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StinkeBär

Vonovia

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smarttrader
Posted
Am 24.10.2022 um 13:39 von sedativ:

 

Gut vor allem, dass Smartbruder und Smartpapa hinsichtlich der von dir eingeforderten Immobilieninvestition nicht auf dich gehört haben.

Oh man, die Zinsen haben sich vervierfacht. Super These.

 

Es wäre einfach der perfekte Moment gewesen im Dezember für 700k was zu kaufen, 250k durch familäre Unterstützung, 100k aus eigener Tasche und zu 0,7x % finanzieren. Das Objekt wäre selbst aktuell noch mind. 600k wert. Die monatliche Annuität wäre weit günstiger gewesen als der Kauf im Frühjahr 2022.

 

Komischerweise höre ich momentan von vielen Kaufwilligen (zweifel ich an, letztes Jahr gejammert das es kein Chancen gibt, jetzt gibt es zumindest reale Chancen) das jetzt nicht gekauft wird, wegen den Zinsen und das man hätte letztes Jahr noch zugreifen sollen.

 

Meine Frau und ich sind auch auf der Suche nach Kaufgelegenheiten, aber aktuell müsste der Mitkauffaktor bei maximal 15 liegen damit es sich rentiert. Marktpreise sind aber leider immer noch über 40 mit verhandeln geht es irgendwo auf 35 aber das war es auch. Verkauft wird trotzdem noch fast alles, nur das es kein Bieterverfahren mehr gibt. Ich sehe das aktuell paradiesisch, wir hatten jetzt einige Besichtigungen und Verhandlungen ohne Zeitdruck. Leider sind die verhandelten Preise und der Finanzierungszins für Kapitalanleger nicht übereinstimmend. Für den Eigennutzer, sind 50k rausverhandelt schon ganz gut. Der wird aber auch keine 90% Finanzierung fahren sondern 40-50% Finanzierung und dann fallen 2 % Zinsen mehr nicht so auf..

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Holgerli
Posted
vor 10 Minuten von smarttrader:

Es wäre einfach der perfekte Moment gewesen im Dezember für 700k was zu kaufen, 250k durch familäre Unterstützung, 100k aus eigener Tasche und zu 0,7x % finanzieren. Das Objekt wäre selbst aktuell noch mind. 600k wert. Die monatliche Annuität wäre weit günstiger gewesen als der Kauf im Frühjahr 2022.

Aha, und die günstigere monatl. Annuität hätte den Wertverlust 100k wett gemacht? Ab wechlechem Jahr?

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smarttrader
Posted

Aktuell kannst du vielleicht 10% Kaufpreis runter handeln. Zahlst dafür statt 1% satte 4% Zinsen. 

 

Ungefähr 4 Jahre bis zum Break even.

 

Ich ärgere mich, nicht letztes Jahr noch 1-2 Objekte gekauft zu haben. Der Mietmarkt ist kräftig angezogen.

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady

 

vor 2 Stunden von smarttrader:

Verkauft wird trotzdem noch fast alles, nur das es kein Bieterverfahren mehr gibt.

Ich sehe auf Immoscout in meiner Stadt (irgendwo Top 10-20 bzgl Immopreisen) mehr als ein Angebot, das mit unverändertem Angebotspreis seit Januar 2022 online ist. Will scheinbar niemand zu diesem Preis, sowas gabs früher gar nicht. Das betrifft vor allem die älteren Wohnungen und insb. "hässliche" Hochhauswohnungen, die für Eigennutzer uninteressant sind. Die neueren Wohnungen scheinen noch ein paar rechenschwache Käufer mit hohem Eigenkapital und Rechenschwäche zu finden, aber auch da scheint jetzt die Luft auszugehen, selbst schöne Wohnungen gehen kaum noch weg. Die Zahl der angebotenen Wohnungen bei Immoscout steigt in den letzten Monaten deutlich und ich sehe erste Angebote mit "Preisreduktion" im Titel.

vor 2 Stunden von smarttrader:

aber aktuell müsste der Mitkauffaktor bei maximal 15 liegen damit es sich rentiert.

