Finanzierung einer Immobilie sinnvoll?

[HalloAktie]

vor 22 Minuten von HalloAktie:

Eißendorf hat übrigens einen großen günstigen Teil (wo ich mal für 230 Euro warm gewohnt habe) und tatsächlich einen schicken Teil, wo teilweise Villen stehen (Eißendorfer Pferdeweg und Seitenstraßen). 

Ich muss mich korrigieren, die genannte Straße gehört schon zu Heimfeld. Aber spielt wahrscheinlich eh keine Rolle.,

[sedativ]

vor 35 Minuten von smarttrader:

- Immobilie ist nur der Typ (EFH) festgelegt und eine Mindestgröße an Grundstück, die durch ein Bebauungsplan bestimmt wird. EFH mit 80qm wäre aktuell ausreichend, wahrscheinlich unmöglich zu finden. BJ ist flexibel nur Zustand sollte zumindest bezugbar ohne Sanierung entsprechen. Aber 80qm sollte sogar machbar sein, zwar irgendwo im Bereich von 490k - 530k aber machbar.

 

Also nur noch halb so groß wie ursprünglich geplant. Luftschloss passé? Da sollte unter 500k was möglich sein. 

Warum muss eigentlich alles fertig sein? Könnt ihr nichts selbst machen? Vier linke Hände?

[Privatier2029]

vor 24 Minuten von DeWeMe:

Die Beziehung zu den Nachbarn ist inzwischen aus weiteren (einkommensbedingten) Gründen eher noch schlechter.

Kein Problem, dann geht Smarty nochmals mit der Spendenbüchse auf einen Rundgang bei der Verwandschaft und schließt dann das neue Delta.

Die müssen doch Verständnis haben, dass die Smartschwägerin beim täglich wechselnden Frühstück Champagner und Kaviar servieren muss.

[cjdenver]

vor 4 Stunden von odensee:

Warst du jemals in einer altehrwürdigen britischen Uni bei einer Abschlussfeier?

Bei mehreren, ich hab da ja jahrzehntelang gelebt. Da ist aber der Hintergrund ein anderer - man wird in die verschwiegene society Gelernter aufgenommen. Auch wenn diese society mittlerweile ziemlich gross ist, geht es gerade nicht darum dem Poebel nebenan zu imponieren

[Cai Shen]

vor einer Stunde von smarttrader:

- Einkommen die einfachste Variable, leider in der kurzen Zeit nicht möglich. Und ein Netto von 9000 Euro ist sehr schwer zu erzielen (3k Abtrag im Monat und 30% des Netto aufwenden als Maximum). 450 Euro Job mit einem Neugeborenen, war

   zumindest bei uns undenkbar. 

- Lage, Lage, Lage auch ein fester Punkt. Unmöglich zu ändern.

- Immobilie ist nur der Typ (EFH) festgelegt und eine Mindestgröße an Grundstück, die durch ein Bebauungsplan bestimmt wird. EFH mit 80qm wäre aktuell ausreichend, wahrscheinlich unmöglich zu finden. BJ ist flexibel nur Zustand sollte zumindest  

   bezugbar ohne Sanierung entsprechen. Aber 80qm sollte sogar machbar sein, zwar irgendwo im Bereich von 490k - 530k aber machbar.

- Eigenkapital müsste pro Monat um 15k steigen, wenn die Preise weiterhin so steigen. Gibt es Vorschläge wie das zu realisieren ist? Ihr habt 20k Jahressparleistung als realitätsfremd angesehen.

Merkst du eigentlich noch, wenn du dir massiv widersprichst oder ist das Teil der Darbietung?

 

Ist: 3750 € netto, 100k + 85k Eigenkapital

Soll: 9.000 € netto, davon 15.000 € Sparleistung

 

Außer, dass ich nicht weiß, wo plötzlich 9.000 € nettto herkommen müssen und daraus eine Sparleistung von 166% generiert werden soll.
Könnte die Smartfamily eventuell nicht das ganz große Rad drehen sondern sich an den machbaren Zielen abarbeiten?!

