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skeletor

Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

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maush

> und mit 5000,- Euro Auszahlung pro Monat für Kleinanleger kann ich leben :D

 

Ich hoffe schwer, dass für "Altanleger" eina andere Regelung gilt. Sonst muss ich Jahre warten, bis mein letzter Euro wieder aus dem Fonds ist.

Außerdem hoffe ich, dass der Börsenhandel nicht davon betroffen ist, denn dass ist ja keine Rückgabe an die KAG.

gestern habe ich auf dradio einen Beitrag dazu gehört. Angeblich soll es für Altanleger nicht gelten. Wobei dann ja damit das Problem der gerade geschlossenen Fonds nicht geringer wird. Insofern wäre es wohl besser, wenn es auch für Altfälle gelten würde, was wohl aber rechtlich kaum möglich ist.

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Longshort

Außerdem hoffe ich, dass der Börsenhandel nicht davon betroffen ist, denn dass ist ja keine Rückgabe an die KAG.

Ja, der Börsenhandel wird von den Neuregelungen unberührt bleiben.

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Shjin

Habe SEB und grundbesitz global - bis jetzt stabil.

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checker-finance

Die von den Anlegern und Medien offenbar als positiv empfundene Abschwächung der gesetzlichen Restriktionen wird an der Börse offenbar überlagert, durch die Ankündigung des kanam grundinvest und des SEB Immoinvest die Schließung zu verlängern.

 

Am stärksten ist der Kanam grundinvest gefallen, auf 47,2 was ein Minus von mehr als 4% zu gestern bedeutet, der TMW auf 40 (-2,44%) und natürlich - wie immer bei den Verlierern dabei der MP2V(alueburner) mit -0,52 auf 19,12 während der SEB Immoinvest steigt (0,57).

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PSTVA

Fondsxpress 31/10

 

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MfG

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börse2009

Hi und sorry für die vielleicht dumme Frage...

 

Kann mal jemand von den Experten in einfachen Worten erklären warum wieso weshalb diese Fonds geschlossen sind (sprich nicht verkaufbar sind?)? Und welche Auswirkungen hat das? Und was ist dieser "innere Sicherheitsabschlag"?

 

Vielen Dank.

 

PS: Bespare den SEB monatlich mit 150,-

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Zinsjäger

Hi und sorry für die vielleicht dumme Frage...

 

Kann mal jemand von den Experten in einfachen Worten erklären warum wieso weshalb diese Fonds geschlossen sind (sprich nicht verkaufbar sind?)? Und welche Auswirkungen hat das? Und was ist dieser "innere Sicherheitsabschlag"?

 

Vielen Dank.

 

PS: Bespare den SEB monatlich mit 150,-

 

Bin zwar Neuling hier, aber ich versuche es.

 

Wieso wird ein Fonds geschlossen?

--> Zu hohe Mittelabflüsse. Die Immofonds waren oder sind für einige kein langfristiges Investment. Wenn Unsicherheiten

auftreten werden dann im großen Stil Mittel abgezogen. "Unruhiges Händchen".

 

Wenn die Cashquote sinkt, läuft der Fonds gefahr, dass er schließen muss, weil sonst Inventar verkauft werden müsste (Gebäude)

um die Anteilseigner auszuzahlen.

 

Welche Auswirkungen? Ausschüttungen werden ggf. geparkt, z.B. in Geldmarktfonds. Anteile können nur über die Börse verkauft werden,

nicht über die KAG. Fondswiedereröffnung muss imho spätestens nach 24 Monaten erfolgen.

 

Der innere Sicherheitsabschlag meint, wieviel vom KAG-Kurs abgezogen werden muss (z.B. 50%), damit ein innerer (=realistischer, fairer)

Wert erreicht wird.

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teffi

Bin kein Experte und verstehe das so: Angenommen es gibt insgesamt 100 Anteile von dem Fonds, jeder ist derzeit einen Taler wert. Der Fonds hält 10 Häuser, die im Durchschnitt 9 Taler wert sind, dann hat der Fonds insgesamt 90 Taler in Häuser investiert und 10 Taler Cash. Wenn jetzt jemand seine 10 Anteile zurückgeben will, dann bezahlt der Fonds die Anteile mit den 10 Talern Cash, hat aber dann kein Cash mehr übrig und muss ein Haus verkaufen, um wieder an Cash zu kommen.

