Als Vermieter Rücklagen für Dämmung und Wärmepumpe bilden

[Sapine]

Wer Eigentümern für die spätere Renovierung Bausparverträge verkaufen will, muss die Kosten natürlich hoch ansetzen. Dass ein guter Teil der Reparatur-/Renovierungskosten kontinuierlich in kleinen Summen anfallen knabbert auch an der Mär der hohen Rücklagen. Wenn ich nicht weiß, wann ich das Geld brauche werde ich das Geld nicht jahrzehntelang auf Tagesgeldniveau rumdümpeln lassen sondern lebe gemütlich mit dem Risiko, dass ich möglicherweise eine Portion Aktien zum suboptimalen Zeitpunkt versilbern müsste. Großrenovierungen wie Dachsanierung + Fenster + Erdwärmepumpe sind keine Aktionen, die schicksalshaft auf einen hernieder kommen. So etwas kann man planen. 

[1+1=10]

vor 5 Stunden von Andyzwei:

Welches Baujahr ist die Heizungsanlage ?

1995. Die alte Dame wurde regelmäßig gewartet und läuft bisher sehr zuverlässig.

Zitat

... und wenn Wärmepumpe dann kannst du gleich überlegen, ob du dem Herrn Mieter auch gleich noch ne schöne Solaranlage finanzierst,

denn sonst wird er hoch erfreut sein über die damit verbundenen Stromkosten...

Da sollten sich Leute an anderer Stelle vorab überlegen, ob sie die max. 20%-Mieterhöhung alle 3 Jahre überdenken. Meine Mieter dürfen sich gerne ein 600W-Balkonkraftwerk installieren, wohlwissend, dass diese zur falschen Jahreszeit am meisten abwirft. Eine PV-Anlage für mich als weiteres Standbein wäre denkbar, aber aktuell meiner Ansicht nach über Handwerker viel zu teuer bzw. kein Elektriker, der mir eine selbstinstallierte 10kW-Anlage (~8000€) abnimmt.

Zitat

Und dann würde mich mal 'ne Renditeberechnung bei einem vermieteten EFH interessieren. Klappt heute noch nicht mal mehr bei Wohnungen,

geschweige denn vermietetes EFH. Und die gleichen Leute überlegen ob eine Geldanlage in Fond xy um null komma irgendwas besser ist als Fond xyz....

Kopfschüttelmodus an.

Steht und fällt nahezu alles mit dem Kaufpreis. Bruttorendite ungeachtet der Wertsteigerung nach aktuell gemitteltem Schätzwerk (Realbest und Sparkasse) liegt bei 4,25%. Für mich ist die Immobilie ein weiterer Pfeiler im Gesamtportfolio und muss keine aktienähnliche Performance liefern. Ich bevorzuge außerdem physisches Betongold vor REITs oder anderen vergleichbaren Anlageformen. 

[1+1=10]

Erst einmal danke für die zahlreichen Antworten. Die Diskussion übertrifft nun meine eigentliche Frage nach der richtigen Anlageform für meine Rücklagen, aber ich schätze die Diskussion.

 

Ich hatte wie gesagt vor einigen Monaten einen Besichtigungstermin mit einem Energie-Effizienz-Berater. Im Winter ist eine Thermografie geplant um zu ermitteln, wo gedämmt werden sollte. Eine grobe Vorabschätzung war, dass Fassade und Dach wahrscheinlich soweit in Ordnung sind. Bei Fenster inkl. Rollladenkästen wird uns die Thermografie zeigen, ob etwas zu tun ist. 

 

Was die Heizkörper betrifft weiß ich noch nicht, ob diese zu einer Wärmepumpe passen, aber die Antwort kann ich in die Zukunft schieben denke ich, da sich 1) technologisch noch einiges verändern wird und 2) mir die Information zum jetzigen Zeitpunkt noch nichts bringt. Zumindest wüsste ich nicht, was ich damit anfangen soll. Ok, eventuell würde das meinen angepeilten Rücklagenbetrag verändern, aber von dem bin ich sowieso noch weit entfernt. Schon allein die bisher vermuteten Dämmmaßnahmen (Fenster + Türe, sofern notwendig) schätze ich auf 25.000€.

 

Nach bisherigem Plan werde ich wie gesagt den Umbau so lange es möglich und meiner Meinung nach sinnvoll ist durch Reparaturen verzögern.

Bei Kleinanzeigen gehen in letzter Zeit viele günstige Gasthermen über den Tisch, die ich als Ersatzteillager im Heizraum platzieren kann. 

 

Übrigens: Fernwärme ist leider bisher leider nicht geplant, so die Aussage des Rathauses vor einigen Wochen. 

[1+1=10]

vor 52 Minuten von LuiKW:

Energieberater neigen gerne zur Schulbuchlösung mit horrenden Kosten. Was entscheidend für eine Wärmepumpe ist, ist das Temperaturniveau der Heizkreise. Einen hydraulischen Abgleich und ggf. einen Austausch zu kleiner Heizkörper kann man demnächst mal erledigen, das spart sofort Heizkosten, ist eine energetische Maßnahme und dann ist das Haus auf eine Wärmepumpe vorbereitet.

