Immobilien Fonds

[heinrich]

meiner meinung nach bezieht sich der artikel wirklich nur auf die spekulationsfrist bei immobilien.

bsp. du kaufst dir nen haus vermietest des und verkaufst es nach 10 jahren zu einem höheren preis.

 

das gleiche gilt natürlich dann auch für immobilien in einem portfolio eines fonds.

 

den kanam kenn ich net, deswegen kann ich hierzu nichts sagen

 

Danke für die Antwort. Ob nun KanAm oder irgendein anderer Immobilienfonds: Wenn ich dich richtig verstanden habe, geht es hier um fondsinterne Verkaufs-/Kauf-Vorgängen, die zu unterscheiden sind vom Gewinn, den ich durch den Verkauf von FONDS-Anteilen erziele.

[PSTVA]

Scope kürt TMW Immobilien Weltfonds zum Sieger.

 

Quelle: http://www.infos.com/de/news/news.epl?news_id=13631

[leinad]

Scope kürt TMW Immobilien Weltfonds zum Sieger.

 

Quelle: http://www.infos.com/de/news/news.epl?news_id=13631

Hier noch ein Artikel im Handelsblatt dazu sowie das gesamte Rating.

Meine haben demnach alle BBB.

 

http://www.handelsblatt.com/news/Zertifika...ilienfonds.html

 

 

http://bc1.handelsblatt.com/news/loadbin/S...andelsblatt.pdf

 

Gruss

leinad

[PSTVA]

Wertentwicklung Offener Immobilienfonds:

 

 

Quelle BVI: BVI_Immobilienfinds.pdf

 

MfG

[skeletor]

Bestätigt wieder das ich die richtigen Fonds genommen habe.

[peter378]

Kann man den SEB-Immo fonds zu den sicheren Anlagen zählen? Hab mich noch nicht so mit Immo-Fonds beschäftigt, und erwäge diese als Alternative zu Tagesgeldkonten.

Weil die Volalität ist ja sehr niedrig, Wachstum auch sehr gleichmäßig..

[leinad]

Also ich habe den SEB, bin eigentlich zufrieden und nach der Auswertung die PSTVA gepostet hat, ist er langfristig der absolute WertentwicklungsGewinner, vor allen anderen Immofonds.

Nach Scope eben nur BBB, die haben aber auch mal auf dem KanAm rumgehackt, was sich aber im Nachhinein als unbegründet herausstellte.

Ich bleib dem SEB treu.

 

Gruss

leinad

[skeletor]

Den SEB kann man beruhigt kaufen und langfristig liegen lassen. Top Management, Top Renditen.

 

Ich erwäge auch noch den AXA Immoselect zu kaufen.

[leinad]

Den SEB kann man beruhigt kaufen und langfristig liegen lassen. Top Management, Top Renditen.

 

Ich erwäge auch noch den AXA Immoselect zu kaufen.

Den AXA hab ich auch, hat vor kurzem einen ordentlichen Sprung hingelegt, jetzt stimmen die 5% wieder.

Als Basisinvestement, einsame Spitze, vor allem steuerlich......

 

Gruss

leinad

[skeletor]

Scope Analysis legt Ratingergebnisse 2007 für

Offene Immobilienfonds vor

 

Pressemitteilung Ratingergebnisse 2007

[PSTVA]

Scope Analyse-Report 2007.

 

Quelle:ScopeAnalysis_Report3_2007.pdf

 

MfG

[Biggi]

Hallo,

 

ich habe mal eine Frage zu den diversen Immobilienfonds. Der Kanam steht ja in der Tabelle fast komplett steuerfrei.

 

Bedeutet das, dass man keinen Freistellungsauftrag erteilen muß? Was passiert dann mit den Ausschüttungen?

 

Beim kanam waren es 4,00 Euro in 2006. Oder muß man für die Ausschüttungen trotzdem noch einen Freistellungsauftrag erteilen?

 

Wäre super, wenn jemand eine kompetente Antwort hätte.

 

Gruß

Biggi

[fancY]

Hallo Biggi,

 

einen Freistellungsauftrag kannst du nicht direkt für den Kanam erteilen. Sondern nur für die Depotbank bei der deine Fonds liegen, also auch der Kanam.

Die Depotbank belastet bei Ausschüttungen den Freistellungsauftrag. Falls er "voll" ist oder kein Freistellungsauftrag vorhanden ist, werden die Steuern direkt von der Depotbank abgezogen.

