Immobilien Fonds

[Hellerhof]

Auf die Gesetzesvorlage bin ich mal gespannt. Eine 10%ige Abwertung kommt für Fondseigner die bereits Anteile besitzen auf Grund des Rückwirkungsverbotes eigentlich nicht so ohne weiteres in Betracht.

 

Wie dem auch sei, der kleine Mann ist am Ende wieder der Dumme. Hier wirst du verarscht während du dabei stehst

 

Grüße

Hellerhof

[Alik]

Auf die Gesetzesvorlage bin ich mal gespannt. Eine 10%ige Abwertung kommt für Fondseigner die bereits Anteile besitzen auf Grund des Rückwirkungsverbotes eigentlich nicht so ohne weiteres in Betracht.

 

Wie dem auch sei, der kleine Mann ist am Ende wieder der Dumme. Hier wirst du verarscht während du dabei stehst

 

Grüße

Hellerhof

 

Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Gesetzvorhaben durchgesetzt wird. Das wird angekündigt, um dann später einen Schritt von dem Vorhaben zurück zu machen. Warum 10% und nicht 5 oder 20%? Es wurde ein willkürlicher Betrag gewählt, ohne jegliche Begründung.

[Sirius]

Auf die Gesetzesvorlage bin ich mal gespannt. Eine 10%ige Abwertung kommt für Fondseigner die bereits Anteile besitzen auf Grund des Rückwirkungsverbotes eigentlich nicht so ohne weiteres in Betracht.

 

Von dem ermittelten Verkehrswert sollen die Fonds künftig aber nur 90 Prozent als Immobilienvermögen im Anteilspreis ausweisen. Der Abschlag wirkt wie ein Puffer. Er soll verhindern, dass die verbliebenen Anleger durch Abwertungen benachteiligt werden, wenn ein Fonds gezwungen ist, aufgrund starker Mittelabflüsse in eine schwierige Marktphase hinein Objekte zu verkaufen. Die Änderung soll rückwirkend greifen.

 

http://www.capital.de/finanzen/fonds/:Neuer-Gesetzentwurf--Schaeuble-will-offene-Immobilienfonds-zurechtstutzen/100029997.html?p=2

 

Wieso erwartest Du heute noch Rechtssicherheit durch Politiker? Auch der Masstrichtvertrag ist heute nicht mehr das Papier wert auf dem er steht.

 

 

Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Gesetzvorhaben durchgesetzt wird. Das wird angekündigt, um dann später einen Schritt von dem Vorhaben zurück zu machen. Warum 10% und nicht 5 oder 20%? Es wurde ein willkürlicher Betrag gewählt, ohne jegliche Begründung.

 

Vielleicht könnte sich hier ein Ansatzpunkt für Entschädigungsklagen gegen den Staat ergeben, wenn pauschal alle Immobilien um einen willkürlichen Prozentsatz abgewertet werden müssen.

[Hellerhof]

Ich komme gerade von einer Zeugenaussage beim Amtsgericht - von Rechtssicherheit und Rechtsstaatlichkeit sind wir mittlerweile eh ein gutes Stück entfernt.

 

Aber, ich meine aus meinen bescheidenen Kenntnissen des Staatsrechts auf Art. 103 GG ein Rückwirkungsverbot ableiten zu können, das dann greift wenn die Rückwirkung nachteilig ist. Würde der Anleger aus dem Gesetz Vorteile erhalten, wäre das kein Ding. Eine pauschale Abwertung ist aber genau das nicht. Gibt es Juristen unter uns?

[checker-finance]

Ich komme gerade von einer Zeugenaussage beim Amtsgericht - von Rechtssicherheit und Rechtsstaatlichkeit sind wir mittlerweile eh ein gutes Stück entfernt.

 

Aber, ich meine aus meinen bescheidenen Kenntnissen des Staatsrechts auf Art. 103 GG ein Rückwirkungsverbot ableiten zu können, das dann greift wenn die Rückwirkung nachteilig ist. Würde der Anleger aus dem Gesetz Vorteile erhalten, wäre das kein Ding. Eine pauschale Abwertung ist aber genau das nicht. Gibt es Juristen unter uns?