Ja, ich stimme dir zu. Bei einer vermieteten Immobilie aus Sicht des Vermieters sehe ich hier jedoch keine Notwendigkeit, solange die Mieter zufrieden sind. Wenn Mieter aufgrund diesen Umstandes ausziehen, vereinfacht eine leerstehende Immobilie die Sanierungsarbeiten, ist also tendenziell sogar ein Vorteil. Möglicherweise fällt der Heizkörper-Umbau dann auch zeitlich zusammen mit dem Umbau auf WP und spart mir durch kleinere Skaleneffekte zusätzlichen Aufwand und Kosten.

vor 30 Minuten von Sapine:

Dass ein guter Teil der Reparatur-/Renovierungskosten kontinuierlich in kleinen Summen anfallen knabbert auch an der Mär der hohen Rücklagen. Wenn ich nicht weiß, wann ich das Geld brauche werde ich das Geld nicht jahrzehntelang auf Tagesgeldniveau rumdümpeln lassen sondern lebe gemütlich mit dem Risiko, dass ich möglicherweise eine Portion Aktien zum suboptimalen Zeitpunkt versilbern müsste. Großrenovierungen wie Dachsanierung + Fenster + Erdwärmepumpe sind keine Aktionen, die schicksalshaft auf einen hernieder kommen. So etwas kann man planen. 

So ist es 

vor 49 Minuten von reko:

Vortrag Prof. Dr, Hubert Motschmann, Physikalische Chemie, Uni Regensburg:

Die Frage ist: Was bleibt mir als Alternative? Fernwärme bekomme ich nach aktuellem Stand leider nicht und fossile Energien werden mit hoher Wahrscheinlichkeit zunehmend unattraktiver gemacht.

[satgar]

vor 8 Stunden von 1+1=10:

Alle 15 Jahre neues Bad, alle 18 Jahre neue Elektroinstallation, alle 15 Jahre neuer Außenputz halte ich für Quatsch - wer macht das? Streichen und Pflegen mach ich bisher alles selbst

Das machen viele nicht, stimme ich dir total zu. Streichen und Pflegen ist aber Kosmetik und letztlich keine nachhaltige Werterhaltung einer Immobilie, die ja (anders als ein Grundstück!) mit den Jahren an Wert verliert, weil sie ein Abnutzungs- und Gebrauchsgegenstand ist. Wo eine Immo mit Baujahr 1990 und Bad aus 1990 im Jahr 1990 noch einen Wert X hat, hat diese Immo mit diesem 90er Jahre Bad diesen Wert im Jahr 2023 nicht mehr. Es ist einfach nicht mehr up TO Date (Wohlgemerkt sind Haus und Grund immer zu trennen in Wertfragen). 
 

Das ist übrigens auch der Grund, warum die Wohngebäudeversicherer in der Sparte mit den Schäden so rum heulen. Das liegt am überalterteren Gebäudebestand in Deutschland (80% vor 1990 erbaut). Da dort die Rohre nicht in der laufenden Bewohnung saniert werden, versteht sich meist von selbst. Führt aber im Bereich Leitungswasser zu immer mehr und immer teureren Schadenfällen. Es wäre also dringend nötig, die Objekte öfter auf einem aktuelleren Stand zu halten. Nur das hilft beim Haus selbst langfristig, den Wert inflationsbereinigt zu erhalten. Mit streichen und pflegen ist es da nicht getan. Aber es passiert leider sehr sehr oft so. Die Immobilien werden letztlich in der Subtanz abgewohnt.

[satgar]

vor einer Stunde von 1+1=10:

Die Frage ist: Was bleibt mir als Alternative? Fernwärme bekomme ich nach aktuellem Stand leider nicht und fossile Energien werden mit hoher Wahrscheinlichkeit zunehmend unattraktiver gemacht.

Der Vortrag wird übrigens kritisch gesehen. Es wird bewusst mit Zahlen gerechnet, damit das Ergebnis heraus kommt, was der Professor haben möchte. Die Formeln die er benutzt sind alle korrekt, nur das Datenmaterial fragwürdig. Dadurch kommt ein Ergebnis heraus, was ihm genehm ist. Ich halte das Video für nicht tauglich.

 

Hier wird das näher beleuchtet. Auch wenn der Kanal klein ist und der Typ jetzt nicht den obermässigsten Eindruck macht, bietet er immer hervorragenden Content: 

Der User Reko ist im Forum auch klar gegen WP positioniert. Sprich: es wundert nicht, dass ihm das Video des Uni Professors zusagt. Es bestätigt seine Haltung.

 

Ebenso kritisch muss man übrigens den Herrn Professor Ganteför auf YT betrachten.

