Gerd Kommer - Risiko Immobilien vs. Aktien

[Flughafen]

Am 28.10.2019 um 13:54 von dev:

Vergleiche den Aufwand Immobilen und ein Depot zu bewerten.

Ist er Aufwand nicht bei beiden recht hoch? Bei Immobilien kann Dir ein Gutachter zwar einen aktuellen Wert nennen, aber er wird sich für die Preisbildung eher die Preise in der Gegend und die Substanz des Hauses anschauen. Die zukünftige Entwicklung bei Immobilien zu prognostizieren ist doch recht schwierig. Für Aktien gibt es viele Modelle, um den aktuellen Aktienwert unter Berücksichtigung aller möglichen Entwicklungsszenarien zu berechnen, aber all diese Modelle haben Vor- und Nachteile. Ich denke, ein Depot zu bewerten ist deutlich schwieriger, aber evtl. weil ich nicht weiß, welche Bewertungsmodelle alles in der Immobilienbranche existieren. Ein Gutachter oder Makler müssen diese Modelle nicht zwangsläufig kennen.

[dev]

Gerade eben von Flughafen:

Ist er Aufwand nicht bei beiden recht hoch? Bei Immobilien kann Dir ein Gutachter zwar einen aktuellen Wert nennen, aber er wird sich für die Preisbildung eher die Preise in der Gegend und die Substanz des Hauses anschauen. Die zukünftige Entwicklung bei Immobilien zu prognostizieren ist doch recht schwierig. Für Aktien gibt es viele Modelle, um den aktuellen Aktienwert unter Berücksichtigung aller möglichen Entwicklungsszenarien zu berechnen, aber all diese Modelle haben Vor- und Nachteile. Ich denke, ein Depot zu bewerten ist deutlich schwieriger, aber evtl. weil ich nicht weiß, welche Bewertungsmodelle alles in der Immobilienbranche existieren. Ein Gutachter oder Makler müssen diese Modelle nicht zwangsläufig kennen.

Ich bekomme für mein Depot bei jedem Online-Banking-Login eine aktuelle Bewertung, das ist bei Immos, wie du auch geschrieben hast, aufwendiger und dauert länger.

Somit dürfte ein Werteverfall bei einer Immo später bemerkt werden, als bei einem Depot.

[Gast240416]

Ich kann @dev ja selten zustimmen, aber hier hat er Recht.

 

Aus eigener Erfahrung vielleicht noch dies:

Es gibt sehr unterschiedliche Bewertungsverfahren mit entsprechend differierenden Ergebnissen.

Ausgangsparameter, Wertverluste etc fließen in sehr unterschiedlichen Formen ein.

 

Ein Gutachter kann einen Preis nennen. Viele Gutachter können viele Preise nennen.

Es lohnt sich vor der Beauftragung den Gutachter nach der verwendeten Methode genau zu befragen.

Insbesondere als Verkäufer, wenn man dessen GA dann als Begründung für den Preis verwenden will.

 

Eine Immo zu verkaufen, schon gar unter Zeitdruck und/oder längerem Leerstand kann erhebliche Überraschungen hervorbringen.

 

vor 21 Minuten von Flughafen:

Ist er Aufwand nicht bei beiden recht hoch? ...

Ich denke, ein Depot zu bewerten ist deutlich schwieriger ...

 

Das erschließt sich mir nun wirklich nicht. 

[reko]

vor einer Stunde von dev:

Ich bekomme für mein Depot bei jedem Online-Banking-Login eine aktuelle Bewertung, das ist bei Immos, wie du auch geschrieben hast, aufwendiger und dauert länger.

Somit dürfte ein Werteverfall bei einer Immo später bemerkt werden, als bei einem Depot.

Du bekommst einen Preis für dein Depot. Eine  Bewertung  würde auch länger dauern.

