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slade

Eigentumswohnung Kaufen

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slade

Hallo Gemeinde,

 

Ich plane einen Wohnungskauf. Nicht zum Eigengebrauch, sondern zur Vermietung.

 

Motiv dieses Kaufes sind keine besonderen Rendite Absichten. Ich weiß, dass am Immobilien Markt im wesentlichen ein niedriger Erwartungswert herrscht. Ich weiß auch, dass das erhöhte Risiko auch nicht honoriert wird. Ich weiß auch, dass Aktien viel einfacher, günstiger, rentabler, sinnvoller sind.. Das betreibe ich ja deshalb auch schon seit Jahren erfolgreich

 

Da ich jedoch ein top diversifiziertes, sehr gut laufendes Aktiendepot besitze möchte ich eben zur weiteren Streuung auch eine Wohnung haben.

 

Evtl. könntet ihr mir mal grob euere Meinung dazu skizzieren...

Folgend die wesentlichen Eckpunkte...:

 

 

Wohnung soll in 91301 Forchheim oder 96049 Bamberg gekauft werden.

 

Beide Städte sind top Lagen, kontinuierliches Bevölkerungswachstum, Ansiedelung von Industrie, Infrastruktur usw...

 

50-80 qm

 

Neubau im Innenstadt Bereich

 

Kosten pro qm Ca. 3.500€

 

Kaltmiete/qm Ca. 9€

 

Ich plane eine Vollfinanzierung.

 

2% Eff. Zins

 

2% Tilgung

 

 

Thema Risiko, dass ich das bei Leerstand nicht stemmen kann, bitte ausblenden, da die Dividenden Erträge alleine die monatlichen Raten decken.

 

Mir geht es darum, ob ich nicht zu teuer einkaufe und das von vorn herein schon ein Grab wird, bzw. wo mein Denkfehler liegt...

 

 

Es reizt mich einfach, dass ich mit ca. 300€monatlich (300x12x30=108.000), die bei mir hängen bleiben, nach 30 Jahren eine Wohnung abbezahlt habe, die dann ohne große Steigerung ja mindestens 250.000 wert ist.

 

 

Sicherlich gibt es mal Leerstand und man muss sich um Abrechnungen kümmern und hat manchmal Stress mit dem Mieter....

 

Aber darüber hinaus...., was sehe ich hier unrealistisch und zu positiv, was habe ich vergessen...

 

Vielen Dank für euere Hilfe....

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tyr

Es reizt mich einfach, dass ich mit ca. 300€monatlich (300x12x30=108.000), die bei mir hängen bleiben,

Woher kommt die Annahme, dass bei einer 50 qm Mietwohnung bei dir monatlich 300 Euro "hängen" bleibt?

 

Wenn du damit Gewinn meinst: der Gewinn dieses Geschäftes liegt grob über den Daumen gepeilt wenn es gut läuft bei einstelligen Prozentwerten, also z. B. wenn ein professioneller Großvermieter erfolgreich und diversfiziert und mit Skaleneffekten arbeitet bei z.B. 5% pro Jahr.

 

Nun bist du vermutlich Anfänger und Laie im Immobiliengeschäft. Es kann also gut sein, dass du dich in die Masse von über 50% der Vermieter einreihst, die nach Inflation mit dem Geschäft nichts verdienen oder sogar Verluste machen: http://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/sparen-und-geld-anlegen/magere-renditen-jeder-dritte-vermieter-macht-mit-immobilie-keinen-gewinn-13158425.html

 

Von 0% Rendite oder gar Verlust zahlt sich die Immobilie aber gar nicht selber ab, du musst aber weiterhin den Kredit bezahlen und tilgen und trägst das Risiko.

 

Was bringt dir die ganze Übung dann, außer zusätzlicher Arbeit und unternehmerischen Risiko?

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Schwachzocker

...

Aber darüber hinaus...., was sehe ich hier unrealistisch und zu positiv, was habe ich vergessen...

 

Denkst Du an die Instandhaltungsrücklagen, die gebildet werden müssen unabhängig davon, ob tatsächlich etwas instand gesetzt wird?

Denkst Du daran, dass Du bei Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft mit drin hängst?

 

 

 

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slade

@tyr

 

300€ muss ich nach Abzug von Annuität und Hausgeld drauflegen, monatlich....

 

Das sind nach 30 Jahren 108.000€. Dann ist die Wohnung abbezahlt.

 

@schwachzocker

 

 

Ja, daran denke ich.

