Immobilien(fonds) als Anlageklasse?

[satgar]

vor 7 Minuten von LaRoth:

Wie hoch sind denn die Kosten laut Bank für den Hausinvest?

Da ich ihn seit etwas mehr als einem Jahr nicht mehr habe, kann ich das leider mehr sagen. Ich habe im Hinterkopf eine Aussage von S Broker, wo sie damals lagen, dass es mehr als das doppelte war. Es lag bei rund 2% kosten p.a. Aber das möge bitte mal jemand mit einem seiner OIF verifizieren, der diesen noch aktiv besitzt und den Kostenausweis der Depotbank anschauen kann. Für mich stand die zu erwartende Rendite (oftmals als sehr sicherem Depotbaustein beworben/verkauft) gegenüber den Kosten und dem Risiko der Abwertung des NAV im Vergleich zu anderen, dann wieder deutlich risikoärmerem Anlageformen in keinem Verhältnis mehr.

[market anomaly]

vor 4 Stunden von Milch_Mädchen:

Wenn das tatsächlich so ist, ist das ein gutes Argument … und was wäre dann Deine Schlussfolgerung? Tatsächlich keine Immobilien direkt im Gesamtportfolio abbilden?

Ich investiere ausschließlich in den Vanguard all World und Tagesgeld (da sind Reits drin entsprechend ihrer market capitalization), ich sehe für mich (!) keinen Grund diese überzugewichten.

Dies ist keine Anlageberatung meinerseits.

Für mich käme eine Immobilie eventuell später in Betracht, dann aber zur Eigennutzung (ja, steuerlich nicht von Vorteil aber das wäre mir egal), da ich bisher aber alle 4-5 Jahre aus beruflichen Gründen die Stadt gewechselt habe, macht ein Eigenheim wenig Sinn und ich verzichte auf das Assett. Bisher hat es für mich so funktioniert.
 

[Mvp]

vor einer Stunde von satgar:

Du bist ja auch investiert, dann schau doch mal in den Kostenausweis der Bank und lass uns an Details teilhaben. Welchen Fonds nutzt du, welche TER benennt der Fonds selbst in Fact Sheets und was kostet er dich als Anleger dann in der Realität (Kostenausweis Bank). Dann kann ja jeder selbst entscheiden, ob er das „deutlich teurer“ findet als angegeben, oder halt nicht.

Die Fonds weisen je nach Produkt Verwaltungsgebühren von 0,8 - 1 % aus.

MiFID / Bank sagt 3-4% je nach Produkt. 

 

Wie ich gesagt habe, ist das aber nicht mit einem Aktienfonds oder ETF vergleichbar, da hier Geschäftskosten mit eingerechnet werden. Das hat ja mit dem FONDS per se nichts zu tun sondern mehr mit der Bewirtschaftung der Immos. 

 

Analog REIT-ETF: Kosten 0,3% TER z.B.

Da sind ja die Immo-Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Finanzierungkosten etc pp der dahinter liegenden ImmoAktiengesellschaften auch nicht mit eingerechnet.

Selbiges gilt z.B. für Vorstandsgehälter von VW und einen DAX ETF.. Der OI mischt nur beides und die Geschäfts-/Immo-Manager sind auch die Fondsmanager.

[satgar]

vor 11 Minuten von Mvp:

Wie ich gesagt habe, ist das aber nicht mit einem Aktienfonds oder ETF vergleichbar, da hier Geschäftskosten mit eingerechnet werden. Das hat ja mit dem FONDS per se nichts zu tun sondern mehr mit der Bewirtschaftung der Immos

Darum geht es aber auch gar nicht. Letztlich ist für mich als Anleger doch nur eines entscheidend: was muss ich real bezahlen und was kriege ich dafür.

 

Und in der Realität sind halt die OIFs merklich teurer als sie nach TER aussehen, dass mindert ja (wie bei jeder Geldanlage auch), die Anleger-Performance. Was bleibt denn an realer Rendite für mich als Anleger übrig, wenn ich die erwirtschaftete Rendite mit allen Kosten belaste, die mir als Anleger auch tatsächlich entstanden sind? Alles klar!? Genau. Danke.

vor 11 Minuten von Mvp:

MiFID / Bank sagt 3-4% je nach Produkt

Wenn das die Wahrheit ist, bedeutet das für viele Fonds derzeit gar keine positive Rendite, sondern sogar Verluste für den Anleger. Es wird nur extrem gut verschleiert. 

