Alstria Office REIT AG

[Elvis77]

Ehrlich gesagt verstehe ich nicht wirklich warum sich die Diskussion gerade darum dreht ob Alstria auf den aktuellen Zeitpunkt bezogen günstig oder teuer ist.

Sie ist noch immer günstig. Wie noch die meisten Immoaktien. Darüber braucht man nicht streiten.

Zur Diskussion steht lediglich ob die Abschläge sich zukünftig als ausreichend erweisen werden.

 

Vermietungsstruktur, Laufzeit, Fremdkapitalstruktur, Leerstand... das sind die Dinge die jetzt noch wichtig sind als vorher.

Neuvermietung ist schwer. Und bei den Mietverträgen die in näherer Zukunft auslaufen und neu verhandelt werden müssen, sollte man mal ganz entspannt 10% Abschlag einkalkulieren um auf der sicheren Seite zu sein. Das wiederum beeinflusst nunmal direkt die Immobilienbewertung, welche wiederum das Eigenkapital bestimmt, welches wiederum entscheidend für die Fremdkapitalkomponente ist.

 

Wer davon ausgeht, das hier im Büromarkt keine Verschlechterung mehr eintritt kann ohnehin noch fast bedenkenlos zu etlichen Immoaktien greifen. Völlig egal wie man das rechnet. Die Abschläge wären dafür mehr als ausreichend.

 

Dieser Markt ist aber nunmal nachlaufend, wie der Arbeitsmarkt. Ein überdurchschnittlicher Abschlag somit absolut gerechtfertigt. Man kann jetzt nur drüber streiten ob 20% ausreichen oder es eben doch noch die häufig üblichen 40% sein sollten.

 

In neutralen Märkten, bei halbwegs realistischen Bewertungen des Immobestandes, sollte ein Abschlag von 10% trotzdem eingehalten werden. Der Daumen zeigt noch deutlich nach unten, folglich sollte der Abschlag auch konsequent größer sein. Den der Abschlag schmilzt wie Butter in der Sonne schnell dahin, wenn sich die Verschlechterung erstmal in den Zahlen niederschlägt.

 

Also sollte man sich die Vermietungsstruktur etc. konzentrieren um für sich eine Einschätzung erstellen zu können wieviel Abschlag wohl nötig sein wird.

 

Das leichte Geld in den Immomärkten ist vorbei. Es gab ein Zeitfenster, in dem das Kreditrisiko wieder klarer beurteilt werden konnte aber noch immer bewertet wurde, als gäbe es morgen keine Kredite mehr. Das hat sich geschlossen.

Jetzt brauchts schon wieder deutlich mehr Feinarbeit um die Kurse zu beurteilen.

 

Das aufeinanderprallen von Immobilienkrise und Kreditkrise, die auf eine Hausse bei den Immos trafen war ein Fest für fundamentale Anleger eine Panik zu nutzen, wie es sich nur wirklich selten bietet.

Das Fest ist vorbei und man sollte sich damit anfreunden, das zwar die Reaktion nach unten völlig übertrieben waren, aber viele der Gründe für diese Richtung absolut zutreffend sind, weil eben gerade bei Immoaktien alle Faktoren sich schön gegenseitig nach unten hebeln können, so wie sie sich vorher auch nach oben gehebelt hatte.

 

Im Tiefpunkt musste man sich nur die Frage stellen ob das Unternehmen ausreichend gut aufgestellt ist um aus eigener Kraft ohne Handlungszwang überleben zu können. Jetzt ist der Fragenkatalog nach der Erholung schon deutlich komplexer geworden.

[markymark]

Hier sind die Zahlen.Im Rahmen der Erwartungen:

 

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2009-11/15462723-alstria-office-reit-ag-q3-ergebnisse-im-rahmen-der-jahresprognose-016.htm

[Perdox]

So nun ist am 13.11.2009 der 3.te Quartalsbericht rausgekommen. Ich gehe jetzt auf ihn ein und zerbrösel alles komplett. Auch habe ich mir jetzt alles mal etwas genauer angeschaut, was viele Dinge etwas genauer erklärt.

 

Ich fange nun nochmal ganz von vorne an, damit man mich besser versteht. Denn natürlich freue ich mich auch wenn eine konstruktive Diskussion stattfindet (und das gerne auch ohne Spitzen).

 

So von vorne:

 

Es gibt für eine Aktienanalyse immer mehrere Ansatzpunkte. Meiner ist der fundamentale Ansatzpunkt. Ich bin Value-Anleger und möchte daher nur äußerst günstige Werte kaufen und die dann langfristig halten bis ich entweder versterbe oder eine extreme Überbewertung einsetzt oder ich eine andere Aktie finde die deutlich günstiger bewertet ist und mir eine höhere Rendite verspricht.

Value ist bekanntlich auch in mehrere unterschiedliche Arten aufgeteilt. Es gibt Value-Anleger die Zigarrenstummel suchen, auf das Feuerzeug warten und sich dann über höhere Kurse freuen und verkaufen. Und es gibt die Value-Anleger, die wie Charles Munger Qualitätstitel günstig erwerben wollen. Ich zähle mich selbst eher zu den Mungeranhängern, die aber auch gerne mal einen Zigarrenstummel in ihrem Depot haben wenn sie sich daraus sehr gute Renditen versprechen.

 

So nun zu Alstria:

 

Alstria ist eine Immobilienaktie. Sie verwalten für Ihre Besitzer, also ihre Aktionäre, Immobilien. Sie haben dabei mehrere Ansätze um Geld zu verdienen:

 

-Immobilien kaufen liegen lassen und Mieten kassieren. Vorteil hieran ist eine relativ verlässliche Einnahmequelle.

 

-Immobilien kaufen, danach aufwerten (z.B. durch Teilung oder Renovierung oder Mieteraufwertung) und später möglichst zu höheren Preisen verkaufen.

 

-Immobilien verwalten und dafür Gebühren kassieren

 

Alstria ist im Gewerbeimmobiliengeschäft unterwegs und hat dort namenhafte Mieter wie die Stadt Hamburg oder auch Daimler. Sie leben hauptsächlich von Ihren Mieten, verkaufen aber scheinbar auch immer wieder Immobilien vorzeitig. In diesem Jahr auch, laut Aussage des Vorstands um zu deleveragen (komisch, dass dann die Verbindlichkeiten zu nehmen Seite 21 Zwischenbericht).

 

Okay, für wen ist denn eine Immobilienaktie überhaupt interessant zu kaufen, wenn eine normale Bewertung vorliegt, und was gibt es für Alternativen?

 

Hinter einer Immobilienaktie verbürgt sich also ein Unternehmen, was Immobilien kauft, verkauft, vermietet und sie verwaltet. Wenn man die Immobilien nicht handelt bekommt man eine Mietrendite. Vorteil von Immobilien allgemein ist, dass sie nicht oder nur gering von der Inflation betroffen ist und normalweise dennoch eine schöne Rendite erbringen. Die Alternative zum Kauf von Immobilienaktien wäre der Kauf von einem Immobilienfonds oder aber der Kauf einer Immobilie selbst.

 

Wir sollten uns also als erstes mal kurz mit Immobilien allgemein beschäftigen, ehe wir wieder auf die Aktie zurückkommen.

 

Die Immobilie allgemein gibt es in verschiedenen "Ausführungen":

 

-selbstgenutze Immobilie

-an Privatpersonen vermietete Immobilie mit einer oder mehreren Wohneinheiten

-an gewerbliche Firmen vermietete Immobilien auch hier mit einer oder mehreren Mietparteien

 

So nun ist ja die Frage was will ich mit meinem Geld machen, wenn ich eine Immobilie erwerben möchte. Möchte ich, dass mein Geld für mich arbeitet oder möchte ich selbst günstiger wohnen als zur Miete. In unserem Fall ist es klar ich möchte, dass mein Geld für mich arbeitet, sonst hätten wir keine gewerbliche Immobilien vor zu erwerben.

 

Der Käufer von Alstria möchte nun nur Gewerbeimmobilien haben. Diese bringen im Normalfall höhere Mietrenditen ein, haben aber auch den Nachteil, dass sie erstens normalerweise höhere Instandsetzungsaufwendungen mit sich bringen und zum anderen Risikobehafteter sind. Denn ahbe ich hier Leerstand habe ich einen höheren Mietausfall, weil normalerweise auch eine größere Fläche an einen Mieter vermietet wird. Und normalerweise habe ich bei kleineren Firmen auch schneller einen Mietausfall als bei Privatpersonen. Er würde Alstria kaufen, weil er keine Lust hat sich selbst um Immobilien zu kümmern oder aber weil er keine größere Summe in Immobilien investieren möchte und so einen Anteil erwerben kann.

 

Für einen Vermieter von Gewerbeimmobilien gibt es also mehrere wichtige und entscheidene Aufgaben um eine hohe Rendite auf das eingesetzte Kapital zu erwirtschaften:

 

-Erwerb günstiger Immobilien in guten Lagen (gute Lage bei Immobilien entscheidend um eine hohe Vermietungsquote zu erreichen, günstiger Einkauf um eine möglichst hohe Mietrendite zu erwirtschaften -> Vergleich von Miete zu eingesetztem Kapital)

-langfristige Mietverträge um Planungssicherheit zu haben, vorallem wenn mit Krediten gearbeitet wird

-zuverlässige Mieter, am besten mit gutem Namen

 

So nun ist es für einen Value-Anleger für mich entscheidend welchen Preis man für ein Unternehmen bezahlt. Dafür muss ich allerdings erstmal einen inneren Wert für ein Unternehmen bestimmen. Ich habe hierfür mehrere Möglichkeiten bei Immobilienunternehmen. Grundsätzlich schaue ich hierfür immer auf das komplette Unternehmen und auch wenn ich nicht vorhabe das komplette Unternehmen zu kaufen lege ich beim Kauf einer Aktie den selben Maßstab und auch die selben Kriterien an wie beim Kauf des kompletten Unternehmens.

