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bb_florian

AGI Premium Management Immobilien-Anlagen

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Torman
Posted

Heute erneut eine Ausschüttung in Höhe von 1,55 Euro pro Anteil.

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mipla
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Gute Nachrichten,

 

Rückkauf durch Coba zum NAV. Das erklärt auch den heutigen Kurssprung.

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Bärenbulle
Posted · Edited by Bärenbulle

Gute Nachrichten,

 

Rückkauf durch Coba zum NAV. Das erklärt auch den heutigen Kurssprung.

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Hat jemand Erfahrungen mit dem Verkauf zum NAV? Wie wirkt sich das steuerlich aus?

Haltet Ihr bis zum bitteren Ende, oder gebt Ihr ihn zurück?

 

Ich hab ihn bei Flatex und könnte ihn in Hamburg verkaufen, aber Rückgabe zum NAV scheint hier nicht zu funktionieren.

 

Bei mir würde das Abenteuer dann effektiv so ausgehen:

post-12435-0-04457400-1479993748_thumb.jpg

 

Für eine Steuerabschätzung wäre ich dankbar:-)

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Allesverwerter
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Gute Nachrichten,

 

Rückkauf durch Coba zum NAV. Das erklärt auch den heutigen Kurssprung.

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...

Haltet Ihr bis zum bitteren Ende, oder gebt Ihr ihn zurück?

...

 

Für eine Steuerabschätzung wäre ich dankbar:-)

 

Was versprichst Du Dir davon, dass Du ihn bis zum Ende hälst?

Wenn der Fonds Zielfonds zwangsveräußern muss, kommen nicht die besten Preise raus.

Sei froh, ihn zum NAV verkaufen zu können und geh mit dem Erlös in einen anderen OIF iL, wenn Du unbedingt diese Karte spielen möchtest.

 

Bei den Steuern kommt die BlackBox "neg. Immo-gewinne" hinzu, das kann Dir kaum einer hinterher erläutern, geschweige vorher.

 

Tip: Die Rückgabe an die FG sollte nichts kosten, einfach mal mit einem Anteil ausprobieren und die Abrechnung anschauen.

Gerne das Ergebnis hier posten.

 

 

 

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kleinerfisch
Posted · Edited by kleinerfisch

Für das steuerliche Ergebnis gibt es mehrere Treiber:

- die reine Differenz Kauf- zu Verkaufspreis

- die Substanzausschüttungen und steuerfreien Altgewinne aus Immobilien in den zwischenzeitlichen Ausschüttungen

- den von Allesverwerter angesprochenen eher schwierigen Immogewinn

 

Die Werte der zweiten Gruppe je Ausschüttung kriegst Du entweder von der Webseite des Fonds oder aus dem Bundesanzeiger. Beide müssen dem Rohgewinn Verkaufspreis-Kaufpreis hinzugerechnet werden.

 

Der Immogewinn wird als %-Wert in den Datenbanken der Banken und ihres Datenlieferanten WM-Daten geführt. Gerade flatex hat in der Zeit Deines Kaufes diesen oft falsch angewendet (statt %-Satz x NAV haben sie %-Satz x Kaufpreis gerechnet).

Grundsätzlich muss der %-Satz am Kauf- und Verkauftag mit dem jeweiligen NAV malgenommen werden und die Differenz ebenfalls dem Rohgewinn zugerechnet werden. Da bei den OIF iL meist negative Immogewinne bestanden und sich im Zeitablauf noch erhöhten, führt dies idR zu einer weiteren Erhöhung des steuerlichen Gewinns. Historische und aktuelle Immogewinnprozente und NAV-Preise gibt es bei der Fondsgesellschaft direkt und auch in den Jahresberichten der Fonds.

Ich habe schon von Fällen gelesen, bei denen ein realer finanzieller Verlust durch den Immogewinn noch zu einer Steuerzahlung führte oder das Ergebnis nach Steuern negativ wurde.

 

Da aber alle diese Zusatzrechnungen, sofern korrekt durchgeführt (zu flatex hab ich da wenig Vertrauen), unabhängig vom Verkaufspreis sind, stehst Du Dich mit einem höheren Verkaufspreis auch nach Steuern immer besser.

Wenn also eine Rückgabe bei flatex nicht möglich ist, lohnt sich je nach Stückzahl ggfs. ein Depotübertrag. Andere Vorschläge, die ich schon gelesen habe sind:

- Halten bis zum Ende, dann den Pennystock der Depotbank für Umme andienen

- Übertrag ins Ausland, Steuerfolgen selber ausrechnen (Sparfux hat das hier irgendwo geschildert) und dem FA vorlegen

- unentgeltlicher Übertrag auf minderjährige Kinder oder andere Personen, die die Steuern eh voll wiederbekommen (kann aber schenkungsteuerliche Folgen haben)

- Warten auf den Ausgang einer mir bekannten Klage gegen die Anwendung der normalen Regeln zum Immogewinn bei OIFs iL (soll wohl in den nächsten 6 Monaten durch die erste Instanz gehen; ich persönlich sehe da eher schlechte Chancen, denke aber die Kläger werden auch zum BFH gehen)

 

Halten bis zum Ende scheint mir nicht ganz dumm (ob das mit dem Andienen dann klappt, weiß ich natürlich auch nicht).

