Der große Assetklassen-Vergleich und kleinteilige Rechthaberei

[Schwachzocker]

vor 1 Minute von leoluchs:

Wir zählen auch zu der Fraktion, die der Ansicht sind, dass eine eigene Immobilie im Vergleich zu langjährigen Mietzahlungen vorteilhaft ist, aber "it depends". Und was die Werte angeht, sind wir extrem konservativ ;)), wenn es nicht um zentrale Lagen geht.

Das scheint ja auch im Durchschnitt so zu sein, jedenfalls wenn man dem Video glauben schenken darf.

Du hast in der Regel aber nur einen Versuch, und der darf nicht schief gehen.

[WolfderMauerstr.]

@Schwachzocker In gewisser Weise kann das WPF froh sein, dass es dich hat. Du bist das pragmatische Korrektiv mit Realismus. Wo andere schon gemäß pars pro toto von ihren persönlichen Erfahrungen eine allgemeine Binsenweisheit kreieren, sorgst du wieder für knallharten Realismus mit einhergehender Zerschallung der rosaroten Investmentbrille.

 

 

[leoluchs]

Gerade eben von Schwachzocker:

Das scheint ja auch im Durchschnitt so zu sein, jedenfalls wenn man dem Video glauben schenken darf.

Du hast in der Regel aber nur einen Versuch, und der darf nicht schief gehen.

Zustimmung: da wir beide große Skeptiker sind, haben wir geprüft, Erbsen gezählt und uns in Beckmesserei geübt. Das, was bei alldem übrig blieb, bewohnen wir jetzt. Die Chance, mit dieser Methode ins Zentrum zu treffen, ist allerdings größer als bei der Auswahl von Aktien  

[leoluchs]

vor 1 Minute von WolfderMauerstr.:

Wo andere schon gemäß pars pro toto von ihren persönlichen Erfahrungen eine allgemeine Binsenweisheit kreieren

Auch hier Zustimmung: Binsen entstehen, wenn Differenzierungen fehlen. Siehe oben.

[Madame_Q]

vor 11 Minuten von Schwachzocker:

Eine breit gestreute Aktienanlage mit ca. 1600 Firmen weltweit siehst Du als Klumpenrisiko, eine Verschuldung bis zur Halskrause um eine einzige Immobilie anzuschaffen aber nicht?

Und das verstehst Du nicht?!

"eine Verschuldung bis zur Halskrause um eine einzige Immobilie anzuschaffen" definiere ich nicht als "wenn man es sich leisten kann".

Sorry. Hätte ich klarer definieren sollen.

[Madame_Q]

vor 15 Minuten von etherial:

Voraussetzung dafür ist, dass jede enthaltene Assetklasse in einem effizienten Markt gehandelt wird. Ob ein Markt effizient ist, erkennt man daran das Rendite und Risiko gekoppelt sind. Das ist bei Aktien und Anleihen der Fall, bei Gold, Rohstoffen und Immobilien wäre ich mir da nichts so sicher - bei Rohstoffen ist das Risiko höher, die Rendite aber niedriger als bei Aktien.

Bei Gold und Rohstoffen sehe ich es genauso. Bei Immobilien bin ich mir nicht ganz sicher. 

 

Aber so lässt sich vielleicht erklären, warum z.B. Gold und Rohstoffe nur immer als kleine Beimischung im Depot empfohlen werden und z.B. nie genauso hoch gewichtet wie Aktien oder Anleihen.

[hund555]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Eine breit gestreute Aktienanlage mit ca. 1600 Firmen weltweit siehst Du als Klumpenrisiko, eine Verschuldung bis zur Halskrause um eine einzige Immobilie anzuschaffen aber nicht?

Und das verstehst Du nicht?!

Aktien ist eine Assetklasse und bei teuerem Markt kann man auch 15 Jahre lang 0% Rendite haben.

Manche kaufen Immobilie ohne Schulden zu machen.

Mit Fremdkapital steigt die Rendite und ist höher als bei Aktien.

Paare welche für Immobilie Kredit aufnehmen, wählen in der Regel ihre Tilgung so, dass auch bei einem Gehalt die Tilgung weiter laufen kann ohne dass man in Bedrängnis kommt.

