Alstria Office REIT AG

[TerracottaPie]

Hmpf, heute schon wieder...

[checker-finance]

Hmpf, heute schon wieder...

 

Habe 500 St zu 5 gekauft. Überlege nachzukaufen...

[Sapine]

Bitte mal die zugehörigen WKN/ISINs ergänzen. Sofern wir schon einen Faden dazu haben, bitte kurz den Link einstellen, damit wir die Beiträge verbinden können.

[Aktien-Hai]

Hi,

nun hier werden denk ich alle fragen geklärt :

 

-> https://www.wertpapier-forum.de/index.php?showtopic=22925

 

[TerracottaPie]

Das wollte ich schon länger mal posten:

 

* Zwei Finanzierungen durch Kredite ohne Rückgriffsrechte abgeschlossen * Gesamtrefinanzierung über EUR 68 Mio. und zusätzliche Investitionslinie über EUR 8 Mio. besichert durch vier Immobilien in Hamburg, Mannheim und Wiesbaden

* Durchschnittliche Finanzierungskosten auf Unternehmensebene: 4,4%

 

Hamburg, 28. Juli 2009 - Die alstria office REIT-AG (Symbol: AOX, ISIN: DE000A0LD2U1), ein intern gemanagter Real Estate Investment Trust (REIT), der ausschließlich auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert ist, gibt den Abschluss von zwei Fremdkapitalrefinanzierungen über EUR 76 Mio. bekannt. Davon wurden EUR 68 Millionen genutzt, um den Konsortialkredit zurückzubezahlen. Mit der zusätzlichen Investitionslinie über EUR 8 Mio. wird eine laufende Modernisierung finanziert.

 

Die beiden neuen Kreditlinien, die mit zwei deutschen Finanzinstituten geschlossen wurden, unterliegen einer Vereinbarung ohne Rückgriffsrechte auf die Objekte und haben jeweils eine Laufzeit über fünf Jahre. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten der beiden neuen Kreditlinien betragen 3,3% und senken die Finanzierungskosten auf Unternehmensebene von 4,8% auf 4,4% (Stand: 07/2009). Bei den besicherten Objekten handelt es sich um Immobilien in Hamburg, Mannheim und Wiesbaden. Die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit der Objekte beträgt 11,4 Jahre, was dem Durchschnitt des Gesamtportfolios entspricht.

 

Die Refinanzierung ist Teil der Gesamtstrategie, nach der die Rückzahlung der Ende 2011 auslaufenden Konsortialkreditvereinbarung schrittweise erfolgen soll. Zu dieser Strategie gehören die Neuverhandlung der LTV-Vereinbarungen im ersten Quartal 2009 sowie der Verkauf und die Refinanzierung ausgewählter Objekte.

 

http://investor-relations.alstria.de/cgi-b...language=German

 

Der Aktienkurs hat nicht wirklich drauf reagiert, aber ich fand die Meldung eigentlich recht positiv: Refinanzierungsdruck etwas gesenkt, Zinskosten auch gesenkt, und gegen eine Kapitalerhöhung haben sie sich auch noch irgendwo ausgesprochen. Einwände?

[TerracottaPie]

Gestern hat Alstria wieder drei (kleine) Objekte leicht überm Buchwert verkauft - drei weitere Trippelschritte in Richtung Delevaraging also.

 

Na ja, und der Kurs kann einem im Moment sowieso nur Freude machen. Jetzt stehen wir schon deutlich über 8 Euro, und die 52 Cent steuerfreie Dividende gab's ja auch noch. Allmählich dürfte das Aufwärtspotenzial aber ziemlich begrenzt sein. Aber wer weiß...

[markymark]

Interessante Woche bei Alstria. Am Freitag stehen die Quartalszahlen an und der Chart schaut auch gut aus. Ist schon mehrmals an den Widerstand bei 8,10 gestoßen, aber immer wieder abgeprallt. Indikatoren sind gut, könnte mal den Bereich überwinden.