 

Du meinst das Hausgeld. Natürlich ist das fällig, wenn auch gerade mal nichts instand gesetzt wird. Dann ist es jedoch nicht verloren... Es sammelt sich dann an.

 

Oder Was meinst du damit?

 

 

Grüße..

 

@schwachzocker

 

 

Ja, daran denke ich.

 

Du meinst das Hausgeld. Natürlich ist das fällig, wenn auch gerade mal nichts instand gesetzt wird. Dann ist es jedoch nicht verloren... Es sammelt sich dann an.

 

Oder Was meinst du damit?

 

 

Grüße..

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DerFremde

Ein reiner Kaufpreis von 28facher Jahresnettokaltmiete ohne Kaufnebenkosten, ohne die Betrachtung der nicht umlagefähigen Betriebskosten ist einfach viel zu teuer!

 

Gruß

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slade

@der fremde

 

 

Ja, mehr wie das 20 fache sollte es nicht sein. Bei gebrauchten Wohnungen kommt das hin.

 

 

 

Jedoch benötige ich ja fast kein Eigenkapital bei dieser Konstellation...

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DerFremde

Wenn ich bei einer 50qm Wohnung von einem Kaufpreis von 150.000€ ohne Nebenkosten ausgehe und Du von einem Eigenanteil auf den Finanzierungszeitraum von 108.000€ ausgehst, finde ich die Aussage zum Eigenkapital sehr gewagt!

 

Gruß

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slade

Der Kaufpreis einer neuen Wohnung ist aktuell Ca 180.000€

 

Die 108.000 sind ja im Laufe der nächsten 30 Jahre zu zahlen und ergeben sich im wesentlichen nur aus dem Hausgeld. Das dann ja dazu führt, dass das Gebäude auch in 30 Jahren auf den neuesten Stand ist, was dann einen wesentlich höheren Wert wie heute hat. Zumindest nominal.

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James
· bearbeitet von James

Ein reiner Kaufpreis von 28facher Jahresnettokaltmiete ohne Kaufnebenkosten, ohne die Betrachtung der nicht umlagefähigen Betriebskosten ist einfach viel zu teuer!

 

Das ist alles Ansichtssache, ich sehe das 28fache schon eher als "billig" an :) !

 

Ich lebe in München, zeig mir dort ein Eigenheim, das aktuell nicht MINDESTENS die 35-40fache an Jahreskaltnettomiete kostet. Hier gibt es (fast) nichts unter dem 30fachen, die Preise ziehen enormst an. Meine Eltern wollten vor 8 Jahren eine Dachterrassenwohnung (3 Zimmer ca 130qm Speckgürtel München südwesten )kaufen für knapp 350.000€. Leider haben sie es nicht gemacht heute ist die Wohnung 850.000 wert bzw sie wird zu dem Preis aktuell verkauft.

 

Rechen Bsp der besagten Wohnung.

Kaltmiete ca 1800€ -> 22.000 Jahreskaltnettomiete macht bei 850.000€ Verkaufspreis das 39fache.

 

In München kann man derzeit alles was unter dem 30fachen an Jahesnettomiete verkauft wird getrost kaufen, in anderen Bundesteilen schlägt man die Hände über dem Kopf dabei zusammen.

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slade

Egal, wer hier in diesem Forum etwas über Immobilien fragt; es ist immer totaler Mist..., wenn ich die Einträge so lese....;)

 

 

An was liegt das...? Sind die, die fragen dumm und die Antwortenden immobilien-Profis?

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DerFremde

Nicht Mist, aber deine Konstruktion ist einfach unrentabel! Da hilft es auch nicht mit Preisen aus München zu kommen. Auch in München verdient man kein Geld mit 39facher JNKM!

 

Kaufpreis ist einfach utopisch und Du gehst auch zu blauäugig daran!

 

Alleine schon die naive Annahme der Wertsteigerung . . .

 

Gruß

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James
· bearbeitet von James

Egal, wer hier in diesem Forum etwas über Immobilien fragt; es ist immer totaler Mist..., wenn ich die Einträge so lese....;)

An was liegt das...? Sind die, die fragen dumm und die Antwortenden immobilien-Profis?

 

Auf mich gemünzt? Nein.

Ich bin kein Profi und stelle/halte dich nicht für dumm! Lediglich wollte ich dir bzw. den anderen einen Denkanstoss geben, das es Ansichtssache ist was teuer/billig ist!

