum nicht signifikant über der durchschnittlichen Kaltmiete liegen und/oder entsprechende Objekte zur Miete kaum angeboten werden, würde ich Eigentum auf jeden Fall als Alternativszenario in Betracht ziehen.

 

Aber es ist definitiv nicht so, dass Immobilien, Gold und Tesla nur im Preis steigen würden.

[FriedrichF]

vor 28 Minuten von Systemrelevant:

 

Du musst schon unterscheiden zwischen selbst genutzter Immobilie und Vermietung. Wenn du selbst bewohnst zahlst du für die 15k gesparte Miete im Jahr   keine Steuern, höchstens Zinsen während der Kreditlaufzeit. 

Miete sind Kosten, die im Prinzip von der Performance des Gesamtvermögens abgezogen werden müssen. Im Falle des TE 15k im Jahr, 150k im Jahrzehnt. Angenommen der TE müsste in 10 Jahren 30k in Instandhaltung investieren, was bei einem Neubau hoffentlich unwahrscheinlich ist, lohnt sich der Kauf einer selbst genutzten Immobilie fast immer, wenn man es sich leisten kann natürlich. Bei der momentanen Lebenssituation des TE sehe ich das aber schon als gegeben. 

Also ich persönlich komme da nicht hin trotz der durchaus einleuchtenden Argumente von fintech. Folgende Rechnung für das Vermögen in 15 Jahren, die möglichst anschaulich sein soll:

 

 - Situation 1 Kauf. Ich bekomme 400000 Euro für niedrige Zinsen. Damit kaufe ich das Haus, muss das Geld aber zurückzahlen. Ich zahle 2500 Euro pro Monat inklusive Zinsen zurück. Nach 15 Jahren habe ich dann den Hauswert von 400000 Euro.

- Situation 2 Miete. Ich miete für 1250 Euro Kaltmiete, also 15000 Euro im Jahr. Bei einer Sparrate von 30000 Euro im Jahr kann ich 15000 Euro im Jahr am Kapitalmarkt anlegen. Wenn ich jedes Jahr 6% bekomme, habe ich nach 15 Jahren einen Gegenwert von 15000*(1.06^15 + 1.06^14 + ...) = 370000 Euro im Depot. Das kommt nahe an die 400000 heran und wir haben noch nicht über Nebenkosten beim Kauf und Investitionen ins Haus gesprochen.

 

In der Rechnung wäre das Vermögen nach 15 Jahren mehr oder weniger gleich. Wie man finanziell danach weiter macht, ist prinzipiell eine neue Entscheidung. Nur bekomme ich für 400000 Euro halt am Kapitalmarkt bei 6% auch mehr als die 1250 Euro pro Monat, die ich für die Miete bräuchte.

[CobbDouglas]

vor 29 Minuten von FriedrichF:

Also ich persönlich komme da nicht hin trotz der durchaus einleuchtenden Argumente von fintech. Folgende Rechnung für das Vermögen in 15 Jahren, die möglichst anschaulich sein soll:

 

 - Situation 1 Kauf. Ich bekomme 400000 Euro für niedrige Zinsen. Damit kaufe ich das Haus, muss das Geld aber zurückzahlen. Ich zahle 2500 Euro pro Monat inklusive Zinsen zurück. Nach 15 Jahren habe ich dann den Hauswert von 400000 Euro.

- Situation 2 Miete. Ich miete für 1250 Euro Kaltmiete, also 15000 Euro im Jahr. Bei einer Sparrate von 30000 Euro im Jahr kann ich 15000 Euro im Jahr am Kapitalmarkt anlegen. Wenn ich jedes Jahr 6% bekomme, habe ich nach 15 Jahren einen Gegenwert von 15000*(1.06^15 + 1.06^14 + ...) = 370000 Euro im Depot. Das kommt nahe an die 400000 heran und wir haben noch nicht über Nebenkosten beim Kauf und Investitionen ins Haus gesprochen.

 

In der Rechnung wäre das Vermögen nach 15 Jahren mehr oder weniger gleich. Wie man finanziell danach weiter macht, ist prinzipiell eine neue Entscheidung. Nur bekomme ich für 400000 Euro halt am Kapitalmarkt bei 6% auch mehr als die 1250 Euro pro Monat, die ich für die Miete bräuchte.

