Immobilie versus Wertpapierdepot

[maush]

In der Regel zahlt alles der kaeufer. 11% kommen fuer den Kaeufer aber schnell zusammen, wenn ein Makler im Spiel ist

[el galleta]

Ich weiß nicht , auf welche Schiene du die Diskussion führen willst. ... Ich habe alles zum Thema gesagt.

Es ist (mir) bekannt, dass Du nicht weißt, wie man Diskussionen führt. Vielleicht soviel: "Meinung absondern und verschwinden" trifft es nicht; es gehört auch der Austausch und das Hinterfragen von Argumenten dazu. :thumbsup:

 

Eins ist doch mal sicher Risiko hat man bei allen Anlageklassen oder nicht? ... Bei Wertpapieren Aktien usw kann Dir auch niemand sagen ob Du wenn du Dein Erspartes brauchst nicht übel auf die Nase fällst weil die Kurse unten sind und sich über längere Zeit nicht erholen. ... Was die Zukunft bringt weis niemand ... Was die beste Idee ist weis niemand.

Die richtigen aktien fürs Depot zu finden ist ja auch nicht so ganz leicht.....

Du sonderst hier in einer Tour Plattitüden ab, das ist kaum auszuhalten. Außerdem erzeugt es den Verdacht, dass Du wenig Ahnung hast, was mit "Wertpapierdepot" in der Fragestellung des Fadens vernünftigerweise gemeint ist. Die alltäglichen Rahmendiskussionen (Risikoabsicherung zuerst, verfügbarer Notgroschen, ...) scheinen Dir ebenso wenig geläufig wie inhaltliche Fragen (Diversifikation, Risikoklassen, Korrelationen, ...).

 

1. Immos zum vermieten lohnt sich nur bei mehreren gut laufenden in bester Lage befindlichen Objekten.

2. Eigenheime sind wieder ne andere Sache verbessern die Lebensqualität. Ich kann mein Haus gestalten umbauen verändern wie ich will meine Kinder haben die Freiheit sich auszutoben und wenn was kaput geht muss ich nicht beim Vermieter vorsprechen und mir sein Genörgel anhören. War jetzt nur ein Beispiel der Vorteile eines Eigenheims.

zu 1. Das ist falsch. Auch außerhalb "bester Lagen" lohnt es sich Immos zu vermieten.

zu 2. Das ist falsch. Auch der Mieter eines Hauses (sogar einer Wohnung) kann Umbauten vornehmen. Wohnt er auch nur halb so lang in dem Objekt wie ein typischer Eigentümer, sind die Investitionen bis zum Auszug längst abgeschrieben - der bauende Mieter verliert also weder etwas noch "macht er den Vermieter reich". Warum Du in einem gemieteten Haus die Kinder nicht toben lassen kannst, verstehe ich nicht. Machen sie etwas kaputt erwischt es Dich schlimmstenfalls so arg wie einen Eigentümer: Du musst die Reparatur bezahlen. - Ich kenne keine rationalen Vorteile einer selbst genutzten Immo, nur emotionale.

 

Alle bekannte von mir die viel Kohle haben besitzen mehrere Immobilien. Keine der Personen hat ein hohes fünf oder sechsstelliges Depot. Irgendwas kann also so schlecht nicht an Immobilien sein.

Alle mir bekannten HIV-Bezieher essen Hamburger. Fastfood muss also schlecht für´s Vermögen sein.

 

@Bärenbulle

Deine Beiträge sind sehr fundiert. Damit mag ich mich erstmal auseinander setzen und melde mich nochmal.

 

saludos,

el galleta

[35sebastian]

Ich weiß nicht , auf welche Schiene du die Diskussion führen willst. ... Ich habe alles zum Thema gesagt.

Es ist (mir) bekannt, dass Du nicht weißt, wie man Diskussionen führt. Vielleicht soviel: "Meinung absondern und verschwinden" trifft es nicht; es gehört auch der Austausch und das Hinterfragen von Argumenten dazu. :thumbsup:

 

Eins ist doch mal sicher Risiko hat man bei allen Anlageklassen oder nicht? ... Bei Wertpapieren Aktien usw kann Dir auch niemand sagen ob Du wenn du Dein Erspartes brauchst nicht übel auf die Nase fällst weil die Kurse unten sind und sich über längere Zeit nicht erholen. ... Was die Zukunft bringt weis niemand ... Was die beste Idee ist weis niemand.

