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andy

Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft

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smarttrader
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Hier im Speckgürtel von Hamburg, ist die Korrektur schon gelaufen. Zum Großteil werden die aufgerufenen Preise wieder gezahlt. Zur Hochphase konnte man zu den Inseratspreisen immer 20% drauf rechnen dank dem Bieterverfahren. Das ist fast nicht mehr existent.

 

Wenn man jetzt so möchte ist die Korrektur mit rund 16,67% relativ nah an der Statistik.

 

Grundstücke sind seit dem Hoch um weitere 25% gestiegen.

 

Ein MFH mit 3 WE hatten wir Anfang des Jahres besichtigt. Da gab es schon ein Sanierungskonzept mit Preisen. Der Gutachter hat allerdings die Sanierungskosten erheblich höher angesetzt und die Wasser/Heizungsleitungen sowie die gesamte Elektrik unter anderem mit aufgeführt. Die Mieter müssten zumindest zeitweise ausgesiedelt werden damit die Fenster etc. in ein Rutsch gemacht werden können. Die Kosten habe ich sparsam mit 4-facher NKM gerechnet. Unser Preisvorschlag wurde damals lachend abgelehnt. Das waren 200k unter aufgerufenen Preis.

 

Seit Anfang Oktober gibt es ein "neues Sanierungskonzept" und 100k Preisnachlass. Das neue Sanierungskonzept ist gefühlt nochmal zusammengeschrumpft worden und hat wirklich nur noch Dach, Fassade, Fenster und Wärmepumpe inkludiert.

 

Gefühlt hätte ich bei 150k Nachlass zugeschlagen. Warum der Verkäufer bzw. Makler das nicht wollte ist für mich schwer nachzuvollziehen. 6 Monate weniger Betriebskosten. 6 Monate Risiko von großen Reparaturen ausgeschlossen usw. .

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Owl
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Spiegelartikel: https://www.spiegel.de/wirtschaft/immobilien-auch-die-banken-stellen-deutlich-sinkende-hauspreise-fest-a-9c17100d-bc8f-4ccb-ba02-59ae54938c09

Primärquelle: https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:b72cd51f-9281-4a0f-aa9f-bebc97c8d8be/vdp_Index_Q3_2023_Broschuere_DE_final.pdf

Zitat

vdp-Immobilienpreisindex vdpResearch veröffentlicht regelmäßig transaktionsbasierte Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland. Jedes Quartal werden fünfzehn Teilindizes erarbeitet, die die wichtigsten Segmente des deutschen Immobilienmarktes abbilden. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft. Damit werden zeitnah verlässliche Marktinformationen bereitgestellt. 2 Gesamtmarkt INDEX Q3.2023 Im dritten Quartal 2023 registrierte der deutsche Immobilienmarkt weiterhin Anzeichen einer Abkühlung mit einem Preisrückgang von 7,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 reduzierte sich der Index um 1,7 %. Diese Entwicklung ist Ausdruck einer nach wie vor bestehenden Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten. Die Preise für Wohnimmobilien nahmen gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 6,3 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,7 % ab. Dabei entwickelten sich die Preise von selbst genutztem Wohneigentum und von Mehrfamilienhäusern recht ähnlich. Auch der Index für Wohnimmobilien in den Top-7 Städten zeigte im vergangenen Quartal eine anhaltend negative Entwicklung. Der Gesamtindex Wohnen sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,7 % 

......

 

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
Am 9.11.2023 um 10:04 von smarttrader:

Unser Preisvorschlag wurde damals lachend abgelehnt. Das waren 200k unter aufgerufenen Preis.

 

Seit Anfang Oktober gibt es ein "neues Sanierungskonzept" und 100k Preisnachlass. Das neue Sanierungskonzept ist gefühlt nochmal zusammengeschrumpft worden und hat wirklich nur noch Dach, Fassade, Fenster und Wärmepumpe inkludiert.

Und es ist trotz 100k offensichtlich immer noch nicht verkauft, also ist der Preis immer noch zu hoch und dein ursprünglicher Preis von 200k weniger war vielleicht realistisch. Ich würde auf die Angebotspreise bei Immoscout aktuell nichts geben. Bei uns stehen auch noch Immobilien mit 2020/2021 Preisen online und sie sind jetzt >1 Jahr online, werden nur ab und an neu eingestellt. Da herrscht wohl kein Verkaufsdruck, aber sowas zieht den Angebotspreis eben unrealistisch hoch und hat nichts mit dem aktuellen Wert der Immobilie zu tun.

