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KANAM GRUNDINVEST

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sparfux
Posted · Edited by sparfux

1,5 Mrd von 6,3 Mrd Immobilienvermögen sind liquidiert - Abschlag 1,19 Euro - 2,17 % Abschlag komplett und effektiv !

 

Bezogen auf die verkauften 23,8 % ist das ein durschnittlicher Abschlag von ca. 9,1 %.

Übrigens berücksichtigst Du - wie ich auch schon mal - m.E. nicht den Hebel durch die Kreditquote. Deshalb kommst Du auch immer auf bessere Werte als ich. 6,3 Mrd € war das Brutto-Immobilienvermögen, dass zu einem großen Prozentsatz mit Krediten finanziert ist. Du solltest mit dem Nettovermögen rechnen, um auf relevante Werte zu kommen.

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börsenhändler
Posted · Edited by börsenhändler

Das berücksichtige ich schon !

 

Die Aussage mit dem Hebel ist grundsätzlich richtig, ja - allerdings bezieht sich der Abschlag auf das effektive, d.h. Netto-Fondsvolumen !!

 

Du musst vom kompletten Ganzen ausgehen ! - Schließlich ist nunmal fakt, dass insgesamt 1,5 Mrd Liquidität bereitstehen und die Nebenkosten und Abschläge bereits eingepreist sind !!

Bezogen auf das komplette Immobilienvermögen von 6,3 Mrd (also inklusive Darlehen - denn bezogen auf das Fondsvolumen von 3,9 Mrd würde sogar noch ein weit besserer Wert resultieren !!) ,

sind 23,80 % des Gesamtvolumens verkauft ! Mit insgesamt 1,19 Euro Verlust, also durchschnittlich ca. 9,1 %.

 

Du kannst rechnen wie du möchtest - aber so ist es !

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Stutz
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Bezogen auf das komplette Immobilienvermögen von 6,3 Mrd (also inklusive Darlehen - denn bezogen auf das Fondsvolumen von 3,9 Mrd würde sogar noch ein weit besserer Wert resultieren !!) ,

sind 23,80 % des Gesamtvolumens verkauft ! Mit insgesamt 1,19 Euro Verlust, also durchschnittlich ca. 9,1 %.

Da machst du den Denkfehler - bei den 1.5 Mrd handelt es sich schliesslich um die Bruttoliquidität vor Rückführung der Darlehen.

Die NAV-Reduktion von 1.19 EUR hingegen bezieht sich in der Tat auf den Nettowert ohne Darlehen, denn dieser Abzug besteht ja ausschliesslich für die Anleger, nicht hingegen für die Banken (nicht einmal anteilig, die haben ihre kompletten Darlehenssummen zzgl. Vorfälligkeitsentschädigungen im Sack).

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börsenhändler
Posted · Edited by börsenhändler

Ich habe Finanzen studiert ! Glaubt mir ich weiß wovon ich spreche !!

 

Wenn Darlehen getilgt werden, dann veringert sich das Immobilienvolumen (kann man sich vorstellen wie eine Aktiv-Passiv-Minderung).

Die Abschläge auf die Darlehen sind schon eingepreist - und die Rückführung wirkt sich nicht mehr auf den Anteilspreis aus !!

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Stutz
Posted · Edited by Stutz
Ich habe Finanzen studiert !

Sorry, der Spruch erinnert mich an die gute alte Werbung aus dem Fernsehen - "oh, Verzeihung, ja dann muss ichs Ihnen wohl wirklich erklären".

 

Du hast jedenfalls immer noch nicht verstanden, auf welchen Denkfehler du nun schon mehrfach hingewiesen worden bist.

 

PS: Und validier deinen Account hier endlich mal.

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börsenhändler
Posted · Edited by börsenhändler

naja, mit abgeschlossener bankausbidlung, bankfach- und betriebswirt, sowie meines gesezten schwerpunkts an einer bayrischen elite-universität, in verbindung mit meiner tätigkeit denke ich das nicht - und bestimmt nicht solche themen ! ;-)

 

der denkfehler existiert nicht !!

es gibt keinen abschlag mehr durch vorfälligkeitsentschädigungen, da diese bereits berücksichtigt sind !!

aus diesem grund führt das ergebnis, wie beschrieben zu einer "quasi" aktiv passiv minderung !

 

aus 6,3 mrd werden (ausgenommen der gebildeten rückstellungen für evtl. prozeskosten und gewährleistungsansprüchen etc. - vergleiche z.b. kanam us grundinvest) also zu ca. 4,8 immobilienvermögen (6,3 -1,5) - natürlich nicht sofort, sondern erst nach dem wegfall der rückstellungen, aber nahezu !!

