Andre Kostolany

Offene Immobilienfonds

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Wie sind den zur Zeit die Rückgaberechte bei offenen Immos? Ich habe da gerade was gelesen, dass kann ich nicht glauben... 2 Jahre halten und dann 1 Jahr im vorraus kündigen? - So habe ich es zumindest bei dem Hausinvest (DE0009807016) verstanden.

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Stimmt so nicht ganz.

 

Die Mindesthaltefrist (Zeitspanne, die die Anteile mindestens im Depot liegen müssen, bevor die KAG sie zurücknimmt) beträgt 24 Monate.

Die Rückgabefrist (Zeitspanne, die das (unwiderrufliche) Rückgabebegehren der KAG vor Rückgabe mindestens angezeigt sein muss)  beträgt 12 Monate.

 

Zwar müssen beide Fristen unabhängig voneinander eingehalten werden, sie wirken aber nicht additiv, sondern können überlappen. Die früheste Rückgabemöglichkeit besteht also 24 Monate nach Erwerb, indem man 12 Monate nach Erwerb kündigt.

 

(bezieht sich Rückgabe an KAG von Anteilen, die erst seit dem 22.07.2013 im Depot liegen)

 

Verkauf über die Börse ist jederzeit möglich, sofern man einen Käufer zum gewünschten Preis findet.

 

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Diese Regelung ist halt der Problematik während der Finanzkrise geschuldet. Dort wollten viele Fondsinhaber ihre Anteile zurückgeben, die Immobilienfonds mussten entsprechend Liquidität schaffen und das führte zu den bekannten Problemen bei einigen Fonds.

 

Ich persönlich hatte damals keine Immobilienfonds. Heute habe ich Anteile an Hausinvest (Commerzbank) und Grundbesitz Europa (Deutsche Bank), beide über die Börse gekauft. Vermutlich machen das viele mittlerweile so. Ich erwarte da weiterhin eine Rendite von etwa 2-3 Prozent, bin aber wie bei allen Assets gespannt ;-) Wohnimmobilien würden mich noch reizen, der bekannte Fonds dafür ist mir aber noch zu teuer.

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Posted · Edited by Skuggasteg
Zitat nochmal auf das Wesentliche gekürzt.

vor einer Stunde schrieb Schildkröte:

 

(...). Den hausinvest kann man bei der Commerz Real übrigens kostenlos besparen

 

Das Angebot ist meiner Meinung nach nicht so toll wie es zunächst klingt. Zum einen gilt das meines Verständnisses nach nur, wenn man das Depot bei Hausinvest selber führt, das kostet monatlich 1,50€ ab dem 13. Monat. Zum anderen ist der Fonds selbst ohne Ausgabeaufschlag teurer als an der Börse. Der aktuelle Kurs liegt hier bei 41,40€ je Anteil (=Rücknahmekurs), an der Stuttgarter Börse (=Börse mit höchstem Umsatz für Hausinvest) sind es nur 41,05€. Ab einer Größenordnung von 1000€ kommt man also über die Börse billiger weg, wenn man übliche 10€ Ordergebühr rechnet.

 

Als weitere Anmerkung: Gerade bei Immobilienfonds sind Sparpläne ein zweischneidiges Schwert. Diese erzeugen Bruchstücke, welche bei einem späteren Depotübertrag extrem lästig werden können. Denn die kann man nicht mit übertragen und eben auch nur mit 12 Monate Vorlaufzeit verkaufen. Deswegen würde ich bei Immobilienfonds ganz klar zu Kauf von ganzen Stücken raten (und auch sicherstellen, dass Ausschüttungen nicht direkt wieder angelegt werden, denn das erzeugt ebenfalls Bruchstücke).

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Am 21.7.2018 um 08:51 schrieb Skuggasteg:

Gerade bei Immobilienfonds sind Sparpläne ein zweischneidiges Schwert. Diese erzeugen Bruchstücke, welche bei einem späteren Depotübertrag extrem lästig werden können. Denn die kann man nicht mit übertragen und eben auch nur mit 12 Monate Vorlaufzeit verkaufen. Deswegen würde ich bei Immobilienfonds ganz klar zu Kauf von ganzen Stücken raten (und auch sicherstellen, dass Ausschüttungen nicht direkt wieder angelegt werden, denn das erzeugt ebenfalls Bruchstücke).

