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Toni

Immobilie versus Wertpapierdepot

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maush
Posted

Bitte meldet gefundene Fehler! Danke!

 

Ich hab mir das jetzt mal angesehen und bei mir gibts eine Menge Fragezeichen, weil ich offensichtlich noch nicht tief genug in der Materie bin. Ich vermute ich hab die Rechnung nicht richtig verstanden und wäre froh, wenn mir jemand folgende Fragen zu El Galletas Rechner erklärt:

 

1. Was ist Vermieterbruttorendite? Eigentlich hätte ich gedacht, dass es sich um das Geld handelt, was man als Mieteinnahmen bei Vermietung bekommt. Wenn wir nun aber "Miete vs. Immobilie" berechnen gehen wir doch eindeutig von einer eigengenutzten Immobilie aus? Oder spielt diese Zahl nur für den Mieter eine Rolle?

 

2. Wenn das Haus abgezahlt ist, hat der Vermieter ein Haus, welches er theoretisch wieder verkaufen kann. Der Mieter hat aber dann das gesamte Vermögen aufgebraucht, aber kein Vermögen mehr? Wenn ich mir die Rechnung so anschaue, dann ist bei meinen Beispielen der Immobilienpreis (nach Zahlung der letzten Rate) stets höher als das Vermögen des Mieters.

 

 

Sehen wir es doch mal so: Es sind 2 Personen. Die eine hat EUR 300.000,- in der Hand und kauft ein Haus. Die andere hat EUR 300.000,- auf der Bank und mietet sich ein.

Da unser Mieter genügsam ist, mietet er eine mittelgroße Wohnung und hat nach dem ersten Monat noch EUR 299.500,- übrig, die er anlegt.

Während unser Hausbesitzer gleich im ersten Monat ein Darlehen über EUR 20.000,- braucht um die Kaufnebenkosten zu begleichen.

 

Derartige Beispiele könnte ich Dir hunderte geben, angefangen von der teureren Ausstattung des Hauses (Prestige), über höhere Betriebsausgaben, Reparaturen, Gebühren, Versicherungen, Wartungskosten, Ernergiekosten, nur für diese Höheren Nebenkosten kannst Du locker die Miete bezahlen.

Während der Hausbesitzer (wir reden hier von einem Barkäufer!!!) nur zahlt (andere nennen das investieren), kassiert der Mieter fröhlich seine Renditen für seine angelegten 300k.

 

Und wenn der Hauskäufer dann noch Darlehensnehmer ist, sieht es noch gewaltig ungünstiger für ihn aus.

 

Glaubst Du immer noch, dass nach 30 Jahren der Mieter schlechter dasteht? Man wird ja noch fragen dürfen.

Welchen Sinn macht es ein Haus für 300k mit einer Mietwohnung für 500 Euro zu vergleichen?

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etherial
Posted · Edited by etherial

Glaubst Du immer noch, dass nach 30 Jahren der Mieter schlechter dasteht? Man wird ja noch fragen dürfen.

 

Um ehrlich zu sein ist es vollkommen egal was du glaubst oder ich glaube. Entscheidend ist was in der Rechnung rauskommt.

 

Das du Äpfel mit Birnen vergleichst hat mein Vorredner schon gesagt.

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CycleMike59
Posted · Edited by CycleMike59

.

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chart
Posted

Bitte meldet gefundene Fehler! Danke!

 

Ich hab mir das jetzt mal angesehen und bei mir gibts eine Menge Fragezeichen, weil ich offensichtlich noch nicht tief genug in der Materie bin. Ich vermute ich hab die Rechnung nicht richtig verstanden und wäre froh, wenn mir jemand folgende Fragen zu El Galletas Rechner erklärt:

 

1. Was ist Vermieterbruttorendite? Eigentlich hätte ich gedacht, dass es sich um das Geld handelt, was man als Mieteinnahmen bei Vermietung bekommt. Wenn wir nun aber "Miete vs. Immobilie" berechnen gehen wir doch eindeutig von einer eigengenutzten Immobilie aus? Oder spielt diese Zahl nur für den Mieter eine Rolle?

 

2. Wenn das Haus abgezahlt ist, hat der Vermieter ein Haus, welches er theoretisch wieder verkaufen kann. Der Mieter hat aber dann das gesamte Vermögen aufgebraucht, aber kein Vermögen mehr? Wenn ich mir die Rechnung so anschaue, dann ist bei meinen Beispielen der Immobilienpreis (nach Zahlung der letzten Rate) stets höher als das Vermögen des Mieters.

 

 

Sehen wir es doch mal so: Es sind 2 Personen. Die eine hat EUR 300.000,- in der Hand und kauft ein Haus. Die andere hat EUR 300.000,- auf der Bank und mietet sich ein.

Da unser Mieter genügsam ist, mietet er eine mittelgroße Wohnung und hat nach dem ersten Monat noch EUR 299.500,- übrig, die er anlegt.

Während unser Hausbesitzer gleich im ersten Monat ein Darlehen über EUR 20.000,- braucht um die Kaufnebenkosten zu begleichen.

 

Derartige Beispiele könnte ich Dir hunderte geben, angefangen von der teureren Ausstattung des Hauses (Prestige), über höhere Betriebsausgaben, Reparaturen, Gebühren, Versicherungen, Wartungskosten, Ernergiekosten, nur für diese Höheren Nebenkosten kannst Du locker die Miete bezahlen.

Während der Hausbesitzer (wir reden hier von einem Barkäufer!!!) nur zahlt (andere nennen das investieren), kassiert der Mieter fröhlich seine Renditen für seine angelegten 300k.

 

Und wenn der Hauskäufer dann noch Darlehensnehmer ist, sieht es noch gewaltig ungünstiger für ihn aus.

 

Glaubst Du immer noch, dass nach 30 Jahren der Mieter schlechter dasteht? Man wird ja noch fragen dürfen.

 

der vergleich hingt aber sehr!

