SEB Immoinvest

[bondholder]

Die SEB-Bank wird ab dieses Jahr zur Santander Filiale.

Äh, nein.

Die SEB hat ihr chronisch defizitäres Retailbanking in Deutschland abgestoßen; die Privatkunden sind jetzt bei Santander gelandet.

 

Was passiert eigentlich mit dem Immofonds ?

Ist darüber schon etwas bekannt ?

Die deutsche Investmentfondsgesellschaft bleibt Teil der schwedischen SEB-Gruppe:

SEB Asset Management

SEB ImmoInvest P

 

Eigentlich nichts neues also; bis darauf, dass die SEB-Fonds jetzt keinen "Hausbank-Vertrieb" im Konzern mehr haben.

Allerdings wird den ex-SEB-Kunden auch als Santander der Erwerb des SEB ImmoInvest nahegelegt:

santanderbank.de Fonds-Empfehlungen

 

Und der Immobilienfonds ist selbstverständlich in Risikoklasse 1 (sicherheitsorientiert) einsortiert...

[Tenzing Norgay]

Belgian listed property company Befimmo has reached agreement with German fund manager SEB Investment for the purchase of shares in Ringcenter, owner of the Pavilion complex in Brussels, for EUR 55.3 mln.

 

The complex, completed in 2005, is located in the heart of the Leopold district in Brussels. The property comprises 18,750 m2 of office space, 900 m2 of archives and 106 parking spaces. The complex has been valued at EUR 78 mln.

 

The European Commission has the entire complex in usufruct, for a residual duration of almost 15 years. The current yield of the usufruct fee is 5.12%.

 

The transfer of ownership of the shares in Ringcenter is scheduled for mid-February 2011.

 

Das Ding stand mit 53,4 Mio. im letzten Halbjahresbericht. Also knapp 4% Plus mit dem Verkauf.

 

Mittlerweile gibt es ja ungefähr wöchentlich gute Nachrichten über erfolgreiche Immobilienverkäufe. TMW Weltfonds macht nen dicken Verkaufsgewinn in Kanada, AXA Immoselect und CS Euroreal verkaufen gleich mehrere Gebäude in Paris, Hausinvest verkauft Riesenobjekt in Stockholm, jetzt verkauft SEB in Brüssel...

 

Achja, der 250-Millionen-Verkauf des CS Euroreal in Braunschweig nicht zu vergessen!

Ist das jetzt schon der erwartete Stimmungsumschwung bei den "geschlossenen offenen Immos"?

[Tenzing Norgay]

Gute Nachrichten vom SEB:

 

Weitere Verkäufe über Verkehrswert

 

Aus den Fondsnews 1/2011:

Für zwei Immobilien in Salzgitter und in Mailand wurden im Dezember Verkaufsverträge unterschrieben. Für zwei weitere Immobilien in Deutschland und in Belgien stehen die

Verkaufsverhandlungen kurz vor Abschluss.

 

Wie oben bereits gemeldet ist Brüssel mittlerweile ebenfalls in trockenen Tüchern.

Insgesamt sollen die erzielten Preise rd. 5 % über den Verkehrswerten in Höhe

von EUR 217 Mio. liegen.

 

Daten für 2010:

- Immobilienertrag blieb unverändert stabil bei 4,9 % p.a.

- Das Bewertungsergebnis bei erwarteten 1 % p.a.

- Insgesamt rd. 256.000 qm für rd. EUR 53 Mio. Miete p.a. neu vermietet oder verlängert.

- Seit Schließung des Fonds am 6. Mai 2010 sind dem Fonds rd. EUR 257 Mio. an neuen Mitteln zugeflossen.

 

Bruttoliquidität 31.12.2010: EUR 771 Mio. (12,1 %)

Verfügbare Liquidität EUR 517 Mio. (8,1 %).

Nach Abrechnung der vier Immobilienverkäufe erhöht sich die zur Verfügung stehende Liquidität um EUR 188 Mio. auf EUR 705 Mio. (11,1 %).