Die richtigen aktien fürs Depot zu finden ist ja auch nicht so ganz leicht.....

Du sonderst hier in einer Tour Plattitüden ab, das ist kaum auszuhalten. Außerdem erzeugt es den Verdacht, dass Du wenig Ahnung hast, was mit "Wertpapierdepot" in der Fragestellung des Fadens vernünftigerweise gemeint ist. Die alltäglichen Rahmendiskussionen (Risikoabsicherung zuerst, verfügbarer Notgroschen, ...) scheinen Dir ebenso wenig geläufig wie inhaltliche Fragen (Diversifikation, Risikoklassen, Korrelationen, ...).

 

1. Immos zum vermieten lohnt sich nur bei mehreren gut laufenden in bester Lage befindlichen Objekten.

2. Eigenheime sind wieder ne andere Sache verbessern die Lebensqualität. Ich kann mein Haus gestalten umbauen verändern wie ich will meine Kinder haben die Freiheit sich auszutoben und wenn was kaput geht muss ich nicht beim Vermieter vorsprechen und mir sein Genörgel anhören. War jetzt nur ein Beispiel der Vorteile eines Eigenheims.

zu 1. Das ist falsch. Auch außerhalb "bester Lagen" lohnt es sich Immos zu vermieten.

zu 2. Das ist falsch. Auch der Mieter eines Hauses (sogar einer Wohnung) kann Umbauten vornehmen. Wohnt er auch nur halb so lang in dem Objekt wie ein typischer Eigentümer, sind die Investitionen bis zum Auszug längst abgeschrieben - der bauende Mieter verliert also weder etwas noch "macht er den Vermieter reich". Warum Du in einem gemieteten Haus die Kinder nicht toben lassen kannst, verstehe ich nicht. Machen sie etwas kaputt erwischt es Dich schlimmstenfalls so arg wie einen Eigentümer: Du musst die Reparatur bezahlen. - Ich kenne keine rationalen Vorteile einer selbst genutzten Immo, nur emotionale.

 

Alle bekannte von mir die viel Kohle haben besitzen mehrere Immobilien. Keine der Personen hat ein hohes fünf oder sechsstelliges Depot. Irgendwas kann also so schlecht nicht an Immobilien sein.

Alle mir bekannten HIV-Bezieher essen Hamburger. Fastfood muss also schlecht für´s Vermögen sein.

 

@Bärenbulle

Deine Beiträge sind sehr fundiert. Damit mag ich mich erstmal auseinander setzen und melde mich nochmal.

 

saludos,

el galleta

Meine Frage an dich erübrigt sich.

Dein Schreibstil und deine Art zu argumentieren sprechen für sich.

 

In der Tat, auf diesem Niveau und in dieser Art führe ich keine Diskussionen.

 

Du darfst jetzt weiter....... wie hieß das hässliche Wort . ..a.. ... , Verzeihung diskutieren, aber ohne mich!!

[el galleta]

ohne mich!!

Danke! EDIT: :thumbsup:

[lander]

 

Alle mir bekannten HIV-Bezieher essen Hamburger. Fastfood muss also schlecht für´s Vermögen sein.

 

saludos,

el galleta

 

 

Ich kann sage nur was ich selber subjektiv wahrnehme. Letztens sagte mein ehmaliger Chef beim Essen zu mir: Lander, vor 20Jahren hat auch schon jeder gejammert wie teuer doch die Grundstückspreise in München sind. Trotzdem hat er in der Zeit 3Häuser gebaut und jedes mit dickem Gewinn verkauft.

[BondWurzel]

Alle bekannte von mir die viel Kohle haben besitzen mehrere Immobilien. Keine der Personen hat ein hohes fünf oder sechsstelliges Depot. Irgendwas kann also so schlecht nicht an Immobilien sein.

 

Alle deine Bekannten haben dir also alle ihre Depotaufstellungen vorgelegt. :lol: :lol: Wenn sie keine Ahnung von Wertpapieren haben, ist dies auch oft der einzige Weg.

 

Für München braucht man enorm hohe Kapitaleinsätze. Ist München jetzt exemplarisch für ganz Deutschland. Gute Städte bilden gewiß eine Ausnahme, der Rest ist bescheiden und die Zukunft auch. Was soll diese oberflächliche Betrachtung an anlagemäßigem Nährwert bringen?