[sedativ]

vor 39 Minuten von satgar:

Es wäre also dringend nötig, die Objekte öfter auf einem aktuelleren Stand zu halten. Nur das hilft beim Haus selbst langfristig, den Wert inflationsbereinigt zu erhalten. Mit streichen und pflegen ist es da nicht getan. Aber es passiert leider sehr sehr oft so. Die Immobilien werden letztlich in der Subtanz abgewohnt.

 

So ist es. Der Wert solcher Objekte ist dann irgendwann auch nur noch gleich dem Grundstückswert minus der Abrisskosten. Im Einzelfall kann es sich natürlich rechnen, auf Verschleiß fahrend bis zum Abbruch/Kernsanierung zu vermieten. Das muss man durchkalkulien.

 

Schönheitsreparaturen (Anstrich, Frequenz der Baderneuerung, ...) sind im eigenen Haus natürlich Geschmackssache (der Hausherrin ). Bei Vermietungen (insbesondere Neuvermietungen) korreliert allerdings der Zustand des Hauses mit dem erzielbaren Mietzins.

[sedativ]

vor 2 Stunden von Sapine:

Wer Eigentümern für die spätere Renovierung Bausparverträge verkaufen will, muss die Kosten natürlich hoch ansetzen. Dass ein guter Teil der Reparatur-/Renovierungskosten kontinuierlich in kleinen Summen anfallen knabbert auch an der Mär der hohen Rücklagen. Wenn ich nicht weiß, wann ich das Geld brauche werde ich das Geld nicht jahrzehntelang auf Tagesgeldniveau rumdümpeln lassen sondern lebe gemütlich mit dem Risiko, dass ich möglicherweise eine Portion Aktien zum suboptimalen Zeitpunkt versilbern müsste. Großrenovierungen wie Dachsanierung + Fenster + Erdwärmepumpe sind keine Aktionen, die schicksalshaft auf einen hernieder kommen. So etwas kann man planen. 

 

Vielleicht wird hier auch aneinander vorbei geredet. Wenn man die Instandhaltungsrücklage betriebswirtschaftlich abschätzt, geht es weniger darum, wie das Geld vorgehalten wird und ob die Kosten in kleineren oder größeren Summen und Zeitintervallen anfallen, sondern dass sie im Laufe der Zeit anfallen und von der Rendite abzuziehen sind.

 

Dass Privatleute selten den Überblick über alle in Jahrzehnten anfallenden inflationsbereinigten Kosten behalten, erschwert ihnen den realistischen Blick.

[ein_johannes]

Als Immobilienmensch bleiben mir eigentlich nur drei Sachen zu sagen,

1: (was du ja schon vor hast) mach ne Thermographie. Nur dann weißt du, was wirklich nötig ist und nur dann kannst du überhaupt die Kosten abschätzen! Und dann gehe die Maßnahmen rechtzeitig an. Sanierungen im bewohnten Zustand sind die absolute Plage bzw. oft schlicht nicht möglich. Fenstertausch am besten beim Mieterwechsel, zur Not Mieter in ne Ferienwohnung umquartieren. 

2: Wenn die Heizung plötzlich versagt kommt übergangsweise ne mobile Heizung. Hatte ich im Winter 2019 bei einem 8 Parteienhaus. Ist ein teurer Spaß, aber funktioniert. Bei mir war es ein großer Anhänger mit Ölheizung + Tank, der mit zwei flexiblen Leitungen in den Wasserkreislauf gehängt wurde.

3: Da du ETFs besparst bildest du ja Rücklagen, sprich, es ist genug Geld da. Das einzige Risiko ist, das du das Geld zu einem eher ungünstigen Zeitpunkt benötigst. Dennoch würde ich es einfach riskieren. Das Heizungstod und massiver Börsenkrach gleichzeitig auftreten ist einfach nicht wahrscheinlich. Ansonsten scheint das Haus abbezahlt zu sein ? Ist die Grundschuld noch eingetragen ? Wenn ja, dann kannst du diese jederzeit wieder für einen neuen Kredit (auch nur für eine Teilsumme der Grundschuld) verwenden und zwar bei allen Banken, nicht nur bei der ursprünglichen ! Wenn du zur ursprünglich finanzierenden Bank - die das Objekt ja kennt - gehst, dann geht das idR. ziemlich kurzfristig. Sprich das Thema dort doch einfach mal an, wie lange es denn mit der bereits eingetragenen Grundschuld dauern würde, wenn du jetzt Betrag X für eine neue Heizung beantragen würdest. 

Wenn dir der Zeitraum passt - Zahlungsziel des HB ist meist 3 Wochen und die Heizung steht ja auch nicht auf Halde - dann kannst du ganz ruhig weiter die ETFs besparen. Wenn dann wirklich grad ein Börsenbeben ist nimmst du halt nen 3 Jahreskredit auf und gut ist.

