Offene Immobilienfonds

[H.B.]

 

Naja ganz offensichtlich gibt es Fonds die haben Probleme und es gibt welche die haben keine Probleme, und scheinen Ihre Hausaufgaben gemacht zu haben. Was spricht also dagegen auf einen zu setzen der "scheinbar" seine Hausaufgaben gemacht hat?

 

Das wäre ein nachvollziehbarer Gedankengang, wenn man unterstellt, dass die Gesamtkonstruktion eines "offenen Immobilienfonds" zukunftsfähig ist.

Genau hier ist jedoch das Problem.

Manche von uns (mich eingeschlossen) bezweifeln dies und werten die periodisch wiederkehrenden "Probleme" als Observable des eigentlichen Systemzustands.

 

Wenn du anderer Meinung bist, darfst du dich natürlich gern auf das "Experiment" einlassen.

Schließlich ist es dein Geld.

[odenter]

Wenn so einer nur scheinbar seine Hausaufgaben gemacht hat, spricht wohl alles dagegen..

Ich schrieb das "scheinbar" extra in Anführungszeichen um deutlich zu machen, das offensichtlich welche keine Probleme haben. Es also scheinbar korrekt ist, denn letzten endes muss ich mich auf das verlassen was die Gesellschaft veröffentlicht. Ich bin nämlich nicht in der lage die Preise der Immobilien zu bewerten.

 

 

Das wäre ein nachvollziehbarer Gedankengang, wenn man unterstellt, dass die Gesamtkonstruktion eines "offenen Immobilienfonds" zukunftsfähig ist.

Genau hier ist jedoch das Problem.

Manche von uns (mich eingeschlossen) bezweifeln dies und werten die periodisch wiederkehrenden "Probleme" als Observable des eigentlichen Systemzustands.

Wenn du anderer Meinung bist, darfst du dich natürlich gern auf das "Experiment" einlassen.

Schließlich ist es dein Geld.

Dann müssten doch mit dem gleichen Argument auch Aktienfonds in Frage gestellt werden, da hier die Bewertungen auch schwanken und auch diese gezwungen sein können unter Wert verkaufen zu müssen.

[maush]

Dann müssten doch mit dem gleichen Argument auch Aktienfonds in Frage gestellt werden, da hier die Bewertungen auch schwanken und auch diese gezwungen sein können unter Wert verkaufen zu müssen.

nö, Aktien werden doch jeden Tag über die Börse bewertet und nicht 1 mal im Jahr von einen Gutachter.

[odenter]

Dann müssten doch mit dem gleichen Argument auch Aktienfonds in Frage gestellt werden, da hier die Bewertungen auch schwanken und auch diese gezwungen sein können unter Wert verkaufen zu müssen.

nö, Aktien werden doch jeden Tag über die Börse bewertet und nicht 1 mal im Jahr von einen Gutachter.

Die tägliche Bewertung ist in meinen Augen erstmal kein Vorteil, denn es gab auch schon zig Unternehmen in denen Anleger trotz täglicher Bewertung riesige Summen versenkt haben. Die Bewertung ist also nicht das Problem, naja streng genommen schon, aber eben die Bewertung des Risikos oder der Situation.

 

Wenn ich eine Aktie in Boomzeiten auf dem Höchststand kaufe, dann ist es das gleiche als wenn ich eine Immobilie in Boomzeiten zum Höchststand kaufe oder nicht? (will nicht über market timing diskutieren)

Risiko ist nunmal Risiko, da ist es völlig egal ob jährlich, monatlich, wöchentlich, täglich oder stündlich irgendwas bewertet wird.

[langzeitsparer]

Wenn ich eine Aktie in Boomzeiten auf dem Höchststand kaufe, dann ist es das gleiche als wenn ich eine Immobilie in Boomzeiten zum Höchststand kaufe oder nicht?

Risiko ist nunmal Risiko, da ist es völlig egal ob jährlich, monatlich, wöchentlich, täglich oder stündlich irgendwas bewertet wird.

 

Es geht ja nicht nur um die Bewertung, sondern auch um die Handelbarkeit. Und Aktien können mehr oder weniger immer zum bewerteten Kurs gehandelt werden (weil die Bewertung ja durch den Handel zustande kommt), während Immobilien das prinzipbedingt nicht können. Hier ist durchaus Potential für eine systematische Fehlbewertung...

[odenter]

Es geht ja nicht nur um die Bewertung, sondern auch um die Handelbarkeit. Und Aktien können mehr oder weniger immer zum bewerteten Kurs gehandelt werden (weil die Bewertung ja durch den Handel zustande kommt), während Immobilien das prinzipbedingt nicht können. Hier ist durchaus Potential für eine systematische Fehlbewertung...