 

Wenn aber die Welt in Panik gerät und 5 Leute ihre jeweils 10 Anteile verkaufen wollen, dann hat der Fonds nicht genug Cash, um die zu bezahlen. Dann müsste er auf die Schnelle mehrere Häuser verkaufen, und würde dafür wahrscheinlich schlechte Preise bekommen. Stattdessen wird die Rücknahme der Anteile ausgesetzt.

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Zinsjäger
· bearbeitet von Zinsjäger

Ja, genau.

 

Wobei die Immofonds eine Mindestreserve an Cash vorhalten müssen, ich glaube es waren 20%.

 

Das Problem der Immofonds ist, dass keine objektive Bewertung der Vermögensgegenstände erfolgt.

 

Ihr kennt das sicher aus Autounfällen. Der eigene Gutachter schätzt den Schaden auf 4.000 EURO, ein

"unabhängiger" von der gegnerischen Versicherung bestellter Gutachter auf 3.000 EUR, also 25% Abschlag.

 

Die Objekte der Immofonds werden von eigens (!!!) bestellten Gutachtern bewertet. Wes Brot ich fress,

des Lied ich sing, oder wie hieß das alte Sprichwort?

 

Es wurden schon ganze Gutachterteams rausgeworfen bei nicht genehmer Bewertung. Eine marktnahe Bewertung

wie z.B. bei REITS findet nicht statt. Deswegen sind die KAG-Charts der Immofonds

wie mit dem Lineal gezeichnet.

 

Dass bei starken Wirtschaftseinbrüchen wie vor kurzem der Wert von Gewerbeimmobilien zwischenzeitlich massivst

an Wert verliert, das spiegeln die KAG-Kurse halt nicht wieder...

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jogo08

Wobei die Immofonds eine Mindestreserve an Cash vorhalten müssen, ich glaube es waren 20%.

Nein, gesetzlich vorgeschrieben sind mindestens 5%, die meisten Fonds haben sich aber zu 10% inoffiziell verpflichtet, um auch größere Abflüsse noch bewältigen zu können, hat nur nicht gereicht, da durch die Finanzkrise auch institutionelle Anleger große Summen abziehen wollten um kurzfristig wieder liquide zu werden.

 

Das Problem der Immofonds ist, dass keine objektive Bewertung der Vermögensgegenstände erfolgt.

Das ist auch nicht möglich. Wie soll man eine tägliche Bewertung von Gebäuden vornehmen? In die Bewertung fließen u.a. auch die in der Zukunft zu erzielenden Mieten ein, sowie die Mietdauer. Da man Anschlussmieten aber nur schätzen kann, kann es niemals eine 100% exakte Bewertung geben.

 

Ihr kennt das sicher aus Autounfällen. Der eigene Gutachter schätzt den Schaden auf 4.000 EURO, ein

"unabhängiger" von der gegnerischen Versicherung bestellter Gutachter auf 3.000 EUR, also 25% Abschlag.

Erfahrungswerte? Der Vergleich hinkt, würde der Gutachter nur den bei Verkauf zu erzielenden Betrag ansetzen wäre es einfacher, aber man kann auch eine notwendige Reparatur von unterschiedlichen Werkstätten ausführen lassen, allein dadurch kann es schon zu unterschiedlichen Bewertungen kommen.

 

Die Objekte der Immofonds werden von eigens (!!!) bestellten Gutachtern bewertet. Wes Brot ich fress,

des Lied ich sing, oder wie hieß das alte Sprichwort?

Quark, natürlich werden die Gutachten von "eigens bestellten Gutachtern" erstellt, oder meinst du ein Gutachter kommt und sagt: "Ich bewertet euch mal eure Gebäude."?