 

Wie kann ich aber jetzt den inneren Wert des Unternehmens bestimmen, bzw. wie setzt er sich zusammen? Wie bei jeder Aktie besteht auch hier die Möglichkeit bei mehreren Schichten nach Wert zu suchen. Ich werde das jetzt einmal machen, eins nach dem anderen.

 

Es gibt bei Immobilienaktien aus meiner Sicht 5 Kriterien, die den Preis für einen Käufer bestimmen:

 

-Ertrag/Cashflow -> daraus resultierend langfristige Ausschüttungen

-bilanzielle Stabilität

-Substanz / Wert der Immobilien

-Wachstum und Wachstumsmöglichkeiten

-Management

 

Ich werde im folgenden auf jeden dieser Punkte einzeln kurz eingehen, aber es gibt natürlich auch Überschneidungen.

 

Anfangen möchte ich mit der Bilanz im Zwischenbericht per 01.09.2009, die Letztjahresbilanz lass ich ausser Berücksichtigung,, wenn dazu Fragen sind kann ich später gerne nochmal darauf eingehen:

 

Alstria weißt im Zwischenbericht eine Bilanzsumme in Höhe von 1.844.011,- T€ aus. Finanziert ist sie aus 692.515,- T€ Eigenkaptial und 1.151.496,- T€ Fremdkapital. Sie weisen also eine Eigenkaptialquote von 37,55 % aus. So, wie setzt sich denn die Bilanz zusammen? Was verbirgt sich denn hinter der Bilanzsumme?

 

der wohl größte Posten sind langfristig gehaltene Immobilien mit 1.721.330,- T€. Die Differenz zur Bilanzsumme sind teilweise kurzfristig zum verkauft angedachte Immobilien und liquide Mittel und kleine Restposten.

 

Als Analyst hinterfrage ich jetzt die Werthaltigkeit der Immobilien, da wenn die Immobilien nicht das Wert sind, was in der Bilanz drin steht Abschreibungen auf das Eigenkapital drohen. Es ist natürlich nicht einfach den Wert der Immobilien zu bestimmen, aber da es Gewerbeimmobilien sind, kann man eine Überschlagsrechnung durchführen. Gewerbeimmobilien werden immer auf Basis der Jahresmiete / Ertragswertanalyse geschätzt.

In einer guten Lage bringen Gewerbeimmobilien im Schnitt bei Verkauf die 12-14 fache Jahresmiete. Ich habe auch schon Gewerbeimmobilien mit der 8 fachen Jahresmiete gesehen. Das höchste was ich bisher gesehen habe war die 18 fache Jahresmiete, die Finanzierung haben wir damals abgelehnt und hätten sie nur mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz gemacht. Dem Käufer hätten wir trotzdem die Empfehlung gegeben nicht zu kaufen. Im Zweifel kommt es hier dennoch auf die Lage und auch auf die Vermietbarkeit an. Ich selbst würde aber niemals mehr als die 12 fache Jahresmiete für eine Immobilie bezahlen.

 

So schauen wir doch mal wie das bei Alstria aussieht:

 

Der gesamte Wert an Immobilien kurz und langfristig wir von Alstria mit 1.770.945,- T€ angegeben. Daraus erzielt Alstria Nettomieteinnahmen in Höhe von 69.806,- T€ für 3 Quartale. Ich rechne das auf vier Quartale jetzt einfach hoch, dann wären es im Jahr 93.074,- T€. Damit gibt Alstria in der Bilanz Ihre Immobilien mit der 19 fachen Jahresmiete an. Bedeutet und das lässt man sich jetzt mal auf der Zunge zergehen: Würde man keine Zinsen bezahlen würde man 19 Jahre lang Miete kassieren müssen um die Häuser zurückgetilgt zu haben. Alstria muss aber noch Zinsen bezahlen, das Management bezahlen, Instandsetzungsaufwendungen erledigen und Dividenden an die Anteilshaber auszahlen. Knackig...

 

Als Analyst muss ich jetzt auch einfach mal hinterfragen ob die 19 fache Jahresmiete für die Immobilien angebracht sind, das überlasse ich jedem selbst, aber ich persönlich würde wohl tendenziell eher hier die max. 14 fache Jahresmiete (selbst das ist noch hoch wie ich oben beschrieben habe) ansetzen. Damit wäre der Wert bei 1.303.036,- T€. Ups wo ist das Eigenkapital hin? Bewerte ich so käme es zu einer Abschreibung in Höhe von 467.909,- T€. Bei einem ausgewiesenen Eigenkapital von 692.515,- T€ löst sich das Eigenkapital fast in Luft aus...Das entspräche dann einer Eigenkapitalquote bei neuem Eigenkaptial von 224.606,- T€ und einer neuen Bilanzsumme von 1.376.102,- T€ von 16,32 %.

 

Wenn ich so konservativ an die Sache herangehe ist die bilanzielle Situation vollkommen unzureichend! Der Vorstand wäre hier aber auch gar nicht in der Lage abzuwerten, denn er hätte dann eventuell sogar eine bilanzielle Überschuldung je nachdem wie stark er abschreibt. Auch deshalb wird der Vorstand solange er kann nicht abwerten. Okay was bedeutet das für den Anleger? Erstmal gar nichts, denn er zahlt ja einen anderen Preis aber dazu später mehr. Wichtig hierbei zu wissen ist aber, dass durch Bewertungen von Sachvermögen durchaus bilanzielle Strukturen verändert werden können und schön geschrieben werden können! Kommt es zu einer Abschreibung kann es sogar sein, dass eine Immobilienfirma pleite ist obwohl sie vorher noch gut darstand...Es könnte sich hier also ein hohes Risiko verbergen! Als Value-Anleger würde ich selbst daher einen größeren Abschlag auf den inneren Wert rechnen, aber auch das bleibt jedem selbst überlassen!

 

So nun aber zum Thema bilanzielle Stabilität und zur Liquiditätsbetrachtung:

 

Okay, was hat Alstria für Zahlungen aus den Nettomieteinnahmen zu leisten, damit sie nicht Insolvent gehen?

genau ganz einfach:

 

-Personalaufwendungen

-Verwaltungsaufwendungen

-sonstige Aufwendungen

- und ganz wichtig die Zinszahlungen

 

die ersten drei Posten sind überschaubar. Insgesamt betragen sie: 2.459,- T€. Interessant ist vielleicht noch was ein Mitarbeiter von Alstria im Schnitt verdient: 34.818,18 € brutto, da dort auch die zwei Vorstandsmitglieder mitenthalten sind ist davon auszugehen, dass der normale Mietarbeiter deutlich weniger verdient. Die Personalkosten sind damit sicherlich auf einem eher niedrigem Niveau.

 

So nun zu den Zinszahlungen:

 

ich schaue hier nur auf die langfristigen Darlehen:

 

variables Darlehen basierend auf dem 3-Monats-Euribor (per heute: 0,714%) plus einer Marge für die Bank von 0,85% über 910,8 Mio €

variables Darlehen ebenfalls basierend auf dem 3-Monats-Euribor plus einer Marge für die Bank von 1,15 % in Höhe von 95 Mio €

variables Darlehen ebenfalls basierend auf dem 3-Monats-Euribor plus einer Marge für die Bank von 1,30 % für eine Umschuldung von einem Teil aus dem ersten Kredit oben

festverzinsliches Darlehen 33 Mio € zu 4,6%

 

wer jetzt rechnet wird relativ schnell feststellen, dass wir nicht eins zu eins auf die oben genannte Darlehenssumme kommen. Der Vorstand erklärt das im Bericht durch eine andere Bilanzierung der Darlehen auf Effektivzinsbasis.

 

So toller Zinssatz! Aber: das ganze ist ja variabel steigen wieder die Zinsen (und die steigen ja bekanntlich auch wegen Inflation) gibts große Probleme Das ganze kann man aber ja wunderbar weghedgen Das macht der Vorstand auch und das ganze funktioniert wie folgt:

 

auf der einen Seite nimmt man ein variables Darlehen mit dem Vorteil dieses Darlehen immer tilgen zu können.

auf der anderen Seite schließt man ein seperates Swap-Geschäft ab mit dem man sich den Zinssatz sichert. Im Jahresbericht 08 erklärte der Vorstand das dieses für 3-4 Jahre im Schnitt gemacht wurde.

 

So wie funktioniert das ganze denn jetzt? Oh die hohe Kunst der Finanzierung! also ich mache jetzt mal ein einfaches Beispiel:

 

Zinssatz variabel 4%

Swap bei 4%

 

fällt der Zinssatz um 1% verliert mein Swap 1 % an Wert denn keiner will das ding mehr für 4 % kaufen wenn er es woanders für 3 % bekommt. Ich mache also einen Verlust aus dem Swap von 1% und einen Gewinn bei meinem Darlehen im Gegensatz zu meiner Planung von 1%. Echter Verlust ist nur die Gebühr für den Swap.

 

Steigt hingegen mein Darlehen um 1% auf 5% gewinnt auch mein Swap 1% an Wert Relativ einfahc, genau das macht Alstria so.

 

So worin besteht jetzt noch das Risiko? Genau was ist denn in 3-4 Jahren wenn die Swaps auslaufen? Tja dann gibts nen neuen Swap zu dem dann gültigen Zinssatz...

 

So im Moment sind wohl 1.045.665 T€ Darlehen abgesichert. Der Rest ist variabel, damit ist aber ein Großteil abgesichert. Im Schnitt bezahlt Alstria zur Zeit 3,88% Zinsen auf die abgesicherten Darlehen. Auch hier besteht für mich ein nicht geringes Risiko aus dem Anschlusszins. In den vergangenen 50 Jahren waren die Darlehenszinsen in Deutschland im Schnitt bei über 7%. Ich hätte als Vorstand von Alstria mir den Zinssatz über einen längeren Zeitraum gesichert als drei bis vier Jahre! Auch hier könnte für einen Investor ein Problem entstehen. Als Value-Anleger würde man auch hier einen kleinen Abschlag vom inneren Wert rechnen.

 

Insgesamt zahlt Alstria laut Zwischenbericht zur Zeit 39.635,- T€ an Zinsen.

