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Toni

Immobilie versus Wertpapierdepot

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CycleMike59
Posted · Edited by CycleMike59

...machen schon seit 15 Jahren keine vernünftigen Wertsteigerungen mehr, ich glaube auch nicht, dass da noch viel laufen wird aufgrund des Bevölkerungsschwundes bzw. Veralterung.

Wobei der pro Kopf Flächenbedarf die letzten Jahrzehnte zunimmt.

Zudem schreien die ersten Politiker und Verbände schon wieder "ALARM - es werden zu wenige wegfallende Bauten ersetzt - da drohen hohe Mieten".

 

Immobilien sind halt immobil, man kann keine grossen Chancen wahrnehmen wie in den letzten Monaten z.B. bei den Bonds......bei gehörigen Zinserträgen kann man auch mal hier oder da wohnen später oder läßt sich in Pensionen, Clubs oder Hotels verwöhnen.... :)

Die Pensionen, Clubs und Hotels sind im Alter in den Vergleichsrechnungen aber nur drin wenn man all die Jahrzehnte deutliche Überrenditen erwirtschaftet hat. Man sollte hier vielleicht doch ehrlicherweise den Durchschnitt ansetzen und nicht einmalige Gelegenheiten hervorheben.

Zumal: Bei ner Firmenpleite ist der Bond wertlos, bei ner starken Inflation oder Geldentwertung auch und schon gibt Brückenschlafplatz statt Hotel. Der Grundbesitzer kämpft dafür gegen Naturgewalten (die nicht immer alle versicherbar sind) Städteplaner, Enteignungen und ähnliche Widrigkeiten.

 

Meine Meinung: Die Schaffung von handfesten Werten hat in der Vergangenheit zumeist nicht geschadet. Zahlen auf nem Depotauszug gehören für mich nicht dazu. Und ich persönlich glaube auch nicht, dass unser Geldsystem noch weitere 60 Jahre überdauert. In wenigen Jahrzehnten werden die Staaten dieser Welt mehr Zinsen zahlen müssen als sie an Steuern einnehmen. Im Zuge der Globalisierung rumpelts dafür dann aber auch gleich weltweit, da es die Mehrzahl der Staaten betrifft.

 

 

 

............ sagte der Familienvater 1970 zu seinem Sohn, als er die örtliche Dorfschule als handfeste Investition erwarb.............

 

http://www.diia.de/?thema=objekt_detail&id=1512&list=1&PHPSESSID=e43f7b93a061c6f1cfffd72bd3ffd980

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BondWurzel
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@CycleMike59,

 

interessante page...wobei die Schule, als Lagerraum entfremdet,plus knapp 3000 qm Grund für 50 Euro kein schlechter Deal ist.... :w00t:

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Akaman
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klar, insbesondere wegen

Ca. 476 m² , bestehend aus Schul-/ Klassenräumen die unentgeltlich von Vereinen als Lager genutzt werden.

:w00t:

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leinad
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Ein Haus zu kaufen rentiert sich in Deutschland nicht.

Das ist nur ein Hemmschuh für den Vermögensaufbau.

 

Ich habe mein Leben lang möglichst billig gemietet, das Geld investiert und dadurch eine höhere Durchschnittsrendiete erzielt.

2007 haben wir uns dann in Asien Haus und Grund für 5000 Euro gekauft.

Jetzt renoviert und haben so auch keine Mietkosten mehr.

 

Das Nutzen/Kosten -Verhältnis ist für die Meisten Immobilien in Deutschland miserabel.

Die, die anderes behaupten verdienen entweder an Immos (Banken usw.) oder wollen nur haben dass es auch einen Käufermarkt für ihre Immos gibt wenn sie eines Tages verkaufen wollen.

Klar dass die dann die Meinung der Massen in Richtung pro Immo bewegen wollen.

 

Gruss

leinad

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etherial
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Daraus ergibt sich: Inflation vernichtet nominell und real Vermögenswerte des Mieters und erhöht nominell Vermögenswerte des Eigentümers.

 

Klingt banal - ist es insgesamt auch richtig?

 

Die Argument im zitierten Beitrag finde ich eigentlich durchaus plausibel (wobei plausibel nicht unbedingt richtig heißen muss).

 

Eigentlich sehe ich meine Kritik auch unabhängig von der Inflationsberücksichtigung. Ich warte einfach mal auf deine Korrekturen, vielleicht verstehe ich es dann besser.

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harryguenter
Posted

Daraus ergibt sich: Inflation vernichtet nominell und real Vermögenswerte des Mieters und erhöht nominell Vermögenswerte des Eigentümers. Klingt banal - ist es insgesamt auch richtig?

Die Argument im zitierten Beitrag finde ich eigentlich durchaus plausibel (wobei plausibel nicht unbedingt richtig heißen muss).

