Vonovia

[pete1]

vor einer Stunde von smarttrader:

So langsam sieht die Aktie nach Adler Group Nr. 2 aus.

Sorry, aber das ist doch Mumpiz. Äpfel und Birnen. 

 

Ich bin schon auch ganz klar der Meinung, dass Vonovia ein top solider Wert ist. Aber die aktuelle Entwicklung ist völlig normal für ein Immobilienkonzern im Umfeld steigender Zinsen. Es werden die völlig abstrußen Überbewertungen der letzten 2-3 Jahre abgebaut, sodass sich auch hier ein Mean Revision Effekt einstellt. Ich sehe ein Kaufpreis von 20-22€ je Aktie als sehr attraktiv und werde irgendwann in dem Bereich einsteigen. Das wären immerhin Kurse aus dem Jahr 2015 !

[Flughafen]

Am 19.9.2022 um 14:32 von Nachdenklich:

Ich gehe davon aus, daß Mieter in finanziell schwierigen Zeiten (Inflation und hohe Heizkosten) eher auf einen Urlaub verzichten, keine Schuhe mehr bei Zalando bestellen und ein neues Mobiltelephon eher auf die lange Bank schieben. Aus der bisherigen Mietwohnung auszuziehen, weil das Geld knapp wird, ist wohl erst die allerletzte Maßnahme.

Für junge Alleinstehende ist ein Auszug gar nicht so selten, die temporäre Rückkehr ind Elternhaus steht den meisten offen. Dann kann man noch den Umzug in eine größere Wohnung verschieben, das Ausziehen der Kinder verschieben, eine Zimmer untervermieten etc. Es gibt viele Möglichkeiten, bei Immos zu sparen, wenn das Geld knapp ist. So oder so fehlt dieses Geld auf der Nachfrageseite.

[PKW]

vor 18 Stunden von lowcut:

Sowas von realitätsfremd. 

Es ist zwar unwahrscheinlich, aber beileibe nicht realitätsfremd.

Am 19.9.2022 um 15:21 von Nachdenklich:

Frage: Schließt Du von Deiner Denkweise auf die Denkweise anderer Menschen?

Ich habe manchmal den Eindruck, daß Du eigenartige Gedanken hast.

Er braucht nur schon mal mit Mietnomaden in Kontakt gekommen zu sein.

[oktavian]

• Ist Debt/EBITDA nicht sehr hoch? LTV Ziel geht eher noch in Ordnung.
• 2022  kann zwar bezahlt werden. Bereits für 2023 müssen strategische Optionen her oder man muss auf die Marktrefinanzierung vertrauen. 8 Milliarden Kapazität für gesicherte Finanzierungen wären noch da.
• Was ich beim Management nicht verstehe: Refinanzierungen seien ein no-go, weil Zinsen extrem hoch. Doch dann müssten Sie genauso gut bonds zurück kaufen am Markt oder nicht? https://www.onvista.de/anleihen/VONOVIA-SE-MTN-21-51-Anleihe-DE000A3MP4W5
• NIY ist komisch definiert mit EBITDA, ohne Rücksicht wie lange der capex hält (useful life). Da muss natürlich incremental maintenance capex auch rein oder liegt dieser bei 0?

[Schwachzocker]

vor 17 Stunden von PKW:

Es ist zwar unwahrscheinlich, aber beileibe nicht realitätsfremd.

Er braucht nur schon mal mit Mietnomaden in Kontakt gekommen zu sein.

Mit Mietnomaden hat das nichts zu tun. Die gibt es zusätzlich noch.

Es ist einfach so, dass die Leute nicht einfach ausziehen, wenn sie die Miete nicht mehr zahlen können.

[slowandsteady]

Da Vonovia (zumindest in meiner Umgebung) eher die großen "Ghetto-Hochhäuser" besitzt und nicht die hochwertigen Wohnungen, sind die Mieter schon deutlich weniger finanzkräftig im Vergleich mit anderen Vierteln. In den Vonovia-Gebäuden wohnen hauptsächlich Studenten-WGs, junge Familien und die "Unterschicht". 

