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skeletor

Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

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sparfux
Posted

2. Going concern ist die übliche Bewertungsannahme - nicht nur in Immofonds, sondern so ziemlich jedes Unternehmens. Den Liquidationswert kann sich der Käufer ja in etwa selbst ausrechnen.

Was bedeutet "going concern". Kannst Du Deutsch schreiben und für Dummies wie mich verständlich?

 

3. Es wäre völlig aberwitzig, Maklerprovisionen und ähnliche Kosten für einen nicht geplanten Verkauf von Immobilien beim NAV abzuziehen. Damit würdest du jeden bestehlen, der ganz normal seine Anteile zurückgibt.

4. Wer würde diese Kosten dann überhaupt tragen ? Die Einsteiger nicht, die Aussteiger auch nicht, die Fondsgesellschaft hat wohl auch keine Lust - ok, keine existierenden OI wäre sowieso gescheiter.

Es ist nicht aberwitzig. Für latente Verkaufssteuern wird es ja auch gemacht. Das sind genau so Kosten die beim Verkauf anfallen wie Maklerkosten oder Verkaufsprovisionen für die KAG. Das muss auch niemand bezahlen. Das Geld ist ja bei der KAG. Es fließt nur in Rückstellungen und nicht in den NAV. Wenn Vorfälligkeitsentschädigungen z.B. können dann ja per Rata als Rückstellungen aufgelöst werden und in den NAV fließen. Die Kosten trägt jeder Investor gleichmäßig. Wenn eine neue Immobilie gekauft wird, würde der NAV etwas sinken. Nicht weil das Geld weg ist, sondern weil es zuerst vom NAV in die Rückstellungen fließt.

 

You are barking up the wrong tree, wie der Brite sagt.

Ich spreche zwar in der Arbeit mehr Englisch als Deutsch aber ich bin kein Brite B)

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goldfinger10
Posted

Was bedeutet "going concern". Kannst Du Deutsch schreiben und für Dummies wie mich verständlich?

fortgesetzter Geschäftsbetrieb.

 

Es ist nicht aberwitzig. Für latente Verkaufssteuern wird es ja auch gemacht. Das sind genau so Kosten die beim Verkauf anfallen wie Maklerkosten oder Verkaufsprovisionen für die KAG. Das muss auch niemand bezahlen. Das Geld ist ja bei der KAG. Es fließt nur in Rückstellungen und nicht in den NAV. Wenn Vorfälligkeitsentschädigungen z.B. können dann ja per Rata als Rückstellungen aufgelöst werden und in den NAV fließen. Die Kosten trägt jeder Investor gleichmäßig. Wenn eine neue Immobilie gekauft wird, würde der NAV etwas sinken. Nicht weil das Geld weg ist, sondern weil es zuerst vom NAV in die Rückstellungen fließt.

latente Kapitalgewinnsteuern sind etwas anderes, die treten nur durch die Hochschreibung von Objekten auf und mindern diesen (fiktiven) Gewinn, auch wenn nicht verkauft wird.

Latente Gewinnsteuern in eventuellen Beteiligungsgesellschaften sind wieder ein anderes Kapitel, die sind erst recht unabhängig von einem Verkauf. Alle anderen Kosten treten dagegen nur bei Verkauf auf, dort dafür unabhängig ob Gewinn oder Verlust gemacht wurde.

Wieso bitte soll eine Vorfälligkeitsentschädigung rückgestellt werden ? Wenn das Management kurzfristig einen Verkauf plant, dann soll es gefälligst kurzfristig finanzieren. Eigentlich könnte er überhaupt kurzfristig finanzieren, ist sowieso billiger.rolleyes.gif

Und wozu überhaupt eine Immobilie kaufen, wenn sie sowieso nächsten Monat (rechnungsmäßig) wieder verkauft wird und dabei kräftig Nebenkosten zu Lasten der Investoren generiert ?

