Offene Immobilienfonds

[Moneycruncher]

vor 10 Minuten von Bigwigster:

Das trifft den Nagel doch auf den Kopf da genau das am Kapitalmarkt geschieht. Das Problem ist, dass der OIF-Preis nicht diese Wahrheit ist. 

Die "Wahrheit" ergibt sich bei den OIs aus den Ankauf- und Verkaufspreisen der KAG bzw. aus den täglichen Börsenkursen, bei beiden dürften die Bewertungsgutachten die Hauptrolle spielen. An der Börse gibt´s dann noch tägliche Korrekturen bzw. Abweichungen zum KAG-Kurs. Diese Abweichungen können übrigens positiv oder negativ sein. Ob diese Kurse den tatsächlichen Wert der Immobilien darstellen, weiß niemand.

 

Man weiß aber auch bei einem Aktienkurs nicht, ob dieser den tatsächlichen "Unternehmenswert" darstellt.

[Schwachzocker]

vor 19 Minuten von Moneycruncher:

Man weiß aber auch bei einem Aktienkurs nicht, ob dieser den tatsächlichen "Unternehmenswert" darstellt.

Der Preis, zu dem gehandelt wird, ist der tatsächliche, wahrhaftige, echte, unverfälschte Unternehmenswert. Der mag sich noch so häufig ändern. Man weiß es trotzdem.

Der Preis, den ein Gutachter feststellt, ist das nicht.

 

Jetzt verstanden?

 

 

[chirlu]

vor 2 Stunden von Moneycruncher:

Wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie verkaufen will, bildet er sich eine Meinung zum Preis. Er recherchiert vergleichbare Angebote, versucht die Vorzüge seines Schmuckstücks hervorzuheben und er lässt evtl. sogar ein Gutachten von einem Gutachter (!!) erstellen. Möglicherweise vertraut er dem Gutachter nicht und findet dessen Preisschätzung viel zu niedrig. Auf dieser Grundlage setzt er dann selbst einen Angebotspreis und wartet, ob dieser auf Gegenliebe stößt. Der Transaktionspreis ist am Ende "die Wahrheit".

 

Genau das passiert doch an der Börse (Angebotspreis = Limit, Transaktionspreis = Ausführungskurs).

[Moneycruncher]

vor 6 Stunden von Schwachzocker:

Der Preis, zu dem gehandelt wird, ist der tatsächliche, wahrhaftige, echte, unverfälschte Unternehmenswert. Der mag sich noch so häufig ändern. Man weiß es trotzdem.

Der Preis, den ein Gutachter feststellt, ist das nicht.

 

Jetzt verstanden?

 

 

Wenn es so einfach wäre, den Aktienkurs mit dem Unternehmenwert gleich zu setzen, könnte sich die BWL den gesamten Forschungsbereich der Unternehmensbewertung sparen. Dieser hat eine lange Tradition und unterliegt immer wieder neuen Strömungen.

[Schildkröte]

Meine Depotposition des hausInvest ist durch den jahrelangen Sparplan mittlerweile etwas groß geworden. Heute wollte ich die Position etwas reduzieren. Klar, bei einer Rückgabe an die Fondsgesellschaft sind die Kündigungsfristen zu beachten. Aber ein Verkauf über die Börse ist mit einem kleinen Abschlag gegenüber dem NAV umgehend möglich. Dachte ich jedenfalls.

 

Die Online-Verkaufsorder konnte jedoch nicht entgegengenommen werden! Stattdessen sollte ich die Filiale kontaktieren. Bei der Filiale habe ich zunächst telefonisch niemanden erreicht. Dafür zwar an der Hotline. Dort verwies man mich allerdings wieder an die Filiale. Das Problem sei bekannt und dafür müsse irgendwas freigeschaltet werden. Es meldete sich dann schließlich auch jemand von der Filiale telefonisch bei mir und führte die Order über die Börse für mich durch. Manuell stellte der Filialmitarbeiter es ein, dass die Order zu Online-Konditionen durchgeführt wurde.