Das Problem ist m.E., dass man darauf achten muß diesen Aspekt nicht doppelt zu berücksichtigen. Wenn ich dem Sachwert einen jährlichen inflationsbedingten Aufschlag gewähre darf ich nicht gleichzeitig beim Vermögenswert noch einen Abzug machen.

 

Beispiel:

Ausganslage: A hat 100TEUR zu 4% angelgt, B besitzt eine Immo 100TEUR, Inflation sei 2%

Nach 1 Jahr:

A) 100TEUR + 4000 EUR - ca. 1000 AbGst = 103 TEUR

B) Immobilie ohne Wertveränderung aber aufgrund der Inflation nun mit 102 TEUR zu bezahlen.

Bei dieser Variante betrachte ich die im x. Jahr vergleichbaren (aufgezinsten) Werte.

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etherial
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Das Problem ist m.E., dass man darauf achten muß diesen Aspekt nicht doppelt zu berücksichtigen. Wenn ich dem Sachwert einen jährlichen inflationsbedingten Aufschlag gewähre darf ich nicht gleichzeitig beim Vermögenswert noch einen Abzug machen.

 

Die Mieten steigen und der Sachwert steigt. D.h. das absolute Vermögen des Eigentümers steigt schneller, dass des Mieters sinkt schneller.

 

Im Sheet sehe ich auf jeden Fall nicht, dass das Vermögen irgendwo mit der Inflation abgezinst wird. Lediglich die höheren Mieten mindern das Vermögen.

 

Irreführend ist das Wort Mietervermögen, denn hier handelt es sich um eine fiktive Größe (die anderen Ausgaben/Einnahmen von Mieter und EIgentümer werden ja nicht berücksichtigt)

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chart
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EDIT: Noch eine Anmerkung zum Wohlfühlfaktor: Wir reden bei diesem Vergleich von Kauf bzw. Miete derselben Immo, d.h. man wohnt nachher so oder so in diesem Haus oder dieser Wohnung. Der Unterschied ist nur die Eigentumsfrage. Deshalb sehe ich auch keinen Wohlfühlunterschied. Jeder normale Vermieter erlaubt sogar Umbauten (Rückbauverpflichtung natürlich vorausgesetzt), die Individualisierung kann es also auch nicht sein.

 

saludos,

el galleta

 

es wird hier nur von kauf oder miete eines hauses gesprochen? das finde ich aber falsch.

denn die masse der menschen lebt nun mal in wohnungen und nicht einfamilienhäusern.

denn ein einfamilienhaus ist meißt teurer in der miete als eine wohnung.

und da gibt es sehr wohl einen unterschied im wohlfühlfaktor, ich habe schließlich 3 jahre in einer wohnung gelebt.

auch wenn man die wohnung umbauen möchte, den vermieter muß man immer fragen. hinzu kommt noch das man kein grundstück hat, wo man sich alleine frei bewegen kann.

die reine rechnung kann natürlich wieder ganz anders aussehen. doch was nützen mir denn die ganzen zahlen auf dem papier wenn ich mich in einer wohnung nicht wohlfühle?

auch die mieten bleiben gleich oder werden steigen, dass sie sinken habe ich noch nicht feststellen können.

selbst wenn es mal zu viele leerstehende wohnungen gibt, wird künstlich zurück gebaut, damit unteranderem die mieten nicht sinken. man muß nur in den osten schauen, da wurde es so gemacht.

natürlich sollte ein haus bezahlbar sein und man sollte immer erst schauen, wieviel haus und grundstück kann ich bezahlen und mir leisten.

doch wie hier schon erwähnt wurde, viele übertreiben es und wollen nur zeigen was sie sich für ein riesenhaus leisten (ob dauerhaft sei dahingestellt) können.

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TerracottaPie
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Das Problem ist m.E., dass man darauf achten muß diesen Aspekt nicht doppelt zu berücksichtigen. Wenn ich dem Sachwert einen jährlichen inflationsbedingten Aufschlag gewähre darf ich nicht gleichzeitig beim Vermögenswert noch einen Abzug machen.

 

Die Mieten steigen und der Sachwert steigt. D.h. das absolute Vermögen des Eigentümers steigt schneller, dass des Mieters sinkt schneller.

 

Im Sheet sehe ich auf jeden Fall nicht, dass das Vermögen irgendwo mit der Inflation abgezinst wird. Lediglich die höheren Mieten mindern das Vermögen.