 

Noch einmal: Diese ganzen Kosten zahlt jemand - beim Einkauf der Immobilien sind es die Investoren in den Fonds. Beim Verkauf der Immobilien sind es die dann investierten. Wenn sie die Immobilien selbst direkt gekauft hätten wäre es genauso, was soll also falsch daran sein ? Wer nicht einverstanden ist, der wird ja nicht gezwungen zu kaufen (was ich gut verstehe, denn ich würde so ein Pyramidenspiel niemals zu KAG-Preisen kaufen - aber ich habe andere Gründe dafür). Aber einen Grund, für früher Investierte, späteren Investoren einen künstlich billigeren Einstieg zu finanzieren (und nichts anderes ist ein Abzug beim NAV für solche Nebenkosten), gibt es nicht..

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Dyonisos
Posted

Reibung führt meistens zu Verlust, das kann aber manchmal ganz angehm sein. o:)

 

 

Schaweinchen :P

 

Gruß Alex

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sparfux
Posted · Edited by sparfux

fortgesetzter Geschäftsbetrieb.

Eine Firma verspricht ihren Investoren aber auch nicht, dass diese ihre Beteiligung jederzeit zur gerade gültigen Bewertung der Assets abziehen können. Insofern ist hier ein großer Unterschied zu offenen Immobilienfonds.

 

latente Kapitalgewinnsteuern sind etwas anderes, die treten nur durch die Hochschreibung von Objekten auf und mindern diesen (fiktiven) Gewinn, auch wenn nicht verkauft wird.

Ich sehe immer noch überhaupt nicht, dass das was anderes ist, als latente Verkaufskosten oder Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese mindern den realen Gewinn bei Verkauf und sollten deshalb aus dem selben Grund wie die latenten Gewinnsteuern, den fiktiven Gewinn (bzw. Immobilienwert) bei Nichtverkauf mindern.

 

Wieso bitte soll eine Vorfälligkeitsentschädigung rückgestellt werden ? Wenn das Management kurzfristig einen Verkauf plant, dann soll es gefälligst kurzfristig finanzieren.

Und wozu überhaupt eine Immobilie kaufen, wenn sie sowieso nächsten Monat (rechnungsmäßig) wieder verkauft wird und dabei kräftig Nebenkosten zu Lasten der Investoren generiert ?

Ob man so ein Produkt dann kaufen sollte, steht auf einem ganz anderen Blatt. Aber, das Management plant keinen kurzfristigen Verkauf. Durch das Versprechen, dass die Anleger jederzeit ihr Geld wieder abziehen können, weiß das Management aber auch nicht, ob es nicht doch kurzfristig verkaufen muss.

 

Nochmal: Offene Immobilienfonds haben starke Elemente eines Schneeballsystems, das schreibst Du ja auch. Nur wenn die Auszahlungen durch genügend parallel stattfindende Einzahlungen bedient werden können, kann zum NAV ausgezahlt werden. Sobald das nicht mehr der Fall ist und das Management gezwungen ist, kurzfristig Immobilien zu verkaufen, sinkt der NAV schon wegen der Vorfälligkeitsentschädigungen und der Verkaufskosten, mal abgesehen von der eigentlichen Immobilienbewertung. Die Anleger, die dann ausgezahlt werden wollen, machen einen Verlust. Das ist eine Ungleichbehandlung im Vergleich zu den Anlegern, die mit Geldern der anderen Einzahlenden bedient wurden. Eine konsequente Bewertung der Immobilien zum "Cashwert" würde diese Ungleichbehandlung vermeiden.

 

Ich weiß, dass das im Widerspruch zu den in der Wirtschaft gängigen Bewertungsmethoden steht. Aber wie oben geschrieben, da verspricht auch keiner den Anlegern, dass sie sich den Assetwert jederzeit auszahlen lassen können.

 

Ich denke es gibt eigentlich nur 2 Möglichkeiten:

 

1.) es wird keine Auszahlung zum NAV versprochen (REITS) oder

2.) es wird eine ständige Auszahlung zum NAV versprochen und die Immobilien werden jederzeit zu einem kurzfristig realisierbarem Cashwert bewertet.

