Gerd Kommer - Risiko Immobilien vs. Aktien

[hund555]

Hallo zusammen,

laut Kommer sind Immobilien min. genauso risikoreich wie Aktien

Warum bekommt man aber für Immobilienfinanzierung viel tiefere Zinsen als für Aktienkauf auf Kredit ? Wenn man dazu noch das Klumpenrisiko - wie viele es meinen - berücksichtigt, müssten Zinsen höher als für Aktienkauf sein.

 

Ich bin der Meinung, dass das Risiko bei - vor allem eigengenutzte - Immobilie viel tiefer ist als bei Aktien, das sehen wohl Banken genauso. Somit müsste die Abneinung gegen Immobilien vom Gerd Kommer nicht wirklich objektiv sein.

Übersehe ich da was wichtiges?

 

 

 

[Bigwigster]

Naja Kommer vergleicht ja grob nicht Aktien VS Immobilien sondern eine weltweit gestreute Aktienanlage ohne Kredit VS Einzelimmobilie mit Kreditfinanzierung

 

Wenn ich mich richtig erinnere geht er von 30% Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung aus und das Risiko bezieht er auf das Eigenkapital. Das dementsprechend auf das Eigenkapital bezogene Risiko die selbe Größenordnung hat halte ich für nachvollziehbar. 

[Andreas900]

Kommer vergleicht REITS (also ImmobilienAKTIEN) mit dem allgemeinen MSCI Aktienindex. Auf dieser Basis kommt er zum Vergleich dass Immobilien so riskant sind wie Aktien.

Im zweiten Schritt vergleicht er Aktien mit dem nicht börslich gehandelten "Klassischer Immobilien-Index" und sagt, dass das Risiko hier wundersam niedrig wäre, "unrealistisch niedrig". Insbesondere wenn man die Immobilie teilweise fremdfinanziere.

 

Er deutet imho damit an, dass Immobilien nicht risikoärmer werden, nur weil man sie nicht als REITS sondern als eigenes Investment (Mietobjekt kaufen) wahrnimmt. Das kann man diskutieren. Aber es hat was. Warum sollte mein Risiko als Käufer eines Mietobjektes niedriger sein als das Risiko von REITS - also Unternehmen die weit diversifizierter sind als ich mit meiner einen Immobilie?

 

Richtig scheint, dass kaum ein Immobilienkäufer den aktuellen Wert und die Rendite seiner Immobilie kennt. Er bewertet seine Investition nicht als Unternehmen. Er sieht ein Haus, welches beim Kauf 200.000 € gekostet hat. Das ist sein Wert. (Punkt). Sogar dann wenn er es nicht vermietet bekommt. Ein Aktionär würde provokant sagen "Gibt es keine Rendite, ist das Haus garnix wert". Man sieht also nicht, wenn der Wert seiner Immobilie vielleicht unterjährig um 50.000 € fällt, weil der Staat eine Mietbremse verkündet - nur um ein halbes Jahr später wieder um 50.000 € zu steigen, weil die Mietbremse doch nicht kommt.

 

Beim Kredit kommt es auch darauf an, was du vergleichst. Ich denke, dass Warren Buffet auch sehr günstig Kredite für seine Aktien bekäme, weil er bewiesen hat investieren zu können. Dem Normalanleger würde ich als Bank keinen günstigen Aktienkredit geben - der geht vielleicht morgen los und wettet für 100.000 € auf Aktien der Deutschen Bank....

[hund555]

vor 32 Minuten von Bigwigster:

Naja Kommer vergleicht ja grob nicht Aktien VS Immobilien sondern eine weltweit gestreute Aktienanlage ohne Kredit VS Einzelimmobilie mit Kreditfinanzierung

 

Wenn ich mich richtig erinnere geht er von 30% Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung aus und das Risiko bezieht er auf das Eigenkapital. Das dementsprechend auf das Eigenkapital bezogene Risiko die selbe Größenordnung hat halte ich für nachvollziehbar. 