 

Man kann doch Fondsanteile kostenlos an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dann gibt man halt die Bruchstücke zurück und nimmt die ganzen Fondsanteile mit. Bei Immobilienfonds erweisen sich hierbei jedoch die gerade genannten Fristen als umständlich. 

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Am 20.7.2018 um 23:46 schrieb Mato:

Ich erwarte da weiterhin eine Rendite von etwa 2-3 Prozent,

So hoffe ich auch...

 

Am 20.7.2018 um 23:46 schrieb Mato:

Wohnimmobilien würden mich noch reizen, der bekannte Fonds dafür ist mir aber noch zu teuer.

Du meinst den Wertgruind Wohnselect? Da habe ich versäumt, nach der großen (Substanz)ausschüttung meinen Anteil zu erhöhen.  Hast du schon mal Fokus Wohnen angeschaut?

 

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Posted · Edited by Schildkröte

Danke für Euer Feedback! 

 

On Topic:

Der hausInvest wurde insbesondere für Privatanleger konzipiert. Ich hatte mal gelesen, dass maximal zehn Prozent des Fonds von institutionellen Anlegern gehalten werden dürfen und ein einzelner Insti nicht mehr als 2% halten darf. Womöglich verhält es sich bei den Immobilienfonds von den Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken ähnlich, weswegen diese die Immobilienfondskrise recht gut überstanden haben? 

 

Off Topic:

Gibt es eventuell schon einen zentralen Thread zum (Un-)Sinn bezüglich einer Anbieterdiversifikation bei ETFs? Dann könnten diese Beiträge ja dorthin verschoben und die Diskussion dort fortgesetzt werden. Anscheinend wurde sich jedoch bereits an anderer Stelle (nebenbei) darüber unterhalten und die Auffassungen einiger User dazu sind schon bekannt. Mögliche systemische Risiken von ETFs werden ebenfalls immer wieder mal aufgeführt. Letztlich wird uns hierzu wohl erst der nächste Crash Aufschluss geben. Während der letzten Krise 2008/2009 hatten ETFs ja noch nicht die heutige Bedeutung. 

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vor 21 Stunden schrieb odensee:

So hoffe ich auch...

 

Du meinst den Wertgruind Wohnselect? Da habe ich versäumt, nach der großen (Substanz)ausschüttung meinen Anteil zu erhöhen.  Hast du schon mal Fokus Wohnen angeschaut?

 

Ja, ich meine den Wohnselect. Den Fokus Wohnen hatte ich mir kurz angesehen, müsste ich mal genauer machen, aber momentan steht bei mir auch kein weiterer Kauf einen Immobilienfonds an. Ich habe zu dem Fonds nur in Erinnerung, dass er relativ neu ist und damit halt teuer einkaufen muss. Das ist beim Wohnselect anders, der hat ja letztens einige Bestände verkauft und hat immer noch viele vor längerer Zeit günstig eingekaufte Immobilien, die am Markt heute höher bewertet werden.

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Angenommen man möchte derzeit in Immobilienfonds investieren. Welche sind denn derzeit zu empfehlen?

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vor 23 Minuten von whister:

Welche sind denn derzeit zu empfehlen?

Ich empfehle nichts, sage aber, dass ich weitere Anteile des Wertgund Wohnselect zu kaufen gedenke.

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vor 10 Stunden von whister:

Angenommen man möchte derzeit in Immobilienfonds investieren. Welche sind denn derzeit zu empfehlen?

Einen recht guten ersten Überblick bietet Scope "Offene Immobilienfonds - Marktstudie und Ratings 2019".

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vor 13 Stunden von odensee:

Ich empfehle nichts, sage aber, dass ich weitere Anteile des Wertgund Wohnselect zu kaufen gedenke.

