Eigentumswohnung Kaufen

[tom1956]

Es sind - mit Verlaub - nicht "meine" Renditezahlen, sondern - wie beschrieben - die Ergebnisse einer umfangreichen Studie, an der ein Bonner Ökonomen-Team mehrere Jahre gearbeitet hat. Sie ist (wie natürlich jede Studie oder vergleichbare Berechnungen) mit der gebotenen Skepsis zu lesen.

Das gilt allerdings auch für die Aussagen des besagten Hr. Kommer (zugegebenermaßen: kenne weder ihn noch seine Bücher; bin aber dennoch ganz ordentlich durch mein Finanzleben gekommen). Mit meinen persönlichen Erfahrungen decken sich seine Aussagen nicht unbedingt. Das ist allerdings nur meine ganz subjektive Meinung.

Ist bei den Zahlen aus dieser Studie von dem Bonner Ökonomen-Team die Inflation in dem Zeitraum mit berücksichtigt? Das ist ja eine der Kernaussagen von Kommer, dass nach Inflation in Deutschland (!) in der Vergangenheit praktisch keine Wertsteigerung mehr übrig bleibt. Nominale Wertsteigerung, die in einer Währungseinheit ausgedrückt wird vs. reale Wertsteigerung nach Inflation der zugrunde liegenden Währung.

 

Schau dir doch mal das Video an.

 

Was mir aber dazu noch eher "objektiv" einfällt: Zwei ehemalige Studienkollegen (vormals Bank) haben sich im Laufe der Jahre in den Bereich "Family-Office" hochgearbeitet. In dem Segment spielen Immobilien - insbesondere Wohnimmobilien in Ballungsräumen - eine sehr prominente Rolle. Dies dürfte (Skalen- und Steuereffekte hin oder her) wohl kaum der Fall sein, wenn die Rendite Null oder gar Negativ wäre (wie im Video von Kommer dargestellt). Gerade dieses Klientel reagiert meiner Erfahrung nach auf eine maue Performance nämlich eher mit "not amused" und wechselt ohne Zögern den Verwalter. In dem Bereich der "Family-Offices" herrscht ein munterer Wettbewerb.

Family Office ist auch nur ein schönes Wort für Vermögensverwaltung. Ob diejenigen, die ihr Vermögen von jemandem anderen verwalten lassen in der Lage sind, eine Wertentwicklung nach Inflation und nach Kosten zu berechnen weiß ich nicht.

 

Werden denn die Inflation und die Vermögensverwaltungskosten in den Berichten für die Family-Office-Kunden ausgewiesen und von den Wertentwicklungszahlen abgezogen? Bei dem, was private Kleinanleger so an Vermögensverwaltung zur Verfügung haben (Versicherungen, teilweise Fonds, aber auch bei Brokerbanken) werden vom Finanzdienstleister gerne und oft Zahlen präsentiert, von denen noch Kosten und Inflation (teilw. sogar Steuern) ab zu ziehen sind. Wäre interessant, was bei Family Office Berichten üblich ist.

 

Zudem kann man Immobilien durchaus als eigene Anlageklasse an sehen und man möchte diese ggf. im Portfolio haben, egal, ob nach Inflation und nach Kosten gerade einmal realer Werterhalt drin ist.

 

Zudem: realer Werterhalt nach Kosten und nach Inflation und mit möglichst wenig Volatilität ist nach meinem Verständnis ein zentrales Ziel von Wealth Defense. Ich sehe den Widerspruch nicht, warum Immobilien-Anlagen, die nach Inflation nur einen realen Werterhalt schaffen nicht Teil so eines verwalteten Vermögens sein sollen oder derjenige damit unzufrieden sein soll. Verluste müssen vermieden werden. Realer Werterhalt ist in Ordnung.

 

Daher: deine Aussage steht nicht im Widerspruch zu dem, was Kommer sagt.

 

Denke, da liegst Du generell richtig.

