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Toni

Immobilie versus Wertpapierdepot

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Fleisch
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Nicht, dass ich Schnitzel allein nicht ernst nehmen würde (im Gegenteil!). Aber langsam dämmert mir, dass meine Annahmen vielleicht kein "Standard" sind.

 

Danke für die Blumen B) Ich hoffe es ist klar geworden, was ich genau mein. Ich selbst kümmere mich auch um ein Mietobjekt (leider nicht meins) und da weiß ich, dass die letzte Sanierung schon einige lange Zeit her ist. Der Zahlungsstrom wie culo und asterix es dankenswerterweise formuliert haben ist durchaus beeinflussbar. Insofern ergeben sich daraus gravierende Änderungen. Wenn man dann noch Brutto und Netto entsprechend einsetzt, da strenggenommen nur die Nettorendite attraktiv ist wird das ganz schnell ne ganz neue Rechnung

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Asterix1970
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Vermieten würde ich nur Gewerbeobjekte.

 

Da gibt es weniger Probleme mit dem Mietrecht.

Die Miete kann so hoch sein wie Du möchtest und gezahlt wird.

Die rückläufige Bevölkerung ist bei Gewerbeobjekten nicht ganz so bedeutsam.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta

Verflixt. Kann es sein, dass wir aneinander vorbei reden, weil ich den falschen Blickwinkel habe (bzw. im falschen Thread rumtrampel)?

 

Das Excel-File soll eine Prognose liefern, ob es sich für den Privatmann lohnt, sein ausgewähltes Wunschhaus selbst zu mieten oder lieber gleich zu kaufen. Ihr sprecht aber offenbar als Geschäftsmann von der Immo als Wertanlage mit dem Ziel der Renditeoptimierung (etwa durch Verkauf statt Renovierung). Das würde einem Privatmann aber nicht einfallen, der erhält seine Hütte definitiv, wenn er es kann.

 

Was nun? Darf ich die Folgeversion trotzdem hier rein stellen? Oder sollte ein Mod das abtrennen?

 

EDIT: Da es fertig ist, hänge ich es hier einfach wieder dran.

Miete ist jetzt eingebbar, dann wird die Vermieterbruttorendite errechnet. Ein merkwürdiger Makro-Ansatz wurde entfernt, dass könnte bei Linux/OpenOffice helfen.

Muss ich erwähnen, dass nur die weißen Felder Eingabefelder sind? ;)

 

Hoffe auf Kritik.

 

saludos,

el galleta

Hauskauf_vs_Miete_05.xls

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culo
Posted
Verflixt. Kann es sein, dass wir aneinander vorbei reden, weil ich den falschen Blickwinkel habe (bzw. im falschen Thread rumtrampel)?

 

Das Excel-File soll eine Prognose liefern, ob es sich für den Privatmann lohnt, sein ausgewähltes Wunschhaus selbst zu mieten oder lieber gleich zu kaufen. Ihr sprecht aber offenbar als Geschäftsmann von der Immo als Wertanlage mit dem Ziel der Renditeoptimierung (etwa durch Verkauf statt Renovierung). Das würde einem Privatmann aber nicht einfallen, der erhält seine Hütte definitiv, wenn er es kann.

 

Was nun? Darf ich die Folgeversion trotzdem hier rein stellen? Oder sollte ein Mod das abtrennen?

 

EDIT: Da es fertig ist, hänge ich es hier einfach wieder dran.

Miete ist jetzt eingebbar, dann wird die Vermieterbruttorendite errechnet. Ein merkwürdiger Makro-Ansatz wurde entfernt, dass könnte bei Linux/OpenOffice helfen.

Muss ich erwähnen, dass nur die weißen Felder Eingabefelder sind? ;)

 

Hoffe auf Kritik.

 

saludos,

el galleta

 

hallo,

ich habe grad mal die tabelle überflogen.

mir fiel sofort eins auf: wertSTEIGERUNG.

meiner meinung nach, gibt es für 80% der immobilien keine wertsteigerung, sondern werteverfall. alleine schon aufgrund der demografie und des kaufkraftrückganges.

eine wertsteigerung zu kalkulieren halte ich deswegen für abwegig. möglich ist sowas nur noch in exklusiven toplagen, wie am starnberger see, wo das angebot gebrenzt ist.

bei superreichen gibt es auch keine demografischen probleme.

