Finanzierung einer Immobilie sinnvoll?

[Peter23]

vor 2 Stunden von Weltportfolio22:

Hier gibt es ein bisschen Lesestoff dazu:

https://hartmutwalz.de/nachgerechnet-top-aktuelles-beispiel-aus-erster-hand/

Vielen Dank.  Das zeigt sehr gut auf, worauf ich hinaus will!

[Cepha]

vor 5 Minuten von Peter23:

Vielen Dank.  Das zeigt sehr gut auf, worauf ich hinaus will!

In meiner Region wäre das Beispiel nicht realistisch.

 

Was vor 15 Jahren (2007, also kurz vor der durch Immobilienkredite ausgelösten Finanzkrise) 400.000 Euro kostete, kostet heute nicht 600.000 Euro sondern deutlich mehr.

 

 

[Peter23]

vor 11 Minuten von Cepha:

In meiner Region wäre das Beispiel nicht realistisch.

 

Was vor 15 Jahren (2007, also kurz vor der durch Immobilienkredite ausgelösten Finanzkrise) 400.000 Euro kostete, kostet heute nicht 600.000 Euro sondern deutlich mehr.

Das mag sein. Schlussendlich muss man sich Mietrenditen im Vergleich zum Hypothekenzins anschauen.

[smarttrader]

Echt traurig, das hier keiner in der Lage ist ordentlich das Thema zu bearbeiten.

 

Als 0815 Rechnung kann man einfach die zu zahlende NKM nehmen und den machbaren Kaufpreis ermitteln. 410k Hypothek, was ziemlich nah an meinem 400k kommt. 10k sind einfach Puffer. NKM für den Vergleich 14 400 Euro.

 

Mit 125 EK sind 535k zum Ausgeben da und wieder ziemlich genau 450k Objektpreis.

 

Egal wie ich das drehe und egal welche Rechnung ich aufmache, der Hypothekenrahmen beläuft sich immer auf 400k-450k. Objektpreise ca. 750k. Das ist einfachste Mathematik, nur das Delta musst irgendwie geschlossen werden, und darum geht es hier im Thread.

[Peter23]

vor 1 Minute von smarttrader:

Egal wie ich das drehe und egal welche Rechnung ich aufmache, der Hypothekenrahmen beläuft sich immer auf 400k-450k. Objektpreise ca. 750k. Das ist einfachste Mathematik, nur das Delta musst irgendwie geschlossen werden, und darum geht es hier im Thread.

Wenn Du herausgefunden hast wie „nur das Delta (…) geschlossen“ werden kann, dann sag nochmal Bescheid, weil ich würde auch gerne wissen, wie man es schaffen kann, dass es 300k vom Himmel regnet.

 

Erster Schritt scheint offenbar in ein Forum zu schreiben und dort die Antwortenden zu beleidigen:

vor 3 Minuten von smarttrader:

Echt traurig, das hier keiner in der Lage ist ordentlich das Thema zu bearbeiten.

 

[RonHulk]

Wiedermal ein paar Beiträge wo die Welt sehen kann wie toll der @smarttrader ist ...

[Peter23]

vor 3 Stunden von smarttrader:

Es wird hier immer absurder.

 

vor 3 Stunden von smarttrader:

Von ein Forum auf gehobenen Niveau hätte ich keine schwachsinnigen Kommentare erwartet.

 

[Cepha]

vor 18 Minuten von Peter23:

Das mag sein. Schlussendlich muss man sich Mietrenditen im Vergleich zum Hypothekenzins anschauen.

Das gilt nur für 100% Finanzierungen. Muss man Eigenkapital einbringen muss man auch diese Opportunitätskosten berücksichtigen (je nachdem, was man damit sonst machen würde)

 

Und dann halt noch sonstige Faktoren wie Instandhaltungsrücklagen oder Preissteigeerungen bei Mieten kommen ebenfalls noch dazu.

 

Dazu ein krasses Klumpenrisiko bei der eigenen einen Immobilie und die ganzen weichen Faktoren hier wie da, die sich schwer in Geld umrechnen lassen. Der eine findet es super, jedes 2. Wochenende was am Eigenheim basteln zu dürfen, der andere wäre davon nur unendlich genervt, müsst er das tun.

 

[s1lv3r]

vor 6 Minuten von smarttrader:

[...] nur das Delta musst irgendwie geschlossen werden, und darum geht es hier im Thread.

 

Dein Bruder muss im Lotto gewinnen, oder einen sehr viel besser bezahlten Job finden (vielleicht ist irgendwo eine Stelle als Geschäftsführer frei?). Andere Lösungen gibt es nicht bzw. sind noch unrealistischer.