Das hast du gut ausgerechnet ;) Aktuell brauchts eben eine Mindestrendite von 100/15=6%, sonst verbrennt man nur Geld als Vermieter wenn man nicht auf Wertsteigerung hofft. Die Zinsen steigen übrigens wieder stark, 4% sind jetzt überschritten: Zins-Charts - Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung (interhyp.de) 

Du brauchst nur etwas Geduld, der Mietkauffaktor von 15 kommt noch (vielleicht nicht in München oder Hamburg Zentrum, aber in vielen anderen Regionen und Speckgürteln). Es dauert nur ein paar Jahre wegen der hier üblichen Zinsbindung, in den USA mit variablen Darlehen ist es schon eingetreten.

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Owl
Posted

hier wird eine kostenpflichtige studie der ubs zitiert. 

 

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Apartment Buyer
Posted · Edited by Apartment Buyer

Starke Zahlen von Vonovia zum 3/4 Jahr Dividende ist wohl im Soll.

 

 

 

www.youtube.com/watch?v=Q_i7IDSoeOI&t=1s

 

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Ramstein
Posted
vor 6 Minuten von Apartment Buyer:

Starke Zahlen von Vonovia zum 3/4 Jahr Dividende ist wohl im Soll.

 

www.youtube.com/watch?v=Q_i7IDSoeOI&t=1s

Oder den Dummschwätzer auch nervig findet, schaut bei den Investor Relations nach.

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Apartment Buyer
Posted
vor 3 Minuten von Ramstein:

Oder den Dummschwätzer auch nervig findet, schaut bei den Investor Relations nach.

Okay was ist ihrer Meinung nach falsch an den Aussagen!

 

Danke, bitte konstruktive Kritik, ich glaube auch nicht alles auf YT. 

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ecostream
Posted
vor 7 Minuten von Apartment Buyer:

Okay was ist ihrer Meinung nach falsch an den Aussagen!

 

Danke, bitte konstruktive Kritik, ich glaube auch nicht alles auf YT. 

Warum sollte man sich ein Youtube Video eines "Finfluencers" antun, wenn man es auch bequem in den Investor Relations nachlesen kann? 

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Apartment Buyer
Posted · Edited by Apartment Buyer
vor 2 Stunden von ecostream:

Warum sollte man sich ein Youtube Video eines "Finfluencers" antun, wenn man es auch bequem in den Investor Relations nachlesen kann? 

Sicher das stimmt! Hatte ich auch schon früher gemacht...

 

Was haltet Ihr von den Zahlen und von dem zukünftigen Ausblick?

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pete1
Posted
vor 3 Stunden von Apartment Buyer:

Starke Zahlen von Vonovia zum 3/4 Jahr Dividende ist wohl im Soll.

Das überrascht mich überhaupt nicht. Mir war völlig klar, dass der (aktuelle) Aktienkurs nur noch wenig mit der (aktuellen) Unternehmensentwicklung gemeinsam hat. 

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Holgerli
Posted

Das Periodenergebnis geht YoY um 1,65 Mrd Euro (-42,8%) zurück. Frage: Warum?

Die Anzahl der eigenen Wohneinheiten geht YoY um fast 20.000 Einheiten (-3,4%) zurück. Frage: Warum?

Die Ausgaben für reine Instandhaltung steigen ca. 14 Mio Euro (+3,0) bei rückläufigen Wohnraum. Frage: (Über-)Alternderer Immo-Bestand?

Die Ausgaben für Modernisierung fallen ca. 28 Mio Euro (-5,3%) obwohl hier ja wohl einiges anstehen müsste wegen Energie- und Klimakrise. Frage: Warum?

Die Ausgaben für Neubau fallen um fast 9 Mio Euro (-2,8%) bei 816 eigenen Neubauten (+3,8%) obwohl man überall nur hört, dass die Preise am Bau zweistellig explodieren. Frage: Wie geht das?

