Finanzierung einer Immobilie sinnvoll?

[Soundwave]

vor 22 Minuten von smarttrader:

Gut dann eröffne uns doch bitte deine Rechnung der machbaren Hypothek. 108er Regel und 1/3 für Abtrag hatte ich schon mehrmals aufgeführt. Die Bank geht bis 450k mit.

 

Wenn das alles utopische Werte sind, rechne uns bitte das machbare vor und warum die anderen Faustformeln nicht passen.

Interessant. Anderen hälst du utopische Finanzierungen vor, aber selbst nähst Du die Finanzierung komplett auf Kante, dass nichts schiefgehen darfst, rechnest Geldgeschenke ein und bist völlig verwundert, wenn dies im Forum als unrealistisch gesehen wird.

 

Mit Deiner Finanzierung ist das Risiko größer, dass die Geldgeschenke später bei der Bank im Rahmen einer Zwangsversteigerung landen und dann wird die Verwandtschaft sicherlich noch einmal ein Wörtchen mit Dir als Finanzierungexperten zu reden haben.

 

Du verringerst das Delta einfach nur durch Erhöhung des Risikos. Vielleicht reift ja mal die Erkenntnis, dass wenn das eine nicht realistisch ist, dass andere es auch nicht ist. Und wenn Ihr das so durchziehen wollt, dann macht das bitte selbst und bürdet das Risiko nicht auch noch anderen auf!

[Nostradamus]

vor 50 Minuten von slowandsteady:

Der Bruder soll einfach das Eigenkapital nehmen und Call auf Gamestop kaufen, dann bei doppeltem Kurs wieder verkaufen -> alles easy.

Es wurden auch schon riskante Spekulationen als realistische Möglichkeit zur Schließung des Deltas diskutiert. Aber nein, das Delta soll 1.)  völlig risikolos und 2.) ohne eigenen Aufwand geschlossen werden. Deshalb sind Schenkungen ja die einzige Möglichkeit.

[smarttrader]

vor 6 Minuten von Soundwave:

Interessant. Anderen hälst du utopische Finanzierungen vor, aber selbst nähst Du die Finanzierung komplett auf Kante, dass nichts schiefgehen darfst, rechnest Geldgeschenke ein und bist völlig verwundert, wenn dies im Forum als unrealistisch gesehen wird.

 

Mit Deiner Finanzierung ist das Risiko größer, dass die Geldgeschenke später bei der Bank im Rahmen einer Zwangsversteigerung landen und dann wird die Verwandtschaft sicherlich noch einmal ein Wörtchen mit Dir als Finanzierungexperten zu reden haben.

 

Du verringerst das Delta einfach nur durch Erhöhung des Risikos. Vielleicht reift ja mal die Erkenntnis, dass wenn das eine nicht realistisch ist, dass andere es auch nicht ist. Und wenn Ihr das so durchziehen wollt, dann macht das bitte selbst und bürdet das Risiko nicht auch noch anderen auf!

Bitte erhelle uns warum die Faustformel mit 1/3 des monatlichen Nettos oder der 108x monatliches Netto falsch ist. Und was deiner Meinung nach korrekt ist.

 

Die Bank sagt auch maximal 450k Hypothek.

[Anleger Klein]

vor 1 Minute von smarttrader:

Bitte erhelle uns warum die Faustformel mit 1/3 des monatlichen Nettos oder der 108x monatliches Netto falsch ist. Und was deiner Meinung nach korrekt ist.

 

Die Bank sagt auch maximal 450k Hypothek.

Vielleicht erklärst du uns einfach, warum sie korrekt sein sollen? 

Warum 33% und nicht 36,5%?

Warum 108x Monatsnetto und nicht 114x Monatsnetto?

[odensee]

vor 1 Minute von smarttrader:

Bitte erhelle uns warum die Faustformel mit 1/3 des monatlichen Nettos oder der 108x monatliches Netto falsch ist.

Vielleicht wird dein Bruder ja mal krank, fällt vier Wochen aus und hat die Kündigung im Briefkasten. Was werden eure Verwandten wohl sagen, wenn das Haus dann weg ist?

 

Oder hab ich da was grundlegend falsch verstanden? Müssen die in dem Fall nachlegen, damit Brüderchen auch weiter standesgemäß wohnen kann? Margin call sozusagen?

[McScrooge]

vor 14 Stunden von sedativ:

Als wir mal zur Monatsmitte zu Besuch waren, hat seine Frau meine Freundin in der Küche mit Tränen in den Augen um 50€ gebeten, weil sie kein Geld hätte, um Essen zu kaufen...