[Mvp]

vor 23 Minuten von satgar:

Wenn das die Wahrheit ist, bedeutet das für viele Fonds derzeit gar keine positive Rendite, sondern sogar Verluste für den Anleger. Es wird nur extrem gut verschleiert. 

Ist die Wahrheit.

Okay ich versuche es noch ein mal: Es ist ganz normal, dass ein Unternehmen Kosten hat. Es ist ganz normal, dass ein Immobilienunternehmen Kosten hat. Es ist ganz normal, dass ein Immobilienunternehmen Kosten hat, wenn es sich "Fonds" und nicht "AG" oder "GmbH" nennt. 

 

Die Immos machen 7% Brutto Rendite (bezogen auf das Eigenkapital). Die Kosten für die Bewirtschaftung (Hausmeister, Kreditkosten, etc) betragen 3%. Es bleiben 4% für die Eigentümer übrig.

Egal ob Aktionär, Privatperson oder Fondsanteilseigner.

 

Dann kommt das Vehikel:

- ETF 0,3%

- OI 0,8% (z.B. Hausinvest)

 

Der OI ist gezwungen nach MiFID "alle" Kosten in einen Topf zu werfen und die Bank sagt dir: 3,8% Produktkosten.

 

Beim ETF Anleger kommen 3,7% Rendite an. Beim OI Anleger kommen 3,2% Rendite an. Nicht nichts und nichts negatives.

 

Die aktuelle negative Entwicklung in den OI Börsenkursen und teilweise im NAV (wenn die Gesellschaften ehrlich(er) sind) geht auf die Bewertungskorrekturen am Immomarkt zurück, nicht darauf, dass die Kosten das Geld der Anleger auffressen.

 

Das Konstrukt OI hat seine Schwächen, die von dir genannten Produktkosten sind nicht per se eine davon.

[satgar]

vor 4 Minuten von Mvp:

Das Konstrukt OI hat seine Schwächen, die von dir genannten Produktkosten ist nicht per se eine davon.

Mir scheint, wir missverstehen uns. Einer von uns hat einen gewaltigen Denkfehler.

 

Seis drum: mir taugt diese besondere Schwäche überhaupt nicht. Sie sind nicht so „sicher“, wie man sie landläufig bewirbt. Es gibt ein Bewertungsrisiko und die Spezialität, dass es solch ein Fondskonstrukt (wurde bereits geschrieben) nur in deutschland gibt. Nirgendwo sonst. Das sollte einem einfach zu denken geben bei dem Aspekt „kaufe nur, was du verstanden hast“. Und was die OIFs da machen,ist weit weg von Transparenz. Von Inflation noch gar nicht mal angefangen, oder dem dagegen zu stellenden „risikolosen Zins“.

 

Meine Meinung daher: Finger weg.

[stagflation]

vor 9 Stunden von Milch_Mädchen:

- Da man als einfacher kleiner Anleger kein zigfach diversifiziertes Immobilienportfolio anlegen kann, sind Offene Immobilienfonds der Schlüssel zu dieser Anlageklasse.

 

Da noch niemand den lesenswerten Artikel von Dr. Gerd Kommer empfohlen hat, mache ich es: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

[Mvp]

vor 5 Minuten von satgar:

Mir scheint, wir missverstehen uns. Einer von uns hat einen gewaltigen Denkfehler.

 

Einfach mal bewerten, ob die von dir vom Hausinvest zitierten "Transaktionskosten, Bewirtschaftungs-/Instandhaltungskosten und Finanzierungskosten" ganz normale Kosten für den Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien sind oder ob die durch das Finanzkonstrukt "Fonds" verursacht werden. 

 

Denke dann löst es sich auf, dass man bei z.B. 3-4% ausgewiesener "Produktkosten" seitens der Bank annimmt, man würde ein komplett überteuerstes Vehikel bezahlen.