 

Keine Ahnung ob aktueller Aktienkurs und aktuelle Unternehmensentwicklung zusammenpassen oder der Aktienkurs wirklich zu niedrig ist:

Aus diesen Kennzahlen habe ich aber nicht den Eindruck, dass die Vonovia wirklich in eine strahlende Zukunft blicken kann.

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Apartment Buyer
Posted
vor 2 Stunden von Holgerli:

Das Periodenergebnis geht YoY um 1,65 Mrd Euro (-42,8%) zurück. Frage: Warum?

 

Die Anzahl der eigenen Wohneinheiten geht YoY um fast 20.000 Einheiten (-3,4%) zurück. Frage: Warum?

 

Das EBIT ist nach IFSR bilanziert.

Hierin sind Buchwerte der Immobilien enthalten, welche die letzten Jahre erheblich stiegen.

Das ist nun vorbei, diese Buchwerte sind leicht rückläufig. 

 

Vonovia verkauft um Kredite und Bonds zu tilgen, daß macht Sinn wenn die Refinanzierung zu teuer wird.

vor 4 Stunden von pete1:

Das überrascht mich überhaupt nicht. Mir war völlig klar, dass der (aktuelle) Aktienkurs nur noch wenig mit der (aktuellen) Unternehmensentwicklung gemeinsam hat. 

Deshalb habe ich gekauft, das Schöne ist meist übertreibt  die Börse . 

Der Kurs kann natürlich noch weiter runter gehen, aber es gibt 549 000 Immobilien, welche wesentlich mehr wert sind als die Börsenbewertung derzeit, abzüglich der Schulden, zuzüglich dem Cash.

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smarttrader
Posted

Ich verfolge Vonovia immer mal mal wieder. Wenn ich an den Ausstieg von mir denke, sehe ich das der darauf folgende Rücksetzer sich irgendwie fest gesetzt hat.

 

Vonovia wurde doch als absolut defensives und stabilies Investment bei fast 60 Euro angepriesen. Jetzt tümpelt die Aktie bei unter 25 Euro rum. Der Zinsschock müsste verdaut sein, aber es scheint so das der neue Kursbereich bei 20-25 Euro liegt. SO rückläufig sind die Immobilienbewertungen nicht.

 

Die Nachfrage (und das verwundert mich wirklich) an ein paar Baugrundstücken im Neubaugebiet liegt hier bei 1:20. Es sind 61 Baugrundstücke ausgeschrieben und es gibt bereits bis jetzt 1253 Einschreibungen. Preis je qm liegt bei 520 Euro. Nichtmal billig und hier das teureste was bisher auf den Markt kam. Exklusive Lagen mit Altbestand oder Baulücken in begehrten Lagen gingen auch mal für 650 Euro weg, aber kein Baugebiet mit Fertigstellungsfrist und vorgegebene Bebauuung. Zinsen aktuell bei ca. 4%. Hat der Markt nicht langsam die Zinsanstiege aufgenommen und sich darauf eingestellt?

 

Ich kann momentan die ganzen Informationen nicht sinnvoll zusammenfügen. Mietobjekte gefragt wie nie, aber im Neubausektor auch gigantische Nachfrage und im Bestandsbereich ist alles ab 2000 heiß begehrt. Hütten aus den 60ern sind alleine durch die Zwangsmaßnahmen nicht billiger als eine neuere Immobilie. Von daher vermute ich mal ist der Markt aktuell mit dem sanierungsbedürftigen Altbau wirklich tot. Aber Eigentum- und Mietobjekte können nicht gleichermaßen steigen.

 

Was ich schon verlockend gefunden habe, EFH BJ 1973 mit den üblichen Zustand für 279k. Mit allen Sanierungen etc. kamen wir auf 450k. 20% Puffer also 540k. Mietrendite mit 2,9% viel zu gering, aber Marktwert würde voll saniert bei ca. 600k liegen. Lohnt sich für Fix and Flip mit den ganzen Stress, Steuern und Risiko aber nicht. Für Eigennutzer aber perfekt.

