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Toni

Immobilie versus Wertpapierdepot

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Geparda
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Mich würde die Datei ja auch interessieren, aber ich kann die mit Open Office nicht öffnen, weil da irgendeine Hilfeanwendung verknüpft sein soll.

Geht das auch ohne? Bitte. *ganz lieb guck*

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pauku1
Posted · Edited by pauku1

@ geparda

 

welche office version benützt du?

 

bei mir mit Vers. 2.4 klappt alles wunnebar :)

 

vielleicht mal update machen?

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Geparda
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Auch die 2.4 :(

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pauku1
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Auch die 2.4 :(

 

Tabelle erst download - dann öffnen?

Welches Betriebsys?

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Geparda
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Linux.

Download klappt, aber das Öffnen nicht. :(

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pauku1
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Linux.

Download klappt, aber das Öffnen nicht. :(

 

Bei mir Linux-Ubuntu, kein Prob. An der Tabelle liegts also nicht.

 

Hier gibts Hilfe

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Fleisch
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hi,

 

ich klick mich gerade aus reinem interesse an dem sheet durch das ding durch. mir sind da einige dinge noch nciht so ganz schlüssig, was damit genau gemeint ist. wär super nett, wenn du da noch was zu erläutern könntest. Erster Punkt:

 

- Was meinst du genau mit Vermieterbruttorendite ? Was beinhaltet dies ? Welche Kennzahlen sind dafür nötig nach deinem Ansatz ?

- Wie kommt's, dass du Abschreibung / Instandhaltung nicht getrennt ansetzt ? Hat das einen besonderen Grund ?

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el galleta
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@Linux- und OpenOffice-Nutzer

Die Tabelle hat weder Makros noch sonstige Verknüpfungen. Wenn Ihr mir aber sagt, woran das Problem liegt oder (noch besser) was ich machen kann, damit es bei Euch läuft, dann behebe ich es gern.

 

@Schnitzel

Ja, dass eine Erklärung oder sogar Diskussion einiger Werte hilfreich sein könnte, fiel mir die Nacht auch noch ein. Folgt umgehend.

 

Danke an alle für´s testen. :thumbsup:

 

saludos,

el galleta

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el galleta
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Wenn man so ein Excel-Teil strickt, muss man mehr oder weniger Unschärfen in Kauf nehmen; es ist ja generell "nur" eine Prognose, individuelle Details kann man kaum berücksichtigen (etwa Steuerfreibeträge u.Ä.). Zumindest entsprechen die Ergebnisse beinah exakt den Aussagen von zinsen-berechnen.de - ganz so ungenau scheint das File also nicht zu rechnen. Wie oben schon geschrieben: Wenn mir einer die Formel für schrumpfende regelmäßige Zahlungen liefern oder aus der Zelle D119 umstellen könnte, wäre zumindest mein Anspruch erstmal erfüllt.

 

Erklärung (und kleine Diskussion) der Werte:

* Nebenkosten sind ja z.T. gesetzlich vorgegeben, Makler (üblicherweise 3,5 bis 7% inkl. Märchensteuer) und Umbau ist natürlich individuell.

* Wertsteigerung ist m.E. nur im Ausnahmefall langfristig positiv (Lage, Lage, Lage! ;) ), im Normalfall sind 0% ausreichend optimistisch.

* Eigenkapital und Rendite (nach Steuern) dürfte klar sein, Kreditzins und anfängliche Tilgung ebenso.

* Abschreibung/Instandhaltung habe ich verbunden, weil es m.E. dasselbe ist: Das Objekt verliert an Wert (Abschreibung), was ich durch Instandhaltung ausgleichen kann/muss. Wer seine Hütte in Schuss hält, sorgt für Werterhalt. Der Eigentümer bildet dafür Rücklagen, der Mieter zahlt dem Vermieter die Rücklagen. Sehe ich hier was falsch?

* Die Vermieterbruttorendite meint den in der Miete enthaltenen Bruttogewinn des Vermieters (vor Abzug von Kosten und Steuern). Asterix1970 sagte je schon, mehr als 4,5% (sicher netto) sind kaum drin; ich halte 6% (brutto) für einen vernünftigen Ansatz. Gegenmeinungen sind willkommen.