 

Außerdem wurden Verbindlichkeiten von über 500 Mio. EUR abgebaut!

[Karl Squell]

Das hört sich ja sehr gut an, ich denke, dass der Fonds dann im Mai/Juni öffnen kann, wenn die Entwicklung bei dem OIs allgemein nicht wieder schlechter verläuft.

[checker-finance]

Das hört sich ja sehr gut an, ich denke, dass der Fonds dann im Mai/Juni öffnen kann, wenn die Entwicklung bei dem OIs allgemein nicht wieder schlechter verläuft.

 

für eine Öffnung werden 11% verfügbare Liquidität wohl kaum reichen. Dem DEGI Europe hat nicht einmal die dreifache Liquidität gereicht. Wie also soll der SEB mit 11% die rückgabewelle überstehen?

[michaelschmidt]

Das hört sich ja sehr gut an, ich denke, dass der Fonds dann im Mai/Juni öffnen kann, wenn die Entwicklung bei dem OIs allgemein nicht wieder schlechter verläuft.

 

für eine Öffnung werden 11% verfügbare Liquidität wohl kaum reichen. Dem DEGI Europe hat nicht einmal die dreifache Liquidität gereicht. Wie also soll der SEB mit 11% die rückgabewelle überstehen?

 

Der macht das dann wie KanAm und Euroreal zuvor, gleich wieder zu nachdem die Manager ihre Anteile abgestoßen haben.

[checker-finance]

Der macht das dann wie KanAm und Euroreal zuvor, gleich wieder zu nachdem die Manager ihre Anteile abgestoßen haben.

 

Hast Du irgendwelche Belege oder Beweise für obengenannte als These hinsichtlich Kanam und CS Euroreal?

 

Falls nicht, dann vielleicht irgendwelche Indizien, z. B. Daten über Bestände der Manager vor der letzten Öffnung vs. Bestände zum Zeitpunkt der letzten Schließung?

 

Falls nicht läge es ggf. nahe, mit dem Vorwurf strafbaren Insiderhandels ein wenig zurückhaltender umzugehen.

[michaelschmidt]

Falls nicht läge es ggf. nahe, mit dem Vorwurf strafbaren Insiderhandels ein wenig zurückhaltender umzugehen.

 

Sei nicht so verkrampft, wir sind hier nicht vor Gericht.

[Raccoon]

Sei nicht so verkrampft, wir sind hier nicht vor Gericht.

Das nicht, aber du solltest deine Anschuldigungen schon untermauern koennen. Also?

[checker-finance]

Falls nicht läge es ggf. nahe, mit dem Vorwurf strafbaren Insiderhandels ein wenig zurückhaltender umzugehen.

 

Sei nicht so verkrampft, wir sind hier nicht vor Gericht.

 

Die Grundsätze der Haftung von Internetseitenbetreibern für Äußerungen ihrer User sind Dir bekannt?

[michaelschmidt]

Hallo Raccoon, wir können uns in Asien treffen.

[H.B.]

Das hört sich ja sehr gut an, ich denke, dass der Fonds dann im Mai/Juni öffnen kann, wenn die Entwicklung bei dem OIs allgemein nicht wieder schlechter verläuft.

 

für eine Öffnung werden 11% verfügbare Liquidität wohl kaum reichen. Dem DEGI Europe hat nicht einmal die dreifache Liquidität gereicht. Wie also soll der SEB mit 11% die rückgabewelle überstehen?

 

 

Schauen wir mal, welche Alternativen sich dem geneigten Investor im Mai/Juni tatsächlich noch bieten.

Die Zeit spielt aus meiner Sicht derzeit eindeutig für die Immo-Fonds.