 

Du glaubst auch alles, was man dir erzählt Lander?

[Maloney]

Für mich ist das ganze auch eher eine emotionale Sache insbesondere bei Immos zur Eigennutzung, die man denke ich auch als Konsum sehen kann. Niemand käme auf die Idee die wirklich schlechten Renditen eines eigenen Autos mit einem Wertpapierdepot zu vergleichen, dennoch haben die meisten eins. Selbst wenn man wirklich eins braucht, um zur Arbeit zu kommen, hat man meist ein zu großes. Ein sprit- und steuersparender Kleinwagen mit zwei Sitzen und dann bei Familienausflügen oder Möbelkauf ein größeres anmieten, wäre denke ich bei mir auch effektiver als der Mittelklassekombi den ich dann eben doch fahre... Ähnlich ist es denke ich bei Häusern, wenn man schon soviel ausgibt nimmt man doch im Zweifelfall eins, das man in den verschiedenstesn Szenarien nutzen kann (Kinder, evtl. später vermiet-/verkaufbar) anstatt das was man eigentlich braucht. Mietet man nimmt man das was man grade braucht, da man bei veränderten Bedürfnissen ja gegebenenfalls wechseln kann.

 

Aber back on Topic: Ich würde gerne noch kurz auf den Beitrag von Bärenbulle eingehen:

 

Natürlich schlagen die ganzen Krisen bei so einer 100 Jahres Betrachtung aufs Wertpapierdepot stark durch. Bei den Immos ist aber bei sowas glaube ich ein starkes Survivorship Bias insbesondere für Deutschland drin. Was ist den mit den Häusern die im WK II ausgebombt wurden, die existieren ja nicht mehr? Selbst wenn man Glück gehabt hat, sind viele Immos dann durch Einquartierungen circa 1-2 Jahrzehnte nicht vollständig selber nutzbar gewesen... Bei Schäden durch Feuer und Naturkatastrophen hätte ich dann noch die Frage ob die dementsprechenden Versicherungen in den Kosten drin sind.

 

Bitte nicht falsch verstehen, ich habe die Studie nicht gelesen, mich würde wirklich interessieren ob sowas einberechnet wurde und wenn es das wurde, wie diese Effekte gewichtet wurden.

[Bärenbulle]

Natürlich schlagen die ganzen Krisen bei so einer 100 Jahres Betrachtung aufs Wertpapierdepot stark durch.

In den Daten von Triumph of the Optimist gibt es verglichen mit anderen Zeitreihen z.b.Ibbotsen etc. Vglw. Einen sehr minimierten Survivorship Bias. Sprich die Daten sind zuverlässiger als die anderer Studien. Deshalb sind die Renditen auch minimal geringer. Die von Kommer kann ich nicht einschätzen.

 

Zerstörte Häuser sind in keiner der Datenreihen enthalten, da die Immobilienzeitreihen nur ab 1970 laufen. Was Deutschland angeht hast Du da natürlich recht. Das ist ein wenig Äpfel mit Birne. In den USA wurden aber keine Häuser zerstört. Ausserdem muss man Bedenken, das die Verluste im Krieg bzw, in der WR das Gesamte Bondvermögen ausgelöscht haben, während bei den Immobilien doch viele Werte erhalten wurden. Auch in den Städten wurden Mindestens mal die Grundstücke erhalten.

 

Grundsätzlich geht es mir um die Erwartungswerte der Renditen und da sollte mal nun mal die längsten Zeitreihen nehmen die man kriegen kann. Ich würde auch das Jahrhundert 1800-1900 ansetzen wenn man Daten bekommen könnte. Wer Siegels Stocks for the Long Run kennt, der weiß, dass die Renditereihen sehr wohl vergleichbar sind. Tulpenhausse und Internetblase liegen nämlich gar nicht so weit auseinander.

[BondWurzel]

Natürlich schlagen die ganzen Krisen bei so einer 100 Jahres Betrachtung aufs Wertpapierdepot stark durch.

In den Daten von Triumph of the Optimist gibt es verglichen mit anderen Zeitreihen z.b.Ibbotsen etc. Vglw. Einen sehr minimierten Survivorship Bias. Sprich die Daten sind zuverlässiger als die anderer Studien. Deshalb sind die Renditen auch minimal geringer. Die von Kommer kann ich nicht einschätzen.