 

wenn ich 300000 euro hätte, würde ich kein haus für dieses geld kaufen, ich würde weniger bezahlen und nicht das ganze geld ausgeben.

oder ich behalte diese 300000, lege sie gut an und finanziere mir das haus trotzdem.

gerade in der niedrichzinsphase eine überlegung wert.

denn es ist ja durchaus möglich mit der rendite des angelegten kapitals die zinsen für die bank zu zahlen.

 

wo kommen außerdem die 300000 euro her? die wenigsten haben bei der geburt so einen kontostand.

 

was auch immer wieder vergessen wird bei solch tollen vergleichen, das wohngefühl.

ich möchte es nicht mehr missen in einem haus mit kleinem garten oder grundstück zu wohnen, am standrand und ruhiger als auf einem dorf.

kein geld der welt kann mir dieses schöne gefühl ersetzen, in der wohnung hat mir das nie gefallen.

da gibt es viele negative aspekte, hier habe ich meine ruhe und muß auf niemanden rücksicht nehmen.

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el galleta
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1. Was ist Vermieterbruttorendite? Eigentlich hätte ich gedacht, dass es sich um das Geld handelt, was man als Mieteinnahmen bei Vermietung bekommt. Wenn wir nun aber "Miete vs. Immobilie" berechnen gehen wir doch eindeutig von einer eigengenutzten Immobilie aus? Oder spielt diese Zahl nur für den Mieter eine Rolle?

 

2. Wenn das Haus abgezahlt ist, hat der Vermieter ein Haus, welches er theoretisch wieder verkaufen kann. Der Mieter hat aber dann das gesamte Vermögen aufgebraucht, aber kein Vermögen mehr? Wenn ich mir die Rechnung so anschaue, dann ist bei meinen Beispielen der Immobilienpreis (nach Zahlung der letzten Rate) stets höher als das Vermögen des Mieters.

1. Vermieterbruttorendite ist der Vermietergewinn vor Steuern. Das Excel-File vergleicht - abweichend und trotzdem passend zum Namen des Fadens - Kauf und Miete derselben Immobilie. Da es um diesen Vergleich geht, muss die Vermieterbruttorendite oder die Kaltmiete angegeben werden, auch wenn der Käufer beides natürlich nicht zahlt.

2. Wie der Mieter später finanziell dasteht, hängt natürlich von den eingegebenen Werten, insbesondere dem Start- (bzw. Eigen-) Kapital sowie seinen Mietzahlungen und Kapitaleinnahmen ab.

 

was auch immer wieder vergessen wird bei solch tollen vergleichen, das wohngefühl.

Nö, wurde nicht vergessen. Es handelt sich um einen rein mathematischen Vergleich, weil ich die Excel-Formel zur Berechnung des Wohngefühls nicht gefunden habe. ;)

 

Es kann m.E. sinnvoll sein, in Kenntnis des rechnerischen Ergebnisses seine Emotionen zu berücksichtigen - umgekehrt halte ich es für eine falsche Herangehensweise.

 

Obwohl ich aufgrund vieler Rechenbeispiele mittlerweile gegen einen Hauskauf bin, würde ich niemanden davon abraten, wenn er sich damit einen Traum verwirklicht. Deshalb beteilige ich mich auch nicht an den oft emotionsgeleiteten Diskussionen. Mit dem Vergleichsrechner könnte man zumindest auf einer sachlicheren Grundlage diskutieren. Anders als für Konsum ist für Investitionen (das ist ja der Sinn dieses Fadens/Forums) die Aussage "kein geld der welt kann mir dieses schöne gefühl ersetzen" keine gute Grundlage.

 

saludos

el galleta

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losemoremoney
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[der vergleich hingt aber sehr!

 

wenn ich 300000 euro hätte, würde ich kein haus für dieses geld kaufen, ich würde weniger bezahlen und nicht das ganze geld ausgeben.

oder ich behalte diese 300000, lege sie gut an und finanziere mir das haus trotzdem.

gerade in der niedrichzinsphase eine überlegung wert.

denn es ist ja durchaus möglich mit der rendite des angelegten kapitals die zinsen für die bank zu zahlen.

 

wo kommen außerdem die 300000 euro her? die wenigsten haben bei der geburt so einen kontostand.

 

was auch immer wieder vergessen wird bei solch tollen vergleichen, das wohngefühl.

ich möchte es nicht mehr missen in einem haus mit kleinem garten oder grundstück zu wohnen, am standrand und ruhiger als auf einem dorf.

kein geld der welt kann mir dieses schöne gefühl ersetzen, in der wohnung hat mir das nie gefallen.

da gibt es viele negative aspekte, hier habe ich meine ruhe und muß auf niemanden rücksicht nehmen.

 

Zinsen + Tilgung die Du einfahren mußst. Das sind im Moment etwa 4,7% Zinsen + 2% Tilgung=6,7% fürs Haus.

Dann benötigt man eine Dividendenrendite von mindestens 8,71% Vorsteuern um die Raten zu löhnen.

Das tolle Wohngefühl kann ganz schnell schwinden, wenn man die Raten nicht mehr stemmen kann, weil die Energiekosten in ein paar Jahren stark steigen.

Die meisten Häuslebauer bauen zu groß und zu teuer, da Haus = Statussymbol

Außerdem haben wir aufgrund der historisch niedrigen Zinsen eine Immobilienblase, ähnlich der bei langfristigen Anleihen.

 

Fazit auch wenn günstige Kredite locken, die Natur beschenkt keinen.

