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Toni

Immobilie versus Wertpapierdepot

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el galleta
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1) ich wohne so günstig zur Miete, dass die Jahresmiete nicht mal zur Deckung der Zinsen des Kaufpreises ausreichen würde

Genau diesen Punkt, genauer gesagt das (nicht immer so offensichtliche) finanzielle Vorteil-Nachteil-Verhältnis und dessen Entwicklung soll das Excel-File offen legen.

 

Aus den ausgeführten Gründen bin ich gerade an einer Diskussion des Themas Immobilienkauf als Kapitalanlage besonders interessiert.

Sollen wir dazu einen neues Thema aufmachen oder findet das Platz hier?

Du bist hier genau richtig. Nur darf ich mich mit Schnitzels Einverständnis trotz meiner leicht abweichenden Intention ("Eigennutzung") auch hier tummeln.

 

Ich denke, wir halten das auseinander. ;)

 

saludos,

el galleta

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Fleisch
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ich hau euch aus mehreren Gründen nciht auf die Finger

 

1. Threadtitel "Immobilie vs. Wertpapierdepot" - Ob nun zur Eigennutzung oder nicht ist nicht weiter präzisiert und damit sind die Fragen etc. weiter on-topic

 

2. Threadentwicklung - wir haben bisher bereits viele Pros und Cons erläutert, deren argumentativer Aufbau bei einer solchen Trennung kaputt gehen würde

 

3. der Rechner - mit ihm kann man ja bisher bereits rechnen, was sich lohnen würde. Die Kalkulation für einen Vermieter müsste theoretisch etwas anders aufgebaut sein, aber mit dem jetzigen müsste man nur den den gedanklichen Ansatz, d.h. immer aus Sicht der Mieters blickend, anpassen.

 

es gibt noch mehr, aber ich denke es wird auch so klar

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junale
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Ist ja richtig nett hier... für jede finanzielle Lebenslage wird einem geholfen :lol:

 

Nun, habe gestern erfahren, das wir zum 1. September keine Wohnung mehr haben. Notfall-Lösung bereits gefunden ("Not-WG" & Materiallagerung in einem sauberen, trockenen, freien Lager - beides bei Bedarf, da vier Wochen doch recht kurz sind)... Dennoch muss bald eine Wohnung bzw. Immobilie her!

 

Aber: die bisherige Wohnung war unschlagbar günstig (380 für etwa 110 m²), nun wirds definitiv teurer (450-580 Euro im Monat jeweil Kaltmietet). Da stellt sich schon einem die Frage: ist es günstiger zu kaufen... Werde mir diesen Thread mal durchlesen. Vom Gefühl her ist die Miete günstiger - da bei jedem Kauf noch Neben- und laufende Kosten da sind. Aber das Gefühl plötzlich nichts mehr zu haben ist schon frustrierend - hoffe da bleiben wir nun kühl bei und rechnen sauber.

 

Aber selbst wenn Kaufen günstiger sein sollte, in unserer Lage (Kaiserslautern) ist es im Moment recht unangebracht. Noch beziehen und mieten viele Amis hier Wohnungen und Häuser, aber das Housing-Programm soll verringert werden. Ich spekuliere da auf viel leer stehendes Immobiliengut in einigen Jahren. Kurzum: ich weiß nicht...

 

.oO(Wie immer im Leben - es kommt alles anders. Vor kurzem schrieb ich noch, wie (für uns überraschend) gut wir momentan Kapital zur AV bilden können... Nun geht ein Teil (mehr) für die Wohnung drauf... tztztz)

 

Danke für das Excelfile und den recht großen Thread - werde ihn mal durcharbeiten!

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Danke für das Excelfile

Sitze seit Tagen (besser: Nächten) an einer Überarbeitung, die auch die Inflationsentwicklung einbezieht. Da zeichnen sich überraschende Ergebnisse (pro Kauf!) ab. Ich hoffe, dass ich es heute oder morgen fertig bekomme.

 

saludos,

el galleta

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chartprofi
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in den nächsten 35 Jahren würdest du bei einer jetzigen Miete von 500 und einer Mietsteigerung von ca. 2% per anno etwas mehr als 300.000,00 miete bezahlen. Deine Miete Würde in 35 Jahren ca. 1000 betragen.

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el galleta
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in den nächsten 35 Jahren würdest du bei einer jetzigen Miete von 500 und einer Mietsteigerung von ca. 2% per anno etwas mehr als 300.000,00 miete bezahlen. Deine Miete Würde in 35 Jahren ca. 1000 betragen.