 

Kommer:

Zitat

Das Eigenkapitalrisiko in einer kreditfinanzierten Einzelimmobilie bewegt sich auf etwa dem gleichen Niveau wie dasjenige eines global diversifizierten Aktieninvestments

Meint er damit global diversifiziertes Aktieninvestment auch auf Kredit oder nicht?

 

Wenn nicht: Dass sind Immobilien ohne Kredit auch laut Kommer risikoärmer als global diversifiziertes Aktieninvestment bzw. Aktien auf Kredit risikoreicher als Immobilien auf Kredit - das ist in all seinen Artikeln nicht so deutlich. (Man sollte schon Äpfeln mit Äpfeln und nicht mit Birnen vergleichen.)

 

 

vor 4 Minuten von Andreas900:

Dem Normalanleger würde ich als Bank keinen günstigen Aktienkredit geben - der geht vielleicht morgen los und wettet für 100.000 € auf Aktien der Deutschen Bank....

Ja, das zeigt doch, dass Immobilie für Normalanleger risikoärmer ist.

[Bigwigster]

vor 39 Minuten von hund555:

Meint er damit global diversifiziertes Aktieninvestment auch auf Kredit oder nicht?

Nein so wie ich das verstehe eben nicht. Die Argumentation ist ob ich mit meinem Kapital entweder als Eigenkapital nutze und einen Kredit für eine Immobilie aufnehme oder nur mit dem Eigenkapital in den Aktienmarkt gehe. 

[Schwachzocker]

vor 1 Stunde von hund555:

Ich bin der Meinung, dass das Risiko bei - vor allem eigengenutzte - Immobilie viel tiefer ist als bei Aktien, das sehen wohl Banken genauso.....

Das haben die Banken vor der Finanzkrise wohl auch so gesehen und die Welt mit dieser Sichtweise fast in den Abgrund gestürzt. Es wird jedenfalls nicht deshalb richtig, weil Banken es so sehen.

 

vor 1 Stunde von hund555:

...Warum bekommt man aber für Immobilienfinanzierung viel tiefere Zinsen als für Aktienkauf auf Kredit ? Wenn man dazu noch das Klumpenrisiko - wie viele es meinen - berücksichtigt, müssten Zinsen höher als für Aktienkauf sein.

Mögliche Gründe könnten sein:

 

- intensiverer Wettbewerb bei den Immobilienfinanzierungen

- politischer Wille / Staatliche Förderung usw.

- schlichtweg die Emotionen, die mit einer selbstgenutzten Immobilie zusammenhängen

 

 

 

[hund555]

vor 29 Minuten von Schwachzocker:

Das haben die Banken vor der Finanzkrise wohl auch so gesehen und die Welt mit dieser Sichtweise fast in den Abgrund gestürzt. Es wird jedenfalls nicht deshalb richtig, weil Banken es so sehen.

Dann ist Kommer schlauer als JPMorgan, Bank of China, Bank of America und tausende weitere Banken ? Ich dachte der Markt ist einigermaßen effizient?

 

vor 29 Minuten von Schwachzocker:

- intensiverer Wettbewerb bei den Immobilienfinanzierungen

Wenn es ein Minusgeschäft wäre zu solchen niedrigen Zinsen Haus zu finanzieren, würden es Banken trotz Wettbewerb nicht tun.

 

vor 29 Minuten von Schwachzocker:

- politischer Wille / Staatliche Förderung usw.

Was genau wird da gefördert? Das wäre mir neu. (Ich rede von Privatbanken welche Kredit vergeben und auch nicht von KfW etc.)

 

vor 29 Minuten von Schwachzocker:

- schlichtweg die Emotionen, die mit einer selbstgenutzten Immobilie zusammenhängen

Bei Banken hängen Emotionen für Immobilienbesitzer?! Welches Unternehmen macht ihre Preise nach Emotionen?!

 

[hund555]

vor 55 Minuten von Bigwigster:

Nein so wie ich das verstehe eben nicht. Die Argumentation ist ob ich mit meinem Kapital entweder als Eigenkapital nutze und einen Kredit für eine Immobilie aufnehme oder nur mit dem Eigenkapital in den Aktienmarkt gehe. 