 

Hattest du 2006 nur den Kanam im Depot brauchtest du tatsächlich keinen Freistellungsauftrag und hast auch keine Steuern bezahlt. Wieviel % in Zukunft bei Ausschüttungen des Kanam Steuerfrei sind weiß noch keiner. Ich denke (hoffe) dass es min. 90% sind.

[Monetenfuchs]

Die Depotbank belastet bei Ausschüttungen den Freistellungsauftrag. Falls er "voll" ist oder kein Freistellungsauftrag vorhanden ist, werden die Steuern direkt von der Depotbank abgezogen.

Und das auch nur, wenn in Deinem Stückzinstopf bei der Bank keine Zwischengewinne o.ä. mehr drin sind, gegen die die Ausschüttung gegengerechnet werden kann.

 

Monetenfuchs

[heinrich]

beabsichtige 20% meiner Fondsanlagen in Immobilienfonds zu stecken. Kann mich aber nicht so recht zwischen dem KanAm Grundinvest (DE0006791809) und dem DJE Real Estate (LU0200037074) entscheiden. d.h. eigentlich ist es eine Entscheidung zwischen zwei unterschiedlichen "Konzepten": der eine als klassischer Immobilienfonds, der andere, der als Dachfonds in Immobilien- und Immobilienaktienfonds anlegt, woraus das Managment ein optimiertes Portfolio mit "guter Chance-/Risikokombination entwickelt." Weiß nicht so recht, was ich davon halten soll. Habe v.a. letzteren genauer beobachtet. Zumindest die letzten 3 Monate rentiert der DJE nicht besser als ein durchschnittlicher Immobilienfonds. Ich weiß, dass das ein sehr kurzer Betrachtungszeitraum ist, aber könnte es sein, dass das interessante 2-Säulen-Konzept, letztendlich doch eher auf einer Säule ruht und von daher dieses Fonds-Kopntzept ein bisschen mehr Schein als Sein ist ? Andererseits schneidet der DJE performancemäßig über einen längeren Zeitraum betrachtet - sofern man bei diesem Fonds davon reden kann - zwar nicht viel, aber doch etwas besser ab. allerdings ist das ein Vergangenheitswert. Steuerlich gesehen und von den Kosten her, geben sich die beiden nicht viel. Interessant könnte der DJE allerdings im Hinblick auf die Abgeltungssteuer werden:

Sollte es mit dem KanAm nach 2008 doch nicht so recht klappen, bin ich mit der Abgeltungssteuer mit dem neu gewählten Fonds dabei. Beim DJE besteht die Möglichkeit intern umzuschichten, was dann keine Auswirkungen auf die Steuer hätte. Weiß nicht, ob das alles so stimmt, was ich mir da zusammengereimt habe. Deswegen würde mich eure Meinung dazu sehr interessieren.

 

Gruß

Heinrich

[Monetenfuchs]

beabsichtige 20% meiner Fondsanlagen in Immobilienfonds zu stecken. Kann mich aber nicht so recht zwischen dem KanAm Grundinvest (DE0006791809) und dem DJE Real Estate (LU0200037074) entscheiden.

 

Nachteil von einem Single-Immobilienfonds ist, dass er theoretisch zwischen auch die Rückgabe von Anteilen verzögern kann. Das dieses theoretische Risiko real ist, hat die jüngere Vergangenheit mit KanAm und DeuBa-Grundbesitz gezeigt - man kam also nicht an sein Geld heran. Da ist der Dachfonds natürlich besser aufgestellt, weil er dieses Risiko auf mehrere Fonds verteilen kann.

Wenn Du bei den Immofonds bleiben willst, würde ich das Geld auf jeden Fall auf zumindest zwei verteilen.

 

Mit dem DJE kommst Du auch an renditeträchtigere institutionelle Fonds heran. Ebenso sind die Immoaktien mit an Bord. Diese Chance auf Renditesteigerungen läßt sich der DJE natürlich auch gut bezahlen. Leider gibt's so gut wie keine Konkurrenz zum DJE, die auf die Kosten drücken könnte. Aber Du hast recht, seit dem Einbruch an den Aktienmärkten läuft der DJE nicht so toll. Ist bei dieser Allokation auch nicht verwunderlich:

 

Die grössten Positionen (02.05.2007)

SEB ImmoInvest 11,65%

AXA Immoselect 10,08%

hausInvest europa 9,18%

CS Euroreal (D) 7,82%

DWS Institutional... 6,78%

hausInvest global 6,11%

UBS (D) Euroinves... 5,00%

Morgan Stanley P2... 3,80%

TMW Immobilien We... 3,14%

Meinl European La... 2,62%

 

Lockt also momentan nicht gerade zum Kauf...