 

[TerracottaPie]

Interessanter Post im Alstria-Blog über die Transparenz deutscher Immobilienunternehmen:

 

http://alstria.blogspot.com/2009/11/quality-rather-than-quantity.html

[Perdox]

also ich habe heute mal die Halbjahreszahlen überflogen und mir die Bewertungen angeschaut. Weiß nicht wie Ihr das seht, aber ich finde den Halbjahresbericht nicht besonders. Und wenn ich dann überlege, dass ich zum aktuellen Bewertungsniveau die ca. 15 fache Jahresbruttomiete bezahle finde ich persönlich das für Gewerbeimmobilien relativ hoch...Das entspräche einer Rendite von ca. 4,7% (sogar eigentlich noch weniger, da die Nettomiete fast 10% niedriger ist). Da müsste man sich die verwalteten Immobilien aber schon sehr genau anschauen um auf diesem Niveau zu kaufen!

Dazu kommt, dass ein nicht geringes Risiko in der wirtschaftlichen Entwicklung liegt und dementsprehcend noch Mietausfälle auf Alstria zukommen könnte. Das was mich dann noch stört ist das nur durch ein unrealisiertes Bewertungsergebnis ein positiver Cashflow entsteht. Zahlungswirksam ist das aber nicht. Die Liquidität wurde durch Verkäufe von Immobilien und Wertpapieren gesichert. Das wird dauerhaft keinen Spass machen

Insgesamt würde ich auf diesem Niveau der Aktie nicht kaufen. Sie ist eindeutig zu hoch bewertet, obwohl sie gemäß der Bilanz unter Buchwert notiert. Bin allerdings der Meinung, dass dieser tendenziell eher Abwertungspotenzial als Aufwertungspotenzial hat. Ich würde da eher einen guten Immobilienfonds kaufen, denke da werden die Investoren mehr "Spass" dran haben.

Interessant wäre für Leute die dennoch hier investieren wollen sich die Immobilien anzuschauen und diese zu schätzen. Denke aber die oben genannten Gründe sprechen gegen eine derartige Analyse. Man sollte hier einfach aus meiner Sicht fern bleiben.

[TerracottaPie]

also ich habe heute mal die Halbjahreszahlen überflogen und mir die Bewertungen angeschaut. Weiß nicht wie Ihr das seht, aber ich finde den Halbjahresbericht nicht besonders. Und wenn ich dann überlege, dass ich zum aktuellen Bewertungsniveau die ca. 15 fache Jahresbruttomiete bezahle finde ich persönlich das für Gewerbeimmobilien relativ hoch...Das entspräche einer Rendite von ca. 4,7% (sogar eigentlich noch weniger, da die Nettomiete fast 10% niedriger ist). Da müsste man sich die verwalteten Immobilien aber schon sehr genau anschauen um auf diesem Niveau zu kaufen!

 

Mit welchen Zahlen rechnest Du hier? Die Umsatzerlöse (=Bruttomiete, oder?) lagen im ersten Halbjahr bei 51,6 Mio. Euro. Aufs Jahr hochgerechnet (klappt so nicht ganz) sind das also 103 Mio. Euro. 56 Mio. Aktien sind ausstehend. Macht also 1,84 Euro je Aktie. Die notiert bei 8 Euro, was nicht mal das 5-fache der Jahresbruttomiete ist.

 

Die - aussagekräftigeren - FFO liegen aufs Jahr hochgerechnet bei 32 Mio. Euro oder 0,58 Euro je Aktie. Das ist eine Cashflow-Rendite von über 7 Prozent.

 

Das was mich dann noch stört ist das nur durch ein unrealisiertes Bewertungsergebnis ein positiver Cashflow entsteht.

 

Das verstehe ich nicht. Kannst Du das näher erläutern und auf die entsprechende Stelle im Bericht verweisen?

 

Edit - Eins noch: Der Nettomietertrag lag im ersten Halbjahr bei 46,8 Mio. Euro, hochgerechnet aufs Jahr also ungefähr 93 Mio. Euro. Das Immobilienportfolio hatte einen Buchwert von 1,76 Mrd. Euro. Macht eine Netto-Mietrendite von 5,3 %. Die Bruttomietrendite läge bezogen auf den Buchwert bei 5,9 Prozent, und das ist auch eine Zahl, die ich im Kopf habe. Aber die Aktie notiert ja immer noch deutlich unter Buchwert.