 

Dann sucht doch verdammicht eine Bleibe im finanzierbaren Rahmen um 100 qm, wenn es entsprechende Objekte doch durchaus zu geben scheint.

Randlage kann auch schön sein, Hauptsache die Anbindung an die City stimmt.

[Nostradamus]

vor 2 Stunden von smarttrader:

- Einkommen die einfachste Variable, leider in der kurzen Zeit nicht möglich. Und ein Netto von 9000 Euro ist sehr schwer zu erzielen (3k Abtrag im Monat und 30% des Netto aufwenden als Maximum). 450 Euro Job mit einem Neugeborenen, war

   zumindest bei uns undenkbar. 

- Lage, Lage, Lage auch ein fester Punkt. Unmöglich zu ändern.

- Immobilie ist nur der Typ (EFH) festgelegt und eine Mindestgröße an Grundstück, die durch ein Bebauungsplan bestimmt wird. EFH mit 80qm wäre aktuell ausreichend, wahrscheinlich unmöglich zu finden. BJ ist flexibel nur Zustand sollte zumindest  

   bezugbar ohne Sanierung entsprechen. Aber 80qm sollte sogar machbar sein, zwar irgendwo im Bereich von 490k - 530k aber machbar.

- Eigenkapital müsste pro Monat um 15k steigen, wenn die Preise weiterhin so steigen. Gibt es Vorschläge wie das zu realisieren ist? Ihr habt 20k Jahressparleistung als realitätsfremd angesehen.

Ich würde sagen, es ist Ansichtssache, wo man hier den Ansatzpunkt sieht, der am realistischsten angegangen werden kann. Ich persönlich würde ja schweren Herzens Kompromisse bei Lage und / oder Immobilie machen. Wer allerdings meint, dass er in kürzester Zeit sein Einkommen massiv steigern oder Eigenkapital aus bisher verborgenen Quellen erschließen kann, kann natürlich diesen Weg versuchen zu gehen. Mir erscheint er deutlich schwieriger und Ideen gibt es hier auf die schnelle keine. Manch einer kann ja vielleicht kurzfristig ein fantastisch laufendes Online-Business nebenbei aus dem Boden stampfen, aber dafür gibt es jetzt keine Blaupause. Ist halt wie gesagt Ansichts- und Typsache und individuell zu beurteilen.

[sedativ]

Ich finde, man sollte anerkennen, dass Smarty mit seinem neuen Anforderungsprofil (EFH, 80qm, aufblasbarer Pool) nach über 1200 Beiträgen langsam auf einen realistischen Weg einschwenkt.

[Peter23]

vor 9 Stunden von smarttrader:

Ich kann mir auch nicht erklären warum hier 0,0 produktives kommt. Unglaublich warum hier jeder Post Anfeindungen oder Lächerlichkeit enthält.

Moment mal 

[McScrooge]

vor 14 Minuten von sedativ:

Ich finde, man sollte anerkennen, dass Smarty mit seinem neuen Anforderungsprofil (EFH, 80qm, aufblasbarer Pool) nach über 1200 Beiträgen langsam auf einen realistischen Weg einschwenkt.

Den ich wirklich trotzdem nicht sehe. Immerhin waren das wieder sehr erheiternde Seiten zu lesen bei diesem Mistwetter draussen 

[Schmitti]

vor 19 Stunden von smarttrader:

Nochmal ich weiss nicht wo ihr den Pool als Grundbedürfnis sieht, Fakt ist das idR. ein maximaler Bebauungsfaktor von 0,25 gestattet ist und demzufolge eine Grundstücksfläche von 500qm erforderlich ist. Ich habe irgendwo aufgeführt, das ein Reihenhaus nicht jedermann sein Fall ist, da dort einfach wenig Grundstückdabei ist. UND ICH kann das verstehen, wir haben unsere Terrasse auch uneinsehbar gestaltet, da es einfach angenehmer ist. Ob meine Frau sich oben ohne sonnt oder ich in Unterhose mein Kaffee morgens geniesse ist egal, es sieht keiner.