 

Was genau wäre denn die gesetzliche Regelung und inwiefern wären Anleger nachteilig betroffen?

[Hellerhof]

Beitrag 3521

 

Das BMF hat seine Vorschläge zum Anlegerschutz vielmehr noch verschärft. Es will nicht nur eine Mindestanlagedauer von zwei Jahren und Kündigungsfristen von sechs bis 24 Monaten für alle Anleger einführen wogegen die Branche gekämpft hat. In dem Diskussionpapier steht auch die neue Idee, auf die von Sachverständigen ermittelten Werte der Fondsgebäude generell einen Abschlag von zehn Prozent vorzunehmen.

[Hannah]

zum Thema Rückwirkung und Recht: 103 GG bezieht sich auf das Strafrecht, ein Gebiet in dem besonders hohe Anforderungen gelten. Als Spezialregelung kann dessen Regelung deshalb wohl nicht per Analogie auf andere Gebiete übertragen werden. Ansonsten muss man bei nachteiliger Rückwirkung differenzieren, vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/R%C3%BCckwirkung . Hier läge wohl nur eine durchaus zulässige unechte Rückwirkung vor.

 

Die Regelung ist doch außerdem ein toller Anreiz für Altanleger ihr Geld nicht schnell aus dem Fonds abzuziehen, sondern lange drinzulassen.

 

Außerdem praktisch gesehen: Die Immogesellschaften wollen möglichst hohe Werte haben. Dann könnte eben der positiviste Gutachter ausgesucht werden, der etwa 10% überbewertet. Davon zöge man dann - wie gesetzlich gewollt 10% ab - und hätte zufällig wieder den wahren Wert. (Bisher gab es für die Branche kein Anreiz dafür, weil solch zu positive Preisschätzungen nach ein paar Jahren korrigiert werden müssten und Fonds nach ein paar Jahren ja nicht als schlecht darstehen wollen.) Oder die Branche könnte das für durch die Finanzkrise ohnehin kommende Abschreibungen nutzen, könnte es aber so besser verstecken.

 

PS: die Idee Kündigungsfristen einzuführen finde ich sehr gut - tägliche Rückgabe passt nun mal nicht zum eher illiquiden Immobilienmarkt. Für mich würden offene Immobilienfonds dadurch deutlich attraktiver. Wer dann sofort seine Anteile loswerden will, kann sie doch immer noch mit entsprechenden Abschlägen über die Börse loswerden?

[Hellerhof]

Hier läge wohl nur eine durchaus zulässige unechte Rückwirkung vor.

 

Und genau das bestreite ich. Die Zulässigkeit ist eben nicht gegeben wenn der Vertrauensschutz nicht gegeben ist. Man kann mir ja nicht so einfach 10% meines Vermögens in Immobilienfonds wegnehmen - ohne weiteres. Und ob bei den paar Milliarden, die in Immos liegen, die Güterabwegung zum Nachteil der Anteilseigner ausfallen wird, das wage ich mal ganz stark zu bezweifeln. Damit wird doch kein Gut geschützt welches für die Allgemeinheit von solch großem Wert ist um in meine Grundrechte nach Art. 14 GG einzugreifen. Da ist doch pure Bevormundung, man will mich vor mir selber schützen. Prost, Mahlzeit und Nein, danke!

 

Diese vorsorgende Abwertung mag ja für zukünftige Investments noch ganz interessant sein, aber für Bestandskunden der Immos?

[Chemstudent]

Und genau das bestreite ich. Die Zulässigkeit ist eben nicht gegeben wenn der Vertrauensschutz nicht gegeben ist. Man kann mir ja nicht so einfach 10% meines Vermögens in Immobilienfonds wegnehmen - ohne weiteres. Und ob bei den paar Milliarden, die in Immos liegen, die Güterabwegung zum Nachteil der Anteilseigner ausfallen wird, das wage ich mal ganz stark zu bezweifeln. Damit wird doch kein Gut geschützt welches für die Allgemeinheit von solch großem Wert ist um in meine Grundrechte nach Art. 14 GG einzugreifen. Da ist doch pure Bevormundung, man will mich vor mir selber schützen. Prost, Mahlzeit und Nein, danke!