 

Es wurden schon ganze Gutachterteams rausgeworfen bei nicht genehmer Bewertung.
Beispiele? Oder nur Biertischpropaganda?

 

Eine marktnahe Bewertung wie z.B. bei REITS findet nicht statt. Deswegen sind die KAG-Charts der Immofonds

wie mit dem Lineal gezeichnet.

Aha, REITS sind also immer korekt bewertet, daher also der Hype vor einigen Jahren und der darauf folgende Absturz, weil Gebäude erst unheimlich viel Wert waren und sich der Wert danach geviertelt hat. KLICK

 

Dass bei starken Wirtschaftseinbrüchen wie vor kurzem der Wert von Gewerbeimmobilien zwischenzeitlich massivst an Wert verliert, das spiegeln die KAG-Kurse halt nicht wieder...
Müssen sie auch nicht, wenn es langlaufende Mietverträge gibt. Der Wert wird eben nicht nur durch den aktuellen Verkaufspreis einer Immobilie bestimmt, sondern auch durch die längerfristig damit zu erzielenden Einnahmen.

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Zinsjäger
· bearbeitet von Zinsjäger
Quark, natürlich werden die Gutachten von "eigens bestellten Gutachtern" erstellt, oder meinst du ein Gutachter kommt und sagt: "Ich bewertet euch mal eure Gebäude."?

 

Das ist das gleiche Übel wie in der WP-Branche.

Eine WPG wird _auch_ unter dem Gesichtspunkt mandatiert, wie wohlwollend sie mit mir kooperiert.

Der Gesellschaft könnte aber auch ein WP alle paar Jahre zufällig zugeteilt werden.

Nach der Krise hat sich ja gezeigt, dass die Testate der Abschlussprüfer oftmals für den Allerwertesten waren,

obwohl sie going-concern etc. berücksichtigen müssen.

 

Sowas in der Richtung wäre bei Immofonds denkbar.

 

 

Beispiele? Oder nur Biertischpropaganda?

 

Habe ich hier im Forum nachgelesen. Ein bekannter Immofond hat das Gutachterteam nach einer unpässlichen Bewertung einfach ausgewechselt :thumbsup:

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jogo08

Ich will nicht ausschließen, das es es "wohlwollende" Gutachter gibt, die Regel dürfte das aber nicht sein, letztlich würden sich die OI damit selbst ins Bein schießen wie man jetzt sieht.

 

Was das "Austauschen" von Gutachterteams betrifft würde mich die Quelle trotzdem interessieren, "hier im Forum gelesen" ist auch nicht glaubwürdiger als "hat mir einer erzählt". Wer sagt dir, das der Schreiber sich auf glaubwürdige Quellen stützt?

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Zinsjäger
· bearbeitet von Zinsjäger
Frankfurt/Main - Das Investmenthaus Morgan Stanley hat drei Gutachter seines offenen Immobilienfonds P2 Value ausgewechselt, nachdem sie den Brüsseler Büroturm Blue Tower um 6,55 Mio. Euro auf 102 Mio. Euro abwerten wollten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist alarmiert. "Es stellt sich die Frage, ob die Fondsgesellschaft drei für sie unangenehme Gutachter durch gefügigere Bewerter ersetzt hat", heißt es in der Aufsichtsbehörde. Es handele sich um einen in der 50-jährigen Geschichte der offenen Fonds einmaligen Vorgang. Die verbliebenen Sachverständigen werteten anschließend die Immobilie nur noch um 50 000 Euro ab.

 

Quelle

 

Lustig, lustig.

 

Ich verteufle Immofonds nicht per se und bin einer Investition in selbige nicht abgeneigt. Trotzdem

versuche ich bei allen Investments die Nachteile überzugewichten und mir nicht Dinge

schönzureden :thumbsup:

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jogo08

Na, geht doch. :thumbsup:

 

Wie aber in dem Beitrag auch geschrieben wurde, handelt es sich wohl um einen einmaligen Vorgang. Wie ich ja schon sagte, sie schießen sich damit selbst ins Knie, der MS P2V ist ja ohnehin arg in die Kritik geraten und somit wohl auch das absolute Negativbeispiel.