[satgar]

vor 35 Minuten von ein_johannes:

(was du ja schon vor hast) mach ne Thermographie

Als Ergänzung allerdings: https://youtu.be/fxnerJ5aZ8U?si=FXUVVcoEKls_Hhve

[reko]

vor 10 Stunden von satgar:

Auch wenn der Kanal klein ist und der Typ jetzt nicht den obermässigsten Eindruck macht, bietet er immer hervorragenden Content: 

Dieser Kanal lebt auch in seiner Blase. H.W. Sinns Grünes Paradoxon ist nicht widerlegt. Es ist absolut klar, dass man aus dem Boden geholte fossile Brennstoffe früher oder später verbrennt. Mit der Braunkohle könnten wir hier einen echten Beitrag zum Klimaschutz leisten.

 

vor 10 Stunden von satgar:

Der User Reko ist im Forum auch klar gegen WP positioniert.

Ich bin für Wärmepumpen wo sie sinnvoll sind. Grundwasserwärmepumpen sind toll. Auch der Professor sagt das und bestätigt es aus eigener Erfahrung. Individuell kann man leicht ausrechnen was billiger ist. Im Vortrag ist klar auf die Zahlen von 2022 aus offiziellen Quellen Bezug genommen. In früheren Zeiten (mit billigen Pipeline-Gas) war es meist ungünstiger für Wärmepumpen. Wer Strom billiger bekommt oder vermutet das Strom in den nächsten Jahren billiger wird, der kann leicht mit diesen Preis rechnen. Leider sind Luft-Wasser-Wärmepumpen nicht sonderlich netzdienlich und die eigene PV hilft beim höchsten Verbrauch an den kältesten Tagen leider auch idR wenig. Auch eine Abschaltmöglichkeit durch den Netzbetreiber hilft wenig. Wenn es daraufhin kalt wird werden die Heizlüfter oder der Küchenherd eingeschalten. Da das nur wenige Tage sind wirkt sich das nur wenig auf die Betriebskosten aus. Das Stromnetz muß aber für diesen Extremfall ausgelegt werden - das Netzentgelt müßte bei einen massiven Einsatz steigen. Möglich wären Hybridheizungen. 

 

Wir werden im Winter einen großen Teil unseres Energiebedarfs durch Importe chemischer Energieträger decken müßen.  Diese dann in zentralen Kraftwerken für die Wärmepumpen zu verstromen verschenkt die Hälfte der enthaltenen Energie. Ideal wäre eine dezentrale Kraft-Wärme-Kopplung. Fernwärme nutzt die Abwärme der Gaskraftwerke, leider geht durch ein Fernwärmenetz auch wieder sehr viel Wärme verloren. Die Wärmeleitungen sollten so kurz wie möglich sein.

[oktavian]

vor 19 Stunden von 1+1=10:

Ist ein EFH und die gesamte Immobilie ist in meinem Besitz. Wenn die Gasheizung wirklich komplett hinüber ist, muss ich Mietreduzierung oder Mietausfälle in Kauf nehmen, jedoch bewerte ich die derzeitigen Mehrkosten für einen Umbau - da ich von fallenden Preisen für Wärmepumpen ausgehe - und vorzeitigen Tausch als höher als die Mietausfälle im Worst-Case-Szenario (Reparatur nicht mehr möglich). Davon kann man halten was man will, aber jeder Vermieter wird meinen Standpunkt sicherlich nachvollziehen können. Als Mieter ist man da logischerweise anderer Meinung.

zumindest würde ich die alte Gasheizung warten lassen. Bei Vorsatz käme man vermutlich nicht so billig weg mit nur Mietausfall ohne weiteren Kosten. Ansonsten kann man auch nichts dafür. Hängt von den Mietern ab.

vor 9 Stunden von ein_johannes:

Da du ETFs besparst bildest du ja Rücklagen, sprich, es ist genug Geld da. Das einzige Risiko ist, das du das Geld zu einem eher ungünstigen Zeitpunkt benötigst. Dennoch würde ich es einfach riskieren. Das Heizungstod und massiver Börsenkrach gleichzeitig auftreten ist einfach nicht wahrscheinlich. Ansonsten scheint das Haus abbezahlt zu sein ? Ist die Grundschuld noch eingetragen ? Wenn ja, dann kannst du diese jederzeit wieder für einen neuen Kredit (auch nur für eine Teilsumme der Grundschuld) verwenden und zwar bei allen Banken, nicht nur bei der ursprünglichen ! Wenn du zur ursprünglich finanzierenden Bank - die das Objekt ja kennt - gehst, dann geht das idR. ziemlich kurzfristig. Sprich das Thema dort doch einfach mal an, wie lange es denn mit der bereits eingetragenen Grundschuld dauern würde, wenn du jetzt Betrag X für eine neue Heizung beantragen würdest. 