Das stimmt natürlich.

[H.B.]

 

Die tägliche Bewertung ist in meinen Augen erstmal kein Vorteil, denn es gab auch schon zig Unternehmen in denen Anleger trotz täglicher Bewertung riesige Summen versenkt haben. Die Bewertung ist also nicht das Problem, naja streng genommen schon, aber eben die Bewertung des Risikos oder der Situation.

 

Wenn ich eine Aktie in Boomzeiten auf dem Höchststand kaufe, dann ist es das gleiche als wenn ich eine Immobilie in Boomzeiten zum Höchststand kaufe oder nicht? (will nicht über market timing diskutieren)

Risiko ist nunmal Risiko, da ist es völlig egal ob jährlich, monatlich, wöchentlich, täglich oder stündlich irgendwas bewertet wird.

 

 

Hast du eigentlich schon mal was von "Märkten" gehört?

 

Schau mal, ein Preis kommt üblicherweise dadurch zustande, dass jemand einer Ware einen gewissen Wert beimisst und ein potenzieller Verkäufer mit dieser Einschätzung leben kann. Meist orientieren sich sowohl Käufer als auch Verkäufer daran, was andere für ähnliche Transaktionen ausgehandelt haben.

 

Bei ImmobilienFonds ist das anders. Dort bestimmt die Fondsgesellschaft nach gutdünken den Wert der Objekte.

Wenn sich dieser Wert am Markt nicht erzielen lässt, sind zumindest die Anleger bereit, den Gegenwert zu zahlen.

Falls sich nicht genügend Anleger finden, die diesem zustimmen, wird nicht der Preis gesenkt, sondern der Fonds geschlossen.

 

Verrate mir mal, was daran toll sein soll.

[jogo08]

Es geht ja nicht nur um die Bewertung, sondern auch um die Handelbarkeit. Und Aktien können mehr oder weniger immer zum bewerteten Kurs gehandelt werden (weil die Bewertung ja durch den Handel zustande kommt), während Immobilien das prinzipbedingt nicht können. Hier ist durchaus Potential für eine systematische Fehlbewertung...

Die Handelbarkeit an der Börse war zu keinem Zeitpunkt gestört, das kann also nicht als Argument gegen Immofonds dienen, oder hast du bei "normalen" Aktien die Möglichkeit, sie an die Aktiengesellschaft direkt zurückzugeben?

[odenter]

Die tägliche Bewertung ist in meinen Augen erstmal kein Vorteil, denn es gab auch schon zig Unternehmen in denen Anleger trotz täglicher Bewertung riesige Summen versenkt haben. Die Bewertung ist also nicht das Problem, naja streng genommen schon, aber eben die Bewertung des Risikos oder der Situation.

Wenn ich eine Aktie in Boomzeiten auf dem Höchststand kaufe, dann ist es das gleiche als wenn ich eine Immobilie in Boomzeiten zum Höchststand kaufe oder nicht? (will nicht über market timing diskutieren)

Risiko ist nunmal Risiko, da ist es völlig egal ob jährlich, monatlich, wöchentlich, täglich oder stündlich irgendwas bewertet wird.

Hast du eigentlich schon mal was von "Märkten" gehört?

 

Schau mal, ein Preis kommt üblicherweise dadurch zustande, dass jemand einer Ware einen gewissen Wert beimisst und ein potenzieller Verkäufer mit dieser Einschätzung leben kann. Meist orientieren sich sowohl Käufer als auch Verkäufer daran, was andere für ähnliche Transaktionen ausgehandelt haben.

 

Bei ImmobilienFonds ist das anders. Dort bestimmt die Fondsgesellschaft nach gutdünken den Wert der Objekte.

Wenn sich dieser Wert am Markt nicht erzielen lässt, sind zumindest die Anleger bereit, den Gegenwert zu zahlen.

Falls sich nicht genügend Anleger finden, die diesem zustimmen, wird nicht der Preis gesenkt, sondern der Fonds geschlossen.

 

Verrate mir mal, was daran toll sein soll.

Natürlich ist mir bewusst was ein "Markt" ist.

 

Und die Anleger die Anteile eines Fonds, welcher Art auch immer kaufen, sind ja Teil des Marktes.

 

Also gutdünken übersetze ich mal als willkürlich, und ich bezweifle das die großen Gesellschaften willkürlich in betrügerischer Absicht Immobilien zu hoch bewerten.