 

Jetzt haben wir die ersten Hunger-Revolten, die Aktienmärkte der Emerging-Countries haben bereits Korrekturmuster ausgebildet., die Rohstoffe steigen unaufhaltsam weiter, es ist also nur eine Frage der Zeit, bis die Inflationserwartungen, die sich in den Rentenmärkten zeigen auf die Endverbaucherpreise durchschlagen und auch in den Industriestaaten die Leitzinsen ansteigen, was dann natürlich die Aktien- und Anleihemärkte auf Talfahrt schickt. Nicht jeder kann und will alles Kapital in Rohstoffe investieren. Was bleibt dann noch außer Immobilien?

 

Meine Prognose: Die Öffnung der Immobilienfonds wird eher einen Run auf die Investmentvihikel auslösen, denn einen Abverkauf.

 

Ich halte die Fondsmanagements in den Fonds zwar überwiegend für Inkompetent. Für mich ist die gesamte Assetklasse weiterhin konzeptionell Schwachsinn.

Ich denke, dass diese Krücken trotzdem zunächst einmal eine Scheinblüte erleben werden, die im Umfeld von QE2/3 hervorragende Opportunitäten für die konservative Kapitalakkumulation bietet.

Wenn dann alle wieder auf diese Anlageform schwören, ist es an der Zeit, hier auszusteigen.

 

Für alles gibt es eine Zeit.

[wallstreetmarc]

Der macht das dann wie KanAm und Euroreal zuvor, gleich wieder zu nachdem die Manager ihre Anteile abgestoßen haben.

 

Hast Du irgendwelche Belege oder Beweise für obengenannte als These hinsichtlich Kanam und CS Euroreal?

 

Falls nicht, dann vielleicht irgendwelche Indizien, z. B. Daten über Bestände der Manager vor der letzten Öffnung vs. Bestände zum Zeitpunkt der letzten Schließung?

 

Falls nicht läge es ggf. nahe, mit dem Vorwurf strafbaren Insiderhandels ein wenig zurückhaltender umzugehen.

 

"Strafbarer Insiderhandel mit OIs" - jetzt wird´s lustig..

Was soll daran ein "Insiderhandel" sein, wenn ein Manager seine Anteile bei Wiedereröffung verkauft?! Ein Tag müssen sie ja zumindest offen haben. Also kann da jeder Anleger (oder keiner) raus.

[Raccoon]

Hallo Raccoon, wir können uns in Asien treffen.

Soll das eine Drohung sein?

[michaelschmidt]

Hallo Raccoon, wir können uns in Asien treffen.

Soll das eine Drohung sein?

 

Also jetzt gehts aber los hier ?

[michaelschmidt]

"Strafbarer Insiderhandel mit OIs" - jetzt wird´s lustig..

Was soll daran ein "Insiderhandel" sein, wenn ein Manager seine Anteile bei Wiedereröffung verkauft?! Ein Tag müssen sie ja zumindest offen haben. Also kann da jeder Anleger (oder keiner) raus.

 

Klar, alles Käse Marc.

Im WPF wird immer mehr versucht, das eigene Investment zu pushen, das ist alles.

[Raccoon]

Also jetzt gehts aber los hier ?

Sorry falls ich es missverstanden haben sollte, aber irgendwie passte das nicht so ganz in the Thread. Da dachte ich lieber mal nachfragen um sicher zu sein. Nix fuer ungut.

[michaelschmidt]

Also jetzt gehts aber los hier ?

Sorry falls ich es missverstanden haben sollte, aber irgendwie passte das nicht so ganz in the Thread. Da dachte ich lieber mal nachfragen um sicher zu sein. Nix fuer ungut.

 

Ich tu keiner Fliege was zuleide.

Und verklagen würde ich auch niemals jemanden aus dem WPF........................

[Raccoon]

Ich tu keiner Fliege was zuleide.

Und verklagen würde ich auch niemals jemanden aus dem WPF........................

 

Ich bin auch harmlos, auch wenn ich manchmal die Zaehne zeige. Tollwut-Gefahr besteht auch keine.

[Shjin]

Schön, dass wir das auch geklärt haben.

[Tenzing Norgay]

OK zurück zum Thema.