 

Das heißt natürlich nicht, dass sie unbedingt unterbewertet ist. Aber wie deine Zahlen zustande kommen, interessiert mich schon.

[Perdox]

kein Ding gerne, habe den Halbjahresbericht jetzt nicht vorliegen, daher kann ich Dir nicht genau sagen wo es steht und nicht genau die Umsätze schreiben...In der Cashflow-Rechnung steht das mit dem "Zuschreibungen", wenn Du bis zum Wochenende warten kannst, schreibe ich Dir die Seite

 

So zu meinen Berechnungen. Also Du hast zur Zeit eine Marketcap von 441.280.000,00 . Das würdest Du zahlen wenn Du alle Aktien kaufen würdest. Dann hättest Du auch alle Immobilien und liquiden Mittel, aber eben auch alle Schulden. Die betragen 1.143.826.000,00 . Also würdest Du insgesamt 1.585.106.000,00 für das komplette Geschäft bezahlen. Dafür bekommst Du einen Nettomietertrag von ca. 93 Mio. . Also bezahlst Du die 17 fache Jahresnettomiete! Ob das die Immobilien wert sind? Ich denke eher nicht...100/17= 5,88 %. Das finde ich nicht sonderlich gut ehrlich gesagt, denn das ist vor Kosten. Vorallem laufen in den nächsten Jahren noch einige an Mietverträgen aus. Macht die Sache nicht besser. Und Mietleerstand haben wir jetzt acuh schon (wenn auch nur 6%), wenn auch laut Vorstandsaussage gewollt. Bedeutet, die EK-Rendite ist nur höher, da geleveraged...So wenn jetzt der Cashflow okay wäre, wäre es gerade noch okay, aber sicherlich alles andere als ein Schnäppchen so würde ich nicht kaufen. Dazu kommt aber noch der Cashflow der ist auch noch bescheiden. Warum sollte ich jetzt hier einsteigen? Ich weiß es ehrlich gesagt nicht. Dann würde ich lieber selbst eine vermietete Immobilie erwerben, dass wäre von der Rendite sicherlich besser und ich kann noch Abschreibungen und Zinszahlungen steuerlich nutzen...

[TerracottaPie]

kein Ding gerne, habe den Halbjahresbericht jetzt nicht vorliegen, daher kann ich Dir nicht genau sagen wo es steht und nicht genau die Umsätze schreiben...In der Cashflow-Rechnung steht das mit dem "Zuschreibungen", wenn Du bis zum Wochenende warten kannst, schreibe ich Dir die Seite

 

So zu meinen Berechnungen. Also Du hast zur Zeit eine Marketcap von 441.280.000,00 . Das würdest Du zahlen wenn Du alle Aktien kaufen würdest. Dann hättest Du auch alle Immobilien und liquiden Mittel, aber eben auch alle Schulden. Die betragen 1.143.826.000,00 . Also würdest Du insgesamt 1.585.106.000,00 für das komplette Geschäft bezahlen.

 

Da liegt dein Fehler: Du zahlst nur die Marktkapitalisierung für das komplette Geschäft. Dafür erwirbst Du Immobilien mit einem Buchwert von 1,8 Mrd. Euro, aber eben auch die Schulden in der von Dir genannten Höhe. Du musst keine 1,6 Mrd. für das komplette Geschäft zahlen!

[Perdox]

Da liegt dein Fehler: Du zahlst nur die Marktkapitalisierung für das komplette Geschäft. Dafür erwirbst Du Immobilien mit einem Buchwert von 1,8 Mrd. Euro, aber eben auch die Schulden in der von Dir genannten Höhe. Du musst keine 1,6 Mrd. für das komplette Geschäft zahlen!

