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Andre Kostolany

Offene Immobilienfonds

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Monjy
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vor 5 Stunden von Tenno:

Das dürfte der Börsenkurs sein. Also der Kurs zu dem Anteile von Einem zum Anderen verschoben werden.

KVG lt. Onvista unverändert.

Ja ist mir klar. Aber selbst für einen Börsenkurs ist 1,5% doch eine eher außergewöhnlich hohe Schwankung, oder ? Ich schätze mal das liegt an Nachrichten anderer Fonds. 

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mausone46
Posted

In Immobilien Fonds Landschaft trennt sich wieder mal die Spreu von Weizen

Uniimmo Deutschland hat nur ein FK von 3,1% eine Liquidität von 18,1% und ein Vermietungsquote von 95,5%

IM GJ 22-23 flossen den Fond 896,6 m € zu

Warum sollte ich meine Anteile mit 8,5% Rabatt verkaufen?

Sobald die Zinsen wieder fallen wird sich den Gap schliessen.

Immobilien sind einfach langfristige Investment, ob sie dann ertragreich sind ist eine andere Geschichte ;-)

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toob
Posted
vor 38 Minuten von mausone46:

In Immobilien Fonds Landschaft trennt sich wieder mal die Spreu von Weizen

Uniimmo Deutschland hat nur ein FK von 3,1% eine Liquidität von 18,1% und ein Vermietungsquote von 95,5%

IM GJ 22-23 flossen den Fond 896,6 m € zu

Warum sollte ich meine Anteile mit 8,5% Rabatt verkaufen?

Sobald die Zinsen wieder fallen wird sich den Gap schliessen.

Immobilien sind einfach langfristige Investment, ob sie dann ertragreich sind ist eine andere Geschichte ;-)

Gegenfrage (nicht böse gemeint): Warum denkst du klüger als der Markt (mit all seinen professionellen Anlegern) zu sein?

Der Markt sieht hier einen Rückgang innerhalb der nächsten 12 Monaten + 4% entgangenen risikolosen Zins. 

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bondholder
Posted
vor einer Stunde von toob:

Der Markt sieht hier einen Rückgang innerhalb der nächsten 12 Monaten + 4% entgangenen risikolosen Zins. 

Andere Sichtweise: Der Markt preist eine erhebliche Risikoprämie ein.

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DNA
Posted · Edited by DNA
vor 4 Stunden von Monjy:

Ja ist mir klar. Aber selbst für einen Börsenkurs ist 1,5% doch eine eher außergewöhnlich hohe Schwankung, oder ? Ich schätze mal das liegt an Nachrichten anderer Fonds. 

Vielleicht deswegen: "Ein Händler verwies auf einen Bericht der "FAZ", laut dem ein Immobilienfonds den Verkehrswert der im Fonds enthaltenen Häuser um elf Prozent herabgesetzt habe.

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mausone46
Posted · Edited by mausone46
vor 4 Stunden von toob:

Gegenfrage (nicht böse gemeint): Warum denkst du klüger als der Markt (mit all seinen professionellen Anlegern) zu sein?

Der Markt sieht hier einen Rückgang innerhalb der nächsten 12 Monaten + 4% entgangenen risikolosen Zins. 

Weil ich langfristig denke.

Kurzfristig kann schon stimmen, langfristig sieht die Sache anders aus. Um die 8,5 % Verkaufsverlust aufzuholen brauche mit eine 4,5% Anleihe mindestens 5 Jahre um gleichstand zu sein, wenn Union INV kein Abwertung vornimmt.

 

Den Uniimmo Deutschland hat auch Hotel mit 11,9 % Anteil im Portfolio. Die Übernachtungspreise sind kräftig erhöht worden und sind trotzdem gut gebucht. Hotel Immobilien werden bestimmt nicht abgewertet, eher aufgwertet.

Den Büroanteil von 57,9% sehe ich kritischer ein, aber es ist ein niedrigeres Wert. Der Rest in Einzelhandel, Wohnimmobilien und Logistik.

Nicht vergessen die 18,1% Liquidität die bald gute Zinssen abwerfen.

Last but not least, die 5% Immobilienanteil in mein Portfolio rauben mir nicht den Schlaf.

 

 

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oktavian
Posted
Am 25.11.2023 um 10:31 von Ramstein:

Hier sieht man sehr schön, wie sich die OIs mit ihren Bewertungen (schnurgerade linear, bis zum Einbruch) in die Tasche lügen:

https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0006791825,IE00B1FZS350

ich habe im Forum ja schon geschrieben, das sich short offene Immobilienfonds gewesen wäre, wenn ich genug Anteile hätte leihen können als retail-Kunde.

Die Daten sind in den Berichten. Da wird nicht gelogen. Die Kunden/Investoren sind einfach zu dumm/gutgläubig/faul und wurden nicht dreist belogen.