Wenn doch Worst Case Szenario auftritt, kann man noch immer Immobilie verkaufen und man ist meistens mit einem blauen Auge davon gekommen.

Verschuldung bis zur Halskrause machen wohl die wenigsten.

Ich kenne sehr sehr viele Immobilienbesitzer, mit ist von keinem ein Fall bekannt, welche dadurch (viel) Geld verloren haben. Bei Aktien sieht es aber anders aus.

 

[Schwachzocker]

vor 17 Minuten von hund555:

...Ich kenne sehr sehr viele Immobilienbesitzer, mit ist von keinem ein Fall bekannt, welche dadurch (viel) Geld verloren haben....

Wie sollte Dir das auch bekannt sein? Das ist denen vermutlich selbst nicht bekannt.

Putzig, diese anekdotische Beweisführung. Wieso gibt es denn die ganzen Zwangsversteigerungen?

[Madame_Q]

vor 25 Minuten von hund555:

Ich kenne sehr sehr viele Immobilienbesitzer, mit ist von keinem ein Fall bekannt, welche dadurch (viel) Geld verloren haben. Bei Aktien sieht es aber anders aus.

Geht mir genauso. Kann aber auch nur Zufall sein oder reine Psychologie (eine Immobilie abzubezahlen, diszipliniert vielleicht mehr als Aktien lange zu halten).

 

Nur damit keine Missverständnisse entstehen:

Ich spreche nur für die Immobilie zum Eigengebrauch. Vermieten sehe ich anders und mit mehr Risiko, weniger Ertrag (nach Steuern) und auch Arbeit behaftet.

[Madame_Q]

vor 4 Minuten von Schwachzocker:

Wieso gibt es denn die ganzen Zwangsversteigerungen?

Sind das so viele?

Wie ist es denn, wenn man aufgrund Scheidung seinen Aktienberg plötzlich im Tief verkaufen muss? Ist das besser?

[dev]

vor 7 Minuten von Madame_Q:

Wie ist es denn, wenn man aufgrund Scheidung seinen Aktienberg plötzlich im Tief verkaufen muss? Ist das besser?

Man kann ein Depot auch ohne Verkauf teilen, ein Haus meist nicht.

[Gast240416]

vor 12 Minuten von Madame_Q:

 

Wie ist es denn, wenn man aufgrund Scheidung seinen Aktienberg plötzlich im Tief verkaufen muss? Ist das besser?

Warum sollte man es müssen?

Wird in der Regel geteilt afaik.

[Infocollector]

vor einer Stunde von hund555:

Als Mieter müsste man immer Miete zahlen und die eingesparte Miete als Eigenheimbesitzer ist 1) sicher, 2) für die Einsparung muss man keine Steuern zahlen

Das stimmt nur für Deutschland und nur für die jüngere Vergangenheit. In der Schweiz beispielsweise kennt das Steuerrecht da den zu versteuernden Eigenmietwert, und ein ähnlich sinnfreies Konstrukt gab es früher auch mal in Deutschland bereits. Hinzukommen Sondereffekte wie etwa die damalige Zwangsabgabe in den späten 1920ern nach der Hyperinflation.

 

Die selbstgenutzte und selbstbewohnte Immobilie ist keine Kapitalanlage, sondern ein Gebrauchsgegenstand wie ein Möbel oder ein Auto - mit allen damit verbundenen Vor- und Nachteilen. Insbesondere auf Wertsteigerungen sollte man da eher nicht setzen - Wertschwankungen (also durchaus auch mal kräftig nach unten) hingegen sind wie die Abschreibung beim Auto anzusetzen.

Der grösste aller Knackpunkte ergibt sich aus dem Namen bereits - IMMOBIL. Für Leute mit einer eher auf Wanderschaft ausgelegten Erwerbsbiografie ist das nix.

[hund555]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Wie sollte Dir das auch bekannt sein? Das ist denen vermutlich selbst nicht bekannt.

