Vonovia

[smarttrader]

Ich finde es wird immer schwerer Vonovia als Top Unternehmen zu betiteln.

 

Nochmal für mich, waren die Anleger alle so naiv und sind von ewig langen 0 Zins Phasen ausgegangen oder hat hier ein weiteres Unternehmen das Risiko von marktüblichen Zinsen ausgeblendet?

[forceone]

vor 8 Stunden von smarttrader:

Ich finde es wird immer schwerer Vonovia als Top Unternehmen zu betiteln.

 

Nochmal für mich, waren die Anleger alle so naiv und sind von ewig langen 0 Zins Phasen ausgegangen oder hat hier ein weiteres Unternehmen das Risiko von marktüblichen Zinsen ausgeblendet?

Man muss erstmal unterscheiden zwischen Problemen der Anleger und Problemen des Unternehmens. Für die Anleger läuft es nicht, für das Unternehmen sieht es, trotz schwieriger Umstände, doch gar nicht schlecht aus. Zinsen sind im Immobilienmarkt ein enormes Risiko, die Absicherung ist da nur begrenzt möglich und gleichzeitig ist der Hebel über Fremdkapital zwingend notwendig. 

[Carsten00]

vor 56 Minuten von forceone:

Man muss erstmal unterscheiden zwischen Problemen der Anleger und Problemen des Unternehmens. Für die Anleger läuft es nicht, für das Unternehmen sieht es, trotz schwieriger Umstände, doch gar nicht schlecht aus. Zinsen sind im Immobilienmarkt ein enormes Risiko, die Absicherung ist da nur begrenzt möglich und gleichzeitig ist der Hebel über Fremdkapital zwingend notwendig. 

Bin auch ganz zufrieden mit den Ergebnissen. Bisher keine großen Abschreibungen auf den Immobilienbestand. Finanzierungskosten sind im Vergleich zu 21 nur insgesamt nur marginal gestiegen. Über die Kürzung der Dividende wird Kapital im Unternehmen belassen und Anleihen ggfs. zurückgekauft bzw. zurückgezahlt. Der Immobilienbestand ist weiter vollvermietet und wird in den nächsten Jahren weiter dringend benötigt.

schauen wir, was die Zukunft bringt

[forceone]

vor 22 Minuten von Carsten00:

Bin auch ganz zufrieden mit den Ergebnissen. Bisher keine großen Abschreibungen auf den Immobilienbestand. Finanzierungskosten sind im Vergleich zu 21 nur insgesamt nur marginal gestiegen. Über die Kürzung der Dividende wird Kapital im Unternehmen belassen und Anleihen ggfs. zurückgekauft bzw. zurückgezahlt. Der Immobilienbestand ist weiter vollvermietet und wird in den nächsten Jahren weiter dringend benötigt.

schauen wir, was die Zukunft bringt

Ich glaube die Refinanzierungskosten sind schon teils erheblich gestiegen und es laufen die nächsten Jahre auch einige Mrd. an Bonds aus und ich glaube letztes Jahr wurden Bonds mit einem Koupon >4,5% ausgegeben. 
 

Vonovia hat die entscheidenden Dinge nicht in der Hand und betreibt meiner Meinung nach gutes Risikomanagement. Der durchgeführte Stresstest erlaubt auch noch einiges, ohne Vonovia als Unternehmen ernsthaft in Gefahr zu bringen. 

[stagflation]

Spiegel:

Zitat

Vonovia in der Krise: Warum Deutschlands größter Vermieter so abgestürzt ist

 

Vonovia war einer der großen Gewinner des Immobilienbooms. Jahrelang verdiente der Wohnungsgigant prächtig. Doch nun macht die Zinswende dem Konzern schwer zu schaffen – das dürften auch die Mieter zu spüren bekommen.

[Manticore]

Am 17.3.2023 um 17:13 von Thomas_384:

 

Lese ich das richtig, dass Sie die Werte Ihrer Immos noch nicht nach unten angepasst haben?