 

Der SEB wird in den nächsten Wochen/Monaten sicherlich noch ein paar Immobilien verkaufen. Erst danach wird wieder geöffnet. Außerdem könnte er wieder gut 500 Mio. EUR an Krediten aufnehmen, dann steht er wieder bei den ca. 28% Kreditquote wie vor einem Jahr.

So wird der Fonds schon relativ schnell über die 30% Liquiditätsquote kommen können, denke ich...

 

Mehr als 30% wird der Fonds nicht brauchen, im Gegensatz zu den DEGI-Fonds. Aus folgendem Grund: Die in den Büchern stehenden Immobilienwerte scheinen realistisch zu sein, bisher lagen die Verkaufserlöse sogar über den Buchwerten. Wenn das so bleibt, werden bei weitem nicht so viele Anleger dem Fonds den Rücken kehren. Schon garnicht in einem Umfeld mit Inflationsangst.

[Tenzing Norgay]

31.1.2011 - Belgian listed property company Befimmo has reached agreement with German fund manager SEB Investment for the purchase of shares in Ringcenter, owner of the Pavilion complex in Brussels, for EUR 55.3 mln.

 

Das Ding stand mit 53,4 Mio. im letzten Halbjahresbericht. Also knapp 4% Plus mit dem Verkauf.

Wer nach dieser Meldung am 31.1. zugeschlagen hat, kann heute mit gut 6 % Gewinn verkaufen. An der Börse Hamburg ging es von 47,30 EUR bis heute rauf auf 50 EUR.

[hypnoticum]

So - jetzt muss ich auch mal meinen Senf dazugeben. Ich vermute, dass der SEB-Immoinvest einen guten Bestand hat, auch wenn die bisherigen Verkäufe keine Rückschlüsse auf den gesamten Bestand zulassen. Der Kurs des Fonds ist eng an solche Pressemitteilungen geknüpft, weshalb das Management ein Interesse daran hat gerade mit solchen Verkäufen Signale auszusenden. Das es gelingt solche Verkäufe zu generieren ist aber ein starkes Indiz für das Management bzw. den Fonds. Es wird trotzdem bei einer Öffnung eine sehr große Liquidität von dem Fonds gefordert werden. Nur wenn diese vorhanden ist kann der Fonds überleben. Mit dem genannten Anteil von etwa 11% halte ich die Aussichten ebenfalls für schlecht. Wenn der Fonds es schafft über mehr als ein Quartal geöffnet zu bleiben wird er an Vertrauen gewinnen und damit sein Wert wieder steigen. Eine weiter andauernde / verlängerte Schließung wäre sinnvoll, um dieser kritischen Phase zu begegnen (Das würde aufgrund fallender Kurse auch wieder manche Anleger freuen). Kann man eigentlich irgendwo die gehandelten Volumina als Chart neben dem Kursverlauf betrachten?

[wallstreetmarc]

Kann man eigentlich irgendwo die gehandelten Volumina als Chart neben dem Kursverlauf betrachten?

 

Z.B. bei Cortalconsors

https://chart.cortal...WITH_EARNINGS=1

[Tenzing Norgay]

SEB gibt neue Infos über die Verkäufe:

 

Der Gesamtverkaufspreis für die Immobilien in Mailand und Brüssel beträgt rund 125 Mio. EUR und liegt über den aktuellen Verkehrswerten.

 

Das Mailänder Objekt Via Dante 15 erzielte seit Erwerb im Dezember 1999 über die gesamte Haltedauer eine Wertentwicklung von 10,9 Prozent. Der Verkaufspreis liegt rund 88 Prozent über den Investitionskosten und 5,7 Prozent höher als der aktuelle Verkehrswert. Über den neuen Eigentümer und den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.

 

Käufer der Gewerbeimmobilie in der Rue de la Loi 70-74 in Brüssel ist Befimmo S.C.A., ein belgischer REIT. Der erzielte Verkaufspreis liegt rund 15,5 Prozent über den Investitionskosten seit Erwerb im März 2005 und übersteigt den zuletzt festgestellten Verkehrswert um rund 9 Prozent.