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Fleisch
Posted

also ich möchte das hier drin lassen, da es ja immer noch zum topic gehört

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
meiner meinung nach, gibt es für 80% der immobilien keine wertsteigerung, sondern werteverfall. alleine schon aufgrund der demografie und des kaufkraftrückganges.

Bin in der Analyse ganz deiner Meinung. Man müsste also in aller Regel eine negative Wertsteigerung eingeben. Kann man ja machen. Wenn Du eine Null eingibst, rechnet das Teil wie von Dir gewünscht ohne Wertsteigerung/-verfall. Aber: Durch die Inflation wir der Nennwert tatsächlich größer, die Immo kostet in zehn Jahren zahlenmäßig mehr. Dann sollte ich das Feld vielleicht besser "Nennwertsteigerung" oder so nennen. Aber das versteht doch kein Mensch. :rolleyes:

 

Damit komme ich direkt zu folgendem Punkt:

Es ist ja sicher für sinnvoll, die Inflation (überschlägig) mit einzubeziehen.

Meine Vorstellung dazu:

* Die Inflation schmälert auf der Mieterseite die Rendite des Kapitals. (einfach umzusetzen)

* Außerdem treibt sie die Rücklagen und die (absolute) Vermieterrendite in die Höhe (Ausgleich für Kaufkraftverlust). (sollte auch umsetzbar sein, ist im Grund in der jetzigen Wertsteigerung schon angelegt)

* auch beim rechnerisch noch ungelösten Problem der Entwicklung nach Kreditabzahlung greift die Inflation ein: Das Vermögen des Mieters wird geschmälert (das lässt sich wieder bei der Rendite einrechnen) und der Nennwert der Immo steigt (das kann Excel mit mir davor nicht berücksichtigen).

 

Na, ich setz mich übers Wochenende mal ran. Ergänzungen und Hinweise wären wie immer sehr hilfreich. Danke!

 

EDIT: @Schnitzel

Okay.

 

saludos,

el galleta

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muesli
Posted · Edited by muesli
Offensichtlich scheint es aber auch (oft?) den einfacheren Fall zu geben, dass die Miete ebenfalls bekannt ist. Ich setz mich mal dran.

 

Super, danke! :thumbsup:

Denke den Fall gibt es oft, zumindest, wenn ich entscheiden muss, ob mieten oder kaufen, muss ich von dem potentiellen Vermieter ja den Mietpreis kennen; oder ich vergleiche den Mietpreis eines Objektes mit dem Kaufpreis eines anderen, die mir beide gleich gut zusagen. Was noch klasse wäre, wäre eine Eingabemöglichkeit für eine prognostizierte Mietsteigerung p.a.

Oh Mann, immer das selbe. da stellt einer selbstlos irgendwelche Tools in ein Forum und schon kommen 100000 Wünsche der User... :-

 

 

Verflixt. Kann es sein, dass wir aneinander vorbei reden, weil ich den falschen Blickwinkel habe (bzw. im falschen Thread rumtrampel)?

 

Das Excel-File soll eine Prognose liefern, ob es sich für den Privatmann lohnt, sein ausgewähltes Wunschhaus selbst zu mieten oder lieber gleich zu kaufen.

 

Ich kann nur von mir reden, aber mich interessiert genau das, nicht was irgendein Geschäftsmann machen würde.

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Was noch klasse wäre, wäre eine Eingabemöglichkeit für eine prognostizierte Mietsteigerung p.a.

Das sollte mit der kommenden Inflationsvariable gelöst sein, denn die Miete wird sicherlich kaum von der Inflation gelöst angehoben werden (können). Andernfalls würde sich ja die prozentuale Vermieterrendite erhöhen, was aufgrund der Konkurrenz zu marktüblichen Renditen kaum vorstellbar ist. Es sei denn, plötzlich will alle Welt nach MeckPomm ziehen... ;)

 

Oh Mann, immer das selbe. da stellt einer selbstlos irgendwelche Tools in ein Forum und schon kommen 100000 Wünsche der User... :-

Nee, das ist schon richtig so. Es soll ja für die Masse nützlich sein. Sonst hätte ich es ja für mich behalten können.