 

@Schwachzocker Einwand ist schon durchaus vernünftig, natürlich sind nicht alle ärmeren Menschen gleich Mietnomaden, aber die ein oder andere Nebenkostenabrechnung könnte da schon für Zahlungsprobleme sorgen. Oft wird durch einen Umzug in eine kleinere Wohnung (zB 1 Zimmer weniger) die Miete ja nicht günstiger, insb. wenn man schon länger in der Wohnung war und die Quadratmetermieten seitdem mehr gestiegen sind als bei dem aktuellen Mietvertrag. Außerdem ist ein Umzug auch teuer - da ist man locker eine Monatsmiete los, selbst wenn man nur einen Transporter mietet und auf ebay Kleinanzeigen Möbel kauft/verkauft.

 

Nichtsdestotrotz glaube ich nicht an einen Zusammenbruch des Mietmarkts - rein von den Kennzahlen schaut Vonovia schon ganz gut aus mittlerweile (selbst wenn der Immobilienwert -20% korrigiert werden müsste) und der aktuelle Kurs scheint eine Übertreibung nach unten zu sein. Vielleicht stelle ich einfach mal eine "Abstauborder" auf zB 20€ rein.

[YingYang]

vor 12 Minuten von slowandsteady:

Nichtsdestotrotz glaube ich nicht an einen Zusammenbruch des Mietmarkts - rein von den Kennzahlen schaut Vonovia schon ganz gut aus mittlerweile (selbst wenn der Immobilienwert -20% korrigiert werden müsste) und der aktuelle Kurs scheint eine Übertreibung nach unten zu sein. Vielleicht stelle ich einfach mal eine "Abstauborder" auf zB 20€ rein.

Leg mal den Kursverlauf der Vonovia über den Kursverlauf des Bundfutures. Glaubst du der Kurs deutscher Staatsanleihen ist auch eine Übertreibung nach unten?

Wenn die Zinsen weiter steigen wird die Vonovia-Aktie weiter leiden. So einfach ist das.

[slowandsteady]

vor 4 Minuten von YingYang:

Wenn die Zinsen weiter steigen wird die Vonovia-Aktie weiter leiden. So einfach ist das.

Das ist mir klar. Aber gleichzeitig gibt es auch Inflation denn die EZB wird die Zinsen nicht unbegrenzt erhöhen können, sonst ist Südeuropa pleite. Und Vonovia hat trotzdem "Wohnungen" als Sachwerte, die gebraucht und nachgefragt werden. Bei hoher Inflation ist es ja eigentlich gut, Schulden zu haben, zumindest solange man es aussitzen kann und keine Liquiditätsprobleme bekommt. Das könnte Vonovia natürlich das Genick brechen, daher ist für mich auch nur ein "Zock".

[YingYang]

vor 7 Minuten von slowandsteady:

Das ist mir klar. Aber gleichzeitig gibt es auch Inflation denn die EZB wird die Zinsen nicht unbegrenzt erhöhen können, sonst ist Südeuropa pleite.

So lange die Zinsen < Inflation sind ist das sogar positiv für Südeuropa. Und in den letzten 40 Jahren war der Abstand zwischen Zinsen und Inflation nie höher als jetzt. Also Luft nach oben bei den Zinsen ist durchaus vorhanden. 

Zitat

Und Vonovia hat trotzdem "Wohnungen" als Sachwerte, die gebraucht und nachgefragt werden.

Wohnungen zur Vermietung werden aber nicht nach Wiederherstellungskosten, sondern nach Ertragswert bewertet.

Und die Attraktivität der Mietrendite sinkt mit steigenden Zinsen. Entsprechend wird Faktor mit dem Immobilien bewertet werden sinken und die Ansprüche an die Mietrendite steigen.