 

Von der - wohl recht umfangreichen - Studie habe ich zugegebenermaßen nur eine Zusammenfassung gelesen. Der Einwand mit der Inflation ist natürlich absolut berechtigt. Bei dem Thema geht es aber schon los: Welche Werte/Zahlen setze ich da überhaupt an ? Schon bei dem offiziellen Verbraucherpreisindex samt dem sog. Warenkorb werden ja diverse Kniffe und Tricks angewandt. Zudem werden "Vermögenspreise" meines Wissens gar nicht berücksichtigt. Insoweit habe ich stets Zweifel an diesen offiziellen Zahlen und beschäftige mich nicht mehr intensiv damit in Bezug auf meine Anlagen. Verlasse mich da lieber auf mein Bauchgefühl (sagt mir leider Euro ist tendenziell ein Teuro).

 

Wobei es "die Inflation" so pauschal wohl gar nicht gibt. Würde ich auch dem Hr. Kommer entgegenhalten. Es gibt höchstens eine individuelle Inflation (sehr abhängig vom Lebensstil, Konsumverhalten, Wohnort usw.). Insoweit also Millionen von unterschiedlichen persönlichen Inflationsraten.

 

Exkurs: Hatte mir vor einiger Zeit mal den Spaß gemacht, die Preispolitik von Firmen (bekannte Marken mit Preissetzungsmacht) wie Rolex, Porsche usw. über Jahre genauer anzusehen. Bin hobbymäßiger Uhrensammler. Da kam ich im Durchschnitt über die letzten 15 Jahre auf ca. 9,0 %. per annum. Also meilenweit weg von der offiziellen Statistik (z. B. vom Bundesamt). Aber recht nahe an dem Anstieg der Geldmenge in der Zeit. Dieses Segment ist natürlich nur ein kleiner Ausschnitt, zeigt aber, daß das Ganze sehr individuell sein kann. Eine Bekannte von mir wohnt in Primasens, da wird das Leben seit vielen Jahren tendenziell immer günstiger ... Eine Deflation auf breiter Basis (eines der Hauptargumente der EZB) im gesamten Euroraum sehe/empfinde ich aber z.. B. überhaupt nicht. Da sieht man, wie unterschiedlich die Wahrnehmung sein kann.

 

To make a long story short: Inflation rein- oder rauszurechnen a la Kommer würde also voraussetzen, valide Zahlen zu haben. Nach meinem Dafürhalten erfüllt die offizielle Inflationsrate diese Anforderung jedenfalls nicht.

 

Ein gewichtiges Argument ist natürlich "Wealth Defense". Wer sehr viel hat, dem kommt es eher darauf an, Erreichtes (nach tatsächlicher Inflation und Steuer schwer genug) zu erhalten, denn unter Risiken noch groß zu vermehren. Das ist sicherlich ein prägendes Merkmal in dem Segment - und nicht unbedingt mit dem Durchschnittsanleger vergleichbar. Obwohl sich die meisten Durchschnittsanleger gerade das auch wünschen ... Und realer Werterhalt wäre ja zudem auch für den Durchschnittsanleger schon mal nicht ganz so schlecht. Viele normale Anleger schaffen dies nämlich nicht. Insoweit wäre der Kommer für mich (und meine angenommene Inflationsrate) mit der Wertsteigerung von Null sogar eher ein Argument Pro Immobilie.

 

Nur einen Punkt sehe ich etwas anders... Es stimmt zwar, auch ich bin mir unsicher, ob Leute, die ihr Vermögen derart verwalten lassen, in der Lage sind eine Wertentwicklung nach Inflation und Kosten korrekt zu berechnen. Sie lassen es aber nicht nur von fremden Dritten verwalten sondern setzen dann (meist) auch wieder andere (externe) fremde Dritte ein, die (gut bezahlt) die Ergebnisse überprüfen. In dem Bereich (Wettbewerbsdruck) herrscht ziemlich viel Transparenz.. Jedenfalls mehr als im normalen Private Banking - was natürlich auch kein Kunststück ist ...

