Immobilie versus Wertpapierdepot

[Emilian]

Musste gerade nochmal an das Thema denken.

 

Ich denke , das viele die gegen Wohneigentum argumentieren den Effekt der Inflation unterschätzen und die Renditen von sicheren Anlagen überschätzen. Daher nochmal die traurigen Fakten:

 

Renditen nach Inflation in den letzten hundert Jahren:

 

Kurzläufer Tagesgeld: ca 0,9%

Langläufer: ca 1,6%

Aktien: ca 6-7%

 

Lege ich wir einen In Wohneigentum an dann ist unser Geld inflationsgeschützt und kann zusätzlich noch z.B. 2% Rendite aus der Miete generieren, womit man die beiden sicheren Anlageformen Tagesgeld und Anleihen bereits outperfomed hätte.

 

Viel hängt daher an der Frage, ob ich noch zusätzlich kaital habe was ich in Aktien anlege oder nicht. Falls ja, lohnt sich Wohneigentum, da ich sowieso eine sichere Anlage als Ergänzung benötige. Falls ich keine Mittel für eine zusÄtzliche Anlage in Aktien frei habe, dann mag sich wohneigentum nicht lohnen, sofern ich eine sehr hohe Aktienquote fahren will. Kauf vs. Miete ist also ganz einfach zu beantworten.

 

Das sehe ich anders: Immobilien outperformen leider historisch gesehen Anleihen nicht. Was aber noch erschwerend hinzukommt - vergleicht man mind. 20jährige sinnvolle Investment-Engagments (nimm meinetwegen ein konservatives 60 % (Anl.)/ 40 % (Akt.) - Weltportfolio) schneiden Immobilien gar nicht toll ab. Ich hab das damals im Kommer-Buch-Thread schon ausgeführt. Ferner bieten Immobilien vielleicht einen gewissen Inflationsschutz aber die Antwort auf alle diesbezüglichen Fragen sind Immos auch nicht oder wie erklärst Du Dir, dass man in Dtl. in den Ende 20ern (also zu Hoch-Zeiten der Inflation!) für ein paar Kilo Gold ganze Straßenzüge kaufen konnte?

 

 

Ich persönlich halte Immos für wahnsinnig überschätzt (zumindest hier in Dtl. und bei dieser mieterfreundlichen Gesetzgebung!!!).

 

Gruß Emilian.

 

 

PS: Achja - ich hab vergessen, auch eine Zahl zu liefern: Immobilien bringen Dir langfristig eine reale Rendite von ca. 1 - 2 % (soll keiner sagen, ich wär kein Optimist).

[maush]

Fragen sind Immos auch nicht oder wie erklärst Du Dir, dass man in Dtl. in den Ende 20ern (also zu Hoch-Zeiten der Inflation!) für ein paar Kilo Gold ganze Straßenzüge kaufen konnte?

je nachdem, wie du ein "paar" definierst und wo du in Deutschland zuschlagen möchtest ist das wohl heute auch möglich.

 

Es gibt Leute die behaupten ,es wäre bereits für ein paar Unzen möglich gewesen, verlässliche Quellen habe ich aber nicht gefunden, würde mich echt mal interessieren.

[Emilian]

je nachdem, wie du ein "paar" definierst und wo du in Deutschland zuschlagen möchtest ist das wohl heute auch möglich

Gut sagen wir also 5kg.

Und guter Maush: Wenn das heute auch noch möglich ist (natürlich nur im Extrembeispiel!) --> Was sagt Dir das dann über Immobilien als Wertanlage?

 

 

Gruß Emilian.

[maush]

Gut sagen wir also 5kg.

etwa 150k, sollte es in McPom schon einiges für geben...

 

.

Und guter Maush: Wenn das heute auch noch möglich ist (natürlich nur im Extrembeispiel!) --> Was sagt Dir das dann über Immobilien als Wertanlage?

Immobilien sind fast so gut wie Gold :-

 

Im Ernst, es sagt mir gar nichts. Die Rahmenbedingungen sind immer neue und andere. In der Vergangenheit alles zerstörende Kriege, zwischenzeitliche Wohnungsnot in Verbindung mit hohen staatlichen Programmen. In der Zukunft vielleicht Umweltprobleme, keine Ahnung.