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 35 Minuten von smarttrader:

Ich verfolge Vonovia immer mal mal wieder. Wenn ich an den Ausstieg von mir denke, sehe ich das der darauf folgende Rücksetzer sich irgendwie fest gesetzt hat.

Der Vonovia-Kurs ist wahrscheinlich 1:1 korreliert mit langlaufenden deutschen Staatsanleihen. Müsste man mal übereinanderlegen.

1% Bauzinsen, für 3% Gewinn brauche ich Faktor 100/4 = 25

4% Bauzinsen, für 3% Gewinn brauche ich Faktor 100/7 = 14

Ein Immobilienunternehmen wie Vonovia wird automatisch fast die Hälfte an Wert verlieren, wenn die Zinsen steigen. Zudem kann es Liquiditätsprobleme geben, die dann einen Verkauf von Immobilien am "Tiefpunkt" erzwingen. Außerdem erhöht die Inflation die Kosten um 10%, aber man kann die Steigerungen nicht 1:1 in bestehende Mietverhältnisse weitergeben. Mehr als +20% alle 3 Jahre darf man nicht erhöhen, d.h. maximal 6% pro Jahr.

vor 35 Minuten von smarttrader:

SO rückläufig sind die Immobilienbewertungen nicht

Die Angebotspreise auf Immoscout sind tatsächlich kaum rückläufig. Die haben aber auch nichts mit der Realität zu tun bzw. müssen manche private Anbieter auch nicht unbedingt verkaufen und können einfach abwarten. 

Bei uns ein idiotisches Angebot: Neugebautes "Studentenappartment", zentral gelegen,  22m2 für 377 kalt + 85 Stellplatz vermietet. Kosten soll es 165.000 Euro. Das ist eine Bruttorendite von 3.3%. Wer soll das zu diesem Preis kaufen, wenn ich schon +2% Zinsen auf Staatsanleihen bekomme ohne einen Finger rühren zu müssen? Oder auf einen Immokredit mehr Darlehenszins zahle als ich an Bruttorendite habe? -10% Kaufnebenkosten kommen ja auch noch hinzu und von Instandhaltung fange ich gar nicht erst an. Ich würde es maximal für die Hälfte kaufen.

Mich würde nicht wundern, wenn die meisten Immos aktuell für -30% unter dem auf Portalen gelisteten Preis verkauft werden.

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smarttrader
Posted
vor einer Stunde von slowandsteady:

Der Vonovia-Kurs ist wahrscheinlich 1:1 korreliert mit langlaufenden deutschen Staatsanleihen. Müsste man mal übereinanderlegen.

1% Bauzinsen, für 3% Gewinn brauche ich Faktor 100/4 = 25

4% Bauzinsen, für 3% Gewinn brauche ich Faktor 100/7 = 14

Ein Immobilienunternehmen wie Vonovia wird automatisch fast die Hälfte an Wert verlieren, wenn die Zinsen steigen. Zudem kann es Liquiditätsprobleme geben, die dann einen Verkauf von Immobilien am "Tiefpunkt" erzwingen. Außerdem erhöht die Inflation die Kosten um 10%, aber man kann die Steigerungen nicht 1:1 in bestehende Mietverhältnisse weitergeben. Mehr als +20% alle 3 Jahre darf man nicht erhöhen, d.h. maximal 6% pro Jahr.

Die Angebotspreise auf Immoscout sind tatsächlich kaum rückläufig. Die haben aber auch nichts mit der Realität zu tun bzw. müssen manche private Anbieter auch nicht unbedingt verkaufen und können einfach abwarten. 

Bei uns ein idiotisches Angebot: Neugebautes "Studentenappartment", zentral gelegen,  22m2 für 377 kalt + 85 Stellplatz vermietet. Kosten soll es 165.000 Euro. Das ist eine Bruttorendite von 3.3%. Wer soll das zu diesem Preis kaufen, wenn ich schon +2% Zinsen auf Staatsanleihen bekomme ohne einen Finger rühren zu müssen? Oder auf einen Immokredit mehr Darlehenszins zahle als ich an Bruttorendite habe? -10% Kaufnebenkosten kommen ja auch noch hinzu und von Instandhaltung fange ich gar nicht erst an. Ich würde es maximal für die Hälfte kaufen.

