Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

[Cai Shen]

@odensee (kann gelöscht werden) vergessen? 

[smarttrader]

Stimmt, so wirklich erfolgreich kann man das nicht nennen. Es ist bestimmt etwas Naivität dabei gewesen, aber wenn damit geworben wird das Sicherheiten existieren die das Hochrisikoinvest absichern und diese nur bei geplanten Verlauf werthaltig sind, ist das schon eher Richtung unsauberes Geschäftsgebähren.

 

Rückblickend kann ich für mich nur sagen, das Geldanlage nicht funktionieren kann. Um einen spürbaren Zuwachs im Depot zu sehen, muss man schon etwas investieren. Bergfürst wurde mit einer Summe zwischen 2500 und 5000 Euroje Projekt investiert.

 

Im Depot waren es jeweils 10k Startposition je Wert.

[Ramstein]

Besicherungen, Ratings und Covenants sind grundsätzlich fürn dicken (_._). Al Bondy

[YingYang]

vor 19 Minuten von smarttrader:

Stimmt, so wirklich erfolgreich kann man das nicht nennen. Es ist bestimmt etwas Naivität dabei gewesen, aber wenn damit geworben wird das Sicherheiten existieren die das Hochrisikoinvest absichern und diese nur bei geplanten Verlauf werthaltig sind, ist das schon eher Richtung unsauberes Geschäftsgebähren.

 

Rückblickend kann ich für mich nur sagen, das Geldanlage nicht funktionieren kann. Um einen spürbaren Zuwachs im Depot zu sehen, muss man schon etwas investieren. Bergfürst wurde mit einer Summe zwischen 2500 und 5000 Euroje Projekt investiert.

 

Im Depot waren es jeweils 10k Startposition je Wert.

Hast du dich etwa am grauen Kapitalmarkt rumgetrieben und nichtmal die Bedingungen deines Investments durchgelesen?

Hast du dich als GF auch blind auf die Aussagen deiner Geschäftspartner verlassen?

 

Ich bin sicher man hätte auch vorher erkennen können, wie werthaltig die Sicherheiten sind. Siehe von mir genanntes obiges Beispiel.

Das wird auch mit erstrangigen Grundschulden beworben. Bei 92% Fremdkapitalquote kann sich jeder ausrechnen wie werthaltig im Fall der Fälle so eine Grundschuld ist.

[odensee]

vor 18 Minuten von Cai Shen:

@odensee (kann gelöscht werden) vergessen? 

Nein, war ernst gemeint. Auch für stille Mitleser.
 

Es ist weder klug, mittelfristig für Tilgung benötigtes Geld in Aktien zu investieren noch ist es klug, größere (relativ zum Vermögen) Summen an Firmen wie Bergfürst etc. zu verleihen.

 

Im Gegenteil kann man beides unter „Gier“ zusammenfassen.

[smarttrader]

vor 12 Minuten von YingYang:

Hast du dich etwa am grauen Kapitalmarkt rumgetrieben und nichtmal die Bedingungen deines Investments durchgelesen?

Hast du dich als GF auch blind auf die Aussagen deiner Geschäftspartner verlassen?

 

Ich bin sicher man hätte auch vorher erkennen können, wie werthaltig die Sicherheiten sind. Siehe von mir genanntes obiges Beispiel.

Das wird auch mit erstrangigen Grundschulden beworben. Bei 92% Fremdkapitalquote kann sich jeder ausrechnen wie werthaltig im Fall der Fälle so eine Grundschuld ist.

Es wurde bei einigen Projekten zB. mit 250k Sicherheit für 600k Darlehenssumme geworben. Warum die 250k ausgegeben werden durften und warum diese 250k für 3 Projekte auf einmal hinterlegt werden durften grenzt an Abzocke.

 

Das wurde hinterher erst mitgeteilt, als ich dort mich energisch hintergeklemmt habe.

 

Man muss das mal resümieren. Es wird eine Summe zb. 100k von einem Projektentwickler als Sicherheit zur Verfügung gestellt. Die Projektentwickler gibt das für mehrere Projekte an aber muss die Summe nur einmal haben. Die Summe kann vollständig ausgegeben werden und dann heisst das einfach, es bei keinen von den 3 Projekten was zu holen. Aber die 100k Sicherheit hat es mal gegeben und wäre die Projekte nach Plan verlaufen, hätte es die 100k immer noch gegeben.