 

Die Kaltmiete setzt sich aus Abschreibung/Instandhaltung und Vermieterbruttorendite zusammen. Gehört da noch mehr rein?

 

Ach ja: Es empfiehlt sich, Kreditrate und Quadratmeterpreis im Auge zu behalten. Beide Werte sollten natürlich in einem realistischen Rahmen bleiben.

 

Weitere Kritik und Fragen sehe ich gern.

 

saludos,

el galleta

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Fleisch
Posted

ich stör mich irgendwie nach wie vor an der vermieterbruttorendite. die ist so garnicht exakt zu bestimmen. wenn ich mich nur mal umschau, da haben manche 10, 20 ja manchmal 30 jahre nix in die bude investiert. deren bruttorendite liegt dann nicht bei 4 oder 6 %.

 

ich würde das mit dem Ansatz fahren wieviel zahle ich an Miete für die Hütte. Miete ist auch nicht gleich Gewinn wie zwar viele Mieter gerne denken, aber da feht mir irgendwie ne exaktere Bestimmung.

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culo
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ich stör mich irgendwie nach wie vor an der vermieterbruttorendite. die ist so garnicht exakt zu bestimmen. wenn ich mich nur mal umschau, da haben manche 10, 20 ja manchmal 30 jahre nix in die bude investiert. deren bruttorendite liegt dann nicht bei 4 oder 6 %.

 

ich würde das mit dem Ansatz fahren wieviel zahle ich an Miete für die Hütte. Miete ist auch nicht gleich Gewinn wie zwar viele Mieter gerne denken, aber da feht mir irgendwie ne exaktere Bestimmung.

 

 

in deutschland lassen sich z.b. instandhaltungskosten und kosten für die verwaltung nicht auf den mierter abwälzen.

ausserdem gehen leerstände und mietausfälle bei zahlungsunfähigen mietern zu lasten des vermieters.

 

wer also meint, dass die miete der reingewinn ist, der hat sich getäuscht. ich würde ca. 1-1,5% des kaufpreises pro jahr als zusätzliche laufende kosten kalkulieren.

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el galleta
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ich stör mich irgendwie nach wie vor an der vermieterbruttorendite. die ist so garnicht exakt zu bestimmen. wenn ich mich nur mal umschau, da haben manche 10, 20 ja manchmal 30 jahre nix in die bude investiert. deren bruttorendite liegt dann nicht bei 4 oder 6 %.

So ganz versteh ich das Problem noch nicht. Mein Ansatzpunkt ist: Vermieterbruttorendite ist das, was der Vermieter auf die für den Werterhalt erforderlichen Kosten aufschlägt, um selbst Gewinn zu machen. Zusammen ergibt das die Kaltmiete. Dabei ist es an diesem Punkt m.E. unerheblich, ob der Vermieter die erforderliche Werterhaltung tatsächlich betreibt oder mit den Rücklagen seinen Gewinn erhöht. Freilich würde dadurch das Mietobjekt an Wert verlieren und der Mieter möchte irgendwann ausziehen, weil es reinregnet. Aber das ist kein gängiges, beachtenswertes Szenario. Im Normalfall hat jeder Vermieter ein Interesse daran, Werterhaltung zu betreiben und investiert die Rücklagen. Das kann natürlich auch aller 30 Jahre geschehen (Dach, Heizung, ...) oder halt öfter (Fußböden, Sanitär, ...).

 

Vielleicht hilft folgender Ansatzpunkt: Der Markt macht den Preis. Für ein Objekt mit einem gewissen Standard kann nur eine bestimmte, marktübliche Miete verlangt werden. Je nach Region wird damit die Rendite vorgegeben. Die ist in München sicher höher als in Brandenburg, in der jeweiligen Region aber sicher vergleichbar. Dafür gibt es sogar Indices. Grundlage ist wie beschrieben, dass die Rendite nicht aus dem Verzehr der Rücklagen gespeist wird.

 

ich würde das mit dem Ansatz fahren wieviel zahle ich an Miete für die Hütte. Miete ist auch nicht gleich Gewinn wie zwar viele Mieter gerne denken, aber da feht mir irgendwie ne exaktere Bestimmung.