Mir war schon klar, dass du nur diesen Satz zitieren wirst. Und warum sollte dennen es nicht bekannt sein, Immopreise sind Deutschland weit gestiegen und deren Ziel ist es Miete zu sparen und nicht zu höheren Preis weiter zuverkaufen und Miete ist in DE nirgendwo gefallen sondern steigt alle Jahre immer weiter.

 

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Wieso gibt es denn die ganzen Zwangsversteigerungen?

Warum gibt es Obdachlose? Warum gibt es so viele Überschuldete ohne Immobilie? Warum spielen Leute Lotto obwohl erwartete Rendige bei -50% ist? Muss ich mich damit beschäftigen, wenn ich mich genug mit anderen von mir geschrieben Sätzen beschäftigt habe? 

Zur Not zahlt man nur so viel Kredit ab wieviel man Miete zahlen müsste und man kann gar nicht schlechter da sehen als Mieter (bei heutigen Zinsen kein Problem). Wenn weg ist ist es weg, als Mieter hätte man auch nichts und hat gleich viel bezahlt. Der einzige Unterschied ist, der Kredit ist irgendwann vielleicht weg, Miete bleibt ewig und steigt sogar regelmäßig. (Für die Leute die nichts zur Seite legen)

 

[DST]

@Schwachzocker Dein Lobeslied auf Aktien ist ja fast so laut wie meines. Vielleicht wären wir beide gar nicht so unterschiedlich, wenn man sämtliche aktiv/passiv-Differenzen außen vor lassen würde.

[hund555]

vor 11 Minuten von Infocollector:

Das stimmt nur für Deutschland und nur für die jüngere Vergangenheit. In der Schweiz beispielsweise kennt das Steuerrecht da den zu versteuernden Eigenmietwert, und ein ähnlich sinnfreies Konstrukt gab es früher auch mal in Deutschland bereits. Hinzukommen Sondereffekte wie etwa die damalige Zwangsabgabe in den späten 1920ern nach der Hyperinflation.

Ja, ist aber aktuell nicht in DE der Fall und so wie ich mitbekommen habe, ist es in der Schzweiz wenig Steuern dafür zu zahlen und es wird diskutiert dies abzuschaften. Außerdem einziges Land von knapp 200 Ländern, oder?

 

vor 11 Minuten von Infocollector:

Insbesondere auf Wertsteigerungen sollte man da eher nicht setzen

Das machen die wenigsten Besitzer, sie schützen sich eher gegen (steigende) Miete.

[Gast231208]

vor einer Stunde von WolfderMauerstr.:

@Schwachzocker In gewisser Weise kann das WPF froh sein, dass es dich hat.

Dem schließe ich mich an (ohne Ironie).

Und wenn's mir zu viel wird, dann habe ich eine rosarote Brille Pille.

[Beginner81]

@Leeloo Dallas @Bast @pillendreher  Vielen Dank für die Berechnungen, Links und Übersichten!

[DST]

vor 1 Stunde von Schwachzocker:

Du hast in der Regel aber nur einen Versuch, und der darf nicht schief gehen.

Das gillt aber auch für Aktien, weswegen man hoffentlich nicht gerade zum Höhepunkt einer Blase "All-In" geht.

[Infocollector]

vor einer Stunde von hund555:

so wie ich mitbekommen habe, ist es in der Schweiz wenig Steuern dafür zu zahlen und es wird diskutiert dies abzuschaften.

Da hast du überwiegend Falsches mitbekommen bzw. nur die Headlines gelesen. Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen aufs steuerbare Einkommen aufgerechnet. In Deutschland würde man den Mechanismus Progressionsvorbehalt nennen.

Wenn man sich auch nur ansatzweise mit den hiesigen Mietpreisen und Immobilienbewertungen auskennt, ist jedem klar, was passiert, wenn da 24.000 bis 36.000 CHF p.a. aufs tatsächlich vorhandene Einkommen aufgerechnet werden - der Medianlohn in der Schweiz liegt bei ca. 84'000 CHF brutto p.a., in der Regel wären das also etwa 60'000 - 70'000 CHF steuerbares Einkommen. Die Eigenmietwertbelastung ist also bei den allermeisten Mitbürgern SEHR drastisch spürbar.

