Eigentumswohnung Kaufen

[GoGi]

Beim Hauskauf käme man auf reinen Konsum, wenn man den (Grundstücks)Kaufpreis durch eine Put-Option absichern könnte oder so. Gibt es so etwas?

[capatect]

Die Miete wird schon komplett gespart, ist daher die Rendite der Immobilie, abzüglich aller Kosten.

... im realen Leben gehen dann bei Wohneigentum zur Selbstnutzung die Wohnkosten noch von dieser Bruttorendite ab. Genau so wie der Vermieter nicht mit der Kaltmiete auf den Malediven lebt, sondern damit die ganzen anfallenden Kosten bei der Immobilienbereitstellung bezahlen muss, die nach den Nebenkosten noch für ihn übrig bleiben.

 

Um das Finanzamt nicht zu vergessen!

 

Einkommenssteuervorauszahlungen kannten wir bislang auch nicht.

[Anleger Klein]

Die Miete wird schon komplett gespart, ist daher die Rendite der Immobilie, abzüglich aller Kosten.

Würde man zb 2000€ Miete zahlen, kauft dann aber für 500k, so ist die Rendite auf das EK (ohne weitere Kosten) ~5%.

Was bei vielen Betrachtungen außer acht gelassen wird, ist, dass eine Immobilie keinerlei Zinseszins aufweißt, wenn man die Gewinne nicht in andere Anlagen investiert.

 

5% - so kann man es sich zurecht rechnen

Realistischer ausgedrückt: Du sparst dir lediglich die Gewinnspanne des Vermieters nach Steuern, der ganze Rest in der Miete sind im Endeffekt mehr oder weniger direkt durchlaufende Kosten die am Ende immer hast, egal ob es dir gehört oder nicht.

[Mvp]

Mit dem Unterschied, dass Instandhaltung direkt dir selbst zugute kommt als Konsum und Prestige, mal von der kaputten Heizung abgesehen.

 

Genug Leute vermieten Wohnungen, da es für sie lukrativ ist. Wenn ich also die selbe netto Rendite erziele und die Kosten mir zum Teil zugute kommen, kann ich dann nicht zufrieden sein?

[tyr]

Genug Leute vermieten Wohnungen, da es für sie lukrativ ist. Wenn ich also die selbe netto Rendite erziele und die Kosten mir zum Teil zugute kommen, kann ich dann nicht zufrieden sein?

Bei Selbstnutzung von Immobilieneigentum kann man im Gegensatz zum Vermieter keine Immo-Ausgaben von der Steuer absetzen, z. B. Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten. Wie will man bei Selbstnutzung ohne diese Steuervorteile auf die gleiche Rendite kommen wie ein Vermieter?

 

Mir erscheint eher sinnvoll, wenn man denn unbedingt in's Immobiliengeschäft einsteigen will: selbst Immobilien vermieten und selber zur Miete wohnen.

[Kolle]

Bei Selbstnutzung von Immobilieneigentum kann man im Gegensatz zum Vermieter keine Immo-Ausgaben von der Steuer absetzen, z. B. Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten. Wie will man bei Selbstnutzung ohne diese Steuervorteile auf die gleiche Rendite kommen wie ein Vermieter?

 

Die Mieteinnahmen sind über lange Zeiträume höher als die Kosten und müssen versteuert werden. Der Mietwert für Selbstnutzung ist steuerfrei.

 

Kreditzinsen sind i.d.R. um die Bankmarge ( im Mittel 0,7 % ) höher als erstklassige Anleihezinsen.

 

Für Leute die keinen Kredit brauchen und die Immobilie selbst nutzen haben den größten Renditevorteil gegenüber Vermietern und Mietern.

[Albanest]

Die Mieteinnahmen sind über lange Zeiträume höher als die Kosten und müssen versteuert werden. Der Mietwert für Selbstnutzung ist steuerfrei.

[/Quote]

Dann also am Besten auf Kredit kaufen und vermieten. Sobald der Kredit abbezahlt ist, selbst einziehen.