Also noch mit den Utopie Bewertungen von 2021 rechnen?

 

Oder Missverstehe ich hier etwas?

 Vonovia hält die Immobilien nicht selbst, sondern hält Anteile an den Gesellschaften, die die immobilien besitzen. Laut GuV 2022 hat Vonovia 9 Mrd. bei Beteiligungen abgeschrieben. Es ist also schon mehr passiert. Außerdem und das wusste ich bisher nicht, bietet Vonovia die Dividendenauszahlung alternativ auch in neuen Aktien an. Laut Geschäftsbericht haben in 2021 47% der Aktionäre die Dividende in neuen Aktien angenommen. Das ist auch für 2022 geplant. Wenn man die Hälfte der Dividenden in neuen Aktien ausgibt, dann hat man natürlich auch keine/weniger Liquiditätsabflüsse.

[Thomas_384]

vor 3 Stunden von Manticore:

 Vonovia hält die Immobilien nicht selbst, sondern hält Anteile an den Gesellschaften, die die immobilien besitzen. Laut GuV 2022 hat Vonovia 9 Mrd. bei Beteiligungen abgeschrieben. Es ist also schon mehr passiert. Außerdem und das wusste ich bisher nicht, bietet Vonovia die Dividendenauszahlung alternativ auch in neuen Aktien an. Laut Geschäftsbericht haben in 2021 47% der Aktionäre die Dividende in neuen Aktien angenommen. Das ist auch für 2022 geplant. Wenn man die Hälfte der Dividenden in neuen Aktien ausgibt, dann hat man natürlich auch keine/weniger Liquiditätsabflüsse.

Vielen Dank für die Hilfestellung.

[B3n]

vor 11 Stunden von Manticore:

 Vonovia hält die Immobilien nicht selbst, sondern hält Anteile an den Gesellschaften, die die immobilien besitzen. Laut GuV 2022 hat Vonovia 9 Mrd. bei Beteiligungen abgeschrieben. Es ist also schon mehr passiert. Außerdem und das wusste ich bisher nicht, bietet Vonovia die Dividendenauszahlung alternativ auch in neuen Aktien an. Laut Geschäftsbericht haben in 2021 47% der Aktionäre die Dividende in neuen Aktien angenommen. Das ist auch für 2022 geplant. Wenn man die Hälfte der Dividenden in neuen Aktien ausgibt, dann hat man natürlich auch keine/weniger Liquiditätsabflüsse.

Die 9 Mrd beziehen sich fast vollständig auf Deutsche Wohnen und Adler die beide börsengelistet sind. 

[oktavian]

Was ich nicht ganz verstehe mit den fallenden Immobilienpreisen ist die Inflation der Baukosten: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/02/PD23_N006_61.html

Wenn bauen immer teurer wird, sollten die Preise doch nur nachhaltig fallen, wenn auch die Nachfrage nachlässt. Denn das Angebot kann bei den derzeitigen Mieten nicht vergrößert werden. Wenn nun politisch die Mieten niedrig gehalten werden, darf nicht mehr in den Bestand investiert werden, wenn man dadurch keine höheren Mieten erzielt. Die Mieter haben ja eh keine Wahl, denn alternative Angebote wird es nicht geben bzw. nur zu wesentlich höheren Neubaumieten.

Allerdings wäre schon ein kleiner Rückgang von 10% bei den Immobilienpreisen beim NAV pro Aktie wesentlich stärker bemerkbar wegen des Hebels. Das Fremdkapital bleibt gleich und das Eigenkapital fällt dann um mehr als 10%. Dies würde neben den steigenden Zinsen Refinanzierungen noch teurer machen, wenn es dann beim LTV hoch geht.

[Manticore]

vor 3 Stunden von B3n:

Die 9 Mrd beziehen sich fast vollständig auf Deutsche Wohnen und Adler die beide börsengelistet sind. 