Abzüglich der Wertminderung der Immo, die wirkt der Inflation entgegen.

-> Wertsteigerung plus Inflation = Steigerungsrate

Ist die Wertsteigerung negativ, also ein Wertverfall, dann dämpft das die Inflationsauswirkungen und Miete steigt langsamer, gar nicht oder fällt sogar.

 

saludos,

el galleta

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el galleta
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Geschafft! Hier kommt Version 1.0 des Rechners zum Vergleich Kauf/Miete derselben Immobilie.

 

Die weißen Felder sind zum Spielen da, alles andere auf eigene Gefahr.

 

Kritik, Fragen, Anregungen, ... - ist alles sehr willkommen!

 

Viel Spaß und interessante Erkenntnisse!

 

saludos,

el galleta

 

P.S. Das Tool arbeitet für maximale Kompatibilität (Linux, OpenOffice) ohne Makros und benötigt auch keine Excel-Add-Ins.

Hauskauf_vs_Miete_10.xls

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supertobs
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Schöner Rechner, danke Keks!

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Schöner Rechner, danke Keks!

Gerne, hat Spaß gemacht.

 

Hier gleich die kosmetisch verbesserte Version 1.1 hinterher. Aufgeräumter, übersichtlicher und mit zwei Diagrammen: Vermögensentwicklung des Mieters für die nächsten 50 und 75 Jahre. Damit ist das Teil jetzt fertig.

 

Bitte meldet gefundene Fehler! Danke!

 

saludos,

el galleto

 

ACHTUNG!

Bitte die in diesem Tool im Bereich "Auswertung" getroffenen Textaussagen ignorieren!

Nur die Zahlen im Bereich "Kreditphase" sind korrekt.

Hauskauf_vs_Miete_11.xls

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IefTina
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Sehr geil!

Danke!

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SM77
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In der Zeistchrift "brand eins" Ausgabe 07/2008 gibt es dazu auch einen schönen Artikel, der nun auch online verfügbar ist:

 

Kaufen oder mieten?

 

Privatleute, die mit einer Immobilie liebäugeln, rechnen viel.

Und entscheiden dann doch aus dem Bauch heraus.

Profis bleiben ganz kühl - liegen damit aber nicht unbedingt besser.

 

Einblicke in ein schwer zu kalkulierendes Geschäft.

 

Link zur PDF-Version

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schwaebele
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bei der faz gibt es eine neue Vermögensfrage: Das lastenfreie Eigenheim kann im Alter belasten

 

faz.net

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Fleisch
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die vermögensfrage find ich von denen echt klasse, zeigt an teils etwas groß gewählten beispielen die vor- und nachteile aus rein finanzieller sicht sehr schön auf. weitergehende dinge gibts da auch v.a. mit refinanzierungskosten etc.

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Boersifant
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Dieser Fall war einer der Besseren. Was aber teilweise an Minderheitenproblemen geschildert wird, ist unverständlich. Regelmäßig kommt der Arzt/Ingenieur/... mit deutlich sechsstelligem Jahreseinkommen vor, was selbst in der FAZ-Zielgruppe die Minderheit sein wird und deswegen auch häufig kritisiert wird. Die Bezeichnung "finanzmathematische Selbstbefriedigung" wäre oft angemessener als "Vermögensfrage"

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stef73
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*thread raukram*

ihr hättet euch die ganze disskussion sparen können:

 

http://www.biallo.de/finserv/rechnerinfram...ietenoderkaufen

 

 

meiner meinung nach wird dort alles berücksichtigt, was auch hier besprochen wurde..

dort kann jeder mit seinen zahlen arbeiten und zu einem ergebnis kommen :thumbsup:

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el galleta
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meiner meinung nach wird dort alles berücksichtigt, was auch hier besprochen wurde..

Die sehr oft realistische Annahme eines Wertverlustes ist nicht darstellbar, wertsteigernde Renovierung ist nicht umfasst, Inflationsberücksichtigung fehlt auch. Dadurch entsteht sogar ein gravierender Fehler, wie folgendes Beispiel (Kaufpreis 300.000 Euro) zeigt:

 

Als Käufer sind Sie nach 28 Jahren und 2 Monaten schuldenfrei und Sie besitzen dann ein Einfamilienhaus im Wert von 345.249 Euro.