 

saludos,

el galleta

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culo
Posted
Das sollte mit der kommenden Inflationsvariable gelöst sein, denn die Miete wird sicherlich kaum von der Inflation gelöst angehoben werden (können). Andernfalls würde sich ja die prozentuale Vermieterrendite erhöhen, was aufgrund der Konkurrenz zu marktüblichen Renditen kaum vorstellbar ist. Es sei denn, plötzlich will alle Welt nach MeckPomm ziehen... ;)

 

 

Nee, das ist schon richtig so. Es soll ja für die Masse nützlich sein. Sonst hätte ich es ja für mich behalten können.

 

saludos,

el galleta

 

in deutschland können vermierter den preis nicht frei verhandeln. die miete wird durch den mietspiegel bestimmt. es besteht also kaum anreiz, gute immobilien zu vermieten.

ausserdem glaube ich, dass die infaltion sich nicht im mietspiegel wiederfindet. in der deutschen planwirtschaft ist der mietspiegel wohl eher politisch beeinflusst und träge.

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muesli
Posted
Das sollte mit der kommenden Inflationsvariable gelöst sein, denn die Miete wird sicherlich kaum von der Inflation gelöst angehoben werden (können).

 

Ah, ok, danke für die Info! Siehst, momentan hab ich von der Materie noch so gut wie keine Ahnung (wohn bei Eltern) aber gerade deshalb interessiert mich Dein Tool, denn irgendwann wird eine entsprechende Entscheidung dann anstehen.

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Fleisch
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ist es eigentlich in deutschland möglich mietpreise an den HVPI ohne tabak zu koppeln ?

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el galleta
Posted

Angeregt durch Culos Anmerkung stelle ich folgendes zur Diskussion:

 

1. Ist es richtig, dass Immo-Preise bei angenommenem Werterhalt der Inflationsrate entsprechen steigen (müssen)?

Grund: Andernfalls bestünde ja kein Werterhalt, sondern Wertverlust.

 

2. Ist es korrekt, von entsprechend steigenden regelmäßigen Rücklagen des Eigentümers auszugehen?

Grund: Zur Instandhaltung müssen immer höhere Preise gezahlt werden; die Steigerung entspricht natürlich auch der Inflationsrate.

 

3. Auch die Kaltmiete steigt entsprechend.

Grund: Die Miete umfasst die ansteigende Rücklagenbildung des Vermieters. Außerdem wird bei gleichbleibender Vermieterrendite (in %) der Nennwert (Anzahl von ) seines Gewinns bei sich erhöhenden Immo-Preis ebenfalls größer.

 

Diese Annahmen würde ich so in die Berechnungen einbeziehen. Gibt es dazu Kritik? Danke!

 

saludos,

el galleta

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guybrush
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Ein interessantes Thema, auf welches ich (leider) erst jetzt hier gestoßen bin. Denn auch darüber habe ich bereits oft mit Kollegen und Freunden diskutiert.

 

Denn privat stehe ich nämlich vor der Entscheidung in eine Richtung zu gehen (Eigentum oder Miete). Möchte ich wirklich ein Eigenheim, so erscheint es mir sinnvoll, möglichst früh mit der Investition zu beginnen, damit ich umso eher die Immobilie abbezahlt habe.

 

Für mich als Hamburger steht ein eigenes Haus oder Wohnung im Zentrum (oder Viertel wie die Hafencity) allerdings nicht zur Diskussion.

 

Warum also nicht einfach Mieten?

 

Ich denke, dass der psychologische Faktor eine entscheidene Rolle spielt. "Was meins ist, bleibt meins". Es ist eben die gewisse Sicherheit, die (vielleicht der Deutsche besonders?) gewisse Menschen brauchen.

 

Wenn ich mein Leben lang Miete gezahlt habe, stehe ich am Ende ohne etwas "Eigenes" da. Nur, wie bereits auch in dem Thread hier angesprochen, darf man einen entscheidenen Faktor nicht vergessen:

 

Wenn ich eine Immobilie abbezahlt habe, heißt das ja nicht, dass ich nichts mehr für meine Wohnung/Haus bezahlen muss!! Die Nebenkosten bleiben!

 

Bei einer PRO/CONTRA Liste ist daher die Variante, etwas zu mieten weit vor der Option, eine Immobilie zu kaufen.