 

In gewisser Weise finde ich halt, dass Bärenbulle es richtig sieht. Bei allen Glauben an Kommer und Passivität wird es schwer sein in den nächsten 10 Jahren mit Staatsanleihen überhaupt eine positive Realrendite nach Steuern zu erwirtschaften. Und wenn unsere Kanzlerin sich durchsetzt winkt bei zukünftigen Problemstaaten vielleicht auch noch eine Verlustbeteiligung.

[Emilian]

Da haste wohl recht - jeder ist von der eignen Art zu investieren am meisten überzeugt. Kurze Anmerkung noch: Bei Immos würd ich eher auf mind. 20jährige Zeiträume vergleichen (darunter ist die durchschn. Rendite einer Immo katastrophal) und was bei den Staatsanleihen im Moment los ist, wissen wir aber bereits - auf 20 Jahre abschreiben würd ich die nicht. Von den nächsten Jahren vielleicht mal abgesehen sind Staatsanleihen schon nicht schlecht.

 

Gruß Emilian.

 

 

[Moneycruncher]

 

 

Man kauft keine Blase, sondern das Ding hat eine Fälligkeit zu 100 % und die kann man sich aussuchen. Immos verfallen hingegen substanziell und brauchen je nach Substanz einen hohen Instandhaltungs- und Reparaturaufwand.

 

Bin zwar auch kein Immo Fan, aber das Argument passt nicht. Bei bis Endfälligkeit gehaltenen Bonds gibts zwar kein Kursrisiko, aber sicher ist nur die nominale Rendite und nicht die reale (nach Inflation). Mittelfristig ist es mMn sehr wahrscheinlich, dass sich Bondanleger, die in den letzten Jahren gekauft haben, auf reale Minusrenditen freuen dürfen.

 

Bei Immos gibt es zumindest theoretisch die Möglichkeit, die Realrendite an die Inflation anzupassen, indem man die Miete erhöht.

 

Immobilien sind eine Assetklasse, mit der man sein Depot diversifizieren kann. Aber: Wegen des Klumpenrisikos und der Mieterproblematik (Zahlungsausfall, Klagen, Streitereien usw.) beim Kauf einzelner Objekte kommen für mich grundsätzlich nur offene Immofonds in Frage. Diese sind aber momentan in völlig desolatem Zustand. Deswegen bin ich z. Zt. nicht in Immos investiert.

 

Beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung würde ich den rein ökonomischen Aspekt nicht zu hoch priorisieren. Dies wäre für mich eher eine emotionale Entscheidung zur Steigerung der Lebensqualität. In meine Mietwohnung lege ich z.B. kein Parkett, sondern nur Laminat. "Eigentlich" wären auch ein neues Bad oder andere Fliesen sehr schön, mache ich aber auch nicht usw. usw.

 

gruß,

moneycruncher

[nord_sued]

Recht auf eine Wohnung? Wo steht das?

Es gibt die Möglichkeit einer Räumungsklage (wenn Gründe, meist Mietrückstände vorliegen). Letztendlich kann dann die Wohnung auch geöffnet geräumt werden. Natürlich dauert das und ist teuer.

Keine Frage, das Mietrecht hält für den Vermieter einige Risiken bereit - aber gar so nebulös ist die Lage auch nicht.

Doch, diesbezüglich schon. Google mal nach "Einweisung Wohnung". Wenn dem Geräumten die Obdachlosigkeit droht, ist er umgehend wieder da.

 

saludos,

el galleta

 

Scheint es wirklich zu geben. interessant. Das Recht ist aber weit "unten angebunden" und mit einigen Hürden versehen. Für meine Region würde ich auch von genug Wohnungen in städtischer Hand ausgehen. Wenn mir diese Fälle über den Weg gelaufen sind, waren diese Mietschuldner eher nicht an Behördenkontakten interessiert. Eher verschwinden die kurz bevor es brenzlig wird.