In Situation 1 fehlt eine etwaige Wertsteigerung der Immobilie. Damit steht und fällt in der Regel der Vorteil/Nachteil von kaufen. Nur die Wertsteigerung kennt niemand, ebenso die Entwicklung alternativer Anlagen.

 

Fix ist nur der Steuervorteil bei kaufen (keine Steuern auf ersparte Miete) und der Transaktionskostenvorteil bei Mieten (bis zu 10% Kaufnebenkosten die sofort versunken sind und erst wieder verdient werden müssen). Damit reduziert sich die Frage auf den Zeithorizont, je länger ich die Immobilie nutze und je weniger Flexibilität ich benötige, desto eher lohnt sich kaufen (Steuerersparnis>Transaktionskosten). Dazu kommt noch der Effekt des Zwangsparens, der in der Praxis wohl große Teile des höheren Endvermögens vieler Eigentümer erklärt.

[Gast240102]

vor 51 Minuten von FriedrichF:

Also ich persönlich komme da nicht hin trotz der durchaus einleuchtenden Argumente von fintech. Folgende Rechnung für das Vermögen in 15 Jahren, die möglichst anschaulich sein soll:

 

 - Situation 1 Kauf. Ich bekomme 400000 Euro für niedrige Zinsen. Damit kaufe ich das Haus, muss das Geld aber zurückzahlen. Ich zahle 2500 Euro pro Monat inklusive Zinsen zurück. Nach 15 Jahren habe ich dann den Hauswert von 400000 Euro.

- Situation 2 Miete. Ich miete für 1250 Euro Kaltmiete, also 15000 Euro im Jahr. Bei einer Sparrate von 30000 Euro im Jahr kann ich 15000 Euro im Jahr am Kapitalmarkt anlegen. Wenn ich jedes Jahr 6% bekomme, habe ich nach 15 Jahren einen Gegenwert von 15000*(1.06^15 + 1.06^14 + ...) = 370000 Euro im Depot. Das kommt nahe an die 400000 heran und wir haben noch nicht über Nebenkosten beim Kauf und Investitionen ins Haus gesprochen.

 

In der Rechnung wäre das Vermögen nach 15 Jahren mehr oder weniger gleich. Wie man finanziell danach weiter macht, ist prinzipiell eine neue Entscheidung. Nur bekomme ich für 400000 Euro halt am Kapitalmarkt bei 6% auch mehr als die 1250 Euro pro Monat, die ich für die Miete bräuchte.

@FriedrichF:

 

Deine Denkweise ist nicht ganz richtig, da Du in Situation 1 eben gerade nicht 2.500 EUR pro Monat an Zinsen und Tilgung  zurückzahlst, sondern eben nur 320 EUR p. Monat Zinsen und evtl. nochmal 1 % Tilgung (weil es niedriger ohne Vermögen und andere Sicherheiten meist nicht geht). Du packst also in Situation 1 ca. 1.800 EUR monatlich in den ETF und sparst darin Instandhaltung etc. mit 6% verzinst an also 20.000 EUR pro Jahr und der Mieter nur 15.000 EUR. Manche halten das für "risikoreich", aber nur so kommt man zu Kohle und es relativiert sich halt auch sehr, weil viele Leute mit 25 bis 38 Ihre Immo kaufen und sie Ihr Einkommen danach oft noch ordentlich steigern. entsprechend des Lebenszyklus indem sie sich befinden. ( Beispiele: Ein Assistenzarzt verdoppelt bis verdreifacht sein Gehalt vom Berufseinstieg bis in 10 Jahren als Oberarzt /niedergelassener Arzt. Das gleiche beim RA, beim StB, WP, zahlreichen Ingenieuren etc. Man fängt immer als Assistent an und nach 10 Jahren ist man in einer Leitungsfunktion oder sogar Partner). Auf diese Weise wirkt der Leverage, den man in jungen Jahren aufgenommen hat wie ein "Booster" und nach 5 Jahren ist das Verhältnis Schulden zu Einkommen in einem absolut tragbarem Verhältnis und an den günstigen Kredit wäre man ohne Hauskauf nie gekommen.