[Cepha]

vor 33 Minuten von smarttrader:

Egal wie ich das drehe und egal welche Rechnung ich aufmache, der Hypothekenrahmen beläuft sich immer auf 400k-450k. Objektpreise ca. 750k. Das ist einfachste Mathematik, nur das Delta musst irgendwie geschlossen werden, und darum geht es hier im Thread.

Wenn man "das Delta schließen könnte" würden sehr viele in Hamburg in ihren EFH mit 500m² Garten und Pool wohnen. Suburbia lässt grüßen.

 

Da es das aber nicht ist, leben viele dann halt doch eher in Mietwohnungen ohne eigenen Garten und die sterben davon auch nicht.

 

Wenn man das Geld nicht hat muss man halt kleinere Brötchen backen.

vor 25 Minuten von s1lv3r:

 

Dein Bruder muss im Lotto gewinnen,...

Das ist doch eine coole und exotische Lösung.

 

Die geschenkten 25.000 Euro in Lottoscheine investieren (oder in eine andere hoch spekulative Investition).

 

Mit viel Glück werden dann daraus die fehlenden 350.000 Euro und wenn es nicht klappt ist die Welt auch nicht untergegangen. Smarttrader schreibt ja selber, ob man jetzt 75.000 oder 100.000 auf dem Konto hat sei eh nicht wichtig.

 

MfG

[Peter23]

vor 1 Minute von Cepha:

Das gilt nur für 100% Finanzierungen. Muss man Eigenkapital einbringen muss man auch diese Opportunitätskosten berücksichtigen (je nachdem, was man damit sonst machen würde)

 

Und dann halt noch sonstige Faktoren wie Instandhaltungsrücklagen oder Preissteigeerungen bei Mieten kommen ebenfalls noch dazu.

 

Dazu ein krasses Klumpenrisiko bei der eigenen einen Immobilie und die ganzen weichen Faktoren hier wie da, die sich schwer in Geld umrechnen lassen. Der eine findet es super, jedes 2. Wochenende was am Eigenheim basteln zu dürfen, der andere wäre davon nur unendlich genervt, müsst er das tun.

Die Opportunitätskosten von Eigenkapital sollten typischerweise korreliert sein zum Zinsniveau und sind daher im Vergleich schon enthalten. Die anderen Faktoren spielen für die Entwicklung von Immobilienpreisen eine untergeordnete Rolle. Z.B. hat es natürlich kein Einfluss auf das Preisniveau, dass es für Dich ein Klumpenrisiko wäre eine Immobilie zu kaufen.

[sedativ]

vor 4 Stunden von Weltportfolio22:

Hier gibt es ein bisschen Lesestoff dazu:

https://hartmutwalz.de/nachgerechnet-top-aktuelles-beispiel-aus-erster-hand/

 

Alles schön und gut. Bis der schwarze Schwan kommt, die EZB sich gezwungen sieht, die Zinsen kräftig anzuheben und sich die Immobilienpreise halbieren. Dann verlangt die Bank eine Nachbesicherung, die nicht gestellt werden kann, die Hütte wird zwangsversteigert und der 600k-Vollfinanzierer steht mit 300k Schulden und einer monatlichen Annuität von 1333€ für nix auf der Straße. In den USA konnten die Schuldner 2008 ff wenigstens einfach den Hausschlüssel bei der Bank abgeben und die Sache war erledigt. Das geht hier nicht...

[Bassinus]

Na nicht so pessimistisch. Nach der Privatinsolvenz in kurzer Zeit sind die 300k ja auch egalisiert. Aber ob man dann nochmal ernsthaft jemals wieder EK für ne neue Hütte noch hinbekommt... Aber immerhin sind dann die Immopreise ja nur noch die Hälfte

[Peter23]

vor 12 Minuten von sedativ:

Dann verlangt die Bank eine Nachbesicherung

Ich glaube nicht, dass das bei einem Immobiliendarlehen an Verbraucher in Deutschland jemals passieren wird.

[Bassinus]

vor 12 Minuten von Peter23:

Ich glaube nicht, dass das bei einem Immobiliendarlehen an Verbraucher in Deutschland jemals passieren wird.

Also im Bereich "Fremdwährungsdarlehen" CHF haben das einige zu spüren bekommen als der Mindestkurs aufgegeben wurde.

 

Bei fallenden Werten kenne ich es nur Ende der 90er im Osten. Allerdings nur vom hören sagen. Das würde ich ungeprüft daher nicht als Fakt bringen wieviel Wahrheit/Ärger da drin steckt weil nicht alles erzählt wurde zum Beispiel.

[Peter23]

vor 8 Minuten von Bassinus:

Also im Bereich "Fremdwährungsdarlehen" CHF haben das einige zu spüren bekommen als der Mindestkurs aufgegeben wurde.

