Vonovia

[LongtermInvestor]

vor 38 Minuten von albr:

Die berühmten Milchmädcherechnungen

 

 

Hochqualifiziertes Kommentar, poste doch bitte einmal deine qualifizierte DD zu Vonovia.

 

Für mich schließt sich ein Investment in ein Unternehmen mit hoher Verschuldung und Marktwertabhängigkeiten einfach aus. Daher investiere ich keine Zeit in eine genaue Analyse. Natürlich kann die Wette auch aufgehen…

[forceone]

vor 2 Stunden von LongtermInvestor:

Hochqualifiziertes Kommentar, poste doch bitte einmal deine qualifizierte DD zu Vonovia.

 

Für mich schließt sich ein Investment in ein Unternehmen mit hoher Verschuldung und Marktwertabhängigkeiten einfach aus. Daher investiere ich keine Zeit in eine genaue Analyse. Natürlich kann die Wette auch aufgehen…

Die Hohe Verschuldung ist relativ, ich baue darauf, dass der Buchwert nicht um >30% fällt. Herr Buch sagte im Interview, dass sie im Schnitt für +30% vom Buchwert verkaufen… was man natürlich mit Vorsicht genießen muss (wie viele wurden denn verkauft und evtl. nur Rosinen?). 
 

neben steigenden Zinsen ist der Wohnungsmangel auch nicht zu ignorieren, genauso wie mE humane Mieten mit gutem Steigerungspotential.

 

bei deiner Rechnung lässt du den Strategiewechsel von Wachstum auf Schuldenabbau mE auch außer acht. Allein die Dividendenkürzung (+ weiterhin Option der Aktiendividende) lassen viele 100M€ im Unternehmen, dazu Verkäufe der Immos und hoffentlich baldige Synergien mit der Integration der Deutsche Wohnen. 
 

Einstellen sollte man sich weiterhin auf Verluste durch Abschreibungen, Risiko von Zinserhöhungen und niedrigeren Cashflows durch steigende Zinslast. Das wird kurz-mittelfristig auch sicher noch ein spannender Ritt werden. Ein ernsthaftes Pleiterisiko sehe ich aber gerade nicht und das sehen die Ratings auch ähnlich.

[Zaiga]

On 3/26/2023 at 5:15 PM, juliusjr said:

Buchwert je aktie und den Buchwert insgesamt ist was anderes. Es gibt auch noch Fremdkapital.....

Welches im Buchwert enthalten ist

 

Also nochmal die Frage an die Allgemeinheit,

Wenn der P/B bei 0,4 ist und die Assets keine gehebelten Derivate sind sondern Immobilien, wieso sollte man nach einer Liquidierung von Vonovia nicht seinen Aktienpreis erhalten? Auch wenn die Immobilien doppelt überbewertet sind in der Bilanz?

[Big Harry]

Am 1.4.2023 um 20:12 von Zaiga:

Wenn der P/B bei 0,4 ist und die Assets keine gehebelten Derivate sind sondern Immobilien, wieso sollte man nach einer Liquidierung von Vonovia nicht seinen Aktienpreis erhalten?

Wegen des Hebeleffektes. Das Eigenkapital ändert sich stärker als die Wertschwankungen der Immobilien. Bei einer Halbierung des Immobilienbewertung ist das Eigenkapital deutlich negativ.

[smarttrader]

Ich denke wir werden die zweistelligen Kurse noch sehen, aber ich frage jetzt mal wirklich direkt? Vonovia vermietet überwiegend funktionserfüllenden Wohnraum in angemessener Ausstattung und Lage. Einige böse Zungen würden sagen in den B oder C Lagen der Großstädte. Eine deutliche Überbewertung mit bis zu 100% sehe ich hier eher nicht. Eine marktübliche Überbewertung von 40% war zur Hochphase normal. Jetzt kracht der Kurz um fast 70% vom ATH ein und ein Ende ist nicht in Sicht.

 

Zinsen sollten aktuell auch mehr als ausreichend eingepreist sein, dazu kommen mögliche 6,66% Mieterhöhung pro Jahr. Was auch bezahlt werden müsste, nur es wird einfach nicht eingefordert.