Ok, dann streichen wir den Pool. Aber die uneinsehbare Sonnenterrasse für FKK und den Unterhosen-Kaffee nehmen wir als Grundbedürfnis für ein Leben in Hamburg auf. 

 

vor 20 Stunden von smarttrader:

 Ein ehemaliger Tennisfreund hatte ein Lenkrad vom Oldtimer in seinem Büro hängen, über 20 Jahre. Für Ihn war das immer der Motivator.

Ahne nur ich, wie der hauseigene Tennisplatz hier recht geschickt schon als spätere Konstante eingetrollt wird!?!

[Schmitti]

vor 11 Stunden von Peter23:

Moment mal 

Echt schade, dass der smarte trader so gar nicht auf deine konstruktiven Beiträge eingeht. So notleidend scheint der Bruder doch nicht zu sein.

Ich jedenfalls finde deine ernstgemeinten Ansätze an sich ganz spannend!

[smarttrader]

vor 14 Stunden von Peter23:

Moment mal 

Gute Idee mit der GbR oder KG, aber dafür müssten alle Verwandten sich an einen Tisch setzen und Gelder fliessen lassen.

 

Sehe ich aktuell nicht (leider).

 

Aber da ich ja auf Posts eingehen soll.

vor 16 Stunden von Cai Shen:

Merkst du eigentlich noch, wenn du dir massiv widersprichst oder ist das Teil der Darbietung?

 

Ist: 3750 € netto, 100k + 85k Eigenkapital

Soll: 9.000 € netto, davon 15.000 € Sparleistung

 

Außer, dass ich nicht weiß, wo plötzlich 9.000 € nettto herkommen müssen und daraus eine Sparleistung von 166% generiert werden soll.
Könnte die Smartfamily eventuell nicht das ganz große Rad drehen sondern sich an den machbaren Zielen abarbeiten?!

 

Dann sucht doch verdammicht eine Bleibe im finanzierbaren Rahmen um 100 qm, wenn es entsprechende Objekte doch durchaus zu geben scheint.

Randlage kann auch schön sein, Hauptsache die Anbindung an die City stimmt.

9000 Euro Netto für eine Tilgungsdauer von 25 Jahren. Damit 3000 Euro Abtrag zu leisten sind. Ich sehe das als unrealistisch.

 

750k Kaufpreis und eine jährliche Preissteigerung von 20% angenommen, sind 150k Preissteigerung pro Jahr. Da die Kaufnebenkosten steigen und eine gewisse Summe das aktuelle Delta minimieren sollte, sehe ich 180k Jahressparleistung als erforderlich. Nur durch das Verschieben des Kaufs, sehr teure Entscheidung. Aber war ja hier aufgeführt, einfach 2-3 Jahre warten und sparen. 

 

80qm wären theoretisch möglich (solche EFH sind mir eigentlich nicht bekannt), 6000 Euro pro qm, Kaufpreis 480k. Eigenkapital ist alles weg und in zwei Jahren, folgt Kind Nummer 2. Jetzt muss es ein Raum mehr werden und Kaufnebenkosten in Höhe von 110k müssten in 24 Monaten angespart werden. Zusätzlich ist ein Kaufpreis von 1,05Mio im Verhältnis zu den 750k aktuell schwer verdaulich. 750k + (2Jahre Preissteigerung von 20%)=1,05Mio. Eigentlich etwas mehr, aber vielleicht steigen die Preise weiterhin um 50% oder nur um 10%, wer weiss das schon.

 

Das heisst wir haben jetzt eigentlich 2 Themen, was ist aktuell am besten zu lösen und wie ist Finanzierung der Folgeimmobilie möglich.