 

Sowas hätte man mal mit den dicken Warnhinweis markieren sollen, das es keine Abtretung der 250k gab oder ein Sperrkonto und das diese mehrmals als Sicherheit eingebracht werden durften.

[YingYang]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Es wurde bei einigen Projekten zB. mit 250k Sicherheit für 600k Darlehenssumme geworben. Warum die 250k ausgegeben werden durften und warum diese 250k für 3 Projekte auf einmal hinterlegt werden durften grenzt an Abzocke.

Was stand denn im Vertrag?

vor 3 Minuten von smarttrader:

 

Das wurde hinterher erst mitgeteilt, als ich dort mich energisch hintergeklemmt habe.

Wieso hast du dich nicht vorher hintergeklemmt?

vor 3 Minuten von smarttrader:

 

Man muss das mal resümieren. Es wird eine Summe zb. 100k von einem Projektentwickler als Sicherheit zur Verfügung gestellt. Die Projektentwickler gibt das für mehrere Projekte an aber muss die Summe nur einmal haben. Die Summe kann vollständig ausgegeben werden und dann heisst das einfach, es bei keinen von den 3 Projekten was zu holen. Aber die 100k Sicherheit hat es mal gegeben und wäre die Projekte nach Plan verlaufen, hätte es die 100k immer noch gegeben.

Man muss halt einfach vorher lesen was im Vertrag vereinbart wird.

vor 3 Minuten von smarttrader:

 

Sowas hätte man mal mit den dicken Warnhinweis markieren sollen, das es keine Abtretung der 250k gab oder ein Sperrkonto und das diese mehrmals als Sicherheit eingebracht werden durften.

Grauer Kapitalmarkt. Man muss gar nichts, außer den Vertrag lesen, den man unterschreibt.

[smarttrader]

vor 6 Minuten von YingYang:

Was stand denn im Vertrag?

Wieso hast du dich nicht vorher hintergeklemmt?

Man muss halt einfach vorher lesen was im Vertrag vereinbart wird.

Grauer Kapitalmarkt. Man muss gar nichts, außer den Vertrag lesen, den man unterschreibt.

Es steht im jeden Vertrag drin, das eine Sicherheit der Gesellschafter in Höhe von 250k vorliegt. Laut Vertragstext sogar je. Also 500k.

 

Wie soll man im Vorwege erahnen, das eine Sicherheit mehrfach angegeben werden darf und frei verfügt werden darf? Unter den Sicherheiten hätte gefehlt, das es frei verfügbares Kapital ist und ohne Zweckbindung etc. . Eine Sicherheit muss greifen, wenn es Probleme gibt. Bei Sonnenschein brauche ich auch kein Regenschirm, den brauche ich bei Unwetter.

 

 

[YingYang]

vor 1 Minute von smarttrader:

Es steht im jeden Vertrag drin, das eine Sicherheit der Gesellschafter in Höhe von 250k vorliegt. Laut Vertragstext sogar je. Also 500k.

Na dann: Auf zum Rechtsanwalt.

vor 1 Minute von smarttrader:

 

Wie soll man im Vorwege erahnen, das eine Sicherheit mehrfach angegeben werden darf und frei verfügt werden darf? Unter den Sicherheiten hätte gefehlt, das es frei verfügbares Kapital ist und ohne Zweckbindung etc. . Eine Sicherheit muss greifen, wenn es Probleme gibt. Bei Sonnenschein brauche ich auch kein Regenschirm, den brauche ich bei Unwetter.

Stell doch mal den Vertrag hier ein bitte. Ich glaube dir erstmal kein Wort...

[slowandsteady]

vor 31 Minuten von YingYang:

Grauer Kapitalmarkt. Man muss gar nichts, außer den Vertrag lesen, den man unterschreibt.

Ich habe gerade spaßeshalber nach dem Prospekt für den Baroper Bogen bei Bergfürst gesucht, aber WTF, für Crowdfinanzierungen gibt es wohl eine Ausnahme von der Prospektpflicht? §2a VermAnlG  Das erklärt natürlich auch, warum die Platformen in den letzten Jahren wie Unkraut aus dem Boden geschossen kommen. Ich dachte immer, sobald man sich an die Öffentlichkeit (d.h. mehr als X Investoren) richtet oder die Mindestsummen unter der Private Placement Grenze liegen (100k oder so), dann muss man zwangsweise einen Prospekt haben und der Betreiber haftet für Fehler darin.