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chart
Posted · Edited by hilmi

du hast natürlich recht, mit der aussage viele bauen zu groß.

ich aber nicht, bescheidene 93m² wohnfläche, altersgerecht auf eine etage habe ich gebaut.

ich zahle nicht mehr an die bank als andere miete, 500 euro.

auch mieter sind von den energiekosten betroffen, nur seit ich in dem haus wohne zahle ich weniger energiekosten, obwohl die wohnung 10m² kleiner war, vollsaniert und altbau.

im haus zahle ich wirklich nur das was ich verbrauche und nicht anteilmäßig wie es oft in der wohnung ist, z.b. müll, strom (außenbeleuchtung,flur,keller) usw.

hinzu kommt das mieten steigen können, wenn dann noch die energiekosten extrem steigen, müssen viele mieter umziehen und sich vermutlich einschränken mit einer kleineren wohnung und wer weiß in was für einer wohngegend.

ich würde bisher immer wieder ein bezahlbares haus vorziehen, ich bin einfach gern zu haus, fühle mich wohler als in einer wohnung.

wo man tür an tür wie in einem karnickelstall lebt und wenn es geht den nachbar beim streit oder was auch immer zuhören kann.

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Hedger99
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Was man aus nahezu allen Pro-Hausbesitzern heraushört, ist das subjektive Gefühl/der Wunsch nicht mehr in einer

Mietwohnung wohnen zu möchten. Das nenne ich Luxus bzw. persönliche Vorlieben. Dagegen ist nichts einzuwenden.

Gerade wer auch handwerklich Spaß hat oder Leute kennt, die ihm zur Hand gehen, ist ein Eigenheim wohl auch eine

richtige Entscheidung.

Hier, in diesem Thread, geht es aber um die reine finanzielle Sicht. In allen Vergleichsberechnungen muss man noch

berücksichtigen, dass auch nach Abzahlung eines Kredits (das sogar mal außen vorgelassen) man eine monatliche

Belastung von rund 250 bis 350 Euro hat. Dazu kommen noch Reparaturkosten, die aus bilanztechnischer Sicht noch

über die Jahre verteilt werden müssen.

Dies alles berücksichtigt (Kredit + laufende Kosten) und unberücksichtigt das persönliche Luxus-Gefühl, dann stellt

man fest, dass ein Eigenheim ein teurer Spaß ist und man aus finanzieller Sicht als Mieter (gerade als Single oder

als kinderloses Paar) durchaus günstiger wegkommen kann.

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chart
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das kann so sein.

nur reparaturen müssen bei einem neubau in den ersten 10-20 jahren nicht unbedingt anfallen. ob dann reparaturen fällig sind weiß niemand oder ob man etwas erneuern möchte oder muß weiß heute auch niemand. ist ja oft eine individuelle entscheidung

natürlich sollte man trotzdem immer ein wenig geld für alle fälle auf seinem konto liegen haben.

auch ist es richtig, das man nach tilgung des kredits, je nach größe des hauses monatlich geld weg legen sollte.

falls dann mal die fassade z.b. neu gestrichen werden muß,dafür brauch man aber nur die materialkosten. vorrausgesetzt man hat ein haus in bungalow stil, dann kann man es selber machen.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
nur reparaturen müssen bei einem neubau in den ersten 10-20 jahren nicht unbedingt anfallen. ob dann reparaturen fällig sind weiß niemand oder ob man etwas erneuern möchte oder muß weiß heute auch niemand. ist ja oft eine individuelle entscheidung

...

auch ist es richtig, das man nach tilgung des kredits, je nach größe des hauses monatlich geld weg legen sollte.

Zu den drei Hervorhebungen zwei Anmerkungen:

1. Es ist definitiv keine individuelle Entscheidung, ob die Heizung verschleißt. Das Haus unterliegt faktisch der Abschreibung, es wird täglich in der Substanz weniger Wert. Im selben Umfang muss (müsste) man Rücklagen bilden, um zum Zeitpunkt X die Heizung, das Dach, die Fenster, ... werterhaltend instand zusetzen oder zu erneuern.

2. Zumindest rechnerisch muss man die eben beschriebenen Rücklagen auch schon während der Abzahlung bilden.

 

Anders als Du andeutest sind Werterhaltungen unvermeidliche und auch planbare Ausgaben. Der Eigentümer zahlt sie genauso wie der Mieter. Finanziell sehe ich zwischen beiden nur Unterschiede hinsichtlich der Kreditraten (E-SOLL) bzw. Vermieter(brutto)rendite (M-SOLL) und Eigenkapitalrendite (M-HABEN).

 

EDIT: Noch eine Anmerkung zum Wohlfühlfaktor: Wir reden bei diesem Vergleich von Kauf bzw. Miete derselben Immo, d.h. man wohnt nachher so oder so in diesem Haus oder dieser Wohnung. Der Unterschied ist nur die Eigentumsfrage. Deshalb sehe ich auch keinen Wohlfühlunterschied. Jeder normale Vermieter erlaubt sogar Umbauten (Rückbauverpflichtung natürlich vorausgesetzt), die Individualisierung kann es also auch nicht sein.

 

saludos,

el galleta

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etherial
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1. Vermieterbruttorendite ist der Vermietergewinn vor Steuern. Das Excel-File vergleicht - abweichend und trotzdem passend zum Namen des Fadens - Kauf und Miete derselben Immobilie. Da es um diesen Vergleich geht, muss die Vermieterbruttorendite oder die Kaltmiete angegeben werden, auch wenn der Käufer beides natürlich nicht zahlt.

 

Das erste hab ich mir schon so zusammengereimt. Wenn ich dein Sheet richtig verstehe, berechnest du die Kaltmiete aus der Vermieterbruttorendite und den Instandhaltungskosten. Die Kaltmieter brauchst du, um die Kosten des Mieters zu berechnen, die Instandhaltungskosten für den Eigentürmer, die Bruttorendite direkt eigentlich nicht. Richtig?

 

2. Wie der Mieter später finanziell dasteht, hängt natürlich von den eingegebenen Werten, insbesondere dem Start- (bzw. Eigen-) Kapital sowie seinen Mietzahlungen und Kapitaleinnahmen ab.

 

Ich verstehe den Immobilienpreis, als den Preis, den man bei Verkauf der Immobilie erzielt. Der Preis steigt üblicherweise (es sei denn der Wertverfall ist größer als die Inflation).