 

Nein das ist eben genau nicht der Fehler, der Buchwert in Höhe von 1,8 Mrd setzt sich aus den Mieteinahmen zusammen, er ist nämlich der Immobilienbestandswert. Und der Vorstand sagt seine Mieten die er bekommt sind das 19 fache Wert. Ist das so? Hast Du alle Immobilien bewerten lassen, oder selbst bewertet? Kannst Du das im Zweifel überhaupt? Schau doch lieber was du für was bezahlst und genau das habe ich oben gemacht...und das ist zu teuer. Der Buchwert ist utopisch hoch aus meiner Sicht. Das könnte man auch direkt mal abwärten und was machst Du dann?

 

Du bezahlst für die Immobilien die Marketcap + die Darlehen. Dafür bekommst Du den Buchwert oder die Immobilien, ist in diesem Fall wohl das selbe, denn für die Marke wirst Du nichts bezahlen. Und daran siehst Du einfach, dass der Vorstand die Immobilien sehr hoch ansetzt. Aus meiner Sicht zu hoch. Also schaue ich was ich zur Zeit bekomme für einen Kauf und das sind Immoblien für die 17 fache Jahresnettomiete. Ist was hoch findest Du nicht?

[TerracottaPie]

Du bezahlst für die Immobilien die Marketcap + die Darlehen.

 

Das ist einfach falsch. Denk noch mal drüber nach. Du bezahlst für das ganze Unternehmen 441 Mio. Euro - nicht 1,8, nicht 1,6 Mrd. Euro. Du bekommst dafür Immobilien mit einem Buchwert von 1,8 Mrd. und Schulden in Höhe von 1,14 Mrd. Euro - also einen Buchwert von 660 Mio. Euro. Und wenn Du wirklich deine eigene Mietrendite/Cashflowrendite oder was auch immer berechnen willst, dann musst du die entsprechenden Einnahmen einfach nur ins Verhältnis zur Marktkapitalisierung setzen.

 

52 Cent Dividende je Aktie sind 6,5 Prozent Dividende. Und die kann Alstria aus den laufenden Mieteinnahmen finanzieren - zumindest wenn man die FFO aufs Jahr hochrechnet, wie ich es gestern getan habe. Dann liegen sie nämlich bei 58 Cent je Aktie.

 

Was die Bruttomietrendite angeht: Der Wert von 5,9 Prozent ist völlig branchenüblich und auf keinen Fall besonders niedrig (das alleine sagt aber noch nicht wirklich etwas aus). Die bezieht sich aber nicht auf die Marktkapitalisierung sondern auf den Buchwert der Immobilien. Und die Aktie wird mit einem deutlichen Abschlag auf den Buchwert (entspricht ca. Buchwert d. Immobilien - Fremdkapital) gehandelt. Selbst wenn der Buchwert zu hoch angesetzt sein sollte, heißt das also noch nicht, dass die Aktie überbewertet ist. Das sind einfach zwei paar Schuhe.

 

Und natürlich kann ich die Immobilien nicht besser bewerten als der Vorstand oder die von ihm beauftragten Gutachter. Ich bin mir aber auch sehr sicher, dass Du das nicht kannst. Du haust hier nur auf die Pauke, als könntest Du es. Deinen Vorschlag aus Deinem ersten Posting, "sich die Immobilien anzuschauen und diese zu schätzen", kann ich deshalb auch nicht wirklich ernst nehmen. Mit anschauen und schätzen kommt man nämlich nicht weit.

 

Aber vielleicht verrätst du mir, wie das geht. In meinem Heimatort Essen gibt es einen Bürokomplex, der Alstria gehört. Ist groß, sieht schön aus, ist immer viel los. Die dort ansässigen Unternehmen haben schicke, zukunftsträchtige Namen. Was muss ich noch wissen, das ich durch anschauen herausfinden kann?

[Perdox]

Das ist einfach falsch. Denk noch mal drüber nach. Du bezahlst für das ganze Unternehmen 441 Mio. Euro - nicht 1,8, nicht 1,6 Mrd. Euro. Du bekommst dafür Immobilien mit einem Buchwert von 1,8 Mrd. und Schulden in Höhe von 1,14 Mrd. Euro - also einen Buchwert von 660 Mio. Euro. Und wenn Du wirklich deine eigene Mietrendite/Cashflowrendite oder was auch immer berechnen willst, dann musst du die entsprechenden Einnahmen einfach nur ins Verhältnis zur Marktkapitalisierung setzen.