 

Man kann nicht kurzfristige Liquidierung versprechen und die Bewertung auf eine langfristige Anlage auslegen. Das kann einfach nicht funktionieren.

 

Aber einen Grund, für früher Investierte, späteren Investoren einen künstlich billigeren Einstieg zu finanzieren (und nichts anderes ist ein Abzug beim NAV für solche Nebenkosten), gibt es nicht..

Doch! Die Gleichbehandlung aller Anleger zu jeder Zeit bei den Auszahlungen.

 

Aber um ehrlich zu sein, habe ich auch meine Zweifel, ob sich der 2. Ansatz für die Anleger nicht lohnen würde. Also bleibt nur 1.). Offene Immobilienfonds sind tot! Die Fondsgesellschaften wollen das nur noch nicht wahr haben.

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goldfinger10
Posted

Eine Firma verspricht ihren Investoren aber auch nicht, dass diese ihre Beteiligung jederzeit zur gerade gültigen Bewertung der Assets abziehen können. Insofern ist hier ein großer Unterschied zu offenen Immobilienfonds.

Wo in den Fondsprospekten steht das mit "Geld jederzeit (und in beliebiger Höhe) zurück" ? Schließung, etc. sind gesetzlich geregelt - ich kann mir nicht vorstellen, dass da im Prospekt etwas anderes steht - sonst sofort wegen Prospekthaftung Anwalt kontaktieren.

 

Ich sehe immer noch überhaupt nicht, dass das was anderes ist, als latente Verkaufskosten oder Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese mindern den realen Gewinn bei Verkauf und sollten deshalb aus dem selben Grund wie die latenten Gewinnsteuern, den fiktiven Gewinn (bzw. Immobilienwert) bei Nichtverkauf mindern.

Der Unterschied besteht darin, dass die latenten Kapitalgewinnsteuern durch die (auch nur gebuchten) Aufwertungen bedingt sind. Sie entsteht mit und durch die Aufwertung.

Alle anderen Kosten fallen dagegen unabhängig von Gewinn oder Verlust bei Verkauf (und erst dann!) an. Auch der endgültige Wert der zu entrichtenden Gewinnsteuer steht erst bei Verkauf fest (kann ja auch 0 sein).

 

Ob man so ein Produkt dann kaufen sollte, steht auf einem ganz anderen Blatt. Aber, das Management plant keinen kurzfristigen Verkauf. Durch das Versprechen, dass die Anleger jederzeit ihr Geld wieder abziehen können, weiß das Management aber auch nicht, ob es nicht doch kurzfristig verkaufen muss.

Noch einmal: Wer hat das versprochen ?

 

Nochmal: Offene Immobilienfonds haben starke Elemente eines Schneeballsystems, das schreibst Du ja auch. Nur wenn die Auszahlungen durch genügend parallel stattfindende Einzahlungen bedient werden können, kann zum NAV ausgezahlt werden. Sobald das nicht mehr der Fall ist und das Management gezwungen ist, kurzfristig Immobilien zu verkaufen, sinkt der NAV schon wegen der Vorfälligkeitsentschädigungen und der Verkaufskosten, mal abgesehen von der eigentlichen Immobilienbewertung. Die Anleger, die dann ausgezahlt werden wollen, machen einen Verlust. Das ist eine Ungleichbehandlung im Vergleich zu den Anlegern, die mit Geldern der anderen Einzahlenden bedient wurden. Eine konsequente Bewertung der Immobilien zum "Cashwert" würde diese Ungleichbehandlung vermeiden.

 

 

Ich weiß, dass das im Widerspruch zu den in der Wirtschaft gängigen Bewertungsmethoden steht. Aber wie oben geschrieben, da verspricht auch keiner den Anlegern, dass sie sich den Assetwert jederzeit auszahlen lassen können.