Ich versuche ja gerade die Miete darüber zu bestimmen, wieviel der Vermieter für die Instandhaltung zurücklegen muss und wieviel er darauf noch als Gewinn aufschlagen kann, bis der marktübliche Mietpreis erreicht ist.

 

 

saludos,

el galleta

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el galleta
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in deutschland lassen sich z.b. instandhaltungskosten und kosten für die verwaltung nicht auf den mierter abwälzen.

ausserdem gehen leerstände und mietausfälle bei zahlungsunfähigen mietern zu lasten des vermieters.

Natürlich werden die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung, Leerstände, ... auf den Mieter abgewälzt. Wer sollte das denn sonst tragen? Der Staat? Vermutlich meinst Du nur was anderes (Direktumlage). Der Mieter zahlt über die Miete alle Kosten der Hütte plus den Gewinn des Vermieters. Sonst wäre eine Vermietung ein Minusgeschäft.

 

ich würde ca. 1-1,5% des kaufpreises pro jahr als zusätzliche laufende kosten kalkulieren.

Nur zum Verständnis: Du meinst als Abzug von der Bruttorendite des Vermieters? Das käme ja hin: Asterix nannte 4,5% netto, plus diese 1,5% ergibt die voreingestellten 6% brutto.

 

saludos,

el galleta

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culo
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Natürlich werden die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung, Leerstände, ... auf den Mieter abgewälzt. Wer sollte das denn sonst tragen? Der Staat? Vermutlich meinst Du nur was anderes (Direktumlage). Der Mieter zahlt über die Miete alle Kosten der Hütte plus den Gewinn des Vermieters. Sonst wäre eine Vermietung ein Minusgeschäft.

 

 

Nur zum Verständnis: Du meinst als Abzug von der Bruttorendite des Vermieters? Das käme ja hin: Asterix nannte 4,5% netto, plus diese 1,5% ergibt die voreingestellten 6% brutto.

 

saludos,

el galleta

 

 

ob du die kosten in die miete einkalkulierst oder nicht , ist doch egal. es sind auf jeden fall kosten, die den gewinn schmälern.

wenn du BRUTTOrendite sagst , dann ist allerdings klar, dass es auch noch eine NETTOrendite geben müsste. und die nettorendite ist doch das eigentlich entscheidende für eine investitionsentscheidung . bruttorendite ist eigentlich unerheblich.

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el galleta
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ob du die kosten in die miete einkalkulierst oder nicht , ist doch egal. es sind auf jeden fall kosten, die den gewinn schmälern.

wenn du BRUTTOrendite sagst , dann ist allerdings klar, dass es auch noch eine NETTOrendite geben müsste. und die nettorendite ist doch das eigentlich entscheidende für eine investitionsentscheidung . bruttorendite ist eigentlich unerheblich.

Aber eben nur eigentlich. Vor allem dann nicht, wenn ich in einem Excel-File damit rechne. Und genau darum ging es. ;)

 

Me parece te falta la concentración, amigo. ;)

 

saludos,

el galleta

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Akaman
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Me parece te falta la concentración, amigo. ;)

¡No seas tan impaciente, galletita! ;)

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culo
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¡No seas tan impaciente, galletita! ;)

 

no culpes a los pollos - ääähhhh perdon, a los bollos!

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el galleta
Posted

:D

 

Nun, kehren wir in unsere Amtssprache zurück. ;)

 

Hinsichtlich der Höhe der Abschreibung bzw. Instandhaltungskosten hätte ich auch gern ein Feedback. Vielleicht können die offensichtlich mit Erfahrungen gesegneten "alten Hassen" (culo, asterix1970, ...) etwas dazu sagen. Sind die in der Tabelle (zunächst) angegebenen 2% realistisch?

 

saludos,

el galleta

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Asterix1970
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Sobald das Haus 15 Jahre alt ist, könnte der Heizungskessel defekt sein.

Bei Ölheizung kostet das 5000.

 

Nach 15 Jahren neues Bad und Küche, kostet 20000.

 

Nach 30 Jahren muss das Dach neu gedeckt werden, kostet 15000.

 

Nach 40 Jahren sind die Fenster fällig, kostet 20000.