-----> und die Schulden die Du bezahlst vergisst Du dann? Meinst Du die bekommt das Unternehmen geschenkt? Also bezahlst Du die Marketcap und dafür bekommst Du die Immobilien aber auch die Schulden was verstehst Du daran denn nicht?

 

52 Cent Dividende je Aktie sind 6,5 Prozent Dividende. Und die kann Alstria aus den laufenden Mieteinnahmen finanzieren - zumindest wenn man die FFO aufs Jahr hochrechnet, wie ich es gestern getan habe. Dann liegen sie nämlich bei 58 Cent je Aktie.

-----> nein die Dividende ist gemäß Cashflow-Rechnung nicht gedeckt, dafür wurden Immobilien und Wertpapiere verkauft. Les es nach es steht in der Cashflow-Rechnung

 

Was die Bruttomietrendite angeht: Der Wert von 5,9 Prozent ist völlig branchenüblich und auf keinen Fall besonders niedrig (das alleine sagt aber noch nicht wirklich etwas aus). Die bezieht sich aber nicht auf die Marktkapitalisierung sondern auf den Buchwert der Immobilien. Und die Aktie wird mit einem deutlichen Abschlag auf den Buchwert (entspricht ca. Buchwert d. Immobilien - Fremdkapital) gehandelt. Selbst wenn der Buchwert zu hoch angesetzt sein sollte, heißt das also noch nicht, dass die Aktie überbewertet ist. Das sind einfach zwei paar Schuhe.

-----> Ich bin Bankkaufmann und finanziere jeden Tag Immobilien und ich bewerte sie auch. Und der Buchwert ist das was die Firma selbst einsetzt oder (ganz selten)

extern schätzen lässt. Man hinterfragt die Buchwerte. Tust Du das nicht, gibt das eventuell ein Risiko 5,9 % ist auf keinen Fall hoch. Sie ist okay. Aber oben die Thematik habe ich dazu ja extra beschrieben, der Cashflow ist Mist

 

Und natürlich kann ich die Immobilien nicht besser bewerten als der Vorstand oder die von ihm beauftragten Gutachter. Ich bin mir aber auch sehr sicher, dass Du das nicht kannst. Du haust hier nur auf die Pauke, als könntest Du es. Deinen Vorschlag aus Deinem ersten Posting, "sich die Immobilien anzuschauen und diese zu schätzen", kann ich deshalb auch nicht wirklich ernst nehmen. Mit anschauen und schätzen kommt man nämlich nicht weit.

-----> Wie gesagt ich arbeite in dem Bereich und hinterfragen kann man das gut. Eine Schätzung macht man unter anderem aus dem Ertragswert und die Mieteinnahmen hast Du ja

 

Aber vielleicht verrätst du mir, wie das geht. In meinem Heimatort Essen gibt es einen Bürokomplex, der Alstria gehört. Ist groß, sieht schön aus, ist immer viel los. Die dort ansässigen Unternehmen haben schicke, zukunftsträchtige Namen. Was muss ich noch wissen, das ich durch anschauen herausfinden kann?

-----> Wir können aber durchaus anderer Meinung sein wenn Du meine Beiträge nicht ernst nimmst Viele Wege führen in den Finanzhimmel, ich warne hier nur vor Risiken und begründe warum ich nicht mehr kaufen würde

[TerracottaPie]

-----> und die Schulden die Du bezahlst vergisst Du dann? Meinst Du die bekommt das Unternehmen geschenkt? Also bezahlst Du die Marketcap und dafür bekommst Du die Immobilien aber auch die Schulden was verstehst Du daran denn nicht?