Ich denke auch, dass das nicht so einfach geht.

 

Diese vorsorgende Abwertung mag ja für zukünftige Investments noch ganz interessant sein, aber für Bestandskunden der Immos?

Wie ich weiter oben ausführte, hat sie für zukünftige Investments keine Relevanz. Der Sinn hinter solch einer Abwertung erschließt sich mir absolut nicht.

[PSTVA]

 

Sauberes_Investment_Nachhaltiger_Cleantech-Fonds.pdf

 

MfG

[€-man]

Hier ein Statement von BO.

 

Abwertungen bei Immofonds

 

Gruß

-man

[Longshort]

Eine pauschale Abwertung der in einem offenen Immofonds enthaltenen Immobilien mit einmaliger Wirkung von 10 % Abschlag auf den Preis der Fondsanteile halte ich für unpraktikabel. Es käme zu einer riesigen Verkaufswelle vor dem Stichtag, um anschließend wieder einzusteigen (oder auch nicht).

[Hellerhof]

Laut Gesetzentwurf soll der zehnprozentige Abschlag über fünf Jahre verteilt werden. Im ersten bis vierten Geschäftsjahr hat die Kapitalanlagegesellschaft angemessene Abzüge mit dem Ziel vorzunehmen, bis zum fünften Geschäftsjahr einen Abschlag von zehn Prozent gleichmäßig aufzubauen, heißt es im Gesetzesentwurf. Damit zeigt das Finanzministerium immerhin, dass es eine Perspektive für offene Immobilienfonds gibt. (http://www.boerse-online.de/fonds/nachrichten/fonds/:Offene-Immobilienfonds--Ministerium-will-Abwertungen/611250.html)

 

Die Eigenverantwortung wird einem hier doch aus der Hosentasche gefingert.... Politik der kleinen Schritte heißt das doch, oder?

[€-man]

Nächste Überlegung:

Wann und in welchem Umfang wird die Börse die verteilten 10% einpreisen?

 

Gruß

€-man

 

Edit: Das Wann dürfte spätestens mit der endgültigen Gesetzesfassung einhergehen.

[zocker]

Eine pauschale Abwertung der in einem offenen Immofonds enthaltenen Immobilien mit einmaliger Wirkung von 10 % Abschlag auf den Preis der Fondsanteile halte ich für unpraktikabel. Es käme zu einer riesigen Verkaufswelle vor dem Stichtag, um anschließend wieder einzusteigen (oder auch nicht).

 

 

....da unser Finanzminister unendlich intelligent ist lässt er seine Mitarbeiter dummes Zeug in die Welt setzen, das unverantwortlich und geradezu kriminell ist. 10% Zwangs-Abwertung, das ist in der momentanen Situation der Todeskuß für die Branche. Aber Dummheit unserer Regierung ist legendär. Die werden das machen. Wer Ohren hat zu hören, der hört. Ich habe heute alle meine Immofonds verkauft

[Laser12]

Moin,

Aber, ich meine aus meinen bescheidenen Kenntnissen des Staatsrechts auf Art. 103 GG ein Rückwirkungsverbot ableiten zu können, das dann greift wenn die Rückwirkung nachteilig ist. Würde der Anleger aus dem Gesetz Vorteile erhalten, wäre das kein Ding. Eine pauschale Abwertung ist aber genau das nicht. Gibt es Juristen unter uns?

der Art. 103 GG ist schon mal gar nicht einschlägig.

 

Die Frage der Rückwirkung stellt sich auf den ersten Blick nicht. Zuvor müsste erst einmal eine Rechtsnorm benannt werden, die verletzt sein soll. Welche sollte das sein?

 

Art .14 wurde benannt. Das müsste schon etwas konkretisiert werden. Verfassungsrecht ist nicht so einfach, da häufig auch eine Abwägung zwischen widerstreitenden Normen zu erfolgen hat.