Da kommt halt ein Sachverständiger, der weiss was für ähnliche Transaktionen ausgehandelt wurde, und schätzt einen Wert.

Das ist dann die Bewertung, dürfte ziehmlich grob so ablaufen.

 

Lässt sich dieser geschätzte Wert nicht erzielen, kann so ein Fonds schliessen, weil man glaubt aufgrund der aktuellen Marktlage ist dies die beste Entscheidung.

Eine andere Wäre die Immobilien abzuwerten.

 

Es sind ja auch schonmal Börsen geschlossen worden, Handel ausgesetzt etc., ist ja nichts neues. Das macht man ja nicht um die Leute zu ärgern. Was beim Immobilienfonds die Abwertung ist, ist bei einer Aktie der fallende Kurs.

Und Abwertungen/fallende Kurse, sind natürlich nie schön gehören aber dazu.

[Nunolino]

So jetzt hat es auch die Union-Fonds erwischt...bspw. den UniImmo Global, der von 54,51 auf 54,16 gefallen ist...anbei die Informationen aus dem Hause Union Investment als Antwort auf meine E-Mail:

 

"Im Rahmen einer turnusmäßigen Sachverständigensitzung wurden Neubewertungen einzelner Immobilien vorgenommen.

Beim UniImmo: Global haben die Sachverständigen im Rahmen des planmäßig anstehenden Bewertungstermins turnusmäßig verschiedene Objekte bewertet. Die Ursache für den Preisrückgang beim UniImmo: Global liegt im wesentlichen bei zwei in Tokio gelegenen Objekten. Bei einer Büroimmobilie wurde aufgrund des bevorstehenden Auszugs des Mieters eine Anpassung der nachhaltig für erzielbar gehaltenen Büromiete vorgenommen, die eine Wertanpassung von -3,7 Prozent auf den Sachverständigenwert darstellt. Die ebenfalls in Tokio gelegene Einzelhandelsimmobilie erfuhr durch das deutliche Absenken der nachhaltig erzielbaren Miete für Einzelhandelsflächen eine Anpassung um -11,9 Prozent.

Wie geht es weiter?

Unsere offenen Immobilienfonds werden weiterhin eine stabile Wertentwicklung aufweisen. Während die internationalen Aktienmärkte in Krisenzeiten oft Verluste von 20 Prozent und mehr erleiden, haben offene Immobilienfonds nahezu durchgängig mit positiven Renditen überzeugen können. Zum anderen spielen offene Immobilienfonds als stabilisierendes Element vor allem bei langfristigen Anlagezielen eine wichtige Rolle. Der stabilisierende Effekt ergibt sich aus der niedrigen Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien und Renten. Und nicht zuletzt sind die offenen Immobilienfonds durch ihre Steuervorteile ein attraktives Investment. Weiterhin wirken sich die erwirtschafteten ausländischen Mieterträge sowie Veräußerungsgewinne von Immobilien, die länger als zehn Jahre im Fonds verweilen, positiv auf den steuerfreien Anteil der Ausschüttung aus."

 

Bin gespannt, was sich in Sachen Immos noch tut...

 

Gruß

Nunolino

[Quark]

So jetzt hat es auch die Union-Fonds erwischt...bspw. den UniImmo Global, der von 54,51 auf 54,16 gefallen ist...anbei die Informationen aus dem Hause Union Investment als Antwort auf meine E-Mail:

 

"Im Rahmen einer turnusmäßigen Sachverständigensitzung wurden Neubewertungen einzelner Immobilien vorgenommen.

Beim UniImmo: Global haben die Sachverständigen im Rahmen des planmäßig anstehenden Bewertungstermins turnusmäßig verschiedene Objekte bewertet. Die Ursache für den Preisrückgang beim UniImmo: Global liegt im wesentlichen bei zwei in Tokio gelegenen Objekten. Bei einer Büroimmobilie wurde aufgrund des bevorstehenden Auszugs des Mieters eine Anpassung der nachhaltig für erzielbar gehaltenen Büromiete vorgenommen, die eine Wertanpassung von -3,7 Prozent auf den Sachverständigenwert darstellt. Die ebenfalls in Tokio gelegene Einzelhandelsimmobilie erfuhr durch das deutliche Absenken der nachhaltig erzielbaren Miete für Einzelhandelsflächen eine Anpassung um -11,9 Prozent.

Wie geht es weiter?