 

Ein Problem entsteht mir, weil das "Mietervermögen" eine fiktive Größe ist, die nie auf irgendeinem Konto steht (sie berechnet sich aus dem Vorteil/Nachteil zwischen Eigentümer/Mieter).

 

Ich hätte aber gesagt, dass der Eigentümer jederzeit seine Immobilie verkaufen kann (Immobilienpreis mit etwas Abschlag) und dann hat er Vermögen, dass der Mieter nicht hat. Was ich sagen will:

Deine Rechnung tut aus meiner Sicht so, als ob Erwerb von Eigentum nur eine Zahlungsreihe ist - man muss einfach die Mietzahlungsreihe mit der Eigentümerzahlungsreihe vergleichen und der Gewinner siegt.

Dem ist aber nicht so, weil der Eigentümer ja Eigentum erwirbt, was er später wieder veräußern (vererben, vermieten) kann. Das tut der Mieter nicht. Stimmt das?

 

Deshalb beteilige ich mich auch nicht an den oft emotionsgeleiteten Diskussionen. Mit dem Vergleichsrechner könnte man zumindest auf einer sachlicheren Grundlage diskutieren.

 

Sehe ich ganz genauso. Der Rechner sollte die Fakten liefern (möglichst die richtigen ;)). Ob man auf der Faktenbasis kauft oder nicht ist dann Privatsache. Man sollte die Emotionen dabei nicht unberücksichtigt lassen, aber ich halte es nicht für pragmatisch andere Leute von meinen Emotionen zu überzeugen. Für mich ist das Haus derzeit keine Alternative, weil ich noch gar nicht richtig sesshaft bin. Aber der Rechner interessiert mich trotzdem, z.B. weil ich auch noch Bekannte habe, die beraten werden wollen (und deine Berechnungen sind zumindest unabhängig).

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Das erste hab ich mir schon so zusammengereimt. Wenn ich dein Sheet richtig verstehe, berechnest du die Kaltmiete aus der Vermieterbruttorendite und den Instandhaltungskosten. Die Kaltmieter brauchst du, um die Kosten des Mieters zu berechnen, die Instandhaltungskosten für den Eigentürmer, die Bruttorendite direkt eigentlich nicht. Richtig?

Kaltmiete ist m.E. nichts anderes als Instandhaltungsrücklage plus Vermieter(brutto)gewinn, da alles, was nicht der Instandhaltung dient, erstmal dem Vermieter bleibt (davon zahlt er natürlich noch die Hausverwaltung, seine Steuern, ... - deswegen ja "brutto"). Damit sind Instandhaltungsrücklage (und übrigens auch die Betriebskosten) für Mieter und Käufer prinzipiell identisch.

 

Wer die Kaltmiete kennt (wird mit ja/nein abgefragt), kann sie eintragen, andernfalls muss man die Instandhaltungsrücklage schätzen (jeder Hauskaufinteressierte wird das können [müssen], es gibt aber auch Standardzahlen bei Stiftung Warentest usw.) und auch die Vermieterbruttorendite angeben (dafür gibt es Indizes, die sogar regional unterscheiden).

 

Ich verstehe den Immobilienpreis, als den Preis, den man bei Verkauf der Immobilie erzielt. Der Preis steigt üblicherweise (es sei denn der Wertverfall ist größer als die Inflation).

Richtig. Eine Unsauberkeit habe ich gestern entdeckt: Kaltmiete, Quadratmeterpreis, ... werden bei einem Wertverfall als "sinkend" gekennzeichnet, da müsste noch "real" hinzugefügt werden, da bei hoher Inflation die Zahlen nominell natürlich trotzdem größer werden. Ein echter Fehler ist mir gerade erst aufgefallen: Die Inflation erhöht den zukünftigen nominellen Immo-Preis und reduziert (das ist falsch) das zukünftige nominelle Mieter-Vermögen. Die nächste Version ist damit in Arbeit. ;)

EDIT: Das war wohl vorschnell, denn das ist durchaus richtig, weil die Inflation die Miete nominell erhöht, damit die Mieterausgaben steigen und daher sein Endvermögen schrumpft. Der Fehler liegt wohl eher im Vergleich...

 

 

Ein Problem entsteht mir, weil das "Mietervermögen" eine fiktive Größe ist, die nie auf irgendeinem Konto steht (sie berechnet sich aus dem Vorteil/Nachteil zwischen Eigentümer/Mieter).

Ich hätte aber gesagt, dass der Eigentümer jederzeit seine Immobilie verkaufen kann (Immobilienpreis mit etwas Abschlag) und dann hat er Vermögen, dass der Mieter nicht hat. Was ich sagen will:

Deine Rechnung tut aus meiner Sicht so, als ob Erwerb von Eigentum nur eine Zahlungsreihe ist - man muss einfach die Mietzahlungsreihe mit der Eigentümerzahlungsreihe vergleichen und der Gewinner siegt.

Dem ist aber nicht so, weil der Eigentümer ja Eigentum erwirbt, was er später wieder veräußern (vererben, vermieten) kann. Das tut der Mieter nicht. Stimmt das?

Nein, das ist nicht richtig. Es wird das Mietervermögen (virtueller "Kontostand") eigenständig prognostiziert, ebenso das Vermögen des Eigentümers, erst dann wird verglichen, was zum unten ausgeworfenen Ergebnis führt. Die Daten im Zeitverlauf stehen im zweiten Blatt, etwa grafisch aufbereitet im dritten.

 

Der Rechner sollte die Fakten liefern (möglichst die richtigen ;)).

Absolut, deshalb bin ich für jeden Hinweis und jede kritische Nachfrage dankbar.

 

saludos,

el galleta

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etherial
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Ein Problem entsteht mir, weil das "Mietervermögen" eine fiktive Größe ist, die nie auf irgendeinem Konto steht (sie berechnet sich aus dem Vorteil/Nachteil zwischen Eigentümer/Mieter).