 

Am 26.11.2023 um 13:31 von ein_johannes:

er Markt muss die Objekte natürlich auch aufnehmen können

der Markt nimmt alles. Es kommt nur auf den Preis an.

vor einer Stunde von mausone46:

Nicht vergessen die 18,1% Liquidität die bald gute Zinssen abwerfen.

ist natürlich eine runde Sache in 18,1% Liquidität via so einem illiquiden Vehikel mit Gebühren zu investieren zu einem virtuellen NAV - man kann sich auch alles schön lesen. Würde ich nur machen mit Abschlag auf den NAV und zwar einen NAV, den ich für werthaltig halte.

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Investbush
Posted

Ist ja die Frage, was wäre werthaltig...

Sind das die ersten 10% ? Wieviele kommen noch?

 

Nur nach oben ging es ja trotz der Marktphase bis 21 ja auch nicht extrem, wieso dann jetzt so ein Absturz? 

Problem werden eher nicht (bzw nur ein kleineres) die Immobilien sein, sondern eher die Panik, die jetzt losgehen wird...

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Geldhaber
Hicks&Hudson
Posted · Edited by Hicks&Hudson
vor 15 Stunden von oktavian:

ist natürlich eine runde Sache in 18,1% Liquidität via so einem illiquiden Vehikel mit Gebühren zu investieren zu einem virtuellen NAV - man kann sich auch alles schön lesen.

Ich empfehle, einen neuen Geldmarktfonds aufzulegen mit einer TER von 3,2% und einem Prospekt, dass es nun wieder Money-Market-Zinsen in Höhe von knapp 4% gibt. Vermutlich würden sich sogar für so ein Produkt ein paar Leute finden, die da anlegen :rolleyes:

 

vor 15 Stunden von oktavian:

Die Kunden/Investoren sind einfach zu dumm/gutgläubig/faul und wurden nicht dreist belogen.

Einfach lassen. Manche müssen selbst ihr Schicksal erfahren und lernen nur so. 

 

vor 14 Stunden von Investbush:

wieso dann jetzt so ein Absturz? 

Immobilien sind träge Vehikel.

Dazu kommt der NAV-Käse der OI´s (99% langsamer als die Börse), was zu nochmaligem Verzögern führt.

Selbst, wenn sich nun mehr und mehr Anleger aus den OIs verabschieden, wird das keinen baldigen Mega-Crash auslösen, weil nicht jeder seine Anteile über die Börse abstoßen wird/kann. Es dauert also schon noch weiterhin ein Weilchen, bis da größere Verluste anfallen können. Ist bissl so wie wenn man einen einen Saustall hat, in dem die Schweine immer mehr Mist fabrizieren, aber keiner sauber macht/das Zeug wegräumt. Irgendwann quillt es halt über und erzeugt Druck im Stall und irgendwann läuft die Kacke halt durch alle Rizzen raus.

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oktavian
Posted
vor 14 Stunden von Investbush:

st ja die Frage, was wäre werthaltig...

Sind das die ersten 10% ? Wieviele kommen noch?

man muss exakt differenzieren nach Art der Immobilie und Ort. Wohnimmobilien könnten Probleme bekommen von den Nebenkosten her, wenn der Gesetzgeber zu energetischen Sanierungen zwingt und die Umlegung auf Mieter verbietet. Ansonsten sind Wohnimmobilien relativ sicher aus Investorensicht bei konstanter Nachfrage, weil Neubauten so viel teurer sind. Bei Hotels sind Business Hotels unter Druck wegen CO2 Einsparungen und mehr virtuellen meetings (Firmen wollen CO2 sparen), aber z.B. Messehotels sehe ich da nicht so betroffen, da die Topmessen sich immer noch lohnen. Privatleute hingegen werden wegen CO2 nun nicht auf ihren Urlaub verzichten.

 

Immobilien sind im Vergleich zu langfristigen Anleihen eben auch assets mit sehr hoher duration und damit Zinssensitivität. Ich würde mir die spreads von der caprate zur 10-jährigen oder langfristigeren Bundesanleihe anschauen. Es kann noch arg runter gehen, wenn die Zinsen steigen.

 

Büros und unsanierte Wohnimmoblien könnten zu stranded assets werden und Investitionen erfordern, um wieder Erträge generieren zu können. Wertverluste und negative cash flows sind keine gute Mischung mit steigenden Zinsen auf das Fremdkapital. Premium Hotels hatten in meinen Augen viel zu niedrige caprates.

vor 13 Minuten von Hicks&Hudson:

Ich empfehle, einen neuen Geldmarktfonds aufzulegen mit einer TER von 3,2% und einem Prospekt, dass es nun wieder Money-Market-Zinsen in Höhe von knapp 4% gibt. Vermutlich würden sich sogar für so ein Produkt ein paar Leute finden, die da anlegen

es gibt robo-adviser, die dir im kruzfristigen Bereich Geldmarktetfs mit extra Gebühren verkaufen, aber das sind eher 0,x% als 3,x%.

