Offene Immobilienfonds

[Puppi]

Das passt schon. Vielleicht verschwinden dann diese unseriösen Produkte endlich vom Markt, wie es in vielen anderen Ländern schon der Fall ist.

[hilflos]

vor 14 Stunden von Puppi:

. Vielleicht verschwinden dann diese unseriösen Produkte endlich vom Markt, wie es in vielen anderen Ländern schon der Fall ist.

Wer finanziert dann in den Ländern die großen Immobilienprojekte? nur Versicherungen und andere Institutionelle Anleger.

Oder anders gefragt, wie hoch ist in Deutschland der Anteil der Privatanleger an den Projekten

[stagflation]

Handelsblatt:

Zitat

Erster offener Immobilienfonds in Österreich vor Aus

 

Anders als hierzulande gelten in dem Nachbarland für offene Immobilienfonds noch keine langen Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Das ist LLB Semper Real Estate nun zum Verhängnis geworden.

 

Wie die LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft (KAG) am Donnerstag mitteilte, habe man [...] entschieden, die Verwaltung des LLB Semper Real Estate am 23. April 2025 mit einer Frist von sechs Monaten zum 23. Oktober 2025 zu kündigen. Die Abwicklung des Fonds beginne mit dem 24. Oktober 2025 und werde noch gesondert veröffentlicht.

[Schildkröte]

Zitat

Am 7. November teilte das UBS-Fonds-Management mit, dass von den insgesamt 13 Immobilienfonds aus der Fusion mit der Credit Suisse nur 8 übrig bleiben sollen. ... Solche Fusionen sind ein komplexes Unterfangen. Wie die Fondsanteile getauscht werden, hängt vom inneren Wert der Fonds ab, dem Net Asset Value (NAV). ... Die Brisanz liegt darin, dass Fonds mit hohen Bewertungen plötzlich dem Risiko von Kursverlusten ausgesetzt sind. Umgekehrt könnten Fonds, die schlecht laufen, Aufwind bekommen.

Quelle: NZZ 

[powerschwabe]

Hier mal wieder ein Update

 

 

[satgar]

In der neuesten Ausgabe 10/2025 in Finanztest wird das Thema OIF wieder beleuchtet. Vieles läuft da echt verkehrt und mutet dubios an.

 

Ich bin froh, lange jetzt nichts mehr mit dieser Art Investment zu tun zu haben.

[powerschwabe]

Was ist eigentlich beim Leading Cities Invest los? Abschlag KAG zum Börsenkurs ca. 50%

[blueprint]

vor 58 Minuten von powerschwabe:

Was ist eigentlich beim Leading Cities Invest los? Abschlag KAG zum Börsenkurs ca. 50%

Der KAG Kurs wurde zum Hoch schon rund 30% abgewertet, das könnte die geneigten Anleger verschreckt haben, würde ich als erstes vermuten.

[powerschwabe]

Update 10.10.2025

[Malvolio]

Ich habe diese Woche mein Experiment abgeschlossen, ob man den Bewertungsabschlag zwischen Börsenkurs und NAV bei offenen Immobilienfonds realisieren kann. Ich hatte den UBS (D) EUROINVEST IMMOBILIEN - Q  (DE000A111Z11) am 28.11.23 zum Kurs von 8,70 EUR an der Börse gekauft, sofort gekündigt und jetzt am 13.10.25 zum Kurs von 9,66 EUR an die Fondsgesellschaft zurückgegeben.

 

Als ich die Anteile 2023 gekauft hatte, lag der damalige Bewertungsabschlag bei 2,27 EUR pro Anteil (ca. 26%), davon sind jetzt noch 0,96 EUR übrig geblieben .... immerhin.  Zusätzlich gab es in diesem Zeitraum auch noch 0,51 EUR Ausschüttungen. Vor Steuern waren es am Ende also ein Gewinn von 1,41 EUR pro Anteil ... also immerhin 16,2% (vor Steuern und Kosten). Das entspricht einer Rendite von ca. 8,4% p.a. 

 

Letztendlich war das Experiment also halbwegs erfolgreich. Ich kann sowas trotzdem nicht empfehlen. Es schwebt ja jederzeit das Damoklesschwert einer möglichen Abwertung über einem, wenn man solche Anteile hält. Und ohne diesen exorbitanten Bewertungsabschlag beim Kauf wäre das ganze erst recht völlig uninteressant gewesen.