 

In diesen 6,3 mrd sind bereits alle darlehen enthalten - zieht man sie ab, erhält man das fondsvolumen von 3,9 mrd!

 

Jetzt haben wir folgende Sitution: 1,5 mrd liquidität sind bereits vereinnahmt worden von insgesamt 6,3 mrd gesamtvolumen (inklusive darlehen) - das entspricht einer prozentualen freigesetzten liquidität von allem i.h.v. 23,8 % (unter berücksichtung der finanzierung) ,

da die vorfälligkeitsentschädigungen für die veräußerten darlehen bereits im abschlag berücksichtigt sind.

 

im gegenteil - evtl. sind bereits abschläge anderer darlehen enthalten, welche durch die bekanntgabe der auflösung von seiten der banken fällig gestellt wurden - (könnte der fall sein !)

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sparfux
Posted · Edited by sparfux

naja, mit abgeschlossener bankausbidlung, bankfach- und betriebswirt, sowie meines gesezten schwerpunkts an einer bayrischen elite-universität, in verbindung mit meiner tätigkeit denke ich das nicht - und bestimmt nicht solche themen ! ;-)

 

der denkfehler existiert nicht !!

Ja ja, ich habe auch Höhere Mathematik und Finanzmathematik belegt. Denke so eine Diskussion kann man stecken lassen.

 

Grundsätzlich berücksichtigst Du den Hebel schon aber du hast in der Tat 2 Denkfehler in Deinem Ansatz:

 

1.) Du nimmst bei Deiner Rechnung an, dass die verkauften Immobilien die durchschnittliche Fremdkapitalquote des KanAm haben. Ist das nicht der Fall, weicht also die FK-Quote der verkauften Immobilien vom Durchschnitt des Fonds ab, stimmt Dein Ergebnis mit dem wahren Verlust der verkauften Immobilie nicht mehr überein.

2.) Wenn Du mit dem Gesamtfondsvermögen rechnest, dämpft die jeweils vorhandene Liquidität Deinen berechneten Verlust. Je höher die Liquidität ist, desto mehr weicht Dein Ergebnis von dem wahren Verlust aus dem Verkauf der Immobilie ab. Allenfalls kann man noch die 5-6% Liquidität bei Verkaufsankündigung ansetzen. Die dämpft in der Tat den Velust der Anleger ein wenig.

 

Ich habe Deine Berechnungen nochmal nachvollzogen, allerdings dabei mit den wirklichen NAVs der verkauften Immobilien gerechnet. Dabei kommt ein durchschnittlicher Verlust von etwas mehr als 12% bei den bisher verkauften Immobilien raus. Wie schon eher geschrieben mit der Unsicherheit, dass ich nicht ganz sicher bin, ob ich die FK-Quote der über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien richtig angestetzt habe. Leider ist das im Halbjahresbericht irgendwie mehrdeutig.

 

 

Wenn man davon ausgeht, dass der Verlust aus weiteren Verkäufen weiter 12% beträgt und von 6% Anfangsliquidität ausgeht, kommt man auf einen Gesamtverlust von ca. 12% * 0,94 = 11,3% (ohne Berücksichtigung von gezahlten Ausgabeaufschlägen). Ich selber gehe aber davon aus, dass die leichtverkäuflichen Immobilien zuerst verkauft wurden und der Verlust noch steigen wird.

 

So, jetzt habe ich mich mit Deiner Rechnung auseinandergesetzt, vielleicht kannst Du als finanzmathematischer Experte ja mal schreiben, wo der Fehler bei meiner Berechnung wirklich liegt. Würde mich freuen.

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börsenhändler
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Danke für Deine Antwort !

 

Du hast Recht, die Anfangsliquidität dämpft den Verlust !!

 

Allerdings spielt es keine Rolle, wie hoch die durchschnittliche Fk-Quote der Immobilien war, weil die Darl.bereits im Vorfeld von allen Nebenkosten bereinigt wurden.

 

 

Wären die verkauften Immob. z.B. mit 80 % FK finanziert worden, hätten die Anleger bei Verkauf der Immobilien unter 20 % ihres Werts einen Totalverlust erlitten.

 

Hier sind diese Einflüsse bereits "eingepreist" - der Abschlag enthielt bereits die Vorfälligkeitsentschädigungen und Nebenkosten - Umso höher die FK-Quote gewesen wäre, umso höher wären die Abschläge bei denVerkäufen gewesen.

 

Nun stellt sich aber folgendes dar --- der Kanam hat auf der einen Seite die bereits bereinigten Nettoforderungen der Banken und auf der anderen Seite die Verkaufserlöse, welche bereits durch die Abschläge geschmälert wurden.