Und ich dachte ich kann dich im Zweifel für die Empfehlung verantwortlich machen. ;) Kannst du kurz begründen weshalb du gedenkst Anteile vom Wertgund Wohnselect zu kaufen?

 

vor 3 Stunden von ceekay74:

Einen recht guten ersten Überblick bietet Scope "Offene Immobilienfonds - Marktstudie und Ratings 2019".

Danke. Das hilft mir weiter. :)

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vor 3 Stunden von whister:

Kannst du kurz begründen weshalb du gedenkst Anteile vom Wertgund Wohnselect zu kaufen?

Einfache Antwort: ich hoffe, dass sich die Entwicklung der Vergangenheit in der Zukunft fortsetzt. ;)

 

Dann: ich besitze selber keine Immobilie. Würde ich eine Immobilie zwecks Vermietung erwerben, wäre es eine Wohnimmobilie an "ausgewählten Standorten mit Wachstumspotenzialen". Für eine (besser mehrere) Immobilien fehlt mir aber das Geld und für einen Kauf auf Kredit fühle ichmich zu alt. Also kaufe ich mir das über einen Fonds. Der NAV liegt zur Zeit nahe beim Börsenkurs (das war schon mal anders, zu zeiten von Kursen bei 119 Euro habe ich an VERkauf gedacht). Und der SCOPE-Report gefällt mir auch gut.

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vor 2 Stunden von odensee:

Einfache Antwort: ich hoffe, dass sich die Entwicklung der Vergangenheit in der Zukunft fortsetzt. ;)

 

Dann: ich besitze selber keine Immobilie. Würde ich eine Immobilie zwecks Vermietung erwerben, wäre es eine Wohnimmobilie an "ausgewählten Standorten mit Wachstumspotenzialen". Für eine (besser mehrere) Immobilien fehlt mir aber das Geld und für einen Kauf auf Kredit fühle ichmich zu alt. Also kaufe ich mir das über einen Fonds. Der NAV liegt zur Zeit nahe beim Börsenkurs (das war schon mal anders, zu zeiten von Kursen bei 119 Euro habe ich an VERkauf gedacht). Und der SCOPE-Report gefällt mir auch gut.

Der Fonds hat einen CashStop und geringe Börsenumsätze, finde ich nicht so toll. Lt. comdirect betragen die laufenden Kosten 7,2% p.a. Bin mir nicht sicher, ob der durchschnittliche Immofonds-Käufer damit bekommt, was er möchte.

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Posted · Edited by Schildkröte

Ich selbst bespare seit einigen Jahren den hausInvest und bin ganz zufrieden. Andere Immobilienfonds habe ich nur oberflächlich auf dem Schirm. Beim Wertgrund sollte man beachten, dass dieser ausschließlich in deutsche Wohnimmobilien investiert. Diese sind sehr teuer. Grundsätzlich sollte man wegen der zweijährigen Haltefrist schauen, ob Immobilienfonds (liquide genug) an Börsen gehandelt werden (und dabei einen möglichst nicht zu hohen Spread aufweisen).

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vor 13 Minuten von Moneycruncher:

Der Fonds hat einen CashStop und geringe Börsenumsätze, finde ich nicht so toll. Lt. comdirect betragen die laufenden Kosten 7,2% p.a. Bin mir nicht sicher, ob der durchschnittliche Immofonds-Käufer damit bekommt, was er möchte.

Der Cashstop führt dazu, dass die Cashquote mit 13,8% relativ gering ist im Vergleich zu anderen Immofonds. Eine hohe Cashquote mindert die Rendite, der Cashstop scheint also seinen Zweck zu erfüllen.

 

Die "laufenden Kosten" von 7,2% sind die Kosten für das am 28.2.2018 beendete Geschäftsjahr. Der allergrößte Teil dieser Kosten ist eine erfolgsabhängige Vergütung. Und erfolgreich waren die Fondsmanager, siehe hier: https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/tabelle/isins/DE000A12BSB8,DE000A1CUAY0,DE0009805507,DE0009807016  2018/19 lag die Gesamtkostenquote bei "nur noch" 3,71%. Wiederum der größte Teil erfolgsabhängig. Mir ist eine hohe Kostenquote "egal" solange die Rendite deutlich überdurchschnittlich ist.