 

Das ist mal in Relation zu 2,x% für machen Dachfonds zu sezten 

[satgar]

vor 3 Minuten von Mvp:

ganz normale Kosten für den Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien sind oder ob die durch das Finanzkonstrukt "Fonds" verursacht werden. 

Das ist egal, weil ich sie als Anleger in Rechnung gestellt bekomme. Das Vorstandsgehalt der Aktiengesellschaft geht aber nicht on top auf die ETF Kosten drauf. Das ist eben der Unterschied. Beim Aktien ETF werden solche indirekten Kosten im Aktienkurs des Unternehmens selbst verwurstet und brauchen mich als Anleger nicht zu kümmern. Bei OIF ist das anders. Du kannst gerne deine OIF behalten, weil die deutschen auf diese Geldanlage halt stehen. Experten (Kommer wurde zitiert), sehen das anders. Ich schließe mich denen an und rate von OIF ab.

[Mvp]

 

vor 6 Minuten von satgar:

brauchen mich als Anleger nicht zu kümmern

Als Aktionär sind dir die Vorstandsgehälter egal? so so.... 

 

Harte Nuss, gebe auf, OI sind mit sicherheit nicht uneingeschränkt zu empfehlen, als die "sichere Tagesgeldalternative", als die sie oft dargestellt werden oder wurden überhaupt nicht zu empfehlen, darin sind wir uns einig.

[Milch_Mädchen]

Nur damit ich es richtig verstehe, zu der TER-Diskussion … die TER und was an Kosten dazu kommt … das ist aber doch irrelevant, wenn die Rendite aus Kursentwicklung plus Ausschüttungen stimmt, oder? Anders gesagt, die Kosten sind bei der Betrachtung der Renditen schon einberechnet, oder? Also mal als sehr fiktives Beispiel: Ein mies gemanagter Fonds mit einer Rendite von 5 Prozent Rendite mit Kosten von 0,3 Prozent wäre trotz besserer Kostenquote schlechter als ein ETF auf den MSCI World mit einer Rendite von 8 Prozent Rendite pro Jahr bei einer Kostenquote von 0,5 Prozent. Von daher verstehe ich den Fokus auf die Kosten immer nicht … weil entscheidend ist doch, was hinten raus kommt? (Dass was Besser ist, das in der Herstellung weniger kostet aber gleich viel kann wie was anderes, ist schon klar, aber die Fixierung verstehe ich trotzdem nicht.)

 

vor 28 Minuten von stagflation:

Da noch niemand den lesenswerten Artikel von Dr. Gerd Kommer empfohlen hat, mache ich es: Offene Immobilienfonds – Illusion und Wirklichkeit

Danke, den kannte ich sogar schon. Wobei ich es - Stichwort kritischer Blick auf die Quelle - nicht mega überraschend gefunden habe, dass der Aktien-ETF-Papst Immobilienfonds nicht ganz so super findet.

 

Nur damit nicht irgendwie ein Zungenschlag reinkommt, (auch) ich sei unbelehrbar, da ich die OIF verteidige: Alleine meine Nachfrage zeigt meine Bauchschmerzen. Ich will es nur durchdringen und verstehen und sozusagen aufgrund von Wissen und Erkenntnis und Verstehen den Mut haben, mit Blick auf Immobilien als Asset eben das sein zu lassen, was einem Anfänger sonst immer eingetrichtert wird: nämlich „diversifizieren und die Eier auf verschiedene Körbe verteilen“.

[satgar]

vor 1 Minute von Milch_Mädchen:

Nur damit ich es richtig verstehe, zu der TER-Diskussion … die TER und was an Kosten dazu kommt … das ist aber doch irrelevant, wenn die Rendite aus Kursentwicklung plus Ausschüttungen stimmt, oder? Anders gesagt, die Kosten sind bei der Betrachtung der Renditen schon einberechnet, oder? Also mal als sehr fiktives Beispiel: Ein mies gemanagter Fonds mit einer Rendite von 5 Prozent Rendite mit Kosten von 0,3 Prozent wäre trotz besserer Kostenquote schlechter als ein ETF auf den MSCI World mit einer Rendite von 8 Prozent Rendite pro Jahr bei einer Kostenquote von 0,5 Prozent. Von daher verstehe ich den Fokus auf die Kosten immer nicht … weil entscheidend ist doch, was hinten raus kommt? (Dass was Besser ist, das in der Herstellung weniger kostet aber gleich viel kann wie was anderes, ist schon klar, aber die Fixierung verstehe ich trotzdem nicht.)