 

Irreführend ist das Wort Mietervermögen, denn hier handelt es sich um eine fiktive Größe (die anderen Ausgaben/Einnahmen von Mieter und EIgentümer werden ja nicht berücksichtigt)

 

Vielleicht verstehe ich die Diskussion nicht richtig, aber das Vermögen des Mieters ist doch keine fiktive Größe - sondern der Betrag, den der Mieter übrig behält, weil er ihn nicht in den Kauf eines Hauses investiert. Die Ausgangssituation ist doch, dass zwei Menschen mit dem gleichen Vermögen ihr Vermögen unterschiedlich anlegen - einer kauft ein Haus, der andere kauft Wertpapiere.

 

Von diesen Annahmen ausgehend kann man dann aber doch nicht einfach sagen, dass die Inflation das Mietervermögen nominell und real vermindert, oder? Die Inflation hat ja nicht nur Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien, sondern auch auf die Entwicklung anderer Assets.

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harryguenter
Posted

Im Sheet sehe ich auf jeden Fall nicht, dass das Vermögen irgendwo mit der Inflation abgezinst wird. Lediglich die höheren Mieten mindern das Vermögen.

Das wäre dann richtig - Miete als "Sachleistung" sollte bezüglich der Inflation angepasst werden.

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harryguenter
Posted

Vielleicht verstehe ich die Diskussion nicht richtig, aber das Vermögen des Mieters ist doch keine fiktive Größe - sondern der Betrag, den der Mieter übrig behält, weil er ihn nicht in den Kauf eines Hauses investiert. Die Ausgangssituation ist doch, dass zwei Menschen mit dem gleichen Vermögen ihr Vermögen unterschiedlich anlegen - einer kauft ein Haus, der andere kauft Wertpapiere.

So würde ich die Ausgangslage auch verstehen wollen.

 

Von diesen Annahmen ausgehend kann man dann aber doch nicht einfach sagen, dass die Inflation das Mietervermögen nominell und real vermindert, oder? Die Inflation hat ja nicht nur Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien, sondern auch auf die Entwicklung anderer Assets.

In der Wertentwicklung von Geldanlagen ist die Inflation schon eingepreist. Hohe Zinsen gibt es i.d.R. nur wenn die Inflations hoch ist. (Leitzins der EZB dient im Wesentlichen der Preisstabilität also Inflationssteuerung).

Aktien beinhalten Sachwerte (Gebäude, Grundstücke, Maschinen). Auch hier ist die Inflation indirekt schon eingeflossen.

Ich würde in einer solchen Vergleichsrechnung die Nettorendite nach Steuer aber vor Inflation berücksichtigen, und die Sachwerte und -leistungen (Miete, Reparaturen, Immobilienwert usw.) in der Zeitleiste dem Inflationsaufschlag unterziehen. So sollte es eigentlich stimmen.

 

PS: ich habe immer noch nicht in die Excel Umsetzung geschaut - deshalb alle Aussagen bezogen auf "mein Situationsverständnis"

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Kezboard
Posted · Edited by Kezboard

Vielleicht sehe ich das ganze zu "simpel", aber m.E. ist der Knackpunkt das Eigenkapital zu Beginn des Vergleiches. Voraussetzung ist jeweils, dass Mietausgaben = Zins- und Tilungszahlungen für die Immobilie sind.

 

Szenario 1:

 

Mieter und Käufer haben kein bzw. kaum Eigenkapital und bestreiten aus ihrem Arbeitseinkommen komplett die Mietausgaben bzw. Zins- und Tilgungszahlungen. Gewinner ist hier ganz klar der Käufer, der am Ende sein abbezahltes Haus hat und nun sein freiwerdendes Arbeitseinkommen zum Vermögensaufbau nutzen kann, während der Mieter nach wie vor Miete bezahlen muss.

 

Szenario 2:

 

Mieter und Käufer haben ca. die Häflte des Kaufpreises als EK angespart. Der Käufer bindet nun sein gesamtes Kapital in der Immobilie und muss zusätzlich Zins- und Tilungszahlungen aufwenden (aufgrund des eingebrachten EK nun viel kürzer und ggf. zu besseren Konditionen). Der Mieter hingegen bekommt auf sein EK noch eine Rendite (je nach Risikoneigung) ausbezahlt und kann - wenn er es geschickt anstellt - sein Kapital dahingehend vermehren, dass er die Immobilie irgendwann nur aus Eigenmitteln erwerben kann. Hier sehe ich den Vorteil eher beim Mieter.

 

Szenaro 3:

 

Mieter und Käufer haben genau so viel EK, wie die Immobilie kostet. Hier bindet der Käufer ebenfalls wieder sein gesamtes Kapital, kann allerdings sein gespartes Arbeitseinkommen (keine Miete, keine Zinsen) zum Vermögensaufbau nutzen. Der Mieter kann das - relativ hohe - EK natürlich auch gewinnbringend anlegen. Hier besteht das Problem m.E. größenteils darin, dass der Mieter mit seinem angelegten Vermögen auch das Risiko größerer Verluste tragen muss, während der Käufer seine "sichere" Altersvorsorge in Form der Immobilie und zusätzlich sein (sicheres) Arbeitseinkommen hat. Vorteile hier eher beim Käufer.