Oder anders ausgedrückt: Ein Käufer einer Immobilie mit 2% Mietrendite (München, Frankfurt) hat inzwischen die risikolose Alternative einer Bundesanleihe mit 2% Rendite. Wieso sollte er die Immobilie nehmen?

Entsprechend wird der Wert der Immobilie fallen bis die Mietrendite wieder ein adäquates Niveau erreicht. Ist das 4% heißt das eine Halbierung des Wertes.

So schnell lassen sich Mietsteigerungen gar nicht durchsetzen wie die Preise purzeln.

Dass Immobilien als "Sachwerte" einen Schutz vor Inflation liefern ist genauso ein großes Märchen wie die gleiche Geschichte mit Gold.

Zitat

Bei hoher Inflation ist es ja eigentlich gut, Schulden zu haben, zumindest solange man es aussitzen kann und keine Liquiditätsprobleme bekommt. Das könnte Vonovia natürlich das Genick brechen, daher ist für mich auch nur ein "Zock".

Die Schulden sind auch nicht Vonovias (größtes) Problem. Sondern die Ertragsseite.

[oktavian]

vor einer Stunde von YingYang:

Oder anders ausgedrückt: Ein Käufer einer Immobilie mit 2% Mietrendite (München, Frankfurt) hat inzwischen die risikolose Alternative einer Bundesanleihe mit 2% Rendite. Wieso sollte er die Immobilie nehmen?

wenn man mit Preissteigerungen rechnet, kann man das machen. Dividendenrenditen sind auch teils niedriger als Bundesanleihen. In Hochzinsphasen war der Zins vielleicht gar mal größer als 1/KGV. Im Prinzip hat man eine Anleihe mit steigendem Coupon und unbegrenzter Laufzeit, wenn es glatt läuft.

vor einer Stunde von YingYang:

Wohnungen zur Vermietung werden aber nicht nach Wiederherstellungskosten, sondern nach Ertragswert bewertet.

Zwischen Baukosten und Wert gab es historisch eine Korrelation. Wenn die Politik die Mieterhöhungen nicht verbietet (kalte Enteignung), werden diese schon ordentlich steigen. Im Vergleich zu den Nebenkosten macht es den Kohl auch nicht mehr fett.

vor einer Stunde von slowandsteady:

Bei hoher Inflation ist es ja eigentlich gut, Schulden zu haben, zumindest solange man es aussitzen kann und keine Liquiditätsprobleme bekommt.

aus dem operativen cash flow ist schon der Schuldendienst 2023 nicht bezahlbar. Vonovia muss Rollen oder verkaufen oder kreative Lösungen finden. JVs sind meiner Meinung nach auch möglich und sie könnten damit mehr ins asset management gehen. Durch die cluster haben sie economies of scale lokal. Leider sind Immobilien und Verträge zu individuell als dass sie es so gut skalieren/automatisieren könnten mit externen Immobilien AuM. Mal schauen.

[YingYang]

vor 3 Minuten von oktavian:

wenn man mit Preissteigerungen rechnet, kann man das machen. Dividendenrenditen sind auch teils niedriger als Bundesanleihen.

Dividendenrenditen sind vollkommen irrelevant. Was zählt sind Gewinnrenditen.

Aber ja. Wenn man Preissteigerungen erwartet, kann man bei niedrigen Renditen ein Auge zudrücken.

Nur: Wer erwartet bei Immobilien Preissteigerungen in einem Umfeld steigender Zinsen? Nur jemand, der beide Augen zudrückt und zwar dauerhaft.

vor 3 Minuten von oktavian:

In Hochzinsphasen war der Zins vielleicht gar mal größer als 1/KGV. Im Prinzip hat man eine Anleihe mit steigendem Coupon und unbegrenzter Laufzeit, wenn es glatt läuft.