Mit  Immobilien will man idR nicht Traden. Eine Wertvorstellung bekommt man mit einen Ausgangspreis (z.B. der Kaufpreis) und  der statistischen Preissteigerung in der Region. Hat man eine Immobilie in den Ballungszentren kann man mit einer jährlich aktualisierten Statistik rechnen. Ein Verkauf sollte hier in wenigen Monaten möglich sein.

[Flughafen]

vor einer Stunde von dev:

Ich bekomme für mein Depot bei jedem Online-Banking-Login eine aktuelle Bewertung

Wie berechnet die Bank den Wert? Ich sehe bei meiner nach dem Login immer nur den aktuellen Preis, zu dem die Aktien gerade gehandelt werden. Den echten Wert zeigen sie mir nicht an, nur die sekundengenaue Nachfrage. Die hat mir den Wert einer Aktie recht wenig zu tun, beide treffen sich selten.

[dev]

vor 4 Minuten von Flughafen:

Wie berechnet die Bank den Wert? Ich sehe bei meiner nach dem Login immer nur den aktuellen Preis, zu dem die Aktien gerade gehandelt werden. Den echten Wert zeigen sie mir nicht an, nur die sekundengenaue Nachfrage. Die hat mir den Wert einer Aktie recht wenig zu tun, beide treffen sich selten.

Ja, Wert <> Preis - schauen wir mal wo wir her gekommen sind:

Am 28.10.2019 um 13:40 von whister:

Vermutlich spielen hier auch die Bilanzierungsregeln und die Regulatorik eine Rolle. Den Wert der Immobilie als Sicherheit kann sich die Bank länger "schönrechnen" als die Bewertung von Aktien zur Besicherung.

Am 28.10.2019 um 13:50 von hund555:

Wäre schön, wenn jemand hier tiefere Details hätte, ob da wirklich was dran ist.

Am 28.10.2019 um 13:54 von dev:

Vergleiche den Aufwand Immobilen und ein Depot zu bewerten.

Und wenn der Wert/Preis deines Depots fällt, fällt es schneller auf, als bei einer Immo.

[Schwachzocker]

vor 12 Minuten von Flughafen:

...Ich sehe bei meiner nach dem Login immer nur den aktuellen Preis, zu dem die Aktien gerade gehandelt werden. Den echten Wert zeigen sie mir nicht an...

Das meinen die Immobilienbesitzer auch. Die bekommen beim Verkauf auch nur den doofen Preis und nicht den erträumten Wert. Warum sich beides selten trifft, sollte klar sein: Weil das eine nichts mit der Realität zu tun hat, das andere aber schon

[reko]

vor 7 Minuten von Schwachzocker:

Das meinen die Immobilienbesitzer auch. Die bekommen beim Verkauf auch nur den doofen Preis und nicht den erträumten Wert. Warum sich beides selten trifft, sollte klar sein: Weil das eine nichts mit der Realität zu tun hat, das andere aber schon

Richtig, ich kann jeden für sein Depot und für seine Immobilie sofort meinen Preis nennen, nur hat der nichts  mit der Realität zu tun.

[Schwachzocker]

vor 4 Minuten von reko:

Richtig, ich kann jeden für sein Depot und für seine Immobilie sofort meinen Preis nennen, nur hat der nichts  mit der Realität zu tun.

Ich habe schon öfters vermutet, dass du zwischen Realität und Fiktion nicht sicher trennen kannst.

 

Zitat

Als real wird etwas bezeichnet, das keine Illusion ist und nicht von den Wünschen oder Überzeugungen einer einzelnen Person abhängig ist.

 

[sedativ]

Wert & Preis:

 

https://de.m.wikipedia.org/wiki/Wert_(Wirtschaft)

 

 

[hund555]

Weiterer Punkt, welchen Kommer nirgendswo erwähnt, ist dass der deutsche Staat Eigenheimbesitzer bevorteilt.

Neuer Punkt ist die Grundrente. Eigenheim und somit Mietersparnis wird bei der Grundrente nicht berücksichtigt. Wer das gleiche Vermögen in Aktien investiert hat, muss Kapitalerträge versteuern und diese werden auch dazugerechnet.