 

Also müssen sie zur Zeit fest aus den Nettomieteinnahmen (93.074,- T€) zahlen: 42.094,- T€ bleiben 50.980,- T€ Nettomieteinnahmen übrig.

 

So 1.151.496,- T€ Fremdkapital wollen aber irgendwann ja auch mal wieder zurückbezahlt werden. Also benötigt man eine Tilgung. So nun ist die Frage wann sollen die Immobilien abgezahlt sein? Keine Ahnung. Ich sag jetzt mal spätestens in 20 Jahren würde ich die Immobilien abbezahlt wissen wollen. Hierfür bräuchte man gemäß einer Faustformel bei diesem Zinssatz ca. 4% Tilgung. Okay macht 46.059,84 T€. Dann bleiben für Dividenden 4920,16 T€ übrig und neue Immobilien anschaffen wäre dann auch nicht mehr ohne Kapitalerhöhung. Autsch, Marketcap aktuell 451.920,- T€. Macht Dividendenrendite von 1,09% nachhaltig.

Okay Tilgung schafft ja auch Wert! Heißt ohne andere Dinge würde man jedes Jahr einen Wert auf die Marketcap bezogen von 11,28% schaffen. Man muss aber ja auch noch berücksichtigen, dass Instandsetzungsmaßnahmen stattfinden müssen. Kalkulatorischer Mietausfall ist da auch noch nicht drin. Und wehe die Zinsen steigen. Das ist übrigens wohl kaum zu vermeiden wir sind in einer absoluten Niedrigzinsphase!

 

Cashflow:

 

So der echte Cashflow sieht übrigens wesentlich schlechter aus. Auch dieses Jahr wäre er ohne Neuaufnahme Darlehen und Veräußerung Wertpapiere etc. deutlcih negativ (Seite 24/25 Zwischenbericht) Dieses Jahr wurden die Darlehen aufgenommen um die Dividende ausshcütten zu können und für die Tilgung von Darlehen verwendet. Naja schon komisch Darlehen aufnehmen um andere zu tilgen...Sowas nennt man Umschuldung! Muss nicht negativ sein ist es aber meistens

 

Wachstum:

 

wie oben bereits beschrieben wird Wachstum über neue Immobilien schwer möglich sein, es seidenn man verschuldet sich weiter. Denn für die Tilgung wären die Mieteinnahmen wenn man in 20 Jahren abbezahlt haben möchte bereits aufgebraucht. Und wehe der Zinssatz ändert sich! Dann ist Wachstum hieraus gänzlich gestorben! Was passieren wird ist, dass die Mieteinnahmen zumindestens teilweise mit der Inflation wachsen werden und damit auch der Wert der Immobilien während die Darlehen mit Inflation an Wert verlieren. Hieraus wird ein kleines Wachstum entstehen.

 

Substanz / Wert Immobilien

 

bereits oben darauf eingegangen.

 

Management:

 

aus meiner Sicht ohne jemals mit Ihnen gesprochen zu haben handeln sie nicht nachhaltig. Sie schütten Dividenden aus die sich nicht ausschütten dürften. Entweder liegt das am Hauptaktionär, dann können sie wegen Druck von ausserhalb nicht frei handeln -> schlecht oder sie wissen es einfach nicht besser -> ebenfalls schlecht. Auch haben Sie aus meiner Sicht keine sonderlich günstigen Immobilien gekauft. Weiß aber nicht explizit was sie bezahlt haben. Aber tendenziell haben sie auch hier eher schlecht als gut gehandelt.

 

Demnach ist das Management für mich schlecht. Auch das kann jeder selbst entscheiden

 

So nun da die Börse das Unternehmen zur Zeit für ein Marketcap von 451.920,- T€ anbietet, was bedeutet das denn jetzt für einen Anleger der Heute kauft?

 

Das bedeutet auf die ganze des Unternehmens bezogen:

 

-Er bezahlt insgesamt 1.603.416,- T€ für alle Immobilien Management etc. nämlich Marketcap + Verbindlichkeiten.

 

Dafür bekommt er 93.074,- T€ Nettomieteinnahmen. Er bezahlt also das 17,23 fache der Jahresmiete. Stolzer Preis Bedeutet eine Mietrendite von: 5,8 % -> wenig für die Risiken!

 

Der innere Wert je Aktie liegt bei mir irgendwo um die 3,50 €. Ich selbst würde bei der 12 fachen Jahresmiete einsteigen also irgendwo um die 3,- €

 

Fazit:

 

Für mich ist die Aktie zur Zeit schon wieder deutlich zu teuer geworden. Auf eine nachhaltige Dividende darf man aus meiner Sicht eine Dividende von 1,09% + Inflation hoffen. Wenn die Immobilien abbezahlt sind würde sich die Dividende bis auf 5,09% steigern lassen, allerdings müssen sicherlich noch Instandhaltungen erfolgen, die die Dividendenrendite deutlich sinken würde. Für mich zur Zeit kein Kauf, freue mich aber auf die Diskussionen!

[TerracottaPie]

Danke Dir, dass Du so viel Arbeit in die Analyse gesteckt hast. Ich stimme trotzdem in wesentlichen Punkten nicht mit Dir überein. Ein paar davon picke ich mir einfach mal raus.

 

Alstria ist im Gewerbeimmobiliengeschäft unterwegs und hat dort namenhafte Mieter wie die Stadt Hamburg oder auch Daimler. Sie leben hauptsächlich von Ihren Mieten, verkaufen aber scheinbar auch immer wieder Immobilien vorzeitig. In diesem Jahr auch, laut Aussage des Vorstands um zu deleveragen (komisch, dass dann die Verbindlichkeiten zu nehmen Seite 21 Zwischenbericht).

 

Falsch: Die langfristigen Verbindlichkeiten haben abgenommen - von 1,086 Mrd. Euro auf 1,07 Mrd. Euro. Zugenommen haben lediglich die Verbindlichkeiten aus Swaps. Die hast Du in Deinem Beitrag ja auch schön erklärt. Nur musst Du eben auch die Konsequenzen beachten, die sich für die Bilanz ergeben: Die Zinssätze sind stark gesunken, also haben sich für Alstria Verbindlichkeiten aus Zinsswaps ergeben. Die zur langfristigen Verschuldung zu addieren, ist aber nicht angebracht.

 

Im Übrigen wird das Deleveraging (furchtbares Wort...) am Ende des Jahres noch etwas deutlicher sichtbar - denn bis Ende des dritten Quartals sind eben nur sehr kleine Häppchen verkauft worden, das etwas größere Portfolio folgt erst jetzt im vierten Quartal.

 

Der gesamte Wert an Immobilien kurz und langfristig wir von Alstria mit 1.770.945,- T angegeben. Daraus erzielt Alstria Nettomieteinnahmen in Höhe von 69.806,- T für 3 Quartale. Ich rechne das auf vier Quartale jetzt einfach hoch, dann wären es im Jahr 93.074,- T. Damit gibt Alstria in der Bilanz Ihre Immobilien mit der 19 fachen Jahresmiete an. Bedeutet und das lässt man sich jetzt mal auf der Zunge zergehen: Würde man keine Zinsen bezahlen würde man 19 Jahre lang Miete kassieren müssen um die Häuser zurückgetilgt zu haben. Alstria muss aber noch Zinsen bezahlen, das Management bezahlen, Instandsetzungsaufwendungen erledigen und Dividenden an die Anteilshaber auszahlen. Knackig...

 

Ob eine Bewertung hoch oder niedrig ist, ist ja immer ein komplizierte Frage. Hier nur mal zwei Vergleichswerte vom anderen deutschen REIT Fair Value bzw. der DIC Asset AG. IVG kriege ich auf die Schnelle nicht vernünftig hin (oder überhaupt nicht) Fair Value hat ein Immobilienvermögen von ca. 179 Mio. Euro und hochgerechnete Nettomieteinnahmen von 8,07 Mio. Euro - das ergibt eine Bewertung mit dem 22-fachen der Nettomiete. DIC Asset hat hochgerechnete Nettomieteinnahmen von 124,7 Mio. Euro und ein Immobilienvermögen von 2,032 Mrd. Euro. Ergibt eine Bewertung mit dem 16-fachen der Nettojahresmiete. Alstria liegt also irgendwo in der Mitte. Vielleicht solltest Du vom Vergleich mit den Immobilien wegkommen, die Du selbst beruflich finanzierst und Alstria stattdessen mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften vergleichen.

 

Aber so ein schlichter Vergleich alleine sagt eben noch nichts darüber aus, ob die Bewertung hoch oder niedrig ist. Weil es eben auf die Lage ankommt (Hamburg oder Hamborn?), auf die Mieter (Stadt Hamburg oder Heidelberg Cement?), auf die Laufzeiten der Mietverträge, die Stimmung am Immobilienmarkt etc. Eine Aussage wie "19-fache Jahresmiete ist knackig" ist deshalb viel zu pauschal.

 

Wenn ich so konservativ an die Sache herangehe ist die bilanzielle Situation vollkommen unzureichend! Der Vorstand wäre hier aber auch gar nicht in der Lage abzuwerten, denn er hätte dann eventuell sogar eine bilanzielle Überschuldung je nachdem wie stark er abschreibt. Auch deshalb wird der Vorstand solange er kann nicht abwerten.

 

Noch einmal: Der Vorstand bewertet seine Immobilien nicht selbst. Das erledigen externe Gutachter einmal im Jahr. Für Alstria ist das die Firma Colliers (zumindest im Vorjahr) aus London. Eine ziemlich renommierte Adresse, glaube ich. Man kann natürlich trotzdem mutmaßen, wie unabhängig solche Gutachten sind. Einfach zu schreiben, dass der Vorstand abwertet oder nicht abwertet, geht aber an der Realität vorbei.

 

So 1.151.496,- T Fremdkapital wollen aber irgendwann ja auch mal wieder zurückbezahlt werden. Also benötigt man eine Tilgung. So nun ist die Frage wann sollen die Immobilien abgezahlt sein? Keine Ahnung. Ich sag jetzt mal spätestens in 20 Jahren würde ich die Immobilien abbezahlt wissen wollen.