 

Sobald Du nach 10 Jahren über ein deutlich höheres Einkommen und bessere Beleihungsmöglichkeiten verfügst, versuchst Du die Tilgung noch weiter zu drücken und kannst am Kapitalmarkt weiter "spekulieren".

 

Der Vorteil beim Eigenheimkauf sind folgende:

- Steuervorteil: Du musst die Vermieterrendite (a. 2-4%) aus dem Netto bezahlen oder am Kapitalmarkt erwirtschaften, was schwer ist . Als Wohnungs-, Hausbesitzer kannst Du diese einheimsen und der Erwartungswert einer Immoinvestition ist positiv (es gibt Verlierer wohl so 20%, aber zahlreiche seit Jahren erfolgreiche Vermieter und Eigentumsbewohner)

- Wenn Du tatsächlich eine Wertsteigerung erfahren solltest (wie in den letzten 10 Jahren der Fall), kannst Du nach 10 Jahren das Haus Steuerfrei verkaufen und irgendwo anders hinziehen. In den letzten 10 Jahren haben dadurch viele meiner Alterskohorte in München Ihre finanzielle Freiheit schon nach 10 Jahren Arbeit so erworben.  Manche verticken Ihre 3 Zimmerwohnung nun für 900 kEUR, haben parallel wegen der Gehaltsentwicklung ordentlich gespart und verwirklichen sich in Portugal, Malt etc. selbst.

- diverse Förderungen KfW, Kindereigenheimzulage (1.200 pro Kind / Jahr)

- die einzige realistische Chance für den Privatmann mit extrem günstigen Zinsen am Kapitalmarkt zu investieren ohne Leverage Produkte

 

Schlecht ist der Eigentumserwerb, wenn die Vermieterrenditen dort sehr niedrig sind oder Du oft umziehst und somit zwangsweise zum Vermieter wirst. Da macht es oft keinen Sinn, wegen der hohen Transaktionskosten.

 

Jedenfalls kann ich aus der Praxis berichten, dass sich Immo's wegen der günstigen Beleihungsmöglichkeiten häufig extrem lohnen, um damit andere attraktive Invest zu finanzieren und damit das Investitionsspektrum deutlich zu erweiteren.  Das ist meist besser als jeder Lombard oder wo gibt es den problemlos bei 5 Jahren Laufzeit z.B. für 0,6%?

[bondholder]

vor 9 Minuten von CobbDouglas:

In Situation 1 fehlt eine etwaige Wertsteigerung der Immobilie. Damit steht und fällt in der Regel der Vorteil/Nachteil von kaufen. Nur die Wertsteigerung kennt niemand, ebenso die Entwicklung alternativer Anlagen.

Bitte verwendet den Begriff Wertentwicklung. Anlagegüter wie Aktien oder Immobilien können nicht nur im Wert steigen, sondern selbstverständlich auch fallen.

[FriedrichF]

Fintech: Ich zahle in Situation 1 2500 Euro monatlich, weil ich zusätzlich zu den Zinsen den Kredit als solchen zurückzahlen muss. Ich kann dann nichts in ETFs etc. investieren.

[noodlesoup]

7 hours ago, raptor14 said:

Was würde denn die Miete in der Region, wo das Eigentum stehen soll, für eine Wohnung kosten, die zu Euren Anforderungen passt?

Ich habe das bis jetzt nicht überprüft. Es ist um 1300 warm

[Gast240102]

Gerade eben von FriedrichF:

Fintech: Ich zahle in Situation 1 2500 Euro monatlich, weil ich zusätzlich zu den Zinsen den Kredit als solchen zurückzahlen muss. Ich kann dann nichts in ETFs etc. investieren.