 

Mein Standpunkt, kennt ihr. Jeder Monat später, steigert die Kaufkosten die nicht durch eine moderate Sparleistung von 1667 Euro aufzufangen ist.

 

 

[odensee]

vor 8 Minuten von smarttrader:

Mein Standpunkt, kennt ihr. Jeder Monat später, steigert die Kaufkosten die nicht durch eine moderate Sparleistung von 1667 Euro aufzufangen ist.

Dann drück endlich die 350' Euro ab an deinen Bruder. Deine Verwandten werden es nicht tun.

[Anleger Klein]

Das war jetzt eins zu viel 

180k Jahressparleistung 

Wenn du kein Troll bist, bist du ein Fall für die Anstalt. 

 

Mietet eine 4-Zimmer-Wohnung, die gibt's bezahlbar, fertig. Und bitte, gehe auf diese Empfehlung ein. 

[smarttrader]

vor 17 Minuten von Anleger Klein:

Das war jetzt eins zu viel 

180k Jahressparleistung 

Wenn du kein Troll bist, bist du ein Fall für die Anstalt. 

 

Mietet eine 4-Zimmer-Wohnung, die gibt's bezahlbar, fertig. Und bitte, gehe auf diese Empfehlung ein. 

EFH ungleich 4 Zimmer Wohnung.

 

Nun lasst uns das bitte sinnvoll bearbeiten, es wurde ja bemängelt das ich nicht auf eure Vorschläge eingehen und deshalb keine Lösung in greifbarer Nähe rückt.

 

Nun muss die Notlage aber irgendwie angegangen werden.

 

180k Jahressparleistung als Kompensation für die VerschiebungdesKaufs, steht auch oben ist absolut unmöglich.bitte alles lesen.

 

vor 17 Minuten von odensee:

Dann drück endlich die 350' Euro ab an deinen Bruder. Deine Verwandten werden es nicht tun.

Das wird die letzte Möglichkeit sein, die ich extrem ungern und nur mit grossen Bauchschmerzen angehen werde. Wir haben eigene Pläne und kein Interesse Schulden zu machen, für fremde Anschaffungen. Selbst die 85k sind hier im Hause nicht unumstritten, zumal wir dafür eine Anschlussfinanzierung in 5 Jahren aufnehmen müssen, wenn die 85k fliessen.

[odensee]

vor 1 Minute von smarttrader:

EFH ungleich 4 Zimmer Wohnung.

....

Nun muss die Notlage aber irgendwie angegangen werden.

In einer Notlage wäre eine 4-Zimmer-Wohnung ausreichend. Da kann ja dann auch weiter angespart werden. Natürlich mit dann höherem Netto - da muss dein Bruder schon aus den Puschen kommen. Mit seinem bisherigen Lotterleben kann es dann nicht weitergehen.

[Nostradamus]

vor 9 Minuten von smarttrader:

Das wird die letzte Möglichkeit sein, die ich extrem ungern und nur mit grossen Bauchschmerzen angehen werde.

Gut, Smarttader könnte hier also schon sehr kurzfristig dem Bruder doch komplett aushelfen, wenn auch nur widerwillig.

Die eigentliche Aufgabenstellung sehe ich dann aktuell in folgender Fragestellung: "Wie kann Smartbruder kurzfristig und auch nachhaltig sein Einkommen massiv steigern (mindestens verdreifachen)?"

Hier komme ich auf meinen obigen Vorschlag der Gründung eines sehr lukrativen Online-Business zurück. Es müsste halt was sein, das zum Smartbruder passt. Er könnte sich auch ein Bordell-Imperium à la Prinz Marcus aufbauen. Was auch immer. Hier ist es sehr schwer, konkrete Tipps zu geben. Aber ich denke, Richtung Unternehmertum zu denken ist für das Vorhaben ein gangbarer Ansatz. Mit eventuell nötigem Startkapital (z. B. für das erste Etablissement) müsstest du dann evtl. wieder etwas aushelfen. Aber wird schon klappen.