 

Auf die Gefahr hin, dass ich eine blöde Frage stelle: Warum sollte Alstria die Schulden tilgen wollen? Das Unternehmen ist ja kein Häuslebauer, der seine Bude irgendwann abbezahlt haben will. Vielmehr sollte es konstant eine Fremdkapitalquote zwischen 50 und 55 Prozent anstreben, würde ich meinen. Wieso also über Tilgung nachdenken?

 

Cashflow:

 

So der echte Cashflow sieht übrigens wesentlich schlechter aus. Auch dieses Jahr wäre er ohne Neuaufnahme Darlehen und Veräußerung Wertpapiere etc. deutlcih negativ (Seite 24/25 Zwischenbericht)

 

Das stimmt einfach nicht. Ich hatte ja gehofft, Du würdest den Cashflow richtig auseinanderdröseln. Hast Du nicht getan. Stattdessen wieder die gleiche Behauptung. Die Veräußerung des Wertpapiers diente der Ausschüttung der Dividende, wage ich mal anzunehmen. Denn - Überraschung, Überraschung - die KfW-Anleihe hat Alstria erst im vierten Quartal 2008 erworben. Praktisch wurde also ein Teil der Mieteinnahmen des Jahres 2008 in der Anleihe geparkt. Die dürfte nämlich nicht zufällig einen Wert von 25 Mio. Euro gehabt haben. Das liegt nämlich knapp unter der Gesamthöhe der Dividendenausschüttung für das vergangene Geschäftsjahr und knapp über der Höhe des in Cash ausgeschütteten Teils der Dividende.

 

Der Teil mit der Aufnahme von Darlehen ist schlicht falsch: Alstria hat in diesem Jahr bisher Darlehen in Höhe von 70 Mio. Euro aufgenommen - aber Schulden in Höhe von 84 Mio. Euro getilgt. Wie sollen diese Finanzierungsaktivitäten also den Cashflow positiv beeinflussen?

 

Der operative Cashflow war in diesem Jahr deutlich positiv (und im vorigen auch). In Deinem ersten Beitrag hast Du außerdem geschrieben, der Cashflow sei nur "durch ein unrealisiertes Bewertungsergebnis positiv". Das ist natürlich falsch. Denn erstens haben Auf- und Abwertungen keinen Einfluss auf den Cashflow. Zweitens gab es bei Alstria in diesem und dem vergangenen Geschäftsjahr keine Aufwertungen, sondern nur Abwertungen. Die beeinflussen zwar das Konzernergebnis, nicht aber den Cashflow. Deshalb ist das Konzernergebnis ja auch trotz des starken Cashflows nach 9 Monaten nur knapp positiv (und war im Vorjahr sogar deutlich negativ).

 

Ich lasse Stairways Einwand gelten, dass man nicht nur auf den operativen Cashflow schauen sollte. Aber wenn man wirklich den Free Cashflow ermitteln will (den Alstria nicht ausweist), dann müsste man klar zwischen notwendigen und "freiwilligen" Investitionen unterscheiden. Und ich bin mir sicher, dass nicht alle Alstria-Investitionen dieses Jahres nur bestandserhaltend waren - so wird zum Beispiel die Alte Post in Hamburg mit offenbar großem Aufwand hübsch gemacht für neue Mieter.

 

Dieses Jahr wurden die Darlehen aufgenommen um die Dividende ausshcütten zu können und für die Tilgung von Darlehen verwendet. Naja schon komisch Darlehen aufnehmen um andere zu tilgen...Sowas nennt man Umschuldung! Muss nicht negativ sein ist es aber meistens

 

Den Grund für die Umschuldung kommuniziert das Management seit Monaten klar: Bislang ist Alstria sehr stark abhängig von einem großen Konsortialkredit. Der läuft im Jahr 2011 aus - bis dahin will das Management die Fremdkapitalstruktur deutlich verändern (verbessern): Unterschiedliche kleinere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten sollen her. Für mich klingt das klug.

 

Deine Analyse ist also in wichtigen Teilen fehlerhaft, weshalb der ermittelte innere Wert auch nicht wirklich sinnvoll ist. Ich selbst traue mir nicht zu, einen inneren Wert zu ermitteln. Heute vor einem Jahr war ich mir allerdings deutlich sicherer, dass Alstria unterbewertet ist, als heute. Das gestehe ich gerne ein.

[TerracottaPie]

Kleine Ergänzung noch zur Rendite-Diskussion. In der Präsentation zu den Q3-Ergebnissen gibt es eine Grafik mit der Entwicklung der durchschnittlichen Rendite in Spitzenlagen deutscher Städte - die Rendite des Alstria-Portfolios liegt über den kompletten Zeitverlauf über dem Durchschnitt (Seite 17)

 

http://alstria131109-live.cyber-presentation.de/presentations/alstria131109/English/download/alstria_Q3_2009.pdf

 

Das heißt aber nicht, dass die Alstria-Immobilien deshalb ein Schnäppchen wären. Aber es legt zumindest eine faire Bewertung nahe. Und 12- bis 14-fache Netto-Jahresmiete gibt es in solchen Lagen ganz offensichtlich nicht.

[Perdox]

Danke Dir, dass Du so viel Arbeit in die Analyse gesteckt hast. Ich stimme trotzdem in wesentlichen Punkten nicht mit Dir überein. Ein paar davon picke ich mir einfach mal raus.

 

Gerne, ja ich gehe dann weiter unten auf Deine Einwände nochmal ein.

 

Falsch: Die langfristigen Verbindlichkeiten haben abgenommen - von 1,086 Mrd. Euro auf 1,07 Mrd. Euro. Zugenommen haben lediglich die Verbindlichkeiten aus Swaps. Die hast Du in Deinem Beitrag ja auch schön erklärt. Nur musst Du eben auch die Konsequenzen beachten, die sich für die Bilanz ergeben: Die Zinssätze sind stark gesunken, also haben sich für Alstria Verbindlichkeiten aus Zinsswaps ergeben. Die zur langfristigen Verschuldung zu addieren, ist aber nicht angebracht.

 

Das sehe ich allerdings deutlich anders als Du, denn es geht hier um einen Mischzinssatz. Dein variables Darlehen sinkt, also musst Du hier weniger bezahlen okay, aber der Swap gibt immer einen Ausgleich wie ich beschrieben habe, also kannst Du nicht einfahc das eine vergessen! Entweder Du machst beides oder Du musst ein Festzinsdarlehen machen. In diesem Fall bedeutet das also, dass solange der Zinssatz unten bleibt auch die Swaps teurer bleiben. Steigt der Zinssatz wird der Swap günstiger aber dafür musst Du eben auch mehr Zinsen bezahlen. Also sollte man das ganze schon beachten oder findest Du nicht?

 

Ob eine Bewertung hoch oder niedrig ist, ist ja immer ein komplizierte Frage. Hier nur mal zwei Vergleichswerte vom anderen deutschen REIT Fair Value bzw. der DIC Asset AG. IVG kriege ich auf die Schnelle nicht vernünftig hin (oder überhaupt nicht) Fair Value hat ein Immobilienvermögen von ca. 179 Mio. Euro und hochgerechnete Nettomieteinnahmen von 8,07 Mio. Euro - das ergibt eine Bewertung mit dem 22-fachen der Nettomiete. DIC Asset hat hochgerechnete Nettomieteinnahmen von 124,7 Mio. Euro und ein Immobilienvermögen von 2,032 Mrd. Euro. Ergibt eine Bewertung mit dem 16-fachen der Nettojahresmiete. Alstria liegt also irgendwo in der Mitte. Vielleicht solltest Du vom Vergleich mit den Immobilien wegkommen, die Du selbst beruflich finanzierst und Alstria stattdessen mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften vergleichen.

 

Das ist nun absoluter Quatsch was Du da schreibst, nur weil es andere auch zu teure Aktien gibt heißt es doch nicht das Alstria billig ist? Was ist das denn für eine Argumentation??? Das ist das selbe als würde ich Dir mein Auto was 1.000, wert ist für 10.000,- verkaufen wollen und Du sagst ja nur weil Du im Internet noch zwei Abzocker findest die es acuh für 10 T anbeiten?!

Können wir gerne machen ich verkaufe Dir eine meiner Immobilien für die 20 fache Jahresmiete, Du kaufst Die ja auch bei den Reits? Vermietungsqoute ist übrigens 100% an gute Mieter die mind. 5 JAhre bei uns wohnen und immer pünktlich ihre Miete zahlen. Lage ist prima. Willst Du kaufen? Preis steht bei der 20 fachen Jahresmiete Ich selbst habe die 12 fache bezahlt aber gut, wenn Du mehr bezahlen willst bitte...

 

Auf die Gefahr hin, dass ich eine blöde Frage stelle: Warum sollte Alstria die Schulden tilgen wollen? Das Unternehmen ist ja kein Häuslebauer, der seine Bude irgendwann abbezahlt haben will. Vielmehr sollte es konstant eine Fremdkapitalquote zwischen 50 und 55 Prozent anstreben, würde ich meinen. Wieso also über Tilgung nachdenken?

 

Relativ einfach, weil jede Bank irgendwann Ihr Geld zurückhaben will und man so immer abhängig von Banken ist...

 

Das stimmt einfach nicht. Ich hatte ja gehofft, Du würdest den Cashflow richtig auseinanderdröseln. Hast Du nicht getan. Stattdessen wieder die gleiche Behauptung. Die Veräußerung des Wertpapiers diente der Ausschüttung der Dividende, wage ich mal anzunehmen. Denn - Überraschung, Überraschung - die KfW-Anleihe hat Alstria erst im vierten Quartal 2008 erworben. Praktisch wurde also ein Teil der Mieteinnahmen des Jahres 2008 in der Anleihe geparkt. Die dürfte nämlich nicht zufällig einen Wert von 25 Mio. Euro gehabt haben. Das liegt nämlich knapp unter der Gesamthöhe der Dividendenausschüttung für das vergangene Geschäftsjahr und knapp über der Höhe des in Cash ausgeschütteten Teils der Dividende.