Hätte da niemand die Verwandtschaft verpflichten können, täglich Hummer und Kaviar vorbeizubringen..? Frage für einen Freund 

[James]

vor 40 Minuten von smarttrader:

Gut dann eröffne uns doch bitte deine Rechnung der machbaren Hypothek.

Es braucht keiner eine Rechnung für eine machbare Hypothek zu erstellen, diese hast du/ihr ja bereits von der Bank erhalten --> 450K € ! 

Jetzt gilt es mit diesen vorhanden  Mitteln ein Objekt zu finden das zu den Ansprüchen passt. Sind die Ansprüche zu hoch weil EFH, HH, kein pendeln etc dann muss man an den Ansprüchen schrauben. 

Ganz so schwer ist das doch echt nicht zu verstehen...

[McScrooge]

vor 10 Minuten von odensee:

Oder hab ich da was grundlegend falsch verstanden? Müssen die in dem Fall nachlegen, damit Brüderchen auch weiter standesgemäß wohnen kann?

Wie kannst Du nach über 60 Seiten so etwas selbstverständliches fragen?!
Selbstverständlich werden die umgehend zum nachlegen verpflichtet und wenn sie dafür einen Nebenjob annehmen 

[smarttrader]

vor 7 Minuten von Anleger Klein:

Vielleicht erklärst du uns einfach, warum sie korrekt sein sollen? 

Warum 33% und nicht 36,5%?

Warum 108x Monatsnetto und nicht 114x Monatsnetto?

So einfach ist das nicht, Faktor 108 wird von einigen Banken als Richtwert genommen.

 

1/3 des monatlichen Nettos gilt auch für Mietausgaben.

 

Ok ich habe im Vergleich zu dir etwas vorsichtiger gerechnet.

 

vor 10 Minuten von odensee:

Vielleicht wird dein Bruder ja mal krank, fällt vier Wochen aus und hat die Kündigung im Briefkasten. Was werden eure Verwandten wohl sagen, wenn das Haus dann weg ist?

 

Oder hab ich da was grundlegend falsch verstanden? Müssen die in dem Fall nachlegen, damit Brüderchen auch weiter standesgemäß wohnen kann? Margin call sozusagen?

Dann sollte man hoffen, das die 6 Monatsgehälter als Notgroschen vorhanden sind.

[McScrooge]

vor 1 Minute von James:

Sind die Ansprüche zu hoch weil EFH, HH, kein pendeln etc dann muss man an den Ansprüchen schrauben. 

Ganz so schwer ist das doch echt nicht zu verstehen...

Das Problem ist, dass das Verstehen nun auch mit 1577 Beiträgen nicht mehr wird...

[smarttrader]

vor 1 Minute von James:

Es braucht keiner eine Rechnung für eine machbare Hypothek zu erstellen, diese hast du/ihr ja bereits von der Bank erhalten --> 450K € ! 

Jetzt gilt es mit diesen vorhanden  Mitteln ein Objekt zu finden das zu den Ansprüchen passt. Sind die Ansprüche zu hoch weil EFH, HH, kein pendeln etc dann muss man an den Ansprüchen schrauben. 

Ganz so schwer ist das doch echt nicht zu verstehen...

Doch 450k Hypothek wurde als unzumutbar eingestuft, und jetzt ist schon die berechtigte Frage warum?

 

Vielleicht gibt es ja eklatante Rechenfehler bei allen Beteiligten. Beide Kreditnehmer von heute auf morgen Pflegefall schliessen wir jetzt mal aus, das ein Notgroschen von 6 Monatsgehältern aufgebaut wird, sehen wir mal als selbstredend an.

[Soundwave]

vor 16 Stunden von sedativ:

Smartys Finanzierungsplan

 

Kredit: 400k

Eigenkapital: 125k 

Zins: 1,4%

Volltilgung in 20J

 

+3750 Nettoeinkommen

-1900 Kreditrate

-400 Renovierungsrücklage (3€/qm)

-500 Strom, Gas, Wasser, Grundsteuer, etc

________________________________

950 zum Leben für eine dreiköpfige Familie

 

Das ist Leben knapp unter Hartz IV Niveau, d.h. imho sehr deutlich auf Kante genäht...

Deine Rechnung ist nicht falsch, nur sollte man dies niemanden aufbürden, da Du der Person damit keinen Gefallen tust, bzw. schnell mal die Zwangsversteigerung ansteht. Dein Delta ist auch nicht falsch, nur die Schlüsse die daraus ziehst sind falsch, aber das ist ja genau das Problem, dass Du nicht einsichtsfähig bist.