Genau so z.B. auch bei Hartz4 - Aktien müssen verkonsumiert werden bevor man Hartz4 bekommt (bis zu ganz kleinem Betrag), Eigenheim bei angemessener Wohnfläche wird nicht dazu gezählt.

Subventionen beim Kauf wird auch nirgendswo erwähnt.

 

Man bekommt einfach beim Herr Kommer beim Thema Immobilien nicht neutrale Sicht gezeigt. (Ich beziehe mich nicht nur auf den Artikel von dem ersten Beitrag, sondern auf all seine Aussagen dazu)

[Chips]

Nur mal so als Denkanstoß. Die realen Zahlen können abweichen. 

Familie A und B haben ein Nettoeinkommen von 3600€ pro Monat. Wir rechnen mit 2% Inflation. Das Haus, das Einkommen, die Miete steigen alle mit der Inflation mit. Wir nehmen an, es gäbe keine realen Zuwächse. 

 

1. Familie A mietet ein Haus und zahlt 1/3 des Einkommens für die Miete, also etwa 1200€. Nach 20 Jahren liegt das Einkommen bei 5400€ und die Miete ist auf 1800€ gestiegen. 

2. Familie B kauf ein Haus und zahlt 1/3 des Einkommens für Tilgung, Zins und Instanthaltung. Nach 20 Jahren gehört einem die Immobilie mehr als zu Hälfte und ist etwa 75% vom Gesamtpreis wert. Die Instanthaltung kostet zwar auch jedes Jahr um 2% mehr, jedoch nicht die Rate an die Bank. Die liegt nur noch bei 22% des Einkommens. 

 

Der Käufer hat das Klumpenrisiko und muss erstmal um die 10-15% Kaufpreis an Nebenkosten aufwenden, die einfach weg sind.

Jedoch ist das "Lebensgefühl" ein Anderes und die Tilgungsrate kann über 30 Jahre konstant sein - trotz Inflation. Auch ist der Anteil des Zins am Anfang relativ hoch, nimmt aber immer weiter ab. 

 

Man darf eben nicht vergessen, dass die Miete wohl mit dem Einkommen mitwächst. Auf kurze Sicht ist man beim Mieten sicherlich reicher, aber auf lange Sicht eher nicht. 

 

 

 

[Beamter48]

Geht auch nur wenn ich die Objekte vergleichen kann.

 

Ich bewohne eine Genossenschaftswohnung bei der meine Frau und ich Fußweg zur Arbeit haben.

Die Qualität der Wohnung und die Lage ist top. 

Eine vergleichbare Immobilie zu kaufen würde mich bis ins Pensionsalter verschulden lassen. 

[s1lv3r]

vor 2 Stunden von Chips:

Man darf eben nicht vergessen, dass die Miete wohl mit dem Einkommen mitwächst. Auf kurze Sicht ist man beim Mieten sicherlich reicher, aber auf lange Sicht eher nicht. 

Genau das rechnet Kommer in seinem Buch doch aus. Und ich vermute, dass seine Rechnung da auch wirklich korrekt ist. Aber er geht in der Rechnung halt auch von einer großen Annahme aus, nämlich dass in diesem Vergleich der Mieter mit einem Aktiendepot die gleiche Buy&Hold Investitionsdisziplin hat, wie der Immobilienbesitzer, der durch seine laufende Hypothek quasi automatisch dazu gezwungen ist.

 

Aber wenn man halt realistisch ist, wird der durchschnittliche Aktiendepot-Besitzer sein Depot in der nächsten Finanzkrise zum schlechtest möglichen Zeitpunkt auflösen, weil er festgestellt hat, dass das mit den Aktien doch alles nur unsinnige Zockerei ist und er das Geld außerdem braucht, um sich einen nagelneuen Golf 8 zu kaufen, weil der ja viel weniger Sprit als sein Golf 7 verbraucht und das ja deswegen eine voll intelligente finanzielle Entscheidung ist ... wenn sein Depot überhaupt solange durchhält und nicht vorher wegkonsumiert wird.