Wenn dir der Zeitraum passt - Zahlungsziel des HB ist meist 3 Wochen und die Heizung steht ja auch nicht auf Halde - dann kannst du ganz ruhig weiter die ETFs besparen. Wenn dann wirklich grad ein Börsenbeben ist nimmst du halt nen 3 Jahreskredit auf und gut ist.

würde auch erst Schulden tilgen, bevor es ins Tagesgeld geht, außer der Kredit liegt bei ~1% oder so. Planbare, kurzfristige Ausgaben kann man aus den Aktien raus nehmen. Aktien mit Anleihen mischen kann den draw-down reduzieren. Unser HB hatte neulich sogar eine gebrauchte Gasheizung auf Lager, weil manche anscheinend recht neue Gasheizungen durch eine WP ersetzen im privaten Bereich (unter 10 Jahre alt). Das war ihm zu schade zum weg schmeißen.

Die Idee mit dem Kredit ist Ok, aber wir wissen eh nicht, was für Finanzvermögen vorliegt. Evtl. sind da ja eh paar Millionen und zehntausende Euros Dividenden p.a. vorhanden. Je mehr Überschussvermögen, desto kurzfristig riskanter kann man auch anlegen. Wenn Arbeitseinkommen vorhanden, kann man auch kurzfristig riskanter = langfristig anlegen.

[oktavian]

vor 23 Stunden von 1+1=10:

ch gehe in den nächsten Jahren von fallenden Wärmepumpen-Preisen aus, sobald die staatliche Förderung ausläuft und neue Produzenten auf den Markt drücken.

meines Wissens läuft die Förderung langfristig und wird abgeschmolzen. Habe da kein Insiderwissen. Würde davon ausgehen, dass es so kommt wie geplant. WP Preise sind schon halbwegs runter gekommen. Der EInbau wird eher nicht billiger. Sehe da kein extremes Potential auf fallende Kosten, wobei die Pumpen besser werden von der JAZ. Kühlmittel wird auch umweltfreundlicher.

vor 23 Stunden von 1+1=10:

Als Vermieter ist die Motivation aber etwas geringer, solange trotzdem eine hohe Nachfrage nach der Immobilie besteht und man langfristige Mieter hat.

wenn die Mieter nicht rausgehen würden, weil Nachfrage hoch ist, kann man dann nicht die Kosten zu 8% p.a. umlegen auf die Miete (Modernisierungsumlage)?

[1+1=10]

vor 10 Stunden von ein_johannes:

1: (was du ja schon vor hast) mach ne Thermographie. Nur dann weißt du, was wirklich nötig ist und nur dann kannst du überhaupt die Kosten abschätzen! Und dann gehe die Maßnahmen rechtzeitig an. Sanierungen im bewohnten Zustand sind die absolute Plage bzw. oft schlicht nicht möglich. Fenstertausch am besten beim Mieterwechsel, zur Not Mieter in ne Ferienwohnung umquartieren. 

Sehr richtig, danke für deine Antwort. In die Richtung ging auch auch mein vorheriger Beitrag bzgl. leerstehender Immobilie und mögliche Skaleneffekte bei Umbaumaßnahmen. Den Leerstand will ich aber aufgrund der Tradeoffs (neue Mietersuche oder temporäre Ausquartierung) eher ungern planen. Wenn es die nächsten Jahre zu einem Leerstand kommt und ich zeitgleich Handwerker bekomme - gut. Meinem Gefühl zufolge wird dem jedoch eher nicht so sein, da beidseitig eine passende Zufriedenheit besteht. Einfache und kostengünstige Maßnahmen wie z.B. Heizkörpernische dämmen kann ich selbst im bewohnten Zustand machen. 

vor 10 Stunden von ein_johannes:

2: Wenn die Heizung plötzlich versagt kommt übergangsweise ne mobile Heizung. Hatte ich im Winter 2019 bei einem 8 Parteienhaus. Ist ein teurer Spaß, aber funktioniert. Bei mir war es ein großer Anhänger mit Ölheizung + Tank, der mit zwei flexiblen Leitungen in den Wasserkreislauf gehängt wurde.

Ich denke, dass ich mir eine zweite baugleiche Gastherme auf Kleinanzeigen besorgen werde und im Heizraum neben die bestehende stellen werde. Platz ist vorhanden. Somit kann ich bei Reparaturen darauf zurückgreifen. Kostenpunkt für eine gebrauchte Therme liegt zwischen 150-200€. Das sind schätzungsweise die Kosten für ca. 2 bis 3 Tage Miete für eine Notheizung. 

vor 10 Stunden von ein_johannes:

3: Da du ETFs besparst bildest du ja Rücklagen, sprich, es ist genug Geld da. Das einzige Risiko ist, das du das Geld zu einem eher ungünstigen Zeitpunkt benötigst. Dennoch würde ich es einfach riskieren. Das Heizungstod und massiver Börsenkrach gleichzeitig auftreten ist einfach nicht wahrscheinlich. Ansonsten scheint das Haus abbezahlt zu sein ? Ist die Grundschuld noch eingetragen ? Wenn ja, dann kannst du diese jederzeit wieder für einen neuen Kredit (auch nur für eine Teilsumme der Grundschuld) verwenden und zwar bei allen Banken, nicht nur bei der ursprünglichen ! Wenn du zur ursprünglich finanzierenden Bank - die das Objekt ja kennt - gehst, dann geht das idR. ziemlich kurzfristig. Sprich das Thema dort doch einfach mal an, wie lange es denn mit der bereits eingetragenen Grundschuld dauern würde, wenn du jetzt Betrag X für eine neue Heizung beantragen würdest. 