 

Dieses Vorgehen jetzt auf alle Immofonds zu übertragen, halte ich aber für schlicht nicht zulässig. Die breite Masse der Gutachter dürfte eine einigermaßen korrekte Bewertung der Immobilien abgeben.

 

Noch was zur Abberufung der Gutachter von MS:

Fondsmanager Walter Klug beschwichtigt und sagt, die Abberufung der Gutachter hätte nichts mit einem nicht genehmen Bewertungsergebnis zu tun: "Sie wurden vielmehr abberufen, weil die drei Gutachter im Jahr zuvor eine Partnerschaft mit dem Maklerhaus NAI Apollo eingegangen sind." Und: "Ein Rechtsgutachten habe ergeben, dass sie damit nicht mehr in der Lage seien, wie im Investmentgesetz gefordert, unabhängige Gutachten zu erstellen."

 

Mag man glauben oder auch nicht.

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fireball

Ich will hier jetzt nicht Unken, aber die Immobewerter von Gutachter möchte ich jetzt nicht sprechen, sind durchaus mit den Wurfelgutachter die so lustige Buchstaben wie AAA etc. vergeben.

 

Ich Stelle mir sie Frage wie seriös jemand verschiedene Gebäude die auf der ganzen Welt verstreut sind seriös begutachten und letztendlich dafür einen Wert festlegen soll. Der Markt von Wanneeikel ist halt etwas differenziert vom Markt in Chongqing.

Aus Unterhaltungen mit dem ein oder anderen der in Immos macht und mit dem kauf verkauf bzw. Vermietung sein geld verdient und das nicht mit 2 Mietwohnungen in Buxtehude weis ich das die sich nicht zutrauen wenn es um ihr eigenes Geld geht Objekte zu bewerten die außerhalb ihrer focusierten Regionen geht, aber ein Team aus ein paar Leuten soll von Europa über Usa bis hin nach China seriös bewerten können ?

 

Aber das spielt auch bei immofonds nur eine untergeordnete Rolle oder der Markt bepreist ja immer fair..... :P

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Shjin

... am besten legen wir all unser Geld wieder unter die Matraze :)

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checker-finance

Sinnvoll wäre eine gesetzliche Regelung, derzufolge ein OI in der Schließung den Anlegern selbst Rückkauf mit Abschlag anbieten kann. So ist das vom Prinzip her ja auch bei Lebensversicherungen: Die, die austeigen, finanzieren mit ihren Stornogebühren die Gewinne derer, die bis zum Ende ihrer Vertragslaufzeit dabei bleiben. Außerdem würde der der Rücknahmedruck schon vor der Öffnung verringert.

 

Zudem könnte irrationale Bewertungen über die Börsen entgegengesteuert werden.

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xolgo

Sinnvoll wäre eine gesetzliche Regelung, derzufolge ein OI in der Schließung den Anlegern selbst Rückkauf mit Abschlag anbieten kann.

 

Das würde aber irgendwie dem Sinn der Regelung widersprechen, dass der Fonds schließen muss, wenn die Liquidität beginnt gering zu werden.

 

Zudem könnte irrationale Bewertungen über die Börsen entgegengesteuert werden.

 

Es ist doch gerade Sinn einer Börse, dass Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen.

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checker-finance

Sinnvoll wäre eine gesetzliche Regelung, derzufolge ein OI in der Schließung den Anlegern selbst Rückkauf mit Abschlag anbieten kann.

 

Das würde aber irgendwie dem Sinn der Regelung widersprechen, dass der Fonds schließen muss, wenn die Liquidität beginnt gering zu werden.

 

Zudem könnte irrationale Bewertungen über die Börsen entgegengesteuert werden.

 

Es ist doch gerade Sinn einer Börse, dass Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen.