[smarttrader]

vor 13 Minuten von odensee:

In einer Notlage wäre eine 4-Zimmer-Wohnung ausreichend. Da kann ja dann auch weiter angespart werden. Natürlich mit dann höherem Netto - da muss dein Bruder schon aus den Puschen kommen. Mit seinem bisherigen Lotterleben kann es dann nicht weitergehen.

Wie gewünscht soll ich auf Posts eingehen, auch wenn die für mich nicht zielführend sind.

 

80qm warm, 1300 Euro. 4 Zimmer warm mit Garten 2100 Euro. Mit Glück 1800 Euro.

 

Bitte erläutern, wie da die Differenz zum gestiegenen Kaufpreis angespart werden kann.

[Cai Shen]

vor 48 Minuten von smarttrader:

Das heisst wir haben jetzt eigentlich 2 Themen, was ist aktuell am besten zu lösen und wie ist Finanzierung der Folgeimmobilie möglich.

 

Puh, die nächsten 50 Seiten sind gerettet.

vor 1 Minute von smarttrader:

80qm warm, 1300 Euro.

Na geht doch.

 

Beim nächsten Kind gibt es allerdings noch eine Variable zu beachten: Fruchtbarkeit der Schwägerin.

[smarttrader]

vor 13 Minuten von Cai Shen:

Puh, die nächsten 50 Seiten sind gerettet.

Na geht doch.

 

Beim nächsten Kind gibt es allerdings noch eine Variable zu beachten: Fruchtbarkeit der Schwägerin.

Jetzt fehlt nur die Erklärung, wie bei gestiegener Miete und die vorraussichtliche Preissteigerung und EK Erhöhung von 180k jährlich zu bedienen ist.

 

Und ja stimmt, vielleicht wird es bei einem Kind bleiben, vielleicht werden es 3 (Zwillinge im zweiten Anlauf). Ich mag keine Extreme und gehe von dem Mittelwert aus. Sonst müsste ich auch die Preissteigerung von 41% laut Immowelt für die Zukunft annehmen.

[Peter23]

vor einer Stunde von smarttrader:

Gute Idee mit der GbR oder KG, aber dafür müssten alle Verwandten sich an einen Tisch setzen und Gelder fliessen lassen.

Meine Idee ist offenbar die einzige, die Du in den letzten 20-50 Seiten als gut einstufst. Daher wundert es mich, dass Du Dich nur so oberflächlich damit auseinandersetzt und gar keine eigenen Gedanken zur Umsetzung (ggf auch ohne andere Verwandte) anstellst. Das lässt dann auch mich zu dem Schluss kommen, dass Du gar nicht an konstruktiven Lösungsvorschlägen interessiert bist.

 

Schlussendlich ist es mir aber auch egal, weil es mir einfach Spaß macht für solche und ähnliche Fragestellung kreative Lösungsvorschläge zu erarbeiten. Lass uns also mal von folgenden Annahmen ausgehen:

• Immobilie mit Einliegerwohnung ist groß genug für die Zukunft
• Einliegerwohnung ist ca. 300k wert
• der Rest der Immobilie ist aktuell gerade so groß genug für die (aktuelle) Familie Deines Bruders und 500k wert
• Du wärest bereit maximal ca. 85k zu schenken.
• Du möchtest Deinem Bruder helfen, aber der Rest der Familie spielt nicht mit

 

Variante 1: (sehr ggf zu vorteilhaft für Dich)

Die 500k-Immobilie kauft Dein Bruder mit seinem EK. Die 300k werden von der KG gekauft, an der zu 0% der Komplementär (Dein Bruder) und zu 100% der Kommanditist (Du) Anteile hältst und vermietet. Diese Variante ist sehr vorteilhaft für Dich, weil Du die 85k nicht geschenkt hast, sondern als EK eingebracht hast, Du nicht haftest (weil nur Kommanditist) und Du voraussichtlich eine gute Rendite bekommst (ohne eben das Risiko zu tragen). Um das wenigstens ein bisschen zu Gunsten Deines Bruders zu verändern, sollte man im Gesellschaftsvertrag wenigstens vermerken, dass Dir Dein Bruder zu jederzeit die Anteile der KG abkaufen darf (mit festgeschriebenen Anteilswert von 850 € pro Prozentpunkt)

 

Variante 2: (eher fair)

Wie oben aber Du bringst etwas mehr EK ein um den Zins zu drücken (zB ca. 120k).