 

Zerstörte Häuser sind in keiner der Datenreihen enthalten, da die Immobilienzeitreihen nur ab 1970 laufen. Was Deutschland angeht hast Du da natürlich recht. Das ist ein wenig Äpfel mit Birne. In den USA wurden aber keine Häuser zerstört. Ausserdem muss man Bedenken, das die Verluste im Krieg bzw, in der WR das Gesamte Bondvermögen ausgelöscht haben, während bei den Immobilien doch viele Werte erhalten wurden. Auch in den Städten wurden Mindestens mal die Grundstücke erhalten.

 

In Bezug auf Bondvermögen ist man natürlich wesentlich flexibler und ist heutztage schnell aus jedem Krisengebiet raus und in Gold/CHF oder andere sicherere Bonds drin.

[Bärenbulle]

 

In den Daten von Triumph of the Optimist gibt es verglichen mit anderen Zeitreihen z.b.Ibbotsen etc. Vglw. Einen sehr minimierten Survivorship Bias. Sprich die Daten sind zuverlässiger als die anderer Studien. Deshalb sind die Renditen auch minimal geringer. Die von Kommer kann ich nicht einschätzen.

 

Zerstörte Häuser sind in keiner der Datenreihen enthalten, da die Immobilienzeitreihen nur ab 1970 laufen. Was Deutschland angeht hast Du da natürlich recht. Das ist ein wenig Äpfel mit Birne. In den USA wurden aber keine Häuser zerstört. Ausserdem muss man Bedenken, das die Verluste im Krieg bzw, in der WR das Gesamte Bondvermögen ausgelöscht haben, während bei den Immobilien doch viele Werte erhalten wurden. Auch in den Städten wurden Mindestens mal die Grundstücke erhalten.

 

In Bezug auf Bondvermögen ist man natürlich wesentlich flexibler und ist heutztage schnell aus jedem Krisengebiet raus und in Gold/CHF oder andere sicherere Bonds drin.

 

Das war damals auch nicht anders. Ich habe mal gelesen, dass die roaring twenties der heutigen global ausgerichteten Weltwirtschaft mindestens ebenbürtig war. Gemessen an der kumulierten Offenheit der Volkswirtschaften, waren die Märkte damals sogar noch globaler als heute.

[Maloney]

Ausserdem muss man Bedenken, das die Verluste im Krieg bzw, in der WR das Gesamte Bondvermögen ausgelöscht haben, während bei den Immobilien doch viele Werte erhalten wurden. Auch in den Städten wurden Mindestens mal die Grundstücke erhalten.

 

Auf die Flexibilität der Bonds ist Bondwurzel ja grade kurz eingegangen. Wenn man sich die Aktienkurse während der Hyperinflation vergegenwärtigt kann man dort denke ich einen gewissen, wenn auch sehr geringen, Restwert ansetzen, da viele wahrscheinlich aus den Bonds geflohen sind. Dennoch finde ich die USA Daten sehr interessant, hätte nämlich keinen Vorsprung vermutet.

 

Für Deutschland wäre es vielleicht fast noch interessanter einfach mal die Grundstückspreise in den Vergleich einzubeziehen. Wenn der reine Baugrundpreis+fiktive Mietersparnis schon mithalten kann, dann wäre die Sache ja auch hier klar. Wobei es auch hier die Zwangsenteignungen im Osten gab... seine Aktien konnte man damals ja einfach in den Koffer packen und mit in den Westen nehmen, die Grundstücke nicht. Ausserdem gab es glaube ich auch eine "Bodenreform", der Sowjets, die bis heute nicht rückgängig gemacht wurde, aber da stehe ich grade geschichtlich etwas auf dem Schlauch...

[Bärenbulle]

Für Deutschland wäre es vielleicht fast noch interessanter einfach mal die Grundstückspreise in den Vergleich einzubeziehen. Wenn der reine Baugrundpreis+fiktive Mietersparnis schon mithalten kann, dann wäre die Sache ja auch hier klar. Wobei es auch hier die Zwangsenteignungen im Osten gab... seine Aktien konnte man damals ja einfach in den Koffer packen und mit in den Westen nehmen, die Grundstücke nicht. Ausserdem gab es glaube ich auch eine "Bodenreform", der Sowjets, die bis heute nicht rückgängig gemacht wurde, aber da stehe ich grade geschichtlich etwas auf dem Schlauch...