 

Fazit: da Szenario 1 eher unwahrscheinlich ist und eine Bank keinen Kredit ohne EK gewährt, sieht meine Empfehlung so aus: wer sich ein Haus nicht aus Eigenmitteln leisten kann, sollte weiterhin zur Miete wohnen und sein Geld solange sparen, bis er sich den Kauf leisten kann. Wer das Geld übrig hat, sollte sich eine Immobilie kaufen; auch und gerade unter Sicherheits-, Risiko- und Wohlfühlaspekten.

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TerracottaPie
Posted · Edited by TerracottaPie

Vielleicht sehe ich das ganze zu "simpel", aber m.E. ist der Knackpunkt das Eigenkapital zu Beginn des Vergleiches. Voraussetzung ist jeweils, dass Mietausgaben = Zins- und Tilungszahlungen für die Immobilie sind.

 

Szenario 1:

 

Mieter und Käufer haben kein bzw. kaum Eigenkapital und bestreiten aus ihrem Arbeitseinkommen komplett die Mietausgaben bzw. Zins- und Tilgungszahlungen. Gewinner ist hier ganz klar der Käufer, der am Ende sein abbezahltes Haus hat und nun sein freiwerdendes Arbeitseinkommen zum Vermögensaufbau nutzen kann, während der Mieter nach wie vor Miete bezahlen muss.

 

Hmm, ich denke, das passt nicht ganz. Der Eigentümer sollte höhere monatliche Kosten haben. Es dürfte zu einfach sein, die Mietausgaben einfach mit den Zins- und Tilgungszahlungen des Käufers gleichzusetzen.

 

Und auch Szenario 3 berücksichtigt zum Beispiel nicht, dass ein Eigenheim keinesfalls eine risikolose Geldanlage ist - und der Mieter im Gegenzug auch nicht gezwungen ist, sein Geld riskant anzulegen. Im Gegenteil dürfte er mit einem diversifizierten Wertpapierdepot sogar ein günstigeres Risiko-Rendite-Profil erreichen.

 

@harryguenther: Was du schreibst, ergibt in jedem Fall Sinn. Ich habe mir den Rechner zwar mehrmals angeschaut, verstehe ihn aber ehrlich gesagt nicht richtig.*

 

Übrigens hat auch die Stiftung Warentest so einen Rechner im Angebot. Der ist allerdings etwas simpler gestrickt (ich verstehe ihn ;) ). Aber vielleicht lohnt sich der Vergleich trotzdem, falls ihr ihn noch nicht kennt:

 

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/-Immobilien/1159353/1159353/

 

* Um das noch ein bisschen zu konkretisieren: Der Satz "Ein Mieter hat einen anfänglichen monatlichen Nachteil von 1.463,93 €." ist mir unverständlich - genauso der Satz, dass das Vermögen des Mieters noch x Jahre reicht. Vom Beginn der Tilgung an gerechnet?

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BondWurzel
Posted

Vielleicht sehe ich das ganze zu "simpel", aber m.E. ist der Knackpunkt das Eigenkapital zu Beginn des Vergleiches. Voraussetzung ist jeweils, dass Mietausgaben = Zins- und Tilungszahlungen für die Immobilie sind.

 

Szenario 1:

 

Mieter und Käufer haben kein bzw. kaum Eigenkapital und bestreiten aus ihrem Arbeitseinkommen komplett die Mietausgaben bzw. Zins- und Tilgungszahlungen. Gewinner ist hier ganz klar der Käufer, der am Ende sein abbezahltes Haus hat und nun sein freiwerdendes Arbeitseinkommen zum Vermögensaufbau nutzen kann, während der Mieter nach wie vor Miete bezahlen muss.

 

Szenario 2:

 

Mieter und Käufer haben ca. die Häflte des Kaufpreises als EK angespart. Der Käufer bindet nun sein gesamtes Kapital in der Immobilie und muss zusätzlich Zins- und Tilungszahlungen aufwenden (aufgrund des eingebrachten EK nun viel kürzer und ggf. zu besseren Konditionen). Der Mieter hingegen bekommt auf sein EK noch eine Rendite (je nach Risikoneigung) ausbezahlt und kann - wenn er es geschickt anstellt - sein Kapital dahingehend vermehren, dass er die Immobilie irgendwann nur aus Eigenmitteln erwerben kann. Hier sehe ich den Vorteil eher beim Mieter.