 

Variante 3: (Smart-Samariter)

Wie Variante 2, aber Du schenkst einen Teil der Anteile direkt an den Bruder (zB 20% = 24k)

[Nostradamus]

vor 7 Minuten von smarttrader:

Jetzt fehlt nur die Erklärung, wie bei gestiegener Miete und die vorraussichtliche Preissteigerung und EK Erhöhung von 180k jährlich zu bedienen ist.

Sofern dein Bruder sein Einkommen nicht selbst massiv steigern kann oder will, musst du dann eben wohl in den sauren Apfel beißen und alle seine künftigen Deltas mit deinem Vermögen schließen. Wenn das nicht geht, musst du halt dein Einkommen steigern.

[Anleger Klein]

vor 52 Minuten von smarttrader:

EFH ungleich 4 Zimmer Wohnung.

EFH unbezahlbar, Wohnung nicht. Wohnung löst das Problem, die "Notlage".

Bitte gehe darauf ein, warum es ein derart über die Wohnung hinausgehender Schritt sein muss und warum eine Wohnung aus Gründen, die nicht nur Komfort sind, nicht ausreichend ist.

[Peter23]

vor 2 Minuten von Anleger Klein:

EFH unbezahlbar, Wohnung nicht. Wohnung löst das Problem, die "Notlage".

Bitte gehe darauf ein, warum es ein derart über die Wohnung hinausgehender Schritt sein muss und warum eine Wohnung aus Gründen, die nicht nur Komfort sind, nicht ausreichend ist.

Das wurde doch nun wirklich schon mehrfach diskutiert: Der Smart-Bruder möchte so nicht wohnen und der Smarttrader findet, dass man ihm wie er wohnen will (EFH) im Familienverbund auch ermöglichen könnte. Dass Smarttrader es als Notlage beschreibt und sich dadurch viele hier triggern lassen, weil sie das unverschämt finden, sei - wie man so schön sagt - geschenkt.

[smarttrader]

Ok, ich bin keiner der späteren Bewohner.

 

Für uns war es ein komplett anderes Leben, als wir in unser EFH gezogen sind. Keinerlei WEG Entscheidungen die zu erwarten sind, keinerlei Vorgaben wie Heckenhöhe oder Markisenfarbe etc. .

 

Bruder und Schwägerin gehen davon aus, das beide nur einmalig im Leben eine Immobilie kaufen können, aus finanzieller Sicht. Diese Erkenntnis ist auch viel wert. Ein EFH zum Rentenbeginn aufzugeben ist ok, die Kinder sollten dann auch irgendwo kurz vor der Familienplanung stehen und könnten das ggfls. übernehmen.

Wenn jetzt für 500k eine 3 Zimmer Wohnung mit 80qm gekauft wird, ist das Eigenkapital zu 50% für die Nebenkosten aufgebracht worden ohne Gegenwert. Die monatliche Belastung wird mit 2000 Euro (eher etwas mehr da WEG), über 50% des Nettoeinkommens aufzehren und keine grosse Sparleistung ermöglichen.

 

Es ist keinesfalls so, das diese Themen nicht auch xmal durch gerechnet wurden. Ich kann verstehen, das ihr das als Blödsinn sieht, aber wenn die beiden Hauptakteure keine signifikante Einkommensverbesserung erwarten ist das zumindest ehrlich und ein Schritt weit eingestehen, der finanziellen Möglichkeiten.

 

Die 125k sind nur einmalig da und können nur einmalig ausgegeben werden.