 

Der Immobilienpreis MUSS fallen, wenn die Zinsen dauerhaft hoch bleiben. Bei 4% Tagesgeldzinsen tut sich niemand ein Mehrfamilienhaus mit 3% Mietrendite an, der Hebeleffekt durch Fremdkapital wirkt nämlich auch anders herum.

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smarttrader
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@slowandsteadyDas ist so nicht ganz richtig, das die Preise nur wegen den Zinsen sinken müssen. Die Nachfrage an modernen bzw. vollsanierten Objekten ist da, aber alles was viele Fragezeichen mit sich bringt ist momentan einfach schwer zu vermitteln.

 

Wobei vieles von den aktuellen Zwangsmaßnahmen bei Immobilienerwerb auch schon vor 2 Jahren existierte, nur damals war es vielen einfach nicht bekannt. Hier offen nachzulesen bei dem User @Chips zB. .

 

Die Zinsen sind historisch gesehen immer noch im unteren Mittelfeld und auch da sehe ich kein Zwang zur Korrektur. Zumal es Y/Y bei nur -7,x % bei 550k aber auch mal eben 41k Euro sind. Wenn jetzt 300k fremdfinanziert werden und jetzt statt 2% Zinsen (6k Euro)  4% (12k Euro) gezahlt werden müssen, ist das für eine 10 Jahres Zinsbindung schon ausgeglichen. 1800 Euro für eine Annuität sehe ich als passend an. Dürfte irgendwo bei 6000 Euro Monatseinkommen liegen.

 

Das Problem ist nach wie vor die Schicht die vor 2 Jahren ihre 95% Finanzierung bekommen hat und jetzt wegfallen. Oder die vor 2 Jahren immer nur geschrien haben zu teuer und jetzt plötzlich merken, das selbst mit 10% Nachlass die Belastung doppelt so hoch ist wie damals.

 

Ein befreundetes Ehepaar hat immer geklagt zu hohe Nachfrage, keine Chance obwohl Geld da ist usw. . Und Mitte letzten Jahres waren  aufeinmal die Zinsen mit 3,xx% !!! zu teuer.

 

Hier kostet mittlerweile qm Kaltmiete Neubau ca. 19 Euro, Bestand 14-15 Euro. Für 1800 Euro im Schnitt kann man sich ein Haus mieten oder eine 4 Zimmer Wohnung mieten. Eines ist zumindest sicher, nach 10 Jahren wird die Miete nicht günstiger und in der Zeit wurden 0 Euro Wohneigentum geschaffen. Mit 67 wird denn ca. 1200 Euro mehr Rente nötig sein, die versteuert wird damit die Wohnkosten bezahlt werden können.

 

Das mit dem MFH hat mich persönlich schon geärgert, da ich es allgemein als gute Rentnerwohnungen angesehen habe und in Excel runter gerechnet schon ohne irgendwas zu optimieren ein Mietkauffaktor von 16 hatte. Selbst mit 20% Mehrkosten und 15% Reserve wäre es Richtung 27 gelaufen und somit unter den üblichen 40-45.

 

Der Verkäufer hat tatsächlich mit 37 gerechnet, wenn jetzt die Sanierungskosten von unserem Gutachter genommen werden und darauf 20% Mehrkosten und 15% vom Kaufpreis als Reserve kam ein Mietkauffaktor von 52 raus. Das es noch nicht verkauft wurde lässt sich erklären. Wer das Objekt kennt und wusste das es einen umfangreicheren Sanierungsplan gab wird einen Bogen darum machen. Wer sich auf sowas spezialisiert hat, wird die Kosten in etwa kennen und ebenfalls einen Bogen darum machen da das Risiko zu hoch ist und die aktuellen Mieten mickrig sind. Die Mieten müssten allesamt erhöht werden. Das bringt in der Regel Ärger mit sich, neuer Eigentümer erhöht die Miete um 23%.