 

Für Leute die keinen Kredit brauchen und die Immobilie selbst nutzen haben den größten Renditevorteil gegenüber Vermietern und Mietern.

Stimmt, allerdings sind Leute, die eine Immobilie vollständig ohne Kredit kaufen (können) wohl nicht der Durchschnitt.

 

Der durchschnittliche Eigenheim-Anschaffer ist Mitte 20/Anfang 30 und bindet sich mit einem Eigenheimkauf einen Klotz ans Bein, bei dem er froh sein kann, wenn er bis zum Renteneintritt abbezahlt ist. So ist zumindest meine subjektive Anschauung.

[Kolle]

Stimmt, allerdings sind Leute, die eine Immobilie vollständig ohne Kredit kaufen (können) wohl nicht der Durchschnitt.

 

Stimmt für Leute die kaufen. Sobald die Immobilie aber abbezahlt ist, haben sie den kreditfreien und wohnwertsteuerfreien Zustand.

[Kolle]

Auch wenn die hochgeachtete Wpf-Mehrheit Immobilien als renditelahme Investition ansieht, wäre ich mit dem Klammerbeutel gepudert wenn ich mein EFH für 400 T€ verkaufen, das Geld für 4000 € Zinsen nach Steuer anlegen und ein gleichwertiges EFH für 1500 € im Monat mieten würde. Neben dem Verlust der Gestaltungsfreiheit, der Gefahr von Mietpreissteigerungen und Eigenbedarfkündigung wäre das auch ein ganz mieses finanzielles Geschäft. Da kann ich sehr lange renovieren und modernisieren um auf der Nullrenditemarke aufzuschlagen.

 

Für diejenigen die jetzt mit dem historischen 6 % Aktienrenditevergleich vor Steuern ( die weder garantiert noch in Zukunft wahrscheinlich sind und selbst wenn dann nur bei Inflation was meinen Mietpreis ebenfalls steigern würde ) entgegne ich gleich, dass das nach Steuern auch nur 1500 € im Monat wären, also der Miete entsprechen die ich bezahlen müsste. Bei realistischen Anlagerenditen kann ich mir aus der Differenz der Mietersparnis zum Anlagegewinn sogar ein hübsches ETF-Depot ansparen und hätte nach diversen Diversifikationstheorien nach langer Laufzeit ( 20 Jahre ) mehr Gesamtvermögen ( Immobilie + Depot ) bei niedrigerem Risiko.

[tyr]

Stimmt für Leute die kaufen. Sobald die Immobilie aber abbezahlt ist, haben sie den kreditfreien und wohnwertsteuerfreien Zustand.

Das wäre dann für die Mitte 20 bis Anfang 30-Jahre alten Käufer irgendwann Mitte 50 oder um die 60 Jahre Alter. Dann sind die Kinder aus dem Haus und die Immobilie zu groß. Wenn man es überhaupt bis dahin schafft und nicht Gründe wie Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit einen Strich durch die Rechnung machen.

 

Im Alter ist die Immobilie dann nicht mehr die neueste und eher nicht Alters-gerecht, dafür Renovierungs-bedürftig.

 

Mich überzeugt derzeit nur das Argument des Zwangs-sparens beim Immokredit. So kann sich der Finanz-uninteressierte Laie ein kleines Vermögen aufbauen. Der Preis dafür ist aber recht hoch. Klumpenrisiko, Bezahlbarkeitsrisiko bei Änderungen im Leben, Immobilitätsrisiko, Kaufnebenkosten, Standortentwicklungsrisiko usw.

[Albanest]

Nun, bei der Diskussion pro oder contra Immobilien sollte man grundsätzlich Unterscheiden: Immobilie zur Eigennutzung (also ein Konsumobjekt) oder Immobilie als Mietobjekt (Eine Investition). Unabhängig von Renditezahlen, ganz gleich ob positiv oder negativ oder neutral, entbehrt ein Fehlen dieser Differenzierung jeglicher Diskussionsgrundlage.