Ich hätte aber gesagt, dass der Eigentümer jederzeit seine Immobilie verkaufen kann (Immobilienpreis mit etwas Abschlag) und dann hat er Vermögen, dass der Mieter nicht hat. Was ich sagen will:

Deine Rechnung tut aus meiner Sicht so, als ob Erwerb von Eigentum nur eine Zahlungsreihe ist - man muss einfach die Mietzahlungsreihe mit der Eigentümerzahlungsreihe vergleichen und der Gewinner siegt.

Dem ist aber nicht so, weil der Eigentümer ja Eigentum erwirbt, was er später wieder veräußern (vererben, vermieten) kann. Das tut der Mieter nicht. Stimmt das?

Nein, das ist nicht richtig. Es wird das Mietervermögen (virtueller "Kontostand") eigenständig prognostiziert, ebenso das Vermögen des Eigentümers, erst dann wird verglichen, was zum unten ausgeworfenen Ergebnis führt. Die Daten im Zeitverlauf stehen im zweiten Blatt, etwa grafisch aufbereitet im dritten.

 

So langsam wirds:

- Du gehst also davon aus, dass der monatliche Verfügungsrahmen von Mieter und Eigentümer = Monatsausgaben Eigentümer

- Dadurch entstehen dem Mieter am Anfang Gewinne

- Dadurch entstehen dem MIeter nach Abzahlung der Immobilie Verluste

 

Mit fiktiv hatte ich gemeint, dass sowohl Mieter als auch Eigentümer üblicherweise einen fixen, aber anderen monatlichen Verfügungsrahmen haben. D.h. wenn ich selbst die Investition tätige, werde ich das Mietervermögen NIE sehen, weil es ein Teil meines Gesamtvermögens ist.

 

Je mehr ich verstehe, desto mehr verfestigt sich jedoch bei mir der Eindruck, dass du den Wert der Immobilie beim Vergleich nicht einbeziehst. Wenn ich das unmodifizierte Sheet einfach so hernehme,

- hat der Mieter ein Mietervermögen von ~212.000

- hat der Eigentümer ein Haus mit ~319.000

 

Würde der Eigentümer nun direkt nach der Abzahlung einfach sein Haus verkaufen, dann hätte er ein um 100.000 höheres Vermögen als der Mieter. Der Eigentümer ist demnach nicht erst nach 52 Jahren im Vorteil, sondern bereits vor der Abzahlung des Hauses, nähmlich ab dem Zeitpunkt, wenn des Eigentümers Anteil am Haus und das Vermögen des Mieters erreicht hat.

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Underdog
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Wenn ich die Beiträge hier so lese, komme ich eigentlich zu dem Schluss, dass jeder nur seine persönliche Situation/Entscheidung vor sich selber rechfertigen will.

 

Die, die ein Haus haben heben die Vorzüge ausserhalb der finanziellen Seite hervor, um sich nicht eingestehen zu müssen,

dass sie eventuell ein schlechtes Geschäft gemacht haben.

 

Die, die kein Haus haben betrachten rein die Frage nach der Rendite, um sich nicht eingestehen zu müssen, dass sie zwar gerne ein Haus hätten, aber es sich nicht leisten können bzw. auf andere Dinge nicht verzichten wollen.

 

Schönrechnen kann man sich beide Alternativen - ich kann weder für die eine oder die andere Rechnung klare Vorteile erkennen. Mir scheint da die gewünschte Lebensplanung / -einstellung eher ausschlaggebend zu sein.

Der Ansatz trifft es glaub ich ganz gut.

 

Für mich ist ein Haus interessant, weil es eben beides ist: eine Investition, die sich rechnen kann (es aber wohl nicht immer tut),

aber auch Konsum, weil ich mehr als sonst nach meinen individuellen Bedürfnissen wohnen kann.

 

Was nützt es, wenn ich pünktlich zum Renteneintrittsalter ein paar Prozente mehr auf der Seite habe,

aber dafür 20-30 Jahre lang nicht so gelebt habe wie ich es mir vor Allem für meine Familie vorstelle.

 

EDIT: Noch eine Anmerkung zum Wohlfühlfaktor: Wir reden bei diesem Vergleich von Kauf bzw. Miete derselben Immo, d.h. man wohnt nachher so oder so in diesem Haus oder dieser Wohnung. Der Unterschied ist nur die Eigentumsfrage. Deshalb sehe ich auch keinen Wohlfühlunterschied. Jeder normale Vermieter erlaubt sogar Umbauten (Rückbauverpflichtung natürlich vorausgesetzt), die Individualisierung kann es also auch nicht sein.

Naja, da bin ich ganz anderer Meinung.

Der Wohlfühlfaktor steigt schon gewaltig, wenn ich weiss, dass nach einem Umbau auf den individuellen Geschmack nicht 2 Wochen später die Kündigung wegen Eigenbedarf reinflattert.

 

Sich mit einem gemieteten Haus zu identifizieren fällt mir da extrem schwer.

Aber nur dann werde ich auch weiter in das Haus investieren, etwa mit einer Solaranlage,

die auch als reines Renditeobjekt interessant ist.

 

Für mich ist das eigene Haus eine Frage der Unabhängigkeit und auch Freiheit (zumindest sobald wietestgehend abgezahlt).

In diesem Sinne ist es für mich nicht das Ergebnis von Sparaktivitäten, sondern deren Sinn.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
So langsam wirds:

- Du gehst also davon aus, dass der monatliche Verfügungsrahmen von Mieter und Eigentümer = Monatsausgaben Eigentümer

- Dadurch entstehen dem Mieter am Anfang Gewinne

- Dadurch entstehen dem MIeter nach Abzahlung der Immobilie Verluste

Den ersten Anstrich verstehe ich nicht richtig (einen Verfügungsrahmen, also mögliche Ausgaben, sind nicht enthalten, nur wirkliche Zahlungsströme), der Rest stimmt. Eigentlich werden nur besagte Zahlungsströme etwas strukturiert, bei Identität (Rücklagen, BK, ...) zusammengefasst, dann für Mieter und Eigentümer jeweils summiert und die Summen anschließend verglichen. Anhand der Kreditlaufzeit des Eigentümers und dem (möglichen) Verzehr des Mietervermögens sind noch zeitbezogene Vergleiche möglich.