 

Nach 50 Jahren ist die Fussbodenheizung defekt, kostet 30000.

 

Darüber hinaus kannst Du jedes Jahr Dein Haus aufrüsten.

Was nicht notwendig ist, aber die Wohnqualität steigert.

Solar, Garten, Pool...

 

Also jährlich Minimum 3000 oder ungefähr 1%.

Wenn man es gut machen will 5000 oder 1,5%.

 

Gleichzeitig steigt der mögliche Verkaufspreis des Hauses, was die Kosten etwas senkt.

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culo
Posted
:D

 

Nun, kehren wir in unsere Amtssprache zurück. ;)

 

Hinsichtlich der Höhe der Abschreibung bzw. Instandhaltungskosten hätte ich auch gern ein Feedback. Vielleicht können die offensichtlich mit Erfahrungen gesegneten "alten Hassen" (culo, asterix1970, ...) etwas dazu sagen. Sind die in der Tabelle (zunächst) angegebenen 2% realistisch?

 

saludos,

el galleta

 

 

ich bin kein alter hasse, aber die instandhaltungskosten hängen wesentlich vom zustand und art der immobilie ab.

flachdächer müssen z.b. alle 15 jahre erneuert werden. wenn du ein haus mit eternitverkleidung kaufst, dann kommen irgendwann entsorgungskosten auf dich zu usw. wie sieht das rohrleitungsnetz aus, usw.

vorsicht bei betonbauten! da sind oft teure fassadensanierungen zu machen.

ich würde bei neuen immobilien vielleicht weniger ansetzen. je älter die immobilie, desto mehr muss kalkulieren.

 

was abschreibung betrifft, so ist das ganz einfach. ich glaube, immobilien werden 40-50 jahre linar abgeschrieben. also 2% oder 2,5% pro jahr. steuerlich kann man allerdings nur das gebäude abschreiben. den grundstückswert muss man abziehen.

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muesli
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Hallo el galleta,

 

vielen Dank für das interessante Tool! Allerdings muss ich Schnitzel zustimmen, ich fände es auch intuitiver, wenn ich einfach die monatliche Miete der Hütte eintragen könnte ;)

 

Ansonsten :thumbsup:

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el galleta
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Allerdings muss ich Schnitzel zustimmen, ich fände es auch intuitiver, wenn ich einfach die monatliche Miete der Hütte eintragen könnte ;)

Nicht, dass ich Schnitzel allein nicht ernst nehmen würde (im Gegenteil!). Aber langsam dämmert mir, dass meine Annahmen vielleicht kein "Standard" sind. Soll heißen: Ich ging davon aus, dass man bei einem Immo-Angebot die Miete nicht kennt, sie deshalb berechnen muss. Offensichtlich scheint es aber auch (oft?) den einfacheren Fall zu geben, dass die Miete ebenfalls bekannt ist. Ich setz mich mal dran.

 

Danke für alle Hinweise, auch den "Hasen" - egal ob jung oder alt. ;)

 

saludos,

el galleta

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Sapine
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Das mit der Daumenregel 1% vom Kaufpreis gilt nur für Neubauten. Bei Altbauten muss man etwas mehr kalkulieren, bzw. unabhängig vom Kaufpreis.

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el galleta
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Das mit der Daumenregel 1% vom Kaufpreis gilt nur für Neubauten. Bei Altbauten muss man etwas mehr kalkulieren, bzw. unabhängig vom Kaufpreis.

Deswegen ist es ja individuell einstellbar. Die Diskussion sollte sinnvolle Voreinstellungen für den Normalfall (okay, was ist das eigentlich?) liefern, hat sie m.E. auch. Abweichungen (z.B. bei einem Altbau) können dann leicht eingestellt werden.

 

saludos,

el galleta

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Asterix1970
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Als Hauseigentümer hast Du meistens die Wahl, ob Du noch reparieren möchtest oder neu kaufst.

Also kannst Du die Zahlungsströme beeinflussen.

 

Ein nicht unerheblich Vorteil ist das Du nicht so oft umziehen musst.

Ein Umzug kostet schnell 3000.

Tapete, Küche anpassen, Möbel neu, Transport, Zeitaufwand... .

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