 

Letztendlich ist Crowdfinanzierung Quatsch. Wenn das Projekt solide finanziert wäre, warum geht man dann nicht zur Bank und bekommt für damals 1.X% seinen Immobilienkredit? Warum geht man den Umweg mit viel teuren (Provisionen!) und umständlichen Krediten über eine Crowdfinanzierung? Wer über eine Crowdfinanzierung finanzieren muss, dessen Projekt war von Anfang an nicht woanders finanzierbar und das solche Harakiri-Projekte jetzt bei ungeplanten Einflüssen wie Corona und/oder Zinserhöhung als erste schwächeln ist natürlich auch klar.

 

EDIT: Wer lachen (oder weinen) will: 

Zitat

Das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) schreibt in § 2a Abs. 3 vor, dass Anleger, unabhängig von ihren Kenntnissen und ihrer Kapitalausstattung, maximale Zeichnungshöhen von bis zu 25.000 € pro Emission investieren dürfen.

[...]

Diesem Bedürfnis sind wir nun nachgekommen und bieten ab sofort die neue Produktkategorie „Private Placements“ zusätzlich auf unserer Plattform an.

Was bedeutet Private Placement? | BERGFÜRST (bergfuerst.com)

[YingYang]

Gerade eben von slowandsteady:

Letztendlich ist Crowdfinanzierung Quatsch. Wenn das Projekt solide finanziert wäre, warum geht man dann nicht zur Bank und bekommt für damals 1.X% seinen Immobilienkredit?

Die 1,x% sind Geschichte.

Gerade eben von slowandsteady:

Warum geht man den Umweg mit viel teuren (Provisionen!) und umständlichen Krediten über eine Crowdfinanzierung? Wer über eine Crowdfinanzierung finanzieren muss, dessen Projekt war von Anfang an nicht woanders finanzierbar und das solche Harakiri-Projekte jetzt bei ungeplanten Einflüssen wie Corona und/oder Zinserhöhung als erste schwächeln ist natürlich auch klar.

Das Ganze wird sogar noch schlimmer, denn inzwischen suchen Institutionelle Anleger solche Anlagemöglichkeiten und haben Probleme ihr Geld unter zu bekommen. Ein solider Projektentwickler hat nicht das geringste Problem seine Projekte zu finanzieren. Diejenigen, die auf solchen Plattformen aufschlagen sind dann tatsächlich der kümmerliche Rest, den man den Retail-Lieschen-Müllers vorsetzt.

[hilflos]

vor einer Stunde von smarttrader:

Bei mir sind jetzt 81% der Investmentsumme in Zwangsvollstreckungsprojekten gebunden. 

Gibt´s da schon Erfahrungswerte wie lange die Zwangsversteigerung dauert, wie bei privatem EFH unter 1 Jahr oder jahrelang wie bei großen Insolvenzverfahren.

Gibt´s überhaupt Käufer für unfertige große Immobilien? das können ja nur andere Immobilienfirmen sein oder Großinvestoren, die das Projekt fertig machen.  Wenn es in Einzelteilen verkauft wird, wer koordiniert dann die Fertigstellung,  Insolvenzverwalter?

[YingYang]

vor 1 Minute von hilflos:

Gibt´s da schon Erfahrungswerte wie lange die Zwangsversteigerung dauert, wie bei privatem EFH unter 1 Jahr oder jahrelang wie bei großen Insolvenzverfahren.

Kommt drauf an, wie viele Leute sich streiten und Geld haben wollen.

Zitat

Gibt´s überhaupt Käufer für unfertige große Immobilien?

Klar. Alles eine Frage des Preises.

Zitat

das können ja nur andere Immobilienfirmen sein oder Großinvestoren, die das Projekt fertig machen.

Nö, Teilweise können das auch die Kunden sein, die das dann in Eigenregie fertig stellen, wenn man sich organisieren kann.

Zitat

  Wenn es in Einzelteilen verkauft wird, wer koordiniert dann die Fertigstellung,  Insolvenzverwalter?

Derjenige der es kauft. Der IV gibt nur sehr selten weiteres Geld aus. Entsprechend wird der nur selten Aufträge vergeben.

[smarttrader]

Zitat

Darüber hinaus geben die geschäftsführenden Gesellschafter Herren Bernd Pagel und Ufuk Bozkurt je eine Höchstbetragsbürgschaft über EUR 250.000,-zugunsten des Treuhänders der Gläubige r (Anleger) zur Erfüllung sämtlicherAnsprüche aus dem dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehen ab.