Das verstehe ich auch so.

 

Dann soll er aber auch deutlicher in seinen Büchern, Artikeln und Videos machen: Wer genug Eigenkapital zum Direktkauf ohne Kredit einer Immobilie hat, geht niedrigere Risiken ein, als wenn er das Geld in Aktien investiert. Diesen Satz hört man von ihm nicht.

[whister]

vor 9 Minuten von hund555:

Dann soll er aber auch deutlicher in seinen Büchern, Artikeln und Videos machen: Wer genug Eigenkapital zum Direktkauf ohne Kredit einer Immobilie hat, geht niedrigere Risiken ein, als wenn er das Geld in Aktien investiert. Diesen Satz hört man von ihm nicht.

Dann ist jedoch auch die Eigenkapitalrendite geringer da es eben kein Hebel mehr gibt. Insofern erkauft man sich das geringere Risiko mit einer geringeren (erwarteten) Rendite.

 

vor 20 Minuten von hund555:

Wenn es ein Minusgeschäft wäre zu solchen niedrigen Zinsen Haus zu finanzieren, würden es Banken trotz Wettbewerb nicht tun.

Das wissen die Banken jedoch erst hinterher. Ohne Ausfälle werden die Banken kein Verlust machen - ob sie die Ausfallquote korrekt angenommen haben steht erst am Ende fest.

 

vor 22 Minuten von hund555:

Was genau wird da gefördert? Das wäre mir neu. (Ich rede von Privatbanken welche Kredit vergeben und auch nicht von KfW etc.)

Vermutlich spielen hier auch die Bilanzierungsregeln und die Regulatorik eine Rolle. Den Wert der Immobilie als Sicherheit kann sich die Bank länger "schönrechnen" als die Bewertung von Aktien zur Besicherung.

[hund555]

vor 10 Minuten von whister:

Dann ist jedoch auch die Eigenkapitalrendite geringer da es eben kein Hebel mehr gibt. Insofern erkauft man sich das geringere Risiko mit einer geringeren (erwarteten) Rendite.

Klar, wo weniger Risiko, weniger Rendite.

 

vor 10 Minuten von whister:

Das wissen die Banken jedoch erst hinterher. Ohne Ausfälle werden die Banken kein Verlust machen - ob sie die Ausfallquote korrekt angenommen haben steht erst am Ende fest.

Naja, die haben schon Statistiken über Ausfälle. Immobilien gibt es nicht seit gestern. Andersrum müssten die über Ausfälle bei Aktien auch erst hinterher wissen und genau solche Zinsen ansetzen, wenn sie der Meinung sind, dass beides gleiches Risiko beinhaltet.

 

vor 10 Minuten von whister:

Vermutlich spielen hier auch die Bilanzierungsregeln und die Regulatorik eine Rolle. Den Wert der Immobilie als Sicherheit kann sich die Bank länger "schönrechnen" als die Bewertung von Aktien zur Besicherung.

Wäre schön, wenn jemand hier tiefere Details hätte, ob da wirklich was dran ist.

[Schwachzocker]

vor 26 Minuten von hund555:

Dann ist Kommer schlauer als JPMorgan, Bank of China, Bank of America und tausende weitere Banken ?....

Keine Ahnung! Wenn man sich aber anschaut, was die US-Banken vor der Finanzkrise so alles finanziert haben, dann war wohl jeder schlauer als die.

 

vor 29 Minuten von hund555:

... Ich dachte der Markt ist einigermaßen effizient?

Das kommt darauf an, welcher Markt gemeint ist. Sicherlich nicht der Immobilienmarkt. Aber das möchtest Du ja doch nicht kapieren.

 

vor 30 Minuten von hund555:

...Was genau wird da gefördert? Das wäre mir neu. (Ich rede von Privatbanken welche Kredit vergeben und auch nicht von KfW etc.)

Und Kommer redet von etwas anderem, nämlich von den USA und der ganzen Welt. Keine Ahnung, was da so alles gefördert wird. Ich sehe es ja lediglich als Möglichkeit an.