 

Tja, vielleicht muss man es sich gar nicht so kompliziert machen. Oft hilft der gesunde Menschenverstand und Logik weiter und liefert mehr Zuverlässigkeit als komplizierte Messungen:

Immobilien sind werterhaltend und nicht der Inflation ausgesetzt. Eine Realrendite von Null ist mMn plausibel. Zusätzlich dazu erzielen sie eine Mietrendite, die in etwa hälftig um Transaktionskosten, Reparaturen, Instandhalt. Etc. Gemindert wird, so dass eine Realrendite von 2 bis 3 % schonplausibel ist. Mehr muss man ja gar nicht wissen. Die Realrenditen von Aktien, Bonds und Bills kann niemand ersthaft in Zweifel ziehen.

[lander]

Alle bekannte von mir die viel Kohle haben besitzen mehrere Immobilien. Keine der Personen hat ein hohes fünf oder sechsstelliges Depot. Irgendwas kann also so schlecht nicht an Immobilien sein.

 

Alle deine Bekannten haben dir also alle ihre Depotaufstellungen vorgelegt. :lol: :lol: Wenn sie keine Ahnung von Wertpapieren haben, ist dies auch oft der einzige Weg.

 

Für München braucht man enorm hohe Kapitaleinsätze. Ist München jetzt exemplarisch für ganz Deutschland. Gute Städte bilden gewiß eine Ausnahme, der Rest ist bescheiden und die Zukunft auch. Was soll diese oberflächliche Betrachtung an anlagemäßigem Nährwert bringen?

 

Du glaubst auch alles, was man dir erzählt Lander?

 

Natürlich habe ich kein Depot gesehen. Nur Fakt ist dass die Mehrheit der Leute die mehrere 100k Vermögen besitzen auch Immobilien haben. Schon alleine die Risikostreuung macht das notwendig.

Meine Betrachtung soll darauf hinweisen dass es sich in München lohnt Immobilien zu vermieten. Irgendwo in der Pampa lohnt es sich halt nicht.

[el galleta]

Tja, vielleicht muss man es sich gar nicht so kompliziert machen. Oft hilft der gesunde Menschenverstand und Logik weiter und liefert mehr Zuverlässigkeit als komplizierte Messungen:

Immobilien sind werterhaltend und nicht der Inflation ausgesetzt. Eine Realrendite von Null ist mMn plausibel. Zusätzlich dazu erzielen sie eine Mietrendite, die in etwa hälftig um Transaktionskosten, Reparaturen, Instandhalt. Etc. Gemindert wird, so dass eine Realrendite von 2 bis 3 % schonplausibel ist. Mehr muss man ja gar nicht wissen. Die Realrenditen von Aktien, Bonds und Bills kann niemand ersthaft in Zweifel ziehen.

Der Meinung bin ich auch. Mit dem Fakt "2,8 % Realrendite" kann man doch gut umgehen und vergleichen.

(Was Deine oben angeführten ausführlichen Zahlen/Vergleiche angeht, bin ich leider noch nicht dazu gekommen... Sorry!)

 

Meine Betrachtung soll darauf hinweisen dass es sich in München lohnt Immobilien zu vermieten. Irgendwo in der Pampa lohnt es sich halt nicht.

Wie oben schon mal geschrieben - das ist falsch. Oder glaubst Du, dass Vermieter in Meck-Pomm aus reiner Menschenliebe Mietwohnungen zur Verfügung stellen? Ich glaube nicht mal, dass es sich in München "mehr" lohnt, da das eingesetzte Kapital viel höher ist. Prozentual wird es sich wohl nicht viel nehmen. Anders ausgedrückt: Die Abweichungen von der durchschnittlichen Mietrendite sind nicht sehr hoch.

 

saludos,

el galleta

[lander]

Tja, vielleicht muss man es sich gar nicht so kompliziert machen. Oft hilft der gesunde Menschenverstand und Logik weiter und liefert mehr Zuverlässigkeit als komplizierte Messungen:

Immobilien sind werterhaltend und nicht der Inflation ausgesetzt. Eine Realrendite von Null ist mMn plausibel. Zusätzlich dazu erzielen sie eine Mietrendite, die in etwa hälftig um Transaktionskosten, Reparaturen, Instandhalt. Etc. Gemindert wird, so dass eine Realrendite von 2 bis 3 % schonplausibel ist. Mehr muss man ja gar nicht wissen. Die Realrenditen von Aktien, Bonds und Bills kann niemand ersthaft in Zweifel ziehen.