 

So könnte ein Verkauf stattgefunden haben:

 

FK-Quote 35 % - Vorf.entsch. 5%

Buchwert 630 Mio

Verkauf: 5 % unter Buchwert

 

Rechnung: Darlehensrückführung 220,5 , Vorfälligkeitsentsch. 11,025, Verkaufserlös 598,5 -- Verlust: 409,5 (einges. 65%) - 366,975 (Erlös nach Abzug Darlehen und Vorf.entsch.) -- 42,525 bezogen auf die ausgegebenen Anteile ergibt sich der jeweilige Abschlag.

Deshalb stimmt die Rechnung, weil der Hebel bereits nach dem Abschlag völlig berücksichtig wird.

 

Wäre die FK z.b. 80 % gewesen wäre der Abschlag folglich wesentlich höher gewesen.

Der große Vorteil ist aber, dass man nach jedem Abschlag ein Nettoergebnis der hinterlegten Finanzierung hat. Mal ist er höher, mal ist er niedriger.

Aber damit ist es mit dem FK-Problem nach dem jew. Abschlag ausgestanden.

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Schinzilord
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Ich waere dafuer, das lebenslaufquartett wieterzuspielen und die antwort des sieger als dogma festzulegen :) ... Ich bin froh, dass sich die diskussion wieder entspannt hat und ein paar interessante fakten auf den tisch gekommen sind. Danke hierfuer!

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sparfux
Posted · Edited by sparfux

Ja komm jetzt, Du als Physiker, der noch voll forscht und in der Materie steht. ;) Jetzt hilf mir mal bei meinem Problem mit der Interpretation der Fremdfinanzierungsquote bei Beteiligungsgesellschaften im KanAm.

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börsenhändler
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;-)

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sparfux
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So könnte ein Verkauf stattgefunden haben:

 

...

Daran habe ich nichts auszusetzen. Genau so rechne ich ja auch und komme auf die 16% Verlust bezogen auf den NAV der beiden verkauften Immobilien.

 

Du berchnest aber die durchschnittlichen 9% Verlust bezogen auf 23,x% des verkauften Brutto-Immobilienwertes ohne Berücksichtigung der tatsächlichen FK-Quote der verkauften Immobilien. Wer sagt denn, dass die verkauften 23,x% Brutto auch 23,x% des NAV sind? Das würde nur stimmen, wenn die FK-Quote der verkauften Immobilien der durchschnittlichen FK-Quote des Fonds enstpricht. Läge die tatsächliche FK-Quote der verkauften Immobilien höher, dann wären die 23,x% Brutto sagen wir rein hypothetisch nur 17% Netto und der durchschnittliche Verlust wäre höher.

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sparfux
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Anbei mal die Rechnung, wie sie börsenhändler auch macht, nur aber mit den NAVs der Immobilien und nicht deren Bruttobewertungen. Ich komme dann darauf, dass die 1,19 Verlust ~12,8% bezogen auf den NAV der verkauften Immobilien entsprechen. Wie Mehrfach geschrieben mit der Unsicherheit, ob ich die FK-Quoten der beiden verkauften indirekt über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien richtig angesetzt habe.

 

post-1601-0-33852200-1335654151_thumb.png

 

~670 mio verkaufter NAV bezogen auf ein Fondsvermögen von rund 3,9 Mrd sind nämlich nur 17,2% und nicht 23,x% ...

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börsenhändler
Posted · Edited by börsenhändler

Ja, da hast du Recht, aber aufgrund der Anfangsliquidität erhöht sich das verfügbare Fondsvermögen auf die 1,5 Mrd und

diese sind in Bezug auf die 6,3 Mrd Gesamtvolumen die anteilig 23,80 %.

 

Deine Übersicht gefällt mir ganz gut !

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Eggi32
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Was halten die Spezialisten hier im Forum von der Ankündigung, die gewonnene Liquidität zur Reduzierung der Frendkapitalquote zu nutzen?

In meinen Augen hört sich das erst mal nach einer guten Vorgehensweise an, sofern man als Anleder nicht auf die vollen Auszahlungen angewiesen ist.

 

Oder übersehe ich da etwas wichtiges?

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börsenhändler
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Den Verkauf von Amex-Markham, Kanada über Verkehrswert hast du noch nicht in der Übersicht berücksichtigt.

Spielt aber auch eine untergeordnete Rolle..

 

1000 Main ist nicht für 148,70 Mio sondern ca. 250 Mio (leicht über Verkehrswert) verkauft worden.

 

Cite du Retiro kommt mir auch sehr gering vor !