Zwar hat Allesverwerter nicht unrecht mit dem Argument, dass die Dachfonds ihre Zielfonds irgendwann verkaufen (=verschleudern) müssen, jedoch können die nachfolgenden Ausschüttungen ja für Nachkäufe eben dieser Zielfonds zu den gedrückten Preisen genutzt werden (wenn man die Liquidität vorschiessen kann).

Irgendwie glaube ich auch nicht an ein Rückkaufangebot der Coba aus reiner Menschenfreundlichkeit. Wenn die mich rauskaufen wollen, dann weil sie höhere Kurse/Immobilienpreise in der Zukunft sehe.

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Bärenbulle
Posted · Edited by Bärenbulle

Halten bis zum Ende scheint mir nicht ganz dumm (ob das mit dem Andienen dann klappt, weiß ich natürlich auch nicht).

Zwar hat Allesverwerter nicht unrecht mit dem Argument, dass die Dachfonds ihre Zielfonds irgendwann verkaufen (=verschleudern) müssen, jedoch können die nachfolgenden Ausschüttungen ja für Nachkäufe eben dieser Zielfonds zu den gedrückten Preisen genutzt werden (wenn man die Liquidität vorschiessen kann).

Irgendwie glaube ich auch nicht an ein Rückkaufangebot der Coba aus reiner Menschenfreundlichkeit. Wenn die mich rauskaufen wollen, dann weil sie höhere Kurse/Immobilienpreise in der Zukunft sehe.

Danke für die kompetente Rückmeldung. Habe mir auch noch mal den von Dir erwähnten Sparfux-Thread zu Gemüte geführt (Link). Der AGI wird vermutlich auch dementsprechend als OIF iA besteuert? Oder unterliegt er als Dachfond möglicherweise anderen Besteuerungsgrundlagen? (Die Hoffnung stirbt ja bekanntlich zuletzt dry.gif). Falls die OI Besteuerung anzuwenden ist, dann ist auf Zeit spielen wohl die mit Abstand beste Variante. Da kann man ja nur hoffen das die Abwicklung noch 15 Jahre dauert.

Bei 15% Immobilien-Preissteigerung p.a. sollten zudem die untalentiertesten Verwalter noch einen einigermassen stabilen Werterhalt hinbekommen.

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kleinerfisch
Posted · Edited by kleinerfisch

Der AGI wird genauso besteuert wie seine Zielfonds. Der sammelt einfach die Substanzausschüttungen etc. und gibt sie aggregiert an die Anleger weiter. Muss ja auch so sein.

 

Allerdings gelten andere Regeln bei der Auflösung: die Dachfonds müssen schneller auflösen als die Zielfonds.

Begründung ist offenbar, dass die Zielfonds ja diese unfungiblen Immobilien verkaufen müssen, während die Dachfonds ja reine Wertpapierfonds seien, deren Inhalt man ja jederzeit über die Börse verkaufen kann. Dass das dann aber wirtschaftlich wieder Immos sind, mit allen Verkaufs- und Bewertungsproblemen, scheint für die BAFIN irrelevant zu sein.

Es ist also durchaus mit einem erzwungenen Abverkauf der Ziefonds über die Börse zu rechnen, die zu einer Abwertung des NAV führen muss. Einige Dachfonds haben damit bereits begonnen, auch der AGI hat schon kleine Abverkäufe gemacht.

Die BAFIN gibt je nach Fonds offenbar unterschiedliche Auflösungszeiträume vor, 4 und 5 Jahre habe ich schon gesehen.

Der AGI hat am 01.06.12 geschlossen, wird also vermutlich irgendwann 2017 aufgelöst werden müssen.

 

Mit simplem Buy&Hold wirst Du also vermutlich gegenüber dem heutigen KAG-Pres drauflegen.

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Torman
Posted

Hat jemand Erfahrungen mit dem Verkauf zum NAV? Wie wirkt sich das steuerlich aus?

Haltet Ihr bis zum bitteren Ende, oder gebt Ihr ihn zurück?

 

Ich hab ihn bei Flatex und könnte ihn in Hamburg verkaufen, aber Rückgabe zum NAV scheint hier nicht zu funktionieren.

Ich habe meine bei Flatex gelagerten Anteile im Juni an die Commerzbank zum NAV verkauft. Dies lief nicht über die normale online Verkaufsmaske sondern über ein wie bei Kapitalmaßnahmen übliches Formular, dass Flatex mir damals automatisch in die Postbox stellte.

 

Die Steuerabrechnung habe ich nicht verstanden, sie war aber überraschend positiv, so dass ich die Sache auf sich beruhen lassen habe.

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Bärenbulle
Posted

Ich habe meine bei Flatex gelagerten Anteile im Juni an die Commerzbank zum NAV verkauft. Dies lief nicht über die normale online Verkaufsmaske sondern über ein wie bei Kapitalmaßnahmen übliches Formular, dass Flatex mir damals automatisch in die Postbox stellte.

Danke. Stimmt, das Formblatt habe ich gefunden. Dann werde ich mal hoffen das es bei mir genauso läuft.

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