 

Szenaro 3:

 

Mieter und Käufer haben genau so viel EK, wie die Immobilie kostet. Hier bindet der Käufer ebenfalls wieder sein gesamtes Kapital, kann allerdings sein gespartes Arbeitseinkommen (keine Miete, keine Zinsen) zum Vermögensaufbau nutzen. Der Mieter kann das - relativ hohe - EK natürlich auch gewinnbringend anlegen. Hier besteht das Problem m.E. größenteils darin, dass der Mieter mit seinem angelegten Vermögen auch das Risiko größerer Verluste tragen muss, während der Käufer seine "sichere" Altersvorsorge in Form der Immobilie und zusätzlich sein (sicheres) Arbeitseinkommen hat. Vorteile hier eher beim Käufer.

 

Fazit: da Szenario 1 eher unwahrscheinlich ist und eine Bank keinen Kredit ohne EK gewährt, sieht meine Empfehlung so aus: wer sich ein Haus nicht aus Eigenmitteln leisten kann, sollte weiterhin zur Miete wohnen und sein Geld solange sparen, bis er sich den Kauf leisten kann. Wer das Geld übrig hat, sollte sich eine Immobilie kaufen; auch und gerade unter Sicherheits-, Risiko- und Wohlfühlaspekten.

 

Grundsätzlich gute Gedanken...man sollte aber bedenken, dass bei Szenario 1 der Käufer kurz vor dem Rentenalter steht, wenn er seine Immobilie abbezahlt hat ( 35-40 Jahre Laufzeit ), Investitionsstaus bzw. Reparaturen nehmen stark zu ( Heizung überaltert etc.), Afa auf's Gebäude und die Inflation ist auch für den Häuslebauer voll in diesen Kosten dann enthalten.

 

Beispiel: In der Praxis sieht das so aus bei mir in diesem Jahr: Beim EFH - Sicht-und Windschutz zum Nachbarn defekt, Terrasse teilerneuert, undichte Stelle am Dach - Kosten ca. 4.000 Euro alleine in einem Jahr, wenn man es einigermaßen gut repariert.

 

Noch was - ETW 95 qm vor 15 Jahren in sehr guter Lage gekauft, damalige 10e - Abschreibung genutzt, derzeitiger Verkaufswert realisierbar max. 20% unter damaligem Kaufwert, Nebenkosten aktuell 320,00 einschl. Heizung, Müll und Rücklagenbildung, Tilgung & Zinsen = 300 monatlich, möblierte Teilvermietung geplant für insg. 480 monatlich.

 

Mit meinem Wertpapierdepot bin ich wesentlich flexibler und rentabler, wobei man die ETW vergessen kann, was die Rentabilität angeht.

 

Wenn schon, dann würde ich empfehlen lieber ein kostengünstiges älteres Haus zu kaufen ( Schnäppchen ) und sich dann langsam hocharbeiten.

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DrFaustus
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Fazit: da Szenario 1 eher unwahrscheinlich ist und eine Bank keinen Kredit ohne EK gewährt,

 

Glaubst du?

Schau mal den Peter Zwegart aus Berlin an...

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leinad
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Zudem wird auch immer das extreme Laufzeit-Risiko bei einer Immobilie vergessen.

Ehepaar, eingetragene Lebensgemeinschaft finaziert und kauft.

Beide stehen im Grundbuch, weil das die Bank aufgrund des Kredites verlangt, damit sie später bei Beiden bei Problemen abgreifen können.

Scheidung, fast jede zweite Ehe heute und alle Rechenakrobatik wird über den Haufen geschmissen.

Daher sowieso wesentlich besser, sparen und cash kaufen und der, der zahlt steht dann auch alleine im Grundbuch.

 

Gruss

leinad

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harryguenter
Posted · Edited by harryguenter

Zudem wird auch immer das extreme Laufzeit-Risiko bei einer Immobilie vergessen.

Ehepaar, eingetragene Lebensgemeinschaft finaziert und kauft.

Beide stehen im Grundbuch, weil das die Bank aufgrund des Kredites verlangt, damit sie später bei Beiden bei Problemen abgreifen können.

Scheidung, fast jede zweite Ehe heute und alle Rechenakrobatik wird über den Haufen geschmissen.

Unbestritten ist die Immobilie ein Nachteil wenn Sie im Scheidungsfalle unter Druck mit Wertverlust verkauft wird. Das muss aber nicht zwingend so sein.

 

Daher sowieso wesentlich besser, sparen und cash kaufen und der, der zahlt steht dann auch alleine im Grundbuch.

Sorry Leinad, aber das ist Quatsch. Du hast die Ehe als Zugewinngemeinschaft nicht verstanden.

Oder Du gehst davon aus, dass der Ehepartner der nicht eintragen läßt ein kompletter Vollidiot ist.