 

Da sind wir uns ja total einig. Du berechnest aber völlig schwachsinnige Kennzahlen. Wie Du auf deine 4,7 Prozent Bruttomietrendite aus dem ersten Beitrag kommst, weiß ich immer noch nicht. Und als Aktionär bezahlt man nun mal nicht den Buchwert - warum hältst Du dich also so lange damit auf? Nimm die FFO oder meinetwegen auch den Cashflow nach IFRS und teile die Kennzahl durch die Marktkapitalisierung und du hast deine Rendite - nämlich zum Beispiel 58 Cent (FFO) / 8 Euro (Aktienkurs) = 7,25 Prozent.

 

 

-----> nein die Dividende ist gemäß Cashflow-Rechnung nicht gedeckt, dafür wurden Immobilien und Wertpapiere verkauft. Les es nach es steht in der Cashflow-Rechnung

 

Ich warte weiter auf die Stelle aus dem Halbjahresbericht, aus der das hervorgeht. Bis dahin zitiere ich einfach mal eine andere Stelle:

 

"Die Hauptversammlung der Alstria hat am 10. Juni 2009 beschlossen, für das Geschäftsjahr 2008 eine Dividende von EUR 0,52 je Aktie auszuschütten. Das ergibt eine Gesamtdividende von TEUR 28.423, die vollständig durch den operativen Cashflow der Gesellschaft gedeckt ist." - Seite 8 des Halbjahresberichts.

 

Was den Cashflow in diesem Geschäftsjahr angeht: Alstria weist einen operativen Cashflow von 14.789 Mio. Euro aus - wenn man das verdoppelt, ist die Dividende (knapp) gedeckt. Die Veräußerung eines Objekts und der Verkauf einer Anleihe werden getrennt davon im Cashflow aus Investitionstätigkeit ausgewiesen. In der Berechnung des operativen Cashflows tauchen die beiden Posten nirgendwo auf.

 

-----> Ich bin Bankkaufmann und finanziere jeden Tag Immobilien und ich bewerte sie auch. Und der Buchwert ist das was die Firma selbst einsetzt oder (ganz selten)

extern schätzen lässt. Man hinterfragt die Buchwerte. Tust Du das nicht, gibt das eventuell ein Risiko 5,9 % ist auf keinen Fall hoch. Sie ist okay.

 

Die Firma lässt nicht "ganz selten" extern schätzen, sondern jedes Jahr - soweit ich das überblicke, ist das bei börsennotierten Immobilienunternehmen mindestens die Regel, eher aber eine Pflicht.

 

 

-----> Wie gesagt ich arbeite in dem Bereich und hinterfragen kann man das gut. Eine Schätzung macht man unter anderem aus dem Ertragswert und die Mieteinnahmen hast Du ja

 

Ich weiß schon, wie man Immobilien dem Grundsatz nach bewertet. Ich bin aber nicht arrogant genug anzunehmen, das über eine Ferndiagnose oder auch eine Besichtigung der Objekte (ohne Zugang zu Vertragsunterlagen etc.) leisten zu können. Und den Ratschlag, mal anschauen und schätzen zu gehen, halte ich für sehr naiv. Und ja, das kann ich in der Tat nicht ernst nehmen.

 

Versteh mich nicht falsch: Ich will hier gar keine Werbung für die Alstria-Aktie machen. Ich habe sie vor einem Jahr zu völlig anderen Kursen gekauft und freue mich seither über tolle Gewinne. Ich werde sie jetzt nicht verkaufen, aber ich kann schon nachvollziehen, wenn man die Aktie nicht für unterbewertet hält. Nur sollte man dafür vernünftige Argumente und korrekte Zahlen haben.

[Stairway]

Ich warte weiter auf die Stelle aus dem Halbjahresbericht, aus der das hervorgeht. Bis dahin zitiere ich einfach mal eine andere Stelle:

 

"Die Hauptversammlung der Alstria hat am 10. Juni 2009 beschlossen, für das Geschäftsjahr 2008 eine Dividende von EUR 0,52 je Aktie auszuschütten. Das ergibt eine Gesamtdividende von TEUR 28.423, die vollständig durch den operativen Cashflow der Gesellschaft gedeckt ist." - Seite 8 des Halbjahresberichts.