Nach meinem Dafürhalten wird bei der Renditeberechnung aber gerade nur die TER herangezogen, NICHT ALLE für den Anleger relevanten und zu bezahlenden Kosten.

 

Man achtet auch deshalb so auf die Kosten, weil diese eben sicher anfallen, die Rendite aber unklar ist. Jeder aktive Fondsmanager verspricht dir, er würde Index XY schlagen und damit „sein Geld wert sein“. Das Problem ist nur, dass das a) in der Regel langfristig nicht klappt und b) es einfach nicht gesichert ist. Wenn ich dir aber anstelle von 2% Kosten p.a. nur 0,2% berechne, ist dass etwas, was du als Anleger beeinflussen kannst. Die versprochene Rendite jedoch nicht.

 

Kosten sind der Tod jeder Geldanlage und daher extrem wichtig. Dazu auch ganz frisch aus Finanztest https://www.test.de/Kosten-bei-der-Geldanlage-Wenn-aus-Nachkommastellen-Tausende-Euro-werden-6086265-0/

[Fondsanleger1966]

vor 35 Minuten von satgar:

Nach meinem Dafürhalten wird bei der Renditeberechnung aber gerade nur die TER herangezogen, NICHT ALLE für den Anleger relevanten und zu bezahlenden Kosten.

Und genau das ist Dein gedanklicher Fehler.

 

vor 40 Minuten von Milch_Mädchen:

was einem Anfänger sonst immer eingetrichtert wird: nämlich „diversifizieren und die Eier auf verschiedene Körbe verteilen“.

Das ist ein schönes Beispiel für das, was ich im letzten Absatz von #18 schrieb. Solche Regeln können - aus dem Zusammenhang gerissen und missverstanden - in die Irre führen und (teure) Fehler provozieren.

[satgar]

vor 8 Minuten von Fondsanleger1966:

Und genau das ist Dein gedanklicher Fehler.

Könnte sein. Hausinvest schildert 2,2% nach der BVI Methode berechnet. Hierzu finde ich aber auch:

 

“Nach der BVI-Methode werden die „Gesamtkosten“ eines Fonds in das Verhältnis zum Fondsvolumen gesetzt. Jedoch fallen hierunter nur die fixe Verwaltungs- und Depotbankgebühren, Prüfungskosten und Servicegebühren. Nicht enthalten sind Transaktionskosten auf Fondsebene, Performance Fees und Gebühren der Zielfonds, wie sie bei Dachfonds (Fonds, die in Fonds investieren) entstehen.“ https://www.rheinplan.finance/das-kosten-fonds-wirklich/

 

Bist du daher absolut sicher, dass die Rendite von 2,2% tatsächlich alle Kosten umfasst? Fernab von persönlichen Depotgebühren des Sparers natürlich, oder dessen bezahltem AA im schlimmsten Falle…

[Fondsanleger1966]

vor 6 Minuten von satgar:

Bist du daher absolut sicher, dass die Rendite von 2,2% tatsächlich alle Kosten umfasst? Fernab von persönlichen Depotgebühren des Sparers natürlich, oder dessen bezahltem AA im schlimmsten Falle…

Ja. Es ist so, wie @Mvp es oben beschreibt. Die Rendite-Angabe ist immer nach allen Kosten außer den anlegerbezogenen wie Depotgebühr, AA, Börsenhandelsgebühr usw.

 

Eine Besonderheit bei OIF ist allerdings, dass die Kosten von Immobilien-Transaktionen meistens höher sind als die für Wertpapier-Transaktionen. Aber das ist schon von der Rendite abgezogen.

 

Ein relevanter Punkt könnten die latenten Steuern sein. Da kenne ich den aktuellen Stand aber nicht.

[satgar]

vor 16 Minuten von Fondsanleger1966:

Ja. Es ist so, wie @Mvp es oben beschreibt. Die Rendite-Angabe ist immer nach allen Kosten außer den anlegerbezogenen wie Depotgebühr, AA, Börsenhandelsgebühr usw.