 

 

Mich überzeugt derzeit nur das Argument des Zwangs-sparens beim Immokredit. So kann sich der Finanz-uninteressierte Laie ein kleines Vermögen aufbauen. Der Preis dafür ist aber recht hoch. Klumpenrisiko, Bezahlbarkeitsrisiko bei Änderungen im Leben, Immobilitätsrisiko, Kaufnebenkosten, Standortentwicklungsrisiko usw.

100% richtig

[Kolle]

Im Alter ist die Immobilie dann nicht mehr die neueste und eher nicht Alters-gerecht, dafür Renovierungs-bedürftig.

 

Stimmt, trifft bei mir bis auf die altersgerechten Argumente zu. Und zu groß ist sie auch. Mit dem stufenlosen und barrierefreien Eingang zum 160 m² großen EG ist sie nicht nur altersgerecht sondern sogar rollstuhltauglich. Die Renovierung und Modernisierung hat einen Batzen Geld gekostet. Dafür könnte ich im OG aber Pflegekräfte einquartieren. Ich könnte sogar untervermieten, dann sähe die Wirtschaftlichkeit richtig gut aus.

 

Auf der anderen Seite habe ich nicht das Gefühl, wegen dem Haus unterdurchschnittlich Kapitalvermögen aufgebaut zu haben. Ist aber ein anderes Thema und hängt mit dem Zwangsparen eng zusammen, das man aus Gewohnheit auch dann weiterführt wenn man das Haus abbezahlt hat.

 

Für mich passt es.

[cuibono]

[Kolle]

Für die Jüngeren gebe ich noch ein paar Empfehlungen ab, die ich selbst befolgt habe:

 

1. Günstig kaufen. Ich habe kurz vor der anberaumten Zwangsversteigerung gekauft für 70 % des Verkehrswerts. Timing war ebenfalls günstig ( 1987 ).

2. Nicht zu lange finanzieren. Ich war nach 10 Jahren ( mit 48 ) durch bei 60 % Eigenkapital ( Verkauf einer anderen Immobilie, die wir für 80 TDM gekauft, renoviert und für 220 TDM verkauft haben ).

3. Nicht jeden Schnickschnack haben wollen. Meine Möbel sind durchschnittlich 40 Jahre alt. Manche Tapeten sind so alt wie das Haus.

4. Solange man jung ist, auch mal selbst anpacken.

 

Das Haus empfand ich nie als Belastung. Statt Klumpenrisiko diversifiziert es mein Vermögen. Ein Haus kann man auch wieder belasten, Ich habe es vor 6 Jahren belastet für meine PV-Investitionen, ohne das Haus hätte ich 2 bis 3 % mehr Zinsen bezahlt. Für die Prolongation verlangt die Bank nun 0,9 % Zinsen p.a. Jetzt verlassen wir das Thema, in den Sparplan- und Bausparthreads habe ich mehr darüber geschrieben. Ich habe keine Nettoschulden, eine weitere ( vermietete ) Immobilie und als Mainasset 8 PV-Anlagen. Insofern bin ich nicht vergleichbar mit jungen Häuslebauern.

[Dandy]

So, Kolle, und jetzt mal zu dem was wirklich wichtig ist: Kauf Dir von Deinem Geld endlich mal ein paar neue Möbel und ne Tapete

[Kolle]

So, Kolle, und jetzt mal zu dem was wirklich wichtig ist: Kauf Dir von Deinem Geld endlich mal ein paar neue Möbel und ne Tapete

 

Danke für den Tipp ! Problem ist, dass ich nicht liquide bin. Meine Mieterin ist im hohen Alter verstorben und ich renoviere gerade die Wohnung zum Neuvermieten. Bei einer meiner PV-Anlagen hat der Blitz eingeschlagen, 5 Wechselrichter und die Überwachung müssen wegen Überspannung ersetzt werden ( ist ein Versicherungsschaden, ich muss nur in Vorleistung treten ). Der Zahnarzt hat mir gerade einen Kostenvoranschlag gegeben über mehrere T€. Dazu kommen die ganzen einschnürenden Sparpläne die bedient werden müssen damit sie Bank sie nicht kündigen kann. Ich bin ein typisches Beispiel für Leute mit Vermögen und ohne Geld für Konsum.