 

Ich habe den, sowie andere OIFs seit ca. Herbst 2015 und bin mit der Entwicklung des Wertgrund Wohnselect mehr als zufrieden. Die anderen laufen mehr als "riskanter TG-Ersatz". Aber wie oben schon gesagt: das ist keineswegs eine Kaufempfehlung!

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vor 23 Minuten von Schildkröte:

Ich selbst bespare seit einigen Jahren den hausInvest und bin ganz zufrieden.

Warum ist die Performance eigentlich beim hausInvest (und anderen gewerblichen Europa OIFs) in den letzten Jahren eher durchschnittlich gewesen und spiegelt nicht den Boom am Immobilienmarkt wieder? Sind die Bewertungen der einzelnen Objekte dort möglicheerweise nicht marktgerecht (und damit zu gering)?

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vor 2 Minuten von whister:

Warum ist die Performance eigentlich beim hausInvest (und anderen gewerblichen Europa OIFs) in den letzten Jahren eher durchschnittlich gewesen und spiegelt nicht den Boom am Immobilienmarkt wieder?

Gab es denn diesen Boom am Immobilienmarkt europaweit in dem Maße, wie es den in Deutschland gibt? (Ich weiß es nicht).

2017 hatte der Hausinvest eine Cashquote von 28%. Nullzinsen oder gar Negativzinsen drücken die Rendite.

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vor 9 Minuten von whister:

Warum ist die Performance eigentlich beim hausInvest (und anderen gewerblichen Europa OIFs) in den letzten Jahren eher durchschnittlich gewesen und spiegelt nicht den Boom am Immobilienmarkt wieder? Sind die Bewertungen der einzelnen Objekte dort möglicheerweise nicht marktgerecht (und damit zu gering)?

 

Du solltest Dich intensiv in die Materie einlesen. Offene Immobilienfonds agieren im Vergleich zu Immobilienaktien ohne Fremdkapitalhebel (die hohe Liquiditätsquote kommt performancebremsend hinzu - hierzu gibt es verschiedene Meinungen) und Wohnimmobilien sind markttechnisch vor allem durch das billige Geld im Wert gestiegen. Die Gewerbeimmobilien der offenen Immobilienfonds werden von Gutachtern nach dem Ertragswertverfahren bewertet, so dass die Bewertung hier realistischer bzw. angemessener ist (andere kritisieren das, aber auf längere Sicht werden sich auch Wohnimmobilien wieder auf einem angemessenen Bewertungsniveau einpendeln).

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Zitat

Wie eine aktuelle Studie aufdeckt, werden klassische Ankermieter aus den Bereichen Elektronik und Textil zunehmend aus Shopping-Centern verdrängt. In Shopping-Centern kann man mittlerweile nicht mehr nur shoppen gehen, auch der Weg zur Wohnung, ins Büro, ins Fitnessstudio oder zum Arzt führt heute häufig zum Shopping-Center. Denn diese haben sich in den letzten Jahren zu mischgenutzten Quartieren entwickelt.

Quelle: anlegen-in-immobilien.de

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Am 12.8.2019 um 20:01 von Schildkröte:

(andere kritisieren das, aber auf längere Sicht werden sich auch Wohnimmobilien wieder auf einem angemessenen Bewertungsniveau einpendeln).

So lange Zinsen so niedrig bleiben ist das Bewertungsniveau angemessen. Ob die Zinsen jemals hochgehen?

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Posted · Edited by Schildkröte

vor einer Stunde von hund555:

So lange Zinsen so niedrig bleiben ist das Bewertungsniveau angemessen. Ob die Zinsen jemals hochgehen?

 

Ob bzw. wann die Zinsen wieder steigen, darüber werden seit Jahren Diskussionen geführt. Ich habe keine Glaskugel. Persönlich gehe ich davon aus, dass die Zinsen noch einige Zeit niedrig bleiben werden, aber nicht ewig.