 

Eine Besonderheit bei OIF ist allerdings, dass die Kosten von Immobilien-Transaktionen meistens höher sind als die für Wertpapier-Transaktionen. Aber das ist schon von der Rendite abgezogen.

 

Ein relevanter Punkt könnten die latenten Steuern sein. Da kenne ich den aktuellen Stand aber nicht.

Das Basisinformationsblatt weist dazu übrigens auch gute Daten aus, allerdings berücksichtigt dies auch 5% AA, die man heutzutage natürlich nirgendwo mehr bezahlen sollte. 
 

Laufende Kosten von insgesamt 2,8% inkl. transaktionskosten p.a. sowie eine Anlegerrendite nach Ausstieg nach der empfohlenen Haltedauer (5 Jahre) von 5,1% vor Kosten und 1,2% nach Kosten.

 

 

Auf Internetseiten ließt man aber immer die 0,84% für den Hausinvest. Das find ich halt echt kacke. Von den 10.000€ und den 2106€ Gesamtkosten sind 500€ der Ausgabeaufschlag und 1506€ die laufenden Kosten in den 5 Jahren.

[Mvp]

vor 13 Stunden von satgar:

Das find ich halt echt kacke

Die Fakten sind die Fakten aber deine Bewertung / Schlussfolgerung einfach nicht richtig und im Kontext der Diskussion verwirrend. An OIs kann man viel kritisieren. Dass die Instandhaltung von Immos Geld kostet ist kein Kritikpunkt.

 

Ein OI ist eben kein "Fonds" im Sinne eines Managers + Konstrukt, der dann liquide Wertpapiere kauft, sondern eine Immobiliengesellschaft, die das hinter dem Fonds liegende Geschäftsmodell selbst betreibt. m.E. ist die MiFID Vorgabe verwirrend und die TER von z.B. 0,84% besser mit anderen TER von z.B. ETF vergleichbar als die ausgewiesenen z.B. 4% Produktkosten für den Grundbesitz Europa. 

 

Das verwirrende zeigt sich hier schön, Anlegern wird es nicht einfacher gemacht. 

[satgar]

vor 16 Minuten von Mvp:

Die Fakten sind die Fakten aber deine Bewertung / Schlussfolgerung einfach nicht richtig und im Kontext der Diskussion verwirrend. An OIs kann man viel kritisieren. Dass die Instandhaltung von Immos Geld kostet ist kein Kritikpunkt.

 

Ein OI ist eben kein "Fonds" im Sinne eines Managers + Konstrukt, der dann liquide Wertpapiere kauft, sondern eine Immobiliengesellschaft, die das hinter dem Fonds liegende Geschäftsmodell selbst betreibt. m.E. ist die MiFID Vorgabe verwirrend und die TER von z.B. 0,84% besser mit anderen TER von z.B. ETF vergleichbar als die ausgewiesenen z.B. 4% Produktkosten für den Grundbesitz Europa. 

 

Das verwirrende zeigt sich hier schön, Anlegern wird es nicht einfacher gemacht. 

Ok, dann versuche ich das mal zusammen zu führen. Am Beispiel des Hausinvest schilderst du mir quasi, dass der Fonds mich All-In nur 0,84% p.a. kostet und nicht mehr, und dass bei mir als Anleger nach Abzug aller Kosten effektiv 2,2% Rendite rauskommen, also genau die Werte von der HP vom Hausinvest selbst. Somit kann ich entscheiden, ob ich die Rendite von 2,2% für solch ein Konstrukt und darin befindlichen Unsicherheit (Abwertungsrisiko, Rückgabementalitäten) angemessen finde, oder ob ich andere Anlageformen (TG, FG, Staatsanleihen, Unternehmensanleihen) sinnvoller finde.

 

Ich teile das mit den Kosten und der Kritik an MiFID trotzdem nicht^^ ;-)

[Malvolio]

Also wenn ich mir das Verhältnis zwischen zu erwartender Rendite von OIF und dem Risiko von Immobilienanlagen anschaue und auch noch die Restriktionen hinsichtlich der Liquidität bedenke, dann kommen OIF für mich einfach als Anlage überhaupt nicht in Frage. Auch wenn das Risiko durch die geglätteten Gutachterkurse nicht auf den ersten Blick erkennbar ist, so ist es doch immer noch da.