 

vor 23 Minuten von hund555:

...Wer genug Eigenkapital zum Direktkauf ohne Kredit einer Immobilie hat, geht niedrigere Risiken ein, als wenn er das Geld in Aktien investiert. Diesen Satz hört man von ihm nicht.

Vielleicht weil er das nicht meint und daher auch nicht sagen möchte. 

 

Kommer hat doch Zahlen geliefert, wohl wissend, dass die nicht perfekt sind. Hast Du bessere Zahlen?

 

[dev]

vor 1 Minute von hund555:

Wäre schön, wenn jemand hier tiefere Details hätte, ob da wirklich was dran ist.

Vergleiche den Aufwand Immobilen und ein Depot zu bewerten.

[hund555]

vor 1 Minute von Schwachzocker:

Keine Ahnung! Wenn man sich aber anschaut, was die US-Banken vor der Finanzkrise so alles finanziert haben, dann war wohl jeder schlauer als die.

In Deutschland sieht und sah es anders aus, hier gelten andere Regeln.

 

vor 1 Minute von Schwachzocker:

Das kommt darauf an, welcher Markt gemeint ist. Sicherlich nicht der Immobilienmarkt.

Das musst du uns genauer erkären warum Immobilienmarkt ineffizient ist. Immobilienfirmen handeln also irrational und andere Firmen nicht?

 

vor 3 Minuten von Schwachzocker:

Und Kommer redet von etwas anderem, nämlich von den USA und der ganzen Welt. Keine Ahnung, was da so alles gefördert wird. Ich sehe es ja lediglich als Möglichkeit an.

Er schreibt für deutsche Anleger und geht somit auch vom deutschen Markt aus.

 

vor 4 Minuten von Schwachzocker:

Vielleicht weil er das nicht meint und daher auch nicht sagen möchte. 

Laut den Sätzen welche ich zitiert habe folgt es aber daraus.

 

[whister]

vor 1 Minute von hund555:

Das musst du uns genauer erkären warum Immobilienmarkt ineffizient ist. Immobilienfirmen handeln also irrational und andere Firmen nicht?

Ist das nicht offensichtlich? Es sind auch nicht die Immobilienfirmen die irrational handeln sondern die privaten Käufer. Nicht umsonst kann man einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu einem wesentlich höheren Gesamtpreis verkaufen als das ganze Mehrfamilienhaus als eine Einheit.

[Schwachzocker]

vor 7 Minuten von hund555:

...Das musst du uns genauer erkären warum Immobilienmarkt ineffizient ist. Immobilienfirmen handeln also irrational und andere Firmen nicht?

Nein, Du hast die Markteffizienzhypothese nicht im Ansatz verstanden. Hat keinen Zweck.

 

vor 7 Minuten von hund555:

...Er schreibt für deutsche Anleger und geht somit auch vom deutschen Markt aus.

Natürlich geht er auch vom deutschen Markt aus, denn Deutschland gehört ja zur Welt dazu.

 

Aber egal: Das Ergebnis war für Dich schon im Posting Nr. 1 klar. Du meinst etwas anderes als Herr Kommer also muss Herr Kommer falsch liegen. Das ist logisch.

[Yoko]

Stimme den Thesen soweit zu (die aufgeführten Zahlen zeigen es ja, man müsste da gar nicht mehr so viel diskutieren).

 

Sofern man Risiko als die tägliche Schwankung des Werts (gemessen in Euro) annimmt, dann sind Immobilieninvestments vergleichbar zu Aktien. Wenn man mal eine Immobilie verkauft hat, dann weiß man, dass die Angebote die man bekommt enorm am schwanken sind. Mal wird 400k geboten, am nächsten Tag nur 320k. Bedeutet ein Verlust von 80k Euro an nur einem Tag, wenn man gezwungen wäre zu handeln / zu verkaufen.

 

Bei einem Haus würde ich diesen Verlust von 80.000 Euro nicht wahrnehmen, da ich natürlich nicht täglich / sekündlich mein Haus verkaufe. Bei Aktien wird aber sekündlich ein Preis gestellt, zu dem ich verkaufen könnte, wenn ich das Verkausangebot annehmen würde.