Da hast du tatsächlich Recht. Ich muss mich in dem Punkt korrigieren. Tatsächlich ist dann für den Immobilienbestand sehr wenig an Wertanpassung vorgenommen worden.

[oktavian]

vor einer Stunde von Manticore:

Da hast du tatsächlich Recht. Ich muss mich in dem Punkt korrigieren. Tatsächlich ist dann für den Immobilienbestand sehr wenig an Wertanpassung vorgenommen worden.

der Aktienkurs (minus 18% ytd) ist aktueller als die Bilanz, denn die Bewertung ist zum Bilanzstichtag 31.12.

[Operat9r]

Leider hab ich schon relativ viel in Vonovia, sonst würde ich gerne nachkaufen.

- 2.5€ FFO pro Aktie

- Mieten niedrig vs. Marktpreisen

- Zinsen müssen sehr lange hoch bleiben bis die Finanzierungskosten wirklich langfristig die P&L treffen

- Aktuell entsprechen etwa 27k.€ in Vonvia Aktien einer Wohnung (durchschnittlicher Buchwert 170k€, Durchschnitt 65qm)

- 2.5k€/qm bewertet aktuell in der Bilanz, die Aktien enorm darunter von der Bewertung her, siehe voriger Punkt

 

Also langfristig ist das ein extrem günstiger Einstiegszeitpunkt außer dem extrem unwahrscheinlichen Fall dass sie Pleite gehen oder signifikant unter Wert eine große Menge Immos abstoßen müssen wg. Bond Covenants o.Ä.

[oktavian]

vor 1 Stunde von Operat9r:

Mieten niedrig vs. Marktpreisen

man könnte auch sagen Marktpreise hoch im Vergleich zu Mieten und daher nach cashflows mit DCF Abwertungspotential.

[Operat9r]

vor 9 Minuten von oktavian:

man könnte auch sagen Marktpreise hoch im Vergleich zu Mieten und daher nach cashflows mit DCF Abwertungspotential.

Ich meinte niedrige Mieten vs. den aktuellen Neu-Mieten die man am Markt sieht. Z.B. durchschnittliche Miete in München bei Vonovia 9.10€, in Berlin 7.38€. Da ist noch riesiges Potential.

[bastl_]

Blöde Frage, aber wie ist den die aktuelle Rechnung? 

 

Wert der Immobilen: 95Mrd

Schulden: ~70 Mrd

Aktueller Wert an der Börse: 16Mrd

oder mit anderen Worten man zahlt für ~25Mrd lediglich 16Mrd?

 

 

Bei den Mietpreisen kenne ich mich nicht aus. Angeblich bleiben die konstant hoch bzw steigen teilweise noch. Die Preise für Immobilien fallen allerdings.

Wenn ich mich recht erinnere gab es 2021 in Berlin doch diesen "Skandal", dass Berlin (Altbau)Immobilien von Vonovia für mehr als den aktuellen Neubaupreis kauft. Wird das weiterhin so bleiben, also kann Vonovia seine Immobilien weiterhin so gut verkaufen, falls notwendig. Bei Privatpersonen (Immobilie zum Eigenbedarf) scheinen die Leute eher nicht gewillt weiterhin so hohe Preise zu zahlen bzw sind vorsichtiger geworden, wenn ich das richtig beobachtet habe.

 

[Carsten00]

vor 27 Minuten von bastl_:

Blöde Frage, aber wie ist den die aktuelle Rechnung? 

 

Wert der Immobilen: 95Mrd

Schulden: ~70 Mrd

Aktueller Wert an der Börse: 16Mrd

oder mit anderen Worten man zahlt für ~25Mrd lediglich 16Mrd?

 

 

Bei den Mietpreisen kenne ich mich nicht aus. Angeblich bleiben die konstant hoch bzw steigen teilweise noch. Die Preise für Immobilien fallen allerdings.