 

Der Teil mit der Aufnahme von Darlehen ist schlicht falsch: Alstria hat in diesem Jahr bisher Darlehen in Höhe von 70 Mio. Euro aufgenommen - aber Schulden in Höhe von 84 Mio. Euro getilgt. Wie sollen diese Finanzierungsaktivitäten also den Cashflow positiv beeinflussen?

 

Der operative Cashflow war in diesem Jahr deutlich positiv (und im vorigen auch). In Deinem ersten Beitrag hast Du außerdem geschrieben, der Cashflow sei nur "durch ein unrealisiertes Bewertungsergebnis positiv". Das ist natürlich falsch. Denn erstens haben Auf- und Abwertungen keinen Einfluss auf den Cashflow. Zweitens gab es bei Alstria in diesem und dem vergangenen Geschäftsjahr keine Aufwertungen, sondern nur Abwertungen. Die beeinflussen zwar das Konzernergebnis, nicht aber den Cashflow. Deshalb ist das Konzernergebnis ja auch trotz des starken Cashflows nach 9 Monaten nur knapp positiv (und war im Vorjahr sogar deutlich negativ).

 

Ich lasse Stairways Einwand gelten, dass man nicht nur auf den operativen Cashflow schauen sollte. Aber wenn man wirklich den Free Cashflow ermitteln will (den Alstria nicht ausweist), dann müsste man klar zwischen notwendigen und "freiwilligen" Investitionen unterscheiden. Und ich bin mir sicher, dass nicht alle Alstria-Investitionen dieses Jahres nur bestandserhaltend waren - so wird zum Beispiel die Alte Post in Hamburg mit offenbar großem Aufwand hübsch gemacht für neue Mieter.

 

schaffe ich heute nicht mehr, gehe aber gerne auf Positionen ein. Ich fange an soweit ich komme bekomme gelich noch Besuch.

 

Quartalsbericht 3 2009 Seite 24

 

Unter 1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird ein unrealisiertes Bewertungsergebnis aus Immobilien Derivaten ausgewiesen von 21.281,- T. Dahinter verbürgen sich wahrscheinlich unsere lieben Swaps. Das habe ich im damaligen Post angegeben. So ich gebe Dir Recht das sowas eigentlich nicht den Cashflow tangiert, der Vorstand gibt das aber an. Das liegt normalerweise daran, dass aus Finanzierungstätigkeit das ganze wieder abgezogen wird. Finde ich aber weiter unten nicht mehr wieder. Hier müsste man in der IR-Nachfragen was sich genau dahinter verbürgt. Da habe ich aber keine Lust zu, denn aus den von mir beschrieben Gründen ist mir die Aktie eh zu teuer.

 

So nächste Frage im Cashflow:

Unter 1. werden Zinsaufwendungen mit 40216 angegeben. Die sind verdient worden und müssen oben eingetragen werden soweit richtig. Ich frage mich nur warum weiter unten dann von Zinsaufwendungen in Höhe von 37636 gesprochen wird? Der Vorstand antwortet dadrauf in einer Fussnote. Ehrlich gesagt kann ich allerdings das nicht so ganz nachvollziehen, was sie da schreiben acuh da müsste man die IR-Abteilung anrufen...

 

So nun sagst Du der operative Cashflow war positiv ja das war er gem. Zwischenbericht. Ich stelle jetzt aber einfach mal zwei Fragen vielleciht kannst Du sie mir ja beantworten. Wenn ich die Zinsen oben auf die 37 T runterschreibe und die Swaps rauslasse, denn die Gegenzahlung finde ich unten nicht bin ich negativ...Warum darf ich das nicht tun? Frage 1 und Frage 2 Was versteckt sich hinter der Differenz? Kann ja sein, dass ich einfahc zu blöd bin das zu verstehen oder etwas übersehen habe.

 

So als nächstes kommt der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit hier verweise ich darauf, dass ein positiver Beitrag aus dem Verkauf von Immobilien und Wertpapieren, der nach Verlusten mit Investitionen von 48691 verbucht wurde. Okay kann sein, dass die Anleihe für die Dividende gebildet wurde (weiß ich aber nicht, aber dafür ist doch auch ohne es genau zu wissen letztes jahr ein darlehen aufgenommen worden oder nicht? habs jetzt nicht nachgelesen, von daher weiss ich es eben nicht genau). 23 T aus dem Verkauf von Immobilien ist auf jeden Fall zur Tilgung von Darlehen genutzt worden. Ist ja okay, der Vorstand erklärt das ja, aber die Frage die sich mir stellt ist wusste man das nicht auch früher? Hätte man nicht direkt besser weniger Darlehen aufgenommen und weniger Immobilien gekauft? Gabs nen Verlust aus dem Immobilienverkauf? ICh weiss es nicht. Gabs keinen, kann es nicht sein, dass in Zukunft asu so einem Geschäft mal ein Verlust entsteht? WEißt Du ob der Vorstand sich nicht probiert zu entschulden, weil die Bank eine Tilgung will? Ich weiss es nicht, bin mir sicher er würde es uns aber auch nicht so sagen wenn es so wäre...

 

Den Grund für die Umschuldung kommuniziert das Management seit Monaten klar: Bislang ist Alstria sehr stark abhängig von einem großen Konsortialkredit. Der läuft im Jahr 2011 aus - bis dahin will das Management die Fremdkapitalstruktur deutlich verändern (verbessern): Unterschiedliche kleinere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten sollen her. Für mich klingt das klug.

 

Deine Analyse ist also in wichtigen Teilen fehlerhaft, weshalb der ermittelte innere Wert auch nicht wirklich sinnvoll ist. Ich selbst traue mir nicht zu, einen inneren Wert zu ermitteln. Heute vor einem Jahr war ich mir allerdings deutlich sicherer, dass Alstria unterbewertet ist, als heute. Das gestehe ich gerne ein.

 

Ich habe übrigens nicht behauptet, dass die Umschuldung zwingend schlecht sein muss Ob meine Analyse fehlerhaft ist soll jeder für sich selbst entscheiden aus meiner Sicht der Dinge ist sie das nicht. Du kaufst hier einfach Immobilien und nichts anderes, verstehe nicht warum Du das nicht verstehst? Du kaufst hier Stein, welcher eine Miete einbringt und das ganze in einem Mantel einer Aktiengesellschaft. So und selbst wenn die Banken keine Tilgung haben wollen was ich absolut nicht glauben kann hast Du wie oben beschrieben eine Rendite von 5,09% abzüglich Instandhaltungsaufwendungen. Tolle Rendite, bei dem Risiko von Mietausfall, Zinsrisiko etc.. Klasse die Anlage lohnt sich ja wirklich!

[TerracottaPie]

Relativ einfach, weil jede Bank irgendwann Ihr Geld zurückhaben will und man so immer abhängig von Banken ist...

 

Dann gibt es eine Umschuldung - oder vorher Immobilienverkäufe. Oder beides - wie jetzt schon bei Alstria. Kein Immobilienunternehmen wird je ohne Schulden dastehen. Fremdkapital ist einfach ein integraler Bestandteil des Geschäftsmodells.

 

 

 

schaffe ich heute nicht mehr, gehe aber gerne auf Positionen ein. Ich fange an soweit ich komme bekomme gelich noch Besuch.

 

Das Schlimme an diesen intensiven Diskussionen ist, dass sie immer so viel Zeit in Anspruch nehmen. Ich kann auch nicht garantieren, dass ich nach dieser Antwort noch mal ausführlich antworte - und unter der Woche schon gar nicht.

 

Unter 1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird ein unrealisiertes Bewertungsergebnis aus Immobilien Derivaten ausgewiesen von 21.281,- T€. Dahinter verbürgen sich wahrscheinlich unsere lieben Swaps. Das habe ich im damaligen Post angegeben.

 

Das Missverständnis beruht darauf, dass die Werte in diesem Teil der Cashflow-Rechnung mit umgekehrten Vorzeichen ausgewiesen werden: Ausgehend vom Konzernergebnis wird zurückgerechnet. Alles, was sich negativ auf das Ergebnis ausgewirkt hat, wird wieder hinzu addiert. Alles, was sich positiv ausgewirkt hat, wird wieder abgezogen. Das Bewertungsergebnis besteht aus Abwertungen von Immobilien und Abwertungen von Derivaten - den Zinsswaps nämlich. Dann werden die zahlungswirksamen Belastungen wieder abgezogen. Am Ende steht der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Keine Ahnung, ob das die übliche Art der Darstellung ist. Ich finde sie auch verwirrend. Das Bewertungsergebnis ist aber trotzdem negativ - und nach wie vor nicht zahlungswirksam.

 

So nächste Frage im Cashflow:

Unter 1. werden Zinsaufwendungen mit 40216 angegeben. Die sind verdient worden und müssen oben eingetragen werden soweit richtig. Ich frage mich nur warum weiter unten dann von Zinsaufwendungen in Höhe von 37636 gesprochen wird? Der Vorstand antwortet dadrauf in einer Fussnote. Ehrlich gesagt kann ich allerdings das nicht so ganz nachvollziehen, was sie da schreiben acuh da müsste man die IR-Abteilung anrufen...

 

Durch die Fußnote steige ich auch nicht durch. Ich kann nur vermuten, dass nicht die gesamten Zinsaufwendungen unter dem operativen Cashflow erfasst werden (sondern möglicherweise unter dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit). In der von Dir genannten Fußnote wird das ja noch einmal genauer aufgeschlüsselt. Ich finde die entsprechenden Posten in den Cashflow-Rechnungen aber nicht wieder.

 

So nun sagst Du der operative Cashflow war positiv ja das war er gem. Zwischenbericht. Ich stelle jetzt aber einfach mal zwei Fragen vielleciht kannst Du sie mir ja beantworten. Wenn ich die Zinsen oben auf die 37 T€ runterschreibe und die Swaps rauslasse, denn die Gegenzahlung finde ich unten nicht bin ich negativ...Warum darf ich das nicht tun? Frage 1 und Frage 2 Was versteckt sich hinter der Differenz? Kann ja sein, dass ich einfahc zu blöd bin das zu verstehen oder etwas übersehen habe.

