Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft

[Schildkröte]

Ein recht interessantes WiWo-Interview mit einem Bauunternehmer.

Zitat

Was beobachten Sie in der Branche?
Unsere Firma ist hauptsächlich im Privatkundenbereich tätig. Wir machen öffentliche Ausschreibungen nur ab und zu mit, um zu schauen, wo der Preis steht. Und da sehen wir eine wahnsinnig hohe Anzahl an Anbietern – das ist ein Anzeichen dafür, dass wenig zu tun ist. Und die Preisdumpings der abgebenden Firmen sind enorm. Es gibt Preisdifferenzen von 20 bis 30 Prozent.

 

[BlindesHuhn88]

Am 12.7.2025 um 17:36 von Firobaz:

Eine Immobilie als Kapitalanlage würde ich persönlich mir trotzdem nicht zulegen, da die erwartete Rendite bei Aktien bei langem Investitionshorizont bisher immer höher gelegenheit (und viel weniger Aufwand bei der Betreuung). 

kannst du das mit Zahlen untermauern? Gibt es dazu etwas? 

das (zumindest rückwirkend) inkl. steuern, abschreibungen, wertsteigerung, mietsteiergung, etc. die immo schlechter liefen als aktien? gibts da was "handfestes"? 

 

[PapaPecunia]

vor einer Stunde von BlindesHuhn88:

kannst du das mit Zahlen untermauern? Gibt es dazu etwas? 

das (zumindest rückwirkend) inkl. steuern, abschreibungen, wertsteigerung, mietsteiergung, etc. die immo schlechter liefen als aktien? gibts da was "handfestes"? 

 

Mit etwas Recherchewillen jede Menge, nur mal auf die Schnelle z.B. https://gerd-kommer.de/blog/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

 

Ich halte das Thema Demographie ebenfalls für nicht so eindeutig, sehe aber bei Vonovia und Co auch die Gefahr weiterer bürokratischer Hemnisse.

Deshalb "baue" ich eher auf das Thema Sanierung und habe mir Sto und Steico ins Depot gelegt.

[BlindesHuhn88]

vor 2 Stunden von PapaPecunia:

Mit etwas Recherchewillen jede Menge, nur mal auf die Schnelle z.B. https://gerd-kommer.de/blog/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

ja weis nicht, da bin ich ein bisschen voreingenommen beim Gerd... weis nicht ob der da objektiv genug betrachtet

 

Update

 

Habe Mal gemini deep search machen lassen

Aktien vs. Immobilien in Deutschland.pdf

 

 

Update 2

Gerne, ich werde die Auswertung ausschließlich unter dem Aspekt der Gesamtrendite betrachten und Volatilität sowie Liquidität außen vor lassen. Anschließend rechne ich ein Beispiel mit den bereits vorliegenden Daten durch, wobei die Immobilie in Bayern zu 80 % finanziert wird.

Gesamtrendite: Der Fokus auf den Ertrag

Die Gesamtrendite ist die umfassendste Kennzahl zur Bewertung der Performance einer Anlage. Sie berücksichtigt nicht nur die Wertsteigerung des Vermögenswerts (Kapitalwachstum), sondern auch alle daraus generierten Einnahmen.

 * Bei Aktien umfasst die Gesamtrendite den Kursanstieg der Aktien und die erhaltenen Dividenden, die als reinvestiert angenommen werden. Indizes wie der DAX Performance Index oder der MSCI World Total Return spiegeln diese Gesamtrendite wider.

 * Bei Immobilien setzt sich die Gesamtrendite aus der Wertsteigerung der Immobilie und den erzielten Netto-Mieteinnahmen zusammen.