[BigSpender09]

vor 8 Stunden von s1lv3r:

Genau das rechnet Kommer in seinem Buch doch aus. Und ich vermute, dass seine Rechnung da auch wirklich korrekt ist. Aber er geht in der Rechnung halt auch von einer großen Annahme aus, nämlich dass in diesem Vergleich der Mieter mit einem Aktiendepot die gleiche Buy&Hold Investitionsdisziplin hat, wie der Immobilienbesitzer, der durch seine laufende Hypothek quasi automatisch dazu gezwungen ist.

Die unrealistische Annahme ist doch vielmehr, dass der Mieter überhaupt in Aktien investiert. Der Durchschnitt hat doch viel eher ein TagesgeldKonto und vielleicht noch ein paar Festgelder oder schlecht verzinste Sparpläne. 

[odensee]

vor 53 Minuten von BigSpender09:

Die unrealistische Annahme ist doch vielmehr, dass der Mieter überhaupt in Aktien investiert.

Ob unrealistisch oder nicht: man muss Annahmen treffen, um zwei unterschiedliche Anlageformen zu vergleichen.

 

Aber hier im Thread geht es eher um Kommer-Bashing.

[Chips]

vor 9 Stunden von s1lv3r:

Genau das rechnet Kommer in seinem Buch doch aus. Und ich vermute, dass seine Rechnung da auch wirklich korrekt ist. Aber er geht in der Rechnung halt auch von einer großen Annahme aus, nämlich dass in diesem Vergleich der Mieter mit einem Aktiendepot die gleiche Buy&Hold Investitionsdisziplin hat, wie der Immobilienbesitzer, der durch seine laufende Hypothek quasi automatisch dazu gezwungen ist.

 

Aber wenn man halt realistisch ist, wird der durchschnittliche Aktiendepot-Besitzer sein Depot in der nächsten Finanzkrise zum schlechtest möglichen Zeitpunkt auflösen, weil er festgestellt hat, dass das mit den Aktien doch alles nur unsinnige Zockerei ist und er das Geld außerdem braucht, um sich einen nagelneuen Golf 8 zu kaufen, weil der ja viel weniger Sprit als sein Golf 7 verbraucht und das ja deswegen eine voll intelligente finanzielle Entscheidung ist ... wenn sein Depot überhaupt solange durchhält und nicht vorher wegkonsumiert wird.

aber auch wenn wir annehmen, dass der Mieter fest einen ETF-Sparplan(MSCI World) bespart, weiß ich nicht, ob das für den Mieter gut ausgeht. Die Rechnung hängt ja auch von diversen Parametern ab. Wenn man mit 8% Rendite des ETF und 4% Immobilienzins rechnet, und dazu, dass Tilgung+ Zins+ Instanthaltung monatlich deutlich mehr kostet als die Miete, kommt etwa anderes raus als bei 4% ETF-Rendite, 1% Immobilienzins und Höhe der Miete = Höhe der Tilgungs/Zins-Rate. Ich denke, Letzteres ist realistischer.

 

Und es ist auch wichtig, ob man auf 20 Jahre rechnet oder zb. auf 50 Jahre. Wenn sich jemand mit 30 ein Haus kauft, lebt er darin womöglich bis 80.

 

Und wenn man mit 60 dann statt 50% der Rendite für Miete nur noch 10% für Instanthaltung des Hauses bezahlen müsste, sollte man das nicht ignorieren.

 

Zusatz: Wenn wir zB. 1200€ pro Monat für Tilgung und Instanthaltung ansetzen und die Miete nur bei 1000€, könnte der Mieter jedes Monat 200€ in den ETF stecken. Der Hauskäufer steigert aber zB. mit 400€ sein Eigentum am Haus. Und in 10 Jahren liegt die Rate immer noch bei 1200€, die Miete aber auch bei 1400€.