 

Wie gesagt: Die Swaps sind Belastungen und nicht zahlungswirksam. Der Gegenposten sind vermutlich einfach geringere Zinszahlungen. Aber auch da muss ich letzten Endes wieder sagen: Bin kein Bilanzcrack. Und die Differenz beim Zinsaufwand - siehe oben. Die macht den Cashflow aber nicht negativ. Der ist einfach nicht negativ, sondern ziemlich stark positiv.

 

Ist ja okay, der Vorstand erklärt das ja, aber die Frage die sich mir stellt ist wusste man das nicht auch früher? Hätte man nicht direkt besser weniger Darlehen aufgenommen und weniger Immobilien gekauft? Gabs nen Verlust aus dem Immobilienverkauf? ICh weiss es nicht. Gabs keinen, kann es nicht sein, dass in Zukunft asu so einem Geschäft mal ein Verlust entsteht? WEißt Du ob der Vorstand sich nicht probiert zu entschulden, weil die Bank eine Tilgung will? Ich weiss es nicht, bin mir sicher er würde es uns aber auch nicht so sagen wenn es so wäre...

 

Das führt jetzt alles ziemlich weit. Letzten Endes muss ich da noch mal auf die verschiedenen Finanzberichte und auch die Analystenpräsentation samt Telefonkonferenz (in Englisch, noch zum Anschauen auf der Alstria-Website) verweisen. Aber grundsätzlich: Der Zweck einer Gesellschaft wie Alstria ist nun mal, Immobilien zu kaufen. Und im Vergleich zu den meisten anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften sind sie sehr konservativ finanziert, mit einer immer noch komfortablen Eigenkapitalquote.

 

Trotzdem ist in der Vergangenheit einiges anders gelaufen, als vom Management geplant: Der Börsengang kam mitten im Boom, dann wurden fleißig Immobilien gekauft. Dann folgten im Zuge der Krise Abwertungen des Portfolios auf breiter Front (voriges Jahr). Alle Verkäufe in diesem Jahr erfolgten zum Buchwert oder darüber - aber die Buchwerte liegen natürlich unter denen des Vorjahres. Dafür wurde aber auch die Aktie zwischenzeitlich furchtbar in den Keller geprügelt. Ich gehe davon aus, dass auch in Zukunft keine Verkäufe unter Buchwert erfolgen. Das sieht schließlich schlecht aus.

 

Stichwort Entschuldung: In der oben von mir verlinkten Präsentation gibt es eine detaillierte Übersicht der FK-Struktur, mit LTV-Ratios, Zins-Spreads und Fälligkeitsdaten. Und da sticht der von mir oben erwähnte Konsortialkredit sehr hervor. Alstria nimmt immer noch 780 Mio. Euro (oder so, leg mich nicht drauf fest) aus dieser Kreditlinie in Anspruch. Der Vorstand möchte das in den nächsten Monaten nochmals um 100 Mio. Euro oder so reduzieren, um dann in einer guten Verhandlungsposition für die Refinanzierung zu sein. Die Verträge sind aber m. E. so genau ausgestaltet, dass die Banken da nicht einfach eine Tilgung verlangen können, so lange die LTV-Bedingungen eingehalten werden (ist ein kritischer Punkt fürs Management, mit dem sie schon das ganze Jahr über kämpfen).

 

Gefahren für die Kursentwicklung in den nächsten Monaten meiner Meinung nach: Abwertungen (und die Folgen für die Refinanzierung) und eine Kapitalerhöhung (steht jetzt erstmals seit Krisenbeginn quasi offiziell im Raum). Ich halte dem Management aber immer zugute, dass sie solche Probleme zum großen Teil von selbst ansprechen. Und wenn nicht, dann antworten sie sehr konkret auf Fragen, die von Analysten kommen. Das ist für mich auch ein positiver Unterschied zu einem von allen Seiten (hier im Forum und anderswo) hoch gelobten Unternehmen wie der Deutschen Euroshop. Da habe ich öfter den Eindruck, der Vorstand geht deutlich weniger souverän mit halbwegs kritischen Fragen um. Vermutlich, weil er so erfolgsverwöhnt ist. Von den Herren bei Alstria kann man das ja nicht sagen. Die haben praktisch seit der Geburt des Unternehmens mit riesigen Schwierigkeiten zu kämpfen.

 

So, und ich verspreche hoch und heilig: Mein Zeitbudget für die Alstria-Diskussion ist für die nächsten Tage aufgebraucht.

[TerracottaPie]

Das sehe ich allerdings deutlich anders als Du, denn es geht hier um einen Mischzinssatz. Dein variables Darlehen sinkt, also musst Du hier weniger bezahlen okay, aber der Swap gibt immer einen Ausgleich wie ich beschrieben habe, also kannst Du nicht einfahc das eine vergessen! Entweder Du machst beides oder Du musst ein Festzinsdarlehen machen. In diesem Fall bedeutet das also, dass solange der Zinssatz unten bleibt auch die Swaps teurer bleiben. Steigt der Zinssatz wird der Swap günstiger aber dafür musst Du eben auch mehr Zinsen bezahlen. Also sollte man das ganze schon beachten oder findest Du nicht?

 

Ich kann nicht schlafen, also breche ich direkt mein Versprechen und gehe noch auf diesen Punkt ein, den ich vorhin übersehen hatte.

 

Du wirfst hier Dinge durcheinander: Das variable Darlehen ist nicht gesunken, weil das Zinsniveau gesunken sind. Lediglich die Zinszahlungen dafür sinken. Das variable Darlehen ist wegen des Deleveraging gesunken.

 

Weil aber außerdem auch die Zinszahlungen gesunken sind, verliert der Zinsswap von Alstria an Wert: Sie zahlen zwar weniger Zinsen, dafür haben sie aber (in gleichem Ausmaß) Verbindlichkeiten gegenüber dem Swappartner. Das ist eine völlig andere Kiste als das langfristige Darlehen. Dessen Höhe wird vom Swap nicht tangiert.

 

Das ist nun absoluter Quatsch was Du da schreibst, nur weil es andere auch zu teure Aktien gibt heißt es doch nicht das Alstria billig ist? Was ist das denn für eine Argumentation??? Das ist das selbe als würde ich Dir mein Auto was 1.000, wert ist für 10.000,- verkaufen wollen und Du sagst ja nur weil Du im Internet noch zwei Abzocker findest die es acuh für 10 T anbeiten?!

 

Sorry, aber Du hast inzwischen so viele Rechen- und Verständnisfehler produziert, dass Du mit dem Ausdruck "absoluter Quatsch" deutlich vorsichtiger umgehen solltest. Wie ich schon mehrmals zu erklären versucht habe, ist es viel zu schlicht, einfach zu denken "19-fache Jahresmiete ist zu teuer". Dein Haus tut hier auch nichts zur Sache, sondern das allgemeine Bewertungsniveau am Markt. Und wie man aus der Grafik in der von mir oben verlinkten Präsentation ersehen kann, liegt die Mietrendite des Alstria-Portfolios sogar über dem Durchschnitt für Top-Lagen in deutschen Städten. Wieso sollte es also völlig überteuert sein?

[Perdox]

Ich kann nicht schlafen, also breche ich direkt mein Versprechen und gehe noch auf diesen Punkt ein, den ich vorhin übersehen hatte.

 

Du wirfst hier Dinge durcheinander: Das variable Darlehen ist nicht gesunken, weil das Zinsniveau gesunken sind. Lediglich die Zinszahlungen dafür sinken. Das variable Darlehen ist wegen des Deleveraging gesunken.

 

Weil aber außerdem auch die Zinszahlungen gesunken sind, verliert der Zinsswap von Alstria an Wert: Sie zahlen zwar weniger Zinsen, dafür haben sie aber (in gleichem Ausmaß) Verbindlichkeiten gegenüber dem Swappartner. Das ist eine völlig andere Kiste als das langfristige Darlehen. Dessen Höhe wird vom Swap nicht tangiert.

 

Das variable Darlehen ist nicht gesunken, weil das Zinsniveau gesunken sind. Lediglich die Zinszahlungen dafür sinken. -> Meine Rede!

---> aber, der Swap verliert genau deshalb an Wert also hängen die zwei miteinander zusammen. Steigen die Zinszahlungen gewinnt der Swap wieder an Wert. Daher ist das für mich genauso langfristig wie das Darlehen!!!! Das ist nämlich nicht voneinander zu trennen!!!!

 

Sorry, aber Du hast inzwischen so viele Rechen- und Verständnisfehler produziert, dass Du mit dem Ausdruck "absoluter Quatsch" deutlich vorsichtiger umgehen solltest. Wie ich schon mehrmals zu erklären versucht habe, ist es viel zu schlicht, einfach zu denken "19-fache Jahresmiete ist zu teuer". Dein Haus tut hier auch nichts zur Sache, sondern das allgemeine Bewertungsniveau am Markt. Und wie man aus der Grafik in der von mir oben verlinkten Präsentation ersehen kann, liegt die Mietrendite des Alstria-Portfolios sogar über dem Durchschnitt für Top-Lagen in deutschen Städten. Wieso sollte es also völlig überteuert sein?

 

"Sorry, aber Du hast inzwischen so viele Rechen- und Verständnisfehler produziert, dass Du mit dem Ausdruck "absoluter Quatsch" deutlich vorsichtiger umgehen solltest."

 

-> ohne Kommentar, schade, dass Du das so empfindest! Aber scheinbar verstehst Du einfach nicht worauf ich hinaus möchte wir drehen uns nämlich hier absolut im Kreis.

 

So ich schreibe jetzt ein letztes Mal worauf ich hinaus möchte. Wir können hierbei durchaus anderer Meinung sein, letzten Endes führen erstens viele Wege in den Finanzhimmel und zweitens kann man ja durchaus anderer Meinung sein.