 

Den Preis bei Immobilien zu verstecken reduziert aber nicht das Risiko wie im Artikel erwähnt.

 

Anderer Punkt:
Die meisten Immobilien sind hoch verschuldet um die Eigenkapitalrendite zu steigern. Eine verschuldete AG ist natürlich riskanter als eine Immobilie ohne Kredit. Um fair zu sein müsste man unverschuldete AGs mit unverschuldeten Immobilien vergleichen oder AGs mit Immobilien auf Kredit.

 

 

Man muss unterscheiden zwischen:
- Investment in ein Unternehmen (1 Aktie) vs. Investment in eine Immobilie

- Investment in viele Unternehmen (Index) vs. Investment in viele Immobilien.

 

Das Investment in ein Unternehmen halte ich für riskanter, als das Investment in eine Immobilie. Die Immobilie hat einen gewissen Wert, der recht wertstabil ist. Kaufe ich in Top-Lage etwas in München, dann wird der Wert nicht über Nacht auf 0 fallen. Vielleicht mache ich schmerzhafte Verluste, da ich viel zu teuer gekauft habe, dennoch bleibt ein gewisser Wert übrig. Investiere ich in ein Dot.Com-Blockchain-Revolution-AI-Start-Up, dann können die Immateriellen-Werte des Unternehmens problemlos über Nacht auf auf 0 Euro fallen.

 

Aus dem Grund werden Immobilienkredite deutlich preiswerter angeboten als Kredite für den Kaut einer Aktie.

 

Investiere ich aber in viele Unternehmen, dann verschiebt sich das Risikoprofil entsprechend. Dort zeigen die Zahlen, dass Investment in viele Unternehmen das gleiche Risikoprofil hat wie Investment in viele Immobilien.

 

[hund555]

vor 40 Minuten von whister:

Ist das nicht offensichtlich? Es sind auch nicht die Immobilienfirmen die irrational handeln sondern die privaten Käufer. Nicht umsonst kann man einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu einem wesentlich höheren Gesamtpreis verkaufen als das ganze Mehrfamilienhaus als eine Einheit.

Hast du Quellen dazu?

Ich finde den Preis für 25-30fache Jahreskaltmiete bei heutigen Zinsen ist fair.

 

vor 52 Minuten von Schwachzocker:

Das kommt darauf an, welcher Markt gemeint ist. Sicherlich nicht der Immobilienmarkt.

Was genau ist da nicht effizient?

Und wenn es ineffizienter ist, müssten doch die Kreditzinsen höher als für Aktien sein?

 

vor 38 Minuten von Schwachzocker:

Natürlich geht er auch vom deutschen Markt aus, denn Deutschland gehört ja zur Welt dazu.

Du gehst von der eigentlichen Frage weg, es war die Frage was in Deutschland vom Staat für private Banken gefördert wird, dass die Zinsen so niedrig sind.

 

vor 38 Minuten von Schwachzocker:

Aber egal: Das Ergebnis war für Dich schon im Posting Nr. 1 klar. Du meinst etwas anderes als Herr Kommer also muss Herr Kommer falsch liegen. Das ist logisch.

Nein, meine Frage u.a. ist warum Zinsen auf Aktien höher als auf Immobilien sind, und das ist mir nicht ganz klar, wenn das Risiko genau so hoch sein soll. Und deine möglichen Gründe hast du nicht überzeugend genug beantwortet, dass es für mich als Lösung erschließt.

 

vor 30 Minuten von Yoko:

Investiere ich aber in viele Unternehmen, dann verschiebt sich das Risikoprofil entsprechend. Dort zeigen die Zahlen, dass Investment in viele Unternehmen das gleiche Risikoprofil hat wie Investment in viele Immobilien.

Müsste das nicht bei Kreditvergabe berücksichtigt werden?

 

[ostlert]

vor 18 Minuten von Yoko:

Das Investment in ein Unternehmen halte ich für riskanter, als das Investment in eine Immobilie.