 

 

 

Nicht Mist, aber deine Konstruktion ist einfach unrentabel! Da hilft es auch nicht mit Preisen aus München zu kommen. Auch in München verdient man kein Geld mit 39facher JNKM!

Kaufpreis ist einfach utopisch und Du gehst auch zu blauäugig daran!

Alleine schon die naive Annahme der Wertsteigerung . . .

Gruß

 

Sicher das du richtig gelesen hast? Heute würde ich die Wohnung niemals kaufen, das sie einfach zu teuer ist, damasl vor 8 Jahren war sie ein "Schnäppchen" im vgl. zu heute! Das der Kaufpreis utopisch ist ist doch offensichtlich und ich habe nie etwas anderes behauptet.

 

What?! Annahme zur Wertsteigerung? --> Die Zahlen die ich oben angebe sind Fakt :D

 

 

 

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slade

@james, nein, nicht du....

 

 

@der fremde, willst du mir wohl sagen, dass eine Immobilie, die aktuell 230.000 kostet und regelmäßig instand gehalten wird in 30 Jahren auch nur 250.000 kostet....?

 

Ok..

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SlapShot

In meinen Augen ist das Ganze zu teuer.

 

50*3.500 = 175.000 Kaufpreis

5.400 = Kaltmiete im Jahr

 

Das sind 3,1% Rendite vor Kosten und Steuern.

 

Neben der Instandhaltungsrücklage kommt noch die Grundsteuer und weitere Rücklagen für Renovierungen/Instandhaltungen in der Wohnung dazu.

Das sind noch einmal einige Hundert Euro im Jahr.

 

Ich würde es nicht machen.

 

(Für 100k weniger klingt es schon besser)

 

@james, nein, nicht du....

 

 

@der fremde, willst du mir wohl sagen, dass eine Immobilie, die aktuell 230.000 kostet und regelmäßig instand gehalten wird in 30 Jahren auch nur 250.000 kostet....?

 

Ok..

 

Bei 2% Inflation müsste sie ~417k kosten damit sie den Wert behalten hat.

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MysticX

slade scheint seine Entscheidung ja eh schon getroffen zu haben und will hier nur von uns ob seiner Genialität bejubelt werden.

 

in 5-10 Jahren sieht man ihn dann eher Kleinlaut in einem Forum für Privatinsolvenzen, Mietnomaden-geplagten oder Schrottimmobilienbesitzern

 

hätte ja keiner Wissen können ...

 

 

 

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slade

@mystik

 

 

Ich schrieb eingangs schon, dass mir der niedrige Erwartungswert, hohe Kosten usw von Immobilien im Vergleich zu Aktien bekannt sind.

 

Ich bezeichne das weder als genial, noch möchte ich bejubelt werden.

 

 

Woher du diese Erkenntnis ziehst, ist deine Sache...

 

Ich schrieb allerdings auch, dass meine Dividenden die komplette Annuität decken würden.

 

Wieso kommst du dann mit PrivatInsolvenz?

 

Liest du auch, bevor du postest?

 

 

Dass Immobilien grundsätzlich nicht der Burner sind, ist mir klar. Habe ich ja auch so geschrieben....

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tyr

Dass Immobilien grundsätzlich nicht der Burner sind, ist mir klar. Habe ich ja auch so geschrieben....

Wenn Immobilien nicht der Burner sind, warum willst du dich dann in dem Geschäft selbständig machen und auf Kredit mit einer Einzelwohnung spekulieren?

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Schwachzocker

...

In München kann man derzeit alles was unter dem 30fachen an Jahesnettomiete verkauft wird getrost kaufen...

Das ist genau die Denkweise, die zur der Immoblilienblase in den USA geführt haben. Offenbar können Immoblienpreise nicht sinken.

 

...

@der fremde, willst du mir wohl sagen, dass eine Immobilie, die aktuell 230.000 kostet und regelmäßig instand gehalten wird in 30 Jahren auch nur 250.000 kostet....?

Nein, er will sagen, dass Du nicht im geringsten weißt, was die Immoblie in 30 Jahren kostet. Sie kann dann auch 100.000 Euro kosten.

 

 

Ich schrieb eingangs schon, dass mir der niedrige Erwartungswert, hohe Kosten usw von Immobilien im Vergleich zu Aktien bekannt sind.

Niemanden sind die Kosten, die eine Immoblie in Zukunft produziert bekannt! Du bist der einzige!

 

 

 

 

 

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schmidtl

 

Das ist alles Ansichtssache, ich sehe das 28fache schon eher als "billig" an :) !