 

Ich möchte nur Dinge erwerben, die eine überdurchschnittliche Rendite ermöglichen können. Das ist hier ganz eindeutig nicht der Fall! Diese Firma wird einem Investor dauerhaft max. eine Rendite von 5% + Inflation einbringen zu diesem Kaufkurs -> tendenziell aber eher weniger, da hierbei keine Instandsetzungsaufwendungen eingerechnet sind. Wenn Dir das ausreicht, kannst Du durchaus diese Aktie kaufen oder behalten, ich bin der Meinung es gibt deutlich bessere Alternativen! Vorallem, da es doch einige Risiken in der Betrachtung gibt, die ich probiert habe aufzuführen. Selbst ein ETF auf den Dax wird wahrscheinlich dauerhaft eine bessere Rendite erwirtschaften als Alstria, so kann man sich das Leben zumindestens aus meiner Sicht deutlich einfacher machen. Ansonsten bitte ich um Verständniss, dass ich hierzu jetzt nichts mehr schreiben werde, denn wir drehen uns hier wie oben schon erwähnt im Kreis und aus meiner Sicht der Dinge sind alle Argumente ausgetauscht worden, jetzt kann jeder selbst entscheiden was er tut.

 

Und nochwas, damit hier keinerlei Missverständnisse entstehen 2 Dinge:

 

Erstens ich habe weder eine Aktie von Alstria gehabt noch habe ich jemals vor eine zu kaufen, da ich selbst im Bereich Immobilien völlig ausreichend investiert bin. Ich probiere hier lediglich andere Faszetten für den Kauf dieser Aktie offen zu legen und probiere Menschen zum Nachdenken vor dem Kauf einer Aktie zu bewegen. Gerne können hier alle Alstria kaufen, damit habe ich überhuapt keine Probleme sie sollen nur wissen was sie tun und sich selbst Gedanken machen!!!

 

Zweitens, ich habe weder jemals vorgehabt noch bewusst probiert Dich schlecht darstehen zu lassen, Alstria komplett schlecht geredet noch wollte ich Dich persönlich blöd anpöbeln. Ich finde lediglich, dass man hier für das was man bekommt zu viel bezahlt. Sollte es anders bei Dir rübergekommen sein entschuldige ich mich aufrichtig dafür! Du scheinst Dir Gedanken über Dein Investment gemacht zu haben und das ist gut so, man kann durchaus anderer Meinung sein! Dafür braucht man sich weder schämen noch gegenseitig blöd anzumachen!

Wir haben nach den Statements die ich hier von Dir gelesen habe eine deutlich andere Auffassung von Risiko und deutlich andere Anlageschwerpunkte! Das heißt ja nicht, dass die Aktie nicht zu Dir passen kann. Zu mir und zu einem klassischen Value-Anleger passt sie sicherlich nicht.

[TerracottaPie]

Zweitens, ich habe weder jemals vorgehabt noch bewusst probiert Dich schlecht darstehen zu lassen, Alstria komplett schlecht geredet noch wollte ich Dich persönlich blöd anpöbeln.

 

Nein. Ist bei mir grundsätzlich nicht so angekommen. Und ich muss mich wohl auch noch mal entschuldigen (apropos im Kreis drehen...). Ich wollte auch bei Dir nicht den Eindruck erwecken, dass ich Deine Beiträge nicht schätze oder Dich aus dem Thread rausmobben will.

 

Es passiert wohl einfach, dass man mal etwas deutlicher wird als vielleicht beabsichtigt, wenn man intensiv diskutiert.

[Elvis77]

Ich möchte nur Dinge erwerben, die eine überdurchschnittliche Rendite ermöglichen können. Das ist hier ganz eindeutig nicht der Fall! Diese Firma wird einem Investor dauerhaft max. eine Rendite von 5% + Inflation einbringen zu diesem Kaufkurs

 

Das trifft aber ja auf alle konservativen Immobilienaktien zu. Die einzige Möglichkeit das zu knacken wäre ein starker Fokus auf Immobilienhandel oder auf Projektentwicklung.

Bei Alstria kann es im Kern nur noch um das Kurspotenzial gehen, welches der hohe Abschlag noch bieten kann. Das die ewige Rendite hingegen wenig Potenzial hat gemessen am Gesamtmarkt überdurchschnittlich zu überraschen, liegt in der Natur der Sache.

 

Vergleicht man Alstria allerdings nur mit anderen Immobilienaktien, sind hier die Chancen nicht schlecht, wenn man auf ein weiteres abschmelzen der Abschläge zugunsten des Kurses spekulieren möchte.

 

Den fest steht ja das Immoaktien nunmal um ihren Nav herum pendeln müssen. Und wenn man zu dem Schluss kommt das Alstria den halbwegs halten kann, dann steckt da durchaus noch was drin.

 

Ich persönlich bin der Meinung der NAV wird noch sinken und es fragt sich nur wie stark, wegen dem Fokus auf Büro und weil die Branche nunmal nachläuft.

Aber der Abschlag ist immer noch so stark, das man zumindest nicht all zuviel verkehrt machen kann mit ein bisschen Geduld, einer gesunden Finanzierungsstruktur und grundsätzlich positivem CashFlow.

[Thomas B]

Das trifft aber ja auf alle konservativen Immobilienaktien zu.

Genau, man sollte Alstria eher mit einem offenen Immo-Fonds mit Schwerpunkt Deutschland vergleichen. Und die werden die nächstan Jahre wohl eher um die 2-3% bringen, das sie die Abwertungen nicht auf einen Schlag, sondern auf mehrere Jahre verteilen werden.

Alstria hatte allerdings alles auf dem Höhepunkt eingekauft und daher einen Abwertungsbedarf von bisher ca. 20% und die offenen Immo-Fonds wahrscheinlich viel weniger.

Das Deleveraging dient wohl auch dem Ziel, den Reit-Status zu behalten.

 

Apropos Neubewertung:

Weiß jemand, in welchem Turnus neubewertet werden muß (evtl. auch bei Fonds?). Wird der Wert immer noch mit einer angenommenen Rendite von 6% (entspräche Einkaufsfaktor 16,7) berechnet?

[markymark]

Respekt, wie ihr das Unternehmen hier auseinander nehmt!

 

Da kann ich hier als Kurzfristanleger, der in diesen Wert aus charttechnischen Gründen nur kurz investiert sein will, bei weitem nicht mithalten....

[Elvis77]

Da kann ich hier als Kurzfristanleger, der in diesen Wert aus charttechnischen Gründen nur kurz investiert sein will, bei weitem nicht mithalten....

 

Dann wäre das für dich vermutlich auch ein Fulltimejob, wenn du jeden Wert, trotz kurzfristigem Ziel, so auseinandernehmen müsstest.

[markymark]

Dann wäre das für dich vermutlich auch ein Fulltimejob, wenn du jeden Wert, trotz kurzfristigem Ziel, so auseinandernehmen müsstest.

 

Da muß ich mich einfach darauf hoffen, daß die Charttechnik mir Recht gibt. Schon ein Risiko, eine gewisse Summe zu investieren, ohne ein Unternehmen genauer zu analysieren. Aber die Zeit hab ich auch nicht, das stimmt!

[TerracottaPie]

Ich persönlich bin der Meinung der NAV wird noch sinken und es fragt sich nur wie stark, wegen dem Fokus auf Büro und weil die Branche nunmal nachläuft.

Aber der Abschlag ist immer noch so stark, das man zumindest nicht all zuviel verkehrt machen kann mit ein bisschen Geduld, einer gesunden Finanzierungsstruktur und grundsätzlich positivem CashFlow.

 

Das ist übrigens auch die Meinung des Vorstandes. Auf die Frage nach möglichen Abwertungen zum Jahresende haben sie zwar keine Zahl fürs Gesamtportfolio genannt, sie haben aber gesagt, dass sie keine Abwertungen in ihrem langfristig vermieteten Kernbestand erwarten - dafür allerdings Abwertungen um ca. 10 Prozent im "opportunistischen" Teil des Portfolios. Jetzt kann man natürlich noch rätseln, wie groß dieser von Abwertungen betroffene Teil sein wird, aber Abwertungen sollten niemanden überraschen.

 

Mögliche Abwertungen sind offenbar auch einer der Gründe für den derzeit relativ hohen Cashbestand: Sollten die über den Konsortialkredit finanzierten Immobilien so stark abwerten, dass die LTV-Ratio über 60 steigt, dann würde ein höherer Zinsspread für das Darlehen fällig. Um das zu vermeiden, würde Alstria in diesem Fall einen Teil des Kredites freiwillig tilgen, um unter der Grenze zu bleiben. Das scheint ein relativ wahrscheinliches Szenario zu sein.

 

Womit wir auch wieder beim Thema Kapitalerhöhung wären. Einer der Analysten in der Telefonkonferenz sähe gerne eine Kapitalerhöhung, weil Alstria sich derzeit so sehr damit abmüht, die LTV-Vereinbarungen einzuhalten. Nach einer KE könne man sich dann wieder viel einfacher aufs Geschäft konzentrieren.

 

Der Vorstand lehnt eine "defensive" KE aber weiter ab. Wenn KE, dann um Wachstum zu finanzieren - und zwar so, dass der Gewinn je Aktie nicht verwässert wird (klingt für mich nicht so einfach). Das klingt für mich vernünftig. Eine KE nur um keinen Ärger mehr mit den Kreditbedingungen zu haben, klingt für mich nach relativ oberflächlicher Analysten- oder Journalistendenke. Als Aktionär will man doch schließlich nicht, dass der Vorstand ein ruhiges Leben hat, sondern dass er das Beste aus dem anvertrauten Kapital macht. Und so lange die Kreditvereinbarungen ohne einschneidende Maßnahmen wie Verkäufe unter Wert eingehalten werden können, kann man sich doch ruhig weiter daran abarbeiten. Aber klar: Von außen ist es schwer zu beurteilen, ob nicht doch die eine oder andere Portfolio-Perle schon verkauft worden ist.

[Elvis77]

Wenn man für Immobilienaktien noch positiv gestimmt ist, sollte man vielleicht überlegen ob eine Umschichtung bzw Streuung über chancenreiche Titel aus den hinteren Ligen, die noch nicht so viel Beachtung gefunden haben eine Alternative wäre.

 

Z.B. wenn ich VIB Vermögen (ISIN DE0002457512, WKN 245751) mit Alstria vergleiche.