 

 

 

[Emilian]

Scheint es wirklich zu geben. interessant. Das Recht ist  aber weit "unten  angebunden" und mit einigen Hürden versehen.  Für meine Region würde ich auch von genug Wohnungen in städtischer Hand ausgehen. Wenn mir diese Fälle über den Weg gelaufen sind, waren diese Mietschuldner eher nicht an Behördenkontakten interessiert. Eher verschwinden die kurz bevor es brenzlig wird.

Das spricht doch aber eher gegen ein Immobilien-Engagment in der Gegend oder seh ich das falsch?

 

Gruß Emilian.

 

 

 

[nord_sued]

Das spricht doch aber eher gegen ein Immobilien-Engagment in der Gegend oder seh ich das falsch?

 

Gruß Emilian.

 

Och, das ist kein hinreichendes Argument. Hat ja auch etwas damit zu tun, ob es strukturell Wohnungen in "kommunalnahen" Eigentumsverhältnissen gibt. Insgesamt glaube ich nicht dass man nur in die jeweils aktuellen Boomregionen gehen kann. Das Chance-/Risikoprofil des konkreten Objekts muss stimmen, da finden sich bestimmt auch in mittleren Regionen Vernünftige. Gerade bei Immobilien gibt dazu ein Reihe weicher Faktoren, die eine große Rolle spielen. Beispielsweise die Frage will man sich mit der Vermietung beschäftigen oder nicht. Das führt aber hier zu weit.

 

Die Illiquidität ist in meinen Augen die größte Kröte bei Immoinvests - habe auch nicht vor in absehbarer Zeit zu investieren.

 

 

 

[Nothing]

Hallo alle,

 

obwohl ich weder die eine oder andere Anlage auschließen möchte, sei hier nur noch mal kurz erwähnt das vermietete Immobilien auch einen erheblichen Aufwand darstellen.

Dies geht bei der Mieterauswahl, Vertragabschlüsse los und endet bei der Steuererklärung. Sicherlich kann man auch alles machen lassen, dies ist aber wie alles im Leben nicht umsonst.

 

Irgendwie empfinde ich zur Zeit den Erwerb von Aktien viel unkomplizierter. Klar muss ich mich informieren und die eine Auge draufhalten, aber wenn ich nicht mehr will, kann ich in Sekunden verkaufen. Außerdem muss ich im Jahr 10 Minuten für Bürokratie aufwenden.

 

Was meint Ihr und welche Erfahrung habt Ihr?

 

Gruss

 

Nothing

[BondWurzel]

Hallo alle,

 

obwohl ich weder die eine oder andere Anlage auschließen möchte, sei hier nur noch mal kurz erwähnt das vermietete Immobilien auch einen erheblichen Aufwand darstellen.

Dies geht bei der Mieterauswahl, Vertragabschlüsse los und endet bei der Stuererklärung. Sicherlich kann man auch alles machen lassen, dies ist aber wie alles im Leben nicht umsonst.

 

Irgendwie empfinde ich zur Zeit den Erwerb von Aktien viel unkomplizierter. Klar muss ich mich informieren und die eine Auge draufhalten, aber wenn ich nicht mehr will, kann ich in Sekunden verkaufen. Außerdem muss ich im Jahr 10 Minuten für Bürokratie aufwenden.

 

Was meint Ihr und welche Erfahrung habt Ihr?

 

Gruss

 

Nothing

 

Flexibilität mit Wertpapieren ist 10.000 mal besser als mit jeder Immo...ehe, dass ich ein Vermietobjekt kaufe, beiße ich mir was ab...

[Pfennigfuchser]

obwohl ich weder die eine oder andere Anlage auschließen möchte, sei hier nur noch mal kurz erwähnt das vermietete Immobilien auch einen erheblichen Aufwand darstellen.

Dies geht bei der Mieterauswahl, Vertragabschlüsse los und endet bei der Steuererklärung. Sicherlich kann man auch alles machen lassen, dies ist aber wie alles im Leben nicht umsonst.

Du hast natürlich Recht, ein gewisser Aufwand entsteht.