Mich würde nicht wundern, wenn die meisten Immos aktuell für -30% unter dem auf Portalen gelisteten Preis verkauft werden.

Puh deine Rechnungen sind maximal fragwürdig. Kaufnebenkosten werden abgeschrieben und wirken Steuer mindernd. Zinsen ebenso. Mietkauffaktor unter 40, 5 Jahre sind keine Instandhaltungskosten zu erwarten. Was will man mehr als Mietkauffaktor unter 40 eher Richtung 30 mit Stellplatz. Studenten sind für mich immer bisschen schwierig, begrenztes Budget, hohe Fluktation und nicht zwingend die beste Wertschätzung "ich lebe eh nur 1 Jahr hier". Studenten Appartments sind auch nicht so leicht zu veräußern, gibt keine großartigen Eigennutzer.

 

Wir hätten fast bei 195k Kaufpreis und 420 Euro mtl. Kaltmiete zugeschlagen, die Mieter sind aber Rentner und ich glaube das kann zu Problemen kommen wenn die Miete in 13 Monaten auf 504 Euro steigt. Mietkauffaktor 39 ursprünglich auf 33 innerhalb von 13 Monaten wäre gut gewesen. 

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 1 Stunde von smarttrader:

. Was will man mehr als Mietkauffaktor unter 40 eher Richtung 30 mit Stellplatz.

Du willst nicht verstehen, dass diese Zeiten einfach vorbei sind. Mietkauffaktor 40 war akzeptabel als die Zinsen nahe 0% waren und man die Immobilie in ein paar Jahren noch teurer weiter verkaufen konnte, jetzt ist das Bockmist, weil ich mit 10-jährigem Festgeld oder sogar deutschen Staatsanleihen Faktor 40 verdienen kann. Und deswegen liegen solche Immobilien auch wie Blei in den Regalen und werden sicher nicht zu dem aufgerufenen Preis verkauft werden (wenn überhaupt).

 

vor 1 Stunde von smarttrader:

Kaufnebenkosten werden abgeschrieben und wirken Steuer mindernd. Zinsen ebenso

Steuer mindernd ist kein Grund, ein unrentables Investment zu kaufen. Gewinn ist entscheidend, dann zahle ich auch gerne Steuern.

vor 1 Stunde von smarttrader:

Mietkauffaktor unter 40, 5 Jahre sind keine Instandhaltungskosten zu erwarten

Ok, 5 Jahre keine Instandhaltungskosten. Dafür hat man jetzt dann 5 Jahre lang mit den Mieteinnahmen die Zinskosten von 4% gedeckt. Außerdem musst du dir die 2-3% entgangenen Zins für dein Eigenkapital auch noch gegenrechnen.

Wie ich oben vorgerechnet habe - die Zeiten von Faktor 40 sind vorbei wenn es 4% Zinsen gibt, außer man kann nicht rechnen. Eine Immobilie ohne wenigstens ein paar Prozent Bruttogewinn ist ein Geldgrab und deckt nicht mal ansatzweise das Risiko von politischen Eingriffen wie Zwangsrenovierung. Dazu kommt, dass die Babyboomer in 10 Jahren eine Flut von alten Häusern auf den Markt werfen werden, weshalb ich auch nicht an eine weitere Wertsteigerung glaube.

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s1lv3r
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vor 8 Minuten von slowandsteady:

Dazu kommt, dass die Babyboomer in 10 Jahren eine Flut von alten Häusern auf den Markt werfen werden, weshalb ich auch nicht an eine weitere Wertsteigerung glaube.

 

Wobei man aber auch sagen muss, dass das Demographie-Argument schon seit Jahrzehnten verwendet wird und bisher halt immer das Gegenteil eingetreten ist (steigende Nachfrage nach Wohnraum). Es kann aber natürlich durchaus sein, dass es diesmal tatsächlich so kommt ...