Das geht nur wenn Du per Ehevertrag getrennte Vermögen hast. Damit hast Du obiges Problem im Scheidungsfalle aber auch nicht.

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etherial
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Vielleicht verstehe ich die Diskussion nicht richtig, aber das Vermögen des Mieters ist doch keine fiktive Größe - sondern der Betrag, den der Mieter übrig behält, weil er ihn nicht in den Kauf eines Hauses investiert.

 

Ich hab mir das Sheet angesehen und das geht mE davon aus, dass die Regelmäßigen Zuflüsse stets den Raten des Eigentümers entsprechen. Und damit ist das ganze fiktiv, weil sowohl MIeter als auch Eigentümer mehr verdienen.

 

Die Ausgangssituation ist doch, dass zwei Menschen mit dem gleichen Vermögen ihr Vermögen unterschiedlich anlegen - einer kauft ein Haus, der andere kauft Wertpapiere.

 

Von diesen Annahmen ausgehend kann man dann aber doch nicht einfach sagen, dass die Inflation das Mietervermögen nominell und real vermindert, oder?

 

Hast du das dem Sheet entnommen? Ich sehe nur, dass die Mieten mit der Zeit steigen. Deswegen sinkt das Mietervermögen (bzw. steigt nicht so schnell).

 

Die Inflation hat ja nicht nur Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien, sondern auch auf die Entwicklung anderer Assets.

 

Genau deswegen steigen die Mieten. Das ist aber eigentlich nicht relevant, weil die Löhne auch steigen. Dadurch, dass ein Lohn in dem Sheet aber nicht berücksichtigt (und dann eben auch nicht angelegt) wird, sieht der Unterschied verhältnismäßig groß aus.

 

@Kezboard: Deine Position halte ich für vorschnell. Du hast ziemlich viele Größen einfach nicht definiert (z.B. Höhe der Miete, Gewinn durch Anlegen auf dem Kapitalmarkt). Auf diese Eisnchätzung sollte sich wirklich keiner Verlassen, denn El Galletas Rechner sollte genau diese Szenarien durchrechnen können.

 

@Terracotta: Auch ich finde den Rechner von Stiftung Warentest einfacher. Ich bin allerdings der Meinung, dass er ziemlich naiv rechnet - und außerdem ist Stiftung Warentest üblicherweise ziemlich pro Eigenheim - das spiegelt sich auch in den Berechnungsgrundlagen wieder.

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el galleta
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Ordentlich was los hier! Erstmal das grundsätzliche:

 

Fiktiver Ausgangspunkt ist eine Person, die in eine Immo einziehen will, und sich nun fragt, ob sie diese eine Immo kaufen oder mieten (und dafür das Eigenkapital anlegen) soll.

 

Die Inflationsproblematik ist unkritisch, das war im obigen Beitrag nur ein fehlerhafter Schnellschuss von mir. Dieses Thema dürfte beherrschbar sein, aber dazu später mehr.

 

Hauptfehler im alten Rechner ist der von etherial entdeckte Widerspruch, der sich aber nur auf die "Auswertung" (ganz unten, blau) bezieht: Der Zeitpunkt, an dem der Mieter sein Vermögen aufgebraucht hat, wird als Beginn der Besserstellung des Eigentümers gewertet - was freilich Unsinn ist, da der Eigentümer lange bevor der Mieter pleite ist, dem Mietervermögen seine Immo (abzüglich Restschuld) entgegensetzen kann. Der Eigentümer ist natürlich genau dann besser dran, wenn sein prognostiziertes Vermögen (= Haus minus Schulden) das prognostizierte Vermögen des Mieters überschreitet. Diese Fehlauswertung (eigentlich nur ein kleines Gimmick) wäre nicht weiter schlimm und ließe sich einfach berichtigen, wenn die zugrunde liegenden Werte in den rot hinterlegten Bereichen (= Zeitpunkt der Kredittilgung) richtig wären.

 

Der Konjunktiv ist angebracht, da ich - wieder durch etherial - darauf gestoßen bin, dass ich in die Vermögensberechnung des Mieters eine vergleichende Komponente eingebaut habe (Blatt "Entwicklung", die Spalte "Monatsdifferenz") und nach den vielen vergangenen Monaten nicht mehr (und noch nicht wieder) weiß, ob das richtig war. Aktuell zweifle und arbeite ich daran. Eigentlich müsste die Prognose des Mietervermögens unabhängig vom Eigentümerszenario verlaufen, was aber schon aufgrund des durch den Eigentümer (Kreditlaufzeit!) vorgegebenen Betrachtungszeitraum nicht möglich ist. Da grabe ich mich nochmal rein, aber als nächstes gleich erstmal zu Euren Beiträgen...