 

Ich sehe Steuer sparen durch hohe Zinsen und Ausgaben bei einer positive Vorsteuerrendite gerne als nette Zugabe, aber ein konstant negativer Cashflow macht einfach kein Sinn. Und das werden wohl alle Investoren so sehen.

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Schildkröte
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Zitat

Die Baugenehmigungen für neue Wohnungen fallen im September auf den tiefsten Stand seit 2013. Zugleich wird mit dem Bau von Zehntausenden Wohnungen nicht begonnen, obwohl sie genehmigt sind. Mit Mieten ließen sich die hohen Baukosten nicht mehr refinanzieren, begründen Investoren.

Quelle: manager magazin 

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cfbdsir
Posted · Edited by cfbdsir
Am 9.11.2023 um 10:04 von smarttrader:

Hier im Speckgürtel von Hamburg, ist die Korrektur schon gelaufen. Zum Großteil werden die aufgerufenen Preise wieder gezahlt. Zur Hochphase konnte man zu den Inseratspreisen immer 20% drauf rechnen dank dem Bieterverfahren. Das ist fast nicht mehr existent

Quelle?

Im meiner Umgebung Raum Düsseldorf, Köln und Bonn fallen die. Gerade in bescheidenen Lagen. Mein Mietshaus (eher bescheidene Lage) hat ggü den Höchstpreisen ca 1/4 bis 1/3 verloren. Selbstgenutzte freistehende Wohnhäuser in meiner (teuren) Nachbarschaft sind um ca 1/6 bis 1/5 gefallen.

Am 17.11.2023 um 16:46 von Schildkröte:

Quelle: manager magazin 

Die Baukosten fallen, sodass das bald endet. Ich zahle für Baustoffe ca 10% weniger als zu den Hochpreisphasen.

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cfbdsir
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Am 13.11.2023 um 16:34 von smarttrader:

Für 1800 Euro im Schnitt kann man sich ein Haus mieten oder eine 4 Zimmer Wohnung mieten.

Bei mir kosten frei stehende Wohnhäuser in durchgrünter , ruhiger Lage gut 50% mehr als Wohnungen im Geschosswohnungsbau . Bist du sicher, dass Häuser bei dir gleich teuer sind? 

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german skeptic
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Am 15.10.2023 um 13:18 von Sapine:

Zwar nicht das eigentliche Thema deines Beitrags, aber was bewegt dich, ein Haus zu erwerben nachdem die Kinder flügge sind. 

Gute Frage!

Vermutlich ist der Hauserwerb üblicher, wenn die Kinder auftauchen :-)

 

Da haben sich die einige Dinge einfach ergeben.

Meine Partnerin und ich sind auf dem Land aufgewachsen, auf Haus und Hof der Eltern - mit allen Vor- und Nachteilen.

Zum Studium ging es ins Zentrum einer größerem Stadt. Dort haben wir uns kennengelernt und Familie gegründet.

Nach dem Studium wurden die ersten Jobs in der Stadt angenommen.

Die Kinder wurden im Zentrum sozialisiert (KiGa/Schule, Freunde, Sportverein, etc.)

Irgendwann war die Entscheidung gefällt, dass wir im Zentrum bleiben bis die Kinder aus dem Haushalt flüchten.

 

In der Zwischenzeit sind unsere Jobs vor die Stadt gewandert (sowohl durch Jobwechsel als auch durch Umzug der Firma durch Wachstum).

Viele Freunde und Kollegen sind über die Jahre auch aus dem Zentrum vor die Stadt gezogen.

 

Für uns wäre der Umzug in eine Immobilie gleichzeitig..

.. Emanzipation von der Mietentwicklung der nächsten 20 Jahre

..die Chance auf eigenbestimmte Energieversorgung

..eine örtliche Annäherung an Freunde und Arbeitsstellen

..ein Art back to the roots, mit allen Vor- und Nachteilen einer eigenen Immobilie

 

Wie schon beschrieben, sind wir mit der aktuellen Lebens- und Wohnsituation sehr zufrieden.

Für den skizzierten Schritt müssten also viele Parameter passen.

 

Seit meinem letzten Post ist es bzgl. neuen oder angepassten Angeboten jedenfalls sehr ruhig geworden.