Wenn dir der Zeitraum passt - Zahlungsziel des HB ist meist 3 Wochen und die Heizung steht ja auch nicht auf Halde - dann kannst du ganz ruhig weiter die ETFs besparen. Wenn dann wirklich grad ein Börsenbeben ist nimmst du halt nen 3 Jahreskredit auf und gut ist.

Ja, das Haus ist abbezahlt und die Grundschuld habe ich nach langem hin und her im Grundbuch belassen.

 

Deine Gedankengänge kann ich gut nachvollziehen, da ich auch schon öfter in die Richtung gedacht habe. Rückblickend hätte ich die Sanierungen machen sollen, als wir die Nullzinsphase hatten. Aber angesichts der Tatsache, dass die Zinsen ja nicht steigen können weil ITALIEN!! oder GRIECHENLAND!! habe ich hier leider falsch gepokert und zu lange gewartet. Aber der Rückspiegel bringt mich nicht weiter. Wären die Zinsen nicht so stark gestiegen, wäre ein Kredit wahrscheinlich meine erste Wahl gewesen, da ich aktuell auch meine Mieterträge voll versteuern muss und meine Nettorendite drückt. Nun will ich nicht den nächsten Fehltritt machen und allein auf den Aktienmarkt setzen, denn nachher habe ich die ungünstige Konstellation mit Crash am Aktienmarkt und hohe Zinsen. 

[satgar]

vor einer Stunde von reko:

Grundwasserwärmepumpen

Gerad die sind purer Unsinn. Wartungsintensiv, problematisch wegen der Höhe des Grundwasserspiegels (können manche Nutzer bereits von berichten) und auch die Verockerung der Brunnen ist/kann ein Problem sein. Gleichsam sind die Kosten für die Bohrungen (hier ja zwei nötig) hoch und in Bestandsgebäude auf dem bisherigen Grundstück mit all seiner Flora und Fauna unschön. Das werden viele Hausbesitzer nicht wollen, zu recht.

 

Ausserdem ist es auch im Vergleich zu den aktuell besten Wärmepumpen im Bereich Luft/Wasser wie der Lambda WP und deren Effizienzen überhaupt nicht nötig, derart viel Geld in eine Technologie wie Grundwasser zu investieren. Sieht auch der YT Kanal „der Fachwerker“ , so. Dem kann ich mich ebenso voll anschließen. Grundwasser wird da keine Zukunft haben, auch wenn es rein aus der Theorie her die besten Effizienzen verspricht. Theorie alleine, hilft aber nicht. 

 

vor einer Stunde von reko:

Dieser Kanal lebt auch in seiner Blase.

Der Kanal ist wie viele andere einfach nur pro-Energie- und Wärmewende und nicht dagegen. Vielleicht lebst du da selbst halt in deiner eigenen Bubble der anti-Wendler;). Aber da werden wir eh nicht zusammen kommen. Ich wollte dem TO hier nur schildern, dass ich von deinem Video nichts halte damit er auch eine zweite Meinung dazu hat und das nicht so stehen bleibt. Von vielfältigen Meinungen lebt das Forum ja:)

[smarttrader]

vor 13 Stunden von 1+1=10:

1995. Die alte Dame wurde regelmäßig gewartet und läuft bisher sehr zuverlässig.

Da sollten sich Leute an anderer Stelle vorab überlegen, ob sie die max. 20%-Mieterhöhung alle 3 Jahre überdenken. Meine Mieter dürfen sich gerne ein 600W-Balkonkraftwerk installieren, wohlwissend, dass diese zur falschen Jahreszeit am meisten abwirft. Eine PV-Anlage für mich als weiteres Standbein wäre denkbar, aber aktuell meiner Ansicht nach über Handwerker viel zu teuer bzw. kein Elektriker, der mir eine selbstinstallierte 10kW-Anlage (~8000€) abnimmt.

Steht und fällt nahezu alles mit dem Kaufpreis. Bruttorendite ungeachtet der Wertsteigerung nach aktuell gemitteltem Schätzwerk (Realbest und Sparkasse) liegt bei 4,25%. Für mich ist die Immobilie ein weiterer Pfeiler im Gesamtportfolio und muss keine aktienähnliche Performance liefern. Ich bevorzuge außerdem physisches Betongold vor REITs oder anderen vergleichbaren Anlageformen. 

Die KfW rechnet mit 9kWp für 20k Euro. Sehe ich auch als realistisch an.