 

Ich lebe in München, zeig mir dort ein Eigenheim, das aktuell nicht MINDESTENS die 35-40fache an Jahreskaltnettomiete kostet. Hier gibt es (fast) nichts unter dem 30fachen, die Preise ziehen enormst an. Meine Eltern wollten vor 8 Jahren eine Dachterrassenwohnung (3 Zimmer ca 130qm Speckgürtel München südwesten )kaufen für knapp 350.000€. Leider haben sie es nicht gemacht heute ist die Wohnung 850.000 wert bzw sie wird zu dem Preis aktuell verkauft.

 

Rechen Bsp der besagten Wohnung.

Kaltmiete ca 1800€ -> 22.000 Jahreskaltnettomiete macht bei 850.000€ Verkaufspreis das 39fache.

 

In München kann man derzeit alles was unter dem 30fachen an Jahesnettomiete verkauft wird getrost kaufen, in anderen Bundesteilen schlägt man die Hände über dem Kopf dabei zusammen.

 

Warum müssen Münchner ständig ungefragt über die Preise in Ihrer Stadt sprechen, schlimmer als Veganer. TO hatte ein klares Szenario, Forchheim oder Bamberg, was interessieren da Preise in MUC? Bei mir hier ist alles über 10 (sic!) Jahreskaltmieten schon sehr teuer.

 

 

 

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slade

@schwachzocker...

 

 

Ich rede von den Kosten, die aktuell bekannt sind, z.b Grundbuch, Notar, Instandhaltung usw...

 

 

Es ist sehr anstrengend mit dir zu schreiben, schwachzocker..

 

 

Dennoch danke für deine Mühe...

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GoGi
· bearbeitet von GoGi

[...] Einzelwohnung [...]

Das ist das größte Problem. Du nimmst einen Kredit auf, d.h. du steckst über 100% deines Vermögens in ein einziges Objekt. Ich bewundere deinen Mut. :w00t:

 

Korrektur: Ah nein, du hast ja ein Aktiendepot, hatte ich übersehen. Das hatte ich nicht zusammen mit dem Wort "Vollfinanzierung" erwartet. Wenn du einen sehr günstigen Kredit bekommst, kannst du ja einen aufnehmen, dann bist du im Ergebnis mit über 100% in Aktien und Haus investiert. Aber nimm da nicht einfach den Wert des Hauses ("Vollfinanzierung"), sondern wähle, wenn du schon gehebelt investieren willst, einen vernünftigen Wert.

 

Die Frage ist, welchen Anteil hier das Einzelobjekt ausmacht. Wenn es ein signifikanter Teil ist, ist es immernoch Wahnsinn, aber wenn es schief geht wenigstens kein Totalverlust.

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schmidtl

Der Kaufpreis einer neuen Wohnung ist aktuell Ca 180.000€

 

Die 108.000 sind ja im Laufe der nächsten 30 Jahre zu zahlen und ergeben sich im wesentlichen nur aus dem Hausgeld. Das dann ja dazu führt, dass das Gebäude auch in 30 Jahren auf den neuesten Stand ist, was dann einen wesentlich höheren Wert wie heute hat. Zumindest nominal.

 

 

Ist dir irgendein Objekt bekannt bei dem das so ist? Alles, was ich so kenne und älter als 30 Jahre ist schlicht nicht mehr State of the Art, geht bei Heizung los, über Barrierefreiheit, bodenebenes Bad, bodentiefe Fenster, alles was heute so Standard ist. Also Instandhaltung führt KEINESFALLS zu einer 30 Jahre alten WOhnung auf dem neuesten Stand. In 30 Jahren möchte die Wohnung durchdigitalisiert und vollautomatisiert sein.

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Yoko

Mein Lesen sind mir zwei Punkte aufgefallen:

1) Die Instandhaltungskosten werden von vielen / den meistern Käufern unterschätzt. Bei 30 Jahre kann man locker nochmal mit der gleichen Summe für die Instandhaltung rechnen.

 

2) Wertentwicklung von Immobilien ist nicht garantiert. In den letzten 40 Jahren lag die Wertentwicklung von Wohnimmobilien bei 0% nach Inflation.