 

Bei den Möbeln werde ich mittelfristig aber nur die 40 Jahre alte und abgewetzte Couchgarnitur ersetzen, ich bin stolz auf die teils handwerklich hergestellten Möbel aus Omas Zeiten. Die alten Tapeten in den früheren Kinderzimmern sind zwar nicht modern aber noch in gutem Zustand. Immerhin sind die Autos ziemlich neu, die alten waren 23 und 21 Jahre alt als sie ersetzt wurden. Die alten hätte ich aber weiter gefahren, wenn sie nicht kaputt gegangen wären.

[Kolle]

Bisher habe ich ja pro Immobilie argumentiert, es kommt aber wie immer auf den Einzelfall an. Ein krasses Beispiel gegen Immobilien auf Pump habe ich auch:

 

Mir ist bereits ein Fall bekannt, wo die Bank die Prolongation eines Rentnerehepaares ( 72 und 75 Jahre alt ) abgelehnt hat, obwohl der Kredit nur noch 25 % des Verkehrswerts beträgt. Die Zinsen haben sie immer bedient, aber seit der Rente nicht mehr getilgt. Wenn die Kinder und andere Verwandte nicht ausgeholfen hätten, hätten sie ihr Haus verkaufen müssen.

 

Das besonders krasse an diesem Fall ist, dass die Bank zuvor schon zweimal auf 5 Jahre prolongiert hat ohne mit der Zimper zu wucken. Begründung dieses Mal: "Wir dürfen es nach der neuen EU-Richtlinie nicht mehr". Es ging nicht einmal um die Tilgungshöhe an sich, die Zinsen seit der letzten Prolongation sind ja deutlich gefallen und die Differenz wäre als Tilgungsbeitrag für das Ehehpaar möglich gewesen. Der Knackpunkt war, dass die von der EU-Richtlinie vorgegebene und statistisch ermittelten Kosten für die private Lebenshaltung nicht ausgereicht hat. Die Bank schlug vor, eine Hälfte des Hauses zu vemieten, dann wäre der Kredit prolongiert worden, auch ohne Tilgung !

 

Das ist auf jeden Fall neu, gab es bisher nicht und gilt seit März 2016. Die EU-Richtlinie wurde zum "Schutz der Verbraucher vor Überschuldung" verabschiedet. Das Alter spielt keine Rolle, es kann jeden Abeitslosen oder Gehaltsamputierten treffen. Ich befürchte, dass das Ehepaar nicht die einzigen sind die überrascht werden.

[Kolle]

Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise!

[Schwachzocker]

Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise!

 

Und: mit dieser Richtlinie gilt, die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein...

Na dann ist ja alles gut! Dann kann ja gar nichts mehr passieren.

Wie hat man es denn bisher gemacht?

 

[polydeikes]

I <3 Kolle. Einfach toll, dass jemand seine reichhaltige Lebenserfahrung so vorbehaltslos teilt, ohne dabei jemals belehrend zu wirken. Danke auch für den Link, die neue Gesetzeslage war mir unbekannt.

[Kolle]

Mir auch, bis ich das das Rentnerehepaar traf ( Posting vom 25. Mai 2016 - 16:11)

[voenixx]

Danke für den Tipp ! Problem ist, dass ich nicht liquide bin. Meine Mieterin ist im hohen Alter verstorben und ich renoviere gerade die Wohnung zum Neuvermieten. Bei einer meiner PV-Anlagen hat der Blitz eingeschlagen, 5 Wechselrichter und die Überwachung müssen wegen Überspannung ersetzt werden ( ist ein Versicherungsschaden, ich muss nur in Vorleistung treten ). Der Zahnarzt hat mir gerade einen Kostenvoranschlag gegeben über mehrere T€. Dazu kommen die ganzen einschnürenden Sparpläne die bedient werden müssen damit sie Bank sie nicht kündigen kann. Ich bin ein typisches Beispiel für Leute mit Vermögen und ohne Geld für Konsum.