 

Nach Aussage des Filialmitarbeiters lag kein technischer Fehler vor. Stattdessen betreffe das sämtliche offenen Immobilienfonds, dass diese wegen den Regularien nicht online über die Börse verkauft werden können, sondern bloß telefonisch. Die Kunden müssten nämlich über die Regularien bei offenen Immobilienfonds aufgeklärt werden. Klingt etwas nach MiFID II light.

 

Hat jemand von Euch ähnliche Erfahrungen gemacht beim Verkauf von offenen Immobilienfonds über die Börse? Ich vermute ja eher, dass die Fondsanteile in meinem Fall gesondert verwahrt werden, da es sich um ein Produkt der Hausbank handelt. Dies verneinte der Filialmitarbeiter auf meine Nachfrage jedoch.

[vanity]

vor 48 Minuten von Schildkröte:

Hat jemand von Euch ähnliche Erfahrungen gemacht beim Verkauf von offenen Immobilienfonds über die Börse?

Kein Problem mit einer Verkaufsorder bei der DKB mit dem 980700 via (in diesem Fall) Tradegate.

 

Nachtrag: die Sperrfrist für die Rückgabe an die KVG war hier schon abgelaufen, könnte eine Rolle bei fehlerhafter Implementierung spielen.

[Schildkröte]

vor 1 Stunde von vanity:

Kein Problem mit einer Verkaufsorder bei der DKB mit dem 980700 via (in diesem Fall) Tradegate.

Danke für Dein Feedback. Bin bei der Commerzbank. Die Meldung kam bereits als ich die WKN in die Ordermaske eingegeben habe. Einen Handelsplatz konnte ich gar nicht erst auswählen. Nach Aussage des Filialmitarbeiters wäre des Problem auch aufgetreten, wenn es ein Immobilienfonds einer anderen Bank bzw. von deren Fondsgesellschaft gewesen wäre. Nun gut, et hätt noch immer jot jejange.

 

Nachtrag:

Die vakanten Fondsanteile hatte ich bereits länger als zwei Jahre.

[Geldhaber]

Es scheint eine Spezialität der Commerzbank / Comdirect zu sein, Verkäufe via Börse und Rückgaben an die KAG von Immofonds per Telefon abzuwickeln. 

Zur Rückgabe an die KAG siehe meinen Post #612 mit Verweis auf einen interessanten Thread im Comdirect-Forum: Rückgabe von Immo-Fondsanteilen an KAG. Daraus ein Zitat (stark gekürzt): 

Zitat

Nachdem Depotbank und Fondsgesellschaft immer auf den jeweils anderen verwiesen hatten, hatte ich dann letztendlich "Erfolg" beim Kundenservice der comdirect.
Die Lösung sieht in Zeiten der Digitalisierung sieht wie folgt aus:
Fondsanteile müssen mit einer 12-Monatsfrist bei der Depotbank gekündigt werden.

Eine Online-Kündigung ist bei der comdirect nicht möglich, ebenso fehlt ein Formular !
Wenn man kündigt, muss man den Kundenservice anrufen, wird dann durchgestellt zum "Fachberater", der liest einen Text vor und man muss diesem Text dann zustimmen (kein Scherz) !!
Nach 12 Monaten erfolgt der vollständige Verkauf der Anteile.

Eine Stornierung oder Änderung des Auftrags ist nach der mündlichen Auftragserteilung nicht mehr möglich.

 

 

[ceekay74]

vor 9 Stunden von Geldhaber:

Es scheint eine Spezialität der Commerzbank / Comdirect zu sein, Verkäufe via Börse und Rückgaben an die KAG von Immofonds per Telefon abzuwickeln. 