Gibt es auf dem Markt für EFH eine Art Winterschlaf? Hat dazu jemand Erfahrungen gesammelt?

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smarttrader
Posted
vor 18 Stunden von cfbdsir:

Quelle?

Im meiner Umgebung Raum Düsseldorf, Köln und Bonn fallen die. Gerade in bescheidenen Lagen. Mein Mietshaus (eher bescheidene Lage) hat ggü den Höchstpreisen ca 1/4 bis 1/3 verloren. Selbstgenutzte freistehende Wohnhäuser in meiner (teuren) Nachbarschaft sind um ca 1/6 bis 1/5 gefallen.

Die Baukosten fallen, sodass das bald endet. Ich zahle für Baustoffe ca 10% weniger als zu den Hochpreisphasen.

Zur Hochzeit 4. Quartal 2021/ 1. Quartal 2022 waren die Preise im Immobilienportalen der Startpreis und im Bieterverfahren wurde alles veräußert. Ein paar Makler haben die aktuellen Gebotspreise und Verkaufspreise mitgeteilt, bei einigen Objekten saßen die die Top 3 Interessenten zusammen und haben ihre Gebote vorgetragen. Da gab es meist 10% - 20% mehr. Da gab es auch mal ein Haus, 2017 BJ wurde mal für 520k inseriert und für 600k verkauft. Der Marktwert lag bei 290k. 

 

Sommer/Herbst letzten Jahres gab es ganz kurz ein guten Käufermarkt. Makler haben angerufen, Exposes zugestellt bei Besichtigungen auch mal etwas Zeit mitgebracht und es gab auch mal Nachlässe von 20% vom aufgerufen Kaufpreis. Das ist aktuell aber eher vorbei, wenn man die aktuellen Verkaufspreise sieht.

 

Das größte Problem ist die zwei Klassen Käufer Schicht. Die Eigennutzer die es kaufen weil es gut ist und die Investoren, die kaufen wollen weil es eine entsprechende Rendite bringen soll. 2% Tilgung, 4% Soll Zins, 2% sonstige Rücklagen etc.  und 4% risikolosen Zins ergeben einen Mietkauffaktor von aufgerundet 9. Bzw. 12% Mietrendite. Da kaufen momentan nur verrückte zu den Preisen, das sieht man auch in Frankfurt zb. .

 

Ich gucke immer nach maximal Mietkauffaktor von 25, das ist ganz knapp nach Steuern kostenneutral. Gekauft wird hier teils noch mit Mietkauffaktor 52. Wird denn eher die OMA sein die ihr Haus verkauft hat um in einer ETW ihre letzten Jahre zu verbringen.

 

Wer genug Muße, Langeweile, Nerven und Anwalt hat der kann aktuell zum Mietkauffaktor von 36 bauen.

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cfbdsir
Posted
Am 20.11.2023 um 10:42 von smarttrader:

Da gab es auch mal ein Haus, 2017 BJ wurde mal für 520k inseriert und für 600k verkauft. Der Marktwert lag bei 290k. 

 

Dann lag der damalige Marktwert wohl so hoch; meinst du den gutachterlichen Wert?  Jahrzehntelange Finanzierungen mit real -1% treiben die Immopreise in extreme Höhen.  

 

 

 

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Schildkröte
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Zitat

Zu Spottpreisen werden in Japan leerstehende Immobilien verscherbelt – und immer mehr Ausländer greifen zu. Durch eine Gesetzesänderung ergeben sich 2024 neue gute Kaufgelegenheiten. Doch Experten warnen.

Hier der vollständige WiWo-Artikel.

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Jeremy Siegel
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Historisch gesehen sind die Preise doch immer noch viel zu hoch. Kaufpreisfaktoren für ETW liegen doch je nach Region (im Westen) immer noch so bei 25 bis 30. Als ich meine erste Immobilie in einer deutschen Mittelstadt erworben habe, lagen die Werte bei 15 bis 16 Jahresmieten für Objekte in Innenstadtlage.

Andreas Beck hat mal auf Youtube in einem Video die Wertentwicklung von Wohnungen in München aufgezeigt. Über 16 Jahre lang sind dort Immobilien Jahr für Jahr im wert gesunken.