Wenn alles glatt läuft ist aber keine Prämisse für ein Investment. Da sollte man schon auch die Risiken in die Renditeerwartung einpreisen. 

vor 3 Minuten von oktavian:

Zwischen Baukosten und Wert gab es historisch eine Korrelation.

es gibt zwischen vielen Dingen eine Korrelation. Zum Beispiel lange Zeit eine Negative zwischen Aktien und Renten. Und dieses Jahr?

vor 3 Minuten von oktavian:

Wenn die Politik die Mieterhöhungen nicht verbietet (kalte Enteignung), werden diese schon ordentlich steigen. Im Vergleich zu den Nebenkosten macht es den Kohl auch nicht mehr fett.

Die müssen schon sehr, sehr, sehr ordentlich steigen um die fallenden Preise halbwegs aufzufangen. Das Beispiel mit 2% Mietrendite habe ich schon gebracht. Heißt die Miete müsste sich verdoppeln, dann würde die Immobilie im Wert stabil bleiben. 

[slowandsteady]

vor 49 Minuten von YingYang:

Wer erwartet bei Immobilien Preissteigerungen in einem Umfeld steigender Zinsen? Nur jemand, der beide Augen zudrückt und zwar dauerhaft.

Faktoren die für weitere Preissteigerungen bei Immobilien sprechen:

- Inflation

- extrem hohe Baukosten -> Bestand wird stärker nachgefragt

- Zustrom von Bevölkerung durch Migration

- viele potentielle Käufer haben abgewartet und EK angespart in Hoffnung auf fallende Kurse

 

Faktoren, die für einen Preisverfall sprechen:

- ggf. kommende Sanierungspflicht 

- durchschnittliches Einkommen sinkt weil Rezession, dadurch sinkender Ertragswert

- demographische Entwicklung in Deutschland, ohne Migration schrumpfen wir, dadurch weniger Nachfrage

- Zinssteigerung

- Immobilien verlieren ständig "von alleine" an Wert, ohne regelmäßige Instandhaltung sind sie spätestens in 100 Jahren (bis auf den Grund) wertlos.

 

Ich bin mir aktuell nicht sicher, welche der Faktoren überwiegen wird. Was ich aber weiß ist, dass ich wohl eher in ein Immobilienunternehmen investieren würde als in eine einzelne Immobilie....

 

Bei den Kaufpreisen hier sehe ich jedenfalls bei uns in der Gegend auf Immoscout immer noch Faktoren von deutlich über 30, da scheinen die Zinssteigerungen noch nicht angekommen zu sein. Aber vielleicht sind das auch nur die Inseratspreise und man kann -30% nachverhandeln. Wäre aber auch irgendwie dämlich vom Makler wenn er das so bepreisen würde dass es niemand kauft.

[pete1]

vor 4 Stunden von slowandsteady:

Bei den Kaufpreisen hier sehe ich jedenfalls bei uns in der Gegend auf Immoscout immer noch Faktoren von deutlich über 30, da scheinen die Zinssteigerungen noch nicht angekommen zu sein.

Inseriert wird vieles. War schon immer so und wird auch so bleiben. Wenn es die Situation hergibt kann man herunterhandeln sondersgleichen. 10% sind sehr oft drin. In dieser aktuellen Phase wäre das für mich viel zu wenig. Eher 20% und selbst da schlagen sehr viele Verkäufer zu. 

 

Bei dem Immobilienmarkt dauert es noch eine Zeit bis eine wirkliche Vielzahl von Kreditnehmern in Probleme kommt. Dann wird der Markt mit Angeboten geschwemmt. Das wäre sicher kein Horrorszenario. Es wäre vielmehr die überfällige Korrektur der abnormalen Immobilienpreise. Aber das war ja auch komplett absehbar. Da die steigenden Zinsen meistens nicht alleine kommen, kann es noch anderweitig richtig Probleme geben... 