Der Meinung bin ich auch. Mit dem Fakt "2,8 % Realrendite" kann man doch gut umgehen und vergleichen.

(Was Deine oben angeführten ausführlichen Zahlen/Vergleiche angeht, bin ich leider noch nicht dazu gekommen... Sorry!)

 

Meine Betrachtung soll darauf hinweisen dass es sich in München lohnt Immobilien zu vermieten. Irgendwo in der Pampa lohnt es sich halt nicht.

Wie oben schon mal geschrieben - das ist falsch. Oder glaubst Du, dass Vermieter in Meck-Pomm aus reiner Menschenliebe Mietwohnungen zur Verfügung stellen? Ich glaube nicht mal, dass es sich in München "mehr" lohnt, da das eingesetzte Kapital viel höher ist. Prozentual wird es sich wohl nicht viel nehmen. Anders ausgedrückt: Die Abweichungen von der durchschnittlichen Mietrendite sind nicht sehr hoch.

 

saludos,

el galleta

 

Ich hab mich falsch ausgedrückt. Es lohnt sich überall dort wo die Lage gut ist. Die Mietrendite müsste wie Du schon sagst im Durchschnitt ziemlich gleich sein. Im Einkauf liegt der Gewinn....

[Akaman]

Ich hab mich falsch ausgedrückt. Es lohnt sich überall dort wo die Lage gut ist. Die Mietrendite müsste wie Du schon sagst im Durchschnitt ziemlich gleich sein.

Stimmt auch wieder nicht. Meines Wissens ist die durchschnittliche Bruttomietrendite z.B. in Bremen höher als in München. Wenn das wirklich so sein sollte, kann das viele Gründe haben. Die meisten werden mit unterschiedlichen Risiken zu tun haben.

[Bugatti]

Abgerechnet wird am Schluss. Das heisst es kommt drauf an, ob man in einer Zeit über- oder unterbewerteter Immobilienpreise kauft. Das gleiche gilt selbstverständlich auch beim Verkauf. Eigentlich ähnlich wie bei den Wertschriften.

Bei den Immobilien kommt noch erschwerend und belastend dazu, dass mehr oder weniger Unterhalt und Nebenkosten die mögliche Rendite schmälern, wenn nicht eventuell sogar ins Negative fallen lassen.

 

Vorausgesetzt ich habe mich richtig informiert, sind die Preise für Eigentums-Immobilien in Deutschland in den letzten 15 Jahren weder markant gestiegen, aber auch nicht gross gefallen. Im Gegensatz von 1989 bis 1994.

 

http://www.ifs-staedtebauinstitut.de/hi/hi2010/HI_13_2010.pdf

 

In der Schweiz hat es die letzten Jahre deutlich anders ausgesehen. Da wäre es sehr lukrativ gewesen von 1975 bis 1990 Eigentümer, bzw Besitzer von Immobilien zu sein. Im Höhepunkt um 1990 zu verkaufen. Bis 2000 Mieter und das Vermögen entsprechend in Wertpapieren angelegt zu haben. Seit 2000 wieder Eigentümer.

 

USA komplett anders: 2006 - 2010 haben sich die Preise in etwa halbiert.

 

All dies natürlich unter dem Motto : Am Montag kenne ich die Lottozahlen auch

 

Zusammenfassend will ich damit sagen, dass es darauf ankommt, WO man eine Immobilie, WAS für eine Immobilie, in welchen Zustand und zu welchem Zeitpunkt man kauft und verkauft.

 

Gruss, ein Architekt aus der Schweiz

[el galleta]

Das Risiko von Immobilien ist höher:

=> Stimmt nicht, sofern man die Immobilie mit Fleiss und Erfahrung sorgfältig auswählt. Lage, Lage, Lage. Segment "Weniger Familien", Yuppie & reiche Rentner-Eigentumswohnung" etc. hilft die Risiken zu reduzieren. Als Eigennutzer war ich vergleichweise entspannt, als Steinbrück und Merkel nervös die Hoffnung äußerten, die Spareinlagen seien garantiert und sicher, woraufhin meine Eltern am nächsten Tag 30.000 EUR von Cortal zur Sparkasse überwiesen hatten;-)

Wie das Beispiel Deutschland zeigt sind weder Bonds noch Tagesgeld wirklich sicher, denn sowohl eine Staatspleite, als auch eine WR sind reale Risiken. Wer das negiert ist ein Träumer. Immobilien sind verglichen damit sicherer.