[Geldhaber]

@MalvolioDas ist doch gut gelaufen und nicht nur "halbwegs erfolgreich" bei einer "Rendite von ca. 8,4% p.a." So sehe ich das jedenfalls. 

 

Ob man das jetzt nachmachen sollte mit z.B. dem Leading Cities Invest (DE0006791825) aus obiger Tabelle von @powerschwabe, der einen gigantischen Abschlag hat, ist eine andere Frage... 

[blueprint]

Es kommt sehr darauf an, welcher Fonds. Wenn ich den Fokus Wohnen mit einem Abschlag von 30 oder 35% bekommen würde, könnte ich schwach werden. Bei den meisten anderen aber eher nicht, da mir dort die Abwertungsgefahr doch zu hoch erscheint und die Immo Portfolios zu undurchsichtig.

[satgar]

vor 27 Minuten von blueprint:

Bei den meisten anderen aber eher nicht, da mir dort die Abwertungsgefahr doch zu hoch erscheint und die Immo Portfolios zu undurchsichtig

Und beim Fokus wohnen wäre dem nicht so?

[Fondsanleger1966]

vor 9 Stunden von Malvolio:

Ich habe diese Woche mein Experiment abgeschlossen, ob man den Bewertungsabschlag zwischen Börsenkurs und NAV bei offenen Immobilienfonds realisieren kann. Ich hatte den UBS (D) EUROINVEST IMMOBILIEN - Q  (DE000A111Z11) am 28.11.23 zum Kurs von 8,70 EUR an der Börse gekauft, sofort gekündigt und jetzt am 13.10.25 zum Kurs von 9,66 EUR an die Fondsgesellschaft zurückgegeben.

 

Als ich die Anteile 2023 gekauft hatte, lag der damalige Bewertungsabschlag bei 2,27 EUR pro Anteil (ca. 26%), davon sind jetzt noch 0,96 EUR übrig geblieben .... immerhin.  Zusätzlich gab es in diesem Zeitraum auch noch 0,51 EUR Ausschüttungen. Vor Steuern waren es am Ende also ein Gewinn von 1,41 EUR pro Anteil ... also immerhin 16,2% (vor Steuern und Kosten). Das entspricht einer Rendite von ca. 8,4% p.a. 

 

Letztendlich war das Experiment also halbwegs erfolgreich. Ich kann sowas trotzdem nicht empfehlen. Es schwebt ja jederzeit das Damoklesschwert einer möglichen Abwertung über einem, wenn man solche Anteile hält. Und ohne diesen exorbitanten Bewertungsabschlag beim Kauf wäre das ganze erst recht völlig uninteressant gewesen.

Danke für das Teilen der Erfahrung.

 

Über welche Bank hast Du die Rückgabe abgewickelt? Das soll ja nicht mehr über alle möglich sein (z.B. nicht über die ING, wenn ich mich recht entsinne).

[Malvolio]

vor 16 Stunden von Geldhaber:

@MalvolioDas ist doch gut gelaufen und nicht nur "halbwegs erfolgreich" bei einer "Rendite von ca. 8,4% p.a." So sehe ich das jedenfalls. 

 

Ob man das jetzt nachmachen sollte mit z.B. dem Leading Cities Invest (DE0006791825) aus obiger Tabelle von @powerschwabe, der einen gigantischen Abschlag hat, ist eine andere Frage... 

Stimmt schon, insgesamt ist es doch ganz gut gelaufen ... ich meinte mit "halbwegs" nur, dass ich letztendlich nur einen Teil des ursprünglichen Abschlags realisieren konnte. Aber immerhin.  

 

Wie ich schon sagte, ich würde das nicht weiterempfehlen. Du musst zwei Jahre hoffen, dass es keine größeren Abwertungen gibt und kannst in dieser Zeit nichts machen, auch nicht verkaufen. Am Ende ist das Risiko-Rendite Verhältnis nicht angemessen, finde ich. Und gerade ein sehr großer Abschlag deutet ja auf hohes Risiko hin.

vor 14 Stunden von Fondsanleger1966:

Danke für das Teilen der Erfahrung.