 

Dass ein Anteilseigner eines Immobilienfonds aus Art. 14 einen Anspruch durchsetzen kann, halte ich für abwegig.

 

Nicht jede wirtschaftliche Dummheit ist gleich verfassungswidrig.

[bärenbeißer]

.. Ich habe heute alle meine Immofonds verkauft

Welche Anlagealternative hast du? Tagesgeld zu 2% mit Zinsabschlagssteuer? Unters Kopfkissen?

[ramirez_asdf]

Ich will demnächst einsteigen in Immobilienfonds. Natürlich erst nachdem dieser 10% Abschlag fällig ist (obwohl mir das schon etwas komisch vorkommt). Ich sehe das als langfristige Anlage (>2 Jahre) für Risikostreuung zu Indexfonds/ETFs.

 

Wie lange soll ich mit dem Einstieg noch warten. Evtl. bis das Gesetz durch ist und endlich Klarheit herrscht?

[Chemstudent]

Ich will demnächst einsteigen in Immobilienfonds. Natürlich erst nachdem dieser 10% Abschlag fällig ist (obwohl mir das schon etwas komisch vorkommt). Ich sehe das als langfristige Anlage (>2 Jahre) für Risikostreuung zu Indexfonds/ETFs.

 

Wie lange soll ich mit dem Einstieg noch warten. Evtl. bis das Gesetz durch ist und endlich Klarheit herrscht?

Mal ehrlich:

Wenn es diesen sinnfreien Abschlag geben sollte, dann wird der logischerweise nicht auf einmal fällig werden. Ansonsten würde ja vorher jeder massiv Geld aus den Fonds abziehen.

Ich nehme an, dass der Abschlag über mehrere Jahre hin mit der generierten Rendite verrechnet wird und letztere sich dadurch verringert.

Dann bleibt es zwar trotzdem ein sinnloser Abschlag, aber der Kurs wird nicht einbrechen. Und vermutlich umgeht man so auch rechtliche Probleme.

[checker-finance]

Beitrag 3521

 

Das BMF hat seine Vorschläge zum Anlegerschutz vielmehr noch verschärft. Es will nicht nur eine Mindestanlagedauer von zwei Jahren und Kündigungsfristen von sechs bis 24 Monaten für alle Anleger einführen wogegen die Branche gekämpft hat. In dem Diskussionpapier steht auch die neue Idee, auf die von Sachverständigen ermittelten Werte der Fondsgebäude generell einen Abschlag von zehn Prozent vorzunehmen.

 

Du hast den Sinn meiner Frage: "Was genau wäre denn die gesetzliche Regelung und inwiefern wären Anleger nachteilig betroffen?" offensichtlich nicht verstanden. Wer juristisch diskutieren will, muß eben erstmal genau wissen worüber. Der zitierte BMF-Vorschlag ist viel zu ungenau.

 

Z. B. wäre der 10%-Abschlag ja erstmal nur eine reine Bewertungsfrage. Vom Fondsvermögen fließt nichts ab. Der Marktpreis kann dann auch 10% über dem KAG-Preis liegen. Deswegen muss man sich schon überlegen, worin denn eigentlich der Nachteil für die Anleger liegen soll, bevor über Rückwirkungsverbote und Verfassungsrecht schwadroniert wird.

[xolgo]

Du hast den Sinn meiner Frage: "Was genau wäre denn die gesetzliche Regelung und inwiefern wären Anleger nachteilig betroffen?" offensichtlich nicht verstanden. Wer juristisch diskutieren will, muß eben erstmal genau wissen worüber. Der zitierte BMF-Vorschlag ist viel zu ungenau.

 

Viel mehr als einen Vorschlag gibt es aktuell noch nicht.

 

Z. B. wäre der 10%-Abschlag ja erstmal nur eine reine Bewertungsfrage. Vom Fondsvermögen fließt nichts ab. Der Marktpreis kann dann auch 10% über dem KAG-Preis liegen.

 

Unwahrscheinlich. Solange ein Fonds offen ist, wird sich der Marktpreis am KAG-Kurs orientieren. Wer sollte denn freiwillig an der Börse 10% mehr für die Anteile bezahlen, wenn er sie bei der KAG viel günstiger bekommt?