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culo
Posted
Angeregt durch Culos Anmerkung stelle ich folgendes zur Diskussion:

 

1. Ist es richtig, dass Immo-Preise bei angenommenem Werterhalt der Inflationsrate entsprechen steigen (müssen)?

Grund: Andernfalls bestünde ja kein Werterhalt, sondern Wertverlust.

 

2. Ist es korrekt, von entsprechend steigenden regelmäßigen Rücklagen des Eigentümers auszugehen?

Grund: Zur Instandhaltung müssen immer höhere Preise gezahlt werden; die Steigerung entspricht natürlich auch der Inflationsrate.

 

3. Auch die Kaltmiete steigt entsprechend.

Grund: Die Miete umfasst die ansteigende Rücklagenbildung des Vermieters. Außerdem wird bei gleichbleibender Vermieterrendite (in %) der Nennwert (Anzahl von ) seines Gewinns bei sich erhöhenden Immo-Preis ebenfalls größer.

 

Diese Annahmen würde ich so in die Berechnungen einbeziehen. Gibt es dazu Kritik? Danke!

 

saludos,

el galleta

 

hallo, der mietmarkt ist ein eigener markt mit eigenen gesetzen.

so lassen sich nicht alle kostensteigerungen an den mieter weitergeben.

das wird z.b. durch den mietspiegel begrenzt. die mietspiegel werden verhandelt. das sind u.a. auch mietervereine mit im boot. das heisst das ganze wird politisch verhandelt!

 

was heizung, müll, wasser usw. betrifft , so kann man dies im rahmen der nebenkostenrechnung unmittelbar weiter geben. kein problem!

 

renovierungskosten , instandhaltung und kosten für die verwaltung zählen aber nicht zu den nebenkosten!

 

wenn du jetzt schon eine miete kassierst, die sich am oberen rand des mietspiegels orientiert, so wirst du auf den renovierungskosten sitzenbleiben, falls der mieter einer mieterhöhung widerspricht!

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Fleisch
Posted · Edited by Schnitzel

ich versuch mich mal mit einer antwort :thumbsup:

 

zu 1. grundsätzlich müssten mieten und damit auch immobilienpreise zusammen mit der inflation steigen, damit der vermieter keine realen wertverluste hinnehmen muss. aber, da der immobilienmarkt in deutschland für privat genutzte immobilien relativ tot ist (man sehe sich die statistiken zu baugenehmigungen an) und die demographische entwicklung in deutschland zu einem weiter steigenden angebot und einer sinkenden nachfrage in vielen regionen führen wird gehe ich von einem wertverlust aus. beispiela aus dem privaten umfeld..vor 10 jahren war die kaltmiete genauso hoch wie heute. marktentwicklung, steuer und inflation nimmt einfach in der summe zu viel.

 

zu 2. hängt vom anlageverhalten des vermieters ab. wenn er nachhaltig die vermietung betreibt, so steigen nach kosten und steuern die rücklagen mit einer laufzeit von ca. 5-7 jahre. längerfristig eher weniger, da mit mieterwechseln, renovierungen, sanierungen etc. kalkuliert werden muss. ist der vermieter jedoch auf die mieterträge zum leben angewiesen, so ist mit eher geringen bis garkeinen rücklagen zu rechnen. der inflationsrate entsprechen die rücklagesteigerungen und zinsen aus den rücklagen meiner meinung nach nicht, da mieteigentum in aller regel mit einem erhöhten steuersatz korreliert, genau wie immobilienbesitz.

 

zu 3. der vermieter darf aus rein rechtlicher sicht keine sanierungskosten oder geld für rücklagen auf die regelmäßige ortübliche miete aufschlagen. das hat das bgh jüngst nochmal gerückt und klargestellt. ergo...der vermieter ist mal wieder der doofe. er ist auch relativ stark an den mietspiegel, der bei jeder kommune für einen ort oder gegend einsehbar ist, gebunden

 

was man aber ingesamt nicht übersehen sollte ist die gestaltungsfreiheit des einzelnen bei eigentum und die rechtliche sicherheit. keine kündigung wegen eigenbedarf, eigene farbwahl, eigene renovierungsgeschwindigkeit, wohnqualität usw.

der überzeugte mieter wird natürlich die flexibilität, geringere kosten etc. anführen. hat also alles seine vor- und nachteile.