[YingYang]

vor 5 Stunden von slowandsteady:

 

Bei den Kaufpreisen hier sehe ich jedenfalls bei uns in der Gegend auf Immoscout immer noch Faktoren von deutlich über 30, da scheinen die Zinssteigerungen noch nicht angekommen zu sein.

Ich weiß ja nicht wo du wohnst. In München gab es vor 2 Jahren noch Faktoren von 50, 60 oder gar 70.

Wo der Faktor jetzt ist, ist nicht so entscheide wie die Frage wo er vorher war.

Ein Immobilie in München mit Faktor 30 hätte 50% an Wert verloren.

Aber so schnell geht das nicht der Immobilienmarkt ist träge. Der Aktienmarkt ist schneller, deshalb siehst du den Preisverfall bei Vonovia viel früher als bei Immoscout.

Zitat

Aber vielleicht sind das auch nur die Inseratspreise und man kann -30% nachverhandeln. Wäre aber auch irgendwie dämlich vom Makler wenn er das so bepreisen würde dass es niemand kauft.

Diese Woche kam ein Newsletter eines örtlichen großen Maklers, dass man mit den Käufern redet um die Angebotspreise an ein "realistischeres Niveau" anzupassen.

[smarttrader]

vor 15 Stunden von slowandsteady:

Faktoren die für weitere Preissteigerungen bei Immobilien sprechen:

- Inflation

- extrem hohe Baukosten -> Bestand wird stärker nachgefragt

- Zustrom von Bevölkerung durch Migration

- viele potentielle Käufer haben abgewartet und EK angespart in Hoffnung auf fallende Kurse

 

Faktoren, die für einen Preisverfall sprechen:

- ggf. kommende Sanierungspflicht 

- durchschnittliches Einkommen sinkt weil Rezession, dadurch sinkender Ertragswert

- demographische Entwicklung in Deutschland, ohne Migration schrumpfen wir, dadurch weniger Nachfrage

- Zinssteigerung

- Immobilien verlieren ständig "von alleine" an Wert, ohne regelmäßige Instandhaltung sind sie spätestens in 100 Jahren (bis auf den Grund) wertlos.

 

Ich bin mir aktuell nicht sicher, welche der Faktoren überwiegen wird. Was ich aber weiß ist, dass ich wohl eher in ein Immobilienunternehmen investieren würde als in eine einzelne Immobilie....

 

Bei den Kaufpreisen hier sehe ich jedenfalls bei uns in der Gegend auf Immoscout immer noch Faktoren von deutlich über 30, da scheinen die Zinssteigerungen noch nicht angekommen zu sein. Aber vielleicht sind das auch nur die Inseratspreise und man kann -30% nachverhandeln. Wäre aber auch irgendwie dämlich vom Makler wenn er das so bepreisen würde dass es niemand kauft.

Es ist momentan alles komplett chaotisch.

 

Auf der einen Seite jammern alle das der Markt so gut wie tot ist auf der Makler und Verkäuferseite.

Auf der anderen Seite gab es die Kaufwilligen die angeblich nur nie zum Zug kamen, und jetzt nicht kaufen.

 

Während manche Objekte seit mehreren Monaten inseriert sind, und kein Käufer finden wurden andere Objekte innerhalb von 1 Tag verkauft.

 

Absolute Dorflage mit 637 Einwohnern, 127 qm Wohnfläche, BJ 1971 sollte Kosten 595k. Wurde mit Verhandlungen für 550k verkauft. Inserat bis Verkauf (Notar) 2 Wochen. Ältere Inserate lagen ungefähr 15% höher beim qm Preis.

 

MRH, BJ 1963, 89qm Wohnfläche 490k aufgerufen für 550k verkauft.

 

Dorflage BJ 2006, 160qm Wohnfläche wurde nach einer Massenbesichtigung für 865k verkauft.