-> Dann kann der Hausbauer mehr für den ETF sparen als der Mieter. Ja, das ist erst ein paar Jahre später, aber er streut dann auch sein Risiko.

 

 

[dev]

vor 16 Minuten von Chips:

aber auch wenn wir annehmen, dass der Mieter fest einen ETF-Sparplan(MSCI World) bespart, weiß ich nicht, ob das für den Mieter gut ausgeht. Die Rechnung hängt ja auch von diversen Parametern ab. Wenn man mit 8% Rendite des ETF und 4% Immobilienzins rechnet, und dazu, dass Tilgung+ Zins+ Instanthaltung monatlich deutlich mehr kostet als die Miete, kommt etwa anderes raus als bei 4% ETF-Rendite, 1% Immobilienzins und Höhe der Miete = Höhe der Tilgungs/Zins-Rate. Ich denke, Letzteres ist realistischer.

Ich hab zwar kein ETF-Sparplan, aber ein Einzelaktiendepot, hier reichte 2001 die Netto-Dividende für 3,7 Monatswarmmieten, 2019 für gut 12 Monatswarmmieten incl. einiger Erhöhungen der Kaltmiete.
Real gab es keine weiteren Einlagen seit 2000, 2007/08 Entnahmen, welche bis heute noch nicht komplett aufgefüllt wurden.

 

Ist also durchaus möglich, sicherlich auch ohne Dividenden ;-)

[Lindoro]

Was bei vielen Berechnungen nicht angesetzt wird, ist die Abschreibung auf das Haus. Viele Immobilienbesitzer gehen ganz einfach davon aus, dass eine Immobilie "ewig" hält, während ja selbst das Finanzamt davon ausgeht, dass eine Immobilie nach 50 Jahren komplett abgeschrieben ist. Mag sein, dass manche Häuser 80 oder 100 Jahre halten. Viele Immobilien (und ich habe mir gerade eine Menge angesehen) sind nach 40 oder 50 Jahren einfach nur noch abbruchreif. Und genau das wird auch - zumindest hier in der Gegend - mit den Häusern aus den 60er und 70er Jahren gemacht.

 

Dazu kommen dann noch die jährlichen Instandhaltungen, zu denen ich Dinge wie neue Heizung, neue Fenster, neue Dämmung, neue Bäder, neue Küche, etc. rechnen würde. 

[Gast240416]

vor einer Stunde von dev:

Ich hab zwar kein ETF-Sparplan, aber ein Einzelaktiendepot, hier reichte 2001 die Netto-Dividende für 3,7 Monatswarmmieten, 2019 für gut 12 Monatswarmmieten incl. einiger Erhöhungen der Kaltmiete.
Real gab es keine weiteren Einlagen seit 2000, 2007/08 Entnahmen, welche bis heute noch nicht komplett aufgefüllt wurden.

 

Ist also durchaus möglich, sicherlich auch ohne Dividenden ;-)

 

Sorry, off-topic, aber was sagt uns Deine konkrete Situation für die Fragestellung des Threads?

 

[dev]

vor 4 Minuten von Cef:

 

Sorry, off-topic, aber was sagt uns Deine konkrete Situation für die Fragestellung des Threads?

 

Ich hatte auf das Zitierte und nicht auf den Post #1 geantwortet.

[Reinsch]

Was soll diese Preis VS Wert Diskussion eigentlich bringen?

 

Ich kann mir natürlich auf zig Arten und/oder von mehreren Beratern einen Wert für mein Häuschen nennen lassen. Entscheidend ist am Ende, was ein Käufer dafür zu zahlen bereit ist. Das kann ich entweder annehmen oder aber eben nicht.