Bitte @YingYang

[hilflos]

vor 18 Minuten von YingYang:

 Ein solider Projektentwickler hat nicht das geringste Problem seine Projekte zu finanzieren. 

Das würde ich derzeit bezweifeln. Entweder er finanziert alles vor, in der Hoffnung es teuer zu verkaufen oder er verkauft es gleich in der Hoffnung es billig zu bauen. 

Am zweiten Problem ist Realgrund in und um Ulm mit fast 1000 Wohnungen/Büros in mehreren Projekten gescheitert 

[YingYang]

vor 3 Minuten von hilflos:

Das würde ich derzeit bezweifeln. Entweder er finanziert alles vor, in der Hoffnung es teuer zu verkaufen oder er verkauft es gleich in der Hoffnung es billig zu bauen. 

Er finanziert alles alleine vor?!

Never! So viel Kapital haben die gar nicht und wollen die auch gar nicht haben.

Teueres Eigenkapital einsetzen um Bankdarlehen mit 2,X% zu ersetzen? Wieso sollte man das tun?

Zitat

Am zweiten Problem ist Realgrund in und um Ulm mit fast 1000 Wohnungen/Büros in mehreren Projekten gescheitert 

Wird nicht der erste und auch nicht der letzte Projektentwickler sein, dem es so geht.

Mir tun nur die Käufer leid, die teilweise schon gezahlt haben aber keine Wohnungen bekommen werden auf absehbare Zeit.

vor 6 Minuten von smarttrader:

Bitte @YingYang

Link?

[smarttrader]

vor 14 Minuten von YingYang:

Er finanziert alles alleine vor?!

Never! So viel Kapital haben die gar nicht und wollen die auch gar nicht haben.

Teueres Eigenkapital einsetzen um Bankdarlehen mit 2,X% zu ersetzen? Wieso sollte man das tun?

Wird nicht der erste und auch nicht der letzte Projektentwickler sein, dem es so geht.

Mir tun nur die Käufer leid, die teilweise schon gezahlt haben aber keine Wohnungen bekommen werden auf absehbare Zeit.

Link?

Such dir die Moxy Projekte auf Bergfürst raus und gucke nach. Ich kann kein Vertrag hier verlinken, ich habe das aus dem Vertrag zur Zeichnung gesucht.

[YingYang]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Such dir die Moxy Projekte auf Bergfürst raus und gucke nach. Ich kann kein Vertrag hier verlinken, ich habe das aus dem Vertrag zur Zeichnung gesucht.

Direkt der Satz nach dem von dir zitierten:

Es kann nicht vorhergesehen werden, ob die im Verwertungsfall (noch) vorhandenen Sicherheiten ausreichen, um die Vermögensanlage und die daraus resultierenden Zinsen vollständig zurück zu zahlen. Dies kann zum vollständigen Verlust des Anlagebetrages und der Zinszahlungen des Anlegers führen.

[smarttrader]

vor 15 Minuten von YingYang:

Er finanziert alles alleine vor?!

Never! So viel Kapital haben die gar nicht und wollen die auch gar nicht haben.

Teueres Eigenkapital einsetzen um Bankdarlehen mit 2,X% zu ersetzen? Wieso sollte man das tun?

Wird nicht der erste und auch nicht der letzte Projektentwickler sein, dem es so geht.

Mir tun nur die Käufer leid, die teilweise schon gezahlt haben aber keine Wohnungen bekommen werden auf absehbare Zeit.

Link?

Du hast es wohl falsch verstanden, er baut und verkauft hinterher anhand der Ist Kosten und nicht im Vorwege auf Basis der Soll Kosten.

 

Der Charme vor Baubeginn mit den Vertrieb zu starten ist die geringen Zins Belastung. 10% Zinsen auf 2 Jahre und endfälliges Darlehen oder variables Darlehen mit 3% ist ein erheblicher Unterschied.

[hilflos]

vor 16 Minuten von YingYang:

Er finanziert alles alleine vor?!

Never! So viel Kapital haben die gar nicht und wollen die auch gar nicht haben.

natürlich wird es von den Banken vorfinanziert.  Aber der Projektentwickler sollte so gut dastehen, dass er den Kredit bekommt. Zumindest haben dann die Banken beim scheitern, die Möglichkeit es selber fertig zu bauen. 