Wenn du so bewertest kannst einmal zum Kaufzeitpunkt jeder Immobilie einmal ca. 10% Verlust annehmen. Wenn du einen Fonds mit einer Milliarde auflegen willst sind das 100 Millionen Miese - und damit ist das Projekt OI schon mausetot, denn diesen Verlust müßte die Fondsgesellschaft bzw. die ersten Investoren tragen - und das tut niemand.

 

Aber auch ein Aktien- oder Rentenfonds bewertet seine Papiere nicht mit einem Abschlag, weil morgen alle ihe Anteile zurückgeben könnten und dies zu ein paar % Verlust führen könnte.

 

Ich denke es gibt eigentlich nur 2 Möglichkeiten:

 

1.) es wird keine Auszahlung zum NAV versprochen (REITS) oder

2.) es wird eine ständige Auszahlung zum NAV versprochen und die Immobilien werden jederzeit zu einem kurzfristig realisierbarem Cashwert bewertet.

 

Man kann nicht kurzfristige Liquidierung versprechen und die Bewertung auf eine langfristige Anlage auslegen. Das kann einfach nicht funktionieren.

 

..............

Doch! Die Gleichbehandlung aller Anleger zu jeder Zeit bei den Auszahlungen.

 

Aber um ehrlich zu sein, habe ich auch meine Zweifel, ob sich der 2. Ansatz für die Anleger nicht lohnen würde. Also bleibt nur 1.). Offene Immobilienfonds sind tot! Die Fondsgesellschaften wollen das nur noch nicht wahr haben.

Mit Variante 2 behandelst du sie aber beim Einstieg unterschiedlich ! Und beim Ausstieg werden auch alle gleich behandelt.

Bleibt Variante 1, REIT bzw. AG, wo die Anteilseigner ihre Anteile handeln können wie sie wollen, ohne die Firma in Probleme zu bringen. Alternativ können Aktionäre jederzeit mit qualifizierter Mehrheit die Liquidation beschließen und bekommen, was eben überbleibt.

 

Imho wäre es kein Schaden, wenn OI verschwinden. Allein schon der Umstand, dass hier irgendein gegutachteter Wert und kein Marktwert bezahlt werden soll ist eigentlich absurd,

auf der anderen Seite führt er natürlich zu diesen total unnatürlichen linearen Kursverläufen, die Unbedarfte so lieben und die deshalb so verkaufsfördernd sind, weil sie eine Sicherheit vortäuschen, die einfach nicht da ist in der realen Welt. Und fast nichts sonst generiert so schöne Vertriebsprovisionen.unsure.gif Und sonstige Provisionen.

Jetzt einmal im Ernst: Würde hier jemand einen Aktienfonds zu von Förtsch (oder einem anderen Analysten) ausgewürfelten Wert kaufen ? whistling.gif

 

Solange das Pyramidenspiel läuft ist es eigentlich völlig blutwurscht, ob das Dutzend Office Tower im Portfolio halbleer oder voll ist, und ob die Burgen mit 100 mio je Stück bewertet sind oder mit 1 Milliarde - wichtig ist nur, dass es die Kollegen von nebenan ungefähr gleich machen, denn einen Peergroup-Vergleich könnten ein paar Unentwegte gerade noch zusammenbringen.

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Schinzilord
Posted

Wenn man sich das alles so rückwirkend so anschaut, muss man sich schon echt fragen, wie man so blöd sein hat können und in OI investieren...

Meine Eltern hatten einen Auszahlplan für die Rente im KanAm Grundinvest, glücklicherweise waren sie nicht die Letzten, die die Hunde gebissen haben...

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jajaja
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Allein schon der Umstand, dass hier irgendein gegutachteter Wert und kein Marktwert bezahlt werden soll ist eigentlich absurd

 

Wie würdest du denn bei Immobilien den Marktwert bestimmen? ;)

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maush
Posted

Wenn man sich das alles so rückwirkend so anschaut, muss man sich schon echt fragen, wie man so blöd sein hat können und in OI investieren...