 

Monetenfuchs

[Grumel]

Äh, Leute euch ist schon klar dass ihr bei dachfonds immer doppelt gebühren zahlt. Das heisst von so 3% real Rendite die ein Immofonds so bringt gehen gleichmal so nen Prozent extra weg, das heisst eure Rendite ist um ein drittel niedriger als bei einem Direktinvestment.

[xenon1]

Was hat Heinrich denn da für eine ISIN Nummer für den DJE Real Estate (?),

dessen 20% Performancegebühr (Abschlag) hier noch garnicht erwähnt wurde!

[Monetenfuchs]

Was hat Heinrich denn da für eine ISIN Nummer für den DJE Real Estate (?),

dessen 20% Performancegebühr (Abschlag) hier noch garnicht erwähnt wurde!

Das ist die institutionelle Variante vom DJE:

 

DJE Real Estate I A0B752 LU0200037074

DJE Real Estate P A0B9GC LU0188853955

 

Da wir grad bei den Gebühren sind, hier mal alle aufgelistet:

 

Ausgabeaufschlag: 5,00%

Verwaltungsvergütung p.a.: 0,90%

Depotbankgebühr p.a.: 0,100%

Beratervergütung p.a.: 0,10%

Performance-Fee: 20,00% High Watermark (1-Monats EURIBOR)

TER p.a.: 1,38%

[Elvis77]

Weil ich gerade langeweile habe, preise ich hier mal einen der wenigen geschlossenen Immobilienfonds an, die mir wirklich gut gefallen.

Der HFS 10 http://www.hfs.de/produkte/hfs_10/produkte_10_index.htm

Er wurde Ende 2005 aufgelegt.

 

Die HFS als Tochter der HypoVereinsbank ist ein sehr erfahrener Initiator von Immobilienfonds. Der Fonds besteht aus 3 Objekten mit einem Investitionsvolumen von über 600Mio Euro. Über 40% macht dabei ein Gebäudekomplex in Frankfurt aus, der vom Land Hessen ersteigert ist und indexiert an das Finanzamt Hessen bis inkl 2034 vermietet ist.

Das Prunkstück des Fonds ist ein Einkaufszentrum in Berlin in 1A Lage, das neu errichtet und quasi voll vermietet ist. Eröffnung war Anfang 2006. Durch diverse Alleinstellungsmerkmale dürfte das Einkaufszentrum momentan in manchen Belangen Einzigartig in Europa sein.

Das dritte Objekt ist im Grunde der gesamte Bahnhof Potsdam. Der wurde von einem anderem Fonds gekauft, weil es hier einen hohen Leerstand gab (18%), wegen einer richterlichen Sortimentsbeschränkung. Der Leerstand geht aber gar nicht erst in die Prognoserechnung ein. Daher ist der Leerstand nur Chance und kein Risiko. Inzwischen hat sich der Leerstand schon deutlich verringert und die Mieteinnahmen liegen für 2007 schon 6% über Prognose.

 

Ausschüttungen betragen rund 6-7%. Dazu kommen noch evtl. Wertsteigerungen, die durch die Indexierten Mieterträge bei gleicher Marktlage automatisch eintreten. Natürlich kann sich aber die Marktlage ändern.

Da man aber z.B. ja immer das x-fache der Jahresmiete als Kaufpreis zahlt, steigt durch die Indexierten Mietverträge der Wert höchstwahrscheinlich an.

Jones Lang LaSalle hat für alle 3 Objekte einen Kaufpreis deutlich unter dem aktuellem Verkehrswert festgestellt. Insbesondere das größte Objekt in Frankfurt ging im Vergleich zu anderen vergleichbaren Auktionen der Länder sehr günstig weg. Die Mieteinnahmen liegen teilweise schon deutlich über Prognose und sind auch für die anderen Objekte überwiegend langjährig festgeschrieben mit überdurchschnittlich renomierten und bonitätsstarken Mietern.

 

Die Fremdfinanzierung wurde zum Zeitpunkt der besten Tiefstzinsen abgeschlossen. Zu überschaubaren Teilen erfolgt sie allerdings in Franken und Yen. In den Prognosen wurden jedoch Währungsaufwertungen von 7 und 12 % unterstellt. Tatsächlich hat der Fonds aber bis Ende letzten Jahres dadurch bisher rund 15Mio. Euro nicht realisierte Währungsgewinne bisher erzielt. Also ein solides Polster.

