heinrich Mai 14, 2007 Das ist die institutionelle Variante vom DJE: DJE Real Estate I A0B752 LU0200037074 DJE Real Estate P A0B9GC LU0188853955 So wie es aussieht, kann ich als Privatkunde über die Diba auch die institutionelle Variante des DJE ordern. Allerdings habe ich dann einen Kurs von knapp 1200 Euro pro Anteil. Zu diesem Kurs möchte ich lediglich zwei Anteile kaufen. Und jetzt meine Frage dazu, auch wenn sie etwas merkwürdig klingt: Kann sich die niedrige Anzahl der Anteile im Vergleich zu der Privatanlegerversion mit einem Kurs von knapp 11 Euro z. B. bei den Ausschüttungen nachteilig auswirken ? Hoffe, es gibt Antwort auf meine vielleicht etwas merkwürdige Frage. Gruß Heinrich Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BarGain Mai 14, 2007 diese frage beantwortest du dir am einfachsten selbst durch lektüre der rechenschaftsberichte des fonds, in denen solche sachen zu finden sein sollten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 15, 2007 · bearbeitet Mai 15, 2007 von juliusjr Hallöchen! Hab mir den geschlossenen Fond von Elvis mal angesehen und ganz interessant gefunden. Ich stellte mir also die Frage ob das die ideale Geldanlage ist. Da ich ein kritischer Mensch bin suchte ich die Haken. Über 2 denke ich nun besonders nach: - Trotz keiner großen Renovierung (2mio jährlich + inflation werden wohl nicht reichen) sollen die Gebäude in 20 Jahren dasselbe wert sein als ein neues Gebäude? - Wenn die Gebäude jetzt abgeschrieben werden (äußere Hülle wohl auf 50jahre, der Rest aber schneller), kann es dann nicht sein (viell. auch aufgrund einer Gesetzesänderung), dass beim Verkauf der Verkaufserlös versteuert werden muss? MfG julius Noch was: Die Brutto-Mietrendite in den ersten Jahren liegt so bei 5,5% ohne Abzug irgendwelcher Kosten, da frag ich mich wie die das mit einer Auszahlung von 6,5 % machen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 15, 2007 · bearbeitet Mai 15, 2007 von Elvis77 Hallöchen! Hab mir den geschlossenen Fond von Elvis mal angesehen und ganz interessant gefunden. Ich stellte mir also die Frage ob das die ideale Geldanlage ist. Da ich ein kritischer Mensch bin suchte ich die Haken. Über 2 denke ich nun besonders nach: - Trotz keiner großen Renovierung (2mio jährlich + inflation werden wohl nicht reichen) sollen die Gebäude in 20 Jahren dasselbe wert sein als ein neues Gebäude? - Wenn die Gebäude jetzt abgeschrieben werden (äußere Hülle wohl auf 50jahre, der Rest aber schneller), kann es dann nicht sein (viell. auch aufgrund einer Gesetzesänderung), dass beim Verkauf der Verkaufserlös versteuert werden muss? MfG julius Noch was: Die Brutto-Mietrendite in den ersten Jahren liegt so bei 5,5% ohne Abzug irgendwelcher Kosten, da frag ich mich wie die das mit einer Auszahlung von 6,5 % machen. Hallo julius, Ideale Geldanlagen gibt es nicht. Es ist immer ein Kompromiss. Bei geschlossenen Fonds ist das erstmal grundsätzlich die eingeschränkte Handelbarkeit, evtl. Haftungsfragen und die Hürde der Mindestanlagesumme (Beim HFS10 kann man die durch eine Ansparvariante durch zeitweiligen Ausschüttungsverzicht auf 6.000Euro drücken). Die Handelbarkeit hat sich aber bei den geschlossenen inzwischen auch wesentlich verbessert. Ich glaube der HFS10 hat auch sowas wie Härteklauseln, die einen Austritt bei Arbeitslosigkeit etc. erlauben. In den letzten 5 Jahren hat sich auch ein immer stärkerer Zweitmarkt etntwickelt. Für Immobilienfonds ist das allerdings noch ein Käufermarkt. Mann muss da also mit Abschlägen rechnen. Bei Schiffsbeteiligungen sind allerdings momentan z.B. die Verkäufer im Vorteil. Zu deinen Fragen: 1. Gebäude werden immer zum x-fachen ihrer Jahresmiete gehandelt. Hieran bemisst sich der Hauptwert. In Frankfurt sind 100% der Miete an den Preisindex gekoppelt, in