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Metasom
Posted · Edited by Metasom
vor 30 Minuten von s1lv3r:

Wobei man aber auch sagen muss, dass das Demographie-Argument schon seit Jahrzehnten verwendet wird und bisher halt immer das Gegenteil eingetreten ist (steigende Nachfrage nach Wohnraum). Es kann aber natürlich durchaus sein, dass es diesmal tatsächlich so kommt ...

Durch geopolitische Änderungen, wie der derzeitige Krieg und den verbundenen Andrang an Mietwohnungen durch Geflüchtete verstärkte es nochmals die Nachfrageseite. Diesen Ansturm konnte niemand vor einem Jahr in seiner "Excel-Tabelle" planen

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smarttrader
Posted
vor 39 Minuten von slowandsteady:

Du willst nicht verstehen, dass diese Zeiten einfach vorbei sind. Mietkauffaktor 40 war akzeptabel als die Zinsen nahe 0% waren und man die Immobilie in ein paar Jahren noch teurer weiter verkaufen konnte, jetzt ist das Bockmist, weil ich mit 10-jährigem Festgeld oder sogar deutschen Staatsanleihen Faktor 40 verdienen kann. Und deswegen liegen solche Immobilien auch wie Blei in den Regalen und werden sicher nicht zu dem aufgerufenen Preis verkauft werden (wenn überhaupt).

 

Steuer mindernd ist kein Grund, ein unrentables Investment zu kaufen. Gewinn ist entscheidend, dann zahle ich auch gerne Steuern.

Ok, 5 Jahre keine Instandhaltungskosten. Dafür hat man jetzt dann 5 Jahre lang mit den Mieteinnahmen die Zinskosten von 4% gedeckt. Außerdem musst du dir die 2-3% entgangenen Zins für dein Eigenkapital auch noch gegenrechnen.

Wie ich oben vorgerechnet habe - die Zeiten von Faktor 40 sind vorbei wenn es 4% Zinsen gibt, außer man kann nicht rechnen. Eine Immobilie ohne wenigstens ein paar Prozent Bruttogewinn ist ein Geldgrab und deckt nicht mal ansatzweise das Risiko von politischen Eingriffen wie Zwangsrenovierung. Dazu kommt, dass die Babyboomer in 10 Jahren eine Flut von alten Häusern auf den Markt werfen werden, weshalb ich auch nicht an eine weitere Wertsteigerung glaube.

Es ist ja ok, das du auf Mietkauffaktor unter 15 wartest. Ich vermute das wird dauern. Überlege doch einfach, wo soll die Preissenkung von 60% herkommen? Bestandsimmobilie 500k. Die sollen auf 300k fallen? Wenn das so wäre müssten die Neubauten Richtung 350k-400k fallen. Wo sollen jetzt die Reserven herkommen, die einen Preisabschlag von 40% ermöglichen? Welcher Hersteller, Handwerksbetrieb oder Projektentwickler hat über 40% Gewinnmarge? Das dürfte auch einige Banken ins Spiel bringen, wenn mal eben die Sicherheit um 40% fällt.

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 40 Minuten von smarttrader:

Es ist ja ok, das du auf Mietkauffaktor unter 15 wartest

Bei dem Mietkauffaktor würde ich kaufen. Aber bei Faktor 40 bleibe ich definitiv Mieter. Man muss natürlich sein Geld in Sachwerten anlegen, damit man bei +10% Inflation entsprechend die Kaufkraft erhält. Aber das geht auch mit weniger Risiko als mit einer großen Immobilie. Ich habe aktuell anteilig ca. 300k Schulden, allerdings in einer GmbH ;) 

vor 40 Minuten von smarttrader:

Überlege doch einfach, wo soll die Preissenkung von 60% herkommen?

Der Preis bildet sich über Angebot und Nachfrage. Für Bestandsimmobilien ist der Neubaupreis relativ irrelevant. Theoretisch könnte der Preis sogar auf 0 fallen, zB wenn Deutschland radioaktiv verstrahlt wird und unbewohnbar wird.