 

Bei den Möbeln werde ich mittelfristig aber nur die 40 Jahre alte und abgewetzte Couchgarnitur ersetzen, ich bin stolz auf die teils handwerklich hergestellten Möbel aus Omas Zeiten. Die alten Tapeten in den früheren Kinderzimmern sind zwar nicht modern aber noch in gutem Zustand. Immerhin sind die Autos ziemlich neu, die alten waren 23 und 21 Jahre alt als sie ersetzt wurden. Die alten hätte ich aber weiter gefahren, wenn sie nicht kaputt gegangen wären.

 

mir imponiert deine haltung zu konsumfragen, und deine erfahrungen zu pv und immobilien kann ich gut nachempfinden (wobei ich nur eine pv-anlage und 2 vermietete immobilien habe - nervt manchmal, auch wenn es sich rechnet) - ich wünsche dir das beste!

herzlichen dank für deine beiträge

[Kolle]

Hauskauf in Gefahr. Die Bundesregierung hat die Bedingungen für Baukredite verschärft. Vor allem junge Familien und ältere Menschen könnten keine Finanzierung mehr bekommen. Artikel von heute in der FAZ

[Ramstein]

Hauskauf in Gefahr. Die Bundesregierung hat die Bedingungen für Baukredite verschärft. Vor allem junge Familien und ältere Menschen könnten keine Finanzierung mehr bekommen. Artikel von heute in der FAZ

Typische Fall von Bevormundungsgesetzgebung. In der offiziellen Gesetzesbegründung steht denn auch

 

II. Wesentlicher Inhalt des Entwurfs

 

Neu ist ferner, dass die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Allgemein- und Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht nur aufsichtsrechtlich, sondern auch zivilrechtlich ausgestaltet wird, §§ 505a bis 505d. Die Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit wird nicht mehr als primär im öffentlichem Interesse liegende Pflicht, sondern gleichwertig dazu auch als Schutzpflicht gegenüber dem Verbraucher verstanden.

 

Der Europäische Gerichtshof hat am 27. März 2014 entschieden, dass diese Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung zumindest auch bezweckt, den Verbraucher vor der Gefahr der Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit zu schützen (Az. C-565/12, Rz. 42 „Crédit Lyonnais“). Darüber hinaus erscheint auch eine umfassende zivilrechtliche Regelung der Kreditwürdigkeitsprüfung im Bereich der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus systematischen und verbraucherpolitischen Gründen vorzugswürdig. Denn der Verbraucher ist hier aufgrund der vergleichsweise hohen Darlehenssummen und hieraus erwachsenden langfristigen finanziellen Verpflichtungen besonders schutzwürdig. Daher soll die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung für alle Darlehensgeber unabhängig von der Frage gelten, ob diese auch aufsichtsrechtlich entsprechend verpflichtet sind. Die Regelung enthält ferner ein ausdrückliches Verbot, bei nicht gegebener Kreditwürdigkeit den Vertrag zu schließen. Darüber hinaus wird für den Fall eines Verstoßes gegen die Pflichten ein differenziertes zivilrechtliches Sanktionensystem vorgesehen (§ 505d BGB).

 

III. Alternativen

Keine.

[Kolle]

Ich habe gute Kontakte zu Kreditabteilungen von Banken im regionalen Umfeld seit ich Kunden eines Solarteurs behilflich war Kredite zu arrangieren. Ich habe auch bei Wohnungsfinanzierungen einiges mitbekommen. Durch die neue Kreditlinie wird viel kaputt gemacht was früher in der Bank über Hintergrundwissen über persönliche Verhältnisse usw. genehmigt werden konnte.