 

Hey TerracottaPie, der operative Cashflow sagt garnichts über die Fähigkeit aus, was ein Unternehmen nachhaltig aussschütten kann. Stell dir mal vor du bist hast ein Einkommen von 5.000 (dein operativer Cashflow) und ein Haus, bei dem jedes Jahr 1.000 an Investitionen anfallen (CAPEX), dein Freecashflow wäre nun 4.000 (5.000 - 4.000) den du auf den Kopf hauen kannst. Also die Dividenden immer am Freecashflow und nie am operativen Cashflow bemessen!

 

Was den Cashflow in diesem Geschäftsjahr angeht: Alstria weist einen operativen Cashflow von 14.789 Mio. Euro aus - wenn man das verdoppelt, ist die Dividende (knapp) gedeckt. Die Veräußerung eines Objekts und der Verkauf einer Anleihe werden getrennt davon im Cashflow aus Investitionstätigkeit ausgewiesen. In der Berechnung des operativen Cashflows tauchen die beiden Posten nirgendwo auf.

 

Siehe oben, der operative Cashflow ist nicht maßgeblich, gleichwohl wichtig.

 

Das ist leider ein sehr oft gemachter Fehler, du kannst nicht ausschütten was du verdienst, sondern was dir nach den notwendigen Investitionen noch übrig bleibt!

 

Grüße

[Stairway]

Hier kurz zu den Zahlen 2008 und 2007:

 

Operativer Cashflow (2008): 40.9 Mio.

CAPEX (2008): 210.1 Mio.

 

Operativer Cashflow (2007): 12.6 Mio.

CAPEX (2007): 287.0 Mio.

 

Fazit: Das Unternehmen gibt viel mehr aus als es einnimmt, sollte also garnichts ausschütten - es kann natürlich sein das die Investitionen ins CAPEX sehr erfolgreich Renditen abwerfen und alles wieder gut ist, fest steht aber, dass dieser Unterschied mit Krediten finanziert werden muss.

[TerracottaPie]

Stairway, ich bin kein Bilanzanalyse-Crack. Ich habe aber den Verdacht, dass es problematisch ist, REITs im Allgemeinen und Alstria im Speziellen auf diese Weise zu analysieren. Zwei Gründe: Zum einen wurde Alstria in den vergangenen drei Jahren erst zusammengezimmert, hat also in recht kurzer Zeit ein recht kurzes Immobilienportfolio zusammengekauft. Das Jahr 2007 war in jedem Fall noch davon geprägt und das Jahr 2008 zumindest zu Beginn noch. Das war im Rückblick offensichtlich auch sehr problematisch - schließlich sind sie seit ungefähr einem oder anderthalb Jahren auch wieder auf Deleveraging-Kurs und verkaufen deshalb Immobilien.

 

Sollte Alstria in diesem Jahr auch wieder mehr ausgeben als einnehmen, würde ich mir große Sorgen machen. Danach sieht es aber nicht aus - große Investitionen gibt es nicht, Erlöse aus Objektverkäufen werden zur Rückführung von Krediten verwendet etc.

 

Zum anderen sind REITs durch das Gesetz praktisch zum "Nicht-Wachstum" verpflichtet: Was sie einnehmen, müssen sie fast komplett ausschütten. Größere Investitionen können in der Regel nur durch Kapitalerhöhungen finanziert werden.

 

Edit: Noch mal nachgeschaut: Wenn man 8,5 Mio. Euro Investitionen in die Immobilien in diesem Jahr vom bisherigen Cashflow (Q2) abzieht, wird es in der Tat spannend. Jetzt bin ich schon noch deutlich gespannter auf den Quartalsbericht morgen.

 

Hier kurz zu den Zahlen 2008 und 2007:

 

Operativer Cashflow (2008): 40.9 Mio. €

CAPEX (2008): 210.1 Mio. €

 

Operativer Cashflow (2007): 12.6 Mio. €

CAPEX (2007): 287.0 Mio. €

 

Fazit: Das Unternehmen gibt viel mehr aus als es einnimmt, sollte also garnichts ausschütten - es kann natürlich sein das die Investitionen ins CAPEX sehr erfolgreich Renditen abwerfen und alles wieder gut ist, fest steht aber, dass dieser Unterschied mit Krediten finanziert werden muss.