 

Noch schlimmer sind vermutlich nur viele geschlossene Immobilienfonds, die an arglose Pirivatanleger vertickt werden oder windige Crowdfunding Plattformen für Immobilienfinanzierungen, die irgendwelche Nachrangdarlehen an Kleinanleger vermitteln, die eine Bank nicht mal mehr mit der Kneifzange anfassen würde und das dann als "Betongold Investment" verkaufen wollen.

 

REITS oder allgemein Immobilienaktien haben auch ihre Vor- und Nachteile und sind auch mit dem allgemeinen Aktienmarkt korreliert .... aber vermutlich ist das für die meisten Kleinanleger noch die beste Investitionsmöglichkeit mit Immobilienbezug. 

 

 

[B.Axelrod]

Am 11.2.2024 um 10:21 von McScrooge:

Wer Immobilien dabei haben will, kann dies nach ausführlicher Lektüre darüber, über REITs machen.

Nach sehr ausführlicher Lektüre.

Im Moment könnte sich im Immo-Sektor wieder etwas anbahnen.

https://www.capital.de/geld-versicherungen/bank--krise-bei-us-gewerbeimmobilien-schwappt-auf-deutsche-banken-ueber-34441822.html

 

und ob man unbedingt MPT im Portfolio haben möchte:

https://www.comdirect.de/inf/aktien/detail/chart.html?timeSpan=5Y&ID_NOTATION=12461884#timeSpan=SE&e&

Das USD-EUR Währungsrisiko sollte man auch nicht unterschätzen

[Fintastik]

Ich sehe es so wie @PeterS:

Am 11.2.2024 um 12:38 von PeterS:

Ich bin der Überzeugung, dass du mit einen breiten Aktien-ETF und Tagesgeld/Festgeld als Privatperson breit genug diversifiziert bist. Optional würde ich lieber an Gold und von mir aus Krypton als Beinischung denken. Alternativ eine physikalische (Kapital-)Immobilie.

Aus "Krypton" wird Krypto in Form von BTC und oder ETH in einem angemessenen Risiko-Verhältnis.

 

 

[Yerg]

Am 11.2.2024 um 09:05 von Milch_Mädchen:

So komme ich mal zum einen, mal zum anderen Fazit … wenn man darauf verzichtet, hat man ja nur (neben Tages- oder Festgeld) drei Anlageklassen: Aktien, Anleihen, Rohstoffe. Das ist doch wenig diversifiziert und weniger gut als vier, wenn Immobilien dabei sind, oder? Oder wären Immo-Aktien ein Weg? (Wobei Aktien eben das sind, was sie sind: Aktien.)

Was heißt das, Aktien sind Aktien? Genauso kann ich sagen, Immobilien sind Immobilien, egal ob sie einer börsennotierten AG oder einem OIF gehören.

[Schwachzocker]

Am 11.2.2024 um 13:03 von Lazaros:

...

Meine Meinung:

Ich habe OIs von DEKA

Ich halte einen Depotanteil in OIs von 5% vom liquiden Anlagevermögen.

 

@Milch_Mädchen

Wenn man einen Teil seines liquiden Anlagevermögens in offenen Immobilienfonds hält, sollte man eventuell 5 Sekunden seiner Lebenszeit darauf verwenden, zu überlegen, wie liquide Immobilien sind.

[Lazaros]

Gerade eben von Schwachzocker:

 

@Milch_Mädchen

Wenn man einen Teil seines liquiden Anlagevermögens in offenen Immobilienfonds hält, sollte man eventuell 5 Sekunden seiner Lebenszeit darauf verwenden, zu überlegen, wie liquide Immobilien sind.

Bei mir ein Knopfdruck, dann wären sie weg. 

[Unvermögend&Cie]

vor 52 Minuten von Lazaros:

Bei mir ein Knopfdruck, dann wären sie weg. 

Eine durchaus faszinierende und anspruchsvolle Tätigkeit.