Unsere offenen Immobilienfonds werden weiterhin eine stabile Wertentwicklung aufweisen. Während die internationalen Aktienmärkte in Krisenzeiten oft Verluste von 20 Prozent und mehr erleiden, haben offene Immobilienfonds nahezu durchgängig mit positiven Renditen überzeugen können. Zum anderen spielen offene Immobilienfonds als stabilisierendes Element vor allem bei langfristigen Anlagezielen eine wichtige Rolle. Der stabilisierende Effekt ergibt sich aus der niedrigen Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien und Renten. Und nicht zuletzt sind die offenen Immobilienfonds durch ihre Steuervorteile ein attraktives Investment. Weiterhin wirken sich die erwirtschafteten ausländischen Mieterträge sowie Veräußerungsgewinne von Immobilien, die länger als zehn Jahre im Fonds verweilen, positiv auf den steuerfreien Anteil der Ausschüttung aus."

 

Bin gespannt, was sich in Sachen Immos noch tut...

 

Gruß

Nunolino

 

Eine Abwertung von etwas mehr als einem halben Prozent (erinnert mich an Hausinvest Global letztes Jahr) ... ist eigentlich Pippifax ... und für mich eher ein Zeichen, dass das Bewertungsverfahren funktioniert.

[XYZ99]

... als Antwort auf meine E-Mail ...

Interessant. Ich lese daraus, dass die grosse Abwertung erst begonnen hat. Sich trotzig auf vergangene "performance" zu berufen ist praktischerweise und nicht zuletzt eine erste Verteidigungslinie.

Immer zu bedenken: Immobilien können weniger wie nichts wert sein!

[DAX43]

Das Risiko bei offenen Immobilien Fonds sollte jeder Anleger für sich selbst bestimmen und dies zusätzlich bei der Depotsgewichtung berücksichtigen. Wenn mein offener Immobilienfonds morgen 50% abwertet ist es ärgerlich aber keine weltbewegene Sache und ich verliere einen geringen Betrag von meinem Depotswert.. Mein Depotsanteil ist immer nur so gross das ich nicht jeden Tag zittern muss ob nun die gross angesagte Abwertung bei allen Immos kommt oder nicht.

[odenter]

... als Antwort auf meine E-Mail ...

Interessant. Ich lese daraus, dass die grosse Abwertung erst begonnen hat. Sich trotzig auf vergangene "performance" zu berufen ist praktischerweise und nicht zuletzt eine erste Verteidigungslinie.

Immer zu bedenken: Immobilien können weniger wie nichts wert sein!

Weniger als nichts, wäre Totalschaden. Also physische zerstörung.

[langzeitsparer]

Die Handelbarkeit an der Börse war zu keinem Zeitpunkt gestört, das kann also nicht als Argument gegen Immofonds dienen, oder hast du bei "normalen" Aktien die Möglichkeit, sie an die Aktiengesellschaft direkt zurückzugeben?

 

Es ging mir auch eigentlich nur um den KAG-Kurs. Und hier könnte (theoretisch) durchaus eine Fehlbewertung stattfinden. Ich kenne mich selbst zu wenig aus um das feststellen zu können aber alleine durch die Natur der Immobilien ist es eben nicht von vornherein klar, ob man auch die Objekte irgendwann zum bewerteten Preis loswerden kann.

[incts]

... als Antwort auf meine E-Mail ...

Interessant. Ich lese daraus, dass die grosse Abwertung erst begonnen hat. Sich trotzig auf vergangene "performance" zu berufen ist praktischerweise und nicht zuletzt eine erste Verteidigungslinie.

Immer zu bedenken: Immobilien können weniger wie nichts wert sein!

Weniger als nichts, wäre Totalschaden. Also physische zerstörung.

Es ging wohl eher darum, dass eine Immobilie auch per Darlehen mit einem Betrag, der über dem Verkehrswert liegt, belastet sein kann.

[XYZ99]

Und weiterhin: zu einer Immo gehört manchmal auch, dass sie abgerissen und entsorgt wird. Das kann bei den Vorschriften heute wirklich teuer werden. Deshalb: "weniger wie nix wert" (wie man so schön - falsch - sagt).

[Roter Franz]

Das Risiko bei offenen Immobilien Fonds sollte jeder Anleger für sich selbst bestimmen und dies zusätzlich bei der Depotsgewichtung berücksichtigen. Wenn mein offener Immobilienfonds morgen 50% abwertet ist es ärgerlich aber keine weltbewegene Sache und ich verliere einen geringen Betrag von meinem Depotswert.. Mein Depotsanteil ist immer nur so gross das ich nicht jeden Tag zittern muss ob nun die gross angesagte Abwertung bei allen Immos kommt oder nicht.

 

Im Prinzip ist das der Knackpunkt, bei jedem Investment.