 

Wenn du dein Set für 8000 Euro kaufst, brauchst du meist nochmal 3000-4000 Euro für Zählerschrank, 500 Euro Einspeisezusage und Inbetriebsetzungsformalitäten, Gerüst für 2 Wochen beim EFH weitere 3000 Euro und deine Arbeitszeit selbst zu Mindestlohnbedingungen nochmal 2200 Euro, Sekuranten und Fanggeschirr nochmal 1500 Euro. Jetzt rechnest du nochmal teils mit 19% MwSt. und hast am Ende nichts gespart.

 

Ich vermute aber eher es ist wie bei vielen "Geiz ist Geil" Menschen, Gerüst braucht man nicht eine Leiter reicht auch. Sekuranten und Fanggeschirr wird auch ignoriert und die tollen 3,29 Euro Dachhaken aus Alu reichen aus. Statik von Dachdecker prüfen lassen ist unnötig und Gewährleistung ist bei einem 20 Jahre Investment nicht notwendig. Versicherung braucht auch nicht leisten, da es keine Fachunternehmererklärung gab.

 

Es soll aber noch Elektriker geben, die für 6000 Euro exkl. Gerüststellung das alles montieren. Mit Gerüst (Auftraggeber ist gesetzlich verpflichtet auf den Arbeitsschutz zu achten und deren Einhalten zu kontrollieren) liegst du wieder bei 16-17k Euro und der Elektriker darf meines Wissen nach auch gerne etwas Gewinn und Wagniskapital an dem Auftrag generieren.

 

Sollte bei 1 von 10 Kunden eine Pfanne nach 3 Jahre brechen, das Wasser läuft dann schön in die Dämmung (keine Unterspannbahn) wird es auch schnell ein 6 stelliger Schaden.

[moonwalker]

vor 13 Stunden von satgar:

Ebenso kritisch muss man übrigens den Herrn Professor Ganteför auf YT betrachten.

Ich die letzten Tage einige Vorträge angehört. Was ist daran kritisch zu sehen?

[1+1=10]

vor einer Stunde von oktavian:

wenn die Mieter nicht rausgehen würden, weil Nachfrage hoch ist, kann man dann nicht die Kosten zu 8% p.a. umlegen auf die Miete (Modernisierungsumlage)?

Mir war bis soeben nicht bewusst, dass die Modernisierungsumlage bei der Kappungsgrenze der allgemeinen Mieterhöhung (max. 20% über 3 Jahre) außen vor bleiben. Siehe Abschnitt 4 und 5. Danke für den Reminder.

 

Zum Thema Gasthermentausch: 

Die alten Gasthermen von namhaften Herstellern laufen sehr lange, auch weit über die gefürchteten 20-30 Jahre. Eine günstige und baugleiche Ersatztherme als Ersatzteillager werde ich mir dennoch über Kleinanzeigen besorgen. Erfahrungsgemäß geht nichts kaputt, wenn man für Ersatz gesorgt hat... Die nächsten 5-10 Jahre gehe ich nicht von einem vollständigen Defekt aus. Ob es dann ein LWP (Split) oder WWWP oder gar Fernwärme - je nach dem wie der kommunale Wärmeplan aussieht - wird sich dann zeigen. 

[ein_johannes]

Je nach Dachneigung und handwerklichem Geschick kann man PV durchaus selbst montieren.

Wir haben unsere auch selbst montiert. Ich besitze ein Rollgerüst mit doppelter Breite (gebraucht ~400 Euro), wenn ich also wirklich abgerutscht wäre, dann wären es 1,5 Meter gewesen - das würde man überleben  

 

Wie immer gibt es da verschiedene Herangehensweisen. smarttrader streicht ja wenn ich mich richtig erinnere auch seine Fassade nicht selbst, da ihm ein Maler gesagt hat das das fleckig wird, wenns kein Fachmann macht. Der überwiegende Teil der mir bekannten Hausbesitzer käme nicht im Traum auf die Idee für das auftragen von Farbe auf eine 08/15 Fassade eine Fachfirma zu bezahlen....

Aber die Lohnkosten des Monteurs sind mittlerweile einer der ganz großen Brocken bei einer PV-Anlage. Wenn man sichs zutraut - warum nicht. Man braucht halt einen Elektriker, der das dann auch abnimmt.

[satgar]

vor 13 Minuten von moonwalker:

Ich die letzten Tage einige Vorträge angehört. Was ist daran kritisch zu sehen?

Wenn man sich die Videos anschaut, wird relativ schnell klar, das dort auch der Klimawandel Kleingeredwt bzw. negiert wird. Der Tenor, den die Videos vermitteln sollen, kommt ziemlich stark durch finde ich. Prof. Quashnig hat zu einem Video aucz mal Stellung genommen, zu dem Prof. Ganteför dann wieder ein Reaction Video gemacht hatte ^^. Ein Battle auf YT Ebene quasi. Mich würde mal freuen, wenn die Akteure direkt an einem Tisch oder Video mal diskutieren würden, anstelle immer nur übereinander zu reden. Aber gut, das ist ja heute weit verbreitet, leider. Für mich kommt bei Ganteför einfach zu sehr die ablehnende Haltung „aller Maßnahmen des Klimawandels“ durch. Er bedient mE ein ganz gewisses Publikum und Spektrum (natürlich noch weit nicht so wie der Typ vom Vermietertagebuch, Aktien mit Kopf oder Marc Friedrich). Aber die Richtung und das adressierte Publikum ist mE das gleiche.