"Wenig" ist immer relativ; der Grenzsteuersatz kann auch hier je nach Kanton durchaus mal 40% und mehr betragen.

Dazu sollte man ausserdem wissen, dass man hierzulande keinen Nettolohn erhält, bei dem die Steuern bereits vom Arbeitgeber abgezogen sind, sondern sich selbst um die Steuerzahlungen an Kanton+Gemeinde sowie an den Bund zu kümmern hat. Ein Grossteil der Schweizer bezahlt seine Steuern am Jahresende damit, dass der 13. Monatslohn quasi 1zu1 an den Fiskus durchgereicht wird und man noch was obendrauf legen muss.

 

Schwachsinnig wird der Eigenmietwert dadurch, dass man die Zinsbelastung für die Hypotheken auf der selbstbewohnten Immobilie wiederum steuermindernd gegenrechnen darf. Das schafft den völlig blödsinnigen Fehlanreiz, die Hypotheken nicht abzuzahlen, weil es dann ja immer weniger gegen den Eigenmietwert gegen zu rechnen gäbe. Folgerichtig sitzen Millionen von Immobesitzern hierzulande selbst kurz vorm Rentenalter noch auf Hypotheken in der Grössenordnung von 60%+ des Gesamtwerts der Immobilie.

Diskutiert wird das immer wieder, den Eigenmietwert abzuschaffen, allerdings versucht die entsprechende Lobby namens HEV (HausEigentümerVerband) immer "'s Foifer und's Weggli zame" zu bekommen, also die Abziehbarkeit der Hypozinsen nicht ebenfalls zu streichen.

 

Möchtest du mir noch weitere Aspekte meiner Wahlheimat erklären?

 

Zitat

Außerdem einziges Land von knapp 200 Ländern, oder?

Ein Beispiel in unmittelbarer Nachbarschaft, noch dazu ein überwiegend deutschsprachiges, und ich bin nicht der einzige Einwohner der Schweiz, der hier im Forum aktiv ist, was eine Richtigstellung der überwiegend ausschliesslich auf Deutschland ausgelegten Argumente durchaus rechtfertigt.

Ausserdem gibt es auch in den Niederlanden, Spanien, Luxemburg und Dänemark durchaus vergleichbare Konzepte, um nur mal ein paar weitere Europäer zu nennen.

 

vor einer Stunde von hund555:

vor 1 Stunde von Infocollector:

Insbesondere auf Wertsteigerungen sollte man da eher nicht setzen

Das machen die wenigsten Besitzer, sie schützen sich eher gegen (steigende) Miete.

Den Eindruck habe ich ganz und gar nicht, siehe Handhabung des Eigenmietwerts. Die Schweizer im Grossen und Ganzen sowie in Deutschland insbesondere die boomenden Metropolregionen sind seit Jahren voll im Ponzischema explodierender Immopreise gefangen, und nahezu jeder Immobilienkäufer vertraut auf den Greater Fool. In diesem Zusammenhang wieder wesentlich zu wissen: extrem viele Schweizer bringen ihr Pensionskassenguthaben der "Zweiten Säule" als Eigenkapitalquote ein, um überhaupt an eine Hypothek zu kommen. Die Nummer fährt niemand (auch und insbesondere die Banken nicht), der nicht an weiter steigende Preise glaubt.

[Madame_Q]

Was mich interessieren würde:

Gibt es hier jemanden, dessen Depot keine Aktien beinhaltet, sondern nur andere Assetklassen?

[Wusel83]

vor 4 Stunden von hund555:

 

Ich kenne sehr sehr viele Immobilienbesitzer, mit ist von keinem ein Fall bekannt, welche dadurch (viel) Geld verloren haben. Bei Aktien sieht es aber anders aus.