Als Mieter dagegen wird Ihre monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro durch eine jährliche Mietsteigerung von 2% auf 2.048,29 Euro ansteigen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die Differenz zwischen den Mehrausgaben als Käufer und Ihrer Miete regelmäßig angelegt haben, haben Sie ein Vermögen von 621.167 Euro angespart.

 

Die einseitige Berücksichtigung der Inflation in Form von Mieterhöhungen (nichts anderes begründet die Steigerung der Kaltmiete, abgesehen von Renditesteigerungen des Vermieters - und die sind sehr unwahrscheinlich/gering) führt dazu, dass das Verhältnis von erreichter Ansparsumme des Mieters zum angegebenen Grundstückswert nicht stimmt. Ersteres berücksichtigt nominell die Inflation, letzterer nicht. Rechnet man die Inflation ein, besitzt man "dann ein Einfamilienhaus im Wert von 512.065 Euro". Ein nicht ganz unwesentlicher Unterschied.

 

Davon abgesehen halte ich die (als solche offensichtlich veranschlagte) wertsteigernde Wirkung der Nebenkosten und Instandhaltung für falsch. Weder Maklerkosten noch eine ersetzte kaputte/verschlissene Heizung machen die Hütte wertvoller. Ersteres verpufft ohne Gegenwert, letzteres ist Werterhaltung.

 

Sobald ich Zeit habe, prüfe ich das Ding mal richtig auf Herz und Nieren. ^_^

 

saludos,

el galleta

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calandor
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Ähem und was fehlt, aber auch nicht abschätzbar ist:

- tritt eine Wertsteigerung überhaupt ein?

- Viertel in 20 Jahren verslumt?

- Wohnungsform in 20 Jahren überhaupt gefragt und somit verkaufbar?

- Häuschen im grünen nix Wert, weil alle nur noch Radlfahrn?

- Appartment uninteressant, weil alle im Geld schwimmen und mindestens drei Zimmer wollen

 

Schwierig, aber man darf ja noch hoffen (- auf den Lottogewinn, dann wirds auch was mit dem Häuschen).

 

Hab neulich nen Bericht über den Preiverfall im Umland von Landshut gesehn (Pendelbereicht nach München - wers mag) die Bude war echt schick und echt weit "unter Wert" net loszubekommen - auch wir haben mancherorts ne Immobilienkrise.

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el galleta
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Ähem und was fehlt, aber auch nicht abschätzbar ist:...

:blink:

 

Wie kann etwas unmögliches "fehlen"?

 

saludos,

el galleta

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calandor
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:blushing:

ja gut - wollt damit nur ausdrücken, dass man zwar rechnen kann was günstiger sein könnte, aber im Endeffekt wird sichs -wie so oft- erst später rausstellen...

ich sag ja - die hoffnung stirbt zuletzt

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jurtz
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Als Käufer sind Sie nach 28 Jahren und 2 Monaten schuldenfrei und Sie besitzen dann ein Einfamilienhaus im Wert von 345.249 Euro.

Als Mieter dagegen wird Ihre monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro durch eine jährliche Mietsteigerung von 2% auf 2.048,29 Euro ansteigen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die Differenz zwischen den Mehrausgaben als Käufer und Ihrer Miete regelmäßig angelegt haben, haben Sie ein Vermögen von 621.167 Euro angespart.

 

 

Immobilie ist Beton auf eigenem Boden ,Geld anlegen ist Spekulation mit bedrucktem Papier .

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GlobalGrowth
Posted · Edited by GlobalGrowth
Als Käufer sind Sie nach 28 Jahren und 2 Monaten schuldenfrei und Sie besitzen dann ein Einfamilienhaus im Wert von 345.249 Euro.

Als Mieter dagegen wird Ihre monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro durch eine jährliche Mietsteigerung von 2% auf 2.048,29 Euro ansteigen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die Differenz zwischen den Mehrausgaben als Käufer und Ihrer Miete regelmäßig angelegt haben, haben Sie ein Vermögen von 621.167 Euro angespart.

 

 

Immobilie ist Beton auf eigenem Boden ,Geld anlegen ist Spekulation mit bedrucktem Papier .

 

 

auf der anderen Seite kann ich aber auch bei steigenden Mieten umziehen und was billigeres suchen (meine Miete wurde zudem seit Jahren nicht erhöht), zudem wird in dieser Milchmädchenrechnung auch nie der Demographische Wandel betrachtet, wenn du nicht gerade in einer späteren Immobilienoase gebaut hast, wird es in den kommenden Jahrzehnten zu Hauf leerstehende Häuse geben...den Verkehrswert der Immobilien kann man daher erahnen...