Wenn ich mich recht erinnere gab es 2021 in Berlin doch diesen "Skandal", dass Berlin (Altbau)Immobilien von Vonovia für mehr als den aktuellen Neubaupreis kauft. Wird das weiterhin so bleiben, also kann Vonovia seine Immobilien weiterhin so gut verkaufen, falls notwendig. Bei Privatpersonen (Immobilie zum Eigenbedarf) scheinen die Leute eher nicht gewillt weiterhin so hohe Preise zu zahlen bzw sind vorsichtiger geworden, wenn ich das richtig beobachtet habe.

 

Das Problem ist, dass ein Wertberichtigung auf den Immobilienbestand direkt auf das EK durchschlägt und das FK nicht betrifft. Gleichzeitig wird FK teurer, deswegen der Abschlag zwischen Börsenwert und NAV.

In Kürze erklärt

Ich selbst habe aber nachgekauft, weil ich nicht mit wesentlich sinkenden Immopreisen rechne und zweitens die Zinskurve so invers ist, dass ich langfristig wieder mit sinkenden Zinsen rechne. Ist aber meine Spekulation auf die Zukunft.

[smarttrader]

Mich würde gerne mal interessieren, warum Vonovia hier noch nachgekauft wird.

 

Ich sehe nach wie vor folgende Probleme:

1. Zinsen gehören in eine funktionierende Wirtschaft. Das Vonovia als grösster deutscher Wohnungskonzern das ausgeblendet hat, lässt mich an den Risikomanagement zweifeln.

2. Dringend notwendig Mietpreiserhöhungen werden nicht durchgezogen.

3. Wachstum ist momentan komplett unmöglich, wenn nicht modernisiert und/oder neu gebaut wird.

 

Vonovia wurde als absolute sichere und defensive Aktien angepriesen, und hat den 2. höchsten Wertverlust aller DAX Aktien. Defensiv sehe ich als etwas anderes an.

[forceone]

vor 27 Minuten von smarttrader:

Mich würde gerne mal interessieren, warum Vonovia hier noch nachgekauft wird.

 

Ich sehe nach wie vor folgende Probleme:

1. Zinsen gehören in eine funktionierende Wirtschaft. Das Vonovia als grösster deutscher Wohnungskonzern das ausgeblendet hat, lässt mich an den Risikomanagement zweifeln.

2. Dringend notwendig Mietpreiserhöhungen werden nicht durchgezogen.

3. Wachstum ist momentan komplett unmöglich, wenn nicht modernisiert und/oder neu gebaut wird.

 

Vonovia wurde als absolute sichere und defensive Aktien angepriesen, und hat den 2. höchsten Wertverlust aller DAX Aktien. Defensiv sehe ich als etwas anderes an.

 

1. Immobiliengeschäfte haben schon immer mit Zinsen funktioniert und werden es auch weiterhin.

2. Mietpreiserhöhungen finden doch statt und bei aktuell unter 8€/qm² gibt es sogar reichlich potential

3. Welches Wachstum? Gewinn kann durch Mieterhöhungen, Kosteneinsparungen, gute Verkäufe gesteigert werden

 

Der Wertverlust einer Aktie sagt nicht 1:1 etwas über das grundsätzliche Geschäftsmodell aus. Die rasant gestiegenen Zinsen waren ändern aber die Bewertungsmodelle.

 

Ich habe nachgelegt, weil Vermögen>Marketcap + funktionierendes Geschäftsmodell. Ich gehe aktuell auch nicht davon aus, dass wir hohe Zinsen über viele Jahre sehen werden und auch investiere ich nicht für die nächsten 3 Jahre, sondern für die nächsten 30 Jahre. 