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Hicks&Hudson
Posted · Edited by Hicks&Hudson
vor 7 Minuten von oktavian:

man muss exakt differenzieren nach Art der Immobilie und Ort. Wohnimmobilien könnten Probleme bekommen von den Nebenkosten her, wenn der Gesetzgeber zu energetischen Sanierungen zwingt und die Umlegung auf Mieter verbietet. Ansonsten sind Wohnimmobilien relativ sicher aus Investorensicht bei konstanter Nachfrage, weil Neubauten so viel teurer sind. Bei Hotels sind Business Hotels unter Druck wegen CO2 Einsparungen und mehr virtuellen meetings (Firmen wollen CO2 sparen), aber z.B. Messehotels sehe ich da nicht so betroffen, da die Topmessen sich immer noch lohnen. Privatleute hingegen werden wegen CO2 nun nicht auf ihren Urlaub verzichten.

Sehe ich ähnlich, aber trotzdem finde ich, dass das alles ziemlich Black Box wird.

Allein die politischen Entscheidungen der nächsten Zeit können massiv auf den kompletten, deutschen Immo-Sektor wirken (Klima-Auflagen, Sanierungen etc). Daher sehe ich auch das größte Risiko in einem rein deutschen OI, ziemlich egal, ob Wohnimmobilien oder gemischt mit Bürozeugs/Hotels.

 

Das Dümmste, was man tun kann, ist, sich auf die bisherigen, historischen Charts von OIs zu verlassen und daher weiter dran festzuhalten ("Ging bisher immer gut aus....blabla").

Ich glaube, einigen ist die Tragweite nicht klar, was ex ante allein durch die Klimapolitik im Gebäudesektor an Wirbelwind möglich ist.

Für diese Unsicherheit mit mieser Rendite-Erwartung für die nächsten Jahre noch um die zwei oder mehr Prozent Gebühren p.a. abzudrücken, ist schon sehr gutgläubig.

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oktavian
Posted
vor 14 Minuten von Hicks&Hudson:

größte Risiko in einem rein deutschen OI, ziemlich egal, ob Wohnimmobilien oder gemischt mit Bürozeugs/Hotels.

als Anleger ist man doch diversifiziert, insbesondere wenn man noch von Banken optimal beraten wird. Wer steckt denn schon einen Klumpen in OI oder Lehmann Zertifikate?

vor 15 Minuten von Hicks&Hudson:

Für diese Unsicherheit mit mieser Rendite-Erwartung für die nächsten Jahre noch um die zwei oder mehr Prozent Gebühren p.a. abzudrücken, ist schon sehr gutgläubig

im Einkauf liegt der Gewinn. Die OIs würde man nicht zum NAV kaufen und hätte selbst eine höhere Rendite. Durch Geldmarktetfs/Tagesgeld gibt es eine liquidere Alternative, welche derzeit ~3,8% p.a. einbringt.

 

Für das Risiko kann man auch eine börsennotierte Gesellschaft kaufen. Die sind schon gut im Preis gefallen. Muss man nur beim LTV schauen, dass man nicht zu hohe Insolvenzrisiken hat. Also keine Adler Group (ein gutes Beispiel wie viel Verlass auf Gutachter ist für die Bewertung). Ich habe ein paar VIB-Vermögen, wobei der Hauptaktionär aber versucht Werte sich legal anzueignen. OIs sind mir derzeit nicht billig genug.

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powerschwabe
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Der Leading City wurde über die Börse in den letzten Tagen richtig abgestraft. Aktuell ca. 25% Abschlag im Vergleich zur KAG.

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mausone46
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Und den Uniimmo NAV steigt und steigt und...............

Wie beim Aktien muss man den richtige OIF finden.

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Valueanalyst
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.....ich bin unerwartet schnell raus aus. Ich suche derzeit nach einem Mehrwert der Immofonds, wenn hier das Risiko zunehmend steigt und dies bei schlechter Performance. Ob der Uniimmo trotz NAV Verluste besser oder eine Alternative ist kann ich nicht nachvollziehen.

Neben anderen Probleme ist die deutsche Bank / Postbank wohl nur eingeschränkt in der Lage die Haltefristen richtig zu hinterlegen. Ich war etwas verwundert, dass die vor 2 Jahren verschenkten und übertragenen Fonds per Sofort an die Fondsgesellschaft ohne Börsenverluste zurückgegeben werden konnten. Das Geld war 2 Tage später auf dem Verrechnungskonto.

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powerschwabe
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Hier noch mal ein Update zum Jahresende.

 

Immo1.JPG

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