 

saludos,

el galleta

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el galleta
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Das Problem ist m.E., dass man darauf achten muß diesen Aspekt nicht doppelt zu berücksichtigen. Wenn ich dem Sachwert einen jährlichen inflationsbedingten Aufschlag gewähre darf ich nicht gleichzeitig beim Vermögenswert noch einen Abzug machen.

Richtig. Ist so auch nicht passiert:

 

Im Sheet sehe ich auf jeden Fall nicht, dass das Vermögen irgendwo mit der Inflation abgezinst wird. Lediglich die höheren Mieten mindern das Vermögen.

Genau so ist es.

 

Irreführend ist das Wort Mietervermögen, denn hier handelt es sich um eine fiktive Größe (die anderen Ausgaben/Einnahmen von Mieter und EIgentümer werden ja nicht berücksichtigt)

Hm, das verstehe ich nicht. Natürlich ist das alles fiktiv, da es sich ja um eine Prognose handelt. Der Ansatzpunkt ist, dass man die unterschiedlichen Zahlungsströme (Mieter vs. Eigentümer) berücksichtigt. Da es sich ja um ein und dieselbe Person handelt, können "andere Ausgaben/Einnahmen" außen vor bleiben - die kürzen sich im Vergleich sozusagen raus. Das Mietervermögen ist sozusagen das Differenzvermögen (ha, da war doch was mit Differenz - schreiben hilft denken ;) ), welches er anfangs durch die Kapitalerträge langsam anhäuft und später (nach dem Zeitpunkt der Kredittilgung) durch die Mehrausgaben sukzessive wieder verliert.

 

Wir reden bei diesem Vergleich von Kauf bzw. Miete derselben Immo, d.h. man wohnt nachher so oder so in diesem Haus oder dieser Wohnung.

es wird hier nur von kauf oder miete eines hauses gesprochen? das finde ich aber falsch.

denn die masse der menschen lebt nun mal in wohnungen

Lies mal das was Du zitierst. ;)

 

Vielleicht verstehe ich die Diskussion nicht richtig, aber das Vermögen des Mieters ist doch keine fiktive Größe - sondern der Betrag, den der Mieter übrig behält, weil er ihn nicht in den Kauf eines Hauses investiert. Die Ausgangssituation ist doch, dass zwei Menschen mit dem gleichen Vermögen ihr Vermögen unterschiedlich anlegen - einer kauft ein Haus, der andere kauft Wertpapiere.

Volltreffer.

 

Ich würde in einer solchen Vergleichsrechnung die Nettorendite nach Steuer aber vor Inflation berücksichtigen, und die Sachwerte und -leistungen (Miete, Reparaturen, Immobilienwert usw.) in der Zeitleiste dem Inflationsaufschlag unterziehen.

Genau das macht der Rechner. Freut mich, dass hier Einigkeit herrscht.

 

Der Satz "Ein Mieter hat einen anfänglichen monatlichen Nachteil von 1.463,93 ." ist mir unverständlich - genauso der Satz, dass das Vermögen des Mieters noch x Jahre reicht. Vom Beginn der Tilgung an gerechnet?

Der Rechner vergleicht die Belastungen von Eigentümer und Mieter (so lässt sich eine Vorteil-/Nachteil-Aussage treffen) und errechnet daraus die Vermögensentwicklungen, v.a. die zunächst positive Vermögensdifferenz des Mieters. Mit Tilgung des Kredits ändern sich die Zahlungsströme, da der Eigentümer nun keine Raten mehr zahlt. Jetzt gerät der Mieter in einen systematischen Nachteil, da er natürlich seine Miete weiter zahlen muss. Das bis dahin angehäufte Vermögen reicht dafür (von der Tilgung an, da liegst Du richtig) entweder ewig, x Jahre - oder gar nicht.

 

Dadurch, dass ein Lohn in dem Sheet aber nicht berücksichtigt (und dann eben auch nicht angelegt) wird, sieht der Unterschied verhältnismäßig groß aus.

Da der Lohn weder beim Mieter noch beim Eigentümer berücksichtigt wird (er kürzt sich raus), sollte er eigentlich keine Rolle spielen.

 

Je mehr ich tippe, um so mehr kommt die Erinnerung wieder. Der beschrieben Differenzansatz ist wohl doch ganz tauglich. Oder?

 

Vielen Dank für Eure Beiträge! Sehr hilfreich!

 

saludos,

el galleta

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etherial
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Da der Lohn weder beim Mieter noch beim Eigentümer berücksichtigt wird (er kürzt sich raus), sollte er eigentlich keine Rolle spielen.

 

Je mehr ich tippe, um so mehr kommt die Erinnerung wieder. Der beschrieben Differenzansatz ist wohl doch ganz tauglich. Oder?