 

Am besten man schaut einfach das Ganze an - 1,5 Mrd sind derzeit liquidiert (inklusive Anfangsliquidität).

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börsenhändler
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294,2 statt 160 Mio beim Cite du Retiro

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börsenhändler
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Was halten die Spezialisten hier im Forum von der Ankündigung, die gewonnene Liquidität zur Reduzierung der Frendkapitalquote zu nutzen?

In meinen Augen hört sich das erst mal nach einer guten Vorgehensweise an, sofern man als Anleder nicht auf die vollen Auszahlungen angewiesen ist.

 

Oder übersehe ich da etwas wichtiges?

 

 

Hallo Eggi,

viele Kreditverträge von Immobilienfonds enthalten Klauseln,

welche die Banken zur sofortigen Fälligstellung der hinterlegten Darlehen, bei Bekanntgabe der Fondsauflösung berechtigen.

 

Grundsätzlich ist das nicht negativ, sofern genügend Liquidität vorhanden ist.

Aus diesem Grund hat wahrscheinlich Kanam zuerst die größeren Objekte verkauft, um liquide zu sein.

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ghost_69
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Hier der News Letter von KanAm:

 

Fonds News Letter 5_2012.pdf

 

Ghost_69 :-

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sparfux
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294,2 statt 160 Mio beim Cite du Retiro

Nein! Schau Dir den Halbjahresbericht an. Bei Beteiligungsgesellschaften fließt der Wert der Beteiligung in die Berechnung des Fondsvermögens des KanAm ein und nicht der Wert der Immobilie, die von der Beteiligungsgesellschaft gehalten wird.

 

Den Verkauf von Amex-Markham, Kanada über Verkehrswert hast du noch nicht in der Übersicht berücksichtigt.

Spielt aber auch eine untergeordnete Rolle..

Das war doch schon letztes Jahr, oder? Ich habe sozusagen ab 31.12.2011 berechnet.

 

1000 Main ist nicht für 148,70 Mio sondern ca. 250 Mio (leicht über Verkehrswert) verkauft worden.

Das ist auch eine Beteiligungsgesellschaft. Der beteiligungswert ist das, was in die Berechnung des Netto-Fondsvermögens einfließt. Wird aus dem Halbjahresbericht ersichtlich.

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börsenhändler
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Die Liquidität von Amex-Markham in Kanada ist aber trotzdem vorhanden.

 

Mit den beiden anderen Positionen kann ich dir nicht Recht geben.

Ich habe heute sogar mit Kanam telefoniert und es mir bestätigen lassen.

 

Auch auf der Internetseite von Kanam stehen die jeweiligen Netto-Verkaufserlöse unter dem Punkt "Immobilienverkäufe".

 

Addiert man alle Beträge zusammen, erhält man ca. 1500 Mio (jeweils unter Berücksichigung der Verkaufsnebenkosten und Vorfälligkeitsentschädigungen).

 

Vllt. stammt der Rechenfehler von Seite 92 davon?

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sparfux
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schau in den Halbjahresbericht. Da steht es so drin. 160 mio ist der Wert der Beteiligung für Cite du Retiro, der in die Berechnung des Fondsvermögens eingeht. Den Bericht hatte ich ja verlinkt.

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Stutz
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Gestern/heute gings/gehts beim KAG-Kurs übrigens wieder um 1,09% (0,56 EUR) abwärts.

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börsenhändler
Posted · Edited by börsenhändler

Ich hab mir ihn jetzt extra angeschaut! 294 nicht 160 !!! Bitte behaupte nicht Dinge, die nicht stimmen !!!

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sparfux
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Ich hab mir ihn jetzt extra angeschaut! 294 nicht 160 !!! Bitte behaupte nicht Dinge, die nicht stimmen !!!

Du schaust bei

 

"Verkehrswert/Kaufpreis der Immobilie"

 

Das wäre bei direkt gehaltenen Immobilien korrekt. Bei Immobilien, die über Beteiligungsgesellschaften gehalten werden, ist aber nicht der Wert der Immobilie, sondern der Wert der Beteiligung für die Berechnung des Fondsvermögens relevant. Diese findest Du im Halbjahresbericht unter

 

"Verkehrswert/Kaufpreis der Beteiligung"

 

Dort steht auch, dass der Wert der Beteiligung von ~160 Mio 4,1% des Fondsvermögens entspricht.

 

Am Ende der Immobilienaufstellung (Seite 62) werden dann auch alle Werte zusammengerechnet und dort siehst Du auch, dass bei Beteiligungsgesellschaften die Beteiligungswerte aufsummiert werden und nicht die Betwertungen der Immobilien innerhalb der Beteiligungen.

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