 

da waren einige schneller ;)

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el galleta
Posted
so lassen sich nicht alle kostensteigerungen an den mieter weitergeben.

das wird z.b. durch den mietspiegel begrenzt. die mietspiegel werden verhandelt. das sind u.a. auch mietervereine mit im boot. das heisst das ganze wird politisch verhandelt!

Wenn das Ergebnis dieser politischen Verhandlung nicht eine regelmäßige Inflationsanpassung beinhaltet, dann sinkt auf Dauer die Vermieterrendite oder der Instandhaltungsgrad. Und zwar beständig. Das ist m.E. unwahrscheinlich. Ich kann mir nicht vorstellen, dass so etwas auf Dauer möglich ist. Bist Du sicher, dass es nicht doch (möglicherweise sprunghafte) Korrekturen gibt? Einen Inflationsausgleich muss es doch eigentlich geben. :blink:

 

Laienhaft gehe ich davon aus, dass es keine Kosten außerhalb der Miete (= Instandhaltung plus Vermieterbruttogewinn) gibt. Soweit es nicht direkt umlagefähig ist, müsste es ein vernünftiger Vermieter bereits in die Miete einkalkuliert haben.

 

saludos,

el galleta

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Fleisch
Posted

ein vernünftiger vermieter müsste das auch tun, kann es aber aufgrund diverser bgh-urteile nicht <_<

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culo
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Wenn das Ergebnis dieser politischen Verhandlung nicht eine regelmäßige Inflationsanpassung beinhaltet, dann sinkt auf Dauer die Vermieterrendite oder der Instandhaltungsgrad. Und zwar beständig. Das ist m.E. unwahrscheinlich. Ich kann mir nicht vorstellen, dass so etwas auf Dauer möglich ist. Bist Du sicher, dass es nicht doch (möglicherweise sprunghafte) Korrekturen gibt? Einen Inflationsausgleich muss es doch eigentlich geben. :blink:

 

Laienhaft gehe ich davon aus, dass es keine Kosten außerhalb der Miete (= Instandhaltung plus Vermieterbruttogewinn) gibt. Soweit es nicht direkt umlagefähig ist, müsste es ein vernünftiger Vermieter bereits in die Miete einkalkuliert haben.

 

saludos,

el galleta

 

du musst deine miete am markt orientieren. wenn du eine immobilie kaufst und jede menge geld reinsteckst, dann wirst du das nicht immer zurückbekommen, wenn es der markt nicht hergibt.

in ostberlin ist der markt z.b. total zusammengebrochen. nach dem steuerwahnsinn im rahmen der wiedervereinigung wurden dort massenweise immobilien auf westniveau renoviert, aber die ossis können sie nicht bezahlen, weil es keine jobs mehr gibt.

 

das ganze ist eine teilweise planwirtschaft. es lohnt sich für vermieter nicht, besondere leistungen zu erbringen, weil er sie nicht honoriert bekommt. alles geht in der vereinlichung und mieterfreundlichen gesetzen unter. du kennst vielleicht die geschichten über mietnomaden?

 

es ist doch fakt, dass die mieten die letzten jahre geringer gestiegen sind als die inflation. was gestiegen ist, sind die mietnebenkosten. davon hat der vermieter aber nichts, weil es für ihn ein durchlaufender posten ist.

ausnahmen in besonders begehrten gegenden bestätigen die regel.

die kaviarfresser werden immer mehr und die guten lagen sind begranzt.

 

und nochmal: auch wenn die kosten in die miete einkalkuliert, so musst du es trotzdem selber zahlen. instandhaltungskosten kannst du nicht über nebenkosten abwälzen.

das musst du von deiner bruttomiete immer abziehen und entscheidend ist die nettomiete und nicht die bruttomiete.

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el galleta
Posted

Bis auf das Nachfolgende hab ich Dich verstanden, auch wenn ich der Meinung bin, dass ein Inflationsausgleich früher oder später stattfinden muss, denn die Vermieter sind keine Sozialarbeiter und wollen/müssen verdienen. Dauerhaft und in der Fläche kann es nicht bei der jetzigen Situation bleiben. Ausnahmen (Ostberlin) mag es geben. Außerdem funktioniert die Berechnung in meinem Tool sonst nicht. ;)

 

und nochmal: auch wenn die kosten in die miete einkalkuliert, so musst du es trotzdem selber zahlen. instandhaltungskosten kannst du nicht über nebenkosten abwälzen.