 

Ich denke wir erleben gerade erst den Anfang eines jahrelangen Preisrückganges bei Immobilien. Weil auf diesem Markt Informationen und Reaktionen nur mit großer zeitlicher Verzögerung von den Akteuren verarbeitet werden.

Auf der Angebotsseite halten viele Eigentümer immer noch an den Preisvorstellungen aus den Jahren 2020 und 2021 fest. Weil damals Immobilien zu sehr hohen werten veräußert worden sind, schließen sie eben, dass auch ihre Immobilie entsprechend viel wert sei.

Die veränderte Situation bei der Finanzierung durch die stark gestiegenen Zinsen wird dabei außer Acht gelassen. Ebenso das negative konjunkturelle Umfeld. Und die feindliche Haltung der amtierenden Regierung gegenüber der Immobilienwirtschaft.

Alle diese Faktoren lassen es erwarten, dass die Preisanpassung nach unten gerade erst begonnen hat. Und noch eine ganze Weile andauern wird.

Aber völlig unabhängig von diesen Faktoren würde ich von einer Immobilie als Kapitalanlage absehen. Bei einer selbst genutzten Immobilie sieht die Sache je nach Situation vielleicht anders aus. Aber als Kapitalanlage ist eine Immobilie ein sehr großes Risiko.

Auf Grund des Finanzierungsvolumens stellt sie für den Eigentümer ein Klumpenrisiko in seinem Vermögensportfolio dar. Zugleich hat er ein Standortrisiko. Und das Risiko des Mietausfalles. Und zudem noch den ganzen Ärger mit Mietern und Behörden.

Da gibt es bessere Möglichkeiten sein Geld anzulegen. Etwa durch breite Streuung in Reits. Oder eben in einen weltweit anlegenden ETF. 

Hinzu kommt auch noch das demographische Risiko nach 20245. Denn dann soll in Gesamtdeutschland die Bevölkerung schrumpfen. Eine Immobilie ohne Nachfrage aber ist faktisch wertlos. In Ostdeutschland kann man diesen Trend heute schon in einigen Regionen beobachten. Mit den entsprechenden Folgen für die Nachfrage und die Preisentwicklung. Als Beispiel sei hier mal Chemnitz genannt.

Ich halte es heute für keine gute Idee sein Geld in eine fremdfinanzierte und vermietete Immobilie zu investieren.

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BlindesHuhn88
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vor 36 Minuten von Jeremy Siegel:

 

Aber völlig unabhängig von diesen Faktoren würde ich von einer Immobilie als Kapitalanlage absehen. 

Auf Grund des Finanzierungsvolumens stellt sie für den Eigentümer ein Klumpenrisiko in seinem Vermögensportfolio dar. Zugleich hat er ein Standortrisiko. Und das Risiko des Mietausfalles. Und zudem noch den ganzen Ärger mit Mietern und Behörden.

Hinzu kommt auch noch das demographische Risiko nach 20245. Denn dann soll in Gesamtdeutschland die Bevölkerung schrumpfen. Eine Immobilie ohne Nachfrage aber ist faktisch wertlos. In Ostdeutschland kann man diesen Trend heute schon in einigen Regionen beobachten. Mit den entsprechenden Folgen für die Nachfrage und die Preisentwicklung. Als Beispiel sei hier mal Chemnitz genannt.

Wie siehst du dann den Fremdkapital Hebel? Zahlreichen Steuer Vorteile?

Rein vom sparen bekommt man nicht so viel Geld zusammen wie mit einer Immobilie 

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Hansolol
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vor 11 Stunden von Jeremy Siegel:

Und die feindliche Haltung der amtierenden Regierung gegenüber der Immobilienwirtschaft.

 

Woran machst du die feindliche Haltung fest? Zinsen und steigende Baukosten liegen ja nur sehr begrenzt im politischen Einflussbereich. Die frühere Regierung hatte einfach ein günstigeres Umfeld, war aber generell nicht anders gegenüber Immobilien eingestellt, als die jetzige Regierung. Ich kann hier zumindest keine feindliche Gesinnung erkennen. 

vor 10 Stunden von BlindesHuhn88:

Wie siehst du dann den Fremdkapital Hebel?