[tyr]

To make a long story short: Inflation rein- oder rauszurechnen a la Kommer würde also voraussetzen, valide Zahlen zu haben. Nach meinem Dafürhalten erfüllt die offizielle Inflationsrate diese Anforderung jedenfalls nicht.

Das ist das Standardargument gegen das Einbeziehen der Inflationsrate in Investitionsrechnungen: die von offiziellen Stellen ermittelten Inflationsdaten passen gar nicht auf den Einzelfall, es gibt eine individuelle oder gefühlte Inflation, es gibt viele Inflationsraten usw. Nur: diese ganze Argumentationskette kritisiert nur, liefert aber keine brauchbare Alternative. Wenn ich nur ein Werkzeug habe, was nicht perfekt ist: kritisiere ich dann die Mängel des Werkzeuges und arbeite stattdessen lieber ganz ohne Werkzeug? Davon halte ich nichts. Die Inflationsrate mag ein Mittelwert sein und mag nicht für jeden denkbaren Einzelfall zutreffen. Das heißt aber noch lange nicht, dass man dann wieder in den Bereich gefühlte Inflation oder Wertschwankungen einzelner Güter (Beispiel: Sammleruhren) abbiegen sollte.

 

Zudem hat der Verbraucherpreisindex über 30% Anteil Wohnkosten. Ich würde den Statistikern schon eine gewisse Grundintelligenz unterstellen. Es ist nicht so, dass der Verbraucherpreisindex für Immobilieninvestionen nicht zutrifft.

 

Man kann wieder differenzieren, dass in Deutschland die Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahren kräftig je nach Lage auseinanderläuft: in wirtschaftlich starken Ballungsräumen gehen die Immobilienpreise durch die Decke, gleichzeitig gibt es viele ländliche Regionen, in denen die Immobilienpreise sinken und wo auch längerfristig in Zukunft sinkende Nachfrage nach Immobilien und damit sinkende Preise erwartet werden.

 

Das heißt trotzdem nicht, dass man mit der Inflationsrate nichts anfangen kann und deshalb die Betrachtung der Inflationsrate falsch wäre. Beispiel: jemand investiert in Immobilien, nicht zur Selbstnutzung, sondern als Investitionsobjekt. Irgendwann verkauft derjenige seine Immobilieninvestitionen wieder. Der Verkaufserlös dient u.a. dazu, den Lebensunterhalt zu bestreiten. Dann unterliegt die Wertentwicklung des Investitionsobjektes Immobilie und der Verkaufserlös selbstverständlich der Inflation und dem Verbraucherpreisindex. Vielleicht nicht im Einzelfall, da der Investor leidenschaftlicher Uhrensammler ist und er mit seiner Immobilieninvestition nicht die Inflationsrate bei Sammleruhren schlagen konnte. Das heißt aber noch nicht, dass die Rechnung mit allgemeinen Daten zur Inflation deswegen hinfällig wäre oder man zu einer Individualinflationsrechnung oder gar zu einer gefühlten Inflation mit völlig unbestimmten Werten zurückgeht.

 

Daher: ja, von Immobilienpreisentwicklungen über längere Zeiträume ist die Wertentwicklung der Immobilienpreiswährung mit einzubeziehen. Dies nicht zu tun halte ich für unseriös. In der realen Welt schwanken nicht nur Immobilienpreise, sondern auch der Geldwert und die anderen Güterpreise. Die Inflation des Geldwertes muss man bei der Diskussion rund um Immobilieninvestitionsrenditen auf jeden Fall mit berücksichtigen.

[andjessi]

Vermögenspreise gehören berechtigterweise nicht in einen Verbraucherpreisindex. Der Preis von Aktien, Gold, Oldtimern und Co. hat da nichts verloren. Das wäre ja auch aus Verbrauchersicht geradezu absurd, wenn ein Aktienkursanstieg die Inflationsrate treibt oder ein Aktiencrash alles "billiger" macht . Bis auf die Berücksichtigung (vermeintlicher) Qualitätssteigerungen (Stichwort "hedonischer Preis") in der Inflationsrate finde ich diese wirklich transparent und auch die Bestimmung des Warenkorbs nicht wirklichkeitsfremd. Dass dieser individuelle Warenkorb bei einer "alten Oma" anders aussieht als bei einem Technikjunkie oder einer Familie mit Kindern, ist ja klar.