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speculatius
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Hand aufs Herz, wer von den Mietern hier spart die Differenz zwischen Miete und Hypothekenrate?

 

Wer kann Inflation, künftige Renditen, Mieterhöhung und Steuerbelastung kalkulieren? Die Meinungen über Inflation gehen extrem auseinander. Zwischen Deflation und zweistelligen Inflationsraten ist alles drin. Die hier verbreiteten .xls sheets zeigen das hervorragend auf. Ein paar Prozent an der Inflations bzw. Renditeschraube oder auch Mieterhöhungsschraube rauf oder runter und in 30 Jahren sind ein paar hundert tausend mehr oder weniger auf der Uhr.

 

Mein Aktiendepot ist nur noch die Hälfte wert, die Rendite der letzten 12 Jahre massiv negativ. Das kann auch in 20 Jahren wieder so sein - man hat dann die Differenz zwischen Miete und Hypothekenrate brav angespart und flups hat es sich mal wieder halbiert. Wer kann diesen Stress mit 70 oder 80 noch aushalten?

 

In einer abbezahlten Wohnung kann ich zumindest umsonst wohnen - für immer und steuerfrei, egal wie sich die Finanzmärkte entwickeln. Mit einem Aktiendepot kann man sich total verzocken, Zertifikate können wertlos werden (Lehmann), Unternehmensanleihen können wertlos werden, wenn die Firma pleite geht. Was ist, wenn ich im Alter dement werde und mich nicht mehr um mein Depot (was immer da drin ist) kümmern kann oder die Inflation meine sicheren Sparbuch oder Staatsanleihen Renditen auffrißt und dabei der Vermieter ständig die Miete erhöht?

 

Nach 2 massiven Aktiencrashs in 10 Jahren plädiere ich, das Speculatius, für eine eigengenutzte Wohnung (wohl gemerkt Wohnung, wo sich die Hausverwaltung um Instandhaltung etc. kümmert) am besten mit Aufzug, öffentlichen Verkehrsmitteln, Ärzten, Supermarkt und Kneipen um die Ecke. Da kann ich stressfrei alt werden, das kann mir dann keiner mehr nehmen, Miete erhöhen, Wohnung kündigen etc. egal, was die Immobilie dann tatsächlich "wert" ist.

 

Extrem kalkulierbar, stressfrei, steuerfrei und sicher - das bietet keine andere Anlage.

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el galleta
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Was ist, wenn ich im Alter dement werde...

Dann kommst Du ins Pflegeheim, damit Du nicht Deiner Hausgemeinschaft das Dach anfackelst, und Deine Wohnung wartet auf die Erben, die derweil Deinen Heimplatz finanzieren. Falls nicht zwischenzeitlich eine Autobahn oder schrecklich nette Nachbarn Deine Umgebung heimgesucht haben, wird das vielleicht wenigstens für die Erben ein Nullsummenspiel. :D

 

saludos,

el galleta

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maush
Posted · Edited by maush

Was für eine Diskussion: Immobilie vs. Wertpapierdepot :unsure:

 

Beides natürlich :-

 

Aber mal eine Frage an Freunde effizienter oder nicht effizienter Märkte: Was meint ihr in wie weit der demografische Wandel in den heutigen Immobilienpreisen schon eingepreist ist. So rein gefühlsmäßig war das Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreisen im Raum HH in den letzten 20 Jahren noch nie so günstig wie derzeit. Hätte aber nichts gegen noch etwas fallende Preise B) .

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el galleta
Posted · Edited by el galleta
Aber mal eine Frage an Freunde effizienter oder nicht effizienter Wert: Was meint ihr in wie weit der demografische Wandel in den heutigen Immobilienpreisen schon eingepreist ist.

Ausgehend von den Meinungen hier im Forum (die ja schon einen überdurchschnittlich informierten Bevölkerungsanteil darstellen dürften) habe ich den Eindruck, dass die Mehrheit der Immo-Interessierten mögliche Nachteile, also auch einen der Demographie geschuldeten signifikanten Wertverlust, schlicht ignorieren. Man kann ja mal den Test machen und Bekannte nach ihrer Meinung dazu fragen. Wenn überhaupt dürfte keine Mehrheit das Problem auf dem Schirm haben.

 

Daher: Nix eingepreist, da überwiegend gar nicht bekannt/berücksichtigt.

 

saludos,

el galleta

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