Historische Gesamtrenditen im Überblick

Basierend auf den vorliegenden Daten lassen sich folgende historische Gesamtrenditen festhalten:

 * Deutscher Aktienmarkt (DAX Performance Index): Im Zeitraum von 2013 bis 2023 erzielte der DAX eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 8,7 %.[1]

 * Globaler Aktienmarkt (MSCI World Index in EUR): Über die letzten 10 Jahre (bis 2025) lag die durchschnittliche jährliche Rendite des MSCI World bei 9,6 %.[2] Über einen noch längeren Zeitraum von 46 Jahren (bis 2025) betrug die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate sogar 10,32 %.[2]

 * Deutsche Wohnimmobilien: Über einen längeren Zeitraum von 1995 bis 2020 erzielten Wohnimmobilien in Deutschland eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite (inkl. Kapitalwertsteigerung und Netto-Mieteinnahmen) von 6,1 %.[1] Die Kapitalwertsteigerung allein lag im Boomzeitraum von 2010 bis 2020 bei etwa 5,4 % pro Jahr.[1]

Beispielrechnung: Immobilieninvestition in Bayern (80 % finanziert) vs. Aktieninvestition

Um die Gesamtrendite unter Berücksichtigung aller relevanten Kosten und Steuern zu vergleichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Annahmen für beide Szenarien:

 * Anlagehorizont: 10 Jahre (wichtig für die steuerliche Behandlung von Immobilien)

 * Verfügbares Eigenkapital: 142.850 € (dieser Betrag wird für die Aktieninvestition direkt verwendet und entspricht dem gesamten anfänglichen Kapitalaufwand für die Immobilieninvestition)

Szenario 1: Immobilieninvestition in Bayern (80 % finanziert)

 * Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €

 * Eigenkapitalanteil: 20 % = 100.000 €

 * Fremdkapital (Darlehen): 80 % = 400.000 €

1. Anfängliche Kosten (Nebenkosten beim Kauf in Bayern):

Diese Kosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital aufgebracht werden.

 * Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %): 17.500 € [3]

 * Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): 7.500 € [3]

 * Maklerprovision (Käuferanteil, ca. 3,57 %): 17.850 € (Annahme: Makler war beteiligt und Käufer zahlt die Hälfte der üblichen 7,14 % inkl. MwSt.) [4]

 * Gesamte anfängliche Nebenkosten: 42.850 €

 * Gesamter anfänglicher Kapitalaufwand (Eigenkapital + Nebenkosten): 100.000 € + 42.850 € = 142.850 €

2. Laufende Kosten und Einnahmen (pro Jahr, vereinfacht):

 * Brutto-Mietrendite: 3 % des Kaufpreises = 15.000 €/Jahr [1]

 * Nicht umlagefähige Betriebskosten/Instandhaltung: 0,75 % des Kaufpreises = 3.750 €/Jahr [3]

 * Zinssatz für das Darlehen (10 Jahre Zinsbindung, 80 % Beleihung): 3,8 % p.a. [1]

   * Annahme für durchschnittliche Zinszahlung über 10 Jahre (bei 2 % Tilgung p.a.): Das Darlehen reduziert sich um 8.000 € pro Jahr. Der durchschnittliche Darlehensbetrag über 10 Jahre liegt bei ca. 360.000 €.

   * Durchschnittliche jährliche Zinszahlung: 360.000 € * 3,8 % = 13.680 €/Jahr

 * Netto-Mieteinnahmen (vor Einkommensteuer, nach Betriebskosten und Zinsen): 15.000 € - 3.750 € - 13.680 € = -2.430 €/Jahr

   * Dies bedeutet, dass der Anleger jährlich 2.430 € aus anderen Quellen aufbringen muss, um die laufenden Kosten zu decken.

   * Gesamter Netto-Cashflow aus Mieteinnahmen über 10 Jahre: -2.430 € * 10 Jahre = -24.300 €

3. Wertentwicklung der Immobilie:

 * Jährliche Kapitalwertsteigerung: 5,4 % p.a. (basierend auf dem Zeitraum 2010-2020) [1]

 * Wert der Immobilie nach 10 Jahren: 500.000 € * (1 + 0,054)^10 = 850.500 €

 * Kapitalgewinn: 850.500 € - 500.000 € = 350.500 €

   * Dieser Kapitalgewinn ist nach einer Haltedauer von 10 Jahren in Deutschland steuerfrei.