[user1960]

Am 18.3.2023 um 20:12 von Manticore:

 Vonovia hält die Immobilien nicht selbst, sondern hält Anteile an den Gesellschaften, die die immobilien besitzen. Laut GuV 2022 hat Vonovia 9 Mrd. bei Beteiligungen abgeschrieben. Es ist also schon mehr passiert. Außerdem und das wusste ich bisher nicht, bietet Vonovia die Dividendenauszahlung alternativ auch in neuen Aktien an. Laut Geschäftsbericht haben in 2021 47% der Aktionäre die Dividende in neuen Aktien angenommen. Das ist auch für 2022 geplant. Wenn man die Hälfte der Dividenden in neuen Aktien ausgibt, dann hat man natürlich auch keine/weniger Liquiditätsabflüsse.

Welche Vorteile gibt es für Aktionäre "Dividende in neuen Aktien" vs. Dividende?

Ist das nicht das Gleiche, als ob die Aktionäre diese Aktien für die Dividenden selbst gekauft hätten?

[s1lv3r]

vor 37 Minuten von smarttrader:

1. Zinsen gehören in eine funktionierende Wirtschaft. Das Vonovia als grösster deutscher Wohnungskonzern das ausgeblendet hat, lässt mich an den Risikomanagement zweifeln.

 

Und weil es ja nur Vonovia so geht und allen anderen Immobilienkonzernen nicht, ist die Schuld auch ganz bestimmt im Risikomanagement der Vorstandsetage von Vonovia zu suchen. 

 

vor 37 Minuten von smarttrader:

2. Dringend notwendig Mietpreiserhöhungen werden nicht durchgezogen.

 

Woran machst du das fest? So dahin getippt ist es nur eine total inhaltslose Behauptung. 

 

vor 37 Minuten von smarttrader:

3. Wachstum ist momentan komplett unmöglich, wenn nicht modernisiert und/oder neu gebaut wird.

 

Weil Wachstum (im wirtschaftlichen Sinne) ja nur durch Ausweitung des Wohnungsbestandes erreicht werden kann? 

 

 

Deine ersten drei Punkte sind schon hanebüchen genug ... aber hierzu:

vor 37 Minuten von smarttrader:

Vonovia wurde als absolute sichere und defensive Aktien angepriesen, und hat den 2. höchsten Wertverlust aller DAX Aktien. Defensiv sehe ich als etwas anderes an.

Wie wäre es mal, selbst Verantwortung für seine Anlagefehler zu übernehmen, anstatt irgend jemand anderes der eine Aktie angeblich "angepriesen" hat, die Schuld in die Schuhe schieben zu wollen? (Wer und wo das auch immer war. ) 

[bodyguard465]

vor 3 Minuten von user1960:

Welche Vorteile gibt es für Aktionäre "Dividende in neuen Aktien" vs. Dividende?

Ist das nicht das Gleiche, als ob die Aktionäre diese Aktien für die Dividenden selbst gekauft hätten?

Das würde mich auch interessieren.

 

1) Ist Ersteres dann steuerfrei?

2) Wird man vom Broker ,,gefragt"?

3) Ich halte Vonovia-Aktien auf unterschiedlichen Depots. Kann ich unterschiedliche Entscheidungen diesbezüglich treffen?

 

Ich sehe den aktuellen Kurs als eine gewaltige Chance für alle Neueinsteiger.  

 

 

Hier auch eine Übersicht über Insider-Käufe im letzten Jahr:

 

https://www.insiderscreener.com/de/firma/vonovia-se

[smarttrader]

vor 2 Minuten von s1lv3r:

 

Und weil es ja nur Vonovia so geht und allen anderen Wohnungsbauunternehmen nicht, ist die Schuld auch ganz bestimmt im Risikomanagement der Vorstandsetage zu suchen. 

 

 

Woran machst du das fest? So dahin getippt ist es nur eine total inhaltslose Behauptung. 

 

 

Weil Wachstum (im wirtschaftlichen Sinne) ja nur durch Ausweitung des Wohnungsbestandes erreicht werden kann? 