Das mag sein und weil es ja offenbar noch nicht implizit klar war, schränke ich meine Aussage nun nochmal explizit auf Standard-Hypothekenkredite in Euro (also nicht Fremdwährung) ein.

 

Vielen Dank auch für die Anekdote aus den 90er. Das zeigt ja gerade, dass es keine gängige Praxis von Banken ist so etwas zu tun.

 

Ich bleibe dabei, dass solange Kreditnehmer ihre Raten bezahlen keine Kündigung nur wegen Wertveränderung ausgesprochen wird.

[sedativ]

vor 18 Minuten von Peter23:

Ich glaube nicht, dass bei einem Immobiliendarlehen an Verbraucher in Deutschland jemals passieren wird.

 

Kann natürlich niemand wissen und jeder Glauben, was er will. Aber was wäre in diesem Szenario die Alternative? Banken pleite gehen lassen? Wohl kaum. Kreditfinanzierte Hilfsprogramme für überschuldete Häuslebauer? Im Hochzinsumfeld kaum machbar. Massive Steuererhöhungen für die Hausbesitzer mit Hypothek?

[smarttrader]

Endlich jetzt wisst ihr was meine Intention ist.

 

Mir fehlt einfach die Idee das Delta zu füllen. Muskelhypothek, Blanko Eintragungen, steuerliche Abschreibungen oder irgendwas. Die Verwandten sind ja nun nicht hilfsbereit und ruinieren lieber eine Familie mit ihren kranken Geiz.

[Peter23]

vor 11 Minuten von sedativ:

Kann natürlich niemand wissen und jeder Glauben, was er will. Aber was wäre in diesem Szenario die Alternative? Banken pleite gehen lassen? Wohl kaum. Kreditfinanzierte Hilfsprogramme für überschuldete Häuslebauer? Im Hochzinsumfeld kaum machbar. Massive Steuererhöhungen für die Hausbesitzer mit Hypothek?

Wieso sollte die Bank Pleite gehen, wenn der Kreditnehmer seine Kreditraten ordnungsgemäß bezahlt? 

 

Vielleicht nochmal für Dich kurz, von was wir hier sprechen:

1. Jemand nimmt einen Kredit auf mit wenig EK.

2. Die Immobilienpreise fallen stark.

3. a) Die Bank könnte nun theoretisch den Kredit fällig stellen, obwohl der Kreditnehmer seine Raten zahlt oder b) einfach nichts tun, solange der Kreditnehmer seine Raten zahlt.

 

Ich sage sie würde b) machen. (Edit: Ich glaube, die Bank sollte c) machen: Zwar versuchen weitere Sicherheiten von dem Kreditnehmer zu fordern, aber selbst wenn die nicht kommen den Kreditvertrag nicht kündigen.)

 

Mal angenommen Du hast verstanden, dass es darum geht: Für wen braucht man denn Hilfsprogramme, warum sollte eine Bank Pleite gehen oder wofür braucht man massive Steuererhöhungen?

 

@Bassinus Vielleicht nochmal zur Klarstellung: Ich glaube schon, dass es in solchen Fällen vielleicht mal dazu kommen würde, dass Banken zusätzliche Sicherheiten fordern, aber den Kredit werden sie nicht fällig stellen, weil sie sich damit ja meist ins eigene Fleisch scheiden würden. Es bringt Banken ja schließlich nichts Kunden, die ihren Kredit vertragsgemäß bedienen in die Insolvenz zu treiben.

[s1lv3r]

vor 4 Minuten von Peter23:

a) Die Bank könnte nun theoretisch den Kredit fällig stellen

 

Wenn die Bank a) macht, müsste sie ja auch anfangen die Sicherheit zu verwerten. Ob die Bank dazu in der beschrieben Situation überhaupt Lust hat? 

 

 

@smarttrader Smarty, zwischen deinen humoristischen Einlagen, enthält der Thread stellenweise tatsächlich interessante Diskussionen. Danke für dieses interessante Dokutainment-Format. 

[Peter23]

vor 15 Minuten von smarttrader:

Mir fehlt einfach die Idee das Delta zu füllen. Muskelhypothek, Blanko Eintragungen, steuerliche Abschreibungen oder irgendwas. Die Verwandten sind ja nun nicht hilfsbereit und ruinieren lieber eine Familie mit ihren kranken Geiz.

Ich verstehe immer noch nicht, wie Du das meinst. In Deutschland (siehe Quelle unten) gilt man ab ca. 500k als reich bzw vermögend. Vielen Deutschen fehlt dazu ein Delta von 300k-500k und die würde alle sehr gerne diese Delta schließen. Aber es gibt halt keinen super einfachen Trick, dass einfach mal so 300-500k vom Himmel fallen.