[tom1956]

To make a long story short: Inflation rein- oder rauszurechnen a la Kommer würde also voraussetzen, valide Zahlen zu haben. Nach meinem Dafürhalten erfüllt die offizielle Inflationsrate diese Anforderung jedenfalls nicht.

Das ist das Standardargument gegen das Einbeziehen der Inflationsrate in Investitionsrechnungen: die von offiziellen Stellen ermittelten Inflationsdaten passen gar nicht auf den Einzelfall, es gibt eine individuelle oder gefühlte Inflation, es gibt viele Inflationsraten usw. Nur: diese ganze Argumentationskette kritisiert nur, liefert aber keine brauchbare Alternative. Wenn ich nur ein Werkzeug habe, was nicht perfekt ist: kritisiere ich dann die Mängel des Werkzeuges und arbeite stattdessen lieber ganz ohne Werkzeug? Davon halte ich nichts. Die Inflationsrate mag ein Mittelwert sein und mag nicht für jeden denkbaren Einzelfall zutreffen. Das heißt aber noch lange nicht, dass man dann wieder in den Bereich gefühlte Inflation oder Wertschwankungen einzelner Güter (Beispiel: Sammleruhren) abbiegen sollte.

 

Zudem hat der Verbraucherpreisindex über 30% Anteil Wohnkosten. Ich würde den Statistikern schon eine gewisse Grundintelligenz unterstellen. Es ist nicht so, dass der Verbraucherpreisindex für Immobilieninvestionen nicht zutrifft.

 

Man kann wieder differenzieren, dass in Deutschland die Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahren kräftig je nach Lage auseinanderläuft: in wirtschaftlich starken Ballungsräumen gehen die Immobilienpreise durch die Decke, gleichzeitig gibt es viele ländliche Regionen, in denen die Immobilienpreise sinken und wo auch längerfristig in Zukunft sinkende Nachfrage nach Immobilien und damit sinkende Preise erwartet werden.

 

Das heißt trotzdem nicht, dass man mit der Inflationsrate nichts anfangen kann und deshalb die Betrachtung der Inflationsrate falsch wäre. Beispiel: jemand investiert in Immobilien, nicht zur Selbstnutzung, sondern als Investitionsobjekt. Irgendwann verkauft derjenige seine Immobilieninvestitionen wieder. Der Verkaufserlös dient u.a. dazu, den Lebensunterhalt zu bestreiten. Dann unterliegt die Wertentwicklung des Investitionsobjektes Immobilie und der Verkaufserlös selbstverständlich der Inflation und dem Verbraucherpreisindex. Vielleicht nicht im Einzelfall, da der Investor leidenschaftlicher Uhrensammler ist und er mit seiner Immobilieninvestition nicht die Inflationsrate bei Sammleruhren schlagen konnte. Das heißt aber noch nicht, dass die Rechnung mit allgemeinen Daten zur Inflation deswegen hinfällig wäre oder man zu einer Individualinflationsrechnung oder gar zu einer gefühlten Inflation mit völlig unbestimmten Werten zurückgeht.

 

Daher: ja, von Immobilienpreisentwicklungen über längere Zeiträume ist die Wertentwicklung der Immobilienpreiswährung mit einzubeziehen. Dies nicht zu tun halte ich für unseriös. In der realen Welt schwanken nicht nur Immobilienpreise, sondern auch der Geldwert und die anderen Güterpreise. Die Inflation des Geldwertes muss man bei der Diskussion rund um Immobilieninvestitionsrenditen auf jeden Fall mit berücksichtigen.