 

Natürlich hast Du Recht, dass die Bewertung an sich kein Vermögen vernichtet. Aber solange der Fonds nicht alle Immobilien veräußert, kommst Du nur über den KAG-Kurs an Dein Geld und wenn die Immobilien mit x% Abschlag bewertet werden müssen, ist auch der KAG-Kurs entsprechend niedriger.

Und wird auch bei einer (realen) Abwertung der Immobilien weiter sinken... so ganz nebenbei.

[Longshort]

 

Wenn es diesen sinnfreien Abschlag geben sollte, dann wird der logischerweise nicht auf einmal fällig werden. Ansonsten würde ja vorher jeder massiv Geld aus den Fonds abziehen.

Ich nehme an, dass der Abschlag über mehrere Jahre hin mit der generierten Rendite verrechnet wird und letztere sich dadurch verringert.

 

Ja, so ist nach dem von Hellerhof verlinkten Artikel auch vorgesehen.

[reckoner]

Hallo zusammen,

 

Wenn es diesen sinnfreien Abschlag geben sollte, dann wird der logischerweise nicht auf einmal fällig werden. Ansonsten würde ja vorher jeder massiv Geld aus den Fonds abziehen.

Und wer soll dann in der Übergangszeit einen solchen Fonds kaufen? Mit der Aussicht, dass er jedes Jahr um beispielsweise 2% abgewertet wird?

 

Unwahrscheinlich. Solange ein Fonds offen ist, wird sich der Marktpreis am KAG-Kurs orientieren. Wer sollte denn freiwillig an der Börse 10% mehr für die Anteile bezahlen, wenn er sie bei der KAG viel günstiger bekommt?

Das bedeutet doch, dass ich über die KAG die Fondsanteile für 10% unter Wert kaufen kann, oder? Wie wird dann ein solcher Fonds neu aufgelegt? Wer zahlt dann die 10%, die ich als Neuanleger geschenkt bekomme?

 

Imho ist die beste Lösung eine Umwandlung der Fonds in Aktiengesellschaften (REITs).

 

MfG Stefan

[zocker]

.. Ich habe heute alle meine Immofonds verkauft

Welche Anlagealternative hast du? Tagesgeld zu 2% mit Zinsabschlagssteuer? Unters Kopfkissen?

 

...lieber 2% PLUS auf`m Tagesgeldkonto als 10% MINUS beim Immofonds. Im übrigen kann man ja später wieder rein, wenn die Schwachköpfe ihre Spielchen beendet haben.

Nein ich weiß im Moment auch nicht so recht was tun, aber wie ein dummes Opfer warten bis man mir von 100.000 Euro 10.000 wegschneidet, da müßte ich ja mit dem Hammer gebengelt sein. Ich verstehe eigentlich auch nicht so recht, wieso das kaum einen aufregt und Millionen Immofondsbesitzer nichts da zu sagen. 10% MINUS das ist bei der momentanen Marktrendite 4 Jahre Ertrag!!!Und sonst stellen wir uns hier wegen 0,5% an......

 

 

.....im Übrigen meine ich, daß diese Regierung völlig durch den Wind ist....

[xolgo]

...lieber 2% PLUS auf`m Tagesgeldkonto als 10% MINUS beim Immofonds. Im übrigen kann man ja später wieder rein, wenn die Schwachköpfe ihre Spielchen beendet haben.

Nein ich weiß im Moment auch nicht so recht was tun, aber wie ein dummes Opfer warten bis man mir von 100.000 Euro 10.000 wegschneidet, da müßte ich ja mit dem Hammer gebengelt sein. Ich verstehe eigentlich auch nicht so recht, wieso das kaum einen aufregt und Millionen Immofondsbesitzer nichts da zu sagen.

 

Weil nichts so heiß gegessen wird, wie es gekocht wird.

 

Du brauchst übrigens nicht alles fett schreiben. Es wird dadurch nicht wichtiger, schöner oder sonstetwas..