 

Je mehr ich verstehe, desto mehr verfestigt sich jedoch bei mir der Eindruck, dass du den Wert der Immobilie beim Vergleich nicht einbeziehst. Wenn ich das unmodifizierte Sheet einfach so hernehme,

- hat der Mieter ein Mietervermögen von ~212.000€

- hat der Eigentümer ein Haus mit ~319.000€

 

Würde der Eigentümer nun direkt nach der Abzahlung einfach sein Haus verkaufen, dann hätte er ein um 100.000€ höheres Vermögen als der Mieter. Der Eigentümer ist demnach nicht erst nach 52 Jahren im Vorteil, sondern bereits vor der Abzahlung des Hauses, nähmlich ab dem Zeitpunkt, wenn des Eigentümers Anteil am Haus und das Vermögen des Mieters erreicht hat.

Jo, das ist der oben beschriebene Inflationsfehler. EDIT: Da steckt ein Fehler, ich gehe dem nach. Bis zur Behebung kannst Du nur die Inflationsberücksichtigung ausschalten, indem Du die Inflation mit "0" vorgibst; ich hoffe, das funktioniert dann. Sorry. Der Fehler wird noch heute behoben. :blushing:

 

Die, die kein Haus haben betrachten rein die Frage nach der Rendite, um sich nicht eingestehen zu müssen, dass sie zwar gerne ein Haus hätten, aber es sich nicht leisten können bzw. auf andere Dinge nicht verzichten wollen.

Und dann gibt es noch welche, die sich ein (eigenes) Haus wünschen, aber vorher wissen wollen, in welchem Rahmen sich die finanziellen Auswirkungen bewegen. Dazu gehöre ich momentan. Je nachdem was der Rechenvergleich für zukünftige Angebote ergibt, wechsle ich vielleicht mal die Gruppe. ;)

 

saludos,

el galleta

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maush
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Und dann gibt es noch welche, die sich ein (eigenes) Haus wünschen, aber vorher wissen wollen, in welchem Rahmen sich die finanziellen Auswirkungen bewegen. Dazu gehöre ich momentan. Je nachdem was der Rechenvergleich für zukünftige Angebote ergibt, wechsle ich vielleicht mal die Gruppe. ;)

Um es noch etwas zu vervollständigen:

Es gibt auch noch diejenigen, die sich ein Haus leisten, welches sie sich eigentlich nicht leisten können und dann nach einigen Jahren fustriert verkaufen (meist mit Verlust). Diese nicht ganz so kleine Gruppe meint meist dann später, kaufen würde sich generell nicht rechnen, dabei fehlte ihnen nur ein wenig Bescheidenheit.

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BondWurzel
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Man sollte auch nicht Immobilie mit Immobilie gleichsetzen, da spielen zu viele Faktoren eine Rolle, wie Lage, Kaufpreis etc., Immobilen, wenn sie nicht in bevorzugten Lagen liegen, machen schon seit 15 Jahren keine vernünftigen Wertsteigerungen mehr, ich glaube auch nicht, dass da noch viel laufen wird aufgrund des Bevölkerungsschwundes bzw. Veralterung. Hinzu kommen eher Wertverlust und Reperaturkosten. Eine eigene Immobilie hat eher einen ideellen Wert und mit Mietern holt man sich noch erhöhte Problemgefahren ins Haus. Bei einem Notverkauf muss man auch jeden Preis akzeptieren und ist gehörig gekniffen.

 

Immobilien sind halt immobil, man kann keine grossen Chancen wahrnehmen wie in den letzten Monaten z.B. bei den Bonds......bei gehörigen Zinserträgen kann man auch mal hier oder da wohnen später oder läßt sich in Pensionen, Clubs oder Hotels verwöhnen.... :)

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harryguenter
Posted

Wie ich weiter oben schonmal schrieb - nur auf das vermeintlich finanzielle mit all seinen Unbekannten zu schielen scheint mir viel zu kurz gegriffen.

Handwerklich ungeschickte Menschen sollten sich eher keine Immobilien leisten wenn man Reparaturen in diese Betrachtung einbeziehen will. Genauso darf man seine Zeit nicht rechnen

Genauso kann man Wohnwertunterschiede nicht in Zahlen fassen

Psychologische Aspekte schonmal gar nicht. Neben dem "Wohlfühl" und "Meins" Faktor gibts auch Menschen die kein Geld auf dem Konto liegen sehen können - da wird dann doch beim nächsten Autokauf ein "Premiumhersteller" bevorzugt, obwohl das Geld fürs kostenfrei wohnen im Alter nötig wäre.

Dazu gibts die Schutzfunktionen bei Arbeitslosigkeit (Haus bleibt, Vermögen geht drauf).

Jobwechsel und Wohnortwechsel spielen genauso eine Rolle

 

Ich kann jedem nur empfehlen statt des Vergleuchs (wer hätte mit 85 Jahren 10.000 EUR mehr gehabt) die nicht finanziellen Dinge mindestens ebenso stark zu gewichten.

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harryguenter
Posted · Edited by harryguenter

...machen schon seit 15 Jahren keine vernünftigen Wertsteigerungen mehr, ich glaube auch nicht, dass da noch viel laufen wird aufgrund des Bevölkerungsschwundes bzw. Veralterung.

Wobei der pro Kopf Flächenbedarf die letzten Jahrzehnte zunimmt.

Zudem schreien die ersten Politiker und Verbände schon wieder "ALARM - es werden zu wenige wegfallende Bauten ersetzt - da drohen hohe Mieten".