Zur Rückgabe an die KAG siehe meinen Post #612 mit Verweis auf einen interessanten Thread im Comdirect-Forum: Rückgabe von Immo-Fondsanteilen an KAG. Daraus ein Zitat (stark gekürzt):

Auch wenn man Blödsinn mehrfach wiederholt bleibt es Blödsinn, zufälligerweise hatte ich Mitte 2020 mehrere unwiderrufliche Rückgabeerklärungen (auch für den hausInvest) bei der comdirect problemlos online abgegeben...

 

Die comdirect bietet bei OIF die m.M.n. besten Handelsmöglichkeiten: Komplett online und ohne Papierkram per Fax oder E-Mail (wie z.B. bei DKB, Consorsbank, DAB BNP Paribas / Smartbroker) bei leider doch sehr beschränkten Kenntnissen des First-Level-Supports. In den letzten Jahren waren Kauf und Verkauf im Festpreisgeschäft mit sehr wenigen "technischen" Ausnahmen (Rückgabeerklärung 980550 nur telefonisch da "Exot", 980551 online da angeblich "kein Exot") oder leichten Verzögerungen bei Cash-Calls (A1CUAY, 679182, 980708) bei den großen bzw. bekannten OIF mit entsprechender Vertriebsvereinbarung jederzeit online möglich.

[Geldhaber]

Das "Social-Media-Team" der Comdirect hat in besagtem Thread von 2020/2021 Rückgabe von Immo-Fondsanteilen an KAG am 29.04.2022 plötzlich geantwortet:

Zitat

Selbstverständlich kann die Order auch online über die Fondsorder aufgeben werden. Es wird dann in der Ordermaske bei der Handelsart angezeigt, dass es sich um eine „Unwiderrufliche Rückgabeerklärung“ handelt.

Der voraussichtliche Rückgabetermin wird mit angezeigt und es müssen noch einmal die gesonderten Bedingungen für die unwiderrufliche Rückgabeerklärung bestätigt werden.

 

[Schildkröte]

Zitat

Trotz des Home-Office-Boom infolge der Corona-Pandemie steigen die Mieten für Büroimmobilien in Deutschland weiter. Nach dem am Montag veröffentlichten Büroimmobilienmonitor 2022 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und des Projektentwicklers Preig erhöhten sich die Büromieten im vergangenen Jahr durchschnittlich um rund 5 Prozent und damit noch etwas stärker als 2020. ... Hauptursache für die stabile Entwicklung sei wohl, dass sich zwischen Juni 2020 und Juni 2021 die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Bürobeschäftigten um 250.000 erhöht habe

Hier der vollständige FAZ-Artikel.

[ProblemBär]

Hallo zusammen

 

ich interessiere mich aktuell für Immobilienfonds und würde gerne wissen wie und wo ihr euch zu diesen Fonds informiert und welche Anteile ihr selbst ggf. haltet. Ich würde natürlich gerne Anteile erwerben wollen ohne 5% Ausgabeaufschlag zahlen zu müssen. Ebenfalls hilfreich wäre es natürlich wenn die Anteile an der Börse handelbar wären. Unser Bankberater gibt natürlich nur die eigenen Immofonds mit Ausgabeaufschlag.

 

Manche Dinge sind mir auch etwas intransparent, bspw. wäre der UBS (D) Euroinvest Immobilien Q Fonds angeblich per gettex handelbar, aber erscheint nicht bei Scalable oder FinanzenNetZero in der Suche

https://www.finanzen.net/fonds/boersenplaetze/ubs-d-euroinvest-immobilien-q-de000a111z11

 

Hintergrund ist das durch einen Nachlass bedingt etwas Geld durch den Verkauf eines Hauses reinkommt (verschiedene Parteien involviert, der Hausverkauf steht fest) und ich beabsichtigen würde in diesen unsicheren Zeiten etwa 200k möglichst breit in Immofonds investieren zu wollen. Das restliche Geld würde ich zu gleichen Teilen je in Aktien ETF, Anleihen ETF und Gold in den nächsten drei Jahren monatlich investieren.