 

Wenn jetzt Vonovias Kurs den Preisen der Immobilien tatsächlich vorweg eilt, dann wird alles je dagewesen an Krisen und Crashs in Deutschland ein Witz gewesen sein. Wenn Immobilienpreise um 70% korrigieren, werden etliche Kredite nicht mehr bedient worden sein oder die Nachsicherung der Bank ist der Todesstoß für den Besitzer.  Wenn ich bei meiner 500k Immobilie bleibe, diese wird auf 150k korrigiert. Beliehen wurde zu 80% also 400k. 3% Tilgung und 2 Jahre wurde getilgt. Ergibt noch 375k - 380k Restschuld. Jetzt sagt die Bank wir sehen nur noch 150k an Immobilienwert, wir möchten weitere Sicherheiten und schon müssten 225k als Sicherheit eingebracht werden.

 

Ich kann momentan auch wenig Sinn für den Kurs erkennen. Neubau ist unlukrativ  einfach nicht kostendeckend. Angebot wird verknappt, Preis müsste steigen.

 

Immobilien werden momentan hier zumindest noch mit Mietkauffaktor jenseits der 40 verkauft. Mietkauffaktor von 42 ist mir für eine 2 Zimmer ETW Wohnung bekannt, bei Faktor 56 gab es kein Interessenten.

[oktavian]

Am 21.3.2023 um 18:17 von Holgerli:

Deindustriealisierung aufgrund von hoher Energiekoten lt. der Schwarzmaler im Forum und im Netz.

es geht nur um den Grad der Deindustrialisierung. Generell sollten Dienstleistungen weiter wachsen. Bin ich also auch Schwarzmaler? Warum geht selbst Rheinmetall nach Ungarn, wenn Rüstung doch gerade besser im eigenen Land bleiben sollte? Z.B. Schweiz verbot Export von Munition. Bin also dagegen, dass unsere Aufträge dann im Ausland umgesetzt werden. Die Energiekosten sind eben teilweise wichtig.

vor einer Stunde von smarttrader:

Wenn jetzt Vonovias Kurs den Preisen der Immobilien tatsächlich vorweg eilt, dann wird alles je dagewesen an Krisen und Crashs in Deutschland ein Witz gewesen sein. Wenn Immobilienpreise um 70% korrigieren, werden etliche Kredite nicht mehr bedient worden sein oder die Nachsicherung der Bank ist der Todesstoß für den Besitzer. 

um wieviel ist Vonovia denn gefallen? Evtl nicht vom Allzeithoch sondern weighted average über 1-2 JAhre. Zudem sollte man den LTV beachten. Wenn Vonovia um 70% fällt, impliziert das keinen Werrtverfall der assets um 70%.

[smarttrader]

Wenn wir einen Average von 40 Euro nehmen, sieht das ganz anders aus.

 

In der aktuellen Bewertung wurde die Gebäude zu 80% im Preis reduziert. Es hätte theoretisch keinen so dramatischen Einfluss auf den Kurs, wenn die Zinsen steigen. Erstmal läuft nicht alles auf einmal aus und es wurde konstant getilgt. Bei einer Objekt Neubewertung mit 10% Korrektur und im Schnitt 3,75% Zinsen, müsste der Kurs bei 31 Euro liegen. Entweder geht der Markt von 10% Zinsen aus oder einer erheblich höheren Korrektur der Immobilien.

 

Desweiteren sehen wir aktuell deutlich günstigere 10 Jahres Zinsbindungen als 5 Jahre Zinsbindung. Der Markt geht von fallenden Zinsen aus.

[Alles Aktien]

https://www.finanzen.at/nachrichten/aktien/vonovia-aktie-steigt-vorboerslich-vonovia-verkauft-anteil-an-immobilienportfolio-1032261911

 

Portfolio für 1 Mrd. verkauft. 

Abschlag Fair Value weniger als 5% zum 31.12.2022

 

Zeigt nochmal deutlich: Liquidität-Beschaffung funktioniert und Bewertung der Immobilien in Takt

 

[paradox82]

vor 7 Stunden von yes I squat:

Zeigt nochmal deutlich: Liquidität-Beschaffung funktioniert und Bewertung der Immobilien in Takt

Kann man so sehen. Man könnte aber sagen, dass von den avisierten 13 Mrd. Verkaufserlösen erst 3,3 Mrd. realisiert sind und zuerst die Transaktion mit dem geringsten Abschlag durchgeführt wurde. Wieviel Abschlag muss man für die nächsten 10 Mrd. akzeptieren?