 

 

Deine ersten drei Punkte sind schon hanebüchen genug ... aber hierzu:

Wie wäre es mal, selbst Verantwortung für seine Anlagefehler zu übernehmen, anstatt irgend jemand anderes der eine Aktie angeblich "angepriesen" hat, die Schuld schieben zu wollen? (Wer und wo das auch immer war. ) 

Meines Wissens nach sind alle Immobilien Aktien unter Wasser.

Ich wage zu behaupten, das es mal irgendwo die durchschnittlichen Mietpreise je Stadt veröffentlicht wurden und diese sind nicht auf Marktniveau. Ergo es wurde nicht immer auf die marktübliche Miete erhöht.

Wachstum ist für mich keine Gewinnmarge steigern, sondern Erweiterung des Bestandes.

 

Ich als Neuling mit weniger als 10 Jahren Börsenerfahrung, hätte es als respektlos und anmaßend gefunden, hätte ich hier den erfahreneren Vonovia Zelebriereren gesagt das ihre Annahme in meinen Augen falsch ist.

 

Da es ja echt schön ist, letztes Jahr Juni wurde der Ausstieg bei rund 30 Euro als Fehler deklariert. Jetzt sind die Kurse bei unter 20 Euro. Es ist nicht alles falsch was ich denke und schreibe ;-) .

[s1lv3r]

vor 5 Minuten von smarttrader:

Da es ja echt schön ist, letztes Jahr Juni wurde der Ausstieg bei rund 30 Euro als Fehler deklariert. Jetzt sind die Kurse bei unter 20 Euro. Es ist nicht alles falsch was ich denke und schreibe ;-) .

 

Aha ... wenn etwas schief läuft, waren es die anderen, die einen beeinflusst haben und wenn mal etwas klappt, war es der persönliche Genius. Eine zauberhafte  Traumwelt hast du dir da geschaffen. 

[exiting]

@bodyguard465 und @user1960 : Soweit ich das mitbekommen habe werden die Dividendenaktien zu einem (volumengemittelten?) mittleren Kurs über ein oder zwei Wochen und dann bezogen darauf noch einmal etwas (wenige Prozent) verbilligt abgegeben.  Man muss dann allerdings die etwaigen Gebühre des Brokers für die Kapitalmassnahme und den eigenen Aufwand/ Portokosten, falls man per Brief die Aktiendividende einfordern muss, dagegen  rechnen. Man wird in jedem Fall vom Broker bzw. der Vonovia gefragt und muss der Aktiendividende explizit zustimmen bzw. diese einfordern, ansonsten gibt es bares. Auch Aktienbruchstücke werden bar ausgeglichen.

[Holgerli]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Vonovia wurde als absolute sichere und defensive Aktien angepriesen, und hat den 2. höchsten Wertverlust aller DAX Aktien. Defensiv sehe ich als etwas anderes an.

Ich glaube Dein Problem ist, dass Du zu viel auf andere hörst, anstatt Dir selber Gedanken zu machen.

 

vor 48 Minuten von smarttrader:

Ich als Neuling mit weniger als 10 Jahren Börsenerfahrung, hätte es als respektlos und anmaßend gefunden, hätte ich hier den erfahreneren Vonovia Zelebriereren gesagt das ihre Annahme in meinen Augen falsch ist.

Warum ist es respektlos jemand anderem zu sagen, dass Du anderer Meinung bist? Solange Du z.B. nicht schreibst "Du Vollpfosten, Deine Einschätzung ist voll für den Arsch!" sondern vielleicht "Ich bin diesbezüglich anderer Meinung. Aus folgenden Gründen glaube ich, dass Du mit Deiner Einschätzung falsch liegst..." sollte konstruktiver Meinungsaustausch kein Problem sein.

 

Was ich komisch finde: In anderen Threads kannst Du ja scheinbar auch Leuten aufzeigen was für Fehler die Deiner Meinung nach gemacht haben und wie man es hätte besser machen können. Und hier im Vonovia-Thread soll es nun nicht (mehr) funktionieren?