Genauso kann ich mir bei meinem Aktiendepot natürlich sagen, dass die enthaltenen Aktien ja derzeit total unterbewertet sind und es demnach viel mehr wert sei als der Depotstand sagt. Bringt mir aber nix wenn ich der Einzige bin der das so sieht, der Markt hingegen ganz anders…

 

Und bezüglich „Vergleichbare Objekte“ habe ich im Bekanntenkreis eher die Erfahrung, dass größer gebaut wird als man wahrscheinlich gemietet hätte. Man baut ja schließlich nur einmal, da wird dann geklotzt statt gekleckert…

 

Der größte Punkt für mich Mieter zu bleiben ist die Flexibilität. Eine Immobilie ist eben genau das, immobil. In meinen knapp 12 Berufsjahren war ich nun schon bei 4 Arbeitgebern in ganz verschiedenen Regionen Deutschlands beschäftigt. Jedes Mal eine neue Eigentumswohnung kaufen und die alte abstoßen (oder wahlweise aus der Ferne vermieten) wäre zumindest ein ziemlicher Aufwand gewesen.

Auch an mein Leben kann ich mich besser anpassen. Als Single reicht mir die kleine Einraumbude, hauptsache die Szenekneipe ist in der Nähe. Mit Frau und Kind braucht es dann halt mehr Platz. Sind die Kinder dann flügge brauche ich zu zweit keine 120m2 mehr, kann mich also wieder verkleinern. Und als Rentner möchte ich mich vielleicht auf den Kanaren niederlassen…

Mein Aktiendepot geht ganz brav mit wohin ich auch gehe. So ein Betonklotz dagegen…

[DrFaustus]

vor 8 Minuten von Reinsch:

 

Genauso kann ich mir bei meinem Aktiendepot natürlich sagen, dass die enthaltenen Aktien ja derzeit total unterbewertet sind und es demnach viel mehr wert sei als der Depotstand sagt. Bringt mir aber nix wenn ich der Einzige bin der das so sieht, der Markt hingegen ganz anders…

 

Das ist so nicht richtig.

Im Grunde glauben alle Aktionäre eines Unternehmens, dass dieses mehr Wert ist als der aktuelle Kurs, sonst würden sie zum aktuellen Kurs verkaufen. Machen sie aber nicht, sonst würde man auf der Briefseite zum aktuellen Kurs eine Unmenge an Aktien sehen, sieht man aber nicht.

 

[dev]

vor einer Stunde von DrFaustus:

Im Grunde glauben alle Aktionäre eines Unternehmens, dass dieses mehr Wert ist als der aktuelle Kurs, sonst würden sie zum aktuellen Kurs verkaufen. Machen sie aber nicht, sonst würde man auf der Briefseite zum aktuellen Kurs eine Unmenge an Aktien sehen, sieht man aber nicht.

Manche schauen auch ein paar Jahre in die Zukunft und vertrauen dem Unternehmen, dass es weiterhin so wirtschaftet wie in der Vergangenheit und dann mehr Wert sein wird bzw. ( ich ) mehr Dividende ausgeschüttet wird.

 

Nicht jeder verkauft einen Goldesel der über die Jahre mehr Gold spuckt ;-)

 

@Cefhat wieder nix mit Post #1 zu tun, aber mit dem Zitierten.

[udek]

vor 2 Stunden von DrFaustus:

Im Grunde glauben alle Aktionäre eines Unternehmens, dass dieses mehr Wert ist als der aktuelle Kurs, sonst würden sie zum aktuellen Kurs verkaufen. Machen sie aber nicht, sonst würde man auf der Briefseite zum aktuellen Kurs eine Unmenge an Aktien sehen, sieht man aber nicht.

Wieso ist das so? Vielleicht ist man mit dem aktuellen Wert auch einverstanden und glaubt nur daran, dass das Unternehmen auch in Zukunft Gewinne erzielt die es (teilweise) an die Aktionäre ausschüttet. Wieso muss alles immer im Wert steigen? Es kann doch auch ausreichen, wenn eine Anlage regelmäßig Ertrag bringt oder?