den anderen 2 Objekten jeweils ca. 80-90%. Das bedeutet, das die Mieten Inflationsgesichert sind und automatisch zusammen mit dem Preisindex steigen. Dadurch trägt zumindest dieser Teil der Komponente einer Wertsteigerung automatisch zur Wertsteigerung/sicherung bei, weil eben z.B. die 15fache Jahresmiete als Wert der Gebäude jedes Jahr automatisch höher sein wird. Ohne das die reale Miete dafür steigern zu müssen. Die Marktlage hingegen beeinflusst ob man Gebäude gerade zum 14fachen oder z.B. zum 17fachen der Jahresmieten verkaufen kann. Wenn man die Mietverträge gewichtet, schlägt natürlich das Objekt in Frankfurt besonders positiv durch und man kommt auf eine insgesamt gewichtete Vertragslaufzeit der Mieten von etwas über 17Jahren (allerdings sollte man sich von der Zahl nicht irre führen lassen). Als zweiter wesentlicher Grund, warum du als Anleger eine Wertsteigerung deiner Anteile haben kannst, selbst wenn die Objekte überhaupt nicht im Wert steigen ist die Tilgung der Kredite. Einfach gesagt, kaufen die Anleger ja jedes Jahr ein Stück der Objekte den Banken wieder ab. Das steigert natürlich deinen Anteilswert, weil du immer ein kleines Stückchen mehr von den Objekten besitzt. 2. Der Verkaufserlös wird höchstwahrscheinlich Steuerfrei bleiben, wenn die 10 Jahresfrist eingehalten wird. Sollte das Gesetz mal geändert werden, wird es aller Wahrscheinlichkeit nach wegen dem Vertrauensschutz nur Gebäude betreffen die ab Geltung des Gesetzes den Besitzer wechseln. Das wiederum könnte allerdings indirekt den Verkaufspreis beeinflussen. Mit den Abschreibungen hat das nichts zu tun. 3. In den ersten Jahren ist eine sehr hohe Tilgung eingeplant. In den ersten 4-5 Jahren gibt es ein Defizit zum Einnahmeüberschuss nach Kosten zu den Ausschüttungen von ca. 3 Mio Euro. Dieses Defizit wird aus der sehr hohen Liquiditätsreserve ausgeglichen, die dadurch abgeschmolzen wird. Wie du in der Kalkulation siehst, beträgt die Tilgung Anfangs 11-12Mio Euro und fällt später auf ca. 2 Mio Euro p.a. ab. Allerdings steigen dann auch die Zinszahlungen in der Kalkulation stark an. Das liegt in der Finanzierungsgestaltung begründet. Insgesamt erscheinen in der Kalkulation nach Analystenmeinungen die Instandhaltungskosten relativ ambitioniert ausgefallen zu sein. Das Mietausfallwagnis ist mit 3% auf die Objekte in Potsdam und Berlin aber im Gegenzug sehr Großzügig bemessen. Negativ ist mir aufgefallen, das keine Rücklagen für Revitalisierungskosten gebildet werden, welche insbesondere bei einem späterem Verkauf ins Gespräch kommen könnten um die Verkaufschancen zu verbessern. Ich selber würde die Kalkulation auf ca. 10 Jahre aufgrund der Mietvereinbarungen als ziemlich gesichert betrachten. Grundsätzlich kann der Fonds im übrigem auch mit allen Objekten oder auch nur einem ewig weiterlaufen, wenn ein Verkauf nicht angebracht erscheint. Ab 2016 kann man regulär den Fonds mit dem Verkehrswert verlassen. Die darüber hinaus gehende Prognose der Kalkulation ist zwar üblich, aber niemand weis, wie die Welt des Jahres 2027 aussehen wird. Das ist nunmal so. Wie bei geschlossenen Fonds üblich, entscheiden die Anleger natürlich selber nach Vorschlag der Geschäftsleitung, wann und ob verkauft werden soll. HFS ist ein solider und sehr transparenter Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds. Ein anderer Anbieter mit gutem Ruf dessen Projekte mir ähnlich gut gefallen und die Konservativ aufgestellt sind, wäre z.B. noch Sachsenfonds. Betrachtet man die Leistungsbilanzen der Unternehmen als Visitenkarte ob sie ihre Versprechen einhalten, fällt diese sehr postiv auf. Zwar gibt es auch einige gescheiterte Projekte, aber die findet man bei quasi jedem Anbieter, weil sie alle nach der Wende in Ostdeutschland ein paar gefloppte Projekte