 

 

1. Über Sinn und Unsinn kann man viel diskutieren. Welchen Sinn hat es denn, dass der Fonds schließen muss, wenn die Liquidität beginnt gering zu werden? Doch wohl nicht den Schutz der rückgabewilligen Anleger, denn dann müßte bis zum letzten Cent mit der Schließung gewartet werden. Sinn der frühen Schließung ist m. E. der Schutz der verbleibenden Anleger vor Verkäufen unter Wert zur Liquiditätsverschaffung. Und diesem Sinn entspricht es am besten, wenn die verbleibende Liquidität effektiv genutzt wird. Das ist bei einem Rücknahmeabschlag der Fall, weil der Rücknahmeabschlag intelligenter wirkt als der Rücknahmestopp resp. das mildere Mittel ist.

 

2. Über den Sinn der Börse kannn nun wirklich unendlich gestritten werden. Damit das nicht philosophisch wird, würde ich sagen, dass ihr Sinn sich darauf beschränkt Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und Preise unter sich aushandeln zu lassen. Selbstverständlich ist disem Mechanismus immanent, dass er von allem möglichen Umständen beeinflußt wird und damit auch von Umständen, die an sich nichts mit dem Wert zu tun haben. Insofern ist die Börse wertfrei: es gibt keine guten oder schlechten Gründe, sondern alle Gründe sind per se irrelevant. Alle Erklärungen für Kurse sind entweder mehr oder weniger gute Prognosen oder nachträgliche Hypothesen. Warum es dem entgegenstehen sollte, dass der Kurs unter anderem auch durch Rücknahmeangebote der KAG beeinflußt wird, ist mir unerfindlich. Solange OI nicht geschlossen sind, folgt der börsenkurs ja auch dem KAG-Kurs.

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35sebastian

Die Schließung der Fonds hat nichts mit der Börse, sondern mit dem Fondsgedanken selbst zu tun.

 

Wenn verstärkt Anleger Fondsanteile verkaufen, verringert sich beträchtlich das Fondsvermögen.

Um das auszugleichen, muss die Gesellschaft Immobilienvermögen verkaufen.

Wenn das alle tun, muss und müsste man Vermögen mit Verlust und unter Wert veräußern.

 

Um das zu verhindern, schließt man den Fonds.

 

Das ist ein Grund, warum ich keine Fonds mag, geschlossene schon gar nicht.

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xolgo

1. Über Sinn und Unsinn kann man viel diskutieren. Welchen Sinn hat es denn, dass der Fonds schließen muss, wenn die Liquidität beginnt gering zu werden? Doch wohl nicht den Schutz der rückgabewilligen Anleger, denn dann müßte bis zum letzten Cent mit der Schließung gewartet werden. Sinn der frühen Schließung ist m. E. der Schutz der verbleibenden Anleger vor Verkäufen unter Wert zur Liquiditätsverschaffung. Und diesem Sinn entspricht es am besten, wenn die verbleibende Liquidität effektiv genutzt wird. Das ist bei einem Rücknahmeabschlag der Fall, weil der Rücknahmeabschlag intelligenter wirkt als der Rücknahmestopp resp. das mildere Mittel ist.

 

Ne, das sehe ich nicht so. Die Rücknahme von Anteilen - egal zu welchem Kurs verringert die Liquidität, auch wenn es einen Abschlag gibt. Die Unzulässigkeit dieses Abschlags finde ich absolut in Ordnung. Der von Dir vorgeschlagene Abschlag (bzw. Rückgabegebühr) hätte doch einen sehr willkürlichen Charakter.

 

2. Über den Sinn der Börse kannn nun wirklich unendlich gestritten werden. Damit das nicht philosophisch wird, würde ich sagen, dass ihr Sinn sich darauf beschränkt Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und Preise unter sich aushandeln zu lassen.

 

Ich sehe da keinen Widerspruch zu meiner Aussage.

 

Selbstverständlich ist disem Mechanismus immanent, dass er von allem möglichen Umständen beeinflußt wird und damit auch von Umständen, die an sich nichts mit dem Wert zu tun haben.

 

Ich weiß nicht, wie Du "Wert" definierst, aber ich finde den Börsenkurs ein gutes Maß dafür. Da die Anteile zum KAG-Kurs zum entsprechenden Zeitpunkt nicht zurückgegeben werden können, ist das auch nicht der Wert der Anteile.