Hmm für mich beides ein Klumpenrisiko.

vor 20 Minuten von Yoko:

Kaufe ich in Top-Lage etwas in München, dann wird der Wert nicht über Nacht auf 0 fallen.

Kaufe ich ein Unternehmen das Top aufgestellt ist, sollte es das gleiche Argument darstellen.

 

Ich denke das Aktien womöglich schwieriger zu bewerten sind bzw. wir trauen uns i.S. von Immos einfach eine bessere Einschätzung der Bewertung zu. Somit erscheint das eine risikoreicher als das andere.

[Schwachzocker]

vor 1 Stunde von hund555:

Nein, meine Frage u.a. ist warum Zinsen auf Aktien höher als auf Immobilien sind, und das ist mir nicht ganz klar, wenn das Risiko genau so hoch sein soll. Und deine möglichen Gründe hast du nicht überzeugend genug beantwortet, dass es für mich als Lösung erschließt.

Richtig, ich wollte ja auch nur einige Denkanstöße geben.

 

vor 1 Stunde von hund555:

Du gehst von der eigentlichen Frage weg, es war die Frage was in Deutschland vom Staat für private Banken gefördert wird, dass die Zinsen so niedrig sind.

Das ist nicht die eigentlich Frage. Die Frage ist, wie verhält es sich weltweit.

[hund555]

vor 22 Minuten von Schwachzocker:

Das ist nicht die eigentlich Frage. Die Frage ist, wie verhält es sich weltweit.

Weltweit gibt es keine Förderung fürs Immobilienkauf, das ist vom jeweiligen Staat abhängig. Und für unsere Kreditzinsen spielt es keine Rolle wie Immobilien im Land xy gefördert werden

[Lindoro]

Natürlich ist der Markt für Immobilien höchst ineffizient, da einerseits auf der Angebotsseite die einzelnen Immobilien nur sehr schwer zu vergleichen sind (Preis, Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung, usw. usw.), und andererseits die Präferenzen auf der Nachfrageseite ganz breit gestreut sind.

 

Beispiel: Ich selber möchte ein vergleichsweise großes Haus im Grünen, Verkehrsanbindung und Kulturangebot sind mir nicht so wichtig. Ein anderer sucht eine schicke Wohnung in der Innenstadt. Der nächste sucht wieder etwas ganz anderes. Und die angebotenen Häuser und Wohnungen unterscheiden sich auch sehr voneinander.

 

Die Anzahl der Transaktionen ist dazu noch vergleichsweise gering. Also von einem "effizienten" Markt kann man da überhaupt nicht sprechen.

 

Wer schon mal ein Buch über "Home-Staging" gelesen hat, wird kapieren, dass es oft ganz weiche Faktoren sind, die den Kaufpreis beeinflussen.

[hund555]

vor 4 Minuten von Lindoro:

Natürlich ist der Markt für Immobilien höchst ineffizient, da einerseits auf der Angebotsseite die einzelnen Immobilien nur sehr schwer zu vergleichen sind (Preis, Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung, usw. usw.), und andererseits die Präferenzen auf der Nachfrageseite ganz breit gestreut sind.

 

Ja, da gebe ich dir zum Teil Recht. Heute findest du Immobilie A für Preis X, morgen eine ähnliche für 10% günstiger. Ich glaube es wird aber nicht so einfach sein ähnliche Immobilie in der gleichen Lage 30% günstiger zu finden.

Wenn morgen ein Aktiencrash kommt, könnte man paar Tage später gleiche Aktien für 30% günstiger einsammeln. Also ich ehrlich gesagt finde ich die Schwankungen ist bei Aktien höher als bei Immobilien, das ist auch in den meisten Artikeln zu lesen.

 

 

vor 4 Minuten von Lindoro:

Beispiel: Ich selber möchte ein vergleichsweise großes Haus im Grünen, Verkehrsanbindung und Kulturangebot sind mir nicht so wichtig. Ein anderer sucht eine schicke Wohnung in der Innenstadt. Der nächste sucht wieder etwas ganz anderes. Und die angebotenen Häuser und Wohnungen unterscheiden sich auch sehr voneinander.