 

(Die Suchfunktion habe ich bereits genutzt, aber da kommen natürlich alle Themen von individuellen Portfolios bis hin zu 15 Jahre alten Diskussionen. würde mich über eine aktuelle Diskussion freuen)

Danke und MfG

[Schildkröte]

200k sind nicht wenig. Dazu kommt noch weiteres Geld für Aktien, Anleihen und Gold? Wie viel etwa? Ehrlich gesagt solltest Du dafür einen eigenen Thread aufmachen bzw. ein Musterdepot eröffnen. Jedenfalls sollte der Anteil von Immobilien/fonds wie bei Rohstoffen und Edelmetallen nach klassischer Markowitz-Denke nur als Beimischung in Depots dienen. Wenn Du die Anlageklasse Immobilienfonds übergewichten willst, würde ich über verschiedene Fonds streuen. Ggf. wären auch Immobilienaktien/fonds bzw. REITs überlegenswert. Kauf die Immobilienfonds einfach über die Börse. Da sparst Du nicht nur den Ausgabeaufschlag, sondern kannst etwa den hausInvest mit einem Abschlag gegenüber dem NAV-Wert der KAG kaufen. Bedenke aber, dass viele Immobilienfonds gewerbliche Immobilien enthalten, welche unter Homeoffice (weniger Bedarf für Bürogebäude) und Online-Handel (weniger Bedarf für Handelsflächen) leiden. Wäre es nicht ratsamer, dass Geld als Laie in (selbstgenutztes) Wohneigentum zu reinvestieren?

[powerschwabe]

Was sind die Gründe daß die Abschläge an der Börse bei den Immofonds wieder steigt? Abwertung der Immobilien? Zinsen steigen?

[Wusel83]

Am 27.6.2022 um 10:47 von powerschwabe:

Was sind die Gründe daß die Abschläge an der Börse bei den Immofonds wieder steigt? Abwertung der Immobilien? Zinsen steigen?

Würde ich so sehen wobei das ja nur ein möglicher  Gedanke dahinter ist warum Verkaufsdruck aufkommt. Könnte auch sein das wieder Immofonds als Tagesgeldersatz genutzt wurden und entsprechend viele umschichten. 

[odensee]

vor 3 Stunden von ProblemBär:

wird dieses Marktumfeld (Stichwort: Neubewertung) sich eigentlich genauso auf Offene Immoblienfonds auswirken? Eigentlich werden diese ja als "sichere" Anlage gesehen

Schau dir die Börsenkurse offener Immofonds an. Dann siehst du, wie sich die aktuelle Situation auf die OIs auswirkt.

[wolf666]

vor 26 Minuten von odensee:

Schau dir die Börsenkurse offener Immofonds an. Dann siehst du, wie sich die aktuelle Situation auf die OIs auswirkt.

Meinst du nicht, dass der Kurs gestützt wird, da man an der Börse kaufen kann und dann nach einem (oder zwei?) Jahr(en) bei der Fondsgesellschaft (zu "offiziellen" Preisen) verkaufen kann?

[ceekay74]

vor 19 Minuten von odensee:

Schau dir die Börsenkurse offener Immofonds an. Dann siehst du, wie sich die aktuelle Situation auf die OIs auswirkt.

Hört, hört! Da sich die Abschläge der Börsenkurse gegenüber den Rücknahmepreisen bei den Schwergewichten in der normalen Bandbreite der letzten 12 Monate bewegen gibt es folglich gar keine Auswirkungen. Danke für diese wertvolle Information.

[odensee]

vor 2 Stunden von ceekay74:

Hört, hört! Da sich die Abschläge der Börsenkurse gegenüber den Rücknahmepreisen bei den Schwergewichten in der normalen Bandbreite der letzten 12 Monate bewegen gibt es folglich gar keine Auswirkungen. Danke für diese wertvolle Information.