hatten. Da hat sich die gesamte Branche nicht mit Ruhm beckleckert. P.S. Leider ist die Steuerorientierte Tranche bereits ausverkauft. Daher bleibt nur noch die Variante deren Ausschüttungen höher versteuert werden müssen, die dafür aber auch eine um 0,5% höhere Ausschüttung erhalten. Ihr Steueranspruch ist auf die anderen Anleger übergegeangen. So erhalte ich zwar nur 6% Ausschüttung, diese aber bis ca. 2017 komplett steuerfrei. Hier mal rein zur Info die Hompage des Einkaufszentrums in Berlin, damit man mal sehen kann, wie das Objekt dort ausschaut (Interessant für mich war mal die Gästebucheinträge der Kunden zu lesen, wie sie das Objekt beurteilen): http://www.schlossgaleriesteglitz.de/index.php?id=intro Bei geschlossenen Fonds gibt es durchaus Perlen. Das Problem für den Anleger ist jedoch, das man im Gegensatz zu offenen Fonds nicht erstmal abwarten kann ob es sich auch um eine Perle handelt. Man muss das Selbstvertrauen haben, das Konzept selber zu beurteilen. Bevor man das allerdings macht, werde ich nicht müde zu betonen, das der Emittent des Fonds selber das erste und erstmal wichtigste ist, was man unter die Lupe nehmen muss. Dann landet man auch nicht bei irgendwelchen Dubai-Hirngespinsten. Die soliden Anbieter die erfolgreich projektieren, sind quasi immer dieselben. Im Grunde braucht man sich nur mit ihren Projekten beschäftigen. Leider tauchen in der Presse meistens nur Negativbeispiele auf. Die Positiven gehen unter. Dabei konnte man die meisten Negativbeispiele von Anfang an auch als solche erkennen und sie sind noch während der Platzierung bei den meisten Analysten durchgefallen (Bekannteste für geschlossene Fonds sind Scope, GUB, Check, Werteanalysen, KMI, Fondsmedia). Aber Vermittler finden eben immer ein paar Dumme, wenn die Provision stimmt. Sobald ein Fonds geschlossen ist und sein Geld eingesammelt hat interessieren sich eben nur noch die Anleger selber dafür. Von den Erfolgreichen erfährt die Öffentlichkeit aber kaum was. Das Informationsdefizit ist enorm. Die meisten halten geschlossene Fonds z.B. noch immer für Steuersparmodelle. Eine Zeit, die die Fonds längst hinter sich gelassen haben und (mit wenigen Ausnahmen) zur reinen Renditeorientierung gewechselt sind. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 15, 2007 Komisch wenn ich die Prognose anschaue sind im Jahr 2027 die Fremdkapitalzinsen gleich hoch als in den ersten Jahren. Kann ja auch nicht gehen, da wie gesagt die mietrendite am anfang bei ca. 5,5% ist u davon ja auch noch was weggeht, z.B. verwaltung, reperatur, usw. Ne Firma oder Teile einer Firma wenn ich verkaufe muss ich die erzielten Gewinne über dem Buchwert versteuern - bei immobilien nicht. ->irgendwie ungerecht. Also ich würde die Gebäude in 20Jahren nicht einem neuen gleichstellen wenn es nicht renoviert wird, was so was kostet: ? Ansonsten echt klasse, sonst würd ich nicht so viel darüber nachdenken!!! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 15, 2007 · bearbeitet Mai 15, 2007 von Elvis77 Komisch wenn ich die Prognose anschaue sind im Jahr 2027 die Fremdkapitalzinsen gleich hoch als in den ersten Jahren. Kann ja auch nicht gehen, da wie gesagt die mietrendite am anfang bei ca. 5,5% ist u davon ja auch noch was weggeht, z.B. verwaltung, reperatur, usw. Also ich würde die Gebäude in 20Jahren nicht einem neuen gleichstellen wenn es nicht renoviert wird, was so was kostet: ? Irgendwo muss du da einen Rechenfehler machen. Die Umsatzerlöse liegen am Beginn bei ca. 38Mio Euro. Die Ausschüttungen bei 20Mio. Da kann die Ausschüttung ja nicht 6-7% sein und die Umsatzerlöse nur 5,5%. Die Erlöse liegen ja deutlich über den Ausschüttungen. Nur du stellst das Gebäude in 20Jahren einem neuem gegenüber. Rechnerisch kann nach Inflation sogar ein Wertverlust