 

3) Dir sind die geringen Renditen ja scheinbar bekannt und du hast scheinbar auch ein recht ordentliches Aktiendepot. Hast du also wirklich Lust für die paar Kröten im Jahr als Vermieter aktiv zu sein? Mieter können sehr unkompliziert sein, aber du kannst auch das genau Gegenteil erhalten. Mieter die jeden kleinen Furz sofort repariert haben wollen und dich am Freitagabend telefonisch nerven, damit der Handwerker am Samstag kommt. Ebenso können die Mieter manchmal recht schnell wieder aussziehen, d.h. du musst dich nach neuen Mietern auf die Suche machen, die Wohnung zeigen, Mietverträge aufsetzen etc. und in einem Jahr sind sie vielleicht wieder weg. Oder du beauftragst einen Markler, der aber entsprechend Geld kostet.

Ebenso kommen gesetzliche Bestimmungen die du als Vermieter erfüllen musst. Zum Beispiel mussten bei uns Rauchmelder installiert werden. Unser Vermieter hat zuerst jedem Mieter Rauchmelder zur Selbstmontage zur Verfügung gestellt. Nach x Erinnerungen hat es aber nicht geklappt, also musste er eine Firma suchen und beauftragen, die diese Rauchmelder installieren.

 

Ich persönlich würde mir diesen Stress für vielleicht 150 Euro/Monat nicht antun wollen.

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Mvp
· bearbeitet von Mvp

50*3.500= 175.000 Kaufpreis

50*9*12=5400 Jahreskaltmiete

 

175.000*0,02= 3500 Zinskosten

175.000*0,01= 1750 Rücklagen/Instandhaltung.

 

Kosten gesamt: 5250, Einnahmen: 5400

 

Macht 150€ IM JAHR, die die Immo dazu beiträgt "sich selbst abzubezahlen". 170.500€ Eigenbelastung, 472,22 im Monat über 30 Jahre.

Nur wenn du Instandhaltung außen vor lässt und 1900€ Gewinn jedes Jahr machst (~1,1% bekommst du ja mit Festgeld mehr ...) Dann hast du in 30 Jahren 118.000€ Eigenbelastung (Du schreibst 108.000)

Nur dann geht die Rechnung auf mit 12*30*~300= abbezahlte Wohnung. (im Wert von X)

Aber ohne Instandhaltung wird es nicht möglich sein den Wert zu erhalten. Und gerade bei einem Neubau sinkt dieser schneller im Vergleich zum Kaufpreis, auch wenn weniger Instandhaltungen nötig sind.

 

Zudem glaube ich nicht an 2% bei 30 Zinsbindung... was passiert wenn sich die Zinsen für die letzten 15 Jahre erhöhen?

 

Eine Wertsteigerung von 175.000 auf 250.000 sind immerhin 42% in 30 Jahren. Und das trotz Alterung der Immo. Wenn du zusätzlich eine kleine Blase siehst, in deren Folge die Preise eine Zeit lang sinken könnten, dann ist das schon eine mutige Annahme.

 

Ich will dir nichts ausreden und das sind alles über den Daumen gepeilte Rechnungen. Aber für 300€ mtl bzw 472€ realistischer sehe ich bessere Anlagemöglichkeiten. ZB. Festgeld mit über die Zeit gemittelt 2,5% ;)

 

EDIT: Steuer auf Mieteinnahmen sind ja ebenso zu zahlen, auch wenn du Kreditkosten absetzen kannst.

EDIT2: Achillesferse der Rechnung ist natürlich, dass die Zinskosten sich nach jeder Tilgung verringern werden

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Maikel

Das sind 3,1% Rendite vor Kosten und Steuern.

In Zeiten negativer Zinsen scheinbar eine schöne Rendite.

 

Man sollte aber bedenken, daß es sich dabei um eine sehr langfristige Anlage handelt.

Wenn man heute z.B. eine 30-jährige Anleihe kaufte, würde man die Möglichkeit einbeziehen, daß die Zinsen, und somit auch die Renditen langfristig irgendwann mal wieder steigen. Und die Anleihe an Wert verliert.

 

Entsprechend müßte auch Immobilien billiger werden, wenn andere Anlageformen wieder mehr Rendite abwerfen.

 

Andererseits: Immobilien, bzw. mögliche Bauplätze, sind ein in der Menge stark begrenztes Gut, insbesondere in D.

Zur Zeit, und wahrscheinlich auch noch in den kommenden Jahren, wird die Zahl der Menschen, die in D wohnen, und somit Wohnraum benötigen, wieder steigen.

Das spricht für eine weitere Wertsteigerung von Wohnungen.

 

Eine Immobilie ist demnach gar nicht eine so "sichere Anlage", sondern auch eine Spekulation auf diverse Entwicklungen in der Zukunft. Insbesondere, wenn man sie irgendwann mal wieder verkaufen will.

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