Ja, das kannst Du machen, aber das verlangt die Bank nicht von Dir (in der Regel werden mind. 1% verlangt und dann zahle ich auch nur 1%) . Der Staat, Unternehmen etc. zahlen in der Regel Ihre Schulden auch nicht zurück, sondern arbeiten damit. und rollieren die Schulden. Du solltest die Schulden nicht zurückzahlen, sondern darauf achten, dass Sie rasch in einem gesunden Verhältnis zum Einkommen / Vermögen stehen. . Irgendwann hast Du dann eine Wohnung für 400 kEUR, Wertpapiervermögen für 600 kEUrR und z.B. 300 kEUR Schulden auf der Immo, die Du natürlich versuchst konstant zu lassen und nicht weiter zu tilgen, wenn die Dich dann 0,6& bis 1% kostet und Du 6% mit dem Geld woanders erwirtschaften kannst.  Das dauert knapp 5 - 10 Jahre und dann bist Du meist schon in einer Positon, dass die Schulden eben durch andere Vermögenswerte gut gedeckt sind und Du bekommst dann auch endfällige Darlehen  (die Du wieder ollierst)und kannst die Schulden ewig weiter laufen lassen. Sollte es Dir persönlich zu Risikoreich werden, kannst Du die Schulden dann auch reduzieren,

[Systemrelevant]

vor 57 Minuten von FriedrichF:

Also ich persönlich komme da nicht hin trotz der durchaus einleuchtenden Argumente von fintech. Folgende Rechnung für das Vermögen in 15 Jahren, die möglichst anschaulich sein soll:

 

 - Situation 1 Kauf. Ich bekomme 400000 Euro für niedrige Zinsen. Damit kaufe ich das Haus, muss das Geld aber zurückzahlen. Ich zahle 2500 Euro pro Monat inklusive Zinsen zurück. Nach 15 Jahren habe ich dann den Hauswert von 400000 Euro.

- Situation 2 Miete. Ich miete für 1250 Euro Kaltmiete, also 15000 Euro im Jahr. Bei einer Sparrate von 30000 Euro im Jahr kann ich 15000 Euro im Jahr am Kapitalmarkt anlegen. Wenn ich jedes Jahr 6% bekomme, habe ich nach 15 Jahren einen Gegenwert von 15000*(1.06^15 + 1.06^14 + ...) = 370000 Euro im Depot. Das kommt nahe an die 400000 heran und wir haben noch nicht über Nebenkosten beim Kauf und Investitionen ins Haus gesprochen.

 

In der Rechnung wäre das Vermögen nach 15 Jahren mehr oder weniger gleich. Wie man finanziell danach weiter macht, ist prinzipiell eine neue Entscheidung. Nur bekomme ich für 400000 Euro halt am Kapitalmarkt bei 6% auch mehr als die 1250 Euro pro Monat, die ich für die Miete bräuchte.

 

 

Ich habe das eben auch mal grob durch Excel gejagt und komme im Grunde immer auf ein Nullsummenspiel, Steigerung des Immobilienwertes von 2 % im Jahr vorausgesetzt und der Annahme das nach 10 Jahren alles bezahlt wird und anschließend 45k im Jahr gespart werden. Im anderen Fall 30k jährliche Sparrate. 

Aber klar, wenn man dem Aktienmarkt 6% pa unterstellt und dem Immobilienmarkt, Kaufpreis wie Miete, nur 2% haut der Zinseszinseffekt schon mächtig rein in den ersten 10 Jahren, in denen der Immobilienkäufer mit Tilgen beschäftigt ist. 

[noodlesoup]

2 hours ago, Systemrelevant said:

 

 

Um mal beim Beispiel des TE zu bleiben: Wenn er sich eine Eigentumswohnung kauft und die Kaltmiete von gut 1250 Euro wegfällt und stattdessen inin einen Kredit gesteckt werden steigt die Sparrate in das eigene Vermögen um 50% auf 3750 Euro im Monat. 

Momentan sind das gut 15k im Jahr, die für immer im Nirgendwo verschwinden. Um diese 15k im Jahr reinzuholen kannst lange sparen. 

An der Stelle des TE würde ich mich gegenüber Berufsunfähigkeit und Ableben absichern mit Versicherungen, eine moderate Tilgungsrate von ca. 1300 Euro im Monat veranschlagen und die nächsten 10 Jahre sondertilgen was das Zeug hält, sodass er in gut 10 Jahren mit dem Kredit ferrtig ist (also mit einer Sondertilgung von gut 10% im Jahr), zumindest wenn das Einkommen bzw. Arbeitsstelle halbwegs sicher sind. 

Entschuldigung, ich habe nicht verstanden, wie die Sparquote steigt. Die Miete wird durch die Hypothekenzahlung + Hausgeld ersetzt?