entstehen und der Verkehrswert deines Anteils ist trotzdem gestiegen. Dies wird in der Kalkulation im übrigem auch getan. Es wird von einem realem Wertverzehr ausgegangen. Der Einkaufsfaktor liegt über dem kalkuliertem Verkaufsfaktor. Etwas positiv zum Tragen kommt, das die Objekte allerdings unter dem momentanen Verkehrswert erstellt bzw. eingekauft werden konnten. Edit: Das die Fremdkapitalzinsen auch in den späten Jahren so hoch bleiben, liegt in der Annahme begründet, das die FK-Zinsen später erheblich höher ausfallen könnten. Man kann ja nicht ewig von dem heutigem, günstigem Zinssatz ausgehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 15, 2007 Die immos haben 678mio gekostet! Die Hälfte is ja Fremdkapital da sind Zinsen zu entrichten, das Eigenkapital bekommt die Ausschüttung. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 15, 2007 Ach siehste. Da haben wir dann ja den Denkfehler gefunden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 15, 2007 · bearbeitet Mai 15, 2007 von Elvis77 Wenn dich der Fonds tatsächlich interessiert, kann ich zum einsparen des Agios Fondsvermittlung24 empfehlen. Sicherlich gibt es auch zahlreiche andere Vermittler, die in Frage kämen. Ich habe aber nur Erfahrung mit diesem und habe bisher alle geschlossenen Beteiligungen über diese Plattform gezeichnet. Das Agio für geschlossene Beteiligungen muss allerdings üblicherweise erst an den Emissionär bezahlt werden und wird dann von der Fondsplattform rückerstattet. Bei Fondsvermittlung24 hatte ich da keine Probleme mit. Die Rückerstattung erfolgt sobald sie das Agio des Emissionärs als Provision erhalten haben. Bei geschlossenen Fonds gibt es auch immer eine verdeckte Provision innerhalb der weichen Kosten neben dem Agio. Das ist dann also der Gewinn der Fondsplattform. Fondsvermittlung24 bietet auch eine gute Übersicht über aktuelle geschlossene Fonds. Aber Vorsicht! Es wird keine Vorauswahl durch die Plattform getroffen. Es befinden sich dort auch ein paar wirklich zweifelhafte Krücken im Angebot! Allerdings weniger stark bei den Immobilien als bei Alternativen Energien, Private Equity und insbesondere in der Rubrik "Sonstiges". Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 15, 2007 Danke Elvis77! Die mietrendite is beim seb immoinvest auch bei ca. 5,5% nur die ?30% oder noch mehr cashquote machen wieder alles kaputt. Und die Immobilien des geschlossenen Fond sind so gut wie neu(spielt für mich halt ne rolle).Dafür bin ich mit nem offenen immofond selbst immer cash. hmmmh. Mal sehen wie ich in ner Woche darüber denke, wenn mich der geschlossene dann immer noch juckt wirds ernst! MfG Julius Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 15, 2007 · bearbeitet Mai 15, 2007 von Elvis77 Mal sehen wie ich in ner Woche darüber denke, wenn mich der geschlossene dann immer noch juckt wirds ernst! MfG Julius Du tust sehr gut daran das erstmal sacken zu lassen. Insbesondere, wenn du mit geschlossenen Immobilienfonds noch keine Erfahrung hast. Es spricht auch nichts dagegen einfach mal den Markt der geschlossenen Beteiligungen im Auge zu behalten um ein Gespür für die Unterschiede zu bekommen. Allgemein muss man auch Vorsichtig sein, wenn eine einzelne Beteiligung die 10% Grenze des Vermögens überschreitet. Bei mir macht der Fonds zwar auch ca. 13% aus, aber das muss jeder für sich selber entscheiden, wie er ein Konzept beurteilt und womit er ruhig schlafen kann. Hier siehts etwas besser aus, wegen der verhältnismäßig guten Ausstiegsmöglichkeiten und weil es sich nicht nur um 1 Objekt handelt, wie üblich. Aber völlig egal, wie toll man manchmal eine Beteiligung auch finden mag. Keine einzelne geschlossene Beteiligung darf ein Depot dominieren. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