Meine Eltern hatten einen Auszahlplan für die Rente im KanAm Grundinvest, glücklicherweise waren sie nicht die Letzten, die die Hunde gebissen haben...

genau. Rückwirkend müßte ich auch schon lange Millionär sein. Wahrscheinlich schreibt dann in einem Jahr einer in diesem Thread, wie blöd es doch rückwirkend war, die geschlossenen OI Fonds nicht mit 20% Abschlag an der Börse einzusammeln.

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goldfinger10
Posted · Edited by goldfinger10

Allein schon der Umstand, dass hier irgendein gegutachteter Wert und kein Marktwert bezahlt werden soll ist eigentlich absurd

 

Wie würdest du denn bei Immobilien den Marktwert bestimmen? ;)

 

Gar nicht. Wozu auch ? Braucht kein Mensch.rolleyes.gif Der Buchhalter muß eben mit Anschaffungskosten und Abschreibungen auskommen, wie in anderen Firmen auch.

Ich würde den Markt bestimmen lassen, was ein Anteil wert ist. Das ganze nennt sich Börse und im weiteren Sinn Kapitalismus, gibts mehr oder weniger entwickelt seit ein paar Tausend Jahren und hat im Großen und Ganzen recht gut funktioniert. Gutachterkosten sparts auch noch. Und es hätte den Vorteil, doch tatsächlich ein Marktwert zu sein und keine gutachterliche Ziffer auf viel geduldigem Papier (solche Gutachten sind recht umfangreich, das interessante passt auf ein Din A4-Blatt).

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Akaman
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Ich würde den Markt bestimmen lassen, was ein Anteil wert ist.

:thumbsup:

Das ganze nennt sich Börse und im weiteren Sinn Kapitalismus, gibts mehr oder weniger entwickelt seit ein paar Tausend Jahren und hat im Großen und Ganzen recht gut funktioniert.

Da wäre ich mir jetzt nicht so sicher.

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goldfinger10
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Doch, die Börsen funktionieren, jedenfalls wenn nicht der Strom ausfällt oder eine ähnliche höhere Gewalt dagegen steht.

Ob einem die Preise gerade gefallen ist ein anderes Kapitel, da liegt Schönheit im Auge des Betrachters.

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sparfux
Posted

Gar nicht. Wozu auch ? Braucht kein Mensch.rolleyes.gif Der Buchhalter muß eben mit Anschaffungskosten und Abschreibungen auskommen, wie in anderen Firmen auch.

Bist Du sicher, dass REITS oder Immobilien AGs nicht auch eine Art Marktwert/NAV ihrer Immobilien berechnen?

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goldfinger10
Posted

Gar nicht. Wozu auch ? Braucht kein Mensch.rolleyes.gif Der Buchhalter muß eben mit Anschaffungskosten und Abschreibungen auskommen, wie in anderen Firmen auch.

Bist Du sicher, dass REITS oder Immobilien AGs nicht auch eine Art Marktwert/NAV ihrer Immobilien berechnen?

 

überflüssigerweise tun sie es.

Aber es ist eine Ziffer am Papier, ohne jede Bedeutung für den Kurs.

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Tenzing Norgay
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Die Unterschiede nehmen zu

Staatsschuldenkrise beeinflusst Büromärkte in Europa

 

http://www.faz.net/artikel/C30449/bueromarkt-die-unterschiede-nehmen-zu-30479340.html

Dagegen stünden vor allem in London, Paris und Moskau immer weniger erstklassige Büroflächen zur Verfügung. Dieser Mangel trifft auf ein europaweit rückläufiges Fertigstellungsvolumen von neuen Büroflächen, das sich in diesem Jahr mit schätzungsweise knapp 4 Millionen Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand der vergangenen zehn Jahre bewegen dürfte.