 

FFO Rendite ist bei Alstria rund 6,7%. Bei VIB über 12%.

 

Immobilienfokus liegt bei Alstria auf Büro, Bei VIB auf Gewerbe (Büroanteil 19%). Gewerbe gilt allgemein als der weniger riskantere Sektor. Aber das muss jeder selber beurteilen. Das Pauschalurteil teile ich da auch nicht so einfach.

 

VIB hat 1% Leerstand und eine Mietrendite von 7%-8%.

 

Eigenkapital der Alstria rund 37% bei der VIB nur 30%.

 

Abschlag zum NAV bei VIB rund 43% bei Alstria glaube ich 34%.

 

Bei der Fremdfinanzierung ist das Bild der VIB gemischt. Die Zinsbindung ist für 30% nur kurzfristig, das hat aber momentan ganz klare Vorteile und ist für mich nachvollziehbar.

 

Aktionärsstruktur ist interessant. Zu 10% ist es eine Raiffeisenbank und vor kurzem ist eine Sparkasse zu ebenfalls rund 10% eingestiegen.

 

In 2009 wurden 4 Objekte mit über 8% Mietrendite erworben und ein kleineres verkauft. Ein Zeichen das man noch expansiv am Markt handeln kann.

 

Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge nach Mieterlösen gewichtet rund 8 Jahre.

 

Geschätztes 2010er KGV bei Alstria 14 bei VIB 8.

 

Fazit:

VIB ist klar ertragsstärker und trotzdem günstiger.

Während das geringere Eigenkapital im Kurs abgestraft wird, wird die hohe Ertragskraft nicht wirklich honoriert.

Auf der anderen Seite ist sie mit 84 Objekten und aufgrund der Marktkapitalisierung kleiner und hat ein schwächeres Eigenkapital.

Die geringe Zinsbindung von 30% des FK bei der VIB dürfte momentan die Rendite aufhübschen, was sich negativ auswirken sollte, wenn man das in langfristige Zinsbindung umwandelt, was bei absehbar steigenden Zinsen auch geplant ist.

 

Ich habe jetzt nicht genauer die Mieterstruktur verglichen, sowie die Fremdfinanzierungsstruktur. Das muss man natürlich machen.

Berücksichtigen sollte man denke ich jedoch die deutlich stärkere Branchenstreuung bei VIB.

 

Abwertungsbedarf schien bei der VIB nicht vorhanden zu sein bisher, wenn ich es richtig gesehen habe.

 

WIe immer ist nichts ganz schwarz oder ganz weis. Das hängt davon ab, wie man die einzelnen Kriterien gewichtet und die Zukunft beurteilt.

 

Bei Alstria ist bei der Vermietungssituation Platz nach oben und nach unten. VIB ist bereits vollvermietet. Das ist einerseits natürlich toll, andererseits bietet das naturgemäß nur Raum nach unten.

 

VIB finde ich aber eine der interessanten Alternativen. Nach steilem Kursanstieg, befindet sich die AKtie momentan in einem klarem Seitwärtstrend.

 

Sollte die Situation bei VIB stabil bleiben, traue ich der Aktie noch ohne weitere Zukäufe ein Kurspotenzial von bis zu 50% zu, wobei ein Sicherheitsabschlag von 10% zum NAV verbleibt.

Negativ dürfte allerdings wirken, das die Aktie in keinem bedeutendem Index notiert.

 

Edit: Bitte beachten. VIB ist ein Nebenwert aus dem Freiverkehr, in dessen Umfeld auch regelmäßig hochriskante Aktien gehandelt werden.

Diese Aktie und auch meine nachfolgende Post bitte nicht als "Anpreisung" für den Freiverkehr verstehen. Das Risiko dort ist in aller Regel ungleich höher.

Das diese Aktie hier angesprochen wurde, ist nur eine rückwirkend genehmigte Außnahme zu Vergleichszwecken

[Perdox]

danke für den interessanten Beitrag Elvis, werde sie mir bei Gelegenheit mal anschauen.

[TerracottaPie]

Ja, wirkt auf den ersten Blick interessant. Fällt als Freiverkehrsaktie bei mir aber von vorneherein durchs Raster (ganz davon abgesehen, dass ich meinen Immoanteil im Depot eher senken als erhöhen muss...).

[Elvis77]

Ja, wirkt auf den ersten Blick interessant. Fällt als Freiverkehrsaktie bei mir aber von vorneherein durchs Raster

 

Das kann ich verstehen.

Als Fundamentalist führt mich der Weg allerdings durchaus ab und zu in den Freiverkehr.

Vorraussetzung ist lediglich das die Aktie dieselben Pflichten erfüllt wie die aus den Standardindices und nur aufgrund seiner Marktkapitalisierung nicht dort notiert.

 

Dann lässt sich aufgrund des geringeren Analystencoverage und weil dort keine standardisierten Kapitalströme wie z.B. durch ETFs etc. reinfließen, die Chance auf einen echten Mehrwert durch Fundamentalanalyse erhöhen, weil eben nicht so viele Informationen so zeitnah in den Kurs einfließen.

Natürlich sollte auch das Handelsvolumen passen.

 

Auf der Verkäuferseite profitiert man dann zuweilen schlicht durch überzogene Kurse, wenn die Titel irgendwann "entdeckt" und zu Tode geritten werden und folglich zu stärkeren Übertreibungen neigen.

Das Prinzip "billig kaufen, teuer verkaufen" funktioniert da einfach besser, wenn man in der Vorauswahl dieselben Transparenzkriterien, wie an andere Titel auch anlegt.

 

Negativ ist, das die Titel auch absurd nach unten untertreiben, selbst wenn man schon vermeindlich fundamental günstig gekauft hat. Man muss schon stark auf sein Urteil vertrauen und manchmal echt viel Geduld mitbringen.

Ein langweiliger Chart zieht da einfach zu wenig Aufmerksamkeit. Völlig egal wie das Verhältnis von Preis und Wert ist.

 

Das man als Fundamentalist dort augenscheinlich in der Unterzahl ist, lässt sich eigentlich prima nutzen.

Aber wirklich alles unter der Prämisse, das man keinen Deut weniger Transparenz verlangen darf, als von jeder anderen Aktie auch.

Die Vorauswahl ist da auch nicht schwer. Z.B. wenn man im M:access notiert, wie auch die VIB, sind die wesentlichen Anforderungen im Grunde schon erfüllt. Also Analystenkonferenzen, regelmäßige und vollständige Berichterstattung, Testierung etc.

[Elvis77]

Oh... bin gerade unsicher... glaube ich darf die VIB hier gar nicht diskutieren. Hier gelten ja die Indices als Kriterium und nicht die Transparenzlevel.

[TerracottaPie]

Oh... bin gerade unsicher... glaube ich darf die VIB hier gar nicht diskutieren. Hier gelten ja die Indices als Kriterium und nicht die Transparenzlevel.

 

Na ja, ich hoffe, das geht okay. Du stehst ja nun sicher nicht im Verdacht, ein Pusher zu sein. Und so lange wir die Diskussion nicht über mehrere Seiten auswalzen...

[Elvis77]

Wir haben ja keinen speziellen Thread zu Immobilienaktien, deswegen mal hier.

 

Einen klugen Kommentar fand ich im "Immobilienbrief"...

 

Viele Immobilienaktiengesellschaften

zeichnen sich derzeit durch sinkende Leerstände,

Privatisierungen und Verkäufe aus und melden

dies auch bereitwillig und stolz. Uns drängt sich

eine Frage auf. Wenn in schwierigen Zeiten Leerstände

deutlich gesenkt werden können und Asset

Management Erfolge bringt, welche Trottel

waren dann in den Hochphasen des Marktes

verantwortlich? Lassen Missmanagement, immobilienwirtschaftliche

Inkompetenz und Kapitalmarktausrichtung

auf Kosten der Aktionäre grüßen?

Zudem zeigt das gesund schrumpfen vieler

Unternehmen, dass die Story nicht stimmte.

Die fehlende Story könnte auch das Investitionsverhalten

vieler möglicher Investoren beeinflussen,

die lieber in Neugeschäft als in Bestandsgesellschaften

mit Schleppankern vergangener Investitionseuphorie

investieren.

[Perdox]

IN KÜRZE-Alstria-CEO - Schließe Kapitalerhöhung nicht aus

 

 

Frankfurt, 13. Nov (Reuters) - Alstria Office REIT-AG <AOXG.DE>: * CFO - Erwarten zum Jahresende Bestandsabwertungen, wird

 

Ergebnis entsprechend negativ beeinflussen * CEO - Sehen den Markt 2010 in etwa wie 2009,

 

Finanzierungsbedingungen bleiben schwierig * CEO - Kapitalerhöhung wäre eine von vielen Möglichkeiten für

 

weiteres Wachstum, schließe das nicht aus

 

© 2009 Finanz Informatik GmbH & Co. KG, Frankfurt a.M.

 

 

trifft so ein bisschen meine Rede...

[TerracottaPie]

Das ist übrigens auch die Meinung des Vorstandes. Auf die Frage nach möglichen Abwertungen zum Jahresende haben sie zwar keine Zahl fürs Gesamtportfolio genannt, sie haben aber gesagt, dass sie keine Abwertungen in ihrem langfristig vermieteten Kernbestand erwarten - dafür allerdings Abwertungen um ca. 10 Prozent im "opportunistischen" Teil des Portfolios. Jetzt kann man natürlich noch rätseln, wie groß dieser von Abwertungen betroffene Teil sein wird, aber Abwertungen sollten niemanden überraschen.

 

Mögliche Abwertungen sind offenbar auch einer der Gründe für den derzeit relativ hohen Cashbestand: Sollten die über den Konsortialkredit finanzierten Immobilien so stark abwerten, dass die LTV-Ratio über 60 steigt, dann würde ein höherer Zinsspread für das Darlehen fällig. Um das zu vermeiden, würde Alstria in diesem Fall einen Teil des Kredites freiwillig tilgen, um unter der Grenze zu bleiben. Das scheint ein relativ wahrscheinliches Szenario zu sein.

 

Meine auch.