 

Ich wollte nicht ausdrücken, dass er untauglich ist. Er ist bisweilen etwas verwirrend, wenn man sich den Kontext nicht bewusst macht. Z.B. habe ich ziemlich lange gegrübelt, warum das Vermögen des Mieters bis zur Abzahlung des Hauses steigt, danach aber fällt.

 

Intuitiv geht jeder davon aus, dass Kredit, Miete und Altersvorsorge von den jährlich freien Gehaltsanteilen finanziert werden. D.h. der Mieter kann schon früh anfangen zu sparen, der Eigentümer nicht. Sobald das Haus abgezahlt ist, fängt der Eigentümer an zu sparen, während der Mieter genauso zahlt wie früher. D.h. nicht der Mieter verliert Vermögen nach dem Abzahlen des Kredits, sondern der Eigentümer gewinnt Vermögen.

 

Wenn es nur darum geht, herauszufinden wer sich besser gestellt hat, sind beide Betrachtungsweisen austauschbar.

 

So wie ich deinen Beitrag davor verstanden habe, bist du selbst etwas am zweifeln ob die Berechnung des Vermögens korrekt ist. So tief habe ich mich nicht eingegraben, so dass ich im Augenblick das weder Verneinen noch bestätigen kann. Ich wünsch dir, dass du da schnell durchblickst, auf dass der Rechner bald noch richtigere Ergebnisse rausgibt.

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Emilian
Posted · Edited by Emilian

Wenn schon kürzen, dann aber richtig! Die Frage wäre dann: Welche Art von Kredit nehme ich zur Finanzierung meiner Altersvorsorge auf? Die Immobilie ist eigentlich nur noch Alibi dafür, welche Renditen ich ansetze. Nehm ich den "kurzfristigen" Kredit hab ich begrenzte höhere Wohnraten (dann etwas geringere), nehm ich den Mietkredit hab ich steigende Raten bis ich sterbe (meinetwegen mit 100, was ich im meinem Fall allerdings nicht glaube).

 

Wie gesagt, Wohlfühlfaktor war ja nicht gefragt. Und ohne Emotionen dürfte die Antwort eigentlich mit oder ohne Rechner relativ eindeutig ausfallen. Wir vergleichen hier also nur 2 Arten von Krediten vs. verbleibendes Lebensalter, alles anderen kürzt sich imho heraus.

 

 

 

 

Gruß Emilian.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Ich wollte nicht ausdrücken, dass er untauglich ist.

Nein, nein, das habe ich auch nicht so verstanden. Deine Schuld Dein Verdienst ist aber, dass ich selbst über den Ansatz ins zweifeln gekommen bin und ihn nochmal kritisch überdacht habe. Ergebnis: Das passt so, anders geht es gar nicht.

 

Er ist bisweilen etwas verwirrend, wenn man sich den Kontext nicht bewusst macht. Z.B. habe ich ziemlich lange gegrübelt, warum das Vermögen des Mieters bis zur Abzahlung des Hauses steigt, danach aber fällt.

Okay, da besteht ein Dokumentationsdefizit. Mal sehen, wie ich das ausgleichen kann.

 

Wenn schon kürzen, dann aber richtig!

Das impliziert, dass der Rechner nicht richtig "kürzt" (EDIT: also die Zahlungsströme unvollständig oder falsch betrachtet). Kannst Du das erläutern?

 

saludos,

el galleta

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Akaman
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Volker Looman (FAZ, "Die Vermögensfrage") beschäftigt sich in der heutigen Ausgabe mit der Frage des Eigenheims (leider auf faznet noch nicht abrufbar; das wird wohl in den nächsten Stunden irgendwann passieren).

 

Man kann über seine Betrachtungen trefflich streiten. Sein Verdienst ist es aber ohne Zweifel, dass er Alternativen konsequent in Zahlungsströme auflöst. Dadurch werden erstens die getroffenen Annahmen schonungslos offengelegt und zweitens die Alternativen emotionslos per Renditezahlen vergleichbar gemacht.

 

Einige der Annahmen sind durchaus interessant: er rechnet z.B. heute alternativ mit Wertsteigerungen der Immobilie von 0% bzw. 1% p.a.

 

Es macht keinen Sinn, über das konkrete Ergebnis, zu dem er heute kommt, zu diskutieren ("Altersvorsorge darf sich nicht aufs Eigenheim stützen"). Dieses hängt - wie überhaupt das Ergebnis "Immobilie vs. Wertpapierdepot" - finanzmathematisch eben einzig und allein von den getroffenen Annahmen ab. Dazu - aber das wurde ja bereits mehrfach betont - noch von "weichen Faktoren" (persönliche Vorlieben etc.).

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