 

Allerdings muss ich sagen, dass er sich doch in sehr vertretbaren Grenzen hält. Ich bin Miteigentümer einer Immobilie, die wir eher zufällig vermieten, geplant (und auch entsprechend finanziert) war eine Eigennutzung. Der Aufwand beschränkt sich seit dem Kauf auf den Besuch der WEG-Versammlung 1x pro Jahr, das Erstellen der Nebenkostenabrechnung und der Steuererklärung 1x pro Jahr sowie hin und wieder (vielleicht 3-4x pro Jahr) ein Telefonat oder eine Überweisung. Mieterwechsel hatten wir bisher erst einmal und das relativ problemlos. Achso, einmal pro Jahr fahren wir und schauen nach dem Rechten, sprechen mit den Miteigentümern ab, was zu tun ist, arbeiten ggf. auch einen Tag mit. Letzteres allerdings eher wegen des guten Kontaktes zu den Miteigentümern, falls wir doch noch selber einziehen wollen.

 

Ich halte den Aufwand für sehr vertretbar, zumal mir dieses Investment in den letzten Jahren wesentlich mehr Rendite und Freude bereitet hat als alle anderen (gut vermietet und die Preise ziehen hier auch ordentlich an).

 

Außerdem habe ich bei der ganzen Aktion sehr viel gelernt und würde der Vermietung geradezu nachtrauern, wenn ich selber einzöge. Man muss allerdings dazu anmerken, dass wir beim Kauf ein echtes Schnäppchen gemacht haben und auch ordentliche und solvente Mieter sowie eine vernünftige WEG erwischt haben. Ohne diese Voraussetzungen sähe die Stimmung vielleicht anders aus. So haben wir so positive Erfahrungen gemacht, dass wir ernsthaft über ein größeres Objekt nachdenken, so dass wir wieder einen Teil vermieten können.

[Bugatti]

Bei den Immobilien gilt es nach Region und Zeitspanne zu unterscheiden

 

Als grobes Beispiel:

 

Preisentwicklung Immobilien 2006 - 2010

 

USA -> ca. minus 40 - 50%

CH -> ca. plus 15 - 20%

D -> ??

 

Unbestritten bleibt hingegen der Punkt (für das Wertpapierdepot) der Flexibilität und / bzw Mobilität

 

Gruss aus CH

[michaelschmidt]

Beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung würde ich den rein ökonomischen Aspekt nicht zu hoch priorisieren. Dies wäre für mich eher eine emotionale Entscheidung zur Steigerung der Lebensqualität. In meine Mietwohnung lege ich z.B. kein Parkett, sondern nur Laminat. "Eigentlich" wären auch ein neues Bad oder andere Fliesen sehr schön, mache ich aber auch nicht usw. usw.

 

gruß,

moneycruncher

 

Ein echter Ökonom legt auch in einer Eigentumswohnung kein Parkett............................der investiert die Ersparnis in sein Depot, das ist Lebensqualität. ;-))

 

Michael

[lander]

Am wichtigsten ist nunmal die Lage und der Kaufpreis. Schaut auch mal hier in München um. Wenn Du in der City ein Appartment hast wirst Du niemals Schwierigkeiten bei der Vermietung haben. Den Mieter kann ich mir aussuchen und mit genügend Menschenverstand gibt es auch da selten Probleme. So Plus/Minus ist die Wohnung bei 30% Anzahlung in 10Jahren abbezahlt wenn man einen guten Einkaufspreis erziehlt. Das alles ist ein selbstläufer meiner Meinung nach.

Vorraussetzung:

- Lage,Lage,Lage

-Einstandspreis

-Bonität (Am besten schon eigene Immobilie vorhanden)

 

Im Depot sollte man eigentlich alles haben. Aktien,Anleihen,Immos, Gold... Alles muss aber im Verhältnis zueinander stehen. Bei einem 10k Depot brauche ich mir keine Gedanken über vermietete Immos machen. Da reicht dann ein Fonds oder Immoaktien.

[Edgar]

Immobilien in guter Lage sind immer rentabel spreche da aus eigener Erfahrung.