 

Zum Verständnis: Der "offiziellen Inflationsrate" vertraue ich schon deshalb nicht, weil Inflation eben für Staaten der Weg des geringsten Widerstandes ist, um sich am Vermögen der Bürger elegant zu bedienen. Es ist quasi wie eine verdeckte, zusätzliche Steuer. Das es sukzessive und schleichend geschieht - sozusagen subkutan - macht ja wohl gerade den Charme dieser Lösung aus ! Zumindest aus Sicht des Staates (s. a. kalte Progression).

 

Natürlich kann man die Inflationsrate niemals außen vor lassen (selbst oder gerade dann, wenn man wie ich, die offizielle Inflationsrate nicht für bare Münze nimmt). Da verlasse ich mich aber auf eine Art summarische Prüfung und mein Gefühl. Danach ist schon vor einigen Jahren quasi die Parität Euro/DM erreicht worden. Jedenfalls in meinem Alltag. Was einer ganz munteren Inflationsrate entspricht. Nicht so hoch, wie bei den Sammleruhren, aber doch viel höher, als offiziell ausgewiesen. Und dies nehme ich dann grob als Maßstab für meine Anlagen. Ein grober Klotz, das stimmt. Dennoch glaube ich, damit näher an der Wirklichkeit zu sein, als die offiziellen Zahlen. Diese beobachte ich, wie gesagt, nicht mehr.

 

Exkurs: Bin wahrlich kein Fan von Gold. Sehe es nicht als Investment, sondern nur als Versicherung. Aufgrund meines Alters (und der Dauer der Beschäftigung mit dem Thema Geld) ist es stets interessant, da zurückzublicken. Habe mir nämlich alte Kauf-Belege aufgehoben. Der Ausgabepreis (war glaube ich 1967) des ersten (mir geschenkten) Krügerrand lag bei ca. 27 Rand (müßte man mal ausrechnen; Goldpreis heute in Euro mal ca. 15; glaube so steht der Rand heute. Das wäre dann wohl locker über 15. 000 Rand) oder der erste selbst gekaufte Krüggerrand Anfang der 70er für ca. 35 Dollar. Wobei ich das eher so sehe: Gold ist nie teurer geworden, das Papiergeld dagegen hat aber kräftig devaluiert bzw. wurde inflationiert. In dem Fall der Rand noch mehr als der Dollar. Über diese langen Linien wird das erst richtig deutlich. Wobei ja gerade die Altersvorsorge genau über solch lange Zeiträume gehen kann. Insoweit bin ich für das Thema durchaus sensibilisiert - und ohne Aktien und/oder Immobilien kann daher m. E. Altersvorsorge kaum gelingen. Da besteht ja wohl sicherlich Konsens.

 

Der Immobilienmarkt ist natürlich nicht homogen. Das sehe ich ebenso. Wer sich intensiver damit beschäftigt, berücksichtigt dann auch die Rahmendaten und investiert auch eher in werthaltige Standorte. Auch deshalb ist dann bei einem informierten Anleger anschließend die Zufriedenheit mit dem Investment wohl größer. Typisches Problem dagegen für Eigennutzer: Da das Geld für ein Objekt in der Stadt nicht reicht, wird etwas in der Pampa gekauft. In manchen Fällen ist da der Frust (Wertverlust) vorprogrammiert. Es geht aber auch umgekehrt: Ein Kumpel hat jüngst eine Wohnung in Ffm. verkauft - und sich für den Erlös ein nettes Haus im Hunsrück zugelegt. Zu einem Bruchteil des Preises. Und reichlich Geld zum Verleben als Rentner ist auch noch übrig geblieben. Setzt natürlich voraus, daß man im Alter gerne draußen im Grünen leben will. Die Spaltung des Immo-Marktes bietet so auch gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, wenn man entsprechend beweglich ist. Bei den meisten in meinem Umfeld läuft es allerdings anders herum. Die ziehen im Alter eher wieder in die Stadt ...