 

Ist nach meiner Meinung der einzige Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommt der Sparzwang. Aktiensparpläne kann man aussetzen ohne sanktioniert zu werden. Bei Immobilien geht das nicht. 

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BlindesHuhn88
Posted · Edited by BlindesHuhn88
vor 13 Minuten von Hansolol:

 

Ist nach meiner Meinung der einzige Vorteil bei Immobilien. Hinzu kommt der Sparzwang. Aktiensparpläne kann man aussetzen ohne sanktioniert zu werden. Bei Immobilien geht das nicht. 

Wirklich? Die AFA, Zinsen abschreiben, Renovierungen abschreiben? Steuerfreier Gewinn nach 10 Jahren? 

 

Ja die Sparpläne kann man aussetzen aber wir gehen Mal nicht davon aus.

 

Fremdkapital könntest auch für Aktien Kredit (Konsumer Kredit, kein Lombard) hernehmen. Ja Risiko und niemals machen bla bla kennt man alles.

Aber warum mehr Risiko? Global mit ETF gestreut vs eine Wohnung in einem Stadtteil mit evtl 2-3 Mieter mit der jetzigen Politik (mietpreisdeckel etc) ?

Ich persönlich würde mit ETF besser schlafen als mit Wohnung Kredit....

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Caveman8
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vor 11 Stunden von Hansolol:

 

Woran machst du die feindliche Haltung fest? Zinsen und steigende Baukosten liegen ja nur sehr begrenzt im politischen Einflussbereich. Die frühere Regierung hatte einfach ein günstigeres Umfeld, war aber generell nicht anders gegenüber Immobilien eingestellt, als die jetzige Regierung. Ich kann hier zumindest keine feindliche Gesinnung erkennen. 

 

 

Naja, die absurd hohen Energiestandards liegen schon in den Händen der Politik. Ebenfalls z.B. die Themen Mietpreisbremse, die hohen Grunderwerbssteuer ohne Freibeträge oder die mangelnden Sanktionen bei Spekulation mit Bauland. Mir würden noch viele Dinge einfallen…

- Monopole bei den Energieversorgern und damit verbundenen unglaublichen Anschlusskosten und fraglichen Vorraussetzungen (z.B. Mehrspartenhauseinführung) 

- Unnötige Baunebenkosten wie z.B. für Straßensperren oder Vermessung

-…..

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Hansolol
Posted
vor 12 Stunden von Caveman8:

Naja, die absurd hohen Energiestandards liegen schon in den Händen der Politik. Ebenfalls z.B. die Themen Mietpreisbremse, die hohen Grunderwerbssteuer ohne Freibeträge oder die mangelnden Sanktionen bei Spekulation mit Bauland. Mir würden noch viele Dinge einfallen…

- Monopole bei den Energieversorgern und damit verbundenen unglaublichen Anschlusskosten und fraglichen Vorraussetzungen (z.B. Mehrspartenhauseinführung) 

- Unnötige Baunebenkosten wie z.B. für Straßensperren oder Vermessung

-…..

 

Du hast von einer feindlichen Gesinnung der aktuellen Regierung gesprochen. Die Punkte die du aufgeführt hast, existieren alle schon länger. Dass die Politik generell großen Einfluss nehmen kann, will ich aber nicht bestreiten. Wenn man wollte, könnte man viel mehr möglich machen. 

 

Ich muss aber auch sagen, dass ich ein Freund der Regulierung bin. Diese sorgt erst dafür, dass Immobilien relativ wertstabil bleiben. Zudem ist die Gefahr der Blasenbildung geringer, siehe z.b Spanien in der Finanzkrise, oder China aktuell.

 

Würde man den Bauträgern freie Hand lassen, hätte das sehr großen Einfluss auf unsere Städte und unsere Unwelt. Ob da am Ende alle von profitieren bezweifle ich. Das Problem ist vielleicht einfach nicht akut genug, weshalb die Politik hier nur zögerlich agiert. 