Ich dachte auch sehr ähnlich, beschränke die Rückzahlung auf 1300 pro Monat + Hausgeld und bleibe in einem Bereich von 28% des gesamten monatlichen Einkommens.

[FriedrichF]

vor 2 Minuten von fintech:

Ja, das kannst Du machen, aber das verlangt die Bank nicht von Dir (in der Regel werden mind. 1% verlangt und dann zahle ich auch nur 1%) .

Bist du sicher, dass es bei den 1% bleibt, wenn man nicht tilgt? Die 1% würde ich erwarten, wenn man regelmäßig tilgt.

[Gast240102]

@ FriedrichF: Die 1% sind fest bei einem Annuitätendarlehen. Du kannst das also über 10,15, oder 20 Jahre so festlegen und hast dann ja die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten (z.B. jedes Jahr 5% ist standardmäßig sehr kostengünstig zu haben.). Dann kannst Du flexibel jedes Jahr entscheiden, ob Du etwas mehr tilgen möchtest oder bessere Investionsmöglichkeiten hast und lieber Dein Geld weiter in den Tilungsersatz (z.B. ETF Portfolio etc.)  ansparst.

[raptor14]

vor 12 Minuten von noodlesoup:

Ich habe das bis jetzt nicht überprüft. Es ist um 1300 warm

Würde vielleicht Sinn machen, sich damit auch mal zu beschäftigen ... ich hatte Dich so verstanden, dass ihr aus der jetztigen Wohnung aufgrund der genannten Punkte raus müsst/wollt ... somit ohnehin was neues braucht. Wenn man jetzt vergleichen will, wie Mite zu Eigentum abschließt, sollte man vielleicht auch Äpfel mit Äpfel vergleichen ... wenn ihr in einen Vorort zieht, um das Eigentum zu bekommen, warum zieht ihr dann nciht in den Vorort, um günstiger bei der Miete zu sein. Ich hoffe Du verstehst meinen Ansatz. Leider werden oft Äpfel mit Birnen verglichen, weil Eigentum sehr emotional besetzt ist und dann wird es auch mal schnell mehr Quadratmeter etc. weil man ja nur einmal kauft oder weil man das ja für sich macht oder oder oder ... lies ruhig mal den Kommer ;-)

 

Statistisch gesehen sind Eigentümer wohlhabender, vor allem aber auch wegen dem Zwangsspareffekt, der schon mal angesprochen wurde. Sobald das Eigentum abbezahlt und ihr immer noch zufrieden seid, ist alles ok und Du weißt, ob es gut lief ... bis dahin erhöht sich meiner Ansicht nach das Risiko, abhängig von eurem Umfeld und sozialen Verpflichtungen ... Kind(er), Eltern etc.

[Gast240102]

@raptor14: Eigentümer sind statistisch wohlhabender wegen des Zwangsspareffektes, aber auch wegen der steuerlichen Vorteile, da sie bei positivem Erwartungswert die Vermieterrendite einheimsen und wegen der günstigen Beleihungsmöglichkeiten. Nach 10 Jahren, wenn das Haus einigermaßen abbezahlt ist, kannst Du es sehr gut beleihen, um Dich z.B. selbständig zu machen, in Wertpapiere zu investieren etc. Das ist als Mieter schon schwierig, weil die Beleihungswerte eines Aktien-ETFs und die Zinsen auf die Beleihung schon deutlich schlechter sind.

[noodlesoup]

@FinTech @Systemrelevant @CobbDouglas 

Vielen Dank.

Ich hatte nicht so viel darüber nachgedacht, eine Wohnung zu mieten und zu investieren, anstatt sie im Zusammenhang mit der Rendite von Vermögenswerten zu kaufen.

Ich habe immer gedacht, dass Immobilien nur eine Investition sind, wenn Sie nicht darin wohnen (seien Sie ein Vermieter oder verkaufen Sie einfach mit Gewinn).
Es könnte im Alter gut sein, wenn die Verkleinerung des Eigenheims auf ein kleineres einen Gewinn bringt.