Das verstehe ich nicht. Wenn es in der Kaltmiete drin ist, muss es der Vermieter doch gerade nicht selber zahlen und es sind dann auch gerade keine Nebenkosten.

 

Wenn Du nicht Dein Veto einlegst (was ich fast befürchte), würde ich trotz der geäußerten Bedenken (mieterfreundliche Urteile, Mietnomaden, Mietspiegel, ...) von einer NICHT fallenden Vermieterrendite ausgehen, die aber im Betrag (natürlich) der Inflation unterliegt. An einen perspektivischen Zusammenbruch des Vermietungsmarktes bei Wohnimmos kann ich nicht so recht glauben, auch wenn ich ebenfalls von einem geringen und schleichenden Wertverlust bei Immos aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung (= Nachfrage) ausgehe.

 

Lasse mich gerne erneut belehren.

 

saludos,

el galleta

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Fleisch
Posted · Edited by Schnitzel

letztes Jahr sind in ganz Deutschland 16.000 Baugenehmigungen für Wohneigentum ausgestellt worden. Wenn man sich die Größen der Objekte anschaut und noch irgendwoher die Durchschnittskostentabellen bekommen könnte, dann wird man zum Ergebnis eines massiven Rückgangs kommen.

 

Ich persönlich erwarte ganz einfach aufgrund der Alterung der Bevölkerung und vieler, die nicht in ausreichendem Maße Vorsorge betrieben haben, da sie immer auf die gesetzliche Rente als einzige Einnahmequelle gesetzt haben eine Steigerung der Verkaufsangebote. Ein Makler der örtlichen Spaßkasse zudem ein Bekannter wg. eines Immobilienkaufs guten Kontakt hat bestätigte den Eindruck.

 

Seine Aussagen in kürze:

Mehr Angebot, noch weniger Nachfrage.

Erwartung für die Zukunft: Tendenz steigend

Nachfragesteigerung: Alten gerechtes Wohnen

Folge: weitersinkende bzw. stagnierende Preise außer in Topplagen, d.h. realer Wertverlust

oder anders: für Toppverdiener gibt's bald Immos im Sonderangebot und zu Schnäppchenpreisen

 

ich glaube verstanden zu haben was culo meint (hoff ich zumindest). der vermieter erhält zwar einen teil seiner instandhaltungskosten über die miete kann dies aber nicht überall zu 100 % durchsetzen oder zögert maßnahmen hinaus um fremde refinanzierungskosten zu senken. Hintergrund ist der ortsübliche Mietspiegel und die diversen mieterfreundlichen BGH- und LGH-Urteile

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culo
Posted · Edited by culo
Das verstehe ich nicht. Wenn es in der Kaltmiete drin ist, muss es der Vermieter doch gerade nicht selber zahlen und es sind dann auch gerade keine Nebenkosten.

 

also gut. sagen wir mal, du kaufst eine wohnung und musst dafür 100 euro pro monat an instandhaltungsrücklage und 20 euro für laufende reparaturen zahlen.

 

das kannst du beides nicht direkt auf den mieter abwälzen.

 

nehmen wir an, du kassierst 1000 euro kaltmiete und hast auch deine reparaturen einkalkuliert.

 

was hast du dann am ende eingenommen? 1000 euro? oder 880 euro?

 

welcher wert ist entscheidend? 1000 euro?

 

wenn du deine finazierung auf 1000 euro einnahmen aufbaust, dann handelst du mit zitronen.

 

jetzt muss das dach neu gedeckt werden. die rücklage reicht nicht aus und es wird von jedem eigentümer eine sonderumlage von 2.000 euro gemacht. wer zahlt?

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Salvatore
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Und wie wäre es mit einem Eigenheim?

 

 

Man braucht sich nicht mit den Mietern herumärgern und kann machen, was man will.

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culo
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Und wie wäre es mit einem Eigenheim?

 

 

Man braucht sich nicht mit den Mietern herumärgern und kann machen, was man will.