 

 

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slowandsteady
Posted

Punkte wie man Eigentumsquote deutlich erhöhen könnte bzw. Mieten senken kann:

- keine Grunderwerbssteuer, wenn man Immobilie danach 10 Jahre bewohnt, bei vorzeitigem Auszug Nachzahlung

- Grunderwerbssteuer für Share Deals

- extra Steuer für ausländische Investoren

- Notare beim Staat anstellen und die Kosten deckeln

- Steuerfreiheit bei Verkauf nur bei 10 Jahren selbst bewohnen

- pauschale Genehmigung ohne Bauamt für manche Dingen wie zB Wärmepumpen oder Photovoltaik

- deutliche Erhöhung der Grundsteuer, um Leerstand unattraktiver zu machen

- Räumungen ohne Klage sofort nach 2 Monaten Rückstand durch Vermieter durchführbar

- nur noch Gebäude mit maximaler erlaubter GFZ genehmigen in Städten mit hoher Nachfrage

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Caveman8
Posted
vor 2 Stunden von Hansolol:

 

Du hast von einer feindlichen Gesinnung der aktuellen Regierung gesprochen. Die Punkte die du aufgeführt hast, existieren alle schon länger. Dass die Politik generell großen Einfluss nehmen kann, will ich aber nicht bestreiten. Wenn man wollte, könnte man viel mehr möglich machen. 

 

Ich muss aber auch sagen, dass ich ein Freund der Regulierung bin. Diese sorgt erst dafür, dass Immobilien relativ wertstabil bleiben. Zudem ist die Gefahr der Blasenbildung geringer, siehe z.b Spanien in der Finanzkrise, oder China aktuell.

 

Würde man den Bauträgern freie Hand lassen, hätte das sehr großen Einfluss auf unsere Städte und unsere Unwelt. Ob da am Ende alle von profitieren bezweifle ich. Das Problem ist vielleicht einfach nicht akut genug, weshalb die Politik hier nur zögerlich agiert. 

 

 

Dann anbei ein aktueller Punkt: 

 

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/co2-preis-inwiefern-muessen-sich-vermieter-beteiligen_84342_525922.html

 

Die Regierungen insgesamt legen jede Legislatur einen drauf anstatt mal anzufangen der Branche entgegen zu kommen. So wird es nichts mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum. 
 

Ganz ehrlich: die aktuelle Lage ist verheerend. Ein gesunder Leerstand würde übrigens auch ohne Regulierung zu höherer Effizienz führen. Alleine durch die Wahl der Mieter. Die existiert aber gerade nicht. 

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Jeremy Siegel
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Möchte mal auf ein paar Anmerkungen eingehen:

 

Die aktuelle Regierung ist wohl die mit Abstand wirtschaftsfeindlichste, die wir jemals nach 1949 hatten. Ihre Politik wird von einer Ideologie bestimmt. Wachstum und Wohlstand werden dieser Politik geopfert. Das Ergebnis ist eine wirtschaftliche Stagnation verbunden mit einer Inflation. Ergänzt um die Abwanderung energieintensiver Wirtschaftszweige und der Auswanderung qualifizierter Facharbeiter.

Der Sektor Immobilien und Wohnungswirtschaft ist ja seit jeher besonders stark reguliert. Und damit in seiner wirtschaftlichen Entfaltung eingeschränkt. Weil man eine Immobilie eben nicht so einfach mit in das Ausland mitnehmen kann.

Aber die aktuelle Regierung hat mit dem Energiegebäudegesetz ja faktisch die Wohnungseigentümer teil-enteignet. Eine Reihe von weiteren kostentreibenden Faktoren wurde ja schon in anderen Beiträgen genannt. Einzelne Bundesländer wie Berlin wollen ja große Wohnungsunternehmen enteignen. 

Ich denke vor diesem Hintergrund ist es schon richtig von einer wirtschaftsfeindlichen Grundhaltung der Politik zusprechen.

Fremdkapitalhebel: Durch den Einsatz von Krediten kann die Rendite tatsächlich gesteigert werden. Doch das geht eben auch in die andere Richtung. Wenn nämlich geplante Mietsteigerungen nicht eintreten. Und einkalkulierte Wertsteigerungen ausbleiben. Dann rauscht die Rendite und das Vermögen erst richtig in den Keller.

Die Risiken Standort und Mieter bleiben auf jeden Fall. Kombiniert mit dem Faktor Demographie verschlechtert sich die Lage noch einmal.

