Alstria Office REIT AG

[oktavian]

vor 3 Stunden von Prospektständer:

Im Investorencall von DIC wurde das Non-Investment-Grade Rating von S&P mit der geringen Größe des Bestandsportfolios erklärt.

Da sagen die quantitativen Parameter bei S&P (und auch den anderen Großen) einfach aufgrund der Größe (<3,5 Mrd. €)  Non-Investment-Grade. 

 

Im Frühjahr wird ein 100 Mio. € ESG-Schuldschein kommen (kein Bond meines Erachtens). 

 

Hauptunterschied ist die Fungibilität. Mit weiterem Wachstum rechne ich dann langfristig mit einer Anleihe. Dafür ist das Volumen wohl derzeit zu gering, wegen der höheren Kosten aufgrund höherer transparenz/prospekt und so ein zeug bei Anleihen. Finde es auch gut sich da "vorzutasten".

 

Ich bin kein Kreditanalyst, aber ich kaufe gerne kleinere Firmen billiger, wenn nur die Größe das Argument ist. Fixkostendegression ist schon etwas vorhanden durch Fremd-AuM bei DIC. Es ist am Finanzmarkt aber in der Tat so, dass man 1 Milliarde billiger bekommt als 100 Millionen, auch wenn alle Kennzahlen gleich sind (keine economies of scales). Nicht umsonst kam es bei den deutschen Wohnimmobilienhaltern zu einigen Fusionen/Übernahmen in den letzten Jahren.

[oktavian]

vor 45 Minuten von nicco:

Die Struktur der Einnahmen ist m.E. wichtiger. Im Vergleich zu Alstria ist die Zuverlässigkeit der Erträge m.E. geringer.

Das sehe ich auch so. Allerdings kriegst du diese Erträge (50% des fee-income) quasi gratis dazu wegen der günstigeren Bewertung auf aktueller Basis nach P/FFO. Für S&P Analysten hat mich der report auch positiv überrascht. Die scheinen sogar etwas vom Geschäftsmodell zu verstehen. Allerdings sind sie subjektiv und liefern keine Datenbasis. Bei performance (Druck auf Mieten durch homeoffice) kann ich es ein bisschen nachvollziehen, aber wieso zwangsläufig die Transaktionen zurück gehen sollten leuchtet mir nicht ein. Zudem würde die performance (geringere Werte) auch letzlich durch niedrigere Mieten nach Ablauf der Mietverträge verursacht werden. Jedoch werden Mieteinnahmen von diesen Analysten als stabiler angesehen. WALT wäre dann nur ein temporärer Schutz. Klar diese cash flows sind volatiler, aber wieso diese nun stärker von Covid beeinflusst werden ist mir unklar.

Zitat

Eventhough DIC's transaction-based business performed solidly during 2020, in our view, cash flowsfrom transaction or performance-linked income streams are likely to see a larger impact from theCOVID-19 pandemic and the economic crisis it triggered eventually than those generated by rental income.

 

[Halicho]

Wie kann man einen office-Reit mit einem von Putin in 2018 teilverstaatlichten Lebensmittelhändler vergleichen? 

[Prospektständer]

vor 10 Stunden von Halicho:

Wie kann man einen office-Reit mit einem von Putin in 2018 teilverstaatlichten Lebensmittelhändler vergleichen? 

Präzisieren Sie bitte.

[oktavian]

vor 3 Stunden von Prospektständer:

Präzisieren Sie bitte.

@niccoHat das mit Magnit verglichen. Dieser Wert ist jedoch nicht in der peer group. Macht also keinen sinn für eine relative Bewertung wie ich sie hier angedeutet hatte DIC vs Alstria. Absolut gesehen kann man natürlich schon vergleichen mit discount zum intrinsic value nach DCF, aber das ist eben wesentlich subjektiver.

[nicco]

vor 16 Stunden von Halicho:

Wie kann man einen office-Reit mit einem von Putin in 2018 teilverstaatlichten Lebensmittelhändler vergleichen? 

In der Diskussion ging es um ein antizyklisches Investment.

Ich habe keine Lust mehr mich für Aussagen, die aus dem Zusammenhang  gerissen werden, zu rechtfertigen.

Deswegen höre ich hier im Board auf.

[oktavian]

vor 19 Minuten von nicco:

In der Diskussion ging es um ein antizyklisches Investment.

Ich habe keine Lust mehr mich für Aussagen, die aus dem Zusammenhang  gerissen werden, zu rechtfertigen.

Deswegen höre ich hier im Board auf.

Habe ich doch schon geschrieben, dass es Dir da wahrscheinlich um die absolute Bewertung geht. Einfach EV/EBITDA, Dividendenrendite, Rating etc. vergleichen macht auch keinen Sinn, denn Magnit hat mit Russland und der Währung Rubel nicht nur wegen der anderen Branche (retailer) ein ganz anderes Risikoprofil. Man braucht da ein DCF und in cost of equity muss man diese Risiken berücksichtigen und in Rubel ist die discount rate ohnehin viel höher.

Falls du das tatsächlich als 1:1 Vergleich der Kennzahlen siehst, liegst du vollkommen daneben. Rechtfertigen musst du auch nichts.

[John_Galt]

Interessant:

https://www.handelsblatt.com/dpa/wirtschaft-handel-und-finanzen-kreise-brookfield-denkt-ueber-angebot-fuer-alstria-office-nach/27441318.html

 

[qwertzui]

Alstria ist mal wieder ordentlich unter die Räder gekommen mit Kursen fast wie 2008/09. Ist da jetzt zu viel Panik eingepreist oder steht hier die Insolvenz vor der Tür? 