[Stairway]

Stairway, ich bin kein Bilanzanalyse-Crack. Ich habe aber den Verdacht, dass es problematisch ist, REITs im Allgemeinen und Alstria im Speziellen auf diese Weise zu analysieren. Zwei Gründe: Zum einen wurde Alstria in den vergangenen drei Jahren erst zusammengezimmert, hat also in recht kurzer Zeit ein recht kurzes Immobilienportfolio zusammengekauft. Das Jahr 2007 war in jedem Fall noch davon geprägt und das Jahr 2008 zumindest zu Beginn noch. Das war im Rückblick offensichtlich auch sehr problematisch - schließlich sind sie seit ungefähr einem oder anderthalb Jahren auch wieder auf Deleveraging-Kurs und verkaufen deshalb Immobilien.

 

Das kann gut sein! Wie gesagt, ich kenne mich mit REITs garnicht aus und will das auch nicht können. Kann gut sein, dass die zukünftigen Cashflows deutlich höher sind, (aber dann sollte das Management IMO bis dahin mit den Div. Zahlungen warten).

[TerracottaPie]

Das kann gut sein! Wie gesagt, ich kenne mich mit REITs garnicht aus und will das auch nicht können. Kann gut sein, dass die zukünftigen Cashflows deutlich höher sind, (aber dann sollte das Management IMO bis dahin mit den Div. Zahlungen warten).

 

Ich fürchte, die künftigen Cashflows fallen eher niedriger aus als zuletzt - zumindest in näherer Zukunft. :-)

 

Unsicher bin ich auch noch, was die Abgrenzung von Betriebskosten und Investitionen angeht. Aber ich werde morgen oder nächste Woche auf jeden Fall mal die IR-Abteilung dazu löchern.

[Perdox]

ich brösel Dir am Wochenende den Halbjahresbericht mal auf und schreibe es etwas weniger komplex, vielleicht kannst Du meine Argumentation dann besser nachvollziehen Denke ich werde morgen im Nachmittag dazu kommen...

[TerracottaPie]

Das wäre fein.

 

Besonders freue ich mich dann auf die Erklärung der Tatsache, dass deinen Beiträgen zufolge eine Bewertung mit dem 15-fachen der Jahresbruttomiete einer Bruttomietrendite von 4,7 Prozent entspricht, während eine Bewertung mit dem 17-fachen der Jahresnettomiete eine Nettomietrendite von 5,9 Prozent ergibt. Also ja: Etwas weniger "komplex" würde mir sicher helfen.

[Perdox]

Das wäre fein.

 

Besonders freue ich mich dann auf die Erklärung der Tatsache, dass deinen Beiträgen zufolge eine Bewertung mit dem 15-fachen der Jahresbruttomiete einer Bruttomietrendite von 4,7 Prozent entspricht, während eine Bewertung mit dem 17-fachen der Jahresnettomiete eine Nettomietrendite von 5,9 Prozent ergibt. Also ja: Etwas weniger "komplex" würde mir sicher helfen.

 

die 4,7% sind falsch, die waren einfach nur überschlagen (daher hatte ich da auch circa reingeschrieben)...rechne Dir das am Wochenende genau aus und gehe auch auf den Cashflow ein...Brösel dir das komplett auseinander, dann hast Du eine vernünftige Entscheidungsgrundlage. Wie gesagt mir ist die Aktie deutlich zu teuer. Vielleicht schaffe ich es heute Abend noch, habe aber heute nacht nur eine Stunde geschlafen, weil mein Auto auf der Autobahn liegen geblieben ist und ich heute arbeiten muss. Wenn ich nach der Arbeit noch wach werde und Zeit finde probiere ich heute noch was dazu zu schreiben.

[TerracottaPie]

Kein Stress. Und sorry, vielleicht sollten wir beide die spitzen Bemerkungen am Rande einfach weglassen. Ich freue mich ja eigentlich über die interessante Diskussion.