Risikostreuung.

Egal ob Immo, Fonds, Aktien, Optionen, Renten, usw.

 

Scheinbar sicher Renditen, verwandeln sich in einen Albtraum, wenn die Risikostreuung außer acht gelassen wird.

 

Mein Link

[Quark]

Und weiterhin: zu einer Immo gehört manchmal auch, dass sie abgerissen und entsorgt wird. Das kann bei den Vorschriften heute wirklich teuer werden. Deshalb: "weniger wie nix wert" (wie man so schön - falsch - sagt).

 

Und Unternehmen können pleite gehen, Staaten bankrott und weiß der Teufel was noch ... deshalb steck ich mein Geld ja auch unters Kopfkissen, wo's mich schlimmstensfalls immer noch wärmen würde. :-

[odenter]

 

Interessant. Ich lese daraus, dass die grosse Abwertung erst begonnen hat. Sich trotzig auf vergangene "performance" zu berufen ist praktischerweise und nicht zuletzt eine erste Verteidigungslinie.

Immer zu bedenken: Immobilien können weniger wie nichts wert sein!

Weniger als nichts, wäre Totalschaden. Also physische zerstörung.

Es ging wohl eher darum, dass eine Immobilie auch per Darlehen mit einem Betrag, der über dem Verkehrswert liegt, belastet sein kann.

Stimmt, auf die Idee bin ich noch gar nicht gekommen.

[Roter Franz]

 

 

Und Unternehmen können pleite gehen, Staaten bankrott und weiß der Teufel was noch ... deshalb steck ich mein Geld ja auch unters Kopfkissen, wo's mich schlimmstensfalls immer noch wärmen würde. :-

 

maximal unter die Matratze, will trotz dem ganzen Elend einen kühlen Kopf bewahren. Da stört das Geld.

[Stephan09]

Charts ab S. 85 im pdf Zähler. Im Zweifel belastbarer als irgendwelche Scope-Umfragen.

http://www.ecb.int/pub/pdf/mobu/mb201002en.pdf

[Torman]

Schäuble wird beim Abbau von Risikoinstrumenten konkret

...

 

Widmen will sich Schäuble schließlich den offenen Immobilienfonds. Anlass zum Handeln bestehe, weil diese Fonds in der Vergangenheit wiederholt ihre Rücknahmeverpflichtungen gegenüber Anlegern nicht einhalten konnten, erklärte das Ministerium. Künftig soll nun eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren gelten. Ergänzt werden soll das durch Kündigungsfristen, die zwischen sechs Monaten und 24 Monaten liegen sollen. Je kürzer die Kündigungsfristen bei den Fonds sind, desto höher sollen die Liquiditätsanforderungen an den Fonds sein, um den Privatanleger wirkungsvoller zu schützen. Schäuble will aber auch für ein verbesserte Verfahren zur geordneten Abwicklung sorgen, wenn letztlich kein anderer Weg mehr bleibt.

 

http://de.reuters.com/article/domesticNews/idDEBEE62208S20100303

[Roter Franz]

Schäuble wird beim Abbau von Risikoinstrumenten konkret

...

 

Widmen will sich Schäuble schließlich den offenen Immobilienfonds. Anlass zum Handeln bestehe, weil diese Fonds in der Vergangenheit wiederholt ihre Rücknahmeverpflichtungen gegenüber Anlegern nicht einhalten konnten, erklärte das Ministerium. Künftig soll nun eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren gelten. Ergänzt werden soll das durch Kündigungsfristen, die zwischen sechs Monaten und 24 Monaten liegen sollen. Je kürzer die Kündigungsfristen bei den Fonds sind, desto höher sollen die Liquiditätsanforderungen an den Fonds sein, um den Privatanleger wirkungsvoller zu schützen. Schäuble will aber auch für ein verbesserte Verfahren zur geordneten Abwicklung sorgen, wenn letztlich kein anderer Weg mehr bleibt.

 

http://de.reuters.co...E62208S20100303

 

 

Mehr Regulierung, mehr Verwaltungsaufwand, weniger Rendite.

Wenn die Probleme schon bei der Bundesregierung angekommen sind, heißt das nichts gutes.

Was schlummert da noch.?

[sparfux]

Wenn das so implementiert wird, müssen sich Immo-Fonds mit der Rendite von sagen wir 3 jährigen Sparbriefen vergleichen (2 Jahre Mindesthaltedauer + 1 Jahr Kündigungsfrist).

 

Ich denke, sie werden dadurch schon unattraktiver. Allerdings was ist denn die Alternative? Das sich der Markt selber reguliert?