 

Der Preis für Neubau ist nur insofern relevant, dass nur dann (nennenswert) neugebaut wird, wenn Bestandsimmobilien fast so teuer wie Neubauten sind. Wenn Bestandsimmobilien deutlich günstiger sind als Neubau, dann wird zumindest von rationalen Investoren nicht neu gebaut. Ein paar Irrationale, die im Osten lieber ein neues Haus bauen obwohl der Ortskern komplett leer steht, gibt es immer. An -60% Einbruch glaube ich aber auch nicht, dazu ist der Immomarkt viel zu träge.

 

In diesem Thread geht es aber um Vonovia und nicht um Immobilienpreise. Eine Aktie kaufe ich nur, wenn die Rendite (d.h. der Gewinn des Unternehmens) größer ist als der "sichere Zins". Wenn der "sichere Zins" plötzlich von -0.5% auf 2% steigt, dann muss das Unternehmen eben entweder 1) mehr Gewinn machen oder 2) der Aktienkurs fallen, damit die Rendite eines Investors wieder passt. Und genau das passiert mit Vonovia und allen anderen Immobilienkonzernen. Das hat nicht direkt was mit den Immobilienpreisen für Neubau oder Bestand zu tun sondern ist einfache Mathematik.

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chirlu
Posted
vor 4 Stunden von slowandsteady:

Außerdem erhöht die Inflation die Kosten um 10%, aber man kann die Steigerungen nicht 1:1 in bestehende Mietverhältnisse weitergeben. Mehr als +20% alle 3 Jahre darf man nicht erhöhen, d.h. maximal 6% pro Jahr.

 

Indexmiete (Allerdings: „Bisher hat Vonovia kaum solche Verträge – laut Finanzchef Gosse nur ein Prozent.“)

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smarttrader
Posted
vor 50 Minuten von slowandsteady:

Bei dem Mietkauffaktor würde ich kaufen. Aber bei Faktor 40 bleibe ich definitiv Mieter. Man muss natürlich sein Geld in Sachwerten anlegen, damit man bei +10% Inflation entsprechend die Kaufkraft erhält. Aber das geht auch mit weniger Risiko als mit einer großen Immobilie. Ich habe aktuell anteilig ca. 300k Schulden, allerdings in einer GmbH ;) 

Der Preis bildet sich über Angebot und Nachfrage. Für Bestandsimmobilien ist der Neubaupreis relativ irrelevant. Theoretisch könnte der Preis sogar auf 0 fallen, zB wenn Deutschland radioaktiv verstrahlt wird und unbewohnbar wird.

 

Der Preis für Neubau ist nur insofern relevant, dass nur dann (nennenswert) neugebaut wird, wenn Bestandsimmobilien fast so teuer wie Neubauten sind. Wenn Bestandsimmobilien deutlich günstiger sind als Neubau, dann wird zumindest von rationalen Investoren nicht neu gebaut. Ein paar Irrationale, die im Osten lieber ein neues Haus bauen obwohl der Ortskern komplett leer steht, gibt es immer. An -60% Einbruch glaube ich aber auch nicht, dazu ist der Immomarkt viel zu träge.

 

In diesem Thread geht es aber um Vonovia und nicht um Immobilienpreise. Eine Aktie kaufe ich nur, wenn die Rendite (d.h. der Gewinn des Unternehmens) größer ist als der "sichere Zins". Wenn der "sichere Zins" plötzlich von -0.5% auf 2% steigt, dann muss das Unternehmen eben entweder 1) mehr Gewinn machen oder 2) der Aktienkurs fallen, damit die Rendite eines Investors wieder passt. Und genau das passiert mit Vonovia und allen anderen Immobilienkonzernen. Das hat nicht direkt was mit den Immobilienpreisen für Neubau oder Bestand zu tun sondern ist einfache Mathematik.