 

 

das ist was anderes. wir hatten hier nur an immobilien kapitalanlage gedacht. wenn man selber drin wohnt, dann kann man nicht nur nach renditegesichtspunkten entscheiden.

 

man muss nicht mit mietern rumärgern, und vor allem auch nicht mit vermietern.

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el galleta
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wir hatten hier nur an immobilien kapitalanlage gedacht.

Nein, darum geht es momentan eben nicht. Deutlicher als in Beitrag #178 kann ich es nun wirklich nicht mehr sagen. Culo, ich glaub Du bist noch immer im falschen Film. ;)

 

Entgegen Deiner Meinung rechne ich weiter mit der kompletten Kaltmiete - weil ich den Ausgabenvergleich zwischen den angenommenen Fällen "Haus/Wohnung gekauft" und "Haus/Wohnung gemietet" haben möchte. Die Refinanzierung des Vermieters bei Überschreitung der Rücklagen ist mir dabei völlig schnuppe. Ich gehe davon aus, dass der Vermieter rechnen kann und die Rücklagen korrekt kalkuliert. Kommt es (etwa aufgrund zweier großer Reparaturen) mal zu einer Überziehung der Rücklagen wird das schon wieder ausgeglichen werden (weil dann ne Weil nix großes anfällt). Das Problem hat man als Eigentümer (= Haus/Wohnung gekauft) ja ebenso, auch der muss seine Rücklagen korrekt kalkulieren und im Notfall fremd finanzieren oder die Instandhaltung verschieben. Ist der Vermieter aber aufgrund der widrigen Umstände nicht in der Lage, eine angemessene Miete zu kalkulieren, dann sinkt seine Rendite. Das kann man ja schon einstellen. Also ist das m.E. kein Problem (für den angestrebten Vergleich!).

 

@Schnitzel/culo

Bin überzeugt. Den von Euch angesprochenen Wertverfall werde ich berücksichtigen müssen. Rein rechnerisch wird der Wertverfall putzigerweise die Auswirkungen der Inflation bremsen. Wie Du sagst: Stagnierende Preise. Na mal sehen, ich versuch mich dran.

 

@Salvatore

Das Eigenheim ist der Hauptanwendungsfall bzw. die Grundidee für mein Excel-File, Eigentumswohnungen sollten aber auch damit verglichen werden können.

 

saludos,

el galleta

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BF68
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Hallo zusammen,

 

eine sehr interessante Diskussion führt ihr hier. Aus meiner Sicht ist genau die Frage entscheidend, kaufe ich Immobilien zur Eigennutzung oder zur Vermietung. Das erste habe ich für mich mit "NEIN" beantwortet.

 

Die Gründe:

1) ich wohne so günstig zur Miete, dass die Jahresmiete nicht mal zur Deckung der Zinsen des Kaufpreises ausreichen würde

2) bin ich zur Miete wesentlich flexibler hinsichtlich Wohnort und Wohnungs- /Hausgröße

3) Bei einer plötzlichen Arbeitslosigkeit und mglw anschließendem Job mit geringerem Einkommen kann ich durch Umzug meine Wohnraumkosten den neuen finanziellen Möglichkeiten relativ einfach anpassen. Bei einer eigenen selbstbewohnten Immobilie wird das in der Regel schwierig.

 

Die zweite Frage habe ich für mich mit "JA" beantwortet:

 

die Gründe:

1) Immobilieneigentum schafft eine maximale Diversifikation zu meinen Depots mit Wertpapieren wie Aktien und Anleihen

2) Bei einem Anteil der Jahresmiete von über 8% am Kaufpreis läßt sich die Immobilienfinanzierung so gestalten, dass sie

* zu 80% kreditfinanziert ist

* Zins und Tilgung vollständig aus der Miete bezahlt werden

* die Immobilie innerhalb der Zinsbindung von 15 Jahren schuldenfrei ist

3) Die Einnahmen aus Vermietung weisen eine minimale Korrelation mit meiner Haupteinnahmequelle, mit meinem Gehalt, auf

 

Aus den ausgeführten Gründen bin ich gerade an einer Diskussion des Themas Immobilienkauf als Kapitalanlage besonders interessiert.

 

Sollen wir dazu einen neues Thema aufmachen oder findet das Platz hier?

 

Viele Grüße

 

Bernhard

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