 

Alle Pressemeldungen/Testberichte die ich kenne findet man auch auf der Seite von HFS. Bis auf einen negativen, den ich mal gefunden hatte, der die Möglichkeit für einen Sparplan kritisierte. Alle anderen Tests waren voll des Lobes, was bei geschlossenen Immofonds in dieser Einheitlichkeit sehr selten ist. Aber meistens handelt es sich auch bei geschlossenen Fonds nur um 1 Objekt. Beim HFS 10 ist die Mischung aber wirklich gut gelungen.

Prinzipiel ist die Laufzeit unbegrenzt bis zum Verkauf. Allerdings kann man ab 2016 aussteigen und bekommt den aktuellen Verkehrswert ausgezahlt. Ab 2008 kann man seine Einzahlungen auf bis zu 60% abschmelzen lassen, also Entnahmen tätigen.

 

Ich verfolge seit Jahren intensiv geschlossene Fonds. Wer sich dafür überhaupt erwärmen kann, ist mit diesem Fonds sicherlich gut beraten.

 

Natürlich ist er grundsätzlich riskanter als offene Immobilienfonds. Aber dafür bleiben wegen der geringen Cashquote im Gegensatz zu offenen auch 7-9% hängen (Die ausgewiesenen Renditen in den Berechnungen sind geringer. Das liegt aber am internen Zinsfuss, weil das durchschnittlich gebundene Kapital wegen der Wertsteigerungen über dem Nominalkapital liegt)

 

Wer mag, kann sich das ja mal anschauen. Ich selber habe den längst gezeichnet gehabt, aber aufgrund der wirklich positiven Entwicklung und weil es für die Tranche 2007 nur noch ein sehr geringes Restkontingent von 23Mio. Euro gibt, dachte ich es könnte vielleicht mal jemand spannend finden. Insbesondere, weil die inzwischen sehr positiven Entwicklungen in den Prognoserechnungen ja teilweise gar nicht drin sind.

Vielleicht ist für den einen oder anderen auch nur mal der Aufbau eines geschlossenen Fonds interessant. Schlechte Beispiele findet man genügend in der Presse. Das hier ist mal ein gutes.

 

Edit: Ach ja, das Agio kann man genauso umgehen wie bei jedem anderem Fonds auch.

[heinrich]

Das ist die institutionelle Variante vom DJE:

 

DJE Real Estate I A0B752 LU0200037074

DJE Real Estate P A0B9GC LU0188853955

 

Da wir grad bei den Gebühren sind, hier mal alle aufgelistet:

 

Ausgabeaufschlag: 5,00%

Verwaltungsvergütung p.a.: 0,90%

Depotbankgebühr p.a.: 0,100%

Beratervergütung p.a.: 0,10%

Performance-Fee: 20,00% High Watermark (1-Monats EURIBOR)

TER p.a.: 1,38%

 

Hier mal die Kosten, die zumindest Fondsweb für den KanAm auflistet:

Ausgabeaufschlag: 5,5%

Managementgebühr : 0,600% p.a.

Depotbankgebühr : 0,050% p.a.

@Performancegebühr : 0,100%

Bau- und Kaufvergütung (max.) : 2,000%

 

Ohne jetzt genau nachgerechnet zu haben und davon ausgehend, dass Fondsweb korrekte Angaben macht (KanAm hält sich auf seiner Internetseite sehr bedeckt), vermag ich zwischen dem KanAm und dem DJE in puncto Kosten keinen gravierenden Unterschied zu entdecken. Beim KanAm beträgt die "Performance-Gebühr" zwar nur 0,1% dafür gibt es aber eine "Bau- und Kaufvergütung" in Höhe von 2%,

wovon/worauf auch immer. Werde mir unter dem Aspekt Kosten noch mal den SEB anschauen.

Danke für den Hinweis auf die beiden Varianten des DJE. Es geht - wie ihr schon geschrieben habt - um diese:

DJE Real Estate P A0B9GC LU0188853955, die im Gegensatz zur institutionellen Variante keinen Performance-Vorteil gegenüber dem KanAm hat und bei der Rendite (nach Kosten)auch noch hinterher

zu hinken scheint. Letztendlich gehe ich davon aus, dass sich beide im Ergebnis kaum unterscheiden werden.

@Monetenfuch: vielen Dank für deinen Vorschlag. Damit kann ich mich anfreunden.

[skeletor]

Der DJE Real Estate ist vom Fondskonzept her super, doch wie ihr schon geschrieben habt ist die Verwaltung und vor allem die 20% Performancegebühr eine Frechheit.