Nur sollte man bedenken das eine Immobilie zum vermieten eigentlich zu wenig ist wegen Risiko von schlechten Mietern.

Mehrere Immos dagegen bezahlen sich irgentwann von selbst.War bei mir ein Selbstläufer kamen immer mehr dazu auch aus Steuerlichen Gründen.Aber wie gesagt da gehört auch Arbeit dazu es sei denn man hat von vorne herein schon genug Kohle,hatte ich nicht.Jetzt läuft es von alleine.Also keine Panik und nicht bei einer vermieteten Wohnung belassen da wäre mir das Ausfallrisiko zu hoch.Scheiss Mieter kann man auch in guter Lage bekommen wenn auch bei hohen Mieten eher unwarscheinlich.

Aber wichtig ist wie gesagt die Lage mit stabilen hohen Mieten.

 

 

Wertpapiere sollte man wenn Kohle vorhanden ist auch haben ist klar aber auch da ist offen wie die Rendite in den nächsten Jahren sein wird.Einfach kaufen und laufen lassen geht ja auch nicht.Wenn ich mir den Dax anschaue bin ich froh Immos zu haben.

 

Und über ne eigen genutzte Immobilie geht eh nix drüber.Da ist mir auch das Geld egal den Luxus der Freiheit machen zu können was man will mit dem Haus kann man gegen Geld nicht aufrechnen.Erst danach sollte man überlegen wo und wie man sein weiteres Geld anlegt.Ist dann eben ne Glaubensfrage.

[BondWurzel]

Jetzt läuft es von alleine.

 

...wovon träumst du ansonsten... :-

[Edgar]

Jetzt läuft es von alleine.

 

...wovon träumst du ansonsten... :-

 

 

Im Gegensatz zu Dir muss ich nicht träumen........

 

..... ausser von schönen Frauen

[BondWurzel]

 

 

...wovon träumst du ansonsten... :-

 

 

Im Gegensatz zu Dir muss ich nicht träumen........

 

..... ausser von schönen Frauen

Ist dann eben ne Glaubensfrage.

[Moneycruncher]

Beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung würde ich den rein ökonomischen Aspekt nicht zu hoch priorisieren. Dies wäre für mich eher eine emotionale Entscheidung zur Steigerung der Lebensqualität. In meine Mietwohnung lege ich z.B. kein Parkett, sondern nur Laminat. "Eigentlich" wären auch ein neues Bad oder andere Fliesen sehr schön, mache ich aber auch nicht usw. usw.

 

gruß,

moneycruncher

 

Ein echter Ökonom legt auch in einer Eigentumswohnung kein Parkett............................der investiert die Ersparnis in sein Depot, das ist Lebensqualität. ;-))

 

Michael

 

Genau, der "echte" Ökonom freut sich an seinem Depot und lebt sonst sehr sparsam. Obwohl ich auch keine Immobilien besitze, da ich ein "echter Ökonom" bin, beeindruckt mich ein Argument schon: Eine eigengenutzte Immobilie ist die einzige Altervorsorge-Investition, aus der man sofortigen Nutzen zieht. Das ist schon ein Hammer eigentlich. Selbst für einen echten Ökonomen.

[Edgar]

 

 

Ein echter Ökonom legt auch in einer Eigentumswohnung kein Parkett............................der investiert die Ersparnis in sein Depot, das ist Lebensqualität. ;-))

 

Michael

 

Genau, der "echte" Ökonom freut sich an seinem Depot und lebt sonst sehr sparsam. Obwohl ich auch keine Immobilien besitze, da ich ein "echter Ökonom" bin, beeindruckt mich ein Argument schon: Eine eigengenutzte Immobilie ist die einzige Altervorsorge-Investition, aus der man sofortigen Nutzen zieht. Das ist schon ein Hammer eigentlich. Selbst für einen echten Ökonomen.

 

Eine eigengenutzte Immobilie würde ich nur dann als Altersvorsorge sehn wenn auch gesichert ist das man sie im Alter auch noch bezahlen kann sprich Geld hat um Instandsetzungen die nicht ganz billig sind auch zu bezahlen.