[smarttrader]

vor 2 Minuten von YingYang:

Direkt der Satz nach dem von dir zitierten:
 

 

Wo steht das diese Sicherheit nicht zweckgebunden ist und das darüber frei verfügt werden kann und mehrfach eingebracht werden kann bei einmaligen vorhanden sein?

 

Das was du zitiert hast, steht direkt dahinter aber ich kann bei keinen Projekt das heraus lesen. Wie soll eine Sicherheit eine Sicherheit sein, wenn die im Verwertungsfall wertlos ist?

[YingYang]

vor 7 Minuten von smarttrader:

Du hast es wohl falsch verstanden, er baut und verkauft hinterher anhand der Ist Kosten und nicht im Vorwege auf Basis der Soll Kosten.

Nein, habe ich nicht:

Zitat

 

oder er verkauft es gleich in der Hoffnung es billig zu bauen. 
 

 

Das war das Zitat von hilflos

Zitat

 

Der Charme vor Baubeginn mit den Vertrieb zu starten ist die geringen Zins Belastung. 10% Zinsen auf 2 Jahre und endfälliges Darlehen oder variables Darlehen mit 3% ist ein erheblicher Unterschied.

Nein?! Wirklich? Wenn man früher verkauft, muss man weniger Zinsen zahlen?

Wer wartet denn mit dem Vertrieb bis Fertigstellung? Keiner....

vor 6 Minuten von smarttrader:

Wo steht das diese Sicherheit nicht zweckgebunden ist und das darüber frei verfügt werden kann und mehrfach eingebracht werden kann bei einmaligen vorhanden sein?

Wo steht, dass das gemacht wurde?

Falls das gemacht wurde verweise ich auf meinen Post #634

vor 6 Minuten von hilflos:

natürlich wird es von den Banken vorfinanziert.  Aber der Projektentwickler sollte so gut dastehen, dass er den Kredit bekommt. Zumindest haben dann die Banken beim scheitern, die Möglichkeit es selber fertig zu bauen. 

Die Projektentwickler bekommen aber nicht 100% vorfinanziert. Deshalb holen sie sich ja Mezzaninekapital. Die stecken 5-10% Eigenkapital rein, 20-30% Mezzanine und den Rest holen sie sich von der Bank.

Das war einmal, als die Immobilienpreise stetig gestiegen sind und die Baukosten nicht jedes Quartal um 10% höher waren als im Vorquartal.

Die Bank hat eine Grundschuld, die kann die vollstrecken. Dann wird versteigert. Die wenigsten Banken steigern da mit. Da es weitere Kapitalgeben gibt, kann die Bank nicht einfach sich das Objekt unter den Nagel reißen.

 

[s1lv3r]

vor 5 Minuten von YingYang:

Wer wartet denn mit dem Vertrieb bis Fertigstellung? Keiner....

 

Ich kenne es sogar so, dass die Bank die Finanzierung erst final zusagt, wenn ein gewisser Prozentsatz (z.B. 50% der Quadratmeterfläche) des Projektes bereits notariell verkauft ist ... das ist halt das Risiko des Projektentwicklers ...

[YingYang]

Gerade eben von s1lv3r:

 

Ich kenne es sogar so, dass die Bank die Finanzierung erst final zusagt, wenn ein gewisser Prozentsatz (z.B. 50% der Quadratmeterfläche) bereits notariell verkauft ist ... das ist halt das Risiko des Projektentwicklers ...

So streng kenne ich es nicht. Kann aber sein, dass manche Banken das machen.

Wird vermutlich abhängig davon sein welche Art Projekt es ist, wie viel das Grundstück wert ist, wie die Weiterverwertungsmöglichkeiten sind usw.

[smarttrader]

vor 1 Minute von YingYang:

Nein, habe ich nicht:

 

Das war das Zitat von hilflos

Nein?! Wirklich? Wenn man früher verkauft, muss man wenige Zinsen zahlen?

Wer wartet denn mit dem Vertrieb bis Fertigstellung? Keiner....

Wo steht, dass das gemacht wurde?

Falls das gemacht wurde verweise ich auf meinen Post #634

Ich kenne mind. 4 Immobilien die erst nach Fertigstellung in den Vertrieb gegangen sind. Jeweils 7 stellige Kaufsumme. Aktuell ein Objekt, was im Dezember fertig gestellt wird und ab Januar in den Vertrieb geht. Man kann sich vormerken lassen, aber Besichtigung nach Fertigstellung.

 

Sind die Entwickler jetzt auf den Kopf gefallen?