 

Conclusio nach meinem Dafürhalten: Ja, die Inflationsrate kann nie außer Betracht bleiben. Der offiziellen Inflationsrate würde ich aber dennoch nie vertrauen. Der Maßstab (für alle Investments) kann auch die eigene, gefühlte Inflationsrate sein (quasi als Benchmark). Und: Es lohnt sich, (ur)alte Belege aufzuheben. Das schärft den Blick für den Geldwert ungemein ...

[tyr]

Der Immobilienmarkt ist natürlich nicht homogen. Das sehe ich ebenso. Wer sich intensiver damit beschäftigt, berücksichtigt dann auch die Rahmendaten und investiert auch eher in werthaltige Standorte. Auch deshalb ist dann bei einem informierten Anleger anschließend die Zufriedenheit mit dem Investment wohl größer.

Das mit den "werthaltigen Standorten" ist auf jeden Fall richtig. Wenn die Immobilieninvestition keine Liebhaberei sein soll muss man in einen werthaltigen Standort investieren. Nur: was ist mittel- und langfristig ein werthaltiger Standort, wenn man heute kauft? Die teuersten Lagen mit den aktuell höchsten Preisen und der größten prognostizierten Nachfrage? Da wäre ich mir nicht sicher, ob diese starken Preissteigerungen der letzten Jahre nachhaltig sind oder ob dort in Zukunft in der nächsten Wirtschaftskrise eine Korrektur ansteht, bei der dann 20+% Wertverlust für Bestandsimmobilien entstehen, die auch über die Jahre danach nicht so schnell wieder aufgeholt werden. Zudem sind die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) von z. B. 10% auf jeden Fall weg und müssten durch Wertsteigerung erst einmal wieder aufgeholt werden. Ist das werthaltig, erst mal beim Einstieg in den Club der Immobilieneigentümer 10% vom investierten Geld zu verlieren?

 

Anders herum: vielleicht sind andere Lagen, die bei zukünftig veränderten Bedürfnissen besser entsprechen werthaltiger als heute gedacht. Man weiß nicht, ob irgendwann ein Gegentrend von der Stadt ins Umland oder gar ins Hinterland ein setzt. Genau so weiß man nicht, wie sich der Wert einer Einzellage entwickelt. Vielleicht wird drum herum alles zugebaut, vielleicht entwickelt sich die Wirtschaft in der Region in Zukunft schlecht und die Immonachfrage sinkt dauerhaft. Welcher Standort ist werthaltig? Ich halte das mehr für Spekulation als für Gewissheit, dass heutige gefragte Lagen zu einer in Zukunft langfristig "werthaltigen" Lage werden.

[Schwachzocker]

... Verlasse mich da lieber auf mein Bauchgefühl....

Weißt Du Tom, das ist genau das Problem in jeder Immobiliendiskussion. Da werden aufwändige wissenschaftliche Untersuchungen gemacht, und dann kommt der Immobilienbesitzer mit seinen Bauchgefühlen. Gegen Gefühle ist natürlich von vornherein nicht zu argumentieren. Man hat sie entweder oder man hat sie nicht. Sie sind der Grund Nr. 1 für fehlgeschlagene Investments und insbesondere Immobilieninvestments.

 

Es kommt auch nicht darauf an, ob die Verbraucherpreisentwicklung bei jedem individuell unterschiedlich ist, sondern es kommt darauf an, dass der Warenkorb immer nach gleichen Maßstäben festgelegt wird.

 

Exkurs: Hatte mir vor einiger Zeit mal den Spaß gemacht, die Preispolitik von Firmen (bekannte Marken mit Preissetzungsmacht) wie Rolex, Porsche usw. über Jahre genauer anzusehen...

Schaue Dir einmal die Benzin- und Heizölpreise über die letzten Jahre genauer an.

 

...oder der erste selbst gekaufte Krüggerrand Anfang der 70er für ca. 35 Dollar.

Der hat ca. 30 Jahre lang exakt 35,- Dollar gekostet. Warum wohl? Was sagt Dir Dein Gefühl?

 

...Man kann doch auch bei Immobilienpreisen keine Durchnittspreise heranziehen.