Ich bin gespannt, wir halten einfach mal an der These fest, das die Börse die Zukunft vorweg nimmt. Und wenn ein Immbielienkonzern mit seiner Tätigkeit 60% Wertverlust erleidet wird das auch die Masse und somit Privatinvestoren betreffen. Aktuell sehe ich ICH DAS NICHT. Entweder liegt der Markt daneben mit Vonovia oder der Markt liegt daneben was die Immobilienpreise betrifft.

 

Ich sehe schon ein Zusammenhang was Immobilien und Privatinvestoren angeht. Vonovia ist das halt in ganz groß.

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Der Horst
Posted
On 12/20/2022 at 3:11 PM, smarttrader said:

Aktuell sehe ich ICH DAS NICHT. Entweder liegt der Markt daneben mit Vonovia oder der Markt liegt daneben was die Immobilienpreise betrifft.

Spannend ist, dass im privaten Sektor das Transaktionvolumen bereits um 20-30 Prozent zurück gegangen ist [1], während die Preise eher stagnieren statt zurückzugehen. Das deutet bereits auf einen erhöhten Spread hin, der in effizienten Märkten (Börse) so nur viel kürzer Auftritt.

 

Sprich: Private Verkäufer bleiben auf ihren zu teuer inserierten Immos derzeit zumindest teils sitzen. Hinzu kommen sicher irrationale Käufer mit viel Eigenkapital, für die nur Betongold in Frage kommt (ich kenne solche selbst).

 

[1]https://amp.focus.de/immobilien/vermittlungsvolumen-bricht-ein-immobilien-preise-fallen-immer-mehr-so-einen-absturz-habe-ich-bei-immobilien-noch-nie-erlebt_id_180406837.html

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Sovereign
Posted · Edited by Sovereign

 

Am 20.12.2022 um 13:35 von smarttrader:

Es ist ja ok, das du auf Mietkauffaktor unter 15 wartest. Ich vermute das wird dauern. Überlege doch einfach, wo soll die Preissenkung von 60% herkommen? Bestandsimmobilie 500k. Die sollen auf 300k fallen? Wenn das so wäre müssten die Neubauten Richtung 350k-400k fallen. Wo sollen jetzt die Reserven herkommen, die einen Preisabschlag von 40% ermöglichen? Welcher Hersteller, Handwerksbetrieb oder Projektentwickler hat über 40% Gewinnmarge? Das dürfte auch einige Banken ins Spiel bringen, wenn mal eben die Sicherheit um 40% fällt.

Von 500k auf 300k -> da sehe ich überhaupt kein Problem. Das wären so in etwa die Preise von 2018/19, das ist nicht unrealistisch.

Die Preissteigerungen von 2020 bis 2022 wurden bei uns in der Gegend von Immoscout zwar angezeigt, aber Immoscout wertet nur die Angebote aus, was wirklich gezahlt wird weiß niemand.

Der Preisanstieg bei uns in der Gegend von 2020 auf 2022, das waren Forderungen aber keine real gezahlten Preise.

 

Jeder Depp konnte sich in den letzten 15 Jahren (genauer seit 2008, Finanzkrise) eine Immobile kaufen, die Wertsteigerung in der Zeitung nachlesen und laut lostrompeten was für ein Genie er doch war.

Vor 20 Jahren galt bei uns die Faustregel das eine Wohnung das 12fache der Jahreskaltmiete kosten sollte. Nach der Finanzkrise, so gegen 2010, war 24 das neue 12 und 2020 waren es 38.

 

Jetzt fallen bei steigenden Zinsen (die seit 2008 immer bei Null waren) die Preise zusammen wie bei einem schlecht zubereitetem Soufflé.

Und ich glaube es hat gerade erst begonnen, 2023 wird das weitergehen.

Die Preise sind bei uns von 2021 um 25% gestiegen, und 2022 um 20%. Ich behaupte das waren Fantasieforderungen die so nie bezahlt wurden.

Insofern: Rechne von den 500k die letzten beiden Jahre raus und Du bist bei weit unter 400k. Und von da aus ist es nicht weit zu 300k

 

 

 

 

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