Das spricht vor allem für den Kanam Grundinvest. Dieser ist zu 60% allein in London und Paris investiert, mehr als jeder andere deutsche OI.

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jogo08
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Aberdeen wickelt Immobilienfonds ab

 

 

 

 

Die Fondsgesellschaft Aberdeen Asset schafft Fakten: Der offene Immobilienfonds D egi Global Business wird aufgelöst. Seit November 2009 war der Fonds eingefroren. Auch Immobilienverkäufe konnten ihn nicht retten.

 

 

 

 

Link zum Artikel

 

 

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Malta Resident
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Bis zum 30. Juni 2011 wurden der Fondsgesellschaft zufolge bereits zwei Objekte zu Verkehrswerten

von rund 55 Millionen Euro veräußert. Die erreichte Liquidität habe dennoch nicht ausgereicht, um

die Rückgabeverlangen zu bedienen. Die noch erforderlichen Objektverkäufe würden ein stark

reduziertes Portfolio belassen, das für eine wirtschaftlich sinnvolle Fortführung zu klein wäre.

Aus diesen Gründen habe sich die Geschäftsführung zur Liquidierung des Fondsvermögens

entschieden. Vorgesehen sind zwei Auszahlungen im Jahr, jeweils halbjährlich, erstmals im Oktober

2011.

Das Fondsportfolio umfasste per 31. Juli 2011 laut Aberdeen elf Objekte. Das Nettofondsvermögen

lag demnach bei 253,8 Millionen Euro und die Liquiditätsrate betrug 12,8 Prozent. Aus dem Portfolio

wurden seit Beginn der Rücknahmeaussetzung bereits die Bürogebäude Köln, Agrippinawerft, und

Helsinki, Ministry, verkauft.

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Aurum
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Ehrlich gesagt, hat sich der SEB Immoinvest sowieso ein großes Klumpenrisiko mit den Immobilien am Potsdamer Platz ins Portfolio gelegt. Dieses zu reduzieren, kann nur gut sein.

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Tenzing Norgay
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Ist das nicht blanker Unsinn? Für mich steht hier immer noch das Datum 17.11.2011 - guten Morgen Boerse-Online!

Was soll denn am 17.11. passieren?

Im November ist Stichtag für den AXA Immoselect. SEB und CS haben noch bis Mai 2012.

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BarneyGamble
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Ist das nicht blanker Unsinn? Für mich steht hier immer noch das Datum 17.11.2011 - guten Morgen Boerse-Online!

Was soll denn am 17.11. passieren?

Im November ist Stichtag für den AXA Immoselect. SEB und CS haben noch bis Mai 2012.

 

Oh Mann, guten Morgen ich selber ! Dass die aber auch alle irgendwas mit Immo im Namen haben.... :blushing:

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MHeinzmann
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Wisst Ihr, ob einer der folgenden Immobilienfonds geschossen ist?

 

Hausinvest Commerzbank 980701

grundbesitz europa DWS 980700

grundbesitz global DWS 980705

Deka-ImmobilienEuropa 980956 Sparkasse

Deka-ImmobilienGlobal 748361

UniImmo: Europa DE0009805515 Volksbank

UniImmo: Global DE0009805556

 

Der letzte ist glaube ich wegen Fukushima geschlossen worden oder ist der wieder offen?

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west263
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post-12033-0-79059500-1315068217_thumb.png

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Drederick
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Wisst Ihr, ob einer der folgenden Immobilienfonds geschossen ist?

 

Hausinvest Commerzbank 980701

grundbesitz europa DWS 980700

grundbesitz global DWS 980705

Deka-ImmobilienEuropa 980956 Sparkasse

Deka-ImmobilienGlobal 748361

UniImmo: Europa DE0009805515 Volksbank

UniImmo: Global DE0009805556

 

Der letzte ist glaube ich wegen Fukushima geschlossen worden oder ist der wieder offen?

 

Der UniImmo: Global ist seit Mitte Juni wieder offen,

Gruß

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