Doch, das kann man. Das macht man, wie Du siehst auch tatsächlich. Und nur so macht es aus wissenschaftlicher Sicht auch Sinn.

Was man nicht kann, ist den Preis der eigenen Immobilie bestimmen. Den kennt man nämlich erst dann, wenn man sie verkauft hat und das Geld in der Hand hält.

[KlausKarl]

Da ich vor gar nicht all zu langer Zeit eine Immobilie verkauft habe weis ich es.

Und eine neue gekauft, den Preis weis ich auch, sogar ohne Statistik.

In einer Sache hast Du recht, man kann es erst sagen wenn die Immo verkauft ist.

 

Und was bringt dem z.B.Münchner Bürger der Durchnittspreis und die Durchnittspreisentwicklung.

Er interessiert sich für den Preis seiner Immo in München nicht den von einem Kaff Nähe Dresden.

 

Der Aktienanleger interessiert sich für den Index, sofern er Fonds oder ETFs hat.

Bei einer eigenen Immo zum vermieten oder selbstgenutzt,egal bringt der Durchnitt überhaupt nichts, sorry.

[tom1956]

Der Immobilienmarkt ist natürlich nicht homogen. Das sehe ich ebenso. Wer sich intensiver damit beschäftigt, berücksichtigt dann auch die Rahmendaten und investiert auch eher in werthaltige Standorte. Auch deshalb ist dann bei einem informierten Anleger anschließend die Zufriedenheit mit dem Investment wohl größer.

Das mit den "werthaltigen Standorten" ist auf jeden Fall richtig. Wenn die Immobilieninvestition keine Liebhaberei sein soll muss man in einen werthaltigen Standort investieren. Nur: was ist mittel- und langfristig ein werthaltiger Standort, wenn man heute kauft? Die teuersten Lagen mit den aktuell höchsten Preisen und der größten prognostizierten Nachfrage? Da wäre ich mir nicht sicher, ob diese starken Preissteigerungen der letzten Jahre nachhaltig sind oder ob dort in Zukunft in der nächsten Wirtschaftskrise eine Korrektur ansteht, bei der dann 20+% Wertverlust für Bestandsimmobilien entstehen, die auch über die Jahre danach nicht so schnell wieder aufgeholt werden. Zudem sind die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) von z. B. 10% auf jeden Fall weg und müssten durch Wertsteigerung erst einmal wieder aufgeholt werden. Ist das werthaltig, erst mal beim Einstieg in den Club der Immobilieneigentümer 10% vom investierten Geld zu verlieren?

 

Anders herum: vielleicht sind andere Lagen, die bei zukünftig veränderten Bedürfnissen besser entsprechen werthaltiger als heute gedacht. Man weiß nicht, ob irgendwann ein Gegentrend von der Stadt ins Umland oder gar ins Hinterland ein setzt. Genau so weiß man nicht, wie sich der Wert einer Einzellage entwickelt. Vielleicht wird drum herum alles zugebaut, vielleicht entwickelt sich die Wirtschaft in der Region in Zukunft schlecht und die Immonachfrage sinkt dauerhaft. Welcher Standort ist werthaltig? Ich halte das mehr für Spekulation als für Gewissheit, dass heutige gefragte Lagen zu einer in Zukunft langfristig "werthaltigen" Lage werden.

 

Heute kaufen ...? Davon wird ich persönlich im Augenblick eher abraten. Bei (lang anhaltendem) Nullzins notiert eben der Wert von allem, was überhaupt noch Ertrag (hier: Miete) oder Wertsteigerung verspricht - zumindest tendenziell - gegen unendlich. An gewissen Standorten in Ballungsräumen wird inzwischen beim Neubau das 40fache der Jahresmiete als Kaufpreis aufgerufen und bezahlt. Habe ich selbst gesehen. Ein "quasi KGV von 40 plus". Würde man dafür eine Aktie kaufen und wie müßte das Unternehmen dann aufgestellt sein !?