 

Neulich bei einer ZV. Verkehrswert der Wohnung 55qm im Altbau wurde 2020 mit 50k vom Gutachter ermittelt. Geboten wurden maximal 51k die Gläubiger haben abgelehnt und hätten eher gern 75k gesehen. Im Grundbuch wurden ca. 2006  für die frisch sanierte Wohnung 240k beliehen. Damals so 3€ Miete heute gibt's da 6 bis 6,5€. Verkauft wurde über ne Vertriebsorganisation zu völlig überhöhten Preisen an ZahnWälte und andere mit Dyskalkulie aber hohem Gehalt. Übern dicken Daumen also 150k Verlust falls nicht massiv mehr als 75k auf den Tisch kommen und es da keine direkten Kickbacks an die Käufer gab. Was im übrigen Steuerbetrug wäre. Keine Ahnung ob 150k jetzt viel Geld ist oder nicht?

 

Insgesamt gibt's alleine in dieser einen Stadt von dieser einen Nepperorganisation mindestens 500 Wohneinheiten, das Prinzip war jedes mal ähnlich nur der Grad der Beleihung dem Gehalt angepasst damit die Geschichte nicht direkt implodiert. Die ersten Jahre wurde der Mietpool der Objekte noch aufgepusht mit Geld aus den überhöhten Verkaufspreisen. Nachdem alle Objekte verkauft waren haben spontan alle Mieter die Miete gekürzt oder sind ausgezogen.

 

Ich vermute die wenigsten der Geschädigten gehen damit auf Dinnerparties hausieren wie sie übern Tisch gezogen wurden. Im Gegenteil ich behaupte zumindest ein Teil wird auf Nachfrage hin schwören das die Bude seid 20xx hochprofitabel ist und dabei noch Steuern spart. Die meisten anderen werden schon gewinnbringend verkauft haben weil das vermieten nicht so zu ihnen gepasst hat.

 

Disclaimer: Ich bin nicht geschädigt sondern kaufe gerade aus dieser Massenkarambolage gerade mindestens eine Wohneinheit.

[dev]

vor 11 Stunden von hund555:

Ich kenne sehr sehr viele Immobilienbesitzer, mit ist von keinem ein Fall bekannt, welche dadurch (viel) Geld verloren haben. Bei Aktien sieht es aber anders aus.

Das kann daran liegen, das die meisten sich bei Aktien viel weniger darum kümmern was sie bekommen und auch die Haltezeiten sind oft niedriger, weil sie der tägliche Kurs nervös macht.

[Der Horst]

Um auf das ist ursprüngliche Video zurück zu kommen: Spannend ist doch auch, wie Finanztip liebevoll Rendite und MAR berechnet für Aktien und Anleihen, um die Asset-Klassen zu vergleichen (-> Bundesanleihen liefen besser), dann aber sagt dass eine der Klassen ihre vergangene Rendite über viele Jahre oder Jahrzehnte nicht mehr so erreichen kann wie in den letzten 50 Jahren.

 

Warum nur die eine? Aktien hatten historisch m.W. einen Risiko-Aufschlag von einigen Prozenten gegenüber sicheren Anleihen. Weshalb sollte der jetzt, wo sichere Anleihen nichts mehr abwerfen laut FT, plötzlich steigen?

[hund555]

vor 9 Stunden von Wusel83:

.... Verkauft wurde über ne Vertriebsorganisation zu völlig überhöhten Preisen an ZahnWälte und andere mit Dyskalkulie ....

Da haben wir das Problem. Augen offen halten sollte man natürlich auch bei Immobilienkauf. Und wer hundertetausende investiert umso mehr. Bei jeder Kaffemaschiene wird bei den Meisten vor dem Kauf verglichen und recherchiert, da muss man sich natürlich bei Immobilienkauf monate-, wenn nicht jahrelang vorbereiten.

 

vor 9 Stunden von Wusel83:

Nachdem alle Objekte verkauft waren haben spontan alle Mieter die Miete gekürzt oder sind ausgezogen.

Und dazu scheinen die Käufer über die Marktlage in der Region keine Kenntnis gehabt zu haben. Privatvermieter sollte eine Immobilie nur da vermieten wo er den Markt und die Lage sehr gut kennt.

 

Ich rede aber hier eigentlich nicht über Vermieten, sondern über selbstbewohnte Immobilien - bei Vermieten ist mehr Risiko, Streß und weniger Profit wegen Steuern.