 

Immobilien sind halt immobil, man kann keine grossen Chancen wahrnehmen wie in den letzten Monaten z.B. bei den Bonds......bei gehörigen Zinserträgen kann man auch mal hier oder da wohnen später oder läßt sich in Pensionen, Clubs oder Hotels verwöhnen.... :)

Die Pensionen, Clubs und Hotels sind im Alter in den Vergleichsrechnungen aber nur drin wenn man all die Jahrzehnte deutliche Überrenditen erwirtschaftet hat. Man sollte hier vielleicht doch ehrlicherweise den Durchschnitt ansetzen und nicht einmalige Gelegenheiten hervorheben.

Zumal: Bei ner Firmenpleite ist der Bond wertlos, bei ner starken Inflation oder Geldentwertung auch und schon gibt Brückenschlafplatz statt Hotel. Der Grundbesitzer kämpft dafür gegen Naturgewalten (die nicht immer alle versicherbar sind) Städteplaner, Enteignungen und ähnliche Widrigkeiten.

 

Meine Meinung: Die Schaffung von handfesten Werten hat in der Vergangenheit zumeist nicht geschadet. Zahlen auf nem Depotauszug gehören für mich nicht dazu. Und ich persönlich glaube auch nicht, dass unser Geldsystem noch weitere 60 Jahre überdauert. In wenigen Jahrzehnten werden die Staaten dieser Welt mehr Zinsen zahlen müssen als sie an Steuern einnehmen. Im Zuge der Globalisierung rumpelts dafür dann aber auch gleich weltweit, da es die Mehrzahl der Staaten betrifft.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Je mehr ich verstehe, desto mehr verfestigt sich jedoch bei mir der Eindruck, dass du den Wert der Immobilie beim Vergleich nicht einbeziehst. Wenn ich das unmodifizierte Sheet einfach so hernehme,

- hat der Mieter ein Mietervermögen von ~212.000€

- hat der Eigentümer ein Haus mit ~319.000€

 

Würde der Eigentümer nun direkt nach der Abzahlung einfach sein Haus verkaufen, dann hätte er ein um 100.000€ höheres Vermögen als der Mieter. Der Eigentümer ist demnach nicht erst nach 52 Jahren im Vorteil, sondern bereits vor der Abzahlung des Hauses, nähmlich ab dem Zeitpunkt, wenn des Eigentümers Anteil am Haus und das Vermögen des Mieters erreicht hat.

Du hast absolut recht; ich sehe den Widerspruch, kann ihn nachvollziehen, finde aber den logischen Fehler in meinen Annahmen nicht. Kann mir mal bitte jemand denken helfen? Aktuell sieht es so aus, als wenn allein die Inflation den Eigentümer immer zum "Sieger" macht!?

 

Folgende Annahmen habe ich verwendet:

 

A Mieter

1. Die Inflation erhöht die Mietausgaben.

2. Erhöhte Ausgaben schmälern natürlich das Endvermögen.

3. Inflation verringert langfristig den Geldwert.

4. Das bereits nominell geringere Endvermögen ist auch noch weniger wert.

 

B Eigentümer

1. Immos unterliegen einer Wertsteigerung/-minderung

2. diese Veränderung bestimmt den zukünftigen realen Wert der Immo

3. Inflation verringert langfristig den Geldwert

4. Inflation (> Wertverlust) erhöht langfristig den Kaufpreis

 

Daraus ergibt sich: Inflation vernichtet nominell und real Vermögenswerte des Mieters und erhöht nominell Vermögenswerte des Eigentümers.

 

Klingt banal - ist es insgesamt auch richtig?

 

saludos,

el galleta

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maush
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@harrygünter

gute Zusammenstellung. Haus erfordert meistens ein bisschen handwerkliches Interesse. Wer das nicht hat, wird damit selten glücklich. Dann noch eher eine ETW, wobei da m. E. viele Nachteile vorhanden sind.

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Underdog
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Und dann gibt es noch welche, die sich ein (eigenes) Haus wünschen, aber vorher wissen wollen, in welchem Rahmen sich die finanziellen Auswirkungen bewegen. Dazu gehöre ich momentan. Je nachdem was der Rechenvergleich für zukünftige Angebote ergibt, wechsle ich vielleicht mal die Gruppe. ;)

 

saludos,

el galleta

 

So ein Hauskauf (oder Neubau) ist immerhin die grösste finanzielle Investition für die meisten Leute im ganzen Leben.

Da ist es sicherlich zu empfehlen das ganz genau durchzurechnen.

 

Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob der Ansatz hier wirklich zielführend ist.

Was bringt es, wenn bei dieser Rechnung rauskommt Variante A oder B hat eine 0,x % bessere Rendite ?

 

Entscheidend ist doch eher welches Objekt kann ich mir leisten, so dass neben dieser Finanzierung noch genügend bleibt für frei gestaltbares Leben (Risikoabsicherung, Konsum, etc...) ?

 

Diese Rechnung hat den zusätzlichen Vorteil, dass sie noch auf einen Biedeckel passt:

 

Belastung sollte nicht höhersein als bisherige Miete + x.

X sollte nicht höher sein, als Y = was man die letzten Jahre geschafft hat auf die Seite zu legen.

(Voraussetzung ist natürlich gleichbleibende Einkommensverhältnisse auf absehbare Zeit)

 

Ich würde eher Y/2 nehmen und den Rest als Puffer.

 

Was in den Rechnungen bisher völlig untergegangen ist, ist das Thema Eigenleistung bei Neubau oder Umbau.

Klar, das kann und will auch nicht jeder (zeitlich, handwerkliche Fähigkeiten, etc.).

 

Allerdings würde ich versuchen genau da den Hebel anzusetzen und nach Möglichkeiten suchen:

Ausbauhaus, Bauverein,....

 

Damit lässt sich durchaus eine Sparleistung von 10 Jahren und mehr kompensieren.

Dann erübrigt sich jede Renditerechnung von alleine!