skeletor Mai 21, 2007 Scope Newsletter: Offene Immobilienfonds (15.5.07) AnalysisKompakt_Offene_Immobilienfonds_10.pdf skeletor Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
skeletor Mai 22, 2007 CGI (hausInvest Immobilienfonds) Aktuell Juni 2007 pdf CGI-News Ausgabe 24 pdf skeletor Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Elvis77 Mai 25, 2007 Nur so zur Info, insbesondere für julius. Von den 345Mill.Euro Eigenkapitalplatzierung des HFS 10, sind jetzt nur noch 13,8Millionen offen. Dürfte also nur noch 1-2 Wochen dauern, bis er dicht ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 27, 2007 Sind eigentlich die offenen immofonds von der abgeltungssteuer betroffen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 27, 2007 Die 10jahres spekulationsfrist von immos u grundstücken wird doch beibehalten, oder? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Tulpenblase Mai 27, 2007 · bearbeitet April 10, 2009 von Tulpenblase . Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
juliusjr Mai 27, 2007 Danke Tulpenblase Das hört sich doch supi an! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
leinad Mai 28, 2007 Hallo, wenn man Ausschüttungen von Fonds erhält die nicht thesaurieren, dann werden dafür neue Anteile von diesem Fonds erworben. Wie ist das beim KanAm, bei ebase, muß man für diese Anteile dann AA zahlen oder nicht ? Danke für die Antwort ! Gruss leinad Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
NewBroker Mai 28, 2007 Sind eigentlich die offenen immofonds von der abgeltungssteuer betroffen? das wird spassig. Eine steuerfreie Ausschüttung wie die z.B. vom KanAm wird dann erstmal mit 25% besteuert und man kann sie sich dann erst wieder mit der Steuererkärung zurückholen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
skeletor Mai 28, 2007 Hallo,wenn man Ausschüttungen von Fonds erhält die nicht thesaurieren, dann werden dafür neue Anteile von diesem Fonds erworben. Wie ist das beim KanAm, bei ebase, muß man für diese Anteile dann AA zahlen oder nicht ? Wenn der Fonds bei ebase mit 100% Rabatt gekauft wird werden auch Ausschüttungen ohne AA automatisch wieder angelegt. ebase veranlasst das automatisch. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
leinad Mai 29, 2007 das wird spassig. Eine steuerfreie Ausschüttung wie die z.B. vom KanAm wird dann erstmal mit 25% besteuert und man kann sie sich dann erst wieder mit der Steuererkärung zurückholen... Ich befürchte auch dass das ab 2009 so laufen wid, die Banken behalten erst mal die 25% generell ein und dann muß man es sich wieder mit Papierkrieg mühselig zurückholen. Oder weiß schon jemand da was genaueres ? Wenn der Fonds bei ebase mit 100% Rabatt gekauft wird werden auch Ausschüttungen ohne AA automatisch wieder angelegt.ebase veranlasst das automatisch. Ich meinte konkret den KanAm, für den zahlt man bei ebase 0,54....% AA. Werden die dann für die Ausschüttungen die wieder in diesem Fonds angelegt werden auch fällig ? Das schmälert ja dann die Performance und muß berücksichtigt werden beim Vergleichen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
skeletor Mai 29, 2007 · bearbeitet Mai 29, 2007 von skeletor Kurssprung bei meine Favorit "hausInvest global" Immobilienfonds am heutigen Dienstag (29.05.07) Anteilwert stiegt von 53,85 auf 54,31 , in Prozent machen das 0,85%. skeletor Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
leinad Mai 29, 2007 Kurssprung bei meine Favorit "hausInvest global" Immobilienfonds am heutigen Dienstag (29.05.07) Anteilwert stiegt von 53,85 auf 54,31 , in Prozent machen das 0,85%. skeletor Wo kann man eigentlich die aktuellsten Kurse abrufen ? Bei codi (Logoff, ohne realtime) steht da immer noch der alte Kurs. Gruss leinad Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