 

Stadtlage (zentralst gelegen), 140qm Wohnfläche Start waren 949k, 849k,749k,649k und für 580k ist es irgendwann weg gegangen.

 

Würde man irgendeine einheitliche Entwicklung vorhersehen können wäre es kein Problem. Aber momentan gibt es wohl noch Leute mit Buying Power, die freuen sich über die mangelnde Nachfrage und kaufen bei gefallen und andere hatten nie wirklich Buying Power und die werden weiter zusehen müssen.

[wolf666]

vor 12 Stunden von YingYang:

Aber so schnell geht das nicht der Immobilienmarkt ist träge. Der Aktienmarkt ist schneller, deshalb siehst du den Preisverfall bei Vonovia viel früher als bei Immoscout.

So sicher ist es nicht, dass Immobilienmarkt mitzieht. Die Preise könnten einfach stagnieren, der Immobilienmarkt schwank (vor allem nach unten) viel weniger als Aktienmarkt.

Wenn es so sicher wäre, würden schlaue Immobilienbesitzer ihre Immobilie jetzt verkauft und später für halben Preis ähnliche Immobilie wieder kaufen.

 

Schon alleine die hoch gestiegenen Baumaterialien lassen wenig Spielraum auf Preisverfall.

[pete1]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Auf der einen Seite jammern alle das der Markt so gut wie tot ist auf der Makler und Verkäuferseite.

Auf der anderen Seite gab es die Kaufwilligen die angeblich nur nie zum Zug kamen, und jetzt nicht kaufen.

Der Markt ist tot und die Kaufwilligen können es sich einfach schon längst nicht mehr leisten. Viele konnten es sich schon vor 1-4 Jahren nicht leisten, wollten es sich aber nicht eingestehen. Viele haben so eng auf Kante finanziert, dass schon letztes Jahr kaum mehr Flexibilität da war. Der große Knall kommt erst noch. Entweder früher oder später, aber er kommt. 

[oktavian]

Wenn wir durch die Energiepreise infolge einer Grünen Politik ohne Rücksicht auf soziale Verluste (z.B. kein Kompromiss bei AKW Laufzeiten / wissenschaftliche Evaluierung von Fracking durch geologische Erkundungen / keine Preisdeckel bei EEG geförderten Anlagen etc.) eine teilweise Deindustrialisierung sehen werden, werden die Imnobilien-Preise in Nähe der wegfallenden Arbeitsplätze auch fallen.

Nur ein Beispiel: Anstatt ein paar Wölfe aus dem Verkehr zu ziehen, sollen wir lieber Milliarden in Zäune zum Schutz der Weidetiere deutschlandweit versenken.

Diese hausgemachte Inflation kostet aber Wettbewerbsfähigkeit auf dem Weltmarkt und kommt zum exogenen Schock der Gaspreise hinzu.

--> gewisse Mikrolagen könnten extrem unter die Räder kommen.

[slowandsteady]

vor 52 Minuten von oktavian:

Wenn wir durch die Energiepreise infolge einer Grünen Politik ohne Rücksicht auf soziale Verluste [...] eine teilweise Deindustrialisierung sehen werden, werden die Imnobilien-Preise in Nähe der wegfallenden Arbeitsplätze auch fallen.

Die verrückten Chinesen bauen 50% von insgesamt 450GW EEG in einem einzigen Jahr an neuer Leistung zu, da können wir mit unseren 64 bzw. 62GW an aktuell installierter PV / Wind Leistung in Zukunft nicht mithalten. Wenn die dummen Chinesen doch nur wüssten, dass der Wind nicht immer weht und die Sonne nicht immer scheint... Mit dieser Entwicklung wird sich China deindustrialisieren und die Industrie wandert dann ins Ausland ab, zB nach Europa wo es noch den billigen Fossilstrom für 50ct/kWh gibt. Das muss auch die Erklärung sein, warum der chinesische Immobilienmarkt gerade so einbricht und vom Staat gerettet werden muss 

 

Zitat

Im März 2022 gab China bekannt, Solar- und Windparks mit 450 Gigawatt Leistung in Wüstenregionen bauen zu wollen, vor allem in der Wüste Gobi. Etwa die Hälfte könne bereits Ende 2022 am Netz sein, der Rest solle bis spätestens 2030 folgen. Insgesamt will die chinesische Regierung bis 2030 Anlagen mit einer Leistung von 1200 Gigawatt bauen lassen.