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harryguenter
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Folgende Annahmen habe ich verwendet:

A Mieter

1. Die Inflation erhöht die Mietausgaben.

2. Erhöhte Ausgaben schmälern natürlich das Endvermögen.

3. Inflation verringert langfristig den Geldwert.

4. Das bereits nominell geringere Endvermögen ist auch noch weniger wert.

 

B Eigentümer

1. Immos unterliegen einer Wertsteigerung/-minderung

2. diese Veränderung bestimmt den zukünftigen realen Wert der Immo

3. Inflation verringert langfristig den Geldwert

4. Inflation (> Wertverlust) erhöht langfristig den Kaufpreis

 

Daraus ergibt sich: Inflation vernichtet nominell und real Vermögenswerte des Mieters und erhöht nominell Vermögenswerte des Eigentümers. Klingt banal - ist es insgesamt auch richtig?

Meine Meinung zu Deinen Annahmen ohne mir Dein Excel mal angeschaut zu haben:

A1) Das wird meiner Meineung nach (zeitverzögert) so eintreffen.

A2) Für den Anleger sollte es nur den Zuwachs(!) des Vermögens schmälern (wenn noch gespart wird), bzw. es vergrößert die Entnahmen aus dem Topf

A3) ja tut es. Um einen Realvermögenszuwachs nach Steuern und Inflations zu haben bedarf es schon höherer Renditen.

A4) Dieser Satz birgt Gefahr der Doppelverrechnung. Wenn Du den Immobilienwert mit der Inflation steigerst, darst Du meines Erachtens nach das Vermögen nicht noch zeitgleich abwerten. Entweder - oder sollte richtig sein.

 

B1) Vor Inflation ja. De facto dürfte die Inflation ffür den größten Teil der Gerngepriesenen Immo-Wertsteigerungen verantwortlich sein.

B2) welchen "realen" Wert gibt es denn dann noch außer dem Immobilienwert bereinigt um Inflation und Wertsteigerung.

B3) Falls der Eigenheimbesitzer noch über Spargelder verfügt ja. Ansonsten verteuert Inflation die Preise für Reparatur und Instandhaltung (dieser Posten würde mir hier auch fehlen (im Excel hab ich nicht geschaut).

B4) s. B1)

 

Meine Meinung: Die vergangenen Immobilienpreissteigerungen kommen m.E. am Ehesten durch Inflation zustande. Wertverluste durch Abnutzung werden durch die Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen weitgehend aufgefangen.

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BondWurzel
Posted · Edited by BondWurzel

...machen schon seit 15 Jahren keine vernünftigen Wertsteigerungen mehr, ich glaube auch nicht, dass da noch viel laufen wird aufgrund des Bevölkerungsschwundes bzw. Veralterung.

Wobei der pro Kopf Flächenbedarf die letzten Jahrzehnte zunimmt.

Zudem schreien die ersten Politiker und Verbände schon wieder "ALARM - es werden zu wenige wegfallende Bauten ersetzt - da drohen hohe Mieten".

 

Immobilien sind halt immobil, man kann keine grossen Chancen wahrnehmen wie in den letzten Monaten z.B. bei den Bonds......bei gehörigen Zinserträgen kann man auch mal hier oder da wohnen später oder läßt sich in Pensionen, Clubs oder Hotels verwöhnen.... :)

Die Pensionen, Clubs und Hotels sind im Alter in den Vergleichsrechnungen aber nur drin wenn man all die Jahrzehnte deutliche Überrenditen erwirtschaftet hat. Man sollte hier vielleicht doch ehrlicherweise den Durchschnitt ansetzen und nicht einmalige Gelegenheiten hervorheben.

Zumal: Bei ner Firmenpleite ist der Bond wertlos, bei ner starken Inflation oder Geldentwertung auch und schon gibt Brückenschlafplatz statt Hotel. Der Grundbesitzer kämpft dafür gegen Naturgewalten (die nicht immer alle versicherbar sind) Städteplaner, Enteignungen und ähnliche Widrigkeiten.

 

Meine Meinung: Die Schaffung von handfesten Werten hat in der Vergangenheit zumeist nicht geschadet. Zahlen auf nem Depotauszug gehören für mich nicht dazu. Und ich persönlich glaube auch nicht, dass unser Geldsystem noch weitere 60 Jahre überdauert. In wenigen Jahrzehnten werden die Staaten dieser Welt mehr Zinsen zahlen müssen als sie an Steuern einnehmen. Im Zuge der Globalisierung rumpelts dafür dann aber auch gleich weltweit, da es die Mehrzahl der Staaten betrifft.

 

Deine Annahmen sind aber auch nur hypotetischer Natur..... :( ..und basieren auf Annahmen....da ich auch 2 Immobilien besitze, kann ich dir bestens erklären, dass das auch schaden kann..und,wenn du nicht Toplagen hast und musst plötzlich verkaufen, kann es sehr übel ausgehen..( lassen wir mal pleiten aussen vor, ob Bonds oder jobmäßig..Arbeitslosigkeit usw..)...ich sprach auch von später....ein weit über 30jähriger denkt keine 60 Jahre mehr... :P ..ausserdem bin ich mit meinem Depot schneller im Schweizer Franken o.ä.. als du denkst, lebe im sonnigen Süden, dann sitzt du noch hier in deiner Butze, hast keine Mieteinnahmen mehr und schleichst über die deutschen Schwarzmärkte ;) ....und vergess mal Politiker und Verbände, das ist doch nur hohle Luft und ins eigene Beutelchen geheuchelt.

 

20 Millionen weniger in den nächsten Jahrzehnten und die verbleibende Klientel wird auch nicht bonitätsmäßig verbessert sein...

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el galleta
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Wegen gröberer Ungereimtheiten (Dank an etherial!) habe ich den Rechner erstmal per Warnung aus dem Verkehr gezogen. Melde mich nach der Überarbeitung wieder...

 

saludos,

el galleta

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