 

Genauso wie Deine Finanzierungsrechnung mathematisch richtig ist und das Delta mit Geldgeschenken geschlossen werden kann, ist dies deshalb aber noch lange nicht realistisch oder empfehlenswert. Dir fehlt es einfach an Realitätsbezug und da würde ich ansetzen, nicht ständig bei den Rechenbeispielen. Auf dem Papier kann ich alles durchrechnen. Dennoch habe ich meinen Yachthafen noch nicht durchgerechnet, wie es jeder andere vernünftige Mensch außer Dir, wohl ebenfalls nicht machen würde, unter den gegebenen Einkommensverhältnissen.

 

[smarttrader]

Ok dann bitte mit 25 Jahren bis Volltilgung und dann sieht das schon anders aus. Wobei ich immer noch für eine 2% Tilgung wäre zumindest in den ersten Jahren.

[sedativ]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Doch 450k Hypothek wurde als unzumutbar eingestuft, und jetzt ist schon die berechtigte Frage warum?

 

Vielleicht gibt es ja eklatante Rechenfehler bei allen Beteiligten. Beide Kreditnehmer von heute auf morgen Pflegefall schliessen wir jetzt mal aus, das ein Notgroschen von 6 Monatsgehältern aufgebaut wird, sehen wir mal als selbstredend an.

 

Dein Bruder kann vernünftigerweise nur einen Kredit von 200k stemmen. Bei deiner Finanzierungsüberlegung müssen wir also von 200k Kredit und 100k Eigenkapital ausgehen (25k bleiben als Notgroschen ja außen vor).

 

Das "Delta" wächst also entsprechend auf 575k. Wenn du diese Summe bei dir und der Verwandtschaft locker machen kannst, ist alles paletti.

 

 

[smarttrader]

vor 2 Minuten von sedativ:

 

Dein Bruder kann vernünftigerweise nur einen Kredit von 200k stemmen. Bei deiner Finanzierungsüberlegung müssen wir also von 200k Kredit und 100k Eigenkapital ausgehen (25k bleiben als Notgroschen ja außen vor).

 

Das "Delta" wächst also entsprechend auf 575k. Wenn du diese Summe bei dir und der Verwandtschaft locker machen kannst, ist alles paletti.

Für 200k findest du eine 1 Zimmer Wohnung mit 40qm.

 

Jetzt würde ich gerne immer noch wissen, woher ihr eure 200k holt. Wo hat die Bank ein Fehler gemacht?

[sedativ]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Für 200k findest du eine 1 Zimmer Wohnung mit 40qm.

 

Jetzt würde ich gerne immer noch wissen, woher ihr eure 200k holt. Wo hat die Bank ein Fehler gemacht?

 

Die Bank hat anscheinend die Untergrenze der Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen vergessen. Wenn man diese "108-Regel" stur umsetzt, müsste man ja auch einem Niedriglöhner mit 1000€ netto und 20k EK ohne Zögern einen Kreditrahmen von 108.000 Euro einräumen. Dass das absurd ist, wirst wahrscheinlich selbst du verstehen?

 

Wo @Soundwave den Yachthafen nochmal angesprochen hat: Vielleicht wäre ein Hausboot noch eine Alternative?  Es gibt ja durchaus einige Leute, die in HH diese Wohnform praktizieren.

 

edit: Wenn du nach dem ganzen Finanzharakiri, Scheidung und Zwangsversteigerung deines Hauses noch 200k übrig hast, kannst du ja die Einzimmerwohnung mit 40qm für dich kaufen. Oder du ziehst dann als Komplementär in die Einliegerwohnung deines Bruders (Notgemeinschaft).

[Pfennigfuchser]

Diese 108 Regel ist doch Käse, da sie implizit von einer Kreditlaufzeit ausgeht, die der Bruder, wenn er Ende 30 ist, gar nicht mehr hat. Es sei denn, er will wirklich bis Ende 60 für diesen Kasten arbeiten müssen. Das ist etwas für junge Leute, die mit Mitte 20 finanzieren...

 

Wenn man so spät erst finanziert, dann muss man entweder deutlich mehr EK haben (wäre angesichts des Lebensalters ja auch erwartbar) oder eben richtig fett verdienen. Beides ist nicht gegeben. Die Objekte sind überhaupt nicht seine Kragenweite! Meiner Meinung nach auch das 450K Objekt nicht, wobei sich das vielleicht rechnet, wenn die Frau irgendwann wieder ordentlich verdient. Über ihren Anteil wird ja bisher eh eher geschwiegen.