PS: Sorry für off-topic, jetzt wird das wieder der nächste Strompreis/Heizlüfter-Thread... Mein Beitrag von mir aus gerne gelöscht werden.

[Chips]

vor 19 Stunden von slowandsteady:

Faktoren die für weitere Preissteigerungen bei Immobilien sprechen:

- Inflation

- extrem hohe Baukosten -> Bestand wird stärker nachgefragt

- Zustrom von Bevölkerung durch Migration

- viele potentielle Käufer haben abgewartet und EK angespart in Hoffnung auf fallende Kurse

 

Faktoren, die für einen Preisverfall sprechen:

- ggf. kommende Sanierungspflicht 

- durchschnittliches Einkommen sinkt weil Rezession, dadurch sinkender Ertragswert

- demographische Entwicklung in Deutschland, ohne Migration schrumpfen wir, dadurch weniger Nachfrage

- Zinssteigerung

- Immobilien verlieren ständig "von alleine" an Wert, ohne regelmäßige Instandhaltung sind sie spätestens in 100 Jahren (bis auf den Grund) wertlos.

 

Ich bin mir aktuell nicht sicher, welche der Faktoren überwiegen wird. Was ich aber weiß ist, dass ich wohl eher in ein Immobilienunternehmen investieren würde als in eine einzelne Immobilie....

 

Bei den Kaufpreisen hier sehe ich jedenfalls bei uns in der Gegend auf Immoscout immer noch Faktoren von deutlich über 30, da scheinen die Zinssteigerungen noch nicht angekommen zu sein. Aber vielleicht sind das auch nur die Inseratspreise und man kann -30% nachverhandeln. Wäre aber auch irgendwie dämlich vom Makler wenn er das so bepreisen würde dass es niemand kauft.

Was auch ein Faktor ist, wie Menschen in Zukunft leben wollen. Wenn bspw. das Einkommen steigt, kann man davon entweder mehr Wohnraum kaufen oder mehr Urlaube oder ein größeres Auto.

[oktavian]

Ein Symptom: Arcelor-Mittal schaltet in Bremen und Hamburg ab, was für kleinere Kunden (Mittelstand) Probleme bei der Beschaffung erzeugen wird. Die Gasumlage ist auch von den Grünen. Uniper jetzt zu verstaatlichen ist teurer als Uniper nach Insolvenz zu verstaatlichen. Es werden mittelständische Unternehmen pleite gehen, welche für die Mikrolagen teils sehr bedeutend sind. Vonovia hat aber Cluster in Städten und ist daher nicht so direkt betroffen. Energiepreise sind ein Faktor.

 

Die Staatsfinanzen betreffen Vonovia insofern, da ein Sozialhilfe-Put besteht: Wenn die Mieter nicht zahlen können, gibt es Wohngeld und Sozialhilfe/Bürgergeld. Also können ausgefallene Forderungen gegenüber Mietern quasi an den Staat verkauft werden (Put-Option). Um dies für den Staat langfristig finanzierbar zu halten, braucht es aber einen wettbewerbsfähigen deutschen Industriestandort. Im thread wurde dargestellt, dass die ärmeren Mieter wegen der gestiegenen Baukosten überhaupt keine Ausweichmöglichkeit auf Neubau haben. Sparen ginge durch kleinere Wohnung/WGs, was je nach Lage der Staatsfinanzen irgendwann evtl. kommen könnte. Kurzfristig werden die gestiegenen Energiepreise durch den Staat bezahlt, was Ausfälle für Vonovia verhindern wird. Langfristig muss das Ganze auch bezahlbar bleiben.