4. Rückzahlung des Darlehens:

 * Jährliche Tilgung: 2 % des ursprünglichen Darlehens = 8.000 €/Jahr

 * Gesamte Tilgung über 10 Jahre: 8.000 € * 10 Jahre = 80.000 €

 * Restschuld nach 10 Jahren: 400.000 € - 80.000 € = 320.000 €

5. Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital (nach 10 Jahren):

 * Erlös aus dem Verkauf der Immobilie: 850.500 €

 * Abzüglich Restschuld: 320.000 €

 * Nettoerlös aus dem Verkauf: 530.500 €

 * Gesamter Cash-In (Nettoerlös aus Verkauf): 530.500 €

 * Gesamter Cash-Out (Anfänglicher Kapitalaufwand + Netto-Cashflow aus Mieteinnahmen): 142.850 € (initial) + 24.300 € (zusätzliche Zahlungen über 10 Jahre) = 167.150 €

 * Gesamtgewinn: 530.500 € - 167.150 € = 363.350 €

 * Annualisierte Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital (vereinfachte IRR):

   * (Endwert / Anfangswert)^(1/Jahre) - 1

   * (530.500 € / 167.150 €)^(1/10) - 1 = (3,174)^(1/10) - 1 = 12,25 % p.a.

Szenario 2: Aktieninvestition (MSCI World ETF)

 * Investiertes Kapital: 142.850 € (entspricht dem gesamten anfänglichen Kapitalaufwand der Immobilieninvestition)

 * Durchschnittliche jährliche Gesamtrendite (MSCI World): 9,6 % p.a. [2]

 * Laufende Kosten (ETF-Gebühren): ca. 0,15 % p.a. (geschätzt, da <0,2 % [3])

 * Netto-Jahresrendite (vor Steuern): 9,6 % - 0,15 % = 9,45 % p.a.

1. Wertentwicklung der Aktienanlage:

 * Wert nach 10 Jahren (vor Steuern): 142.850 € * (1 + 0,0945)^10 = 352.280 €

 * Gesamter Gewinn (Kapitalgewinn + Dividenden, vor Steuern): 352.280 € - 142.850 € = 209.430 €

2. Steuerliche Auswirkungen:

 * Abgeltungsteuer auf Gewinne und Dividenden: 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (ca. 26,375 %)

 * Steuern auf den Gewinn: 209.430 € * 26,375 % = 55.230 €

 * Wert nach 10 Jahren (nach Steuern): 352.280 € - 55.230 € = 297.050 €

3. Annualisierte Gesamtrendite (nach Steuern):

 * (Endwert / Anfangswert)^(1/Jahre) - 1

 * (297.050 € / 142.850 €)^(1/10) - 1 = (2,079)^(1/10) - 1 = 7,60 % p.a.

Fazit zur Gesamtrendite

Basierend auf diesem Beispiel und unter den getroffenen Annahmen zeigt sich, dass die Immobilieninvestition mit 80 % Finanzierung und einer Haltedauer von 10 Jahren eine potenziell höhere annualisierte Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital erzielen kann (ca. 12,25 % p.a.) im Vergleich zur Aktieninvestition in einen globalen ETF (ca. 7,60 % p.a. nach Steuern).

Dieser Unterschied ist hauptsächlich auf zwei Faktoren zurückzuführen:

 * Hebelwirkung (Leverage): Durch die Finanzierung eines Großteils des Kaufpreises mit Fremdkapital wird die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital verstärkt, solange die Gesamtrendite der Immobilie (Kapitalwertsteigerung + Netto-Mieteinnahmen) über dem Zinssatz des Darlehens liegt.