 

Warum es dem entgegenstehen sollte, dass der Kurs unter anderem auch durch Rücknahmeangebote der KAG beeinflußt wird, ist mir unerfindlich.

 

Das habe ich auch nicht behauptet. Für mich sind die "irrationale Bewertungen" aber eben sinnvoll und daher kein Argument für die Einführung einer Anteilsrücknahme mit Abschlag.

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checker-finance

Ne, das sehe ich nicht so. Die Rücknahme von Anteilen - egal zu welchem Kurs verringert die Liquidität, auch wenn es einen Abschlag gibt. Die Unzulässigkeit dieses Abschlags finde ich absolut in Ordnung. Der von Dir vorgeschlagene Abschlag (bzw. Rückgabegebühr) hätte doch einen sehr willkürlichen Charakter.

 

Ich weiß nicht, wie Du "Wert" definierst, aber ich finde den Börsenkurs ein gutes Maß dafür. Da die Anteile zum KAG-Kurs zum entsprechenden Zeitpunkt nicht zurückgegeben werden können, ist das auch nicht der Wert der Anteile.

 

Das habe ich auch nicht behauptet. Für mich sind die "irrationale Bewertungen" aber eben sinnvoll und daher kein Argument für die Einführung einer Anteilsrücknahme mit Abschlag.

 

1. Was hast du gegen Vertragsfreiheit? Der anleger könnte entweder an der Börse verkaufen, oder eben so ein Rücknahmeabschlag in Kauf nehmen. Das ist ja kein einseitiges Diktat, sonderne ine zusätzliche Option und mithin auch keine Willkür. Einerseits ist zwar richtig, dass eine Rücknahme gegen abschlag Liquidität kostet, andererseits ist auf Fondsebene nur das Produkt aus Anzahl und Rücknahmepreis für die Liquidität relevant.

 

2. Du argumentierst hier m. E. mit einem Zirkelschluß. Nach dem Rücknahmeabschlagmodell können die Anteile eben gerade doch an die KAG zum entsprechenden Zeitpunkt zurückgegeben werden, somit wäre das auch der Wert der Anteile. die philosophische Überhöhung des Börsenkurs ist m. E. ein überflüssiges Dogma. ich habe nichts gegen Börsen und Börsenkurse - ganz im Gegenteil. Aber zur Wertdefinition sind sie entweder zirkulär oder basieren auf der Annahme von Idealzuständen.

 

3. Inwiefern sind "irrationale Bewertungen" für Dich sinnvoll.

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xolgo

1. Was hast du gegen Vertragsfreiheit?

 

Das war nicht das Thema. Deine Argumentation war: Es ist gut für den Fonds (und damit für alle Anleger), wenn die Rückgabe mit Abschlag erlaubt wird. Dieses Argument sehe ich nicht.

 

Aber um Deine Frage zu beantworten: Ich habe nichts gegen Vertragsfreiheit. Aber die Rücknahme von Anteilen auszusetzen ist kein Vertrag sondern eine einseitige Sache. Daher sollte sie mit entsprechenden Regel verknüpft sein.

 

Soll die Festlegung des Abschlags Deiner Meinung nach über die Börse stattfinden oder durch die KAG?

Im letzteren Fall (KAG) wäre es Willkür, im ersteren Fall kannst Du Deinen Vorschlag einfach soweit vereinfachen, dass die KAG Fondsanteile an der Börse kaufen/verkaufen dürfen soll.

 

Nach dem Rücknahmeabschlagmodell können die Anteile eben gerade doch an die KAG zum entsprechenden Zeitpunkt zurückgegeben werden, somit wäre das auch der Wert der Anteile.

 

Das ist richtig - wenn das so erlaubt wäre, würde ich das als den Wert der Anteile bezeichnen. Das ist aber kein Grund es zu erlauben.

 

3. Inwiefern sind "irrationale Bewertungen" für Dich sinnvoll.

 

Das Zitat war von Dir. Ich finde sie nicht irrational.

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PSTVA

Quelle: fondsxpress 33/10

 

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MfG

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