Schlecht für Vonovia ist, dass 50% des FFO für Dividenden abfließt und der operative free cash flow allein keinen organischen Schuldendienst ermöglicht. Man ist also vom Markt abhängig und muss konstant Schulden rollen oder assets am Markt verkaufen. PV sehe ich eher als Chance für Vonovia. Man kann die Mieter nicht zur Abnahme verpflichten und bei Netzeinspeisung hat man wesentlich schlechtere Preise (Mieterstrom).

[YingYang]

vor 21 Stunden von Chips:

Was auch ein Faktor ist, wie Menschen in Zukunft leben wollen. Wenn bspw. das Einkommen steigt, kann man davon entweder mehr Wohnraum kaufen oder mehr Urlaube oder ein größeres Auto.

Und wenn das verfügbare Einkommen sinkt aufgrund hoher Inflation, passiert tendenziell das Gegenteil.

[Chips]

vor 52 Minuten von YingYang:

Und wenn das verfügbare Einkommen sinkt aufgrund hoher Inflation, passiert tendenziell das Gegenteil.

Muss nicht, aber kann. Man kann auch beim Thema Urlaub eher zurück stecken. Jetzt in unsicheren Zeiten von Corona, Inflation und Krieg kann sogar die Wichtigkeit eines (großen) Eigenheims steigen. 

[YingYang]

vor 4 Minuten von Chips:

Muss nicht, aber kann. Man kann auch beim Thema Urlaub eher zurück stecken. Jetzt in unsicheren Zeiten von Corona, Inflation und Krieg kann sogar die Wichtigkeit eines (großen) Eigenheims steigen. 

Es verschieben sich die Zahlungen von Bereichen die man beeinflussen kann, hin zu Bereichen, die man nicht beeinflussen kann. Wie genau wird man sehen.

Die Baupreise werden auch sinken in naher Zukunft. Der Baubranche brechen die Aufträge weg, ergo werden sie die Preise senken. Angebot und Nachfrage. Heißt Bestand wird weniger attracktiv.

 

[LongtermInvestor]

Wenn ich mir die Entwicklungen bei Vonovia ansehe, hoffe ich, dass es hier im WPF keine "Großaktionäre" mit hohen Portfolioanteilen gibt. Habe mir einmal die vergangenen Fair Value Adjustments genauer angesehen - was soll man dazu sagen? Verstehe damit sehr gut warum Vonovia jetzt nach neuen Kapitalgebern sucht (https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/partner-vonovia-aktie-alternative-finanzquellen-sollen-erschlossen-werden-externe-investoren-gesucht-11739423).

 

Wer Vonovia wegen der Dividende kauft, sollte da nochmal eine tiefere DD drauflegen, wie das "Gelddruckmodell" mittels Fair Value Adjustments in stagnierenden und Rückläufigen Immomärkten aufrechterhalten werden kann. Jedenfalls ist die Marktentwicklung damit für mich klar und nachvollziehbar. Profit nur wegen Neubewertungen und Hochlaufen der Verschuldung - super konservatives Geschäftsmodell :-)

 

Bin aus Faulheit nicht weiter als 2016 zurückgegangen:

 

Net income from fair value adjustments of investment properties (in Mio.  EUR):

2016: 3,236.1

2017: 3,434.1

2018: 3,517.9

2019: 4,131.5

2020: 3,719.8

2021: 7,393.8

2022 H1: 3,115.9

 

Summe= 28,5 Mrd.

 

Profit for the period

2016: 2,512.9

2017: 2,566.9

2018: 2,402.8

2019: 1,294.3

2020: 3,340.0

2021: 2,830.9

2022 H1: 1,796

 

Summe 16,7 Mrd.