Der Wert der Eigenutzung ist mit keinem Geld zu bezahlen sondern ne klare Verbesserung der Lebensqualität.Als reine Altersvorsorge ist sie aber sicher nicht die beste Lösung wenn man sonst nicht vorsorgt.Obwohl besser mit Immobilie vorsorgen als gar nicht.Aber auch hier zählt die Lage.Wenn was dazwischen kommt und man muss verkaufen und keiner will das Ding dann gute Nacht.....Peter Zwegert anrufen.

 

 

Und aus was man direkt Nutzen zieht ist ja relativ,soll ja Leute geben die jeden Tag aufs Depot schauen und sich dran aufgeilen wenns mehr Wert ist.Ist doch auch ein schöner Nutzen wenn man Freude am Leben hat wie auch immer.

[el galleta]

Der Wert der Eigenutzung ist mit keinem Geld zu bezahlen sondern ne klare Verbesserung der Lebensqualität.

Wieso? Inwiefern fühlt sich ein Haus für einen Eigentümer anders an als für einen (bloßen) Besitzer?

 

Obwohl besser mit Immobilie vorsorgen als gar nicht.Aber auch hier zählt die Lage.Wenn was dazwischen kommt und man muss verkaufen und keiner will das Ding dann gute Nacht.....

Das bedeutet, dass man eine Immo kaufen muss, die sich zum (nicht absehbaren) Verkaufszeitpunkt in einer gefragten Lage befindet. Wie macht man das?

 

saludos,

el galleta

[Edgar]

Der Wert der Eigenutzung ist mit keinem Geld zu bezahlen sondern ne klare Verbesserung der Lebensqualität.

Wieso? Inwiefern fühlt sich ein Haus für einen Eigentümer anders an als für einen (bloßen) Besitzer?

 

Obwohl besser mit Immobilie vorsorgen als gar nicht.Aber auch hier zählt die Lage.Wenn was dazwischen kommt und man muss verkaufen und keiner will das Ding dann gute Nacht.....

Das bedeutet, dass man eine Immo kaufen muss, die sich zum (nicht absehbaren) Verkaufszeitpunkt in einer gefragten Lage befindet. Wie macht man das?

 

saludos,

el galleta

 

1.Man kann machen was man will......

 

2. Wenn Du z.B. München nicht von einem Eifel Kuhdorf unterscheiden kann in Sachen gute Lage sollte man keine Immo kaufen....

[el galleta]

1. Inwiefern fühlt sich ein Haus für einen Eigentümer anders an als für einen (bloßen) Besitzer?

2. Das bedeutet, dass man eine Immo kaufen muss, die sich zum (nicht absehbaren) Verkaufszeitpunkt in einer gefragten Lage befindet. Wie macht man das?

1.Man kann machen was man will......

2. Wenn Du z.B. München nicht von einem Eifel Kuhdorf unterscheiden kann in Sachen gute Lage sollte man keine Immo kaufen....

zu 1.: Was kann ich denn als (bloßer) Besitzer nicht machen?

zu 2.: Du weichst aus. Woran erkennst Du z. B. in München eine Lage, die auch in ca. 25 Jahren noch eine "gute" ist? Oder willst Du behaupten, in München wäre jede Lage (EDIT: dauerhaft) "gut"? Ich behaupte Du kannst es nicht beurteilen, niemand kann es.

 

saludos,

el galleta

[Edgar]

Ich behaupte ja auch nicht in die Zukunft schauen zu können.Vielleicht fallen ja auch Bomben und die Stadt wird ausgelöcht.

Und das Eifelkaff wird zur neuen Metropole Europas.

 

 

In die Zukunft schauen kann niemand aber ich denke Du weist was ich meine.

Und ob unser Depot dann so steht das man davon leben kann kann auch niemand sagen.Vielleicht steht der Dow ja bei 1000 Punkten.

 

Was ein Eigentümer tun kann was ein Mieter nicht kann mit seinem Haus ist doch wohl klar oder ?