 

Meins wäre das alles nicht.

[Cauchykriterium]

vor 43 Minuten von Pfennigfuchser:

Diese 108 Regel ist doch Käse, da sie implizit von einer Kreditlaufzeit ausgeht, die der Bruder, wenn er Ende 30 ist, gar nicht mehr hat.

Wie redest Du mit dem Hamburger Immobiliengott ... äh ... mit unserem Smarty?

[Der Heini]

vor 55 Minuten von Pfennigfuchser:

Diese 108 Regel ist doch Käse, da sie implizit von einer Kreditlaufzeit ausgeht, die der Bruder, wenn er Ende 30 ist, gar nicht mehr hat. Es sei denn, er will wirklich bis Ende 60 für diesen Kasten arbeiten müssen.

Ich will gar nicht wissen, wie viele ihre Immobilienfinanzierung bis 67 Jahre rechnen.

Wie wäre es der Bruder würde bis 80 Jahre rechnen, dann wird das Delta kleiner.

Fraglich, ob die Bank da mitmacht.

[smarttrader]

vor 50 Minuten von Pfennigfuchser:

Diese 108 Regel ist doch Käse, da sie implizit von einer Kreditlaufzeit ausgeht, die der Bruder, wenn er Ende 30 ist, gar nicht mehr hat. Es sei denn, er will wirklich bis Ende 60 für diesen Kasten arbeiten müssen. Das ist etwas für junge Leute, die mit Mitte 20 finanzieren...

 

Wenn man so spät erst finanziert, dann muss man entweder deutlich mehr EK haben (wäre angesichts des Lebensalters ja auch erwartbar) oder eben richtig fett verdienen. Beides ist nicht gegeben. Die Objekte sind überhaupt nicht seine Kragenweite! Meiner Meinung nach auch das 450K Objekt nicht, wobei sich das vielleicht rechnet, wenn die Frau irgendwann wieder ordentlich verdient. Über ihren Anteil wird ja bisher eh eher geschwiegen.

 

Meins wäre das alles nicht.

Naja bis 67 finanzieren wäre in der Tat ungünstig. Bis 63 wäre aber vertretbar.

 

Es ist bisher garnichts weiter bekannt zu den EK Aufbau, nur das es da ist. 450 000k, wären 450k Hypothek. 125k EK - 50k KNK - 50k Renovierung/Sanierung = 25k Rest als Notgroschen. Ergibt schon eine knackige Summe von ca. 1800 Euro. Das wäre mir zu viel, ich würde lieber mit 2% starten, auf 5 Jahre finanzieren und auf eine Sondertilgung verzichten. 1250 Euro ist eine machbare Größe. Eine Monstertilgung ist kein Vorteil, falls evtl. irgendwann die Vermietung geplant ist.

Die Frage die ja noch offen ist, was wird an Kapital bis 67 noch dazukommen. Eine Annahme das bis zum Rentenalter, das Geld so wenig bleibt ist ja ausgeschlossen.

[Soundwave]

vor 3 Stunden von smarttrader:

Für 200k findest du eine 1 Zimmer Wohnung mit 40qm.

 

Jetzt würde ich gerne immer noch wissen, woher ihr eure 200k holt. Wo hat die Bank ein Fehler gemacht?

Was dafür spricht, dass sich Dein Bruder das EFH nicht leisten kann. Was soll das für ein Argument mit der 40m² Wohnung sein?  -> Das nicht sein darf, was nicht sein soll?? 

 

Wir??? Wir planen ohne Delta und richten unsere Immobilie an unserer Finanzkraft aus. Wenn es für das Gewünschte nicht reicht, werden Abstriche gemacht und wenn die Abstriche einen Kauf nicht sinnvoll erscheinen lassen, wird gemietet. Du bist der Einzige, der das anders herum macht! Keiner hier holt sich das Delta von Verwandten oder zaubert es herbei - VERSTANDEN?

 

Warum sollte die Bank einen Fehler gemacht haben? Die Bank bekommt Zinsen oder holt sich das Haus. Der Bank ist es völlig egal, wenn Dein Bruder wie ein Hartz4-ler im schicken EFH wohnt, aber noch nicht mal Kohle für das Wasser im Pool hat, geschweige denn für den Urlaub. Das tust allein Du Deinem Bruder an. Die Bank hat auch kein Problem, wenn Dein Bruder die Zinsen abstottern will, bis er 75 Jahre alt ist. Mit Finanzen hattest Du als GF aber nichts zu tun, oder?

[Nostradamus]

vor 8 Minuten von Soundwave:

Keiner hier holt sich das Delta von Verwandten oder zaubert es herbei - VERSTANDEN?