 

Über welche Bank hast Du die Rückgabe abgewickelt? Das soll ja nicht mehr über alle möglich sein (z.B. nicht über die ING, wenn ich mich recht entsinne).

Gern geschehen!    .... Über Comdirect .... hat einwandfrei funktioniert.  Was ich interessant fand, dass die ganze Aktion "nur" ca. 22,5 Monate gedauert hat. Eigentlich hätte ich mit 24 Monaten Wartezeit gerechnet. 

[franko]

vor 2 Stunden von Malvolio:

Du musst zwei Jahre hoffen, dass es keine größeren Abwertungen gibt und kannst in dieser Zeit nichts machen, auch nicht verkaufen.

Man könnte die ersten 12 Monate abwarten und erst dann die Rückgabe erklären. Dann wären die Anteile immerhin erst in den letzten 12 Monaten gesperrt.

 

vor 2 Stunden von Malvolio:

Was ich interessant fand, dass die ganze Aktion "nur" ca. 22,5 Monate gedauert hat. Eigentlich hätte ich mit 24 Monaten Wartezeit gerechnet. 

Ja, das finde ich auch "interessant"...

[Stift]

Der Fall UniImmo: Wohnen ZBI offenbart die Schwächen des Systems offener Immobilienfonds

 

Zitat

Investmentcheck hat sämtliche Gutachterwerte der rund 1.000 Objekte seit dem Ankauf verglichen und deren Entwicklung über die Jahre ausgewertet. Manche Korrekturen wirken regelrecht peinlich: Spitzenreiter ist ein Objekt in Hannover. Per September 2023 bestätigten die Gutachter einen Wert von 925.000 Euro. Jetzt wurde es für rund 30.000 verkauft, also 96 Prozent weniger.

 

[Schildkröte]

Die Uni Regensburg hat sich diese Anlageklasse über einen Zeitraum von 20 Jahren näher angesehen.

Zitat

Im Falle makroökonomischer Schocks reagieren die Zu- und Abflüsse von institutionellen Fonds schneller. Die Bewegungen dort lassen sich darum tendenziell als Frühindikator für Privatanleger nutzen, heißt es in der Studie. Zusätzlich wurde in der Studie ein Multi-Asset-Portfolio aus Aktien, Anleihen und Offenen Immobilienfonds im Zeitraum von 2004 bis 2025 analysiert. Im Ergebnis haben Offene Immobilienfonds langfristig bessere Risikoeigenschaften als alle anderen Assetklassen und sind damit ein wichtiger Bestandteil in einem strukturierten Altersvorsorge-Portfolio.

Quelle: idw-online.de 

[Stift]

vor 13 Stunden von Schildkröte:

Die Uni Regensburg hat sich diese Anlageklasse über einen Zeitraum von 20 Jahren näher angesehen.

Quelle: idw-online.de 

Knackiger Kommentar von Loipfinger in der Zusammenfassung:

Zitat

[...} liefern wie die IREBS für Geld pseudowissenschaftliche Ergebnisse mit fragwürdigem Wert.

Etwas ausführlicher:

Zitat

Gutachterliche Auftragsarbeit
Um das angekratzte Image der Union-Immobilienfonds aufzubessern, gab der Fondsanbieter eine Studie bei der International Real Estate Business School (IREBS Regensburg) in Auftrag. Das fragwürdige Ergebnis: Wer für die Altersvorsorge fünf Prozent Rendite anstrebt, solle laut Prof. Dr. Steffen Sebastian rund 70 Prozent in offene Immobilienfonds und den Rest in den MSCI World investieren. In seinem Minimum-Varianz-Modell mit 20-jährigem Anlagehorizont kam er zu dem Fazit, offene Immobilienfonds seien „sicherer als alle anderen Anlageklassen“. Unstrittig mögen die mathematischen Methoden sein – problematisch sind jedoch die zugrunde liegenden Zahlen: Sie basieren auf geglätteten Gutachterwerten, nicht auf echten Marktdaten. Preisentwicklungen offener Immobilienfonds sind daher mit den Schwankungen an Aktien- oder Anleihemärkten kaum vergleichbar. Der Vergleich erinnert an den Versuch, volkswirtschaftliche Daten Nordkoreas mit jenen Großbritanniens gleichzusetzen.