Ich hatte überhaupt nicht daran gedacht, die Leihfristen zu verlängern und dies als Hebel zu nutzen, aber auch dies ist eine Entscheidung, die ich nur in Zukunft treffen sollte.

[FriedrichF]

vor 12 Minuten von noodlesoup:

@FinTech @Systemrelevant @CobbDouglas 

Ich hatte überhaupt nicht daran gedacht, die Leihfristen zu verlängern und dies als Hebel zu nutzen, aber auch dies ist eine Entscheidung, die ich nur in Zukunft treffen sollte.

 

 

Das käme für mich auch nicht in Frage. Wie schon vorher angedeutet, bin ich generell kein Freund davon, Schulden zu haben.

[raptor14]

vor 7 Minuten von fintech:

@raptor14: Eigentümer sind statistisch wohlhabender wegen des Zwangsspareffektes, aber auch wegen der steuerlichen Vorteile, da sie bei positivem Erwartungswert die Vermieterrendite einheimsen und wegen der günstigen Beleihungsmöglichkeiten. Nach 10 Jahren, wenn das Haus einigermaßen abbezahlt ist, kannst Du es sehr gut beleihen, um Dich z.B. selbständig zu machen, in Wertpapiere zu investieren etc. Das ist als Mieter schon schwierig, weil die Beleihungswerte eines Aktien-ETFs und die Zinsen auf die Beleihung schon deutlich schlechter sind.

Den von Dir beschriebenen Effekt mit den 10 Jahren und dem beleihen kenne ich von keinem aus meinem Umfeld mit Immobilie ... es wohnt aber auch keiner in München oder Hamburg von denen. Ich kenne nur Leute, die auf dem Land, im Speckgürtel von Großstädten oder in Städten mit ca. 100k - 200k Einwohnern leben. Keiner von denen ist nach 10 Jahren aus dem Gröbsten raus und da meine ich sowohl die, die vor 5 Jahren gekauft haben und noch 20-30 Jahre abzahlen müssen, als auch die vor 20 Jahren gekauft haben und die vielleicht noch 5-10 Jahre abbezahlen.

 

Was allen gemein ist: die müssen sparen und haben fast alle keine weitere Altersvorsorge als ihre Immobilie und vielleicht noch einen Bausparer. Was auch noch auffallend ist: wenn man über den Preis oder die Rendite spricht, nennen alle beim ersten Mal nur den Preis der Immobilie, der damals dran stand ... die Kreditkosten und auch die Nebenkosten kommen erst, wenn man mal nachfragt.

 

Ich kenne auch welche davon, die berufsbedingt umziehen mussten und jetzt notgedrungen Vermieter geworden sind, weil bei Verkauf aktuell noch keine positive Rendite erzielbar ist.

 

Mein Fazit daraus ist, dass auch bei der Frage, ob sich eine Immobilie finanziell für einen lohnt die Lage wichtig ist, da man in einer in Zukunft nicht so gefragten Lage halt was immobiles hat und dass wohl auch ein Teil der vermeindlichen Gewinner durch Immobilien genauso zu dumm zum Rechnen ist, wie die Verlierer.

[Gast240102]

@raptor14: Ja, das ist danndann schon ein anderes Umfeld als hier im Süden und wie ich es kenne. Der TE könnte 6-7 % tilgen wäre so nach 18 Jahren fertig, oder deutlich schneller, wenn er über den ETF spart und tatsächlich 6% erwirtschaften sollte. Aus dem gröbsten raus wäre er nach ca. 10 Jahren und kann dann ab 45 bis zur Rente die Beleihungsmöglichkeiten ganz gut nutzen. Besser wäre ein etwas früherer Start gewesen und ein etwas niedrigerer KP mit ca. 20% EK Quote, aber in Summe passt das allen noch ganz gut und mit 35 müsste auch im Beruf schon noch etwas gehen an Gehaltssprüngen.

[hund555]

vor 5 Stunden von FriedrichF:

Die Inflation beim Wertzuwachs des ETF müsste dann aber auch erstmal die Immobilie betreffen. UND, man könnte genauso gut mit 80% ETF-Anteile finanzieren und hätte den Hebel dann beim ETF.

Wo kriegst du Kredit für Aktien so billig ? Und beim Crash muss man Geld der Bank nachschießen.