Schau halt mal länger als ein Jahr zurück. (Immobilie = Langzeitinvest...). "Aktuelle Situation" ist ja ein bisschen als als das gestern in der Ukraine ein Munitionslager zerstört wurde oder irgendwo eine Gasturbine repariert wird. Ich kenne kein Schwergewicht, das sich vom "Corona-Crash" erholt hat (Börsenkurs wohlgemerkt, über den Phantasie-NAV brauchen wir nicht reden.)

Deutsche Wohnimmobilien (Wertgrund Wohnselect und Fokus Wohnen) schon, aber die sind jetzt auch nicht so ganz groß.

[Schildkröte]

Anbei ein Artikel der Börsen-Zeitung, inwieweit an die Inflation gekoppelte Mietverträge bei offenen Immobilienfonds einen Inflationsschutz darstellen.

Zitat

Die Verbindung von Inflation und Mieterträgen gilt allerdings nur bedingt. Vereinbart ist in der Regel eine zeitversetzte Anpassung der Mieten an die Teuerung. Dieser Zeitverzug dürfte einer der Gründe sein, dass die Performance der Fonds bislang kaum angestiegen ist. Hinzu kommt, dass nach Einschätzung der Ratingagentur Scope die Erhöhung der Mietpreise nur in dem Maße erfolgt, wie es die wirtschaftliche Situation der Mieter zulässt. Vieles hänge also an der künftigen Dynamik und Größenordnung der Inflationsentwicklung.

 

[powerschwabe]

In der Zwischenzeit bei einigen schon wieder 10% Abschlag an der Börse im Vergleich zur KAG.

[Geldhaber]

Hier dürften zwei Entwicklungen zusammenkommen: 

 

1) Immofonds werden zwar nicht mehr als TG-Ersatz (wegen der Fristenregelungen), aber dafür als FG-Ersatz missbraucht. In Zeiten steigender Zinsen sind sie allerdings weniger attraktiv. 

2) Hauptsächlich werden natürlich die schlechten Konjunkturaussichten eingepreist. 

 

Es ist wie immer: Für die einen sind die Abschläge eine gute Kaufgelegenheit und für die anderen ein Indikator, sich zu verabschieden (zu verkaufen) bevor es noch schlimmer kommt. Wieder andere warten einfach ab. 

[paradox82]

vor 3 Stunden von powerschwabe:

In der Zwischenzeit bei einigen schon wieder 10% Abschlag an der Börse im Vergleich zur KAG.

So zum Beispiel der DekaEuropaImmobilien. Ist jetzt auf einem ähnlichen Niveau wie seinerzeit im Corona-März 2020. Hatte sich zwischenzeitlich wieder erholt.
 

Nicht so der FokusWohnen Deutschland, der hat nur geringen Abschlag. 

 

Macht sich hier jemand die Mühe Anteile, die er schon hat, mit einjähriger Sperrfrist an die KAG zurückzugeben oder jetzt börslich zu kaufen und dann zurückzugeben?

[Bigwigster]

Stehen Buchwert einer Aktie wie Vonovia eigentlich zumindest grob in einer vergleichbaren Größenordnung wie der NAV eines offenen Immobilienfonds? Oder sind die Bewertungsniveaus der Immobilienbestände nicht vergleichbar?

[Malvolio]

vor 12 Minuten von Bigwigster:

Stehen Buchwert einer Aktie wie Vonovia eigentlich zumindest grob in einer vergleichbaren Größenordnung wie der NAV eines offenen Immobilienfonds? Oder sind die Bewertungsniveaus der Immobilienbestände nicht vergleichbar?

Tja. Man müsste sich mal anschauen, wie die Immobilien in der Bilanz der Vonovia bewertet werden und das dann mit der Bewertung des NAV vergleichen. Aber ich vermute mal, dass Unternehmen wie Vonovia einen vergleichbaren Wert über ihr Immobilienvermögen veröffentlichen. Habe ich mir aber ehrlich gesagt noch nie angesehen. Ich finde Immobilien muss man im Moment nicht unbedingt haben.