[1+1=10]

Zum Thema Rücklagen: 

Spricht etwas für die Verteilung auf mehrere Geldmarktfonds wie z.B. den bereits im 1. Post genannten ODDO und DWS oder aus KISS-Gründen alles auf den ODDO setzen? 

 

Beides keine Swapper und speziell beim ODDO 81,7% AAA- und 18,3% AA-Rating mit kurzen Laufzeiten und 43,2% Deutschland + 17,8% Frankreich.

Also meiner bisherigen Ansicht nach ein überschaubares Risiko und kein Grund zur Diversifikation über mehrere Fonds. 

 

Wie seht ihr das?

 

[satgar]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Die KfW rechnet mit 9kWp für 20k Euro. Sehe ich auch als realistisch an.

Ist es nicht. Viel zu teuer. Wer so einkauft, ist selber schuld.

[smarttrader]

vor 28 Minuten von ein_johannes:

Je nach Dachneigung und handwerklichem Geschick kann man PV durchaus selbst montieren.

Wir haben unsere auch selbst montiert. Ich besitze ein Rollgerüst mit doppelter Breite (gebraucht ~400 Euro), wenn ich also wirklich abgerutscht wäre, dann wären es 1,5 Meter gewesen - das würde man überleben  

 

Wie immer gibt es da verschiedene Herangehensweisen. smarttrader streicht ja wenn ich mich richtig erinnere auch seine Fassade nicht selbst, da ihm ein Maler gesagt hat das das fleckig wird, wenns kein Fachmann macht. Der überwiegende Teil der mir bekannten Hausbesitzer käme nicht im Traum auf die Idee für das auftragen von Farbe auf eine 08/15 Fassade eine Fachfirma zu bezahlen....

Aber die Lohnkosten des Monteurs sind mittlerweile einer der ganz großen Brocken bei einer PV-Anlage. Wenn man sichs zutraut - warum nicht. Man braucht halt einen Elektriker, der das dann auch abnimmt.

Bitte benenne mir deine Quelle, die eine Gerüststellung und Absturzsicherung auf dem Dach als nicht notwendig oder mit Rollgerüst ausreichend deklariert.

 

Vor 3 Jahren und mir vorliegenden bzw. öffentlich einsehbaren DGUV, ist ein Rollgerüst keine ausreichende Einrüstung. Arbeitsschutz ist kein ich lege das entsprechend aus, sondern es ist ein Gesetz. Auffangnetz etc. ist bei einem Rollgerüst nicht auf der gesamten Arbeitsfläche vorhanden.

 

Und klar warum sollte ich eine Gerüststellung bezahlen, dann selbst malen und nach Abrüstung dann mit einer Hobbyheimwerkerleistung leben, statt einer Profileistung mit Gewährleistung? Ich bin zu arm um doppelte Leistungen zu erbringen oder zu bezahlen.

 

Und ja ich glaube nicht, das ich 5,8m x 7,9m ohne Laufnase und gleichmäßiger Farbauftrag hinbekommen hätte. Nun habe ich tatsächlich für 7 Jahre Ruhe.

vor 2 Minuten von satgar:

Ist es nicht. Viel zu teuer. Wer so einkauft, ist selber schuld.

Du hast oben die Preise bekommen, bitte argumentiere sachlich.

[satgar]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Du hast oben die Preise bekommen, bitte argumentiere sachlich.

Die KfW rechnet bei der neuen Förderung mit einem Beispiel. Dieses ist aber zu teuer, als das man dieses kaufen sollte. Punktum. Amortisiert sich nicht. Aber wir haben ja schon festgestellt, dass du das nicht ausrechnest und es dir ja auch irgendwie „egal“ ist

 

 

[smarttrader]

vor 6 Minuten von satgar:

Die KfW rechnet bei der neuen Förderung mit einem Beispiel. Dieses ist aber zu teuer, als das man dieses kaufen sollte. Punktum. Amortisiert sich nicht. Aber wir haben ja schon festgestellt, dass du das nicht ausrechnest und es dir ja auch irgendwie „egal“ ist

 

 

Ok das ist eine schlüssige Argumentation. Alle Preise wurden hier aufgeführt und du kannst nicht mal begründen warum das falsch ist.

 

Ich habe mittlerweile 3 PV Anlagen auf 2 Objekten bauen lassen und wundere mich immer noch, wo ihr in Hamburg Solateure oder Elektriker findet, die weit billiger anbieten.

 

Mich wundert es auch immer wieder was im Photovoltaik Forum als angemessener Preis betitelt wird und welche Firma das bieten können soll. Hamburger Raum ist eine 2xxx bei den kWp Preis Gang und Gebe....