[LongtermInvestor]

vor 30 Minuten von qwertzui:

Alstria ist mal wieder ordentlich unter die Räder gekommen mit Kursen fast wie 2008/09. Ist da jetzt zu viel Panik eingepreist oder steht hier die Insolvenz vor der Tür? 

Mach doch mal eine DD und schau dir die Situation genauer an. Wenn das Schuldenprofil starke Konzentrationen in 2023/2024 aufweist kann es eng werden. Was gibt den das IR her?

[cfbdsir]

Am 20.8.2023 um 07:29 von qwertzui:

Ist da jetzt zu viel Panik eingepreist oder steht hier die Insolvenz vor der Tür? 

Insolvenz bei Konstanz der jetzigen Finanzierungskosten über Anleihen ist sicher. Bei ca 6% wird das FFO schon negativ. Nur billigere Bankdarlehen sind die Rettung. Die reduzieren den Rang der Anleihen. Das lassen die Gläubiger der Anleihen nicht zu. Die Erwartung dieses Niveaus verteuert die Finanzierung weiter. Ein Teufelskreis. Gehebelte Immobilien sind bei höheren Refinanzierungs-Zinsen eine extrem schlechte/risikoreiche Anlage. Der REIT-Status schützt davor . Aber die Buchwerte sind deutlich überhöht und somit die Schuldenquote real höher als in den Büchern steht. Zu Marktpreisen des EKs bei Buchwerten des FKs sind es derzeit 86% Schuldenquote. Aroundtown ist noch insolvenzgefährdeter.

 

Wird so ein Konzern geschlachtet wäre das gar nicht so schlecht für die AnlegerInnen. Aber es finden keine transparenten Zwangsversteigerungen der Liegenschaften statt. Stattdessen geht das unter der Hand weg. Das bedeutet dann Totalverlust.

 

Ich habe bei der Übernahme Alstria verkauft. Aroundtown nicht, da mir der Kurs schon zu niedrig war.

 

Hätte die Mutter Alstrias Verschuldung nicht deutlich erhöht dann gäbe es keine Insolvenzgefahr.

[qwertzui]

vor 19 Stunden von cfbdsir:

Insolvenz bei Konstanz der jetzigen Finanzierungskosten über Anleihen ist sicher.

Super Analyse, vielen Dank. 

[Thomas B]

vor 20 Stunden von cfbdsir:

Wird so ein Konzern geschlachtet wäre das gar nicht so schlecht für die AnlegerInnen. Aber es finden keine transparenten Zwangsversteigerungen der Liegenschaften statt. Stattdessen geht das unter der Hand weg. Das bedeutet dann Totalverlust.

 

Müsste der Vorstand vor drohender Insolvenz nicht erstmal ein Teil der Liegenschaften verkaufen um die Bilanz zu verkürzen?

[cfbdsir]

vor 17 Stunden von Thomas B:

Müsste der Vorstand vor drohender Insolvenz nicht erstmal ein Teil der Liegenschaften verkaufen um die Bilanz zu verkürzen?

Das kann er zu den überhöhten Buchwerten nicht. Man lese die Liegenschaftsberichte der Städte und Kreise.Die Buchwerte waren auch zum Niedrigstzinspreismaximum vor dem Überfall auf die Ukraine übertrieben. Der Verfall der Zinsen hat die  Liegenschaftszinsen erhöht und damit die Preise hochgetrieben. Die Liegenschaftszinsen fallen und damit der Preis bedingt durch die Leitzinserhöhungen.

 

Verkauft Alstria Immobilienbestände wird die Neubewertung nötig. Damit werden dann die Covenants verletzt, die Anleihen fällig und  die Kredite - es sei denn sie sind durch Einzelobjekte mit Grundschulden besichert. Grundschuldbesichertes Darlehen spielen bei der Finanzierung keine nennenswerte Rolle 

 

Die vormalige Verschuldung von ca 28% des (heute vollkommen überhöhten) Buchwertes waren so berechnet, dass Zinserhöhungen NICHT zur Insolvenz führen könnten. Ich habe verkauft, weil ich davon ausging, dass Brookfield den Kauf teilweise durch neue Kredite finanziert. Schade. Wäre sonst langfristig eine sichere Geldanlage geblieben.

 

[cfbdsir]

Brookfield ruiniert nun die Tochter finanziell noch weiter:

 

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=stock&ID=172640

 

Bisher lag die Nettoverschuldung bei ca 2,2 Mrd EUR und bei ca 1,6 Tsd EUR/m² Die Marktkapitalisierung liegt bei 700 Mio EUR bzw. 500 EUR EUR/m². Nach der Sonderausschüttung liegt die Verschuldung bei 2,45 Mrd EUR bzw. 1,8 Tsd EUR/m² und die Kapitalisierung bei 450 Mio bzw. 300 EUR/m². Die EK-Quote wird nunmehr noch weiter auf (zu Marktpreisen) 450/2450=18% abgesenkt. Wieso?

 

Ich vermute, dass Brookfield die Anleihen noch weiter "verprügeln" will. Bisher lagen die Zinsen, je nach Laufzeit bei ca 11% und ca 70%. Die werden nun weiter verfallen und können dann aus der Sonderdividende teilweise von Brookfield gekauft werden.