Vor 50 oder 60 Jahren mag es eine gute Idee gewesen sein, sein Geld in eine vermietete Immobilie zu stecken. Heute ist es das nicht mehr. Und es gibt heute Alternativen für die Wertanlage, die es damals nicht gab.

Disziplin bei der Geldanlage: Wer nur dann diszipliniert anlegt, wenn er in eine Immobilie investiert, der sollte seine Eignung als Anleger überprüfen. Denn auch eine Immobilie kann man wieder verkaufen. Was auch oft genug geschieht. Dies unter Verweis auf den Ärger mit Mietern, Verwaltern und Handwerkern.

Selbstbindung ist auch bei der Anlage in Aktien möglich. Etwa durch regelmäßige Sparpläne. Insgesamt denke ich, dass äußere Faktoren keine so große Bedeutung für die Selbstbindung haben, wie das oft behauptet wird. Es braucht hierfür eine generelle innere Disposition. Auf das Marshmellow-Experiment sei an dieser Stelle verwiesen.

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chirlu
Posted
vor 4 Stunden von Jeremy Siegel:

Die aktuelle Regierung ist wohl die mit Abstand wirtschaftsfeindlichste, die wir jemals nach 1949 hatten.

 

Die SED-Regierung der DDR war in der Tat erheblich wirtschaftsfreundlicher, die hat der Wirtschaft sogar Fünfjahrespläne geschrieben. ^_^

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 18 Stunden von Jeremy Siegel:

Aber die aktuelle Regierung hat mit dem Energiegebäudegesetz ja faktisch die Wohnungseigentümer teil-enteignet.

Mimimi die Grünen enteignen uns alle, ich kann es nicht mehr hören... WärmeschutzV, HeizungsanlagenV, EnEV waren auch alles "Enteignung" und 1977 gab es noch gar keine grüne Partei.

 

Wer 1-2% pro Jahr Instandhaltungsrücklage wie überall empfohlen eingeplant hat, hat kein Problem das weichgeklopfte GEG zu erfüllen. Meine Vermieterin hat 2023 nach Defekt bei uns noch Gasheizung OHNE Brennwert eingebaut, geht alles, gibt doch genug Ausnahmen und kontrolliert wird es auch nicht.

Die, die am lautesten "Enteignung" schreien sind doch 1) die Boomer, die erwarten, dass ihr unsaniertes Häuschen aus 1970 mit Nachtspeicheröfen jetzt eine Million wert ist, weils ja nach 50 Jahren bewohnen noch gut erhalten ist und Hintertupfingen natürlich die beste Lage überhaupt ist oder 2) die "Miete ist rausgeschmissenes Geld"-Fraktion, die dann überrascht ist wenn die Kanalsanierung kommt und man die plötzlich 10.000€ selbst zahlen muss.

 

Wen die Regulierung stört: Niemand muss Immobilien besitzen, einfach verkaufen und Geld aufs Sparbuch ist die Antwort ;)

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 18 Stunden von Jeremy Siegel:

Vor 50 oder 60 Jahren mag es eine gute Idee gewesen sein, sein Geld in eine vermietete Immobilie zu stecken.

Rückwirkend wäre es sogar 2010 noch eine gute Anlage gewesen dank Wertsteigerung. Aber wenn das GEG dazu führt dass wir wieder realistische Kauffaktoren von 15-20 für ein MFH bekommen, dann ist das IMHO gut.

vor 18 Stunden von Jeremy Siegel:

Die aktuelle Regierung ist wohl die mit Abstand wirtschaftsfeindlichste, die wir jemals nach 1949 hatten.

Wer nur wirtschaftsfreundliche Politik macht verhindert Anpassung oder Investition und irgendwann ist die heimische Industrie international abgehängt. Bestes Beispiel sind doch unsere Autobauer.

 

Was tatsächlich aktuell in Deutschland fehlt, ist Planungssicherheit, wir sollten jetzt zB die CO2 Preise für die nächsten 30 Jahre festlegen und die dann auch so lassen. Stattdessen kommt in der nächsten Wahlperiode die AfD und wirft dann alles wieder über den Haufen, so kann man natürlich nur auf Sicht fahren und wird nichts investieren, weil man nicht weiß was kommt.

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