 

Die Anzahl der Transaktionen ist dazu noch vergleichsweise gering. Also von einem "effizienten" Markt kann man da überhaupt nicht sprechen.

 

Je ineffizienter was ist, desto höher müssten dann doch die Kreditzinsen sein? Wenn ich was überteueres kaufe und morgen Kredit dafür nicht zurückzahlen kann, kann die Bank die Immobilie nicht zu meinem gekauften Preis verkaufen und erleidet Verlust.

 

 

[Schwachzocker]

vor 13 Minuten von hund555:

... Also ich ehrlich gesagt finde ich die Schwankungen ist bei Aktien höher als bei Immobilien, das ist auch in den meisten Artikeln zu lesen.

Du kennst die Schwankungen der Anlageklasse "Immobilien" aber nicht. Und Du kennst schon gar nicht die Schwankungen einer ganz bestimmten, individuellen Immobilie. Genau da setzt Kommer doch an und liefert Zahlen. Du lieferst nur Dein Gefühl.

Frage doch mal diejenigen, die 2008/2009 in den USA eine Immobilie verkaufen wollten bzw. mussten. 

Und nun komme nicht wieder mit Deutschland. Kommer geht es nicht um den deutschen Immobilienmarkt.

 

vor 13 Minuten von hund555:

Je ineffizienter was ist, desto höher müssten dann doch die Kreditzinsen sein?...

Quatsch! Immobilien und Aktien sind nicht effizient oder ineffizient. Märkte sind es eventuell. Du willst aber keine Immobilienmärkte kaufen, sondern eine Immobilie.

 

vor 13 Minuten von hund555:

...Wenn ich was überteueres kaufe und morgen Kredit dafür nicht zurückzahlen kann, kann die Bank die Immobilie nicht zu meinem gekauften Preis verkaufen und erleidet Verlust.

Ob Du etwas bezahlen kannst, hängt nicht davon ab, ob es überteuert ist, sondern davon, ob Du genügend Geld hast bzw. entsprechend kreditwürdig bist.

[Lindoro]

Der Markt für Immobilienkredite ist dagegen vergleichsweise effizient. Es gibt viele Anbieter, viele Kunden, klare Kriterien, ein klar definiertes Gut (den Kredit - nicht die Immobilie).

 

Außerdem muss die Bank Immobilienkredite zur Refinanzierung nur mit wenig Eigenkapital hinterlegen.

 

Aktienkredite sind selten, machen kaum Banken, gibt wenig Leute die Aktien auf Pump kaufen (wollen).

 

Und die Bank muss Aktienkredite mit vergleichsweise viel EK hinterlegen.

[Malvolio]

vor 28 Minuten von hund555:

 

Wenn morgen ein Aktiencrash kommt, könnte man paar Tage später gleiche Aktien für 30% günstiger einsammeln. Also ich ehrlich gesagt finde ich die Schwankungen ist bei Aktien höher als bei Immobilien, das ist auch in den meisten Artikeln zu lesen.

 

Wenn ich eine Immobilie genau so schnell verkaufen MUSS wie eine Aktie, dann kann es da ganz schnell zu erheblichen Schwankungen kommen.

 

Das Hauptproblem ist wohl das in der Regel für die meisten gängigen Aktien ein liquider Markt besteht aber für Immobilien eben nicht. Wenn ich dann wirklich verkaufen will muss ich erstmal einen Käufer finden der auch tatsächlich bereit ist, meinen theoretischen "Wert" auch zu zahlen. Das ist dann ein ganz anderes Risiko als Kurschwankungen bei an der Börse gehandelten Aktien. Wenn eine Bank eine Immobilie ggf. zwangsversteigern muss, muss sie auch entsprechend mit Abschlägen rechnen.

 

Ggf. kann sich eine Bank auch bei Immobilein z.B. über Pfandbriefe auch günstiger refinanzieren, ganz abgesehen von den ganzen regulatorischen Rahmenbedingungen.