[Caribbean001]

Es ist natürlich absoluter Blödsinn zu behaupten, dass der Immobilienmarkt intakt wäre. Der Markt steht still, es gibt so gut wie keinerlei Transaktionen. Ist ja auch logisch, warum auch. Der Immobilienmarkt unterliegt einem time lag.

[Big Harry]

vor 22 Stunden von yes I squat:

Abschlag Fair Value weniger als 5% zum 31.12.2022

Das ganze wurde aber teuer erkauft:

"The minority participation includes a higher-than pro-rata share of the dividend distribution by Südewo" (Zitat aus der Vonovia-Präsentation). Dafür gibts immerhin eine Calloption, bei der die Dividenden einfließen. Trotzdem deutet es für mich darauf hin, dass eine kurzfristige Mittelgenerierung für Vonovia im Mittelpunkt stand.

vor 15 Stunden von paradox82:

Man könnte aber sagen, dass von den avisierten 13 Mrd. Verkaufserlösen erst 3,3 Mrd. realisiert sind und zuerst die Transaktion mit dem geringsten Abschlag durchgeführt wurde

Laut IR-PRäsentation hat man mit dieser Transaktion 50% des 2023-Ziels erreicht. Trotzdem finde ich deinen Einwand nachvollziehbar, ich glaube die Höhe des Abschlages sollte man nicht überbewerten. Ich vermute, dass für Vonovia im Vordergrund stand, dass man dem Markt zeigt, dass kein signifikanter Abwertungsbedarf vorliegt. Wie teuer man sich den geringen Abchlag zum Buchwert erkauft hat, kann ich nicht beurteilen. Der den Investoren mittel Calloption in Aussicht gestellte IRR von 7 - 8% sollte aber angemessen sein, da dies ja den FK-Hebel von Vonovia und die höheren Dividendenzahlungen einschließt.

[Caribbean001]

vor 15 Minuten von Big Harry:

kurzfristige Mittelgenerierung für Vonovia im Mittelpunkt stand.

Absolut und genau das ist alamierend für mich. Das macht man nur, wenn es nicht gut aussieht und man Liquiditätsengpässe befürchtet. Gerade ja auch, weil es zig zig Möglichkeiten gibt Gelder für ein Unternehmen einzusammeln. Und dann verkauft man Vermögenswerte, die auch noch das Hauptbusiness des Unternehmens darstellen? Im Leben nicht. 

[Big Harry]

vor 13 Minuten von Caribbean001:

Absolut und genau das ist alamierend für mich. Das macht man nur, wenn es nicht gut aussieht und man Liquiditätsengpässe befürchtet.

Seit knapp einem Jahr plant Vonovia Teilverkäufe von Immobilienportfolios. Ganz so dramatisch sollte die Lage also nich sein.

[forceone]

Bei dem Bewertungsabschlag an der Börse und dem Zinsumfeld halte ich das ebenfalls für den richtigen Schritt. 

[LuiKW]

vor 2 Stunden von Big Harry:

Das ganze wurde aber teuer erkauft

Hätte man das nicht billiger durch Streichen der Dividende haben können? Haben die anderen Immobilien-AGs auch gemacht... Es erschließt sich mir nicht, warum man teure Anleihen ausgibt und Assets versilbert, aber gleichzeitig meint, eine Dividende auskehren zu müssen. Aus den üblichen Dividenden-Benchmarks fällt Vonovia doch mit der deutlichen Dividendenkürzung ohnehin raus. Da die Lage wohl ein paar Jahre anhalten wird, hätte man hier m.E. mehr Konsequenz beweisen können.

[smarttrader]

vor 16 Stunden von Caribbean001:

Es ist natürlich absoluter Blödsinn zu behaupten, dass der Immobilienmarkt intakt wäre. Der Markt steht still, es gibt so gut wie keinerlei Transaktionen. Ist ja auch logisch, warum auch. Der Immobilienmarkt unterliegt einem time lag.

Der Markt ist zwei geteilt. Letzte Woche die gefühlt 20. Immobilie besichtigt mit dem Ziel des Erwerbs und Vermietung.