 

Union jubelt über die Studienergebnisse
Diese Kritik trifft auch auf den zweiten Studienteil von Prof. Dr. Tobias Just zu, der die „Schockabsorption“ einer Streuung über mehrere Union-Fonds untersuchte – allerdings ohne alle offenen Immobilienfonds einzubeziehen. Angesichts eines Survivorship Bias seit der Finanzkrise ist die Aussagekraft begrenzt. Tausende geschädigte Anleger ehemaliger Fonds von Morgan Stanley, AXA, DEGI oder SEB würden dem wohl widersprechen. Dr. Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, freute sich erwartungsgemäß: „Wir sind von den produktimmanenten Vorteilen offener Immobilienfonds überzeugt. Dennoch steht die Assetklasse in schwierigen Marktphasen regelmäßig in der Kritik. Vor diesem Hintergrund haben wir mit der IREBS eine unabhängige, bundesweit anerkannte wissenschaftliche Instanz beauftragt, um die Eigenschaften offener Immobilienfonds zu überprüfen.“

 

[Geldhaber]

vor 23 Minuten von Stift:

Angesichts eines Survivorship Bias seit der Finanzkrise ist die Aussagekraft begrenzt. Tausende geschädigte Anleger ehemaliger Fonds von Morgan Stanley, AXA, DEGI oder SEB würden dem wohl widersprechen.

Das ist leider wahr. 

Dadurch, dass die Immofonds ausgelassen wurden, die abgewickelt werden mussten, verliert die Studie an Aussagekraft. 

[Valueanalyst]

vor 32 Minuten von Geldhaber:

Das ist leider wahr. 

Dadurch, dass die Immofonds ausgelassen wurden, die abgewickelt werden mussten, verliert die Studie an Aussagekraft. 

Wohl wahr und lächerlich. In der Immo-Boomphase war nichts zu sehen und wenn es brenzlich wird wird geschlossen oder massiv abgewertet. Diese Statistiken und Darstellungen errinnern mich am Templeton Growth Fonds, Man wählt immer längere Laufzeiten damit die Optik & Performance im Durchschnitt passt. Ich hatte die Immos schon seit letztem Jahr vollständig für mich liquidiert und sind raus. Kauf über die Börse mit 15-20% Abschlag und dann sofort über die Haltefrist verkaufen ist das einzige was noch zur Diversifizierung noch interessant ist bzw. sein könnte.....

[mipla]

Moin,

 

neues Ungemach bei OIF? Gerade bei der Union Investment scheint einiges im Argen zu sein. Der Uni immo wohnen ZBI wurde ja einmalig um 17% abgewertet.

Jetzt hat die Union anscheinend eine Salami Taktik bei den anderen Immofonds entdeckt. Beispielsweise sieht es bei Uni Immo Global echt schlecht aus. Hier wird seit Anfang 2025 monatlich abgewertet. 

Fremdfinanzierungsquote laut Infoblatt bei 30,60%, Tendenz steigend.

 

Verkäufe scheinen schwer zu gelingen?! Sehe hier evtl. die nächste Fondsschließung.

 

Wie seht ihr das?

 

Abschlag an der börse übrigens 14%.. Mir persönlich viel zu geringer Abschlag. Werde noch keine Order setzen

[Schildkröte]

 

In der Tat keine erfreuliche Kursentwicklung an der Börse seit einem Jahr. Auch der offizielle NAV wurde durch die KAG im letzten Jahr stark berichtigt:

 

 

Fundamental ist das eine Wundertüte. Charttechnisch zeichnet sich noch keine Bodenbildung ab.

[Geldhaber]

Oh je Uniimmo. Da werden wohl gerade sehr schwierige und unangenehme Gespräche mit den Kunden in den VR-Bank-Filialen geführt, während die Gespräche in den Sparkassen-Filialen weiterhin ganz entspannt ablaufen. Ebenfalls recht entspannt wären die Gespräche in den Commerzbank-Filialen ... wenn es denn noch Filialen gäbe. 

[chirlu]

vor 23 Minuten von Schildkröte:

In der Tat keine erfreuliche Kursentwicklung an der Börse seit einem Jahr.

 

Die Grafik zeigt allerdings den Verlauf des Nettoinventarwerts, nicht den des Börsenkurses. (Drei große Sprünge immer im Juni sind die Ausschüttungen.)