Bevor ich zu den Zahlen komme, zunächst dazu.

1. Ich halte Dein Risiko-Verständnis für zu kurz gefasst. Es geht bei Immos genau wie bei Wertpapieren nicht nur um den Komplettausfall, sondern auch und vor allem um die Wertschwankungen. Dieses Risiko wird bei Immos - da nicht direkt und täglich in den Medien ablesbar - stark unterschätzt. Zudem: Wäre das Geldsystem zusammengebrochen, hätte dies auch Auswirkungen auf Deine Immo gehabt (und sei es der Aspekt der öffentlichen Sicherheit), die Dein entspanntes Lächeln sicher angekratzt hätten. Außerdem: Wenn mich nicht alles täuscht, haben mehr Aktien als Häuser den Weltkrieg unbeschadet überstanden.

2. "Lage, Lage, Lage" ist zwar leicht verständlich - aber aus den nun schon mehrfach genannten Gründen nicht richtig. Ganz davon abgesehen, dass eine Einschätzung der zukünftigen Entwicklung nicht möglich, aber das eigentlich interessante ist. Die heutige Lage ist bloß wichtig für den Kaufpreis, die zukünftige Lagebeurteilung entscheidet (auch bei Selbstnutzung!) über die Rendite.

 

So, jetzt zu den Zahlen. Ich habe den Eindruck, dass wir beide mit der "kommerschen" Realrendite von 2,8 % für deutsche Immos ganz gut leben können. Natürlich kann ich Deine Zahlen nicht überprüfen oder gar widerlegen. Aber im Vergleich zu den genannten 2,8 % noch ein paar Kommer-Zahlen:

-> geometrische Realrendite amerikanischer Asset-Klassen von 1802 bis 2008 (207 Jahre):

- Aktien Standardwerte: 6,5 %

- langfristige Staatsanleihen: 3,6 %

- kurzfristige Staatsanleihen: 2,8 %

 

-> Realrendite von Standardwerteaktien / langfristigen Staatsanleihen / kurzfristige Staatsanleihen in Industrieländern von 1900 bis 2008 (109 Jahre):

- Deutschland: 2,7 % / -1,7 % / -0,3 %

- GB: 5,2 % / 1,3 % / 1,0%

- Frankreich: 3,7 % / -0,3 % / -2,8 %

- USA: 5,9 % / 2,1 % / 1,0 %

- Japan: 3,8 % / -2,0 % / -2,0 %

 

-> Realrendite in der "entwickelten Welt" von 1900 bis 2008 (109 Jahre):

- Aktien: 5,2 %

- Langfristige Staatsanleihen: 1,7 %

- Kurzfristige Staatsanleihen: 1,0 %

 

Was sagt mir das?

1. Deine Skepsis ggü. Staatsanleihen (EDIT: und die Kritik an einem nur 40jährigen Vergleichszeitraum) kann ich jetzt verstehen.

2. Allerdings bleiben Aktien offensichtlich recht deutlich vor den "magischen" 2,8 % und

3. aus hier allgemein bekannten Gründen sollte man natürlich nach wie vor Anleihen seinen Aktien beimischen.

4. Dass eine 50:50-Mischung von der Immo-Rendite geschlagen wird/wurde, kann ich nicht ablesen.

5. Die Losung "Betongold schlägt alles" ist (auch nach Berücksichtigung der Steuer) sicher nicht richtig.

 

saludos,

el galleta

[maush]

Sind die aufgeführten Renditen vor Steuern oder wurden Steuern berücksichtigt?

 

Die 2,8% passen schon. Mehr würde ich auch auf keinen Fall erwarten...

[el galleta]

Sind die aufgeführten Renditen vor Steuern oder wurden Steuern berücksichtigt?

Die 2,8% passen schon. Mehr würde ich auch auf keinen Fall erwarten...

Alle Angaben sind m.W. vor Steuern (alles andere wäre auch kaum praktikabel abbildbar). Die 2,8 % Mietrendite sind vor Transaktionskosten, würden also in kurzen Haltezeiträumen (< 20 Jahre) davon erheblich geschmälert - Kommer geht von einem Prozentpunkten bei bis zu 10 Jahren und 0,5 Prozentpunkten bei bis zu 20 Jahren aus.