 

Lage gut, Rücklagen gut und ohne Mieter zu übergeben. Mietkauffaktor lag bei 46 !!! . Wir hatten es bis in die Verhandlung geschafft und dann setzt sich der Verkäufer hin und sagt die Wohnung wird an den meist Bietenden verkauft. Unser Kaufangebot wurde um 90k übertroffen und der Käufer wollte nur sein Haus gegen Wohnung tauschen.

 

Aber ich stimme dir zu, bei ein paar Immobilien waren wir eine handvoll Interessenten und keiner hat gekauft. Die Objekte stehen teils seit 3 Monaten online. Wir hatten aber auch schon wieder die erste "30 Minuten Zeit" Besichtigung und Kaufangebot innerhalb von 7 Tagen.

 

Wir dürfen nicht vergessen das die Zinsen historisch gesehen niedrig sind, Sachwerte in der Regel mit der Inflation steigen, Immobilien rar sind, Handwerker teuer und Mieten immer mehr steigen.

 

Wir können es aber auch wie ein befreundetes Ehepaar machen und immer über den Druck im Markt klagen und bei der ersten Entspannung denn über die Preise jammern und mieten favorisieren. Jetzt jammern die wegen der Mieterhöhung, hohen Kaufpreise und hohe Zinsen.

 

[Alles Aktien]

Aktuell gibt es ein geringes Transaktionsvolumen, das habe ich auch nie anders behauptet. Das Thema ist folgendes:

Käufer haben Interesse, wollen aber tiefere Preise, da die Zinsen höher sind, die Finanzierung teuer und die Mietrendite somit geringer.

Verkäufer wollen verkaufen, stehen aber aktuell nicht unter zugzwang. Das heißt, sie haben Zeit und warten.

 

Jetzt ist halt die Frage, wer länger Zeit hat. Und das hängt wiederum davon ab, wie lange die Zinsen so hoch bleiben werden. Wenn ich mir das historisch ansehe ist meine Antwort dazu: nicht allzu lange!

[slowandsteady]

vor 20 Minuten von yes I squat:

Verkäufer wollen verkaufen, stehen aber aktuell nicht unter zugzwang. Das heißt, sie haben Zeit und warten.

Der Zugzwang kommt bei privaten Verkäufern erst nach Ablauf der Zinsbindung durch die höheren Zinsen. Vor 10 Jahren waren die Zinsen noch ähnlich wie jetzt, die Leute werden kein Problem mit Refinanzierung haben. Und nur wenige dürften mit 5 Jahren Zinsbindung finanziert haben.

 

Bei Unternehmen wie Vonovia kommt der Zugzwang irgendwann wenn genug Anleihenvolumen ausgelaufen ist und refinanziert wird, wobei ich jetzt nicht weiß, wie langlaufend die ausgegebenen Anleihen von Vonovia (im Vergleich zur Peergroup) sind.

 

Wir haben eine Pattsituation, aber die Preise werden fallen müssen (oder die Mieten steigen) bis die Kaufpreisfaktoren wieder mit dem Zinsniveau übereinstimmen. Das kann aber locker 5 Jahre dauern, der Immobilienmarkt ist effizient, aber sehr träge.

 

Der Aktienmarkt nimmt das halt vorweg und man sieht es am Kurs von Vonovia. Ich würde noch nicht einsteigen, das nächste Jahrzehnt werden Immobilien nicht gut laufen.

[PKW]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Wir haben eine Pattsituation, aber die Preise werden fallen müssen (oder die Mieten steigen) bis die Kaufpreisfaktoren wieder mit dem Zinsniveau übereinstimmen.

Das ist nur die eine Seite der Medaille.
Es fehlen immer mehr Wohnungen und der Mangel wird mit zunehmender Unbewohnbarkeit (hohe Nebenkosten für energetisch unsanierte Gebäude) noch weiter zunehmen. Wer soll unter den aktuellen politischen Rahmenbedingungen 400.000 Mietwohnungen p.a. bauen?
Man kann das Problem sogar weiter spinnen, Mangel überall: Es fehlen nicht nur die Auftraggeber sondern auch die ausführenden Handwerker

[Nachdenklich]

vor 4 Stunden von yes I squat:

.... das hängt wiederum davon ab, wie lange die Zinsen so hoch bleiben werden. Wenn ich mir das historisch ansehe ist meine Antwort dazu: nicht allzu lange!