Ja, jetzt hat er es bestimmt verstanden. 

Man müsste endlich mal wissen wie der Bruder so drauf ist, ob er sich einfach voll auf Smartys Rechenkünste verlässt und auch noch immer drauf baut, dass die Geschenke schon fließen werden, oder ob er nach kurzer Zeit hier im Forum feststellen würde: "Okay, dann macht das EFH in der Lage wohl doch keinen Sinn für mich. Danke für die Aufklärung."

[Soundwave]

Ich glaube ja schon, dass er der "Bruder" ist und sein Bruder der Erfolgreiche mit EFH. So materiell wie er eingestellt ist, ist es ihm wichtiger, dass er auch so ein EFH will, nachdem er das vom Bruder gesehen hat, als dass er mal an seiner Lebenseinstellung arbeitet und wirkliche Werte erkennt.

 

Sonst ist diese Realitätsverweigerung eigentlich nicht denkbar. Wenn jemand Haus und Auto wichtiger ist, als Reisen / Lebensstil / Luxus, ist das ja völlig in Ordnung. Jeder findet seinen Platz irgendwo zwischen den beiden Polen.

 

Aber Smarttrader will unbedingt dieses Haus (wie die Urkunde im Flur, die alle sehen sollen). Er fordert Wertschätzung ein und denkt, dass er sie mit Zwang oder materiellen Werten bekommt und versteht gar nicht, dass er mit seinem Autreten und Einstellung nie echte Wertschätzung erfahren wird. Nichtmal von Frau und Kindern.

 

Kind:      Ich will einen Kuchen und habe 2 €.

Eltern:    Der Kuchen kostet 4 €, aber Du könntest Dir ein Eis für 2 € kaufen.

Kind:      Ein Kuchen kostet aber 4 € und ich will den.

Eltern:    Ja, dass heißt entweder Du sparst noch oder räumst die Spülmaschine für 2 € ein, bis Du Dir den Kuchen leisten kannst. Du hast erst gestern 2€ für Brausepulver ausgegeben.

 

Kind:      Ahhh, ok - hab`s verstanden

Smarttrader:     Aber für 2 € bekomme ich nur ein Eis, ich will Kuuuuuucchhhennn. Beleidigt die Eltern, wirft sich auf den Boden und wiederholt die Worte #1576 mal. Schreit andere Kinder an: Schenkt mir 2 € (andere Kinder: "Nein, wir wollen auch ein Eis"). Smarty beleidigt auch diese. "Ich will nicht wissen, was ich für 2 € bekomme, ich will Kuchen und ich will nicht warten!!! Ohne Kuchen besteht eine Notlage, alle anderen haben auch ein Eis." (andere Kinder: "Nein, es besteht keine Notlage, Du wirst auch von dem Eis satt."). Doch, doch, doch und schreit noch lauter "Notlage". Ich habe klare Ziele und will Kuchen, Ihr lasst mich verhungern *heul*. Was ist denn an meiner Rechnung falsch, dass ein Kuchen 4 € kostet und ich nur 2 € habe. Ich habe doch den Finanzplan genau mathematisch berechnet und danach fehlen 2 €, die Lücke muss geschlossen werden. Alle blöööd, bäähhh

 

 

 

[bondholder]

vor 2 Stunden von sedativ:

Wo @Soundwave den Yachthafen nochmal angesprochen hat: Vielleicht wäre ein Hausboot noch eine Alternative?  Es gibt ja durchaus einige Leute, die in HH diese Wohnform praktizieren.

Wer es sich leisten kann...

 

2014 lag der Preis schon bei etwa 600k: https://www.floatinghomes.de/verkaufsobjekte/viktoriakai-ufer-hamburg.html

[sedativ]

vor 18 Minuten von Soundwave:

Warum sollte die Bank einen Fehler gemacht haben? Die Bank bekommt Zinsen oder holt sich das Haus. Der Bank ist es völlig egal, wenn Dein Bruder wie ein Hartz4-ler im schicken EFH wohnt, aber noch nicht mal Kohle für das Wasser im Pool hat, geschweige denn für den Urlaub. Das tust allein Du Deinem Bruder an. Die Bank hat auch kein Problem, wenn Dein Bruder die Zinsen bis 75 Jahre abstottern will. Mit Finanzen hattest Du als GF aber nichts zu tun, oder?

 

So haben das die amerikanischen Banken bis 2008 gerne und oft praktiziert. Die berühmten Sub-Prime-Kredite. Das Ende ist bekannt.