 

Quelle: https://www.businessinsider.de/wirtschaft/ab-dieser-summe-gilt-ihr-als-vermoegend-g/

 

vor 3 Minuten von s1lv3r:

Wenn die Bank a) macht, müsste sie ja auch anfangen die Sicherheit zu verwerten. Ob die Bank dazu in der beschrieben Situation überhaupt Lust hat? 

Das ist ja genau mein Punkt. Die Bank würde eigene Verluste provozieren, wenn sie a) machen würde.

[cjdenver]

vor 30 Minuten von smarttrader:

Endlich jetzt wisst ihr was meine Intention ist.

 

Mir fehlt einfach die Idee das Delta zu füllen. Muskelhypothek, Blanko Eintragungen, steuerliche Abschreibungen oder irgendwas.

 

Geld selber drucken? 

 

Zitat

Die Verwandten sind ja nun nicht hilfsbereit und ruinieren lieber eine Familie mit ihren kranken Geiz.

 

Kranke Menschen gibts. Ein Herz aus Eis dass nicht mal €300k locker gemacht werden. Wo soll das noch hinfuehren wenn nicht mal der Familienclan mehr zusammen haelt? 

 

vor 17 Minuten von s1lv3r:

Wenn die Bank a) macht, müsste sie ja auch anfangen die Sicherheit zu verwerten. Ob die Bank dazu in der beschrieben Situation überhaupt Lust hat? 

@smarttrader

 

Also in UK gilt (bis auf eine Ausnahme*): Banken haben grundsaetzlich sehr wenig Interesse daran Immobilien zwangsversteigern zu muessen - keine Bank kaeme da auch nur auf die Idee eine mortgage die in vereinbarter Hoehe abbezahlt wird, auch nur anzufassen. 

 

*es gab in Reading einen Skandal von Lloyds deren lokales branch team eine ganze Reihe Unternehmenskunden in die Insolvenz schubste um danach deren wertvolle assets uebertragen zu bekommen. Lloyds hat da mittlerweile ein paar Hundert mio £ an Strafen und compensation zahlen muessen. War also keine gute Idee. 

[Anleger Klein]

vor 33 Minuten von smarttrader:

Endlich jetzt wisst ihr was meine Intention ist.

 

Mir fehlt einfach die Idee das Delta zu füllen. Muskelhypothek, Blanko Eintragungen, steuerliche Abschreibungen oder irgendwas. Die Verwandten sind ja nun nicht hilfsbereit und ruinieren lieber eine Familie mit ihren kranken Geiz.

"Es geht schlicht und einfach nicht, sie können sich kein Haus leisten" ist immer noch keine Option? Auch wenn du deine Charakterschwäche bzgl. anderer Meinungen bereits kennst, lernst du nicht daraus? 

[Bassinus]

KWG gilt doch aber auch bei Immobilien? Bei nem ernsthaften dauerhaften Rutsch müssen die Banken spätestens alle 3 Jahre bei Wohnimmobilien Sicherheiten fordern, wenn die Sicherheit (Grundschuld) die aktuelle Kreditschuld unterschreitet. BaFin sollte hier Aufsichtsorgan sein.

 

Da die Richtlinie von der EU kommt diesbezüglich (CRR) wäre damit ein abweichen von Deutschland zugunsten der eigenen Banken wegen

vor 23 Minuten von Peter23:

Die Bank würde eigene Verluste provozieren, wenn sie a) machen würde.

zwar denkbar aber würde gegen EU verstoßen. Somit gibt es wieder Bußgeld für Deutschland.

 

Aber natürlich alles theoretisch! Aber dafür gibt es ja den passenden Begriff der dann treffend umschrieben wird:

vor 41 Minuten von sedativ:

Banken pleite gehen lassen? Wohl kaum. Kreditfinanzierte Hilfsprogramme für überschuldete Häuslebauer? Im Hochzinsumfeld kaum machbar. Massive Steuererhöhungen für die Hausbesitzer mit Hypothek?

 

 

[Peter23]

vor 11 Minuten von Bassinus:

KWG gilt doch aber auch bei Immobilien? Bei nem ernsthaften dauerhaften Rutsch müssen die Banken spätestens alle 3 Jahre bei Wohnimmobilien Sicherheiten fordern, wenn die Sicherheit (Grundschuld) die aktuelle Kreditschuld unterschreitet. BaFin sollte hier Aufsichtsorgan sein.

Ich kenne jetzt nicht das KWG auswendig, aber mein Gedächtnis sagt mir, dass dort was von alle drei Jahre überwachen / bewerten steht. Kannst Du mal darlegen, auf welchen Paragraph Du Dich beziehst?