 

Definiere "angemessen" (okay, ich habe den Begriff zuerst verwendet). Diesbezüglich hat jeder andere Vorstellungen. Ich selbst gehe davon aus, dass sich das Bewertungsniveau früher oder später wieder dem historischen Durchschnitt annähern wird.

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Gerade eben von Schildkröte:

Definiere "angemessen" (okay, ich habe den Begriff zuerst verwendet). Diesbezüglich hat jeder andere Vorstellungen. Ich selbst gehe davon aus, dass sich das Bewertungsniveau früher oder später wieder dem historischen Durchschnittsniveau annähern wird.

So lange Zinsen tief bleiben, kann ich mir nicht vorstellen. Die Preise sind doch wegen den niedrigen Zinsen so hochgestiegen.

Nehmen wir an, die Risikoprämie lag früher bei 2% bei Immobilien in Vergleich zu sicheren Anleihen. Diese Risikoprämie müsste langfristig auch bei niedrigen Zinsen so bleiben, denn sonst werden Immobilien wieder zu attraktiv, was wieder an steigenden Immobilienpreisen bemerkbar machen würde.

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Mit ein Grund warum die meisten oIFs nicht allzu volatil sind ist denke ich, dass die Immobilien im Fonds nicht ständig neu bewertet werden. Und wenn dann geschieht dies vermutlich eher defensiv.

Mietverträge sind zudem oft über sehr lange Laufzeiten verhandelt und festgeschrieben, was ebenfalls für Planungssicherheit und somit zu einer geringen vola beiträgt.

 

Wenn denn mal große Kursausschläge zu sehen sind, dann oft wegen Gebäude welche veräußert wurden. Dann kann der erzielte Erlös natürlich durchaus erheblich vom zuvor defensiv bilanzierten Wert abweichen was zu Kurssprüngen oder Sonderausschüttungen führen kann (siehe Wohnselect D die letzten Jahre ... aber bei denen gehört das ja durchaus mit zur Strategie sarnierungswürdige Gebäude zu kaufen und dann den Wert durch Modernisierung wieder zu steigern).

 

Daraus würde ich schließen, dass bei manch einem Fonds durchaus die Hoffnung auf noch nicht sichtbare Gewinne schlummern - bzw. ein netter Risikopuffer existiert falls die Immobilienmärkte mal wieder zurück auf den Boden kommen sollten. Seht ihr das auch so?

 

Das irgendwann die Börsenkurse der oIFs wieder zurückfallen werden auf den NAV der KAG - sollten wieder unlimitiert neue Anteile ausgegeben werden (wie historisch durchaus üblich) - ist eine andere These an die ich glaube :-). Oder ist jemanden bekannt ob die ein oder andere KAG die Strategie diesbezüglich nachhaltig ändern will?

(Teilweise werden ja zumindest limitiert wieder neue Anteile ausgegeben wie ich gelesen habe)

 

 

 

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vor 38 Minuten von blackearth:

Mit ein Grund warum die meisten oIFs nicht allzu volatil sind ist denke ich, dass die Immobilien im Fonds nicht ständig neu bewertet werden. Und wenn dann geschieht dies vermutlich eher defensiv.

In den Paragraphen 248 - 251 des Kapitalanlagegesetzbuchs ist beschrieben, wie und wie oft Immobilien eines Immobiliensondervermögens bewertet werden. Zu vermuten braucht man da nichts.

 

vor 38 Minuten von blackearth:

Daraus würde ich schließen, dass bei manch einem Fonds durchaus die Hoffnung auf noch nicht sichtbare Gewinne schlummern - bzw. ein netter Risikopuffer existiert falls die Immobilienmärkte mal wieder zurück auf den Boden kommen sollten. Seht ihr das auch so?

Welcher Risikopuffer soll da existieren? Die Immobilien werden nach Marktlage bewertet, und wenn ein Markt "zurück auf den Boden kommt", dann werden die Bewertungen der betroffenen Immobilien im Fonds und damit der NAV dem folgen.

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