 

saludos,

el galleta

[maush]

Sind die aufgeführten Renditen vor Steuern oder wurden Steuern berücksichtigt?

Die 2,8% passen schon. Mehr würde ich auch auf keinen Fall erwarten...

Alle Angaben sind m.W. vor Steuern (alles andere wäre auch kaum praktikabel abbildbar). Die 2,8 % Mietrendite sind vor Transaktionskosten, würden also in kurzen Haltezeiträumen (< 20 Jahre) davon erheblich geschmälert - Kommer geht von einem Prozentpunkten bei bis zu 10 Jahren und 0,5 Prozentpunkten bei bis zu 20 Jahren aus.

ja das passt schon. Etwa 10% sind erstmal futsch bei einer Immobilieninvestition.

 

Ich denke das Problem sind halt die Steuern. Die Rendite bei Eigennutzung ist eben steuerfrei. Dass man das mit Aktien outperformen kann und natürlich auch mit spekulativen Anleihen zieht hier wohl kaum jemand in Zweifel, aber mit risikoarmen Anleihen wird es schwierig, zumal die Steuern auch noch auf die Nominalrendite berechnet werden.

[el galleta]

Ich denke das Problem sind halt die Steuern. Die Rendite bei Eigennutzung ist eben steuerfrei. Dass man das mit Aktien outperformen kann und natürlich auch mit spekulativen Anleihen zieht hier wohl kaum jemand in Zweifel, aber mit risikoarmen Anleihen wird es schwierig, zumal die Steuern auch noch auf die Nominalrendite berechnet werden.

Da stimme ich Dir zu, das ist ein gewichtiges Argument. Aber Achtung: Ausgangspunkt ist eine komplett eigenfinanzierte Immo - nix Kredit also! Sonst wird ein ganz anderer Schuh daraus. Leider wäre das dann wohl für die Mehrheit von uns die Realität.

 

saludos,

el galleta

[Bärenbulle]

4. Dass eine 50:50-Mischung von der Immo-Rendite geschlagen wird/wurde, kann ich nicht ablesen.

5. Die Losung "Betongold schlägt alles" ist (auch nach Berücksichtigung der Steuer) sicher nicht richtig.

Zu 4: ich schon, aber weit auseinander wird das wohl nicht liegen.

Zu 5: Hat ja niemand behauptet. Mir ging es - wie schon mehrfach erläutert - um die Aussage "Eigen-Beton schlägt Bonds". Aktien sollten in keinem Langfristdepot fehlen.

[el galleta]

4. Dass eine 50:50-Mischung von der Immo-Rendite geschlagen wird/wurde, kann ich nicht ablesen.

5. Die Losung "Betongold schlägt alles" ist (auch nach Berücksichtigung der Steuer) sicher nicht richtig.

Zu 4: ich schon, aber weit auseinander wird das wohl nicht liegen.

Zu 5: Hat ja niemand behauptet. Mir ging es - wie schon mehrfach erläutert - um die Aussage "Eigen-Beton schlägt Bonds". Aktien sollten in keinem Langfristdepot fehlen.

zu 4: Jo, vermutlich würden wir uns auch da einig. Wahrscheinlich ist die Immo (EDIT: in der historischen Rendite) vom 50:50-Depot nicht allzu weit weg.

zu 5: Dann hab ich das hier falsch verstanden:

Aber auch Aktienanleger sehen gar nicht mal so gut aus, wenn man alle Faktoren berücksichtigt. Das spricht am Ende doch sehr deutlich für Immobilien.

Egal. Schön, wie man durch den Austausch von Sachargumenten zu einem Ergebnis kommen kann.

 

saludos,

el galleta

[BondWurzel]

Die oberflächliche Behandlung der Frage führt zu nichts....es kommt immer darauf an welche Wertpapiere ich wann gekauft habe, dies gilt auch für Immos....ein schlappe Aktie kann besser sein, als eine Immo mit einem bekloppten Mieter und schlechter Substanz. Die Flexibilität mit Wertpapieren ist auf jeden Fall unschlagbar. Und wer seine Immo vor 1,5 Jahren verkauft hat und die richtigen Bonds gekauft, hat den Super-Reibach gemacht. Timing, Erfahrung und Flexibilität sind das A&O.