 

Überteuert (ca. 25%) sind viele Objekte schon jetzt (sogar lt. Einschätzung der Deutscher Bundesbank). Und natürlich wird es - wie immer - Korrekturen geben. Sei es durch konjunkturelle Schwankungen, sei es durch irgendwann doch wieder (leicht) anziehenden Zinsen, sei es durch ... Da ist vieles denkbar, was negativ durchschlagen könnte. So wird es auf keinen Fall weitergehen. Und auch wie immer: What goes up, must come down. Ein klein wenig Marktbeobachtung/Timing ist halt immer angesagt. Man ist ja auch nicht gezwungen jetzt zu kaufen, wenn man eben nur Vermieter ist und nicht selber da wohnen will.

 

Generell waren die Zentren (auch im Ausland) langfristig immer die beste Entscheidung, also London, Paris, Rom usw. Vorteil in Deutschland: Hier gibt es ja nicht "das" Zentrum, sondern 6-7 solcher Ballungs- bzw. Agglomerationsräume. Dies wirkt etwas stabilisierend auf den deutschen Immo-Markt. Selbst nur im europäischen Vergleich ist es hier noch relativ günstig: War letztens in London (trotz Brexit ist der Mietpreis für eine kleine Wohnung dort genau so hoch wie in Frankfurt - allerdings in der Woche nicht im Monat). Nicht ganz so extrem, aber Ähnliches habe ich in Genf und Zürich beobachtet.

 

Megatrends (wie Sog in die Städte) können sich natürlich wieder ändern. Passiert hier auch schon (davon profitieren die Speckgürtel und alle Standorte, die gut angebunden sind; z. B. mit S-Bahn), weil manchen Leuten die Stadt schon schlicht zu teuer geworden ist.

 

Zwei absolute, langfristige Megatrends sind aber wohl die demographische Entwicklung und die Kosten (Energie) für längere Fahrten. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden davon besagte Räume/Städte weiter profitieren. Zudem hat Infrastruktur auch eine Eigendynamik. Positiv wie negativ. Strukturen wie in München, Berlin oder Frankfurt lassen sich im Odenwald, Hunsrück oder Hintertaunus nicht aufbauen.

 

Wenn etwas extrem lange funktioniert hat, spricht sehr viel dafür, daß es so weiter geht (mit den üblichen Schwankungen). Natürlich keine "Gewissheit", aber auch keine "Spekulation", sondern vielmehr eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit. Eine Garantie gibt es natürlich nicht, wie immer beim Investieren. Und es gilt das Toyota-Motto "Nichts ist unmöglich". Berlin könnte zu einem Kalifat werden und viele Berliner wollen dann in die Uckermark ziehen. Ganz langfristig eventuell gar nicht so abwegig. Da könnte man also diverse worst-case Szenarien konstruieren.

 

Natürlich kann man das Timing etwas vernachlässigen, wenn man noch 30, 40 oder 50 Jahre Zeit hat (die habe ich leider nicht mehr, deshalb würde ich momentan auch nicht dazukaufen). Und es ist wie beim Aktienmarkt: Bei 2.200 Punkten fällt der Einstieg eventuell leichter alsbei 12.000 Punkten im DAX. Bei einem sehr langen Anlagehorizont (Altersvorsorge) kann man das aber eher vernachlässigen.

 

Habe das mit dem Kommer nochmal überschlagen: Wenn ich "meine" gefühlte Inflationsrate seit Euroeinführung ansetze und die Ergebnisse der Studie dagegen stelle - dann lande ich ungefähr bei Null oder einem ganz leichten Plus. Nach deutschen Steuern und "meiner" Inflation ein sehr gutes Ergebnis, mit dem ich hoch zufrieden bin. So gesehen liegt der gute Mann also absolut richtig. Mit meinen Aktien (Einzelwerte) und meinen Fonds liege ich etwas besser (aber nicht signifikant) und dies bei deutlich höheren Schwankungen. Wobei: Der Preis meiner Immobilien wird mir auch nicht börsentäglich mitgeteilt ...