 

Ich habe mir schon oft überlegt in diesen Fonds zu investieren, doch ich unterstützen diese Performanceabzocke nicht.

 

Lieber legt man sich ein oder zwei Offene immos ins Depot.

[Grumel]

elvis kein einziges Wort über die Kosten.....

[Elvis77]

-gelöscht- Doppelpost

[Elvis77]

Na du weist doch inzwischen, das ich die Kostendiskussion ziemlich für den Eimer finde. Ich finde die Kostendiskussion sogar in vielen Fällen total nutzlos, weil es das Pferd von der falschen Seite aufäumt.

Da sind wir beiden sehr unterschiedlich.

Insbesondere bei geschlossenen Fonds ist die Kostenbelastung für den Fonds selber fast unerheblich, weil sie bereits Bestandteil der Kalkulationsgrundlage ist.

Wichtig ist die Gesamtkalkulation und nicht die Zusammensetzung der einzelnen Kostenpositionen. Das ist für mich derselbe inhaltliche Unsinn, wie die Diskussion um Lohnnebenkosten, anstatt die Arbeitskosten insgesamt zu betrachten. Das ist nice to know, aber ansonsten unerheblich, solange die Kalkulation als ganzes realistisch erscheint. Fixierung auf Einzelpositionen halte ich für betriebswirtschaftliche Verblendung.

 

Bei geschlossenen Fonds wird man die Kosten der Prognose entnehmen müssen. Es läuft nicht ganz wie bei offenen Fonds.

Man betrachtet bei geschlossenen Fonds die "weichen Kosten". Das sind die Kosten die üblicherweise neben dem reinem Objektwerwerb noch anfallen. Das sind z.B. die Vertrieb, Erwerbsnebenkosten, Wirtschaftsgutachten, Steuerberatung, Prospekterstellung und auch die Fondsvergütungen erhalten.

Diese Kosten können auf das Eigenkapital um die 20% betragen. Das hört sich zuerst viel an, aber große Teile der weichen Kosten hätte man auch wenn man solche Projekte selber erstellen würde. Sie sind also nicht nur reine Fonds- und Vertriebsvergütung.

 

Die gesamten Weichen Kosten betragen gemessen am Investitionsvolumen 9,7% bezogen auf die Anschaffungskosten.

 

Die alleinig Fondsbedingten Nebenkosten betragen gemessen am gesamten Investitionsvolumen im Betriebsjahr 2006 (Startjahr) 3,7%.

 

Der Initiator selber verdient in Folge am meisten daran, das er als Dienstleister etliche der Geschäftsbesorgungen, allem voran das Centermanagment stellt, welche mit 4% der Nettomieten als Erfolgsvergütung vereinbart ist. Beachten muss man hierbei allerdings, das hiermit das komplette Center-/Immobilienmanagment abgegolten ist. Diese Kosten entstehen auch bei jedem offenem Immobilienfonds intern.

 

Was in der Kalkulation als "Fondskosten" ausgewiesen ist beinhaltet hingegen Positionen wie die Grundsteuer, Versicherungen, Beiträge zur Werbegemeinschaft, Steuerberatung, Jahresabschlussprüfung etc.

 

Was man noch als "echte" Fondskosten betrachten könnte wären die Kosten für den geschäftsführenden Kommanditisten und die Treuhandverwaltung der Anleger. Das sind insgesamt ca. 530.000Euro im Jahr also rund 4% im Jahr zzgl. USt., gemessen an den Umsatzerlösen.

 

Bitte jetzt auch keine Vergleiche mit Aktienfonds oder offenen Immobilienfonds anstellen. Die Prozente p.a. beziehen sich nur auf die jährlichen EINNAHMEN. Verwaltungsvergütungen herkömmlicher Fonds beziehen sich stets auf das Gesamtvermögen.

Zum Vergleich. Eine jährliche Verwaltungsgebühr von 1,5% eines offenen Fonds würde hier rund 4,5Mio Euro betragen (bezogen aufs EK). Das entspräche 35% der laufenden Einnahmen des geschlossenen Fonds. Auch wenn diese Rechnung so nicht ganz korrekt aufgestellt werden darf, zeigt sie doch, das den höheren Anfangskosten bedeutend niedrigere laufende Fondskosten gegenüber stehen.

 

Insgesamt bekommt man regelmäßig über jeden Cent Rechenschaft abgelegt. Was Transparenz anbelangt sind geschlossene Fonds den offenen allerdings generell voraus. Allerdings liegt das in der Logik der Sache.