 * Steuerliche Behandlung: Der entscheidende Vorteil der Immobilieninvestition ist die Steuerfreiheit des Kapitalgewinns nach einer Haltedauer von 10 Jahren in Deutschland. Bei Aktien werden Kapitalgewinne und Dividenden hingegen kontinuierlich mit der Abgeltungsteuer belegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass dieses Beispiel auf historischen Durchschnittswerten und spezifischen Annahmen basiert. Die tatsächliche Rendite kann je nach Marktentwicklung, Zinsumfeld, individuellen Kosten und der spezifischen Immobilie erheblich variieren. Das Beispiel verdeutlicht jedoch, wie die Kombination aus Hebelwirkung und steuerlichen Vorteilen die Gesamtrendite von Immobilieninvestitionen auf das Eigenkapital er

heblich steigern kann, wenn ein langfristiger Anlagehorizont gewählt wird.

[Fondsanleger1966]

vor 17 Stunden von BlindesHuhn88:

Habe Mal gemini deep search machen lassen

Die Frage haben auch schon ein paar renommierte Wissenschaftler (u.a. Schularick) untersucht. Siehe z.B. S. 25 in https://www.frbsf.org/research-and-insights/publications/working-papers/2017/12/the-rate-of-return-on-everything-1870-2015/

[rotten.demin]

Zitat

Große Wohnungskonzerne

 

Der Staat zahlt, die Aktionäre kassieren

Wohnkonzerne wie Vonovia und LEG treiben die Mieten nach oben - zur Bereicherung der Aktionäre. Während Vermieter Milliarden ausschütten, sitzen die Menschen in maroden Wohnungen. Zu Lasten der Steuerzahler. 

Tagesschau

[Schildkröte]

vor 34 Minuten von rotten.demin:

Tagesschau

Zitat

Der kritische Aktionär Knut Unger beobachtet, dass sowohl die LEG als auch die Vonovia gerade in Orten ohne Mietpreisbremse an der Preisspirale drehen und Wohnungen anbieten, die schon mal zwischen 40 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei unsanierten Immobilien ist das natürlich ein starkes Stück. Wenn aber wie gefordert saniert werden soll, müssen die Sanierungskosten natürlich auch auf die Mieten umgelegt werden.

[CorMaguire]

vor 4 Stunden von rotten.demin:

Tagesschau

"Selten wehren sich Menschen im Bürgergeldbezug, denn sie haben einerseits Angst vor einer Kündigung, andererseits werden Miete und Nebenkosten vom Jobcenter übernommen."

Und für mich unbegreiflich ist, dass Jobcenter/Sozialamt manchmal/immer/oft einfach die Mieterhöhungen hinnehmen, ohne das juristisch prüfen zu lassen.

In meiner persönlichen Anekdote hat das Vermietende mitgeteilt, dass die Miete jetzt an die Inflation gekoppelt sei, obwohl das im Mietvertrag nicht vorgesehen war. Das Mietende (75+) wollte keinen Ärger und hat nicht aufbegehrt und das Sozialamt hat bezahlt. In dem Fall kein Konzern vermietend sondern Privatperson.

 

Fällt für mich so oder so in die Kategorie "Wo Tröge sind, sind Schweine" ...

 

Für mich ein weiterer Beleg, dass nicht (nur) "die Armen" den Sozialstaat ausnutzen, sondern auch (oder gerade?) "die Reichen". Und ich schätze mal bei den letzteren ist der Schaden größer.

[Schildkröte]

Amüsant in dem Artikel finde ich auch den Hinweis, dass die Stadt Dresden einst veräußerte Immobilien zurückkauft. Ist nicht die erste Kommune, die das tut. Wenn die Kassen leer und die Immobilienpreise hoch sind, macht die Kommune Kasse. Wenn die privaten Investoren dann doch tatsächlich Gewinne erzielen möchten und die Mieten erhöhen und die öffentliche Empörung groß ist, werden die Immobilien (teurer) wieder zurückgekauft. Raus aus den Kartoffeln, rein in die Kartoffeln.