Kannst Du mir diese Einschätzung bitte begründen?

 

Wenn ich mir das historisch anschaue, dann bin ich der Meinung, daß wir jetzt langsam wieder ganz normale Zinsen haben. Viele Marktteilnehmer denken bei dem Begriff 'historisch' an die letzten zehn Jahre. Die waren aber eine historische Ausnahme.

vor 57 Minuten von PKW:

Wer soll unter den aktuellen politischen Rahmenbedingungen 400.000 Mietwohnungen p.a. bauen?

Ganz einfach: Niemand!

Wenn der Staat einerseits die Baustandards immer höher setzt, andererseits Mietpreisdeckel und -bremsen verhängt, dann wird niemand mit Verstand mit der Absicht zu vermieten bauen (bauen zur Eigennutzung ---> Liebhaberei, das wird es weiter geben, wenn man es sich leisten kann). Also bleibt dann nur noch der Staat als (direkter oder indirekter) Bauherr über.

[Wollen wir das?]

[Alles Aktien]

vor einer Stunde von Nachdenklich:

Kannst Du mir diese Einschätzung bitte begründen?

 

Wenn ich mir das historisch anschaue, dann bin ich der Meinung, daß wir jetzt langsam wieder ganz normale Zinsen haben. Viele Marktteilnehmer denken bei dem Begriff 'historisch' an die letzten zehn Jahre. Die waren aber eine historische Ausnahme.

Ganz einfach: Niemand!

Wenn der Staat einerseits die Baustandards immer höher setzt, andererseits Mietpreisdeckel und -bremsen verhängt, dann wird niemand mit Verstand mit der Absicht zu vermieten bauen (bauen zur Eigennutzung ---> Liebhaberei, das wird es weiter geben, wenn man es sich leisten kann). Also bleibt dann nur noch der Staat als (direkter oder indirekter) Bauherr über.

[Wollen wir das?]

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/201216/umfrage/ezb-zinssatz-fuer-das-hauptrefinanzierungsgeschaeft-seit-1999/

 

Dann definiere doch gerne Mal für mich, was du unter "normalen" Zinsen verstehst.

[Sapine]

3,5 % ist keineswegs ungewöhnlich und wenn du weiter in die Vergangenheit gehst sogar ausgesprochen günstig. 

[Nachdenklich]

vor einer Stunde von yes I squat:

Dann definiere doch gerne Mal für mich, was du unter "normalen" Zinsen verstehst.

Es gibt sicher nicht den einen normalen Zins. Es gibt aber vielleicht einen Zinsbereich, der mehr oder weniger normal ist.

An den nähern wir uns jetzt wieder an.

Zinsen wie zu den Zeiten Volckers sind eher ungewöhnlich hoch aber Zinsen unter drei Prozent sind meines Erachtens ungewöhnlich niedrig.

In meinem Alter empfindet man einen Rückblick über nur 20 Jahre nicht als historisch sondern als kurz- bis mittelfristig. (Recency-Bias)

Ich hatte früher Bundesanleihen mit einem 10% Coupon und ich erinnere mich gut an Bauzinsen von 8 und 9 Prozent.

Ich will nicht sagen, das 10% für Bundesanleihen normal seien. Aber Zinsen unter 3 % erscheinen mir mit den Erfahrungen aus vielen Jahrzehnten als anormal niedrig.

 

Das ist der Zeitraum, aus dem ich mein Verständnis von "normal" herleite:

 

[Caribbean001]

vor einer Stunde von Sapine:

3,5 % ist keineswegs ungewöhnlich und wenn du weiter in die Vergangenheit gehst sogar ausgesprochen günstig. 

Ganz genau so ist es.

vor 9 Minuten von Nachdenklich:

Ich will nicht sagen, das 10% für Bundesanleihen normal seien. Aber Zinsen unter 3 % erscheinen mir mit den Erfahrungen aus vielen Jahrzehnten als anormal niedrig.

Korrekt. 

[Alles Aktien]

Zinsen steigen wieder auf 10%, genau mein Humor